Pankrotiõigus › Muud hagimenetluse pankrotiasjad

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Kohus on tuvastanud ja käesolevas tsiviilasjas ei ole vaidlust järgnevate asjaolude üle:  Hageja majandustegevus seisnes OÜ Sillen Konsultatsioonid osa omamises. Jättes kõrvale võlgniku nõuded kolmandate isikute vastu, oli OÜ Sillen Konsultatsioonid osa võlgniku ainukeseks varaks. Muu äritegevusega pankrotivõlgnik ei tegelenud.  OÜ Sillen Konsultatsioonid omandis on Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr 18421501 all kinnistusraamatusse kantud hoonestusõigus, mis koormab Tallinnas Nõmme linnaosas aadressil Laste 1 asuvat kinnistut. Kinnisasja omandiõigus nähtub käesolevale hagiavaldusele lisatud kinnistusraamatu väljatrükist. OÜ-l Sillen Konsultatsioonid kui hoonestajal on hoonestusõigusest tulenevalt õigus omada kinnistul sellega püsivalt ühendatud ehitist.  20.02.2012. a sõlmisid OÜ Sillen Konsultatsioonid ja Assets Club OÜ nõude loovutamise lepingu, millega OÜ Sillen Konsultatsioonid loovutas Assets Club OÜ-le rahalise nõude summas 200 000 eurot SA PJV Hooldusravi vastu. 27.03.2012. a sõlmisid Assets Club OÜ ja SA PJV Hooldusravi kokkuleppe, millega SA PJV Hooldusravi kohustus Assets Club OÜ-le andma üle p-s 1.4.3. nimetatud võla (200 000 eurot) katteks kinnistu. Kokkuleppe sõlminud pooled leppisid kokku, et kui kinnistu omandit üle ei anta, tasub SA PJV Hooldusravi lisaks 200 000 euro suurusele põhivõlale ka leppetrahvi summas 100 000 eurot.  25.04.2012. a sõlmisid Assets Club OÜ, SA PJV Hooldusravi ja pankrotivõlgnik käenduslepingu, millega SA PJV Hooldusravi tunnistas võlga Assets Club OÜ summas 300 000 eurot (ehk põhivõlga summas 200 000 eurot ja leppetrahvi summas 100 000 eurot). PJV Hiiu Ravikeskus AS (pankrotis) kohustus eelnimetatud rahalist kohustust käendama ning käenduskohustuse täitmise

2-13-29465 tagamiseks leppisid käenduslepingu pooled kokku, et PJV Hiiu Ravikeskus AS (pankrotis) võõrandab Assets Club OÜ-le enne käenduslepingust tuleneva kohustuse sissenõutavaks muutumist OÜ Sillen Konsultatsioonid osa. Pooled leppisid täiendavalt kokku, et kui SA PJV Hooldusravi tasub Assets Club OÜle võla summas 300 000 eurot hiljemalt 24.05.2012. a, annab Assets Club OÜ OÜ Sillen Konsultatsioonid osa omandi PJV Hiiu Ravikeskus AS-ile tagasi – kui aga kokkulepitud tähtaja jooksul rahalist kohustust ei täideta, jääb OÜ Sillen Konsultatsioonid osa Assets Club OÜ omandisse, mille tulemusena loetakse võlgnetav kohustus täidetuks käendaja PJV Hiiu Ravikeskus AS-i (pankrotis) vara arvel.  Assets Club OÜ võõrandas OÜ Sillen Konsultatsioonid osa OÜ-le Hingehoid.  OÜ Sillen Konsultatsioonid ainukeseks varaks olev hoonestusõigus on koormatud hüpoteekidega Nordea Bank Finalnd Plc kasuks kogusummas 2 947 030 eurot ning käimas on täitemenetlus nr 007/2012/87262 panga algatusel hoonestusõiguse kui tagatise arvelt panga nõude rahuldamiseks. Kohus märgib, et kostjad esitasid oma viimases seisukohas kohtule taotluse menetluse peatamiseks, kuni viidatud täitemenetluse tulemi selgumiseni. Kohus leiab menetlusökonoomika printsiibist lähtudes, et mõistlikum on maakohtumenetluses lõppu jõudnud asi siiski otsusega lahendada, mitte peatada ja kui asi peaks edasi minema järgmisesse astmesse, saab järgmine aste kaaluda menetluse peatamise põhjendatust. PankrS § 109 lg 1 järgi tunnistab kohus tagasivõitmisel pankrotiseaduse §-des 110-114 sätestatud alustel kehtetuks võlgniku tehingu või muu toimingu, mis on tehtud enne pankroti väljakuulutamist ja mis kahjustab võlausaldajate huve. Kostjad on kokkuvõtlikult seisukohal, et tagasivõitmise eeldused ei ole täidetud, kuivõrd OÜ Sillen Konsultatsioonid ainuke vara võõrandatakse täitemenetluses ja seega on OÜ Sillen Konsultatsioonid osalus väärtusetu, millest tulenevalt ei ole hageja võlausaldajate huve väärtusetu osaluse võõrandamisega kahjustatud. Hageja leiab vaatamata eeltoodule, et võlausaldajate huve on kahjustatud, kuivõrd hoonestusõiguse väärtus on suurem, kui hüpoteegipidaja nõue, mistõttu jääks peale hoonestusõiguse võõrandamist ja hüpoteegipidaja nõude rahuldamist raha üle ka OÜ-le Sillen Konsultatsioonid, mis kuuluks seega omakorda hageja pankrotivara hulka. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et asja õigeks lahendamiseks tuleb tuvastada kas eelnimetatud tehinguga on kahjustatud võlausaldajate huve, milleks peab kohus asjaoludest tulenevalt hindama seda, kas OÜ-le Sillen Konsultatsioonid kuuluv hoonestusõigus on väärt rohkem või vähem kui hüpoteegipidaja nõue. Mõlemad pooled on esitanud oma seisukoha kinnituseks tõendeid. Hageja on esitanud aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara hinnangu hoonestusõiguse turuväärtuse kohta (milles on hoonestusõiguse turuväärtuse leidmisel lähtutud eeldusest, et üürimääraks on 6,9 eurot/m2) ning Grant Thornton Rimess OÜ selgituse selle kohta, milliseks kujuneks OÜ Sillen Konsultatsioonid netovara juhul, kui kinnisasja väärtust kajastada õiglaselt. Hageja leiab, et OÜ Sillen Konsultatsioonid omandis oleva hoonestusõiguse turuväärtus on hüpoteegivabana 3 400 000 eurot.

2-13-29465 Kostja on omalt poolt esitanud Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ 10.10.2012 arvamuse õiglase üürimäära kohta seisuga 10.10.2012, milleks on 3,26 m2. Kostjad leiavad, et OÜ Sillen Konsultatsioonid omandis oleva hoonestusõiguse väärtus on 2,45 miljonit eurot. Kohus on tutvunud mõlema poole tõenditega ja leiab kostja tõendid olevat veenvamad ning põhjendab oma arvamust alljärgnevalt. Hageja poolt esitatud tõendites:  on hindamisel eeldatud, et kinnistusregistrisse kantud keelumärge on kustutatud (lk 1);  on hinnang koostatud konsultatsiooniks, mitte kohtule esitamiseks tõsikindla ekspertarvamusena;  ei ole hindaja teostanud objekti siseruumide ülevaatust ning on tuginenud välisele vaatlusele ja mingitele fotodele, hindaja eeldab hoone seisukorra vastavust teatud tingimustele (lk 2, 4);  ei ole hindaja teadlik hoonestusõiguse lepingu tingimustest (lk 2);  prognoositakse hoone üürihinna määraks 6,9EUR/m2 eest (lk 9). Samas on hindaja koheselt ka täpsustanud, et tulenevalt lõplikult välja kujunemata üüriturust ja objekti kassavoo sõltuvusest riigi/kohaliku omavalitsuse toetustest, on hindamise täpsusklass keskmisest madalam. Eelnevale viidates märgib kohus esmalt, et kuivõrd hoonestusõigus on käesoleva hetkeni koormatud keelumärkega ning hoonestusõiguse suhtes toimub täitemenetlus, siis ei ole täidetud hageja eksperthinnangus toodud hinnamäära kehtivuse esimene eeldus. Ilmselgelt on sundtäitmises oleva hoonestusõiguse turuhind ning likviidsus oluliselt madalam, kui ilma piiranguteta hoonestusõigusel. Lisaks eeltoodule on tuginetud üksnes objekti visuaalsele välisele hindamisele ning eelduslikult hageja poolt antud informatsioonile. Lisaks eeltoodule mõjutab hoonestusõiguse turuväärtust üldteadaolevalt ja ka kõnesolevast hageja poolt esitatud 28.01.2013 eksperthinnangust tulenevalt - otseselt ja väga oluliselt üürimäär, millele tuginetakse hinnatava objekti turuväärtuse leidmisel diskonteeritud rahavoo meetodil. Juhul kui võtta aluseks hageja tõendi lk 11 sisalduvas rahavoo arvestuses algnäiduna korraline rendituluna aastas, mitte 308 488 eurot, mille leidmisel on lähtutud üürimäärast 6,9 eurot/m2, vaid 3,26 eurot/m2, siis ilmselgelt muutub hinnatava objekti turuväärtus väga oluliselt. Analüüsides ja võrreldes hageja ja kostja tõendeid vastakuti selgub, et erinevused on tingitud järgmistest teguritest:  hageja poolt esitatud hinnang ei ole suunatud üüritulu suuruse kindlakstegemisele, vaid kinnisasja turuväärtus kindlakstegemisele; hinnangus aluseks võetud üürimäär 6,9 eurot/m2 leitud oletuslikult: „arvestades hinnatava objekti seisukorda (võrreldav uusehitisega) ning parameetreid (suur kõrghaljastusega krunt jm), hindame hoonestuse potentsiaalseks turult tuletatud üürimääraks 6,9 aurot/m2. Tulenevalt lõplikult väljakujunemata üüriturust ja valdkonna seotusest riigi/omavalitsuste rahalise toega on hindamistulemuse täpsusklass keskmisest madalam. Lisaks võtame arves katlamaja/hapnikuhoidla üürilepingust laekuvat üüritulu“; hoonestusõiguse turuväärtuse leidmisel on hinnangu koostaja aga täiesti ebakohaselt võtnud aluseks kaubanduskeskuste, büroohoonete üüritasemed, mis paiknevad vanalinna piiril, kesklinnas ning sellest tulenevalt ei ole kohtu hinnangul tegemist võrreldavate objektidega ei oma asukoha ega ka kasutusotstarbe järgi;  kostja poolt esitatud tõend on aga suunatud otseselt üürihinna tuvastamisele, mille tulemusel on hindamistulemus kohtu hinnangul täpsem: õiglaseks üürihinnaks 3,26

2-13-29465 eurot /m2 ning hindamistulemus keskmise täpsusega, reaalne üürihind võib erineda +/20%;  hageja poolt esitatud hinnangu koostaja on hinnangu andnud ilma, et oleks siseruumides ülevaatust teinud; kostja poolt esitatud arvamuse koostanud riiklik ekspert tutvus tervikuna hinnatava objektiga, mh siseruumidega;  hageja poolt esitatud hinnangu koostaja kasutas potentsiaalse üüritulu leidmisel diskonteeritud rahavoo meetodit, mille sisenditeks võrreldes hinnatava objektiga on Eestimaa teistes piirkondades asuvad tervishoiuteenust osutavad objektid - Pärnumaa Vändra alevis asuv tervisekeskus, Ida-Virumaa Narva linnas eakate hooldekodu 2009 üürileping, Keilas asuva nõukogudeaegne haiglahoone;  kostja poolt esitatud arvamuse koostaja juhindus aga hinnatava objektiga samasse piirkonda või analoogse, võrreldava piirkonna ja objektide üüritasemeid. Kuivõrd aktsiaselts Pindi Kinnisvara hinnangut ei saa pidada usaldusväärseks, ei saa tõeseks pidada ka sellele tuginevat OÜ Grant Thornton Rimess 19.01.2015 selgitust. Hageja on esitanud kohtule ka Herkki Suurman’i poolt 10.07.2012. a koostatud ekspertarvamuse samalaadsele objektile, s.o hooldusravihaiglale, mis asub Pärnumaal, Halinga vallas, Pärnu-Jaagupi alevis aadressil Männi tee 24. Selles arvamuses on Herkki Suurman tuvastanud, et Pärnu-Jaagupi hooldusravihaigla üürihind algab 6,00 eurost ühe m2 kohta, s.o ligi kaks korda kõrgem Hiiu Hooldusravihaigla üürihinnast. Hageja märgib, et mõlemad Herkki Suurman’i arvamused on koostatud – esiteks samal ajal (2012. a teises pooles); teiseks sama asjatundja poolt ning kolmandaks analoogse objekti (hooldusravihaigla) kohta; arvamuste koostamise ajal oli Pärnu-Jaagupi hooldushaigla kehvemas olukorras kui Hiiu Hooldusravikeskus (viimane oli vastselt renoveeritud); Pärnu-Jaagupi hooldushaigla asukoht ei ole võrrelduna Hiiu Ravikeskuse asukohaga atraktiivne. Arvestades eeltoodud asjaolusid seab hageja kahtluse alla kostjate poolt 06.04.2015. a kohtule esitatud ekspertarvamuses kajastatud üürihinna. Üürihind peaks asjatundja arvamuse kohaselt rajanema “analoogsete objektide (hooldekodu) rajamise- ja remontimistasude statistikale”, kuid asjatundja ei ole arvesse võtnud enda poolt varem koostatud arvamust analoogse objekti osas . Selle asemel lähtub asjatundja ekspertarvamuse lk-l 6 büroopindade hinnast, olles samas aga korduvalt rõhutanud, et tegemist on eriotstarbeliste pindadega (haiglaruumid). Kokkuvõtvalt jääb hageja oma varasema seisukoha juurde, et OÜ Sillen Konsultatsioonid omandis oleva hoonestusõiguse turuväärtus on hüpoteegivabana 3 400 000 eurot. Kohus leiab hageja poolt tõendiks esitatud Herkki Suurman’i 10.07.2012. a koostatud arvamuse kohta, et ainuüksi põhjus, et tegemist on samalaadsete objektidega, ei tähenda, et nende üürimäär peaks kindlasti võrdne olema. Seejuures ei ole kohtu jaoks veenvad hageja subjektiivsed arvamused atraktiivsema asukoha ja hoonete seisukorra üle, mis on paljasõnalised ja oletuslikud ning ei ole mitte pädeva riikliku kinnisvaraeksperdi arvamused vaid hageja enda tuletused eksperdi erinevate objektide kohta koostatud arvamuste pinnalt, milliseid võrdlusarvamusi ekspert ise ei ole toonud. Kohtu hinnangul põhineb eksperdi arvamus käesolevas tsiviilasjas vaidlusaluse hoonestusõiguse üürimäära kohta selgelt võrreldaval ja loogiliselt jälgitaval arvutusel – aluseks on võetud hoonete renoveerimiseks tehtud investeeringute maht, millele eeldatakse teatavat turu keskmist tootlust ning millest on maha arvutatud võimalik vakants ja vajalik remondifondi osa ning sama eksperdi arvamus teise objekti kohta ei muuda seda arvutust vääraks. Kohus leiab seega asjaolusid kogumis hinnates, et piisava selgusega on veenvalt tõendatud, et tagasivõidetav vara on asjaoludest tulenevat väärtusetu. On ilmne, et kui hoonestusõiguse müügist laekuva tuluga rahuldatakse Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaali nõue, siis ei ole OÜ

2-13-29465 Sillen Konsultatsioonid osa tagasivõitmine hagejale põhjendatud, sest OÜ-l Sillen Konsultatsioonid puudub muu vara ja OÜ Sillen Konsultatsioonid osa müük ei saanud kahjustada PJV Hiiu Ravikeskus AS-i huve. Aktsiaselts Deloitte Audit Eesti ekspertarvamuse järgi, milles on tuginetud muu hulgas riiklikult tunnustatud ekspert Herkki Suurmanni arvamusele, oli OÜ Sillen Konsultatsioonid netovara suurus osa vaidlusaluse osa võõrandamise tehingu tegemise ajal 279 000 eurot. Osa võõrandati 300 000 euro eest. Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaali nõue OÜ Sillen Konsultatsioonid vastu on 2 273 045.11 eurot, millele lisandub viivis 1 552.70 eurot päevas alates täitmisavalduse esitamisest, s.o 10. augustist 2012. Ühes aastas lisanduv viivis on enam kui pool miljonit eurot. Samal ajal on riiklikult tunnustatud eksperdi hinnangu järgi hoonestusõiguse väärtus 2,45 miljonit eurot. Seega kui eeldada riiklikult tunnustatud eksperdi arvamuse õigsust (mis on kohtu hinnangul põhjendatud) ja võtta arvesse panga nõuet OÜ Sillen Konsultatsioonid vastu, on täitemenetluse lõppemisel OÜ Sillen Konsultatsioonid varatu ning selle osa omamine ei oma mingit väärtust. Seega ei olnud OÜ Sillen Konsultatsioonid osa võõrandamise puhul tegemist võlausaldajatele kahjuliku tehinguga, millise eelduse sätestab PankrS § 109 lg 1 tagasivõitmise eeldusena. Samuti ei suureneks antud juhul tehingu tagasivõitmisega pankrotivara. Eeltoodust tulenevalt kuulub hagi täielikult rahuldamata jätmisele. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamata jätmisele, tuleb hagiga seotud menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus ei määra antud hetkel kindlaks menetluskulude suurust tulenevalt kohtupraktikast, mille kohaselt peab maakohus menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus muutub. Eeltoodust tulenevalt on leitud, et menetluskulude suurust on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik kindlaks määrata alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses vaid

2-13-29465 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /Digitaalselt allkirjastatud/ Hannes Olev Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.