Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Egon Konsand
Otsuse tegemise aeg ja koht
4. aprill 2008 Tartu
Tsiviilasja number
2-07-6765
Tsiviilasi
Flora Randla hagi Arvo Oru (Org) vastu 2216 krooni väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 26.10.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Flora Randla apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja) – Flora Randla (isikukood xxxxxxx) Vastustaja (kostja)- Arvo Org (isikukood xxxxxxxx) Iseseisva nõudeta kolmas isik vastustaja-kostja poolel Korteriühistu Puiestee 27 (reg. kood 80012253), esindaja Rivo Sild
esindajad
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Muuta Tartu Maakohtu 26.10.2007. a otsuse põhjendusi Flora Randla hagi rahuldamata jätmisel vastavalt käesolevale otsusele. Muus osas jätta Tartu Maakohtu 26. oktoobri 2007. a otsus muutmata.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetluskulud apellatsiooniastmes Flora Randla kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED Flora Randla esitas Tartu Maakohtule hagi Arvo Oru (Org) vastu 2216 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt ostis F. Randla 08.09.2006 korteri aadressil xxxxx Jõgeva linnas. Korterisse oli 2004. a paigaldatud fonolukk. Kolm nädalat hiljem asus majaelanik A. Org parandama välisust ja lõhkus lukusüsteemi. A. Org väitis, et lukk oli paigaldatud ebaseaduslikult ning luku tõttu sadas trepikotta lund. Hageja nõue kostja vastu on hüvitada 2216 krooni, mis on vajalik fonoluku parandamiseks. Kostja A. Org nõuet ei tunnistanud ning vaidles hagiavaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt tuli lukk eemaldada, kuna oli valesti paigaldatud, luku tõttu sadas koridori lund ja tuli külma. A. Org konsulteeris enne ukse parandamist ühistu esimehega. Terve püstaku rahva soov oli lukk eemaldada. Keevitaja parandas ukse ära, A. Org ise lukku ei puutunud. Kolmas isik Korteriühistu Puiestee 27 esindaja väidete kohaselt ütles korteriühistu juhatuse liige Rivo Sild ühistu nimel A. Orule, et võib lukuga teha, mida tahab, kuna uksest tuli külma sisse. Lukk ei ole lõhutud vaid lahti ühendatud.
Tartu Maakohus jättis 26. oktoobri 2007 otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on vastavalt korteriomandiseaduse (KOS) §-le 2 lg 1 korteriomandi reaalosaks piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida ei ole võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Maja välisuks on ehitise osa, mis ei kuulu korteriomandite reaalosa hulka ning on mõttelise osana kaasomandist osa korteriomandist. Seega kuulub välisuks korteriomanikele. Puiestee 27 korteris nr 30 asus Eestimaa Rahvaliidu kontor. Kontori külastajate paremaks teenindamiseks paigaldas Eestimaa Rahvaliit 2004. a korterile fonolukusüsteemi. Lukusüsteem paigaldati maja esimese püstaku välisukse sisse ning hageja korterisse nr 30. Tunnistaja Hilja Kojuse ütluste kohaselt ei olnud Rahvaliidul ühistu liikmete nõusolekut luku paigaldamiseks. Tunnistaja Urmas Pirki ütluste kohaselt ütles majavanem temale, et keegi lukust huvitatud ei ole, kuid ühistu poolt ka keeldu luku paigaldamiseks ei olnud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sarnane põhimõte on sätestatud ka KOS §-s 15 lg 1, mille kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt kui seaduse või korteriomanike
kokkuleppega ei ole sätestatud teisiti. Uks on ühistu liikmete kaasomand ning kaasomandi kasutamine pidi toimuma kaasomanike kokkuleppel. Tunnistajate H. Kojuse ja U. Pirgi ütlustega on tõendatud, et kaasomanike otsust ega kokkulepet luku paigaldamiseks ei olnud. Seega paigaldati fonolukk uksele ebaseaduslikult, rikkudes ühistu liikmete vara. TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Ehitis Puiestee 27 on maatüki oluline osa. TsÜS § 55 lg 1 kohaselt on ehitise olulised osad asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Välisuks on vallasasi, mida ei saa eraldada ehitist oluliselt kahjustamata, seega on ta ehitise oluline osa ning ehitise kaudu maatüki oluline osa. AÕS § 107 lg 3 sätestab, et kui vallasasi ühendatakse maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand maatükiga ühendatud asjale. Fonolukk kui vallasasi ühendati ehitise olulise osaga, s.o uksega ning uksega ühendamise kaudu maatükiga ning on seega muutunud maatüki oluliseks osaks. Maatüki omanikeks on korteriomanikud mõttelistes osades. Seega kuulub ka paigaldatud lukk mõttelistes osades Puiestee 27 korteriomanikele ning sealhulgas ka F. Randlale kui korteriomanikule 610/16333 mõttelises osas. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi. VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt on kahju tekitamine õigusvastane, kui see tekitati kannatanu omandi rikkumisega. Kuna kaasomanike enamus ei soovinud luku paigaldamist, siis ei ole kaasomanike vähemuse - korteriomaniku F. Randla nõue kahju hüvitamiseks põhjendatud. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS F. Randla esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 26. oktoobri 2007 otsuse ning teha uue otsuse, millega mõista A. Orult välja kahjuhüvitis F. Randla kasuks ning jätta menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt puudusid luku valesti paigaldamise kohta varasemad pretensioonid. Kahe aasta jooksul polnud keegi midagi ette võtnud lukust vabanemiseks. Samuti ei pöördutud luku valesti paigaldamise osas luku tellija Eestimaa Rahvaliit ega paigaldaja SeiCom OÜ poole. Fonoluku parandamise eest tuleb hagejal maksta 2922.86 krooni. Seda tõendab SeiCom OÜ poolt 03.12.2007 tehtud hinnapakkumine luku parandamiseks. Tulenevalt VÕS §-st 1043 peab teisele isikule (kannatanule) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi. VÕS § 1045 lg 1 p 5 alusel on kahju tekitamine õigusvastane, kui see tekitati kannatanu omandi rikkumisega. A. Org korraldas fonoluku eemaldamise välisukselt. A. Org teadis või pidi teadma, et selle tagajärjel ei ole enam võimalik fonolukku kasutada. Hageja omandas korteriga koos heauskselt ka fonoluku s.t. korteri ostu-müügilepingu alusel oli fonolukk korteri oluline osa. Kogu fonoluku süsteem ei asu välisukse küljes, osa sellest asub hageja korteriomandis. Seega on hageja fonoluku ainuomanik. Hagejal puudusid korteri ostmisel teadmised fonoluku paigaldamise õigsuse või ebaõigsuse kohta ning olles seega luku heauskne omandaja ei pea hageja vastutama selle paigaldamise tagajärgede eest. Kuna korteriühistu ega ükski selle liige ei olnud tasunud luku ega selle paigaldamise eest, ei ole ka alust eeldada, et nad oleks luku omanikuks saanud. Kuna teistes korterites fonoluku süsteemi osasid ei asu, on hageja fonoluku ainus kasutaja ja seega ka ainuke, kes selle lõhkumisest kahju kannab. A. Org vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.
Vastuväidete kohaselt ei olnud korteriühistu Puiestee 27 trepikoja elanikud fonolukust huvitatud ja keegi fonolukusüsteemiga ei ühinenud. Puudub ka vastavasisuline kirjalik nõusolek luku paigaldamiseks. Luku eemaldamise aluseks oli kogu püstaku (v.a F. Randla) kui kaasomanike soov ning korteriühistu suuline otsus. Kuna fonolukk oli paigaldatud välisukse kui kinnisasja olulise osa ja kaasomandi külge, siis ei ole see osa lukust F. Randla ainuomand. Kaasomanike enamuse soov on, et uks täidaks eesmärki - hoiaks tuult ja külma. Valesti paigaldatud või rikki läinud fonolukk takistas seda. Välisuks ja selle külge paigaldatud fonolukk kui kinnisasja oluline osa on püstaku elanike kaasomandis ja F. Randlale kuulub sellest 610/16333 mõttelist osa. Kuna luku paigaldamiseks puudus kaasomanike nõusolek paigaldati lukk uksele ebaseaduslikult, rikkudes ühistu liikmete vara ning põhjustades külma pääsemise trepikotta. Kuna kaasomanike enamus ei soovinud luku paigaldamist ega hiljem parandamist, siis ei ole kaasomanike vähemuse - korteriomaniku F. Randla nõue kahju hüvitamiseks põhjendatud. Lukk ei ole lõhutud, vaid ukse küljest lahti ühendatud kogu püstaku elanike soovil. Probleemist oli teadlik ka ühistu juhatus. Korteriühistu Puiestee 27 vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on välisuks ja selle külge paigaldatud fonolukk kui kinnisasja oluline osa püstaku elanike kaasomandis ja F. Randlale kuulub sellest 610/16333 mõttelist osa. Luku paigaldamiseks puudus kaasomanike nõusolek ja lukk paigaldati uksele ebaseaduslikult, rikkudes ühistu liikmete vara ning põhjustades külma pääsemise trepikotta. Kuna kaasomanike enamus ei soovinud luku paigaldamist ega hiljem parandamist, siis ei ole kaasomanike vähemuse - korteriomaniku F. Randla nõue kahju hüvitamiseks põhjendatud. Lukk ei ole lõhutud, vaid ukse küljest lahti ühendatud kogu püstaku elanike soovil. Korteriühistu Puiestee 27 kaasomanike otsust ega kokkulepet fonoluku paigaldamiseks ei olnud.
Nimetatust tulenevalt ei ole paigaldatud fonoluku puhul kohaldatav ka maakohtu poolt viidatud AÕS § 107 lg 3, mille kohaselt kui vallasasi ühendatakse maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand maatükiga ühendatud asjale. Arvestades, et paigaldatud fonolukku saab eraldada maja välisuksest ja maja kui kaasomandi teistelt osadelt (seinal asuv fonoluku juhtmestik jms) ilma ehitist või eraldatavat lukku kahjustamata, saab seda lukku käsitada F. Randlale kuuluva xxxxxx korteriomandi päraldisena. Kuna tõendatud ei ole fonoluku kuulumine Puiestee 27 korteriomanike kaasomandisse, siis on ebaõige maakohtu poolt hagi rahuldamata jätmine põhjendusel, et kaasomanike enamus ei ole soovinud luku paigaldamist ega kostjalt kahju hüvitamist.
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.