Tsiviilasi nr.2-07-28078/21
Harju Maakohus kohtunik Aase Sammelselg otsuse aeg ja koht 20. märts 2008 Kentmanni kohtumaja tsiviilasi VD hagi JB vastu korteriomandi väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ja omandi rikkumisest hoidumisele kohustamises kohtuistungi aeg 4. märts 2008 hageja VD, i.k. XXX elab XXX, menetluses osales koos volitatud esindaja, Janika Drobot’iga kostja JB, i.k. XXX, elab XXX, menetluses osales koos volitatud esindaja, Jüri Bondar’iga asjaolud OB, VD ja kohtutäitur Arvi Pink on sõlminud 19.detsembril 2006 notariaalselt tõestatud vormis lepingu, milles sisaldub kinnistusraamatust keelumärke kustutamise avaldus, korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping omandi üleandmises. Lepinguga on VD omandanud korteriomandi asukohaga XXX, Tallinnas (Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna korteriomandite kinnistusregistri registriosa nr. XXX). Põhja-Tallinna Valitsuse rahvastikuregistri osakonna 17.septembri 2007 tõendite nr. 2205, 2207, 2213, 2208 ja 2206 järgi oli NK, JB ja SK elukohana rahvastikuregistris deklareeritud Tallinn, XXX kuni 12.novembrini 2006. Elukoha kanne on muudetud OB 10.oktoobri 2006 avalduse alusel. JBja NK on alates 13.novembrist 2006 kantud rahvastiku registrisse kohaliku omavalitsuse täpsusega (Tallinn, Põhja-Tallinna Linnaosa). XXX asuv korteriomand on kostja kasutuses. Hageja on 21.mail 2007 esitanud avalduse Põhja Politseiprefektuuri Põhja Politseijaoskonnale. Avalduse kohaselt ei saanud hageja avada oma võtmega talle kuuluva korteri välisust põhjusel, et ukse lukk oli temale teadmata isiku poolt vahetatud.
hageja nõue Hageja esitas 26.juulil 2007 Harju Maakohtule hagi, mille palub nõuda vara välja kostja ebaseaduslikust valdusest, kohustada kostjat hoiduma edasiselt hageja omandi rikkumisest ja jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja väidab, et • ostis korteriomandi OB’lt 19.detsembri 2006 müügilepinguga. Lepingu sõlmimisel kinnitas müüja, et vabastab korteri valduse. Kostja oli müügilepingu sõlmimisest ja valduse vabastamise kohustusest teadlik. Vaatamata asjaolule, et kostjal puudub korteri kasutamiseks õiguslik alus, on kostja keeldunud eluruumi vabastamisest. N.K elab oma korteris. • müüja andis hagejale valduse võimaldamiseks korteri võtmed. Kostja on omavoliliselt vahetanud korteri uksel luku, rikkudes sellega hageja omandit. Kostja oli ka müüja pereliikmena korteri kasutamisel korratu. Korteris on toimunud joomingud, häiritud on olnud naabrite rahu. Kostja on kasutanud müüja suhtes vägivalda. Pikema perioodi kestel olid tasumata kommunaalteenuste maksed. • on pakkunud kostjale vastutulekuna eluruumi soetamise võimalust, millest kostja on keeldunud. Hageja ei ole nõus sõlmima kostjaga üürilepingut põhjusel, et kostja on olnud korteri kasutamisega seotud maksete tasumisel aastate kestel hooletu. kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnista. Väidab, et • 19.detsembri 2006 lepingu sõlmimisel on korteri müüja, kes on kostja tütar eksitanud notarit ja ostjat selles, et korteriga ei ole väidetavalt seotud vaidlusi ning sellel ei lasu kasutamisõigust tagavaid koormatisi. • korteri müüja on 10.oktoobril 2006 esitanud rahvastikuregistri pidajale avalduse kõikide oma sugulaste korterist välja registreerimiseks. Hageja poeg on korteri müüja elukaaslane, millest saab järeldada, et tehingu tegemisel oli hageja korteri kasutajatest teadlik. • vaidlusaluses korteris elavad 1960.-ndast aastas alates müüja ema, kostja ema ja vend, kes on invaliidid. Müüja omandas korteri pärimisega; teised isikud kasutasid korterit müüja pereliikmena. • kostja kasutab korterit endise omanikuga sõlmitud üürilepingu alusel. Korteri valduse nõudmisel on hageja kohustatud pakkuma kostjale teist eluruumi. • ei oma võimalust iseseisvalt eluaseme probleemi lahendamiseks. Ta on esitanud avalduse Põhja-Tallinna valitsuse sotsiaalhoolekande osakonnale enda ja oma venna SK eluaseme probleemi lahendamiseks. Seni taotlust lahendatud ei ole. kohtu hinnang Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 järgi tekivad tsiviilõigused ja -kohustused tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest toimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja on vaidlusaluse korteriomandi omanik, samuti selles, et kostja valdab hageja asja. Hageja on esitanud nõude rikutud valduse kaitseks, s.o. vara väljanõudmises kostja ebaseaduslikust valdusest. Hageja põhjendab nõuet asjaoluga, et kostjal puudub hageja vara kasutamiseks õiguslik alus. Kostja väidab, et valdab asja üürilepingu alusel. AÕS § 80 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 83 järgi võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata.
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 järgi peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hinnates asjas kogutud tõendeid kogumis leiab kohus, et kostja ei ole esitanud tõendeid, millest saaks järeldada temal vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks üürilepingu olemasolu. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi kohustub üürile andja üürilepinguga andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest üüri. VÕS § 291 järgi lähevad üürileandja õigused ja kohustused üüritud kinnisasja võõrandamisel üle kinnisasja omandajale. Vaidlust ei ole selles, et kinnistusraamatus puudus märge hageja poolt soetatud vara üürimise kohta. Müüja on lepingu sõlmimisel ostjale kinnitanud, et vara suhtes ei ole vaidlusi, seda ei ole koormatud kolmandate isikute õigustega, s.h. kinnistusraamatusse mittesisse-kandekohustuslike kolmandate isikutega sõlmitud lepingutega nagu näiteks üüri-, rendi- või muud kasutuslepingud (p. 1.4.1). Kirjalikus vormis lepingut kohtule esitatud ei ole. Kostja kinnitas kohtus, et ei ole vara endise omanikuga sõlminud mingeid korteri kasutamisega seotud kokkuleppeid. Samuti ei ole räägitud üüri või kommunaalteenuste maksmisest. Üüri vara omanikule makstud ei ole. Seega pole ka tegudega kinnitatud üürilepingu sõlmimist. Ühegi kohtule esitatud tõendi alusel ei saa järeldada suulises vormis sõlmitud üürilepingu olemasolu. AÕS § 34 järgi võib valdus olla seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt selles, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. Valdus loetakse seaduslikuks, kui ei ole tõendatud vastupidist. Õiguslikult on kaitstud üksnes seaduslik valdus. Kohus märgib, et rahvastikuregistri kanne ei ole eraõiguslikes suhetes hinnatav vara valdamise ja kasutamise õigusliku alusena. Rahvastikuregistri seaduse (RrS) § 2 järgi peetakse rahvastikuregistrit isikuandmete kogumiseks andmekogusse riigile ja kohalikule omavalitsusele seadusega sätestatud ülesannete täitmiseks isiku õiguste, vabaduste ja kohustuste realiseerimisel ning Eesti rahvastiku arvestuse pidamiseks. RrS § 6 lg. 1 järgi on registrisse kantud andmetel reeglina üksnes informatiivne ja statistiline tähendus. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et vara müüja on käitunud pahauskselt ning tehingu tegemisel eksitanud vara ostjat ning notarit. Vaidlust ei ole selles, et vara oli kommunaalmaksete võlgnevuse tõttu sundmüügis. Aastate kestel kujunenud võlg oli kostjale teada; teada oli ka selle sissenõudmiseks toimuv täitemenetlus. Müügileping hagejaga on sõlmitud kohtutäituri kontrolli all. 19.detsembri 2006 lepinguga (tl. 7-13) on tõendatud, et hageja tasus korteri omandamisel ka müüjal lasunud korteriga seotud võla (p. 2.1 – 2.2). Kostja kinnitas kohtus, et oli vara sundmüügist teadlik. Seega pidi kostja koos omanikuga valmistuma vara üleandmiseks. Kostja seisukohalt ei oma tähendust, kes oli vara ostjaks. Eluruumi omaniku pereliikme õigus kasutada vara lõpeb koos vara omaniku õiguse lõppemisega, kui seadusest või kokkuleppest ei tulene teisti. Kostja poolt esile toodud elamuseaduse sätetega on reguleeritud üürniku õigused vara omaniku poolt uue üürilepingu sõlmimisel. Kostja ei ole vaidlusaluse vara üürnik ega saa nimetatud õigustele tugineda. Eelneva alusel ei esine kostjal seadusliku alust vaidlusaluse korteriomandi valdamiseks. Kostja ei ole kohtule esitanud mingeid tõendeid, mis kinnitaks, et tal on vara valdamiseks sõlmitud vara omanikuga kokkulepe. Seadusliku valduse eeldus on kummutatud hageja esitatud tõenditega, mille kohaselt on hageja soetanud kasutus- ja valdamise õigustustega koormamata vara. Hageja ei ole vara omanikuna andnud üle
omanikule kuulvaid valduse või kasutuse õigustust. 19.detsembri 2006 lepingus on müüja ja ostja kokku leppinud, et vara otsene valdus (kõikide juurdepääsude võtmed) antakse üle lepingu sõlmimise päeval. Vaidlust ei ole selles, et müüja seda ka tegi. Samuti ei ole vaidlust selles, et kostja on teinud vara omanikule omandi valdamisel ebaseaduslikke takistusi, vahetades omanikuga kooskõlastamatult korteri uksel luku. Eeltoodud põhjendustel puudub kostjal hageja vara valdamiseks õiguslik alus ning hageja nõue valduse väljanõudmises ja hageja omandi rikkumisest hoidumise kohustamises on põhjendatud. Kohus jätab tähelepanuta kostja esile toodud põhjendused seoses tema tervise häirete ja toimetuleku raskustega. Hageja ei ole sotsiaalhoolekande kohustatud subjektiks. Kostjal on õigus taotleda toimetulekuks abi kohaliku omavalitsuse vastavatelt organitelt üldistel alustel. menetluskulud Hageja on 11.juulil 2007 ja 7.augustil 2007 tasunud hagi esitamise eest riigilõivu vastavalt 200 ja 5 050 krooni, mis tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg. 1 järgi jätta kostja kanda. resolutsioon Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsMS §-st 162 lg. 1; 230; 436; 438; 439; 441442; TsÜS §-st 5; AÕS §-st 34; 80; 83; VÕS §-st 271; 291 ja RrS §-st 2 ning 6 lg. 1 kohus o t s u s t a s: hagi rahuldada. Mõista JB ebaseaduslikust valdusest VD valdusse välja Tallinnas, XXX asuv korteriomand (Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna korteriomandite kinnistusregistri registriosa nr. XXX). Kohustada JBt edasiselt hoiduma VD omandi rikkumisest. Jätta menetluskulud JB kanda. Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Selgitada, et juhul, kui pooled ei taotle kaebuse lahendamist istungil võib ringkonnakohus apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses. /allkiri//pitser/ Aase Sammelselg kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.