Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

hiljem kui viie kuu jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel (TsMS § 218 lg 3). Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused 31.01.2006 esitasid hagejad Olga Sepp ja Vladimir Sepp kohtule hagi Rene Kuulmanni vastu, milles palusid tunnistada Olga Sepp lahkunud üürniku asemel Tallinnas x asuva eluruumi üürnikuks 31.05.1994 sõlmitud kestvusüürilepingu tingimustel alates 01.06.2002 ning tunnistada tühiseks kostja poolt esitatud põhiüürimäär 90 krooni ruutmeetri kohta alates 01.03.2006. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid x majaomanike volinik Sergei Jakimov kui üürileandja ja Vladimir Sepp kui üürnik 31.05.1994 kolmeks aastaks üürilepingu Tallinnas x asuva eluruumi pindalaga 115 m2 kasutamiseks Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 1 alusel ning antud leping pikenes 31.05.1997 viieks aastaks kuni 01.06.2002 vastavalt ORAS § 121 lg-le 3. Kostja Rene Kuulmann teatas üürileandjana 15.03.2002 kirjaga üürnikule eluruumi üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest 09.05.2002. Hageja Vladimir Sepp vastas 25.03.2002 üürileandjale, et soovib kasutada seadusega ettenähtud õigust kehtiva üürilepingu pikendamiseks veel viieks aastaks perekonnaliikme tütre Olga Sepa nimele, s. o kuni 01.06.2007. Kuna kostja ei vaidlustanud kohtus kolme kuu jooksul tehtud pakkumist, siis üürileping pikenes kehtinud tingimustel veel viieks aastaks kuni 01.06.2007. Hagejad leidsid, et kostja nõustus nii tähtajaga kui ka väljakujunenud lepingutingimustega, kuna esitas edasi üüriarveid samadel tingimustel, samuti võttis vastu Olga Sepa ülekantud üüriraha. Üürileandjal ei ole õigust üürilepingu pikenemist vaidlustada, kuna Vladimir Sepale ei ole antud vastu teist eluruumi. ORAS § 121 lg 6 kohaselt üürileandja võib vaidlustada üürilepingu pikenemise ainult siis, kui üürileandja või kohalik omavalitsus on andnud üürnikule asemele teise eluruumi. Vladimir Sepp ostis korteri AS-lt Tallinna Sadam ja lahkus üüritavast eluruumist alaliselt elama teise elukohta. Hagejate arvates on Olga Sepp astunud elamuseaduse (ES) § 40 lg 1 ja lg 11 ning üürilepingu p 10.3 alusel üürilepingusse oma isa Vladimir Sepa asemele kokkuleppel üürnikuga kui üürnikuga koos elav täisealine perekonnaliige. Kostja esitas alates 01.06.2002 üüriarveid ilma üürniku nimeta, millest Olga Sepp sai aru, et kostja on tegudega tunnistanud tema üürnikustaatust (VÕS § 13 lg 3). Tulenevalt 31.05.1994 üürilepingu p-st 4.1 ja Tallinna linna õigusaktidest on põhiüürimääraks 15 krooni ruutmeetri kohta. Kostja muutis alates 01.06.2005 ühepoolselt põhiüüri 15 kroonilt 60 kroonile ruutmeetri kohta. Üüri piirmäärade kaotamine ei saa olla aluseks põhiüüri automaatseks muutmiseks. Uue üüri suhtes kokkulepet ei ole saavutatud ning eluruumi põhiüüri tasutakse 15 krooni ruutmeetrilt. Olga Sepp pöördus 2005. aasta augustis Tallinna Üürikomisjoni poole avaldusega üürimäära tõstmise tühiseks tunnistamiseks, mille üürikomisjon jättis 19.01.2006 otsusega rahuldamata. Üürikomisjon leidis otsuses, et Olga Sepa ja Rene Kuulmanni vahel üürisuhet ei ole ning seetõttu ei võtnud seisukohta 31.05.1994 üürilepingust tuleneva üürisuhte tähtaja ega üüri tõstmise seadusele vastavuse osas. Olga Sepp ja Vladimir Sepp pöördusid sama üürivaidluse läbivaatamiseks 31.01.2006 hagiga Harju Maakohtusse. Kohtumenetluse ajal saatis kostja hagejatele 01.02.2006 üüriarve nr 1 2006. aasta jaanuarikuu eest, milles oli põhiüür endiselt 15 krooni ruutmeetri kohta, seega

kostja tunnistas põhiüürimäära 60 krooni ruutmeetri kohta kehtetuks. Kostja tegi 03.02.2006 hagejatele uue pakkumise üürilepingu tingimuste muutmiseks ning soovis kehtestada alates 01.03.2006 põhiüürimääraks 90 krooni ruutmeetri kohta. Hagejad vaidlesid vastu üürimäära tõstmisele 90 kroonini ruutmeetri kohta selle põhjendamatuse ja poolte vahel kuni 01.06.2007 kehtiva üürilepingu tingimustele mittevastavuse tõttu. Üürniku ja üürileandja vahel on tähtajaline üürisuhe, mis ei näe ette üüri tõstmise võimalust ega aluseid. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostjal on 31.05.1994 sõlmitud üürileping hageja Vladimir Sepaga. Olga Seppa ei ole kostja kunagi üürnikuks tunnistanud ja hageja sellekohane nõue on alusetu. 25.03.2002 kirjas taotles Vladimir Sepp tõepoolest üürilepingu pikendamist Olga Sepa nimele. ES § 39 kohaselt lubatakse üürilepingu muutmist ainult üürniku, temaga koos elavate täisealiste perekonnaliikmete ja üürileandja kirjalikul nõusolekul. Kostja ei ole teinud ühtegi tahteavaldust ega andnud nõusolekut üürilepingu muutmiseks selliselt, et üürnikuks loetakse Olga Sepp. Asjaolu, et Olga Sepp on tasunud üüri ja kõrvalkulusid, ei muuda teda üürisuhte pooleks. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 78 lgle 1 võib kohustuse osaliselt või täielikult täita kolmas isik, kui võlgnik ei pea kohustust seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt isiklikult täitma. Olga Sepa hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata põhjusel, et Olga Sepp ei ole üürisuhte pool. Kostja väitel kehtib tema ja Vladimir Sepa vahel tähtajatu üürileping. 31.05.1994 üürileping kehtis vastavalt üürilepingu p-le 2.1 kuni 01.07.1997. Vastavalt ORAS § 121 lg-le 3 pikenes üürileping 01.07.1997 tähtaja möödumise tõttu viieks aastaks, s. o kuni 01.07.2002. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg-le 1 kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS § 310 lg 1 alusel on pooltevaheline üürileping muutunud alates 01.07.2002 tähtajatuks ning üüri tõstmisele ei kohaldu VÕS §-s 300 sätestatud nõuded. Kostja leidis, et temapoolne üüri tõstmine ei ole seadusega vastuolus. Üüri tõstmiseks üürileandja ühepoolse kirjalikult taasesitatavas vormis avaldusega annab aluse VÕS § 299 ja üürilepingu p 4.1, mille kohaselt määratakse korteriüüri suurus üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele. Kostja on põhjendanud üüri tõstmise vajadust tema poolt tehtud kulutustega üürilepingu esemele ning korteriüüri turuhinnaga antud piirkonnas; samuti on kostja teatanud üüri tõstmisest 30 päeva ette. Tallinna linna õigusaktidega kehtestatud üüri piirmäärad hagejale ei laiene, sest Vladimir Sepp ei ole sundüürnik. V. Sepp erastas 25.06.1998 sõlmitud ostu-müügilepinguga Tallinnas x asuva eluruumi ning alates sellest ajast ei laiene temale omandireformi käigus tagastatud elamus üürilepingu alusel eluruumi kasutavale isikule ORAS §-s 121 sätestatud tagatised. Omandireformi eesmärgist tulenevalt laienevad ORAS §-s 121 ettenähtud tagatised üksnes isikutele, kellel ei ole teist eluruumi peale tagastatud elamus asuva eluruumi. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohus rahuldas 31.07.2007 otsusega hagi osaliselt ning tunnistas tühiseks põhiüürimäära tõstmise 90 kroonini ruutmeetri kohta alates 01.03.2006. Harju Maakohus jättis rahuldamata haginõude Olga Sepa üürnikuks tunnistamiseks lahkunud üürniku asemel 31.05.1994 üürilepingu tingimustel alates 01.06.2002. Kohus jättis otsuse resolutsioonis menetluskulud kostja kanda. Otsuse põhjendavas osas jättis kohus TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud poolte endi kanda. Harju Maakohus parandas 18.09.2007 määrusega TsMS

§ 447 lg 2 alusel vea otsuse resolutsioonis ning luges tsiviilasjas nr 2-06-1957 õigeks menetluskulude jaotuse, milles menetluskulud jäetakse poolte endi kanda. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Tallinnas x asuva omandireformi käigus tagastatud eluruumi suhtes on 31.05.1994 sõlmitud üürileping ja üürileandjaks on kostja Rene Kuulmann. Otsuse põhjenduste kohaselt 31.05.1994 sõlmisid Tallinnas x asuva tagastatava elamu majaomanike esindaja ja varem korterit nr 21 üürnikuna kasutanud Vladimir Sepp tähtajalise eluruumi üürilepingu. Lepingu p 2.1 kohaselt oli leping sõlmitud tähtajaga kuni 01.07.1997. ORAS § 121 sätestas, et elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 106 lg 6 sätestas, et kui tähtpäeva saabumine on määratud teatud kuupäeval, saabub tähtpäev sellel kuupäeval (sama sätestab alates 01.07.2002 kehtima hakanud TsÜS § 136 lg 7). ORAS § 121 lg 3 sätestas, et antud paragrahvi 1. lõikes nimetatud üürilepingu tähtaja möödumisel pikeneb üürileping viieks aastaks. Varem kehtinud TsÜS § 106 lg 1 ja alates 01.07.2002 kehtima hakanud TsÜS § 136 lg 2 kohaselt, kui tähtpäeva saabumine on määratud aastates arvutatava tähtajaga, saabub tähtpäev viimase aasta vastaval kuul ja päeval. Seega pikenes Vladimir Sepaga sõlmitud üürileping 1. juulini 2002 ehk sellel kuupäeval saabus üürilepingu tähtpäev. Tagastatud elamu üürnik Vladimir Sepp ostis 25.06.1998 sõlmitud ostu-müügilepinguga endale teise korteri, mille eest ta tasus erastamisväärtpaberitega, ja asus ostetud korterisse elama, lahkudes vaidlusalusest korterist alatiseks elama teise elukohta. Korterisse x jäi edasi elama tema tütar Olga Sepp. Tagastatud elamust alaliselt lahkumisega kaotas senine üürnik Vladimir Sepp nn sundüürniku staatuse ja seetõttu senise üürilepingu tähtaja möödumisel ei rakendu talle ES §-s 32 sätestatud kaitsemeetmed, sealhulgas lõikes 2 märgitud lepingu pikenemine viieks aastaks. Kuna Vladimir Sepp jätkas pärast üürilepingu tähtaja möödumist 01.07.2002 vaidlusaluse korteri kasutamist, s. o ei vabastanud korterit, siis vastavalt VÕS § 310 lg-le 1 loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Üürilepingu tähtaja pikenemine, üürileandja vahetumine ja üürilepingu muutumine tähtajatuks ei muuda üürilepingu tingimusi. 31.05.1994 sõlmitud üürilepingu p 10.3 kohaselt oli kokku lepitud, et üürniku alatise lahkumise korral on ühel temaga koos elanud perekonnaliikmel õigus nõuda enda tunnistamist üürnikuks lahkunud üürniku asemel varem sõlmitud lepingu järgi. ES § 40 lg 1 kohaselt sai üürilepingut üürniku alatise lahkumise korral muuta, kui üürileandja tunnistas esialgse üürniku asemel üürnikuks ühe temaga koos elanud perekonnaliikmetest varem sõlmitud üürilepingu järgi. Vladimir Sepp oma 25.03.2002 kirjaga teatas kostjale, et vastavalt ES §-dele 32 ja 36 ning ORAS § 121 lg-le 3 on tal eesõigus üürilepingu pikendamiseks, ja palus pikendada üürilepingut oma endise perekonnaliikme Olga Sepa nimele (tlk 140). Kohus leidis, et puuduvad tõendid selle kohta, et 31.05.1994 sõlmitud üürilepingut oleks muudetud ja üürnikuks oleks tunnistatud Olga Sepp. Seega on üürilepingu poolteks jätkuvalt Vladimir Sepp ja tulenevalt lepingu punktist 3.1 Rene Kuulmann. Asjaolu, et Vladimir Sepp on erastanud 25.06.1998 teise eluruumi ja esitanud 25.03.2002 üürileandjale taotluse pikendada üürilepingut üürniku perekonnaliikme Olga Sepa nimele, ei tõenda, et üürileandja oleks Olga Seppa tunnistanud üürnikuna. 25.03.2002 kehtinud ES § 40 lg 1 järgi oli õigus üürnikuks tunnistamist nõuda ühel üürnikuga koos elanud vähemalt 16-aastasel perekonnaliikmel, mitte üürnikul endal. Samuti ei tõenda Olga Sepa üürnikuks tunnistamist see, et üüriarveid ei ole esitatud Vladimir Sepa nimele või ei ole üüriarvetele üldse märgitud

üürniku nime; et Olga Sepp on Tallinna Kesklinna Valitsuses arvele võetud munitsipaaleluruumi üürimist taotleva isikuna (tlk 33); et Vladimir Sepp on ennast üürilepingu esemeks olevast eluruumist välja registreerinud alaliselt elama asumiseks teise elukohta. Kohtule esitatud ja Vladimir Sepa poolt ostjana allakirjutatud 15.05.2002 lepingu projektist üüritud eluruumi ostmiseks võib kaudselt järeldada, et x asuva eluruumi üürnikuks ja üürisuhte pooleks on V. Sepp. Eeltoodud põhjustel ei ole põhjendatud hagi Olga Sepa üürnikuks tunnistamiseks 31.05.1994 sõlmitud üürilepingu tingimustel alates 01.06.2002. Kostja tegi 03.02.2006 hagejatele uue pakkumise üürilepingu tingimuste muutmiseks ning soovis kehtestada alates 01.03.2006 põhiüürimääraks 90 krooni ruutmeetri kohta. Poolte vahel ei ole enam vaidlust kostja poolt alates 01.06.2005 üüri tõstmise kohta 60 kroonini ruutmeetrilt. Kostja on möönnud, et sellekohane teade ei vastanud VÕS § 299 lg 2 sätetele (tlk 166). Ka kohus leidis, et see üüri tõstmine oli tühine. Vaidlus on üüri tõstmise kohta alates 01.03.2006 90 kroonini ruutmeetri kohta. Kohus asus seisukohale, et nimetatud üüri tõstmine on tühine ja selles osas tuleb Vladimir Sepa hagi rahuldada. Kostjal oli iseenesest õigus nõuda üüri suurendamist VÕS § 299 lg 2 kohaselt, kuna alates 01.07.2002 muutus pooltevaheline üürileping tähtajatuks. Kohtu hinnangul üürimäär 90 krooni ruutmeetrilt ei ole ülemäärane, kuivõrd kostja tõendas, et ta on teinud elamule parendusi ja kulutusi, ning kuivõrd antud üürimäär ei ületa samasuguse asukohaga ja samas seisundis elamutes asuvate eluruumide pealt võetavat keskmist üürimäära. Kohus luges üüri tõstmise tühiseks VÕS § 299 lg-s 2 sätestatud tähtajast mittekinnipidamise tõttu. VÕS § 299 lg 2 kohaselt üüri tõstmisest tuleb teatada üürnikule vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist. Asjas on tõendatud, et kostja kirjaliku ja põhjendustega teate üüri tõstmisest alates 01.03.2006 sai Vladimir Sepp kätte 03.02.2006 (toimiku lk 141), seega teatati ette 5 päeva vähem kui 30 päeva. VÕS § 299 lg 3 sätestab, et üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Hagejad Olga Sepp ja Vladimir Sepp vaidlustavad Harju Maakohtu 31.07.2007 otsust hagi rahuldamata jätmise osas ning ei ole nõus kohtuotsuse põhjendustega uue põhiüürimäära tühiseks tunnistamise ning tähtajalise kestvusüürilepingu tähtajatuks tunnistamise osas. Hagejad paluvad tühistada Harju Maakohtu 31.07.2007 otsuse vaidlustatud osas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi täies ulatuses, arvestades apellatsioonkaebuses toodud põhjendusi. Apellandid paluvad jätta kohtukulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kaevatav kohtuotsus hagi rahuldamata jätmise osas ekslik ja vastuolus kehtiva seadusega. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRakS) § 12 lgle 1 kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. VÕSRakS § 12 lg 2 kohaselt sama paragrahvi lõikes 1 sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 01.07.2002. Esimese astme kohus ei arvestanud, et Olga Sepal olid juba enne 01.07.2002 tekkinud elamuseadusega ettenähtud üürniku õigused ja kohustused vastavalt ES § 36 lg-le 1, kuna elamu tagastamise ajal 1994. aasta mais oli Olga Sepp üürnikuga koos elav täisealine perekonnaliige. Olga Sepal ja tema vennal Aleksandr Sepal on eeltoodu põhjal kõik ORAS §-st 121 tulenevad sundüürniku õigused ja kohustused ning nad on ka Tallinna Kesklinna Valitsuses registreeritud sundüürnikena. Kohtu järeldus, et seoses Tallinnas

Roosikrantsi 15-21 asuvast eluruumist alatiseks lahkumisega üürnik Vladimir Sepp kaotas sundüürniku õigused, on vastuolus seadusega. Kuid isegi juhul, kui Vladimir Sepa üürisuhe 31.05.1994 sõlmitud üürilepingu alusel oleks lõppenud, laienevad üürniku õigused ja kohustused tema perekonnaliikmetele ning neid ei saa piirata. Üürilepingut saab pikendada ES § 32 ja § 33 kohaselt. Vladimir Sepp ostis 25.06.1998 teise korteri koos uue abikaasaga, kuid antud müügilepingut ei saa pidada erastamislepinguks, mis tooks kaasa tagastatud elamus üüritud eluruumi vabastamise kohustuse. Samas on kohus kaevatavas otsuses tuvastanud, et 2002. a. mais oli Vladimir Sepp veel x asuva eluruumi üürnik, millest järeldub, et ta ei olnud 1998. a. lahkunud vaidlusalusest eluruumist. Üürnik leppis perekonnaliikmetega kokku, et üürilepingut pikendatakse alates 01.06.2002 Olga Sepa nimele. Seega oleks kohus pidanud lugema Olga Sepa 31.05.1994 üürilepingu järgi üürnikuks ES § 40 lg 11 alusel, kuid kohus kohaldas ekslikult ES § 40 lg 1. ES § 40 lg 11 kohaselt üürnik ei tohi vastava lubava sätteta üürilepingus või üürileandja loata üürilepingu sõlmimise õigust edasi anda, välja arvatud samas eluruumis elavale perekonnaliikmele. Olga Sepa ja Aleksandr Sepa üürnikuks saamiseks ei olnud üürileandja kirjalikku nõusolekut vaja, kuna nimetatud isikud olid üürniku perekonnaliikmed. Üürileandja faktiliselt aktsepteeris Olga Sepa poolt üürniku õiguste ja kohustuste ülevõtmist ning ei vaidlustanud kolme kuu jooksul kohtus üürnike 25.03.2002 keeldumist üürilepingu lõpetamisest. Apellandid ei nõustu esimese astme kohtu järeldusega 31.05.1994 sõlmitud üürilepingu tähtajatuks muutumise kohta 01.07.2002. Üürileping oli sõlmitud tähtajalisena ja üürnikud saatsid 25.03.2002 üürileandjale taotluse üürilepingu pikendamiseks viieks aastaks Olga Sepa nimele, mis VÕS § 310 lg 2 tähenduses välistab üürilepingu tähtajatuks muutumise. Seega üürileping pikenes alates 01.07.2002 samadel tingimustel veel viieks aastaks, s. o kuni 01.07.2007, kuna üürileandja ei esitanud üürnike taotlusele vastuväiteid ega teatanud soovist tähtajaline üürileping lõpetada. Üürilepingu tähtajatust oleks pidanud tõendama üürileandja. Sellisele seisukohale on asunud Riigikohus 11.12.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-128-06. Kostja teatas kohtumisel hagejatega korduvalt, et tähtajaline üürileping jääb samadel tingimustel kehtima, millest hageja Olga Sepp sai aru, et teda tunnistatakse üürnikuna. Kostja lubas vaidlusaluse eluruumi müüa Olga Sepale, kui Vladimir Sepp notariaalselt loobub Roosikrantsi 15 kinnistu mõttelise osa ostueesõigusest, kuid hiljem kostja taganes lubadusest. Apellandid leiavad, et VÕS § 299 lg-te 2 ja 3 ning § 310 lg 1 kohaldamine üürimäära tõstmisele oli ebaõige. Tähtajalise üürilepingu puhul eluruumi üürimäära vaidlustamisel kuuluvad kohaldamisele üksnes VÕS § 310 lg 2 ja sellega seoses § 300 sätted. Tähtajalise üürilepingu puhul ei saa üürimäära ühepoolselt muuta. Pooled ei olnud saavutanud VÕS §-le 300 vastavat kokkulepet, kus üüri tõstmise ulatus või selle arvestamine alus oleks olnud täpselt määratletud. Pärast esimese astme kohtu viimast kohtuistungit on poolte vahel toimunud kirjavahetus uue üürimäära osas, kusjuures pooled on lähtunud üürilepingu lõppemise õigest tähtpäevast 01.07.2007 ja kostja on tunnistanud üürilepingu kehtivust pärast 01.07.2007. Seoses uute tõendite tekkimisega paluvad apellandid vastu võtta pooltevahelise kirjavahetuse tõenditena apellatsioonimenetluses. Vastuväited apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse tühistamata. Vastustaja palub välja mõista apellantidelt vastustaja kantud kohtukulud.

Vastustaja möönab, et kuna 31.01.2006 üüri tõstmise teadet ei õnnestunud üürnik Vladimir Sepale tähtaegselt kätte toimetada, teatas üürileandja 25.05.2007 üürnikule üüri tõstmisest alates 01.07.2007. Üüri tõstmise teade on esitatud üürilepingu tähtajatust silmas pidades ning apellantide väide on väär, nagu oleks üürileandja sellega omaks võtnud üürilepingu tähtajalisuse ja kehtivuse kuni 01.07.2007. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Apellandid Olga Sepp ja Vladimir Sepp vaidlustasid otsust osas, millega jäeti rahuldamata nõue Olga Sepa üürnikuks tunnistamiseks 31.05.1994 sõlmitud üürilepingu tingimustel alates 01.06.2002, ning põhjendavas osas, mis puudutab üürilepingu kehtivuse tähtaega. Otsust üürimäära tõstmise tühiseks tunnistamise nõudes ei ole vaidlustatud. TsMS § 651 lg 1 järgi ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosalised, nende esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et otsus kuulub osalisele tühistamisele materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõigusnormide olulise rikkumise tõttu tõendite hindamisel osas, mis käsitleb üürilepingu kehtivuse tähtaega, ning peab võimalikuks teha uus otsus apellatsioonimenetluses alljärgnevatel asjaoludel: 1.Maakohus tuvastas, et Vladimir Sepaga sõlmitud üürileping pikenes kuni 1.juulini 2007 ning muutus sellel kuupäeval tähtajatuks. V. Sepp ostis endale uue korteri, mille eest tasus erastamisväärtpaberitega, mistõttu talle ei laiene ES §-s 32 sätestatud kaitsemeetmed, sealhulgas lepingu pikenemine viieks aastaks. Kuivõrd hageja jätkab eluruumi kasutamist, siis on üürileping muutunud tähtajatuks. Kolleegium leiab, et Vladimir Sepa poolt eluruumi ostmine, olenemata sellest, et selle eest tasuti erastamisväärtpaberitega, ei saa mõjutada üürilepingu kehtivuse tähtaega. Kolleegium leiab, et kui isegi üürilepingule ei laiene ORAS § 12' lg 3, tuleb eluruumi üürileping lugeda pikenenuks viieks aastaks ES § 32 lg 2 järgi. Toimiku materjalidest ilmneb, et kostja teatas 15.03.2002 üürilepingu lõppemisest tähtaja möödumise tõttu. Hageja V. Sepp, mitte nõustudes üürileandja teatega, esitas tahteavalduse üürilepingu tähtaja pikendamiseks viieks aastaks. Pooltevaheline üürileping on sõlmitud 31.05.1994 ning kehtis kuni 1.juulini 1997. Üürilepingu punkti 2.4. kohaselt, kui kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse leping pikenenuks järgnevaks viieks aastaks. ES § 32 lg 2 kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Lepingu punkti 2.5 kohaselt, kui üürileandja ei pöördu kohtusse kolme kuu jooksul lepingu sõlmimiseks või lõpetamiseks, siis loetakse üürileping pikenenuks järgmiseks viieks aastaks. Üürileandja ei vaidlustanud üürniku tahteavaldust üürilepingu pikendamiseks ning faktiliselt üürisuhted jätkusid. Selles osas ka puudub vaidlus.

Seega on maakohus jõudnud ebaõigele järeldusele, et 1.juulist 2002 muutus pooltevaheline üürisuhe tähtajatuks. Otsuse põhjendav osa, mis käsitleb üürilepingu tähtaega, kuulub tühistamisele. 2.Maakohus jättis rahuldamata Olga Sepa hagi põhjusel, et tõendamist ei leidnud see asjaolu, et Olga Sepp oleks tunnistatud 31.05.1994 üürilepingu pooleks ja üürnikuks Vladimir Sepa asemel. Kolleegium nõustub, et tõepoolest ei ole Olga Seppa tunnistatud üürnikuks V. Sepa asemel, kuid seetõttu ta kohtusse pöörduski. Seega tuli hinnata toimikus olevaid tõendeid ning nende põhjal võtta seisukoht esitatud nõude osas. Hageja väidete kohaselt Vladimir Sepp lahkus alaliselt vaidlusalusest eluruumist juba 1998.a. ning faktiliselt eluruumis ei ela. Üüri maksab hageja Olga Sepp koos vennaga. Vastustaja vastuväide on põhjendatud, et üüri tasumine kolmanda isiku poolt ei välista üürisuhte olemasolu. Samuti ei välista üürisuhte olemasolu see asjaolu, et V. Sepal on Tallinnas korteriomand, kus tal on võimalik elada. Esitatud nõude läbivaatamisel tuli kontrollida, kas Olga Sepal esineb õiguslik alus üürilepingusse astumiseks V.Sepa asemel ning kas ta järgis selleks seaduses ettenähtud korda. Kolleegium on seisukohal, et Olga Sepp ei ole järginud seadusest tulenevat korda. Apellandi poolt viidatud ES§ 40 lg 1.1' annab samas eluruumis elavale perekonnaliikmele üürilepingu sõlmimise õiguse, kuid antud paragrahvi lõike 1 kohaselt tuli üürnikuga kooselaval perekonnaliikmel oma tahteavaldus üürileandjale teatavaks teha. ES § 40 lg 3 järgi alles üürileandja keeldumisel tunnistada perekonnaliige üürnikuks üürilepingu järgi tekkis üürnikul õigus kohtusse pöördumiseks. Toimiku materjalidest ilmneb, et 25.03.2002 pöördus Vladimir Sepp kostja poole sooviga, et sõlmitaks uus eluruumi üürileping Olga Sepaga, millele kostja ei reageerinud. Faktiliselt jätkub üürisuhe ka käesoleval ajal. Toimikust ei ilmne, et Olga Sepp ise oleks üürileandjale esitanud tahteavalduse üürilepingu sõlmimiseks V.Sepa asemel. Toimikust ei ilmne ka see asjaolu, et hagejate õigusi oleks rikutud, kuivõrd üürisuhted faktiliselt jätkuvad. Hageja V.Sepa enda käitumine on vastuoluline. Väites, et ei ole üürnik, on ta 31.01.2006 esitanud hagiavalduse, milles vaidlustab üüri tõstmist. Kui üürisuhe on V.Sepaga lõppenud, siis ei saa üüri tõstmine rikkuda tema õigusi. Toimikust ei ilmne ka see asjaolu , et V.Sepp oleks üürileandjale esitanud avalduse tema suhtes üürilepingu lõpetamiseks. Arvestades eeltoodut asub kolleegium seisukohale, et apellandi väited ei võimalda hagi rahuldada Olga Sepa astumiseks üürilepingusse V. Sepa asemel. Kohtukulude jaotus Hagiavaldus ja apellatsioonkaebus kuulub osalisele rahuldamisele, mistõttu tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 tuleb kohtukulud jätta poolte endi kanda.

Iko Nõmm Kohtulahend parandatud Tallinna Ringkonnakohtu 17.03.2008 määrusega

Mare Merimaa

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.