Võlaõigus › Alusetu rikastumine

hageja poolt lepingu p 4.2.28 (väljakolimisest mitteteatamine) rikkumise tõttu summas 135 eurot; üüri- ja teenustasude nõudest kuni lepingu lõppemiseni 01.10-11.12.2016 summas 999,35 eurot; lepingu katkestamise leppetrahvi nõudest üüri- ja teenustasu nõude summas kuni lepingu ülesütlemise tähtajani 12.12.2016-10.01.2017 eest 300,04 eurot. Kostja leidis, et lepingu lõppemise aja seisuga on 11.12.2016 garantiisumma 270 eurot tasaarvestatud viivisega ning tasaarvestamisel tekkinud jääk 28.18 eurot on tasaarvestatud põhinõudega. Kostja arvates lõppes üürileping vastavalt lepingu p-le 7.6.2 10.01.2017. Kostjal oli võimalik väidetud probleem lahendada ja 05.09.2016 avalduse saamisel said kostja poolt tantsukooli ruumid viivitamatult asendatud ja kooli tegevus ei saanud hagejat enam häirida. See asjaolu ja ka mittenõustumine lepingu erakorralise ülesütlemisega hageja poolt on märgitud kostja 22.09.2016 kirjas hagejale. Kostja saatis kirja Madara tn 14 aadressile, sest hageja oli oma 05.09.2016 kirja ümbrikule märkinud selle aadressi. Asjaolu, et hageja pärast ülesütlemisavalduse esitamist üüritud ruumi ei kasutanud, ei vabastanud teda kohustusest tasuda üüri- ja kommunaalteenuste makseid kuni lepingu lõppemiseni. Hageja aga jättis alates 2016 oktoobrist üüri jm maksete tasumise kohustuse täitmata. Põhjusel, et kostja lepingu p 3.8 kohustuse (üüritõustust teavitamine) 22.09.2016 kirja saatmisega täitis, oli üürihinna tõstmine õiguspärane. Kostja märkis, et üürinõue on esitatud kuni 11.12.2016 põhjusel, et kostja andis üüripinna alates 12.12.2016 uuesti üürile ja nõustus sellel ajal (12.12.2016) hageja sooviga leping ennetähtaegselt lõpetada. Siiski ei võta see kostjalt õigust saada vastavalt lepingu p-le 5.5 üürniku poolt lepingu ennetähtaegse katkestamise korras temalt lepptrahvi üüri- ja teenustasude nõude summas kuni lepingu korralise lõppemise tähtajani. Hageja vastuväited vastuhagile Hageja vaidles vastuhagile vastu. Hageja leidis, et poolte vahel sõlmitud äriruumide üürileping lõppes 10.09.2016. Kostja 22.09.2016 kirja ei ole hagejale edastatud ning kostja väide müraprobleemi lahendamise kohta on paljasõnaline ja tõendamata. Hageja ei ole kostjat kontaktandmete muutmisest teavitanud, mistõttu on arusaamatu kirja adresseerimine Madara 14 aadressile. Hageja taotles ka viivisemäära vähendamist ning viivise arvestamist seadusjärgses määras. Maakohtu otsus 18.10.2017 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 409,20 eurot ning jättis vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 800 eurot. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on üürilepingu hagejapoolse erakorralise ülesütlemise materiaalne ja formaalne eeldus täidetud. Üüritud asjal tekkis lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama (VÕS § 278). Hageja on teinud kostjale ülesütlemisavalduse, mille kostja on kätte saanud (VÕS § 195 lg 1). Kohtu hinnangul on helisalvestiste ja hageja seadusliku esindaja Ingrid Koppeli seletusega (tl 119) tõendatud, et kõrvalasuvatest ruumidest kostuvad helid takistasid hagejal sihtotstarbeliselt ruumide kasutamise. Kostja oli müraprobleemist teadlik, sest 2016. aasta alguses paigaldati ruumide vahelisele uksele täiendav isolatsioon (kostja seadusliku esindaja Margus Valdese seletus, tl 119, fotod tl 72-73). Edasi läksid poolte seletused lahku. Hageja väitis, et vaheuksele täiendava isolatsiooni panemine probleemi ei lahendanud ning kostjale esitati suuliselt pretensioone kuni 2016. aasta juunini. Kostja väitis, et pärast ukse tihendamist ei ole hageja suuliselt tema poole müraprobleemi ega lindistustega pöördunud ning pretensioon esitati ülesütlemisavalduses. Maakohus tugines otsuses VÕS § 279 lg-le 1 ja § 282 lg 1 p-s 1 sätestatud üürniku kohustusele üürileandjat viivitamatult teavitada asja lepingutingimustele mittevastavusest. Kohus märkis,

et lepingu erakorralisel ülesütlemisel tuleb lisaks arvestada VÕS § 196 lg-s 3 sätestatuga, et ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teda sai. Lisaks on pooled täiendavalt lepinguga kokku leppinud lepingu ülesütlemise ja teatamise korras. Lepingu p 8.2.2 järgi üürnik võib lepingu üles öelda kui üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama lepingu sihipärase kasutuse võimatuks muutvaid asjaolusid kolme päeva jooksul pärast vastavasisulise hoiatuse saamist. Pooled vaidlevad, kas nimetatud punktis hoiatuse saatmisel tuleb lähtuda lepingu p-st 10.2, mis sätestab teadete ja informatsiooni edastamise korra. Poolte ühista tahet lepingu p 8.2.2 koosmõjus p-ga 10.2 tõlgendamisel kohtul kindlaks teha ei õnnestunud, mistõttu tõlgendas kohus lepingu punke nii nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 29 lg-d 4 ja 5). Kohtu hinnangul ei ole lepingu p-s 8.2.2 nimetatud tähtaja fikseerimisel silmas peetud, et see kohalduks koosmõjus lepingu p-dega 10.2 ja 10.3,. mis sätestavad, et teated tuleb poolele esitada tähitud kirja teel või allkirja vastu ja kui kirjalikult ei saa teadet üle anda, siis tuleb see saata tähitud kirjaga ning loetakse kätte antuks kui postitamisest on möödunud 5 kalendripäeva. Kohus arvestas ka lepingupoolte varasemat praktikat, märkides, et 2016. aasta alguses aktsepteeris kostja suulist informeerimist. Kohtule ei ole esitatud andmeid, et 2016. aasta alguses tehti hoiatus vastavalt lepingu p-dele 10.2 ja

kohus jättis tähelepanuta, et hageja sai enda väitel probleemist teada juba aasta algul, aga ülesütlemisavalduse esitas alles sügisel. Kostja märgib, et üürnik ei esitanud üürileandjale üürilepingu tähenduses ühtegi pretensiooni ega hoiatust enne üürilepingu ülesütlemise avaldust. Üürnik esitas vaid ühe nõuetekohase pretensiooni, seda 05.09.2016 lepingu ülesütlemise avalduses, millele üürileandja viivitamatult ja kiiresti reageeris, kõrvaldades väidetud puuduse. Käsitletud asjaolud viitavad kostja seadusliku esindaja poolt esitatud võimalusele, et väidetud müraprobleem fabritseeriti tagasiulatuvalt, et vabaneda oma lepingulistest kohustustest. Teated ja avaldused tuli esitada lepingulises korras. Ühtlasi ei ole aasta alguse ukse isoleerimisel mingit seost sügisese lepingu ülesütlemisega. Mis puudutab müraprobleemi, siis ei saa õiguslikult olla probleemi, kui üürnik ei ole pretensiooni esitanud. Kohus eiras taas peamist õiguslikku asjaolu ja segas ära aasta alguse ukse isoleerimise ja sügisese lepingu ülesütlemise. Aasta alguse ukse isoleerimist ei saa kuidagi pidada teadlikkuseks müraprobleemist, eriti pärast seda kui kostja oli ukse isoleerinud. Ei ole ühtegi tõendit selle kohta, et üürnik oleks pärast ukse isoleerimist üürileandjat müraprobleemist teavitanud. Asjaolu, et üürileandja kõrvaldas probleemi ülikiiresti pärast sellest teada saamist kinnitab, et ta seda varem ei teadnud. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leiab, et kooskõlas TsMS § 638 lõikega 1 tuleb apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keelduda. Ringkonnakohus ei pea TsMS § 637 lõike 21 järgi lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioonkaebust menetlema, v.a. juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui menetlusse võtmise otsustamisel on ringkonnakohtule ilmne, et maakohus on otsuse tegemisel selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi, rikkunud menetlusõiguse normi või ebaõigelt hinnanud tõendeid ning mõni eelnenud põhjus võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi. TsMS § 405 lõike 1 esimese lause kohaselt menetleb kohus hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes samas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole. Käesoleval juhul esitas hageja kohtusse hagi põhivõla 409,20 euro ja alates 10.09.2016 kuni otsuse tegemiseni seadusjärgse intressi väljamõistmiseks. Arvestades, et seadusjärgse intressi määr hageja nõutud perioodil oli 0%, on hagi hinnaks seega maakohtu poolt määratud 409,20 eurot. Kostja vastuhagi hinnaks on maakohtu poolt määratud 2500 eurot, millest põhinõue moodustab 1271,21 eurot ja viivisenõue 1228,79 eurot. Kuna nii hagi kui ka vastuhagi puhul on tegemist varalise nõudega hagiga ja hagihind ei hagilt ega vastuhagilt eraldi- ega ka koosvõetuna ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole, on tegemist lihtmenetluse asjaga TsMS § 405 lg 1 järgi ja seetõttu on edasikaebeõigus piiratud. Vaidlusaluses asjas ei ole maakohus kooskõlas TsMS § 442 lõikega 10 andnud luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei esine TsMS § 637 lõikes 21 sätestatud aluseid apellatsioonkaebuse menetlusse võtmiseks. Vaidlusaluses asjas tehtud hagi rahuldav ja vastuhagi rahuldamata jättev otsus ei ole maakohtu poolt selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi tagajärg, samuti ei ole maakohus rikkunud menetlusõiguse normi ega selgelt ebaõigesti hinnanud tõendeid. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjendused ei anna vastupidise väitmiseks alust.

Põhjendamatu on kaebuses väljendatud seisukoht, et hagi rahuldamine ja vastuhagi rahuldamata jätmine on käesolevas asjas välistatud muu hulgas põhjusel, et ei ole teada, kas puudus või takistus välistas asja kasutamise või piiras seda olulisel määral. Maakohus on kohtule esitatud helisalvestiste ja hageja seadusliku esindaja Ingrid Koppeli 13.09.2017 kohtistungil antud ütlustega lugenud tõendatuks, et hageja poolt üürilepingu alusel kasutatavate ruumidega külgnevatest ruumidest kostuvad helid takistasid hagejal sihtotstarbeliselt ruumide kasutamise. Kohtul puudub alus kahelda hageja seadusliku esindaja ütlustes ja hageja 13.04.2017 menetlusdokumendile lisatud helisalvestiste autentsuses. Kostja viidatud võimalust, et müraprobleem fabritseeriti tagasiulatuvalt lepingulistest kohustustest vabanemise eesmärgil, ei pea ringkonnakohus usutavaks. Arvestades, et hageja vaatamata müraprobleemide jätkumisele pärast kostjapoolset ruumide vahelisele uksele täiendava isolatsiooni paigaldamist 2016. aasta alguses ütles lepingu erakorraliselt üles alles 05.09.2016, andes seega kostjale täiendava võimaluse puuduste kõrvaldamiseks, ei veena kohut hageja soovis lepingulistest kohustustest vabaneda. Seega on tuvastatud VÕS § 279 lg-s 1 sätestatud üürnikupoolse ülesütlemisõiguse tekkimise eeldusena asjaolu, et puudus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Samuti ei ole ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud ega asjas esitatud tõenditega kooskõlas kostja väited sellest, et kostjale ei olnud puudus või takistus teada ja et hageja ei ole kostjat pärast aasta alguses aset leidnud ukse isoleerimist müraprobleemist teavitanud. Kostja nimetatud väited on vastuolus hageja seadusliku esindaja 13.09.2017 kohtuistungil antud ütlustega, et ukse tihendamine müraprobleemi ei lahendanud ja et hageja esitas kostjale pretensioone suusõnaliselt kuni juunini 2016. Väär on ka kostja seisukoht, et asja lepingutingimustele mittevastavusest teavitamine peab toimuma kirjalikus vormis. Seadus ei näe üürniku vastava teavitamiskohustuse osas ette kohustuslikku vorminõuet. Seega oli hagejal õigus teavitada kostjat suuliselt ukse tihendamise järgselt säilinud müraprobleemist, arvestades seejuures, et ka 2016. aasta alguses teavitas hageja kostjat müraprobleemist suuliselt, millist teavitamist kostja aktsepteeris. Asjaolu, et kostja väidetavalt vastuseks hageja poolt esmakordselt 05.09.2016 ülesütlemisavalduses esitatud pretensioonile pidas vajalikuks 09.09.2016 üürilepinguga paigutada müra tekitanud tantsukooli seniselt teiselt korruselt hoone esimesele korrusele, näitab, et kostja nentis probleemi jätkuvat olemasolu. Sellest omakorda järeldub, et kostja ei olnud müraprobleemi varasemalt kõrvaldanud. Eeltoodu põhjal puudub alus väita, et kostja oleks VÕS § 279 lg 1 mõttes olnud suuteline probleemi kõrvaldama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi. Kostja suutmatus mõistliku aja jooksul kõrvaldada kõrvalasuvatest ruumidest helide kostumine hageja poolt kasutatavatesse ruumidesse ja seega nende sihtotstarbelise (ilusalong) kasutamise välistamine või oluline piiramine oli antud juhul asjaoluks, mis tingis hagejapoolse 05.09.2016 ülesütlemisavalduse esitamise. Erinevalt apellatsioonkaebuses väidetust omab ukse isoleerimine 2016. aasta alguses tähendust hageja poolt septembris lepingu ülesütlemisega. Just asjaolu, et vaatamata ukse isoleerimisele ei suutnud kostja kõrvaldada müraprobleemi, andis hagejale aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Ka ei anna apellatsioonkaebuse väited alust kahelda maakohtu seisukohas, et hageja kasutas erakorralist ülesütlemist mõistliku aja jooksul pärast ülesütlemiseks õigustavatest asjaoludest teada saamist. Seega on maakohus otsuses toodud põhjendustel õigesti tuvastanud pooltevahelise üürilepingu lõppemise hagejapoolse 05.09.2016 erakorralise ülesütlemisavaldusega, mis lepingu p-st 10.3 tulenevalt loetakse üleantuks viie kalendripäeva möödumisest, s.o 10.09.2016. Alusetu on ka kostja väide, et maakohus on jätnud sisuliselt lahendamata vastuhagi ja käsitlemata vastuhagi nõuded. Vaidlustatud maakohtu otsuse p-st 9 nähtuvad maakohtu põhjendused, millele tuginedes on kohus jätnud vastuhagi rahuldamata. Arvestades käesoleva vaidluse asjaolusid on maakohus otsust vastuhagi rahuldamata jätmise osas piisavas ulatuses

põhjendanud ning ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu motiividega. Ringkonnakohus on eelnevalt selgitanud, et maakohus tuvastas otsuses toodud põhjendustel ja asjas esitatud tõendite alusel õigesti, et vaidlusalune üürileping lõppes hageja poolt erakorralise ülesütlemisavalduse tegemisega 10.09.2016. Arvestades asjaolu, et kostja vastuhagis esitatud nõuete eelduseks on vaidlusaluse üürilepingu kehtivus kuni 10.01.2017, ent kohus tuvastas lepingu lõppemise 10.09.2016, puudus maakohtul vajadus asuda otsuses täiendavalt hindama kostja vastuhagi aluseks olevaid asjaolusid. Eeltoodust tulenevalt puudub ringkonnakohtul alus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmiseks. Kuivõrd kostja apellatsioonkaebus on kohtule esitatud elektrooniliselt, puudub käesoleva määrusega kaebuse menetlusse võtmisest keeldumisel vajadus tagastada kaebus selle esitajale.

(allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere

(allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal

(allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.