Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Esitatud asjaolud ja haginõue 20.06.2006.a. esitas hageja KÜ kohtule hagi kostja FIE AD vastu üürile antud äriruumi valduse väljaandmiseks ja üürivõlgnevuse koos kõrvalnõuetega väljamõistmiseks.

14.09.2007.a. hageja loobus nõudest üürile antud äriruumi valduse väljaandmiseks kuna kostja on Linnamäe tee 47 elamu keldris asuva äriruumi üldpinnaga 61 m2 vabatahtlikult vabastanud. Hageja palub 20.06.2006 esitatud hagiavalduse, 16.02.2007 ja 14.09.2007 hagiavalduse täienduste kohaselt kostjalt välja mõista perioodi 01.03.2006-17.05.2006 tasumata üürivõlgnevus 5 766,22 krooni, kõrvalnõudena viivis kindla summana, mis on 11.12.2007.a. seisuga 3257,90 krooni ja edaspidi 0,1% põhinõudest 5766,22 krooni kuni põhinõude täitmiseni, leppetrahv ruumide üleandmisega viivitatud aja eest 28 600 krooni ja VÕS § 335 alusel ruumide üleandmisega viivitamise eest hüvitis summas 20 268,40 krooni, kokku 57 892,50 krooni. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse ja hagiavalduse täienduste kohaselt sõlmisid pooled 21.11.2003.a. aadressil Linnamäe tee 47 elamu keldris asuva äriruumi üldpinnaga 61 m2 üürilepingu nr 1. Üürilepingu punkti 3.1. kohaselt oli äriruumi kasutamise eest igakuine üür 2720.- krooni. Üürilepingu punktide 3.5.1. ja 3.5.2. järgi kohustus üürnik tasuma kommunaalteenuste eest, sealhulgas prügiveo, sooja ja külma vee, kanalisatsiooni, kütte ja välisreklaami ning elektrienergia eest, mida üürnik kohustus maksma üürileandja esitatud arvete alusel üks kord kuus jooksva kuu lõpuks vastavalt üürilepingu punktile 3.3. Üürilepingu punkti 3.8. kohaselt kui üürnik ei tasu üürilepingust tulenevaid makseid ettenähtud maksetähtajaks, kohustub ta maksma üürileandjale viivist 0,1% õigeaegselt tasumata summadest iga viivitatud päeva eest ning punkti 6.4.4. järgi kui üürnik ei ole täies ulatuses tasunud üüri või muid tasumisele kuuluvaid makseid on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürnikule kirjalikult üks kuu ette. Seisuga 13.04.2006.a. oli üürnik viivituses 2005.a. juuli, november, detsember ning 2006.a. jaanuar ja veebruar (arved nr 803, 1263, 1378, 1493, 1608) tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude maksmisega, mistõttu üürniku võlgnevus oli kokku 14 229,94 krooni ja viivis 565,40 krooni. Kuna üürnik oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval maksmisega ning võlgnetava üüri summa ületas kolme kuu ees maksmisele kuuluva üüri summa, siis VÕS § 316 lg 1 p 1 ja 2 ning üürilepingu punkti 6.4.4. alusel KÜ ütles 13.04.2006.a. üürilepingu üles. Ülesütlemisavaldus toimetati kostjale kätte 17.04.2006.a. ja ülesütlemisavalduse kohaselt üürilepingu lõppemise päevaks oli 17.05.2006.a. Kostjale tehti ettepanek üürilepingu lõppemise päeval vabastada üürilepingu objektiks olevad ruumid. Üürnik ülesütlemisavaldust ei vaidlustanud ning ei vabastanud ka vabatahtlikult üüritud ruume. Pärast lepinguliste suhete lõppemist tasus kostja jätkuvalt vee- ja kanalisatsiooni ning üldelektri eest kogusummas 4640 krooni: 01.08.2006.a. – 240 krooni, 06.10.2006a. – 700 krooni, 13.11.2006.a. – 500 krooni, 01.12.2006.a. – 600 krooni, 01.02.2007.a. – 1200 krooni, 14.05.2007.a. – 800 krooni ja 13.07.2007.a. – 600 krooni. Kostjal on tasumata ka arved peale 13.04.2006.a. summas 5766,22 krooni: arve nr 1723 summas 3320,40 krooni, millest tasumata 1274,60 krooni, arve nr 1838 summas 3190,84 krooni, millest tasumata 2920 krooni ja arve nr 1953 summas 1832,74 krooni, millest tasumata 1571,62 krooni. Viimane lepingujärgne arve nr 1953 muutus sissenõutavaks 30.06.2006.a., seega arvestab hageja viiviseid alates 01.07.2006.a. Seisuga 11.12.2007.a. on kostja viivitanud arvete tasumisega 565 päeva, seega on viiviste suurus 3257,90 krooni. Üürilepingu punkti 8.2. kohaselt äriruumide vabastamise ja/või üle andmisega viivitamise korral on üürnik kohustatud tasuma lisaks üürile ja muudele lepingu järgi tasumisele kuuluvatele maksetele 10 % ühe kuu üürisummast iga üleandmisega viivitatud päeva eest. Poolte vaheline üürileping lõppes 17.05.2006 ja kostja vabastas XXX elamu keldris asuva äriruumi ning andis äriruumi valduse aktiga üle hagejale 02.08.2007. Seega kostja viivitas äriruumi üleandmisega perioodil 18.05.2006 – 02.08.2007. Kostja tasus ruumide üleandmisega viivitamise eest hüvitist

perioodil 01.01.2007.a. kuni 30.07.2007.a. igakuiselt 2720 krooni, kogusummas 19 040 krooni. Seega hageja nõuab VÕS § 335 alusel perioodil 18.05.2006 – 31.12.2006 ruumide üleandmisega viivitamise eest hüvitist 20 268,40 krooni (19 040 krooni (7 kuud X 2720) + 1228,40 krooni (14 päeva – 2720/31 X 14). Hageja viivitas äriruumi üleandmisega 442 päeva (18.05.2006.a. – 02.08.2007.a.). Seega on leppetrahv äriruumide üleandmisega viivitatud 442 päeva eest 120 224 krooni (272 X 442). Arvestades kostja kohustuste vabatahtliku täitmise ulatust ja tegutsedes heas usus, vähendab hageja kõrvalnõuete suurust ning nõuab kostjalt leppetrahvi tasumist summas 28 600 krooni. Kostja vastuväited Kostja tunnistab hagi osaliselt. Kostja vastuste ja vastuste täienduse kohaselt hageja ja kostja vahel sõlmiti 21.11.2003.a. üürileping äriruumi asukohaga XXX kasutamiseks. Vastavalt üürilepingule kohustus kostja tasuma ruumi kasutamise eest igakuuliselt 2720 krooni. Üürilepingu sõlmimisel ei olnud kostjal oma äriga tegelemiseks kasutusluba, millest kostja teavitas ka hagejat. Kostja sai kasutusloa 17.05.2004.a., seega peaaegu poole aastat peale üürilepingu sõlmimist. Suulise kokkuleppe alusel ei pidanud hageja kostjalt üüri küsima enne, kui kostja saab kasutusloa, kuid hageja hakkas kostjalt üüri küsima järgmisest kuust peale üürilepingu sõlmimist. Kostja väitel hageja teavitas alles 2004.a. maikuus korteriühistu üldkoosolekul, et keldriruumis on üürnik, seega sõlmis hageja üürilepingu omavoliliselt ning see ei olnud kooskõlastatud elanikega. Samuti tegi kostja enda rahaliste vahendite arvelt remondi hageja keldriruumides, seega ei saanukski kostja ruume sihtotstarbeliselt kasutada ja leiab, et hageja nõuab alusetult üüri kuue kuu eest perioodil 21.11.2003.a. – 17.05.2004.a. Kostja üritas korduvalt lahendada poolte vaidlust kohtuväliselt, kuid hageja ei soovinud seda. Kostja ei tunnista leppetrahvi nõuet. Kostjale jääb arusaamatuks, millise üürilepingu punktile hageja viitab leppetrahvi nõudes. Üürilepingu punktis 4.1.11. ei ole märgitud palju hageja võib leppetrahvi küsida. Seega leiab hageja, et leppetrahvi nõue on alusetu. Kostja on hagejale tasunud arve nr 1723 summas 3320,40 krooni osaliselt : 17.05.2006.a. 400,40 krooni, 30.06.2006.a. 610 krooni ja 01.08.2006.a. 1035 krooni. Tasumata on 1275 krooni. Kostja on hagejale tasunud arve nr 1838 summas 3190,84 osaliselt: 17.05.2006.a. summas 270,84 krooni. Tasumata on 2920,00 krooni. Kostja on hagejale tasunud arve nr 1953 summas 1832,74 osaliselt: 30.05.2006.a. 141,13 krooni ja 01.08.2006.a. 360 krooni. Tasumata on 1331,61 krooni. Kokku on tasumata arved nr 1723, 1838 ja 1953 summas 5526,61 krooni, mida hageja ka tunnistab. Hageja ei esitanud kostjale peale juuni 2006.a. üüri- ja kommunaalteenuste arveid, kuid kostja jätkas võlgnevuse ja kommunaalteenuste tasumist. Kokku on kostja hagejale tasunud 2006.a. aprillist – 28.07.2007.a. võlgnevuse ja kommunaalteenuste eest 48 365,95 krooni. Maakohtu põhjendused Võlaõigusseadus (VÕS) § 271 lg 1 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 272 lg 1 teise lause kohaselt äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Pooled sõlmisid 21.11.2003.a. äriruumi üürilepingu nr. 1 tähtajaga kuni 31.12.2008.a., mille punkti 2.1. kohaselt üürileandja annab üürnikule tasu eest kasutamiseks keldri ruumid asukohaga XXX, mis koosnevad 8 ruumist üldpinnaga 61 m2. Üürilepingu punkti

olulise osa maksmisega; võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. VÕS § 355 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Hageja edastas kostjale 13.04.2006.a. lepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt oli üürilepingu lõppemise päevaks 17.05.2006.a. ja selleks ajaks paluti kostjal ka vabastada üürilepingu objektiks olevad ruumid. Kostja üürilepingu ülesütlemise avaldust ei vaidlustanud ega vabastanud ka üürilepingu objektiks olevaid rumme. Pooltel ei ole vaidlust, et kostja vabastas ruumid 02.08.2007.a. Seega viivitas kostja üürilepingu objektiks olevate ruumide üleandmisega perioodil 18.05.2006-02.08.2007.a. Kostja on kohtule esitanud pangakonto väljavõtte, mille kohaselt on hageja maksnud renti: 01.02.2007.a. 2720 krooni 2007.a. jaanuarikuu eest, 12.05.2007.a. 2720 krooni, 12.07.2007.a. 8160 krooni 2007.a. märtsikuu – maikuu eest, 13.07.2007.a. 2720 krooni 2007..a juunikuu eest ja 28.07.2007.a. 2720 krooni 2007.a. juulikuu eest. Kuna üürileping oli lõppenud, võtab hageja tasutud renti 2007 jaanuarikuu – 2007 juulikuu eest, kui kahjuhüvitist asja tagasi andmisega viivitamise eest perioodil jaanuar 2007 – juuli 2007 ning palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitis asja tagasi andmisega viivitamise eest perioodil 18.05.2006.a. – 31.12.2006.a. summas 20 268,40 krooni. Kostja väitel hageja ei esitanud kostjale peale juuni 2006.a. üüri- ja kommunaalteenuste arveid, kuid kostja jätkas võlgnevuse ja kommunaalteenuste tasumist. Kostja on kohtule esitanud pangakontoväljavõtte, millest nähtuvalt jätkas kostja kommunaalteenuste ja rendi tasumist peale üürilepingu lõppemist. Kuigi hageja ei esitanud kostjale enam arveid peale üürilepingu lõppemist kasutas kostja äriruume ning vabastas äriruumid 02.08.2007.a. Kokku on kostja hagejale tasunud 2006.a. aprillist – 28.07.2007.a. võlgnevuse ja kommunaalteenuste eest 48 365,95 krooni. Kohus leiab, et võlaõigusseadus annab küll võimaluse paragrahvi 355 alusel hüvitist nõuda, kuid poolte vahel sõlmitud lepingus ei olnud nimetatud VÕS-i sättele ja võimalusele viidatud ega poolte vahel kokku lepitud. Samuti arvestab kohus asjaoluga, et kostja puhul on tegemist füüsilisest isikust ettevõtjaga, kes on äriruumi üürilepingu nr. 1, 21.11.2003.a., nõrgem pool. Samuti märgib kohus, et nn. „äriruumid“ olid tegelikult korteriühistu keldriruumid, nagu on ka arvetel kajastatud ja ilmselt ei vastanud ka tänapäeva mõistes „äriruumi“ nõuetele. Kuigi kostja on vabatahtlikult hagejale juba tasunud kahjuhüvitist, asub kohus seisukohale, et hagetav kahjuhüvitise nõue summas 20 268,40 tuleb jätta rahuldamata . Üürilepingu punkti 8.2. kohaselt äriruumide vabastamise ja/või üle andmisega viivitamise korral on üürnik kohustatud tasuma lisaks üürile ja muudele lepingu järgi tasumisele kuuluvatele maksetele leppetrahvi 10% ühe kuu üürisummast iga üleandmisega viivitatud päeva eest. Kostja andis äriruumid hagejale üle 02.08.2007.a., kostja viivitas äriruumide üleandmisega 442 päeva (18.05.2006.a. – 02.08.2007.a.), seega on leppetrahv äriruumide üleandmisega viivitamise eest 120 224 krooni (442 päeva X (2720 X 10%)). Hageja heas usus palub kostjalt välja mõista leppetrahv summas 28 600 krooni. Kohus leiab, et leppetrahvi on põhjendatud suur ja ei ole kooskõlas VÕS § 6 ja 7 sätestatud hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Võttes arvesse kostjat kui FIE-d ja tema poolt peale lepingu lõppemist hagejale tasutud summasid, asub kohus seisukohale, et põhjendatud on leppetrahvi nõue vaid põhivõlgnevuse ulatuses, seega summas 5526,61 krooni. Eeltoodut kogumina hinnates, leidis kohus, et hagi tuleb rahuldada osaliselt ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista tasumata arvete eest 5526,61 krooni, arvetega tasumise viivitamise

eest viivised summas 3122,53 krooni, leppetrahvi 5526,61 krooni ja viivis 0,1% alates 12.12.2007.a. põhinõudelt summas 5526,61 krooni kuni põhinõude täitmiseni . Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kuna hagi rahuldatakse osaliselt, siis tuleb kõik menetluskulud jätta poolte kanda proportsionaalselt rahuldatud osale. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Taimi Kollom Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.