Tunnistada kehtetuks KÜ Ahtme mnt 51 08. jaanuari 2006. a üldkoosoleku otsus, milline võeti vastu päevakorra kolmanda punkti alusel ning 17. juuni 2006. a otsus, milline võeti vastu päevakorra seitsmenda punkti alusel.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Avaldaja menetluskulud, sealhulgas vajalikud ja põhjendatud kohtuvälised kulud, peab kandma puudutatud isik – KÜ Ahtme mnt 51. Puudutatud isiku, KÜ Ahtme mnt 51 menetluskulud jäävad puudutatud isiku enda kanda.
EDASIKAEBE KORD
Kohtumääruse peale või esitada määruskaebuse Viru Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 10 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates.
I. G. kuulub korteriomand Kohtla-Järvel elumajas Ahtme mnt 51 (korter xxx, Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx, 618/54616 mõttelist osa kinnistust nr xxx ja reaalosa korterile nr xxx, üldpind 61,8 m2, kaasomandi teostamine on kitsendatud 109 kinnistu koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega). Elumajas Ahtme mnt 51 on kokku 110 korteriomandit.
2.Elumaja Ahtme nt 51 haldab korteriühistu Ahtme mnt 51. Korteriühistu põhikiri on vastu võetud 12.09.1997. a. Korteriühistu on kantud mittetulundusühingute registrisse 20.10.1997. a.
3.18.05.2003. a on KÜ Ahtme mnt 51 ja I. G. sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt korteriomanik kohustub muuhulgas tasuma igakuuliselt kütte ja sooja vee arved, kindlustab korteriühistu üldkoosolekul valitud isikute juurdepääsu korterisse veemõõturite kontrollimiseks, keskütteradiaatorite või vee väljalülitamistööde teostamiseks, korteriühistu kohustub muuhulgas mitte takistama korteriomaniku alternatiivküttele üleminekul. Kokkulepe sõlmimise eesmärgina on kokkuleppes nimetatud kontrolli tugevdamist korteriomaniku poolt soojuse ja sooja vee eest arvete tasumisel ning talvisel ajal 1 m2 kütmise hinna vähendamist.
4.2003. a juunis eemaldas I.G. oma korterist keskkütte soojusradiaatorid ning läks üle gaasiküttele. Korteriomanik tellis OÜ-lt Buroff soojustehnilise arvestuse xxx jääksoojustatava pinna soojuskoormuse arvestamiseks. Soojustehnilise arvestuse kohaselt on korteri jääksoojustatav pind 2,9 m2.
5.I. G. esitas OÜ Buroff arvestuse korteriühistule ning peale seda esitas korteriühistu korteriomanikule soojuse eest tasumiseks arveid küttepinna 2,9 m2 eest.
6.Korteriühistu üldkoosolekul 08.01.2006. a võeti vastu muuhulgas alljärgnevad otsused:
6.1.kuuma vee soojendamise kadude eest võtta tasu kõikidelt korteritelt eranditult 100 krooni kuus;
6.2.päevakorra 3. punkti „otsuse vastuvõtmine kütmisele kuuluva korteri jääkpinna arvestuse kohta ühe firma poolt ja ühtse metoodika alusel“ võeti vastu alljärgnev otsus: „Täielikult väljalülitatud radiaatoritega korterites, kus arvestuslik küttepind moodustab vähemalt 15% korteri üldpinnast, kehtestada tasu köetava pinna kütmise eest 15% korteri üldpinnast. Seejuures torude isolatsioon ei ole kohustuslik“. Päevakorra kolmanda punkti küsimuses on protokolli kohaselt sõna võtnud juhatuse esimees V. P., kes selgitas: „korteriühistu juhatuses arutati küsimust kütmisele kuuluva korteri jääkpinna arvestuse kohta, kuna olemasolevad arvestused on koostatud erinevate firmade poolt, paljude vigadega, mille tulemusena ühesuguse üldpinnaga korterite täielikult väljalülitatud radiaatorite puhul köetav pind kõigub 4 kuni 26 % korteri üldpinnast, samuti ei täideta arvestustes toodud tingimusi – püstakute isolatsiooni, alternatiivkütte olemasolu. Juhatusse olid kutsutud spetsialistid, kes kinnitasid et olemasolevad arvestused on koostatud ebakorrektselt ja ei kajasta tegelikkust. Nad tegid ettepaneku teha ümberarvestus, mis läheks korteriühistule maksma umbes 25 tuhat krooni. Sellist raha korteriühistul käesolevaks hetkeks ei ole /.../ V.P. tegi ettepaneku õiglasema kütte eest tasumise jagamiseks teha ümberarvestus küttesüsteemist täielikult väljalülitatud radiaatoritega korterite suhtes vähemalt 15% korteri üldpinnast, seejuures ei ole vaja teha torude isolatsiooni“. Sõna võttis juhatuse liige A.M., kes ütles, et „kõige õigem oleks teha korterite küttepinna kvalifitseeritud ümberarvestus, lähtudes reaalsetest tingimustest igas korteris, vahepealse variandina võib vastu võtta V.P. ettepaneku /.../“.
II I. G. avaldus
7.I.G. esitas 28.04.2006. a kohtule hagi KÜ Ahtme mnt 51 vastu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamise nõudes.
8.Hagi põhjenduste kohaselt seisneb otsuste ebaseaduslikkus alljärgnevas.
8.1.Mittetulundusühingute seadus (MTÜS) § 21 sätestab, et üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Kui üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud seaduse või põhikirja nõudeid, ei ole üldkoosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud siis, kui üldkoosolekus osalevad või on esindatud kõik liikmed. Üldkoosolek on pädev vastu võtma otsuseid küsimustes, mis on üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud (MTÜS § 21 lg 4).
8.2.Üldkoosoleku päevakorrast tulenevalt võis üldkoosolek vastu võtta otsust ainult selle kohta, kas tasub teha alternatiivküttele üle läinud korterite küttepinna ümberarvestust ühtse metoodika alusel.
8.3.MTÜS § 18 lg 1 järgi võivad üldkoosolekul osaleda kõik mittetulundusühingu liikmed.
8.4.Korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud otsus rikub hageja põhiõigusi, sh võrdse kohtlemise õigust vastavalt Põhiseaduse § 12. Hageja korteri küttepind moodustab 4,7% korteri üldpinnast 82,9 m2). Samas otsustati koosolekul, et hageja peab maksma 15%, st 10,3% rohkem (15% e 9,3 m2 eest) kui tegelikult tarbib. Ühistu liikmetel ei ole vastavaid erialaseid teadmisi, et tegeleda küttepinna ümberarvestamise ja protsendi määramisega. Samuti ei teostatud mingeid arvestusi, mis oleks põhjendanud sellise otsuse vastuvõtmist protsendi määramise osas. Hagejal puudub kohustus tasuda teenuse eest, mida ta faktiliselt ei saa (tarbi).
III Puudutatud isikute kaasamine
9.Kohtu 11.09.2007. a määrusega kaasati asja läbivaatamisele puudutatud isikud – elumaja Ahtme mnt 51 korteriomanikud. Kohus leidis, et asja tuleb lahendada hagita menetluses tulenevalt TsMS § 613 lg 1 p 4.
IV KÜ Ahtme mnt 51 vastus
10.Korteriühistu ei tunnistanud avaldaja nõudeid ning esitas alljärgnevad vastuväited.
10.1.Vastuse kohaselt on päevakorra punkt 3 piisavalt formuleeritud selleks, et korteriühistu liikmele (sh avaldajale) oleks arusaadav, millist otsust ja arutelu see eeldab. Antud juhul ongi otsuse vastuvõtmisel vastav arutelu toimunud, mille tulemusena kehtestati ajutine tariif kuni rahaliste vahendite leidmiseni korrektsete arvestuste koostamise tarvis ning seoses asjaoluga, et arvestused olid üldkoosoleku ajaks koostamata. Päevakorra punkti sisu eeldab, et üldkoosolekul antud küsimuses kehtestatakse ühtse metoodika alusel ühe firma arvestuse alusel uued tariifid, mis välistab avaldaja võimaliku arusaamise päevakorra punktist, et antud koosolekul ei käsitleta ning ei määrata küttepinna jääkmaksumust. Maksete, nende suuruse ja tasumise korra määramine on tulenevalt KÜ põhikirja p 45 alapunktist 11 KÜ üldkoosoleku pädevuses.
10.2.Avaldaja poolt esitatud OÜ Buroff arvestus on puudulik ning ei vasta tegelikule olukorrale. Arvestuse koostanud äriühing ei ole pädev soojustehnilist arvestust teostama ning arvestus hõlmab ainult korteri reaalosa. Arvestusest on põhjendamatult välja jäetud avaldaja osalus üldkasutatavate ruumide (nt trepikojad, kelder) kütmisele kuluva soojusenergia arvestused, sh soojuskaod. Antud arvestuste pinnalt on avaldaja kohustatud tasuma ainult korteri reaalosa eest ning korteriomanike kaasomandis olevate hooneosade soojustarbimise eest peavad tasuma keskkütet tarbivad korteriomanikud. Antud lähenemine rikub teiste korteriomanike õigust võrdsele kohtlemisele. Antud ala spetsialistidelt tellitud arvamuse kohaselt on soojuskulu maksumus alternatiivküttele üle läinud korteriomanikele ca 25-35 % täismahus tasustatavast. 15% soojuskoormuse kehtestamine on põhjendatud ka tulenevalt Kohtla-Järve Linnavolikogu 22.12.2004. a määrusega nr 88 „Kaugküttepiirkonna kehtestamine“ punktis 9.1 sätestatuga.
10.3.27.05.2006. a oli KÜ juhatuse poolt kokku kutsutud KÜ liikmete üldkoosolek, millise päevakorra punktis nr 7 oli otsustamiseks avaldatud „küttekulude tasu kandmise otsustamine
osaliselt ja täielikult väljalülitatud korterite puhul“. Seoses kvoorumi puudumisega kutsuti sama päevakorraga kokku korduv üldkoosolek, milline toimus 17.06.2006. a. 17.06.2006. a üldkoosolekul võeti häälteenamusega vastu otsus, millise kohaselt korterites, millistes on täielikult eemaldatud keskkütte radiaatorid ja arvestuslik küttepind moodustab vähem kui 15% korteri reaalosa pinnast, määratakse tasu keskkütte eest arvestusega 15% korteri reaalosa pinnast. Seega võeti vastu otsus, mis on analoogilise sisuga 08.01.2006. a toimunud korduval ühistu liikmete üldkoosolekul vastu võetud otsusega. Märkimisväärne on asjaolu, et 17.06.2006. a toimunud üldkoosolekul osales ka I.G. esindaja volikirja alusele (V. D.), seega on avaldaja otsusest teadlik ja pole otsust vaidlustanud.
V Avaldaja seisukoht ja avalduse täiendamine
11.09.11.2007. a esitas avaldaja kohtule kirjaliku seisukoha seoses puudutatud isiku vastusega ning taotluse avalduse täiendamiseks, milles avaldaja taotleb lisaks 08.01.2006. a üldkoosoleku otsuse tühiseks tunnistamist ka 17.06.2006. a üldkoosoleku otsuse, mis oli vastu võetud päevakorra 7 punkti alusel, tühiseks tunnistamist.
11.1.Seisukohas märkis avaldaja, et 08.01.2006. a üldkoosolekul ei tohtinud vastu võtta otsust korterite küttepinna ümberarvestamiseks ühe firma poolt ja ühtse metoodika alusel, sest puudus võimalus terve elamu soojuskoormuse ümberarvestuste tegemiseks. Protokollist tulenevalt leiab avaldaja, et KÜ juhatuse eesmärgiks oli soojuse tariifi kinnitamise otsuse vastuvõtmine mitte aga firma valimine ja arvestuse tegemise otsustamine. Avaldaja pole selle vastu, et litsentseeritud firma teeb elamu soojuskoormuse ümberarvestuse, mille alusel võivad muutuda ka kütte tariifid. Avaldajale on arusaamatu puudutatud isiku seisukoht OÜ Buroff arvestuse puudulikkuse, ebakorrektsuse ja pädevuse puudumise kohta. OÜ Buroff omab majandustegevuse registri andmete kohaselt soojustehniliste tööde tegevusluba. Puudutatud isik viitab Kohtla-Järve Linnavolikogu määrusele nr 88, kuid nimetatud määruses on sätestatud, et /.../ „konkreetse protsendimäära kindlaksmääramiseks on litsentseeritud firma või spetsialisti poolt tehtud ja tarbijapaigaldise omanikuga, valdaja või valitsejaga kooskõlastatud arvestused. Vastava nõude mittetäitmisel on omanikul või tarbijapaigaldise valdajal õigus nõuda kaudsete kulude tasumist 15% ulatuses“.
11.2.17.06.2006. a üldkoosolekul päevakorra punkti 7 alusel vastu võetud otsus on tühine, kuna ei vasta headele kommetele ning on seadusega vastuolus. Ahtme mnt 51 elumajas on kortereid, kus radiaatorid on eemaldatud ning kortereid köetakse alternatiivküttega kui ka kortereid mida ei köeta. Avaldaja kütab oma korterit gaasiküttega ning on ajavahemikul 01.10.2006 - 30.09.2007. a tarbinud gaasi 1 650 m3, mille eest tasus 7 342,50 krooni. Eemaldatud radiaatoritega korterites on erinev keskküttetorude (püstakute) hulk, mõnedes need üldse puuduvad (viimasel korrusel). Seega on korteriomanike poolt saadava kaudse soojuse kvantiteet erinev. Kuid üldkoosoleku otsuste alusel peavad kõik korteriomanikud maksma 15% kaudse kütte eest vaatamata reaalsele tarbimisele. Elumajas on suurem osa kortereid keskküttega korterid. Järelikult, suurem osa ühistu liikmeid on keskküttega korterite omanikud. Mida rohkem maksavad eemaldatud radiaatoritega korteriomanikud kaudse soojuse eest, seda vähem maksavad eemaldatud radiaatoritega korteriomanikud kaudse soojuse eest. Vaidlustatud otsused on vastu võetud keskküttega korteriomanike huvides ning arvestatud ei ole eemaldatud radiaatoritega korteriomanike huvide ja õigustega, mistõttu otsused ei vasta headele kommetele. Kõikide korteriomanike huvide kaitsest saaks rääkida
siis, kui vastuvõetud otsused oleks mõjutanud mingil moel hoone säilimist, kuid hoone säilimine ei sõltu absoluutselt sellest kes kui palju maksab keskkütte eest.
11.3.Taotluses avalduse täiendamise kohta taotleb avaldaja, et kohus tunnistaks tühiseks KÜ Ahtme mnt 51 liikmete korduva 17.06.2006. a üldkoosoleku otsuse, mis oli vastu võetud päevakorra seitsmenda punkti alusel.
VI Kohtuistung
12.Avaldaja ja tema esindaja jäid avalduse juurde ning taotlesid 08.01.2006. a üldkoosolekul päevakorra punkti 3 ja 17.06.2006. a üldkoosolekul päevakorra punkti 7 alusel vastu võetud otsuste tühiseks tunnistamist. Avaldaja selgitas, et tema esindaja (abikaasa) viibis 17.06.2006. a üldkoosolekul, kuid üldkoosolekul valitsenud mikrokliima tõttu lahkus esindaja koosolekult ning ei osalenud arutelus ega hääletamises. Üldkoosolekul vastu võetud otsusest sai ta teada pärast puudutatud isiku (KÜ Ahtme mnt 51) kohtule esitatud vastuse ja lisade kättesaamist kohtust (I kd tl 59-105). Seejärel täiendas avaldaja oma kohtule esitatud avaldust ja tegi seda õigeaegselt, 07.11.2007. a (II kd tl 382-383). Avaldaja abikaasa helistas peale üldkoosoleku toimumist juhatuse liikmele (V.P.), kuid informatsiooni andmisest keelduti.
13.Puudutatud isiku, KÜ Estonia pst 32 esindajad taotlesid, et kohus jätaks avalduse rahuldamata. Juhatuse liige märkis, et üldkoosoleku otsuste kohta annab ta alati infot, kui korteriühistu liikmed otsuse vastu huvi tunnevad. Avaldaja pidi üldkoosolekul vastu võetud otsusest teada saama teiste ühistu liikmete käest. Kui ühistu liikmed soovivad juhatuse või üldkoosoleku otsuste kohta informatsiooni, paneb ta soovitud dokumendid ühistu liikmete postkastidesse. Juhatuse liige märkis veel, et ühistu liikmete informatsiooni saamine on tagatud sellega, et ühistu liikmetel on kohustus osaleda üldkoosolekutel ning üldkoosolekul mitteosalenud liikmed saavad vastuvõetud otsustest (*kulude kandmise kohta) teada järgmisel kuul esitatud arve alusel. 15% soojuse eest katab korteri reaalosa kütmise kulud, lisaks arvestatakse korteriomanikele soojakadude eest igal kuul 100 krooni. Viimatimärgitud summa on saadud vahest, mida arvestab korteriühistu (*jaotusteenus) ja AS Kohtla-Järve Soojus poolt esitatud üldarvetest. Selle summa hulka (100 krooni) on arvatud soojuse kaod ja kaasomandi mõtteliste osade (*trepikojad jms) kütmise kulud. 100 krooni arvestatakse kõikidele korteriomanikele, olenemata sellest, kas neil on korterites püstakud isoleeritud, kas neil on vannitoa köetav keerdtoru või mitte.
14.Puudutatud isik N. Š. (xxx) märkis, et mõlema vaidlustatud otsuse vastuvõtmise ajal oli ta korteriühistu juhatuse liige, käesoleval ajal revisjonikomisjoni liige. Peale 01.01.2006. a üldkoosoleku otsust 15% jääksoojuskoormuse määramise kohta esitasid juhatusele avaldused D. (korter xxx) ja S. (korter xxx) ning juhatus otsustas, et S. maksab 7% ja D. 15%. Peale seda tuli avaldus G. (avaldajalt), et vaadataks üle 15%. Puudutatud isik leiab, et sellise ühtse protsendi määramine ei ole põhjendatud, kui on olemas konkreetne arvestus soojuse jääkkoormuse kohta. N.Š. märkis, et kuigi ta on revisjonikomisjoni liige, on ka temal raskusi üldkoosoleku protokollide, otsuste ja ühistu dokumentatsiooniga tutvumisel. Korteriühistu liikmed on pöördunud tema poole sooviga tutvuda üldkoosoleku protokolliga (15% soojuse jääkkoormuse määramise kohta). P. vastab teabe saamise avaldustele alati, et käigu liikmed üldkoosolekul, siis saavad teada. Puudutatud isik selgitas, et 17.06.2006. a üldkoosolekult lahkus ka tema, sest G. esindajale heideti ette kohtusse pöördumist ning hakati arutama mitte päevakorras olevaid küsimusi, vaid tegema etteheiteid.
VII Kohtu põhjendused
15.Kohus, tutvunud asja materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid leidis, et avaldus on põhjendatud, kuid vaidlustatud otsused on kehtetud, mitte tühised. Kohus võib hagita menetluse asjades, juhul kui teatud küsimused pole reguleeritud seaduse, korteriomanike kokkuleppega või otsusega, lähtuda kaalutlusõigusest.
16.Kohus tuvastas, et I. G. kuulub korteriomand Kohtla-Järvel elumajas Ahtme mnt 51 (korter xxx, Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx, 618/54616 mõttelist osa kinnistust nr xxx ja reaalosa korterile nr xxx, üldpind 61,8 m2, kaasomandi teostamine on kitsendatud 109 kinnistu koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega). Elumajas Ahtme mnt 51 on kokku 110 korteriomandit. Elumaja Ahtme nt 51 haldab korteriühistu Ahtme mnt 51. Korteriühistu põhikiri on vastu võetud 12.09.1997. a. Korteriühistu on kantud mittetulundusühingute registrisse 20.10.1997. a. 2003. a juunis eemaldas I. G. oma korterist keskkütte soojusradiaatorid ning läks üle gaasiküttele. Korteriomanik tellis OÜ-lt Buroff soojustehnilise arvestuse xxx jääksoojustatava pinna soojuskoormuse arvestamiseks. Soojustehnilise arvestuse kohaselt on korteri jääksoojustatav pind 2,9 m2. I. G. esitas OÜ Buroff arvestuse korteriühistule ning peale seda esitas korteriühistu korteriomanikule soojuse eest tasumiseks arveid küttepinna 2,9 m2 eest. Alates 2006. a veebruarist kuni käesoleva ajani esitab korteriühistu avaldajale arveid 15% korteri üldpinna kohta (9,30 m2 kütmise eest). 15% soojuse jääkkoormuse arvestamisel tuleneb KÜ Ahtme mnt 51 üldkoosoleku 08.01.2006. a otsusest ning nimetatud otsus on vastu võetud ka teistkordselt, 17.06.2006. a üldkoosolekul. Elumaja kütab AS Kohtla-Järve Soojus, kes esitab korteriühistule üldise arve, soojuse jaotusteenust teostab korteriomanike vahel korteriühistu. 15% soojuse eest katab korteri reaalosa kütmise kulud, lisaks arvestatakse korteriomanikele soojakadude eest igal kuul 100 krooni. Viimatimärgitud summa on saadud vahest, mida arvestab korteriühistu (*jaotusteenus) ja AS Kohtla-Järve Soojus poolt esitatud üldarvetest. Selle summa hulka (100 krooni) on arvatud soojuse kaod ja kaasomandi mõtteliste osade (*trepikojad jms) kütmise kulud. 100 krooni arvestatakse kõikidele korteriomanikele, olenemata sellest, kas neil on korterites püstakud isoleeritud, kas neil on vannitoa köetav keerdtoru või mitte. Elumajas on korteriomandid, mida köetakse keskküttega, korteriomandid, kus keskütteradiaatorid on eemaldatud ning mida köetakse alternatiivküttega (gaas, elekter) kui ka korteriomandeid, kus keskkütteradiaatorid on eemaldatud kuid alternatiivkütet paigaldatud ei ole.
17.Korteriühistu üldkoosolekul 08.01.2006. a võeti vastu muuhulgas alljärgnevad otsused: kuuma vee soojendamise kadude eest võtta tasu kõikidelt korteritelt eranditult 100 krooni kuus; päevakorra 3. punkti „otsuse vastuvõtmine kütmisele kuuluva korteri jääkpinna arvestuse kohta ühe firma poolt ja ühtse metoodika alusel“ võeti vastu alljärgnev otsus: „Täielikult väljalülitatud radiaatoritega korterites, kus arvestuslik küttepind moodustab vähemalt 15% korteri üldpinnast, kehtestada tasu köetava pinna kütmise eest 15% korteri üldpinnast. Seejuures torude isolatsioon ei ole kohustuslik“. 27.05.2006. a oli KÜ juhatuse poolt kokku kutsutud KÜ liikmete üldkoosolek, millise päevakorra punktis nr 7 oli otsustamiseks avaldatud „küttekulude tasu kandmise otsustamine osaliselt ja täielikult väljalülitatud korterite puhul“. Seoses kvoorumi puudumisega kutsuti sama päevakorraga kokku korduv üldkoosolek, milline toimus 17.06.2006. a. 17.06.2006. a üldkoosolekul võeti häälteenamusega vastu otsus, millise kohaselt korterites, millistes on täielikult eemaldatud
keskkütte radiaatorid ja arvestuslik küttepind moodustab vähem kui 15% korteri reaalosa pinnast, määratakse tasu keskkütte eest arvestusega 15% korteri reaalosa pinnast.
18.Korteriühistu liikmete üldkoosoleku päevakorrast ja aegumisest.
18.1.Korteriühistuseaduse (KÜS) § 1 lg 2 kohaselt samas seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid. KÜS ei reguleeri korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise korda. MTÜS § 20 lg 2 ja lg 5 järgi üldkoosoleku kutsub kokku juhatus seaduses või põhikirjaga ettenähtud juhtudel ja korras, samuti siis, kui ühingu huvid seda nõuavad, ette teatades sellest vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kostja põhikirja punkti 51 järgi üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ette teatada kutsega 15 päeva enne koosoleku toimumist, milles peab olema näidatud üldkoosoleku toimumise aeg, koht ja päevakord (I kd tl 84).
18.2.KÜS § 2 lg 1 tulenevalt korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühing, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatükki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.
18.3.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et üldkoosolekud kutsuti kokku selleks ette nähtud protseduurireegleid eirates, et üldkoosolekutel otsuste vastuvõtmisel puudus vajalik häälte arv. Avaldaja leiab, et 08.01.2006. a üldkoosolek ei olnud pädev vastu võtma otsuseid küsimustes, mis on üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud (MTÜS § 21 lg 4) ning üldkoosoleku päevakorrast tulenevalt võis üldkoosolek vastu võtta otsust ainult selle kohta, kas tasub teha alternatiivküttele üle läinud korterite küttepinna ümberarvestust ühtse metoodika alusel. Kohus avaldajaga ei nõustu. Päevakorra punkt 3 piisavalt formuleeritud selleks, et korteriühistu liikmele oleks arusaadav, millist otsust ja arutelu see eeldab. Antud juhul ongi otsuse vastuvõtmisel vastav arutelu toimunud, mille tulemusena kehtestati ajutine tariif kuni rahaliste vahendite leidmiseni korrektsete arvestuste koostamise tarvis ning seoses asjaoluga, et arvestused olid üldkoosoleku ajaks koostamata. Päevakorra punkti sisu eeldab, et üldkoosolekul antud küsimuses kehtestatakse ühtse metoodika alusel ühe firma arvestuse alusel uued tariifid, mis välistab avaldaja võimaliku arusaamise päevakorra punktist, et antud koosolekul ei käsitleta ning ei määrata küttepinna jääkmaksumust. Maksete, nende suuruse ja tasumise korra määramine on tulenevalt KÜ põhikirja p 45 alapunktist 11 KÜ üldkoosoleku pädevuses. Päevakorra punkti alusel otsustuse tegemine eeldabki arutelu ja kaalumist.
18.4.Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et avaldus 08.01.2006. üldkoosoleku otsuse tühistamiseks on esitatud kohtule tähtaegselt. Puudutatud isik taotleb kohaldada aegumist avaldaja nõudele tunnistada tühiseks 17.06.2006. a üldkoosoleku otsus, mis oli vastu võetud päevakorra 7 punkti alusel. MTÜS § 24 lg 1 redaktsiooni alusel kohus võib mittetulundusühingu liikme või juhatuse liikme avalduse alusel tunnistada kehtetuks seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse, kui avaldus on esitatud kolme kuu jooksul otsuse vastuvõtmisest. Sama paragrahvi 2. lõige sätestab, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui üldkoosolek on otsust uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul esitatud lõikes 1 nimetatud hagi.
KÜS § 13 lg 3 alusel korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast. Nendest sätetest tulenevalt vaidluse tekkimisel otsuse teadasaamise päeva üle, lasub tõendamiskoormis avaldajal. Kohus leiab, et avaldaja nõuded pole aegunud. Aegumise algus korteriühistu otsuse vaidlustamisel on seotud otsusest teadasaamise päevaga. Menetlusosaliste selgitustest tulenevalt avaldaja 17.06.2006. a üldkoosolekul isiklikult ei osalenud. Üldkoosolekul osales tema abikaasa (vabaabielus) V. D. volikirja alusel, kes lahkus üldkoosolekult ning ei osalenud otsuse vastuvõtmisel (vt ka kohtuotsuse punkte 10.3, 12, 13, 14). Seega puudub alus eeldada, et avaldaja sai otsusest teada oma esindaja kaudu ning esindaja sai otsusest teda vahetult üldkoosolekul. Kohus märgib, et üldkoosoleku otsusest teadasaamist ei saa siduda oletusega, et ühistu liige kuuleb vastuvõetud otsustest teiste ühistu liikmete käest või et informatsiooni saamine on tagatud ja seatud sõltuvusse üldkoosolekul osalemise kohustuslikkusega või et ühistu liige saab üldkoosoleku otsusest kulude määramise kohta teada järgmise kuu arve esitamisega. Selline arusaam ei ole mõistlik. Ühistu liikme informatsiooni saamise õigus (põhikirja punkt 28.4, I kd tl 80) tähendab ka seda, et ühistu peab oma liikmeid tähtsamatest otsustest piisavalt informeerima. Seadus näeb ette vaid kolmekuulise aja kohtusse pöördumiseks ning korteriühistu otsused majandamiskulude kandmise kohta on kõikidele korteriühistu liikmetele kohustuslikud (KÜS § 13 lg 3 ja lg 4).
19.Üldkoosoleku otsuste vaidlustamisest.
19.1.Esmalt märgib kohus, et tuleb eristada korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist otsuse tühiseks tunnistamisest.
19.2.Avaldaja taotleb otsuste tühiseks tunnistamist tulenevalt KÜS § 13 ja MTÜS § 24` lg 1. KÜS § 13 lg 3 sätestab korteriühistu liikme õiguse korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kolme kuu jooksul kohtu poole pöördumiseks. MTÜS § 24 ` lg 1 sätestab otsuse tühisuse alused – üldkoosoleku otsus on tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldaja kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. MTÜS § 24 lg 1 sätestab – kohus võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude esitamistähtaeg on kolm kuud otsuse vastuvõtmisest.
19.3.Mittetulundusühingu otsuse kehtetuse eeldus on see, et otsus on vastu võetud põhikirjas sätestatud korras, õigustatud kvoorumi poolt kuid otsus rikub ühistu liikme õigusi. Seega tuleb käesolevas vaidluses tuvastada, kas vaidlustatavad otsused on vastuolus seaduse või põhikirjaga ning rikuvad avaldaja õigusi.
20.Korteriühistu eesmärk, mõtteliste osade majandamine, majandamiskulud.
20.1.KÜS § 1 lg 1 sätestab korteriühistu õigusliku seisundi. Korteriühistu eesmärk on sätestatud KÜS §-s 2. Selle paragrahvi 1. lõike kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistul on seega kaks eesmärgipärast ülesannet, s.o korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. Majandamiskulud on korterühistuseaduse tähenduses vastavalt KÜS §15` lg 1 korteriühistu vajalikud kulutused eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Sama paragrahvi 2. lõike järgi loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistu seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistuseaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek.
20.2.Riigikohus märkis oma 14. juuni 2004. a otsuses nr 3-2-1-76-04, et korteriühistu majandusalane tegevus ei ole samastatav AÕS § 72 lg 1 kohase kaasomanike kokkuleppega (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-105-02) Korteriomandi mõtteliste osade ühise majandamisega seotud küsimustes on otsustusi pädev vastu võtma korteriühistu korteriühistuseaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatud korras. Vastavalt KÜS § 13 lg 4 on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majanduskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.
20.3.Käesolevas vaidluses on vaidluse esemeks vahendusteenuse e kütmise jaotusteenuse jagamise õigsus.
korteriühistu
poolt
teostatava
21.Kütte eest tasumise korraldamine KÜ-s Ahtme mnt 51.
21.1.Menetlusosaliste selgitustest tuleneb, et KÜ Ahtme mnt 51 ostab elumaja Ahtme mnt 51 kütmiseks soojusenergiat AS-lt Kohtla-Järve Soojus viimasega sõlmitud müügilepingu alusel. AS Kohtla-Järve Soojus esitab KÜ-le üldise arve kuu aja jooksul tarbitud soojusenergia eest ning majasisese jaotuse teostab KÜ ise. Korteriomanikud, kes kütavad kortereid keskküttega, arvestatakse tasu kütte eest lähtuvalt korteri üldpinna suurusest ning võetakse täiendavalt 100 krooni soojakadude ja kaasomandi mõttelise osa kütmise eest. Tsentraalse küttesüsteemiga mitteühendatud korteriomanikele arvestatakse alates jaanuarist 2006. a 15% korteri üldpinna suurusest, mis katab korteri reaalosa kütmise kulud, lisaks arvestatakse korteriomanikele soojakadude ja kaasomandi mõttelise osa kütmise eest igal kuul 100 krooni. Viimatimärgitud summa on saadud vahest, mida arvestab korteriühistu (*jaotusteenus) ja AS Kohtla-Järve Soojus poolt esitatud üldarvetest. 100 krooni hulka on arvatud soojuse kaod ja kaasomandi mõtteliste osade (*trepikojad jms) kütmise kulud. 100 krooni arvestatakse kõikidele korteriomanikele, olenemata sellest, kas neil on korterites püstakud isoleeritud, kas neil on vannitoa köetav keerdtoru või mitte. Elumajas on korteriomandid, mida köetakse keskküttega, korteriomandid, kus keskütteradiaatorid on eemaldatud ning mida köetakse alternatiivküttega (gaas, elekter) kui ka korteriomandeid, kus keskkütteradiaatorid on eemaldatud kuid alternatiivkütet üldse paigaldatud ei ole (nn külmad korterid).
21.2.Puudutatud isiku (KÜ Ahtme mnt 51) vastuväidete kohaselt on avaldaja poolt esitatud OÜ Buroff arvestus puudulik ning ei vasta tegelikule olukorrale. Arvestuse koostanud äriühing ei ole pädev soojustehnilist arvestust teostama ning arvestus hõlmab ainult korteri reaalosa. Arvestusest on põhjendamatult välja jäetud avaldaja osalus üldkasutatavate ruumide (nt trepikojad, kelder) kütmisele kuluva soojusenergia arvestused, sh soojuskaod. Antud arvestuste pinnalt on avaldaja kohustatud tasuma ainult korteri reaalosa eest ning korteriomanike kaasomandis olevate hooneosade soojustarbimise eest peavad tasuma keskkütet tarbivad korteriomanikud. Antud lähenemine rikub teiste korteriomanike õigust võrdsele kohtlemisele. Antud ala spetsialistidelt tellitud arvamuse kohaselt on soojuskulu maksumus alternatiivküttele üle läinud korteriomanikele ca 25-35 % täismahus tasustatavast. 15% soojuskoormuse kehtestamine on põhjendatud ka tulenevalt Kohtla-Järve Linnavolikogu 22.12.2004. a määrusega nr 88 „Kaugküttepiirkonna kehtestamine“ punktis 9.1 sätestatuga.
21.3.Kohus ei nõustu puudutatud isiku seisukohtadega.
21.3.1.OÜ Buroff arvestusest (I kd tl 10-12, 23-26) nähtub, et arvestusel on lähtutud muuhulgas hoone soojuskoormuse muutumisest, köetava hoone arvestuslikest soojuskadudest, lisasoojuskadudest, mis on seotud soojuskandja jahtumisega magistraaltorustikes, mis läbivad kütmata ruume, punktis 1 määratletud näitaja (küttesüsteemi faktiline projektijärgne soojustootlikus) puhul on arvestatud kogu objekti (kelder, pööning, trepimade jne) objektiivsete soojakadude osa, samuti korteri asukohaga majas (punkt 3), ruumi arvestusliku temperatuuri puhul on lähtutud mitte alla + 18 kraadi.
21.3.2.Menetlusosaliste selgitustest tulenevalt arvestatakse igale korteriomanikule tasumiseks ka küttekadude ja kaasomandi mõtteliste osade kütmise eest. Eeltoodust tulenevalt ei saa väita, et OÜ Buroff arvestus ei vastaks tegelikule olukorrale, ei arvestaks kaasomandi mõtteliste osade kütmise kulutusi ning et avaldaja ei kannaks erinevalt keskkütet tarbivatest korteriomanikest vajalike kulutusi kaasomandi mõtteliste osade kütmiseks.
21.3.3.Kohus märgib, et soojuse tootja, AS Kohtla-Järve Soojus on jaotusteenuse osutamise ajal arvestanud soojuskoormuse muutmise arvestustega, selliste arvestustega on nõustunud ka Viru Maakohus ja Viru Ringkonnakohus (vt näiteks Viru RK 08.05.2006. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-275, AS Kohtla-Järve Soojus vs T.V.) kohtu menetluses olevates tsiviilasjades.
21.3.4.Puudutatud isiku poolt esitatud eksperdi otsus (I kd tl 92) on liialt üldine, ei põhine konkreetsetel arvestustel ning arvamuse pooles mahus on ekspert tsiteerinud korteriühistuseadust ja tsiviilseadustiku üldosa seadust.
21.3.5.Kohus leiab, et reaalselt peegeldab olukorda OÜ Buroff arvestus, kuna see on saadud just nimelt avaldaja majast ja korterist lähtudes, puudutatud isiku esitatud arvestuses lähtub aga hüpoteetilisest majatüübist, mistõttu ei saa olla kindel selle kohaldatavuses konkreetselt vaidlusalusele korterile. Arvestada ei saa väidet, et OÜ-l Buroff puudus 2003. a litsents soojusarvestuse tegemiseks (I kd tl 90, II kd tl 380), sest litsents on haldusõiguslik luba, litsentsi olemasolu või puudumine ei ole otseses seoses arvutuste tõeväärtusega. Tõendi usutavuse ja kaalukuse üle otsustab kohus oma siseveendumuse kohaselt.
21.3.6.Kohus märgib vastuseks puudutatud isiku väitele, et 15% kehtestamine on kooskõlas Kohtla-Järve Linnavolikogu 22.12.2004. a määrusega nr 88 „Kaugküttepiirkonna kehtestamine“ punktis 9.1 sätestatuga, seda, et linnavolikogu 22.12.2004. a on soovitusliku iseloomuga ning isegi kui sellest määrusest lähtuda, siis määruses käsitletakse 15%
arvestamist neile korteriomanikele, kes ei ole täitnud arvestuste esitamise nõuet, arvestuste olemasolul lähtutakse konkreetsest protsendimäärast.
22.Kohtu lõppjäreldused.
22.1.Kohus nõustub avaldajaga selles, et korteriühistu otsused kõikidele keskküttesüsteemist eraldunud korteriomanikule ühesuguse protsendi määramise kohta, arvestamata konkreetseid ja erinevaid (alternatiivkütte olemasolu või puudumine, vastavate arvestuste olemasolu või puudumine) asjaolusid, on võrdse kohtlemise põhimõtete rikkumine ning põhjendamatu rahalise kohustuse määramine.
22.2.Puudutatud isik (KÜ Ahtme mnt 51) põhjendab kulutuste kandmise määramise otsust kui ajutist korda, sest täpsemate arvestuste (koju elumaja (sh korteriomandite) täpse soojuskoormuse ja soojuskoormuse majasisese jaotuse) tegemiseks puudub korteriühistul raha. Nn ajutine kord toimib korteriühistus juba üle kahe aasta. Samuti puuduvad otsuste alusena märgitud ühtne arvestus ja ühtne metoodika ning otsusega määratud ühtne protsent ei ole ka õiglane ega proportsionaalne kütte jaotusteenuse jagamise seisukohalt.
22.3.Käesoleval juhul on korteriomaniku kütuse kui teenuse tarbijad, teenust ostetakse korteriühistu kaudu ning ühistu jagab korteriomanike vahel müüja esitatud teenuse arve (müüdud soojusenergia koos soojakadudega).
22.4.Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 kohaselt korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu korteriomandi reaalosa hulka ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed. Seega elamusisene soojussõlm ja küttesüsteemi püstikud on korteriomanike kaasomandis ja vastavalt KOS § 13 ja AÕS § 75 peab avaldaja kui kaasomanik kandma vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühises asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Eespool kohus leidis, et avaldaja selliseid kulutusi ka igakuuliselt kannab.
22.5.Arvete esitamine suuremas ulatuses, kui seaduslik.
tegelikult soojusenergiat tarbitakse, ei ole
22.6.Kohus märgib ka seda, et avaldaja ei ole korteriomandis keskküteseadmeid eemaldanud ning alternatiivküttele üle läinud korteriühistuga kooskõlastamata. 18.05.2003. a on KÜ Ahtme mnt 51 ja I. G. sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt korteriomanik kohustub muuhulgas tasuma igakuuliselt kütte ja sooja vee arved, kindlustab korteriühistu üldkoosolekul valitud isikute juurdepääsu korterisse veemõõturite kontrollimiseks, keskütteradiaatorite või vee väljalülitamistööde teostamiseks, korteriühistu kohustub muuhulgas mitte takistama korteriomaniku alternatiivküttele üleminekul. Kokkulepe sõlmimise eesmärgina on kokkuleppes nimetatud kontrolli tugevdamist korteriomaniku poolt soojuse ja sooja vee eest arvete tasumisel ning talvisel ajal 1 m2 kütmise hinna vähendamist. Tegelikust tarbimisest kolm korda kõrgema protsendi määramine ei ole viidatud kokkuleppe eesmärgiga kooskõlas ning on vastuolus ka hea usu põhimõttega (võlaõigusseaduse § 6).
23.Eeltoodu alusel kohus rahuldab otsused kehtetuks.
avalduse ning tunnistab korteriühistu üldkoosoleku
VIII Menetluskulud
24.TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaselt tuleb avaldaja menetluskulud jätta puudutatud isiku, KÜ Ahtme mnt 51 kanda ning puudutatud isiku, KÜ Ahtme mnt 51 menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku enda kanda. Vaidluse asjaolusid (KÜ ebaseadusliku otsuse vaidlustamine) arvestades on see õiglane.
25.Menetlusosaline võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest arvates (TsMS § 174 lg 1).
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.