Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

pretensiooni. Kostja andis nõusoleku suusõnaliselt muudatustest tingitud tööde kallinemise vahe hüvitamiseks. Lisatööde hinnaks on 6 571 krooni. Hageja esitas kostjale arve, mida kostja ei tasunud. Kostjal on tasumata korteriühistu osamaks 7 000 krooni. Hageja 03.03.1999 üldkoosoleku otsusega kinnitati osamaksu suuruseks 30 krooni ruutmeetri kohta vastavalt kasutuses oleva pinna suurusele. Hageja esitas kostjale igakuiselt arved haldus-, hooldus- ja kommunaalteenuste eest. Seisuga 31.12.2007 on kostja võlgnevus hageja ees 47 781,86 krooni. Hageja palus kostjalt välja mõista 61 355,26 krooni, millest osamaksu võlgnevus 7 000 krooni, hooldus- ja kommunaalteenuste võlgnevus 47 781,86 krooni ning eritööde eest 6 571,40 krooni. Kostja vastuväited Kostja võttis hagi õigeks osamaksu 7 000 krooni osas. Kostja vaidles vastu lisatööde maksumusele summas 6 571 krooni. Kostja lasi torud paigaldada otse läbi ruumi, mistõttu oli tööde maksumus hagejale 4-5 korda odavam tööde mahu vähenemise tõttu. Kostja on lisatööde arve nr L10 kätte saanud, kuid need peaksid minema remondifondist ning nende tegemine ei sõltunud kostjast. Kostja vaidles vastu haldus-, hooldus- ja kommunaalteenuste võlgnevusele, kuna reaalselt on kostja kasutuses 168,9 m2 ning selle järgi tuleks arvestada osutatud teenuseid. Kostja teeb tasaarvestuse hageja nõudega summas 11 750 krooni, mis tuleneb arvest nr 1812k. Keldrikorrusel oli probleeme kanalisatsioonitrassidega. Kuna hagejal tööde eest maksmiseks võimalusi ei olnud, tasus kostja torude vahetamise eest. Selle töö eest peab tasuma hageja kostjale. Hageja hoidis kostja vastutulelikkuse tõttu kokku 35 000 krooni. Kostjal on ettemaks kütte eest 48 200 krooni. Kostja omandis on keldrist 64,3m2, kus on kõik maja kommunikatsioonid. Korteriühistu liikmed maksavad ainult oma korteriomandi pinna eest, mitte keldri eest. Kokku on kostja pretensiooni maksumus hageja vastu 122 300 krooni. Kostja ei ole nõus tasuma keldriruumi 70 m2 eest kütet, remondifondi ning hooldusteenuste eest . Maakohtu põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis OÜ-lt Regalia Kaubandus Paldiski mnt 51 Korteriühistu kasuks välja 54 781,86 krooni, millest majandamiskulude võlgnevus on 47 781,86 krooni ning osamaks 7 000 krooni. Kohus jättis kahjuhüvitise nõude 6 571,40 krooni rahuldamata. Hageja menetluskulud jättis kohus 90% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud tema enda kanda. Vaidlust ei ole, et kostjale kuulub alates 01.08.2003 reaalosana mitteeluruum nr M37 üldpinnaga 233,4m2 Tallinnas Paldiski mnt 51. Hageja on esitanud kostjale osutatud hooldus- ja kommunaalteenuste eest arved jaanuarist 2006 detsembrini 2007 summas 107 793,34 krooni, millest kostjal on tasumata 47 781,86 krooni. Korteriühistu 03.03.1999 otsusega kinnitati osamaksu suuruseks 30 krooni ruutmeetri kohta vastavalt kasutuses oleva pinna suurusele. Seega on kostjale kuuluva mitteeluruumi osamaks 7 002 krooni. Kostja võttis hagi osamaksu 7 000 krooni osas hagi õigeks. TsMS § 440 lg 1 kohaselt kuulub hageja nõue 7 000 krooni ulatuses rahuldamisele. Tulenevalt hageja põhikirjast ning KÜS § 13 lg-st 4 ja KÜS § 151 lg-st 1 on kostja kohustatud tasuma korteriühistu esitatud arvete järgi mitteeluruumi majandamiskulude eest. Ka korteriühistusse kuuluv mitteeluruumide omanik on korteriühistu liige ning tarbib KÜS §-s 151 loetletud teenuseid (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-42-04). Asjaolu, et kostjale kuuluvas ruumis on vähem radiaatoreid ning

2(7)

ruumis on jahe, ei anna alust kütte eest määratud summa vähendamiseks. Sellest on hageja kostjat teavitanud (t lk 22). 18.12.2006 hageja kirjast kostjale nähtub, et kostja on küttesüsteemi omavoliliselt muutnud. Puuduvad tõendid selle kohta, et üldkoosolek oleks otsustanud kütte eest tasumise arvestamise kostjale kuuluva mitteeluruumi suhtes teisiti. Kostjale on siduv korteriühistu põhikirja p 3.2.7 b, mille kohaselt lähtutakse maksete suuruse kindlaksmääramisel kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest. Seega on alusetud kostja väited, et tal on kütte eest ettemaks (t lk 41, 63). Ka muud majandamiskulude maksed on kostjale arvestatud õigesti vastavalt talle kuuluva ruumi üldpinnale, kuna korteriühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Asjaolu, et kostja kasutab reaalselt 168,9m2, ei anna alust määratud maksete osaliselt väljamõistmata jätmiseks. Kuna kostja on mitteeluruumi omanik, ei oma tähtsust Tallinna linna ja kostja õiguseelneja vahel 19.09.1994 sõlmitud mitteeluruumi rendileping nr 228 (t lk 65). Samuti ei oma käesoleva asjaga puutumust korteriühistu arve Paldiski mnt 51-11 korteri eest (t lk 66). Hageja nõue kostjalt majandamiskulude (hooldus- ja kommunaalteenused) väljamõistmiseks summas 47 781,86 krooni on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Puudub vaidlus, et kostja seaduslik esindaja oli teadlik trasside paigaldamisest (t lk 14, 33). Asjaolu, et kostja takistas torutööde teostamist kaupluses (mitteeluruum nr M37) on tõendatud AS-i Lavateir 16.09.2002 aktiga (t lk 13). Hageja ei saa lisatööde maksumuse väljamõistmisel tugineda korteriühistu põhikirjale ega korteriühistuseadusele, kuna kostja sai korteriühistu liikmeks 01.08.2003, s.o pärast seda, kui hagejale väidetav kahju lisatööde näol tekkis. Tõendamata on hageja väide, et kostja andis eelnevalt nõusoleku lisatööde maksumuse hüvitamiseks. Tulenevalt VÕS § 1043 peab teisele isikule õigusvastaselt kahju tekitanud isik kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Kohus ei tuvastanud, et kostja oleks õigusvastaselt tekitanud hagejale kahju summas 6 571,40 krooni. Üksnes arve väljastamine ei tõenda hagejale kahju tekkimist. Hageja esitatud AS-i Lavateir 29.11.2002 lisatööde kalkulatsioonist tulenevalt on tegemata tööd ja kasutamata materjalid summas 7 787 krooni (t lk 5859). Hageja nimetatud summat arvesse ei võtnud ning lähtus ekslikult lisatööde maksumusest summas 14 771 krooni. Lisatööd läksid hagejale kokku maksma üksnes 6 984 krooni, millele lisandub käibemaks. Nimetatud summa sisaldab ka lõhkumis- ja puurimistöid ning korterite veemõõdusõlmede ümberehitamist, mis ei ole seotud kaupluses teostatud ümberehitustöödega. Seega on hageja nõue lisatööde eest 6 571 krooni saamiseks alusetu. 28.11.2007 istungil kostja tehtud tasaarvestus ei ole kehtiv. Kohus selgitas kostjale, et kostjal tuleb tõendada 18.12.2006 arve nr 1812k (t lk 42) alusel teostatud töid. On tõendamata, et arve nr 1812k alusel teostati töid, et nimetatud tööd teostati kaasomandis olevale osale ning tööde eest tasumise kohustus lasub hagejal. Seega on kostja 11 750 krooni nõue hageja vastu tõendamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused OÜ Regalia Kaubandus palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada majandamiskulude 47 781,86 krooni väljamõistmise osas ja teha uue otsuse, millega jätta hagi selles osas rahuldamata või saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kohtu järeldused, et kostja esiletoodud asjaolud ei anna alust kütte eest määratud summa vähendamiseks ja hageja arvestas õigesti muud majandamiskulude maksed vastavalt kostjale kuuluva ruumi pinnale, kuna põhikirjas pole ette nähtud teisiti, on ebaõiged. Kostja omandis olev mitteeluruum koosneb kahest osast – kauplus 170 m2 ja kelder 63 m2. Kuni mitteeluruumi ostmiseni kasutas kostja mitteeluruumi linnavalitsusega sõlmitud rendilepingute alusel ja maksis keldripinna eest kaks korda väiksemat renditasu, sellelt ei arvestatud kostjale makseid hoolduse, remondifondi ega kütte eest. Kostja kelder on madala laega, seal puuduvad keskkütteradiaatorid ning aknad. Läbi selle ruumi lähevad maja keskküttesüsteemitorud, mis takistavad ruumi kasutamist täies ulatuses.

3(7)

Kogu Paldiski mnt 51 maja all on suur ühine keldriruum (KÜ liikmete kaasomand), mida kasutavad korterite omanikud, nendes ruumides on kõrgemad laed ja keskkütteradiaatorid ning aknad. Korteriomanike keldriruumide eest hageja korteriomanikele majandamiskulude makseid ei arvesta. Kostja ei pea maksma tema keldriruumi kütte, remondifondi ega hooldusteenuste eest. Korteriomanikud maksavad reaalselt tarbitud soojuse eest. Korteriomanikele ei arvestata küttemakseid keldripinna eest. Kostjale arvestatakse küttemakseid nii kaupluse kui keldripinna eest, kostja keldrit ei köeta ja kauplust köetakse korteritest ja projektiga ettenähtust tunduvalt väiksemas ulatuses. Vahe kostja kahjuks on kolmekordne. Kostja peab maksma reaalselt tarbitud teenuste eest ja teiste korteriomanikega sarnasel printsiibil. Kostja ei tarbi keldris hooldus-, remondi- ega kütteteenuseid. Korteriühistu ei tasu kostjale tema keldriruumi kasutamise eest – küttesüsteemitorude paigaldamise eest. Hageja korraldatud maja keskküttesüsteemi renoveerimise käigus 2003.a võeti kostja kaupluseruumides maha kokku 14 keskkütteradiaatorit. Kogu kaupluse peale jäi kokku 6 radiaatorit. Paldiski mnt 51 maja kolmetoalises korteris (64 m2) on 5 radiaatorit. Järelikult kulub kostja 233,4 m2 suuruse mitteeluruumi kütte peale kokku vähem soojusenergiat kui 3-toalise korteri peale. Hageja nõuab kostjalt tunduvalt suurema küttearve tasumist, kui kostja reaalselt tarbib ja sellest tulenevalt maksavad korteriomanikud reaalselt tarbitud teenuste eest vähem ning tarbivad teenuseid kostja arvel. Kostja tasub kütte eest rohkem juba ca 5 aastat, kuid hageja ei taha majandamiskulude metoodikat muuta. Hageja peab tõendama, et kostja tarbib kütet temale väljastatud arvete ulatuses, st 6 radiaatorit 170 m2 suuruses kaupluseruumi ja mitteköetavas keldriruumis tarbivad sama palju kütteenergiat kui 170 m2 suuruse korteri radiaatorid. Väär on kohtu järeldus, et kostja on küttsüsteemi omavoliliselt muutnud. Küttesüsteemi muutmiseks tuleb vesi kogu majas välja lülitada, mis on võimatu hageja osaluseta. Hageja tellitud küttesüsteemi remonditööde käigus teatas kostja, et tal ei ole nii palju radiaatoreid vaja ja osa neist võib maha võtta ning arvestada edaspidi kütte eest endisest vähem, vastavalt soojusenergia kulule. Hageja oli nõus ja andis töölistele korralduse osade radiaatorite mahavõtmiseks. Seega toimus radiaatorite mahavõtmine poolte kokkuleppel. Hiljem keeldus hageja kostja küttemakse arvestuse metoodika muutmisest. Kõik korteriühistu liikmed kasutavad maja keldrit, va kostja enda keldriruumi, ilma selle eest makseid tasumata. Kostjal kui keldri kaasomanikul on õigus tasuta kasutada ka teiste korteriomanike valduses olevat keldriruumi proportsionaalselt tema mitteeluruumi osaga majast, kuid hageja seda ei võimalda. Siit järeldub, et kostja ei saa ühist asja tasuta kasutada seetõttu, et ta kasutab enda oma tasu eest. Hageja rikub kostja omandiõigust. Kostja ei takista teistel korteriühistu liikmetel kasutada tema omandis olevat keldriosa. Hageja nõude arvestus ei ole selge. Ei ole selge, millal võlgnevus tekkima hakkas. Sellest tulenevalt on kostja aegumise kohaldamise võimalusest ilma jäetud. Hageja esitas nõude täienduse koos täiendavate tõenditega 14.01.2008. Kostjal ei olnud piisavalt aega ega võimalust nimetatud täiendustega tutvumiseks ja oma seisukohtade kujundamiseks, sest viimane kohtuistung toimus juba 06.02.2008. Viimasel istungil teatas kohus kostjale, et kui tal on hageja vastu nõudeid, tuleb esitada vastuhagi. Vaatamata sellele kohus kostjale vastuhagi esitamiseks aega ei andnud, vaid asus asja sisulisele arutamisele. Kostjal ei olnud lepingulist esindajat ja kohtul oli seetõttu suurem selgitamise funktsioon. Kuna maakohus seda funktsiooni ei täitnud, ei saanud kostja kasutada kõiki oma õiguste kaitse vahendeid. Pärast 06.02.2008 kohtuistungit esitas kostja kohtule täiendavad tõendid, mis on tema

4(7)

tasaarvestusnõude aluseks. Kohus tagastas tõendid määrusega. Dokumentide hilisem esitamine oli tingitud sellest, et tõendite saamiseks pöördus kostja kolmanda isiku poole (OÜ Lavateir), kes ei jõudnud dokumente kostjale piisavalt kiiresti oma raamatupidamisest välja otsida. Tõendite esitamise viimaseks päevaks oli määratud 14.01.2008, mil hageja esitas nõude suurendamise avalduse. Maksekorraldus riigilõivu tasumiseks sooritati alles 05.02.2008. Sellist loogikat järgides pidi kohus hagejale tagastama ka riigilõivu tasumise maksekorralduse ja ning suurendatud nõude osas ei olnud asja lahendamine võimalik. Selge ei ole kohtu tegevus 28.11.2007 kohtuistungil asja lihtmenetluses lahendamise määruse tegemisel ja järgmise istungi määramisel. Kostja ei pidanud tõendama oma tasaarvestuse õigust. Hageja ei ole kostja tehtud tasaarvestuse avaldusele vastuväiteid esitanud. Järelikult loetakse tasaarvestus teostatuks. Kohus ei hinnanud kostja esitatud tõendeid (t lk 66-72) ega selgitanud, miks ta nimetatud tõendeid ei arvestanud. 2003-2008 väljastas hageja kostjale reaalselt tasumisele kuuluvast 27% suuremad arved hoolduse, remondifondi ja kütte eest. Soojusenergiat maksis kostja igas kuus 3 korda rohkem kui ette nähtud. Kostja on hagejale enam tasunud 47 781,86 krooni, mille tasaarvestuse hageja nõudega kostja tegi. Vastus apellatsioonkaebusele Korteriühistu Paldiski mnt 51 ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda kolleegium maakohtu otsuse põhjendusi. Kuna apellant on apellatsioonkaebuses vaidlustanud ainult majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest tasu väljamõistmise summas 47 781,86 krooni, siis tulenevalt TsMS 651 lg-st 1 kolleegium ülejäänud osas maakohtu otsust ei kontrolli. Kuna apellandile kuulub mitteeluruum korteriühistu poolt majandatavas elamus, siis on apellant vastavalt põhikirja p-dele 3.2.6 ja 3.2.7 ja KÜS § 13 lg-le 4 ja § 151 lg-le 1 kohustatud tasuma majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest. Apellant seda kohustust ei eita, kuid väidab, et hageja ei ole õigustatud nõudma temalt majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest tasumist samadel alustel, kui teistelt korteriühistu liikmetelt. Kolleegiumi arvates on maakohus õigesti leidnud, et apellandi väited ei anna alust nõutavate summade vähendamiseks. Ebaõige on apellandi väide, et ta on kohustatud maksma kütte eest, arvestades, et ta kasutab reaalselt temale kuuluvast mitteeluruumist 170 m2. Vaidlust ei ole, et apellandile kuuluva korteriomandi reaalosa suuruseks on 233,4 m2. Vastavalt hageja põhikirja p-le 3.2.7.b arvestatakse kütet lähtudes korteriomandi üldpinna suurusest. Maakohus on õigesti leidnud, et korteriühistule kütte eest tasumisel ei saa lähtuda 1994. a Tallinna linna ja kostja õiguseelneja vahel sõlmitud rendilepingust. Seoses mitteeluruumi erastamisega ja korteriomandi moodustamisega on rendileping lõppenud. Kuna põhikirja kohaselt tuleb korteriomandi omanikul maksta teenuste eest vastavalt üldpinnale, siis kütte eest tasumisele kuuluva summa määramisel ei oma tähtsust, millised on

5(7)

arvestuse aluseks oleva pinna omadused – kas sellel on aknaid ja kui palju on seal radiaatoreid või keskküttetorusid. Sellest, et kaasomanikud ei pea eraldi maksma kaasomandi hulka kuuluva üldkasutuses oleva keldriruumi kütte eest, ei saa järeldada, et kostja ei peaks tasuma osutatud teenuste ja majandamiskulude eest vastavalt põhikirjale. Asjaolu, et 2003. a muudeti kostja kaupluseruumides keskkütteradiaatorite arvu, ei anna alust kostjal kütte eest vähem maksta. Kütte eest maksmise kohustuse alus tuleneb põhikirja p-st 3.2.7 ja selle kohaselt tuleb lähtuda korteriomandi üldpinnast ja mitte radiaatorite arvust. Apellant on ka ise kaebuses selgitanud, et pärast keskküttesüsteemi muutmist ei ole hageja muutnud majandamiskulude arvestamise metoodikat. Kostja väide, et hageja oli küttesüsteemi muutmisel nõus muutma kütte eest tasumise korda, on paljasõnaline ja tõendamata. See, kas küttesüsteemi muudeti kostja poolt hagejaga kooskõlastatult või ilma selleta, ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Konkretiseerimata on apellandi väide, et teised korteriomanikud kasutavad kütet apellandi arvel. Apellant on kaebuses väitnud, et hageja nõude arvestus ei ole selge. Apellant sellist väidet maakohtus asja menetlemisel esitanud ei ole. Hageja on esitanud võla kohta arvestuse (tlk 17) ja kostja ei ole eitanud, et ta pole nõutud summasid maksnud. TsMS § 652 lg 4 kohaselt peab apellatsioonimenetluses uue asjaolu esitamise lubatavust kaebuses põhjendama. Apellant ei ole uue asjaolu esitamist põhjendanud ega põhistanud, mistõttu jätab kolleegium väite tähelepanuta. Veenev ei ole apellandi väide, et maakohus on rikkunud asja menetlemisel tema protsessuaalseid õigusi, kuna ei andnud talle piisavalt aega, et hageja esitatud tõenditega tutvuda ja esitada vastuhagi. Hageja poolt on esitatud viimased tõendid 14.01.2008 ja kohtuistung toimus 06.02.2008. Seega oli kostja esindajal kolm nädalat, et hageja poolt esitatuga tutvuda. Kostja esindaja ei ole kohut teavitanud, et antud aeg ei olnud talle piisav. Samuti ei ole kostja esindaja teatanud kohtule, et ta soovib vastuhagi esitada ja taotlenud selleks kohtu poolt tähtaja määramist. Õige on, et maakohtu menetluse ajal ei olnud kostjal lepingulist esindajat, kuid see ei tähenda, et kohus oleks pidanud kostjat kohtlema teisti kui hagejat. Kostja on tegutsev äriühing, mille juhatuse liikmel on tavaliselt suuremad teadmised tsiviilkäibe õiguslikust regulatsioonist kui tavalisel inimesel. Samuti oli kolleegiumi hinnangul kostjal piisavalt aega, et võtta endale lepinguline esindaja. Pärast 06.02.2008 esitatud tõendid on maakohus kostjale tagastanud õigustatult, sest pärast asja sisulist läbivaatamist kohtuistungil ei ole menetlusosalistel võimalik esitada tõendeid ega taotlusi. Ebaõige on apellandi väide, et maakohus oleks pidanud jätma läbi vaatamata hageja nõude osas, mis tulenes 14.01.2008 avaldusest, kuna riigilõiv sellelt tasuti alles 05.02.2008. Kuna riigilõiv oli tasutud enne kohtuistungit, siis menetles maakohus suurendatud nõuet õigesti ja aluseid selle läbivaatamata jätmiseks ei ole. Ebaõige on apellandi väide, et maakohus on rikkunud asja menetlemisel tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid. Maakohus ei ole määranud asja läbivaatamist lihtmenetluses ja seda hiljem muutnud. Tulenevalt 28.11.2007 protokollist on maakohus teatanud 28.11.2007 pooltele järgmise istungi aja ja aja, millal on võimalik esitada tõendeid. Samuti selgitanud, et kostjal on võimalik esitada vastuhagi. Ebaõige on apellandi väide, et ta ei pidanud tõendama tasaarvestuse aluseks olevaid asjaolusid. VÕS § 197 lg 1 järgi saab tasaarvestada nõude, mille täitmist on õigus teiselt poolelt nõuda ja VÕS § 200 lg 4 järgi tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväite. Seega peab tasaarvestatav nõue olema esitatud viisil, kus kohtul on võimalus kontrollida selle alust, suurust ja sissenõutavust. Tasaarvestav nõue peab olema selge. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja poolt tasaarvestuse alusena toodud nõuded ei olnud selged ja hageja on esitanud neile nõuetele põhjendatud vastuväited. Ebaõige on apellandi väide, et kohus ei hinnanud tema poolt esitatud tõendeid. Maakohus on eraldi

6(7)

osundanud, et kostja poolt esitatud arve temale kuuluva korteriomandi majandamiskulude ja teenuste osas ei ole asjakohane tõend. Ülejäänud kostja kirju hagejale on kohus hinnanud koos teiste tõenditega. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta apellandi kanda.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Margo Klaar

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.