Asjaõigus › Omandiasjad

nõude esitamine. Kostja ei täida seadusest tulenevat kohustustust tasuda elamu majandamiskohustuste eest, on alusetult süüdistanud valitsejat vargustes ja kaevanud juhatuse tegevuse peale kõikidele Eesti Vabariigi õiguskaitseorganitele, takistades korteriühistu majandustegevust. Tänaseni ei ole korteriühistu majandustegevuse korralduses õigusrikkumisi avastatud. Kostja on rikkunud korteriühistus väljakujunenud tavasid prügi kogumise korraldamisel. Kostja ei ole võimaldanud hagejal siseneda oma korterisse, et kontrollida kaasomandis olevate kütte-, vee- ning kanalisatsioonitorustiku korrasolekut ja olemasolevate veemõõturite näite. Kostja on kategooriliselt keeldunud kedagi oma korterisse sisse laskmast, s.h. takistades küttesüsteemi remonti. Kostja poleks ise tohtinud toruvahetustöid üldse teha. Kostja on omavoliliselt maha lõhkunud vaheseinu, häirinud teiste korteriomanike rahu raadio ja teleri valju kuulamisega ning kallanud oma aknast alla musta pesuvett. Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja ei täida kohustust tasuda elamu majandamiskulude eest. Kostja ei ole esitanud alusetult kaebusi juhatuse tegevuse peale ja sellega takistanud korteriühistu majandustegevust. Samuti ei vasta tõele, et kostja ei ole võimaldanud oma korteris asuvat torustikku remontida. Kostja on oma vahendite arvel parandanud torustikku, remontinud katust, mida korteriühistu pole hüvitanud. Kostja ei ole omavoliliselt muutnud WC ja vannitoa planeeringut. Planeeringu muudatuse tellis ta EK-lt Progress. Kostja ei ole keelanud hagejal korterisse siseneda, vaid on palunud sellest endale eelnevalt teatada. Asjaolu, et kostja ei teata veenäitusid, ei takista hagejat täita oma seadusest tulenevaid kohustusi, kuna see ei ole takistanud hagejal kostjale veekulu määrata. Kostja ei ole häirinud teiste korteriomanike rahu raadio valju kuulamisega. Kostja kuulmine on seoses vanusega nõrgenenud. Maakohtu otsus Harju Maakohus oma 26.10.2007 rahuldas hagi, s.o. kohustas kostjat võõrandama talle kuuluva korteriomandi täitemenetluse korras, andes talle tähtaja korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks 2 kuud alates kohtuotsuse jõustumisest, ja jättes menetluskulud täies mahus kostja kanda. Maakohus märkis, et 26.04.2006 üldkoosoleku otsusega kohustati kostjat võõrandama talle kuuluv korter kolme kuu jooksul, keeldumise korral volitati korteriühistu juhatust esitama hagi kohtusse. Kostja korterit ei võõrandanud. Harju Maakohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsustega tsiviilasjas nr 2-07-13373 jäeti rahuldamata Sofia Andronova hagi korteriühistu Tammsaare x vastu 26.04.2006 üldkoosoleku otsuse tühistamiseks. KOS § 14 järgi on teistel korteriomanikel oma kohustusi korduvalt rikkunud korteriomaniku suhtes õigus nõuda temalt oma korteriomandi võõrandamist. Võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks on nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamus üldkoosolekul osalejatest. Tammsaare x korteriühistul on 119 liiget. 26.04.2006 üldkoosolekul on 70 poolthäälega otsustatud nõuda Sofia Andronovalt temale kuuluva korteriomandi võõrandamist. Võõrandamisnõude esitamise üheks aluseks on KOS § 14 lg 2 p 2 järgi asjaolu, et korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Hageja väitel on kostja võlgnevus korteriühistule majanduskulude ja kommunaalkulude eest seisuga kuni 01.05.2005 57 490,91 krooni, ja ajavahemikus 01.05.2005 kuni 01.05.2007 suurenes võlgnevus veel 15 163,91 kr. võrra. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hageja võlgnevust tõendanud ja võlgnevuse olemasolu üle 2(6)

toimub kohtuvaidlus. Samas ei ole kostja eitanud võlgnevuse olemasolu perioodil 01.05.2005 kuni 01.04.2007. Võlgnevuse olemasolu on tõendatud hageja raamatupidamise õienditega. KÜS § 13 lg.4 järgi on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ja majandamiskulude kandmise kohta kõigile ühistu liikmetele kohustuslikud. Hageja väidetel ei esita kostja ühistule veearvestite näite. Kostja ei ole vee eest tasunud, mis on vastuolus põhikirja punktiga 3.2.7. Kohtumääruse alusel pääses hageja kostja korterisse ja fikseeris kostja veenäidud, millest nähtus, et kostja soojaveekulu on 38 m3 kuus. Ajavahemiku 14.03.2000 kuni 18.03.2006 kulutatud vee ja võlgnevuse aruande kohaselt võlgneb kostja hagejale tarbitud vee eest 88 738 kr. 26.04.2006 üldkoosoleku protokolli kohaselt ei luba kostja hageja liikmeid oma korterisse kanalisatsiooni ja torustiku olukorra plaaniliseks kontrolliks ning seetõttu on toimunud veeavariid. Kostja on oma tegevusetusega rikkunud KOS § 11 lg 1 p 3. 25.02.2006 toimus kostja korteris veeavarii, mille tulemusel said veekahjustusi korterid 86, 83 ja 80. Vesi tungis viiendalt korruselt esimeseni. 25.02.2006 koostatud akti kohaselt ei lasknud kostja lisaks korteriühistu esindajatele oma korterisse veeavarii tekkepõhjuste väljaselgitamiseks ka politseid. Politsei oli sunnitud ukse avama lukuabi töötaja kaasabil. Sel hetkel kostja ei maganud, nagu ta on väitnud, vaid viibis teisel pool ust. Kohtumenetluses ei ole tõendatud, et hageja oleks soovinud igal ajal ja ilma põhjuseta kostja korterisse siseneda. Hageja põhikirja kohaselt on ühistu liige kohustatud lubama oma korterisse juhatuse liiget koos spetsialistiga veevarustuse rikke kõrvaldamiseks, mis võib ohustada naaberkortereid. KOS § 11 lg.1 p.1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanditele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Lisaks on kostja rikkunud ühistus väljakujunenud prügi kogumise tava, paigutades ühistu prügikastide juurde temale kuuluvad garaažiuksed. Ühistu ei ole kohustatud kostja poolt väljaspool elamut tekkinud suuregabariidiliste jäätmetega tegelema. Kostjale kuuluva korteri WC ja vannitoa planeeringu aluseks on kostja 12.02.1973 taotlus, mistõttu ei ole kostja seda omavoliliselt muutnud. 19x toimunud torupüstiku ja käteräti kuivati vahetus oli planeeritud ka kostja korteris, kuid seda ei saanud teha, kuna kostja ei lubanud töömehi oma korterisse siseneda. Tekkinud olukorra on põhjustanud kostja enda tegevusetus. Hagiavalduse väidete kohaselt häirib kostja teiste korteriomanike rahu raadio ja televiisori valju kuulamisega. Kostja väitel on ta kuulmine seoses vanusega nõrgenenud ja seetõttu mängib tal raadio võib-olla tõesti valjemini Samas kostja enda seletuse kohaselt oli tal 25.02.2006 raadio põhja keeratud, et kostja kuuleks raadiot ka vannituppa. Kostja selline tegevus näitab kostja hoolimatust teiste korteriomanike suhtes. Kohus nõustus kostjaga, et lahtiselt rõdult võib ka allavoolav vihmavesi määrida alumiste korruste aknaid, mille tõenäosus on suurem, kui alumine rõdu on klaasitud. Kuigi KOS §-is 14 sätestatud korteriomandi võõrandamise kohustus on äärmuslik vahend, on see teatud juhtudel siiski vajalik abinõu oma kohustusi korduvalt rikkunud omaniku vastu. Kohtu hinnangul ei soovi kostja arvestada teiste korteriomanike huvidega, oma kohustuste täitmata jätmisega on kostja suurendanud teiste korteriomanike kohustusi, 3(6)

mistõttu on põhjendatud korteriomanike otsus teha kostjale ettepanek võõrandamiseks.

korteri

Apellatsioonkaebus Apellant palub maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata. KOS § 14 lg 2 sätestatud erakorralise õiguskaitsevahendi rakendamine võib olla põhjendatud üksnes juhul, kui isik näitab üles äärmist pahatahtlust teiste korteriomanike suhtes. Sellise hagi rahuldamine peab olema täielikult tõendatud, kuid selliseid tõendeid kohtul pole. Apellandi ja korteriühistu juhatuse vahel on esinenud mitmeid eriarvamusi majandamiskulude suuruses ja veekulude mõõtmises. Samas on nendes asjades Harju Maakohtu menetluses kohtuvaidlused, mis on sisulise lahendita. Kohus oleks pidanud käesolevas asjas menetluse peatama kuni nimetatud vaidluste lahendamiseni. Asjaolu, et ka väljaspool kohtuliku vaidluse esemeks olevat ajaperioodi esitatud majandamiskuludest on osa tasumata, ei võimalda teha absoluutset järeldust, et need arved on õiged. 08.11.2007 kontrollisid juhatuse poolt volitatud isikud kostja veemõõtjat ning need erinevad tunduvalt kohtu poolt otsuse langetamisel oluliseks tõendiks peetud kulutatud vee aruandest. Sellega on ümber lükatud hageja väited ebanormaalselt suure veekulu kohta kostja korteris. Kostja seletuste kohaselt võeti tema korter remondiplaanist maha mitte tema enda, vaid korteriühistu algatusel. Arusaamatuks jääb, millistele tõenditele tuginedes leidis kohus, et kostja väited tuleb jätta tähelepanuta ja tugineda üksnes korteriühistu ja remondifirma vaheliste dokumentide andmetele. Seoses etteheidetega kostja käitumisele seonduvalt veeavariiga, raadio valjuks keeramisega ja suuregabariidilise prügi jätmisega ühistu hoolde on kohus jätnud täielikult tähelepanuta, et kostja näol on tegemist 78-aastase vanainimesega, kelle käitumise mõningad iseärasused on tingitud kõrgest east ja tema tervislikust seisukorrast. Kostja on naisterahvas, kes elab üksi ning mõnigi majapidamistöö on talle ülejõu. KOS § 11 lg.3 kohaselt ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Tõendatuse seisukohalt märgib kolleegium, et maakohus on osundanud tõenditele, milliste alusel ta asjaolud tuvastas. Kohus on viidanud, et kommunaalmaksete võlgnevust perioodil 01.05.2005 kuni 01.04.2007 tõendavad hageja raamatupidamise õiendid. Kohtuvaidlus käib võlgnevuse sissenõudmiseks, mis on tekkinud perioodini kuni 01.05.2005, mistõttu 4(6)

maakohus ei pidanud asja menetlust peatama kuni tähendatud asja lahendamiseni. Vastuhagi kohustuse puudumise tunnustamiseks kostja esitanud ei ole. See asjaolu, et kostja ei lase ühistu juhatust oma korterisse vee- ja kanalisatsioonitorustiku seisukorra kontrolliks ja veearvesti näitude kindlakstegemiseks, on tõendatud juba kostja enda seletustega, aga ka ühistu aktidega 14.02.2006 (toimiku lk. 117) ja 25.02.2006 (toikiku lk. 18). 25.02.2006 ei lasknud kostja ühistu juhatuse liikmeid ja remondimehi veeavarii likvideerimiseks korterisse ja sinna pääseti politsei ja lukuabi töötajate kaasabil. Kostja laskis korteriühistu juhatust korterisse veemõõtjate näitusid kontrollima ja fikseerima 18.03.2006. Veemõõtjate näidud fikseeriti aktiga, millele on ka kostja alla kirjutanud. Nimetatus fikseeritud näite arvestades selgus, et perioodil 14.03.2000 kuni 18.03.2006 tegelikku veekasutust arvestades on kostja vee eest tasunud vähem kokku 88 738 kr. ulatuses. See viitab sellele, et kostja keeldumine ühistu juhatust korterisse lubamast ei ole tingitud mitte vanainimese kartusest võõraste inimeste ees, nagu ta väidab, vaid soovist varjata tegelikku veetarbimist. Kostja väited selle kohta, et hilisema korteriühistu juhatuse volitatud esindajate aktiga on tõendatud veemõõtjate teistsugune näit kui 18.03.2006 aktiga, jätab kohus tähelepanuta, kuivõrd sellist akti ja vastuväidet kostja esimese astme kohtusse ei esitanud. 18.03.2006 aktis fikseeritud näitude õigsust kinnitas kostja ise oma allkirjaga. Vastustaja kinnituse kohaselt, kes on tutvunud kostja esitatud aktiga, ei ole juhatus volitanud aktile allakirjutanud isikuid kostja veemõõdikute näite kontrollima ja kaks aktile allakirjutanud isikut on ühistule üldse tundmatud, üks aga on kostja ise. Seoses kostja vastuväitega selles, et korteriühistu keeldub tema korteri vee- ja kanalisatsioonitorustiku remondist, märgib kolleegium, et selle väite asjakohasus ei ole päris arusaadav: kas kostja õigustab sellega talle esitatud arvete mittetäielikku tasumist ja sellega võlgnevuse tekkimist, suurt veetarbimist või veeavariide tekkimist. Toimiku materjalidest nähtub, et 19x.a., kui tegutses veel elamuehituskooperatiiv Progress ja toimus trepikoja korterites püstakute ja tsirkulatsioonitorude vahetus, jäi remont kostja korteris ära, kuna töömehi korterisse ei lubatud (toimiku lk. 88). Nähtavasti siis tekkis olukord, kus viimasel, viiendal korrusel asuva kostja korteri vannitoas lakkas soojaveesüsteemi tsirkulatsioon (tagasivoolutoru on 4. korruse tasandil) ja kostja laskis seejärel vannitoas asuva käterätikuivati ühendada korteri esikus asuva soojavee püstiktoru külge, kusjuures käterätikuivati veekulu fikseeritakse veemõõtjaga ja käterätikuivati ei ole ühendatud maja soojaveesüsteemi tsirkulatsiooni (toimiku lk. 62-66 asuv ekspertiisiakt). Kostja 12.04.1995 esitatud kirjas elamukooperatiivile ei palu ta mitte abi normaalse ja projektikohase torustiku ja soojaveeühenduse taastamiseks, vaid protestib selle vastu, et talle „arvestatakse summa käterätikuivati soojenduse eest“ (toimiku lk.59). Hageja esitas tõendina kostja allkirjaga 07.01.2004 teatise (toimiku lk. 18), milles kostja agiteerib teisi korteriomanikke ühistu planeeritud püstakute vahetuse vastu, leides, et see on ennatlik ja raiskav. Kostja seletuse kohaselt toimus 25.02.2006 veeavarii seetõttu, et vannis kardinaid pestes ei märganud ta, et oli kardinaid loputades ära nihutanud äravoolu korgi (toimiku lk. 124). See tõendab, et vannist kanalisatsioonitorusse viiv ühendus on katki ja kostja on sellest teadlik. Viimane viitab ka hageja kahtlustuste põhjendatusele selles, et kostja loobib oma pesuvett alla oma rõdult (kuigi maakohus viimast tõendatuks ei pidanud ja ka kolleegium seda ei 5(6)

tuvasta). Ühistu juhatust kostja torustiku ja seadmete seisukorra kontrollimiseks korterisse ei lase. Seega kostja etteheited ühistu tegematajätmise kohta on alusetud; ta ise takistab korteris veetorude ja kanalisatsioonitorude hooldust ja remonti ning samal ajal ekspluateerib teadlikult mittekorras seadmeid (vanni), tuues sellega kaasa teiste korteriomanike vara kahjustamise ja ohu selliste kahjustuste jätkumiseks. Maakohus on juba kaalunud sundvõõrandamise kohustuse panemise põhjendatust ja leidnud, et see on tuvastatud asjaoludel õige, arvestades kostja soovimatust arvestada teiste korteriomanike huvidega. Ka kolleegium leiab, et iseloomu, ealiste iseärasuste või tervisliku seisundiga ei saa õigustada teiste korteriomanike huvide ja õiguste kauakestvat ja jätkuvat ignoreerimist ja kahjustamist, mistõttu puudub alus maakohtu otsuse tühistamiseks. Kolleegium märgib veel seda, et korteri võõrandamisest saadud raha jääb kostjale, seega on tal võimalik muretseda endale teine elamispind.

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Malle Preimer

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.