Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (27. veebruar 2008.a). Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagiavaldus ja selles sisalduvad asjaolud xxx KORTERIÜHISTU esitas 09.10.2007 Harju Maakohtule hagi OÜ xxx vastu 17 540.85 krooni nõudes. 14.01.2008 suurendas hageja nõuet ja palub kostjalt välja mõista 61 355.26 krooni, millest osamaksu võlgnevus 7 000 krooni, hooldus- ja kommunaalteenuste võlgnevus 47 781.86 krooni ja eritööde eest 6 571.40 krooni. Hagiavalduse kohaselt teavitati 30.08.2002 kostjat korteriühistu üldkoosolekul 20.06.2002 vastu võetud otsusest remontida ja välja vahetada majas olevad sooja- ja külmaveetrassid. Lisaks otsustas üldkoosolek välja vahetada küttesüsteemi- ja kanalisatsioonitrassid keldris ja küttesüsteemitrass pööningul. Korteriühistu juhatus palus võimaldada juurdepääsu kostja omanduses ja kasutuses olevatesse ruumidesse, millistes asuvad hoone kütte- ja veemagistraalid. Ligipääs paluti tagada hiljemalt 02.09.2002 kella kümneks. AS xxx alustasid 16.09.2002 eelpool nimetatud töid teostama kostja omanduses ja kasutuses olevates ruumides. 16.09.2002 nõudis kostja kell 12:00 ajal tööde lõpetamist ja materjalide, tööriistade ja tellingute koristamiseks, tekitades kahju nii tööde teostajale kui ka korteriühistule. Hageja esitas kostjale pretensiooni. Kostja andis nõusoleku suusõnaliselt muudatustest tingitud tööde kallinemise vahe hüvitamiseks. Lisatööde hinnaks on 6 571 krooni. Hageja esitas kostjale arve, mida kostja ei ole tasunud. Samuti on kostjal tasumata osamaks suuruses 7 000 krooni. Hageja 03.03.1999 üldkoosoleku otsusega on kinnitatud osamaksu suuruseks 30 krooni ühe ruutmeetri kohta vastavalt kasutuses oleva pinna suurusele. Kostjale kuuluva korteri omanikuks oli enne kostjat Tallinna linn, kes osamaksu ei tasunud. Hageja on esitanud kostjale igakuiselt arved haldus-, hooldus- ja kommunaalteenuste eest. Seisuga 31.12.2007 on kostja võlgnevus hageja ees 47 781.86 krooni. Hagejal on õigus nõuda kindlaksmääratud maksete ja vahendatud teenuste eest korteriomanikult makseid tulenevalt korteriühistuseadusest (KÜS) ning ühistu põhikirjast. Hageja tugineb põhikirja punktidele 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7 ja 3.2.8. Kostja vastus Kostja esitas vastuse suuliselt istungitel (t lk 50-51, 74-75). Kostja võtab hagi õigeks osamaksu 7 000 krooni nõude osas. Kostja vaidleb vastu lisatööde maksumusele summas 6 571 krooni. Kostja leiab, et tema tuli hagejale vastu ja lasi torud paigaldada otse läbi ruumi, mistõttu läks tööde maksumus hagejale 4-5 korda odavamaks tööde mahu vähenemise tõttu. Seega ei tohiks hageja lisatööde eest kostjalt raha nõuda. Kostja on lisatööde arve nr L10 kätte saanud kuid need lisatööd peaksid minema remondifondist ning nende tegemine ei sõltunud kostjast. Töid teostati ja kostja lasi töötajaid ruumidesse sisse. Kostja vaidleb vastu ka haldus-, hooldus- ja kommunaalteenuste võlgnevusele, kuna reaalselt on kostja kasutuses 168.9 m2 ning selle järgi tuleks arvestada osutatud teenuseid. Kostja teeb tasaarvestuse hageja nõudega summas 11 750 krooni, mis tuleneb arvest nr 1812k. Keldrikorrusel oli probleeme kanalisatsioonitrassidega. Kuna hagejal tööde eest maksmiseks võimalusi ei olnud, tasus kostja torude vahetamise eest. Selle töö eest peab tasuma hageja kostjale. Kostja on seisukohal, et hageja on kostja vastutulelikkuse tõttu hoidnud kokku 35 000 krooni. Kostjal on ettemaks kütte eest 48 200 krooni. Kostja omandis on keldrist 64.3 m2, kus on kõik maja kommunikatsioonid. Korteriühistu liikmed maksavad ainult oma korteriomandi pinna eest kuid mitte keldri eest. Seega on kostja seisukohal, et kokku on kostja pretensiooni maksumus

hageja vastu 122 300 krooni. Kostja ei ole nõus tasuma keldriruumi 70 m2 eest kütet, remondifondi ning hooldusteenuste eest. Maakohtu põhjendused Vaidlustamata asjaolud on alljärgnevad: 1) Kostjale kuulub alates 01.08.2003 reaalosana mitteeluruum nr M37 üldpinnaga 233.4 m2 asukohaga Tallinnas Paldiski mnt 51 (t lk 11); 2) Paldiski mnt 51 elamu majandamiseks ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamiseks on loodud korteriühistu; 3) Hageja on esitanud kostjale osutatud hooldus- ja kommunaalteenuste eest arved alates jaanuar 2006 kuni detsember 2007 summas 107 793.34 krooni, millest kostjal on tasumata 47 781.86 krooni (t lk 60). Esmalt käsitleb kohus osamaksu summas 7 000 krooni kostjalt väljamõistmise nõuet. Puudub vaidlus, et eelnevalt oli mitteeluruumi omanikuks Tallinna linn, kes jättis osamaksu tasumata. Korteriühistu põhikirja p 3.2.5 kohaselt ühistu liige on kohustatud tasuma ühe aasta jooksul pärast ühistu asutamist osamaksu (ühekordne) üldkoosoleku poolt otsustatud suuruses ühe aasta jooksul neljas osas (1 kord kvartalis). Puudub vaidlus, et korteriühistu 03.03.1999 otsusega on kinnitatud osamaksu suuruseks 30 krooni ruutmeetri kohta vastavalt kasutuses oleva pinna suurusele. Seega on kostjale kuuluva mitteeluruumi osamaks 7 002 krooni. Hagiavalduses nõuab hageja kostjalt osamaksu summas 7 000 krooni tasumist. Kostja võtab selles osas hagi õigeks. TsMS § 440 lg 1 kohaselt kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi. Seega kuulub hageja nõue 7 000 krooni ulatuses rahuldamisele. Hageja nõuab kostjalt hooldus- ja kommunaalteenuste võlgnevust seisuga 2007.a detsember summas 47 781.86 krooni. Kostja ei vaidlusta, et tema kasutuses on mitteeluruum üldpinnaga 233.4 m2 (t lk 75). Seega tuleb kohtul anda hinnang, kas hagejal tuleb maksta hooldus- ja kommunaalteenuste eest vastavalt kostjale kuuluvale pinnale. Muus osas kostja talle esitatud arveid ei vaidlusta. Korteriühistu põhikirja p 3.2.6 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, eraldised reservfondi, ettemaksed, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Korteriühistu põhikirja p 3.2.7 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt ükskord kuus hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojus kütte- ja sooja vee valmistamiseks, kanalisatsioon) eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse: b) kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest. Korteriühistu põhikirja p 3.2.8 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma ühekordseid erakorralisi makseid elamu mõtteliste osade säilimise tagamiseks hädavajalike edasilükkamatute remonttööde katteks juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike

toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151 lg 1 kohaselt majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Tulenevalt hageja põhikirjast ning KÜS § 13 lg 4 ja KÜS § 151 lg 1 on kostja kohustatud tasuma korteriühistu esitatud arvete järgi mitteeluruumi majandamiskulude eest. Ka korteriühistusse kuuluv mitteeluruumide omanik on korteriühistu liige ning tarbib KÜS § 151 loetletud teenuseid. Selline seisukoht on väljendatud Riigikohtu 21.04.2004 lahendis nr 3-2-1-42-04. Asjaolu, et kostjale kuuluvas ruumis on vähem radiaatoreid ning ruumis on jahe, ei anna alust kütte eest määratud summa vähendamiseks. Sellest on hageja kostjat teavitanud (t lk 22). Samuti nähtub 18.12.2006 hageja kirjast kostjale, et küttesüsteemi on kostja poolt muudetud omavoliliselt. Puuduvad tõendid selle kohta, et üldkoosolek oleks otsustanud kütte eest tasumise arvestamise kostjale kuuluva mitteeluruumi suhtes teisiti. Kostjale on siduv korteriühistu põhikirja p 3.2.7 b), mille kohaselt lähtutakse maksete suuruse kindlaksmääramisel kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest. Seega on alusetud kostja väited, et tal on kütte eest ettemaks (t lk 41, 63). Samuti on õigesti arvestatud kostjale muud majandamiskulude maksed vastavalt talle kuuluva ruumi üldpinnale, kuna korteriühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Asjaolu, et kostja kasutab reaalselt ainult 168.9 m2 ei anna alust määratud maksete osaliselt väljamõistmata jätmiseks, kuna kostjale on arvestatud õigesti majandamiskulude eest vastavalt korteriühistu põhikirjale ja korteriühistuseadusele. Kuna kostja on mitteeluruumi omanik ei oma asjas tähtsust Tallinna linna ja kostja õiguseelneja vahel 19.09.1994 sõlmitud mitteeluruumi rendileping nr 228 (t lk 65). Samuti ei oma käesoleva asjaga puutumust korteriühistu arve Paldiski mnt 51-11 korteri eest (t lk 66). Seega on hageja nõue kostjalt majandamiskulude (hooldus- ja kommunaalteenused) väljamõistmiseks summas 47 781.86 krooni põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Hageja on esitanud nõude summas 6 571.40 krooni kostja vastu, mis tuleneb lisatööde eest. Nimetatud summas on hageja esitanud kostjale 02.04.2003 arve nr L10 summas 6 571.40 krooni (t lk 61). Puudub vaidlus, et kostja seaduslik esindaja oli teadlik trasside paigaldamisest (t lk 14, 33). Asjaolu, et kostja takistas torutööde teostamist kaupluses (mitteeluruum nr M37) on tõendatud AS-i xxx 16.09.2002 aktiga (t lk 13). Kohus leiab, et hageja nõue kostja vastu lisatööde eest 6 571.40 krooni saamiseks on tõendamata. Tulenevalt TsMS § 230 lg 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Käesoleval juhul ei saa hageja lisatööde maksumuse väljamõistmisel tugineda korteriühistu põhikirjale ega korteriühistuseadusele, kuna kostja sai korteriühistu liikmeks 01.08.2003, s.o pärast seda kui hagejale väidetav kahju lisatööde näol tekkis. Tõendamata on hageja poolt välja toodud asjaolu, et kostja andis eelnevalt nõusoleku lisatööde maksumuse hüvitamiseks. Seega saab hageja nõude alus tuleneda võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 jj sätetest. Tulenevalt VÕS § 1043 peab teisele isikule õigusvastaselt kahju tekitanud isik kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Kohus pole tuvastanud hageja poolt esitatud asjaoludel, et kostja oleks õigusvastaselt tekitanud hagejale kahju summas 6 571.40 krooni. Üksnes arve väljastamine ei tõenda hagejale kahju tekkimist. Hageja poolt esitatud AS-i Lavateir 29.11.2002 lisatööde kalkulatsioonist tulenevalt on tegemata tööd ja kasutamata materjalid summas 7 787 krooni (t lk 58-59). Hageja ei ole nimetatud summat arvesse võtnud ning on ekslikult lähtunud lisatööde maksumusest summas 14 771 krooni. Lisatööd on hagejale kokku

maksma läinud üksnes 6 984 krooni, millele lisandub käibemaks. Nimetatud summa sisaldab ka lõhkumis- ja puurimistöid ning korterite veemõõdusõlmede ümberehitamist, mis ei ole seotud kaupluses teostatud ümberehitustöödega. Seega on hageja nõue kostja vastu lisatööde eest 6 571 krooni saamiseks alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Kostja leiab, et tal on hageja vastu 11 750 kroonine nõue ning 28.11.2007 istungil on hageja teinud selles osas tasaarvestuse hageja nõudega. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohus leiab, et kostja poolt tehtud tasaarvestus ei ole kehtiv. 28.11.2007 istungil kohus selgitas kostjale, et kostjal tuleb tõendada 18.12.2006 arve nr 1812k (t lk 42) alusel teostatud töid. Käesoleval juhul on tõendamata, et arve nr 1812k alusel on töid teostatud, et nimetatud tööd on teostatud kaasomandis olevale osale ning tööde eest tasumise kohustus lasub hagejal. Kostja on vaid väitnud, et kanalisatsioonisüsteemi remontimise eest peab maksma hageja. Seega on kostja 11 750 kroonine nõue hageja vastu tõendamata. Vastavalt TsMS § 173 lg 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus on rahuldanud hageja nõude suuremas ulatuses. Sellest tulenevalt jätab kohus hageja menetluskulud 90% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud tema enda kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Meeli Kaur kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.