Asjaõigus › Omandiasjad

valitsemiseks KÜ XXX. Hageja väitel ei täida kostja seadusest tulenevat kohustust tasuda elamu majandamiskohustuste eest ning häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist, sh elamu valitsemist. KÜ XXX, kui elamu valitseja, on kokku kutsunud korteriomanike koosoleku korteriomandiseaduse §-s 14 sätestatud kostjale kuuluva korteriomandi võõrandamiskohustuse rakendamiseks. KÜ koosolek toimus 26.04.2006.a. Ühistu üldkoosoleku päevakorrapunktiks oli kostja tegevuse arutamine ja korteri võõrandamise nõude esitamine. Kostja suhtes erakorralise õiguskaitsevahendi rakendamise põhjused on järgmised: 1) Kostja ei täida seadusest tulenevat kohustustust tasuda elamu majandamiskohustuste eest. Võlgnevuse sissenõudmiseks on hageja esitanud hagiavalduse kohtusse. 2) Kostja on alusetult süüdistanud valitsejat (KÜ juhatuse liikmeid) vargustes ja kaevanud juhatuse tegevuse peale kõikidele Eesti Vabariigi õiguskaitseorganitele, takistades KÜ majandustegevust. Tänaseni ei ole KÜ majandustegevuse korralduses õigusrikkumisi avastatud. 3) Kostja on rikkunud KÜs väljakujunenud tavasid prügi kogumise korraldamisel ja paigutas pahauskselt oma õigusi kasutades ühistu prügikastide juurde temale kuuluvad garaažiuksed, põhjustades hagejale põhjendamatult kulusid ja häiris elamu valitsemist. 4) Elamu valitsejana on hageja läbi viinud korterites asuva (ja kaasomandisse kuuluva) küttesüsteemi remondi, mida kostja otseselt takistas. Kostja ei võimaldanud oma korteris asuvat torustikku remontida. Kostja on trepikodadesse üles seadnud ka teateid, millega kutsutakse üles teisi korteriomanikke remonttöid takistama. Samuti ei ole kostja iseseisvalt täitnud korteriomanikule kuuluvat kohustust oma vara korrashoiuks ja jätnud korteris asuva torustiku hooldamata. Antud asjaolu on tinginud korduvaid veeavariisid, mis on kahjustanud teiste omanike vara. 25.02.2006. a avarii käigus said veekahjustusi korterid 86, 83 ja 80. 5) Kostja on omavoliliselt maha lõhkunud vaheseinu. 6) Kostja ei ole võimaldanud hagejal siseneda oma korterisse, et kontrollida kaasomandis olevate kütte-, vee- ning kanalisatsioonitorustiku korrasolekut ja olemasolevate veemõõturite näite. Kostja on kategooriliselt keeldunud kedagi oma korterisse sisse laskmast. 7) Kostja ei esita hagejale tarbitavate teenuste näite, mistõttu ei saa hageja täita oma seadusest tulenevaid kohustusi elamu valitsemisel 8) Kostja kasutab pahatahtlikult küttesüsteemi osaks olevast vannitoa nn käterätist kuivati sooja vett ja laseb seda otse kanalisatsiooni. 9) Kostja häirib teiste korteriomanike rahu raadio ja televiisori valju kuulamisega. Müra tõttu on naabrid pöördunud korduvalt hageja poole abi saamiseks. 10) Kostja on pahatahtlikult kallanud oma aknast allolevate korteri akendele oma musta pesuvett. Kostja tegevuse tulemusena on muutunud võimatuks teiste korteriomanike elamistingimused ja häiritud on kogu elamu majandamistegevus, mistõttu on hageja sunnitud pöörduma kohtu poole kostja korteri võõrandamiseks KOS § 14 lg 2 p 3 alusel.

Kostja vastus Kohtule 13.04.2007. a esitatud vastuse kohaselt ei ole hageja tõendanud võõrandamisnõude aluseks olevate asjaolude olemasolu. Hageja ei ole tõendanud, et kostjal ei täida kohustust tasuda elamu majandamiskulude eest. Hageja ei ole tõendanud ka muid asjaolusid, mis oleksid võõrandamisnõude esitamise aluseks. Hageja poolt hagiavalduses esitatud asjaolud ei ole KOS § 14 lg 2 järgi võõrandamisnõude aluseks.

Hageja väited, mille kohaselt on kostja esitanud alusetult kaebusi juhatuse tegevuse peale ja sellega takistanud KÜ majandustegevust, ei vasta tõele. KÜ juhatus on aastaid seadust rikkunud. Õigus pöörduda märgukirjade ja avaldustega riigiasutuste poole on iga isiku põhiõigus. Vastavalt KÜs väljakujunenud tavale tellib hageja perioodiliselt suuregabariidilise prügi jaoks konteineri, mille äraveo kulud on alati tasunud korteriomanikud. Kostjale jääb arusaamatuks kuidas saab prügi äraveo korraldamine põhjustada hagejale põhjendamatuid kulusid. KÜ eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine. Hageja väide, mille kohaselt ei võimaldanud kostja oma korteris asuvat torustikku remontida, ei vasta tõele. Kostja on juba 1995. a alates palunud korteris käterätikuivati ära vahetada. 1998. aastal, maja 6. trepikoja püstikute ja käterätikuivatite vahetamise käigus lõigati sooja vee tagasivoolu toru ära 4. korrusel, mistõttu kostja käterätikuivati jäi maja soojaveesüsteemi tsirkulatsioonist välja. Nimetatud asjaolu tõendab NKekspertiisiakt. Eeltoodu põhjal on ilmne, et hageja on ebaseaduslikult ja pahatahtlikult jätnud kostja korteris oleva käterätikuivati vahetamata. Kaasomandisse kuuluva torustiku remontimata jätmist ei saa kostjale ette heita, kuna teistes korterites on see teostatud hageja remondifondi arvel. Kostja ei ole omavoliliselt muutnud WC ja vannitoa planeeringut. Kostja oli planeeringu muudatuse tellinud EK-lt P . Hagejal ei ole õigust igal ajal ja ilma põhjuseta siseneda kostja korterisse, kellegi eluruumi ei tohi tungida. Kostja ei ole keelanud hagejal korterisse siseneda, vaid on palunud sellest endale eelnevalt teatada. Võõrandamise aluseks ei saa olla asjaolu, et kostja ei luba hagejal igal ajal ja mistahes põhjusel oma korterisse siseneda. 25.02.2006. a toimunud veeavarii oli põhjustatud kostjal äkki tekkinud tervisehäirest, ravimite mõju all olles ei saanud kostja hagejale ust avada. Asjaolu, et kostja ei teata veenäitusid, ei takista hagejat täita oma seadusest tulenevaid kohustusi, kuna see ei ole takistanud hagejal kostjale veekulu määrata. Kostja ei häiri teiste korteriomanike rahu raadio valju kuulamisega. Kostja kuulmine on seoses vanusega nõrgenenud ja seetõttu mängib tal raadio võib-olla tõesti valjemini kui noorel inimesel. Samuti ei ole kostja kallanud aknast välja pesuvett. Kostja korteri rõdu on lahtine, tõenäoliselt määrib aknaid põrandalt allavoolav vihmavesi. Kohtuistung Kohtuistungil 03.10.2007. a jääb hageja haginõude juurde. Oma korterisse kostja hagejat ei lase. Kui hageja sinna siiski pääses, siis nägi, et kostja veemõõtjatel olid tohutult suured näidud. Veenäitusid kostja ühistule ei esita. Kostja võlg takistab hagejal remondi tegemist, sest pank laenu ei anna. Sellise tegutsemisega kaotab hageja 30 000 krooni aastas. Kostja vande all antud seletuse kohaselt kostja jätkab enda ja elanike eest võitlust, sest leiab, et ühistu erinevad juhatused juba aastaid petavad ja varastavad. KÜ on kunstlikult teinud kostjast võlgneja ning sellel ettekäändel ei teeninda enam kostjat. Oma vahendite arvel on kostja parandanud torustikku, remontinud katust, mida KÜ pole mulle hüvitanud. Kostja ei ole hagejale võlgu, vaid hoopis vastupidi võlgneb KÜ kostjale umbes 5800 krooni. Kostjal on suuline kokkulepe KÜ-ga, et KÜ arvestab kostjale 2,5 kuupmeetrit külma vett ja sama palju

sooja vett. Kostja ei kuluta üle 5 kuupmeetri vett kuus, vaid isegi vähem. Hageja väide, et kostja ei lase KÜ juhatust korterisse, ei vasta tõele. Hageja esindaja seletuse kohaselt oli leping tehtud selliselt, et vahetakse ka kostja korteris torusid, kuid kuna kostja hagejat sisse ei lasknud, siis ei saadud kostja korterisse uusi torusid ka paigalda. Vahetus toimus 1998. aastal. Kostja ei ole ise pöördunud kellegi poole, et tal need torud välja vahetakse. Kostja poleks ise tohtinud toruvahetustöid üldse teha. 2000. aastal lasi kostja peale panna veemõõtajad kohtumääruse abiga, 2006. aastal pääses hageja kostja korterisse ja siis ilmes, et kostja veekulu oli 38 kuupmeetrit kuus ja seda seetõttu, et kostja lasi vett läbi käteräti kuivati. Hageja fikseeris seal veemõõtjate näidud, millele kostja ka alla kirjutas. Sõlmisime lepingu, et kostja hakkab näitusid esitama. Kostja püüe maksta oma arvestuse järgi, ei saa olla seaduslik. Tegelikult tarbib kostja ju rohkem vett. Kostja vande all antud seletuse kohaselt kasutab kostja sooja vett juba peale selle veemõõtja läbimist. Kostja laseb sooja vett läbi käteräti kuivati ning tagasivool toimub mitte vanni nagu väidab hageja, vaid tagasi kostja sooja vee torustikku. Kostja ei tunnista nii suurt sooja vee tarbimist. 25.02.06 köögikardinaid pestes tundis kostja valu südames, jättis kardinad vannituppa järelvalveta ja läks rohtu võtma ja pikutama. Kostja ei võtnud arvesse, et kardinate loputamise ajal oli ära nihutanud äravoolu korgi. Kuna kanalisatsioonitorustik on üle 37. aasta vahetamata, siis toimuski veeavarii. Kostja ei laskunud KÜ esindajaid sisse, sest kostjal oli raadio põhja lülitatud, et kostja kuuleks seda ka vannituppa. Siis hakkas kostjal aga paha, kostja võttis tugevdatud normi ravimeid ja uinus. Kostja ei kuulnud oma korteri poole pöördumist. Seetõttu ei saanudki KÜ esindajad sisse. Kostja tõi tõepoolest peale garaažiuste detailide vahetamist väravadetailid KÜ konteineri juurde. Kohale kutsuti politsei ja kostjale tehti trahvihoiatus ja kästi kolme tunni jooksul suuremahuline praht ära viia. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja esindaja ja kostja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele. Kohus on tuvastanud, et kostja on Tallinnas, XXXasuva korteri nr XXX (reaalosa suurusega XXX, eluruumi pind 61,2 m2) omanik (tl 7). Elamu valitsemiseks on moodustatud KÜ, mis kanti registrisse 07.01.1999. a (tl 29). Kuna kostja ei ole tasunud elamu majanduskulusid ja häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist, otsustasid korteriomanikud

Võõrandamisnõude esitamise üheks aluseks on KOS § 14 lg 2 p 2 järgi asjaolu, et korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Hageja väitel on kostja võlgnevus KÜle majanduskulude ja kommunaalkulude eest seisuga 01.05.2005. a 57 490.91 krooni ja ajavahemikul 01.05.2005. a kuni 01.05.2007. a suurenes võlg veelgi 15 163.95 krooni võrra (tl 99). Kostja võlgnevus perioodi 14.05.2004 kuni 01.10.2006. a eest on 11 704 krooni (tl 113) ning võlgnevus perioodi 01.10.2006 kuni 01.04.2007. a moodustab 3 459.35 krooni (tl 99, 112). Kostja vastuväite kohaselt ei ole hageja võlgnevuse olemasolu tõendanud, võlgnevuse olemasolu üle toimub kohtuvaidlus, kus kostja on esitanud ka tasaarvestuse vastuväite summas 15 306.35 krooni. Kohtu hinnangul on hageja kostja võlgnevuse olemasolu tõendanud hageja raamatupidamise õienditega. Kuna kostja ei ole võlgnevuse olemasolu perioodi 01.05.2005 kuni 01.04.2007. a eest eitanudki, ei lasu hagejal kohustust nõuet tõendada veel muude tõenditega. Poolte vahel toimuvad kohtuvaidlused 2-02319 ja 2-05-144 hõlmavad majandamiskulude ja kommunaalkulude võlgnevust perioodil mai 1995 kuni mai 2004. a. Käesolevas vaidluses hageja kostja võlgnevusele perioodil mai 1995 kuni mai 2004. a ei tuginegi. KÜ seaduse § 13 lg 4 järgi on KÜ otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile KÜ liikmetele kohustuslikud. Tulenevalt KOS § 13 lg-st 1 ja KüS § 151 lg-st 1 peab korteriomanik tasuma KÜle oma osa majandamiskuludest. Hageja väitel ei esita kostja ühistule veenäitusid, kohtumääruse alusel pääses hageja kostja korterisse ja fikseeris kostja veenäidud, millest nähtub, et kostja soojaveekulu on 38 m3 kuus. Kostja ei ole vee eest tasunud, mis on vastuolus põhikirja punktiga 3.2.7 (tl 117,103). Kostja ei eita näitude esitamata jätmist, kuid kostja vastuväite kohaselt on tal KÜga suuline kokkulepe, et KÜ arvestab kostjale 2,5 m3 külma vett ja sama palju sooja vett. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole kohtule avaldanud tõeseid andmeid. Kohtule on esitatud kostja poolt ajavahemikul 14.03.2000. a kuni 18.03.2006. a kulutatud vee ja võlgnevuse aruanne, mille kohaselt võlgneb kostja hagejale tarbitud vee eest 88 738 krooni (tl 114-116), kostja keskmine sooja vee kulu ühes kalendrikuus on 38 m3 ja külma vee kulu 23,069 m3 kuus. 26.04.2006. a üldkoosoleku protokolli kohaselt ei luba kostja hageja liikmeid oma korterisse kanalisatsiooni ja torustiku olukorra plaaniliseks kontrolliks ning seetõttu on toimunud veeavariid. Kostja vastuväite kohaselt ei ole hagiavalduses esitatud asjaolud võõrandamisnõude esitamise aluseks. Kostja vastuse kohaselt hagejal ei ole õigust igal ajal ja ilma põhjuseta siseneda kostja korterisse. Kohus kostjaga ei nõustu. Kostja on oma tegevusetusega rikkunud KOS § 11 lg 1 p 3, mis on samuti võõrandamisnõude esitamise aluseks KOS § 14 lg 2 p 1 järgi. Kohtumenetluses ei ole tõendatud, et hageja oleks soovinud igal ajal ja ilma põhjuseta kostja korterisse siseneda. Hagiavalduse kohaselt toimus 25.02.2006. a kostja korteris veeavarii, mille tulemusel said veekahjustusi korterid 86,83 ja 80, vesi tungis 5-ndalt korruselt esimese korruseni. 25.02.2006. a toimunud veeavarii järgselt teatas kostja, et tema kedagi korterisse sisse ei lase, kuna on haige (tl 45). Kohtumenetluses kostja tunnistas, et ei lasknud kedagi korterisse, kuid see oli tingitud kostja äkki tekkinud tervisehäirest. Kohus on seisukohal, et kostja on andnud kohtus seletuse eesmärgiga kohut eksitada seoses 25.02.2006. a kostja korteris toimunuga. Kohtule on esitatud 25.02.2006. a koostatud akt, selle kohta, et kostja ei lasknud lisaks KÜ esindajatele oma korterisse veeavarii tekkepõhjuste väljaselgitamiseks ka politseid. Akti kohaselt pärast seda kui kohalekutsutud lukuabi oli avanud välimise korteriukse, ei avanud kostja sisemist korteriust vaatamata politsei korduvatele nõudmisele ning politsei oli sunnitud selle avama lukuabi töötaja kaasabil. Kostja seletuse kohaselt ei maganud kostja sel hetkel, vaid viibis teisel pool

ust. Kohtu hinnangul ei pea Tammsaare tee 98 teised korteriomanikud taluma kostja sellist tegevusetust. Hageja põhikirja p 3.2.15 kohaselt on ühistu liige kohustatud lubama oma korterisse juhatuse liiget koos spetsialistiga veevarustuse rikke kõrvaldamiseks, mis võivad ohustada naaberkortereid (tl 103). Korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Hagiavalduse kohaselt on kostja rikkunud KÜs väljakujunenud tavasid prügi kogumise korraldamisel, paigutades ühistu prügikastide juurde temale kuuluvad garaažiuksed. Oma tegevusega põhjustas kostja hagejale põhjendamatult kulusid. Kostja ei eita garaažiuste detailide KÜ konteineri juurde toomist. Kostja leiab, et KÜs on väljakujunenud tava, mille kohaselt tellib hageja perioodiliselt suuregabariidilise prügi jaoks konteineri, mille äraveo kulud on alati tasunud korteriomanikud. KÜS § 2 lg 1 kohaselt KÜ on mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine. Kohus nõustub hagejaga selles, et KÜ liikme mujal asuva suuregabariidilise prügi äraveoga ei pea tegelema KÜ ning ühistu liikmed ei ole kohustatud kandma sellega seotud kulusid. Kohtu hinnangul on kostja rikkunud ühistus väljakujunenud prügi kogumise tava ning ühtlasi jätnud täitmata põhikirja p 3.2.1. sätestatud kohustuse täita ühistu põhikirja ja juhatuse ettekirjutusi (tl 14-16, 57). Ühistu ei ole kohustatud kostja poolt väljaspool elamut tekkinud suuregabariidiliste jäätmetega tegelema (tl 79, 85, 86, 100). Kohus ei nõustu hageja väitega, et kostja on omavoliliselt muutnud kostjale kuuluva korteri WC ja vannitoa planeeringut. Kohtule on esitatud kostja 12.02.1973 a taotluse planeeringu muutmiseks ning 14.11.1973 on planeering kooskõlastatud ning kostja on selle eest ka tasunud (tl 67-69). Hagiavalduse kohaselt ei võimaldanud kostja oma korteris asuvat torustikku remontida. Kostja vastuväite kohaselt on ta juba 1995. a alates palunud korteris käterätikuivati ära vahetada. Kostja vastuse kohaselt 1998. aastal, maja 6. trepikoja püstikute ja käterätikuivatite vahetamise käigus lõigati sooja vee tagasivoolu toru ära 4. korrusel, mistõttu kostja käterätikuivati jäi maja soojaveesüsteemi tsirkulatsioonist välja. Kostja hinnangul on eeltoodu põhjal ilmne, et hageja on ebaseaduslikult ja pahatahtlikult jätnud kostja korteris oleva käterätikuivati vahetamata. Kohtu hinnangul on kostja jätnud kohtule avaldamata tõesed andmed seoses 1998. a toimunud torude vahetusega. Kohtule on esitatud tõendid selle kohta, et 1998. a toimunud torupüstiku ja käteräti kuivati vahetus oli planeeritud ka kostja korteris, kuid seda ei saanud teha, kuna kostja ei lubanud töömehi oma korterisse siseneda (tl 58, 79, 87, 88). Kuna tekkinud olukorra on põhjustanud kostja enda tegevusetus, ei saa hagejale ette heita pahatahtlikust. Kohtu hinnangul on kostja jäänud veesüsteemi tsirkulatsioonist välja üksnes kostjast endast tulevatel põhjustel, seetõttu ei oma käesolevas tsiviilasjas tähtsust ka NK ekspertiisiakt ( tl 62-66). Ekspertiisiakti koostajale ei ole samuti kostja avaldanud püstikute ja käterätikuivatite vahetamise tegelikke asjaolusid. Seetõttu ei oma käesolevas tsiviilasjas tähendust ka kostja tõendid selle kohta, milliseid kulutusi on kostja teinud seoses sellega, et vannituba niiskuse eest kaitsta. Kostja on pannud ennast ise olukorda, kus ta on sunnitud lisakulutusi tegema. KOS § 14 lg 2 p 3 kohaselt võõrandamisnõude võib eelkõige esitada, kui korteriomanik häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. Hagiavalduse kohaselt häirib kostja teiste korteriomanike rahu raadio ja televiisori valju kuulamisega. Kostja vastuväite kohaselt on ta kuulmine seoses vanusega nõrgenenud ja seetõttu mängib tal raadio võib-olla tõesti

valjemini kui noorel inimesel. Kohtu hinnangul on kostja väide kohtumenetluses ümber lükatud kostja enda seletusega. Kostja väitel oli tal 25.02.2006. a raadio põhja keeratud, et kostja kuuleks raadiot ka vannituppa. Kohtu hinnangul näitab kostja selline tegvus hoolimatust teiste korteriomanike suhtes. Kostja pidi aru saama, et tema teguvuse tulemusel kostab raadio heli ka läbi teiste korterite. Kohtumenetluses ei ole tõendatud, et kostja segaks teisi korteriomanikke televiisori heli valju kuulamisega. Hagiavalduse kohaselt kallab kostja oma rõdult alla musta pesuvett. Kohus nõustub kostjaga selles, et lahtiselt rõdult võib ka allavoolav vihmavesi määrida alumiste korruste aknaid. Eriti tõenäoline on see juhul, kui alumine rõdu on klaasitud. Kuna kostja rõdu all olev rõdu on klaasitud, ei saa kostja tagada, et rõduklaasid ei määrduks. Kuigi KOS §-s 14 sätestatud korteriomandi või vallasasjast korteri võõrandamise kohustus on äärmuslik vahend, on see teatud juhtudel siiski vajalik abinõu oma kohustusi korduvalt rikkunud omaniku vastu. Kohtule on esitatud KÜ õiguseellase, EEK P liikmete üldkoosoleku 29.03.1995. a otsus, mille kohaselt heideti kostja võlgnevuse pärast ühistust välja, kuid lubati raske puudega tütre tõttu korteris edasi elada. (tl 78, 81-84). Kohtu hinnangul ei soovi kostja arvestada teiste korteriomanike huvidega, oma kohustuste täitmata jätmisega on kostja suurendanud teiste korteriomanike kohustusi, mistõttu on põhjendatud korteriomanike 26.04.2006. a otsus, teha kostjale ettepanek korteri võõrandamiseks. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu alusel jätab kohus menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Karin Sonntak Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.