Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-139-07 Tartu, 7. veebruar 2008. a Eesistuja Jaak Luik, liikmed Peeter Jerofejev ja Lea Laarmaa Korteriühistu Puðkini 10 hagi tulundusühistu Inkeri vastu 33 723 krooni saamiseks ja rendilepingu lõpetamise nõudes. Tulundusühistu Inkeri vastuhagi korteriühistu Puðkini 10 vastu 10 177 krooni saamiseks. Viru Ringkonnakohtu 27. augusti 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-04-549 Korteriühistu Puðkini 10 kassatsioonkaebus Hageja korteriühistu Puðkini 10 (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Tatjana Massalina Kostja tulundusühistu Inkeri (registrikood xxxxxxxx) 14. jaanuar 2008. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Viru Ringkonnakohtu 27. augusti 2007. a otsus hagi rahuldamata jätmise ja vastuhagi osalise rahuldamise osas ja saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada KÜ-le Puðkini 10 kassatsioonkaebuselt 20. septembril 2007 tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS Narva Elamuvaldus ja TÜ Inkeri sõlmisid 10. septembril 2001. a rendilepingu, millega TÜ Inkeri võttis kümneks aastaks rendile Narvas Puðkini 10 asuvad mitteeluruumid. AS Narva Elamuvaldus müüs 12. detsembril 2001. a mitteeluruumid KÜ-le Puðkini 10. KÜ Puðkini 10 esitas Viru Maakohtule hagi, milles soovis rentnikult saada 21 687 krooni ja lõpetada rendileping. Hagiavalduse kohaselt jättis kostja detsembrist 2002. arved osaliselt tasumata. Kostja selgitas hagejale, et Narva Linnavalitsus määras talle rendimaksete osas 20% suuruse soodustuse. Kostja ei vastanud hageja ettepanekutele tasuda võlg ega hoiatustele rendilepingu lõpetamise kohta. Rendilepingu kohaselt arvestatakse renti lepingu lisa nr 1 järgi ja rendi suuruseks on 4970 krooni 70 senti kuus. Kuna hageja ei ole käibemaksu kohuslane on rendisummat vähendatud 18% võrra. 13. mai 2004. a seisuga on võlg koos viivisega 21 687 krooni. Menetluse kestel suurendas hageja nõuet 33 723 kroonini.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja arvates on võlg põhjendamata ja tõendamata. Hagejal ei ole rendilepingu lõpetamiseks alust. Hageja teadis rendilepingu tingimustest. Rendilepingu lisa nr 1 punkti 2 alusel oli kuu rent 3369 krooni 95 senti, st 20% väiksem arvestuslikust rendist. Sellise soodustuse andis Narva Linnavalitsus 11. juuli 1999 määruse nr 1962 ja 8. augusti 2001 määruse nr 1368 alusel. 30. juunini 2002 kehtinud rendiseaduse § 20 lg 1 järgi jäi varem sõlmitud leping
jõusse ka uue omaniku suhtes. Hageja on pahauskne. Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Hageja lülitas omavoliliselt 2. juunil 2003. a välja gaasi eesmärgiga sundida kostjat renditasu muutma. Sellega tekkis kostjal kahju. Hagejal ei ole võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg-te 1 ja 2 järgi õigust nõuda viivist.
3.Kostja esitas 27. märtsil 2006. a vastuhagi KÜ Puðkini 10 vastu 10 177 krooni 15 sendi saamiseks. Vaidluse pärast rendi suuruse üle katkestas hageja 2. juunist 2003 renditud ruumide varustamise gaasiga. Kostjal tekkis kahju, kuna katkes tema majandustegevus. Kahjuks pidas kostja 2. juuni 2003 seisakust põhjustatud kahju 2716 krooni ja elektriseadmete soetamisest ja nende paigaldamisest tekkinud kahju 7461 krooni 15 senti.
4.Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Hageja saatis 2. mail 2003 kostjale kirja, milles tuletas kostjale võlga meelde ja palus selle tasuda. Samuti palus hageja tagastada gaasivarustuse lepingu. Hageja hoiatas, et vastasel juhul on ta sunnitud kostja gaasiga varustamise katkestama. Hageja hoiatus ei olnud seotud rendivõlaga. Samuti märkis hageja, et tema ei saanud katkestada kostja varustamist gaasiga. Gaasiga varustamise katkestas AS Eesti Gaas. Kostja ei ole tõendanud talle kahju tekkimist.
5.Viru Maakohus rahuldas 7. juuli 2006. a otsusega hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt välja 33 723 krooni 35 senti. Maakohus ei rahuldanud hagi rendilepingu lõpetamise nõudes. Samuti tuli kostjal hüvitada hageja 4800 krooni suurune menetluskulu. Maakohus jättis vastuhagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et rendilepingu lisast nr 1 juhindudes oli rendi suuruseks määratud 4970 krooni 70 senti kuus. Lisa 1 märkuste kohaselt oli Narva Linnavalitsuse 11. juuli 1999 määruse nr 1962 ja 8. augusti 2001 määruse nr 1368 kehtivuse ajaks vähendatud renti 20% võrra. Vaidlusaluste mitteeluruumide võõrandamise ajal oli eelnimetatud määruste kehtivuse aeg kindlaks määratud 31. augustini 2001. Pooled vaidlevad selle üle, kas 2002. aasta septembrist 31. augustini 2004 kehtis rendilepingu järgi rendisoodustus 20%. Kohus leidis, et Narva Linnavalitsuse poolt rendisoodustuse kehtivusaja pikendamine ei loo õigusi ega kohustusi rendilepingu pooltele, kelleks pärast rendilepingu üleminekut olid KÜ Puðkini 10 ja TÜ Inkeri. Tõendatud ei ole, et pooled soovisid säilitada rentnikule 20%-lise soodustuse. Selline tõlgendusviis ei ole ka mõistlik, sest vastasel juhul ei oleks rendilepingu pooltel olnud vajadust kokku leppida 20% võrra kõrgemat renditasu. Kohus nõustus hagejaga, et soodustus puudutab linnavara, nagu oli öeldud 1999. aasta määruses. Kostja rendile võetud ruumid ei olnud enam linnavara. Pooled ei ole teinud muudatusi lepingu lisa 1 punktis 2, mis sisaldab soodustuste kehtivusaega. Seega ei laiene linnavalitsuse määrused poolte suhetele. Hageja nõue saamata jäänud rendi nõudes on põhjendatud.
6.Vastuhagi on põhjendamata ja tõendamata. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, missuguste hageja tegude tagajärjel on talle tekkinud kahju. Tõendatud ei ole, et AS Eesti Gaas lõpetas gaasiga varustamise lepingu hageja nõudmisel. Kostja ei ole tõendanud, et gaasivarustuse pidi talle tagama hageja.
7.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse vaidlustatud osas tühistada ja jätta hagi võla ja kohtukulude nõudes rahuldamata ning rahuldada vastuhagi.
Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Viru Ringkonnakohus tühistas 27. augusti 2007. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt. Ringkonnakohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas osaliselt vastuhagi, mõistes hagejalt kostja kasuks välja 1639 krooni 30 senti. Rendilepingu lõpetamise nõude osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on rendileping kestvusleping ja asjas tuleb kohaldada võlaõigusseadust. VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Pooled leppisid rendilepingu lisa nr 1 punktis 2 kokku, et rent on 3369 krooni 95 senti kuus. Maakohus eksis tõendi hindamisel, kui leidis, et pooled leppisid kokku, et rent on 4970 krooni 70 senti kuus. Lepingu kohaselt pidi rendi suurus 3369 krooni 95 senti kuus kehtima kuni linnavalitsuse määruste kehtivuse lõpuni. Hageja sai renditud vara omanikuks ajal, kui linnavalitsuse määrus kehtis. Määruse kehtivust pikendati 31. augustini 2004. a. Hageja esitas kostjale arveid 3369 krooni 95 sendi suuruse rendi saamiseks 2002. aasta augustini. Kostja kohustust maksta renti 3369 krooni 95 senti kuni linnavalitsuse 11. juuli 1999 määruse nr 1962 kehtivusaja lõpuni on hageja kinnitanud ka vastuses apellatsioonkaebusele. Seega ei olnud hagejal õigust nõuda kostjalt 2002. aasta septembrist renti rohkem kui oli rendilepingus kokku lepitud.
9.Pooled ei vaidle selle üle, et alates 19. märtsist 2003 oli kostjal võimalik maagaasi saada läbi hageja arvesti. Renditud ruumide varustamine maagaasiga lõpetati 2. juunil 2003. Maagaasiga varustamist sai lõpetada üksnes korteriühistu, sest 1. jaanuaril 2002 sõlmitud piiritlusakti järgi said kogu gaasitorustiku kaasomanikeks korteriomanikud. Vastuhagi on esitatud VÕS § 1043 alusel, kuid
19.märtsist 2003 tekkisid pooltel gaasi tarbimisega seoses lepingulised suhted ja rentnik pidi tasuma gaasi eest rendileandjale nagu teiste kommunaalteenuste eest. Rendilepingu p 3.2.2 järgi kohustus rentnik tasuma kommunaalteenuste eest vastavate otselepingute või korteriühistu arvete järgi. Kostja väide, et hageja esitas enne renditud ruumide gaasiga varustamise lõpetamist arveid tarbitud gaasi eest, on tõendatud hageja esitatud arvetega. Kohtule ei ole esitatud andmeid, et rentnik oleks keeldunud maagaasiga varustamise eest esitatud arvete tasumisest. Renditud ruume kasutas kostja pitsabaarina ja kostja vajas maagaasi toodangu valmistamiseks. VÕS § 276 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Sama põhimõte oli sätestatud rendiseaduse § 7 lg-s 1. Maagaasiga varustamise lõpetamisel ei olnud renditud ruume võimalik nende otstarbele vastavalt kasutada. Kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik VÕS § 278 p 3 järgi nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist. Seega tuleb kahju hüvitamisel lähtuda VÕS § 278 pst 3 ja rendilepingus kokkulepitust. Lõpetades renditud ruumide maagaasiga varustamise, põhjustas hageja kostjale varalise kahju, kuna renditud ruume ei saanud kasutada vastavalt nende otstarbele.
Kostja peab kahjuks 2. juuni 2003 seisaku ajal töötajatele väljamakstud palka (397 krooni), riknenud toiduainete väärtust (625 krooni 15 senti), saamata jäänud tulu (1693 krooni 85 senti) ja elektriseadmete soetamise ja paigaldamisega seotud kulu (7461 krooni 15 senti). Tõendatud on, et kostjale tekkis töötajatele väljamakstud palga ja toiduainete riknemise tõttu kahju 1022 krooni 15 senti. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, millel põhineb kostja arvestus oma võimalike tulude kohta. Kostja ei ole saamata jäänud tulu kindlakstegemisel arvestanud, et ta ei teinud toodangu valmistamiseks ka kulutusi. Osaliselt põhjendatud on kahju 617 krooni 15 senti, mille tingis vajadus paigaldada elektriseadmed. Rahuldamata tuleb jätta elektriseadmete (elektripliidi ja boileri) maksumuse hüvitamise taotlus, sest nende seadmete võrra sai kostja rikkamaks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse hagi rahuldamata jätmise ja vastuhagi osalise rahuldamise osas. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 1, mille kohaselt peab kohtuotsus olema põhjendatud. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja väitega, et pooled teadsid rendilepingu eseme müümise ajal, et linnavalitsuse määrused, millega kostja oli saanud rendi maksmiseks soodustuse, kehtisid 31. augustini 2002. a, ja miks linnavalitsuse poolt munitsipaalvara rentimisel rendisoodustuse pikendamine ei kehti kostja suhtes. Linn ei saa reguleerida rendi suurust suhetes, mille pool ta ise ei ole. Ringkonnakohus jättis vastuhagi rahuldamisel hindamata AS Eesti Gaas kirja selle kohta, et ta lõpetab 4. juulist 2003 kostja varustamise maagaasiga. Selliselt rikkus ringkonnakohus TsMS § 232 lg-t 1. Samuti märgib hageja, et tema ei lõpetanud kostja maagaasiga varustamist. Ringkonnakohus üksnes oletas nii ja oletus ei saa olla kohtuotsuse aluseks. Põhjendamatu on ringkonnakohus järeldus, et maagaasiga varustamise lõpetamine ei võimaldanud enam renditud ruume kasutada pitsabaarina. Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 278 p 3. Kostja asendas gaasikütte elektriküttega. Hageja arvates ei saa kostjal tekkinud kahjuks olla töötajate palk ja elektriseadmete paigaldamiskulu. Need on normaalsed vältimatud majandamiskulud, kui ettevõtja asendab kütteseadmed. Ringkonnakohtu väited toiduainete riknemise kohta 2. juunil 2003 on põhjendamatud.
11.Kostja kassatsioonkaebusele vastanud ei ole.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb tühistatud osas TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuses ei vaidlustata kohtuotsust rendilepingu kehtivuse ja vastuhagi osalise rahuldamata jätmise osas.
13.Pooled vaidlevad selle üle, kas 2002. aasta septembrist kuni 31. augustini 2004 kehtis kostjale rendilepingu soodustus rendi alandamise kohta ja kas hageja peab kostjale hüvitama kahju 1639 krooni 30 senti, mis tekkis väidetavalt seetõttu, et hageja lõpetas 2. juunil 2003 kostja maagaasiga varustamise.
Kohtud on tuvastanud ja pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1) AS Narva Elamuvaldus ja kostja sõlmisid 10. septembril 2001. a rendilepingu nr 2/583-d; 2) rendilepingu lisa nr 1 kohaselt vähendati Narva Linnavalitsuse 11. juuli 1999 määrusega nr 1962 ja
8.augusti 2001 määrusega nr 1368 kostja renditasu 20%; 3) AS Narva Elamuvaldus võõrandas 12. detsembril 2001 renditud mitteeluruumid korteriühistule Puðkini 10; 4) mitteeluruumide võõrandamise ajal oli eelnimetatud määruste kehtivuse aeg kindlaks määratud
31.augustini 2002. a; 5) Narva Linnavalitsus pikendas 31. juuli 2002 määrusega nr 790 11. juuli 1999. a määruse nr 1962 kehtivust kuni 31. augustini 2003. a; ka 21. augusti 2003. a määrusega nr 639 pikendati eelmiste määruste kehtivust kuni 31. augustini 2004. a; 6) 19. märtsist 2003. a alates oli kostjal võimalik maagaasi saada läbi korteriühistu arvesti.
14.Ekslik ja põhjendamata on ringkonnakohtu seisukoht, et kuna hageja sai renditud vara omanikuks ajal, kui kehtis linnavalitsuse määrus, millega määrati kindlaks rendisoodustus, ja seda pikendati
31.augustini 2004, on pooled kokku leppinud rendi suuruses 3369 krooni 95 senti, mitte 4970 krooni 70 senti kuus. VÕS § 29 lg 1 järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kuna hageja täitis rendilepingut soodusrendi osas kuni 31. augustini 2002. a, siis oli vaidluse lahendamiseks vajalik tuvastada, kas ja kuidas leppisid pooled kokku, juhuks kui linnavalitsus rendilepingu lisa nr 1 p-s 2 märgitud määruse kehtivust pikendab. Kuna renditud vara omanik on hageja, see ei ole enam munitsipaalvara ja linn ei ole rendilepingu pool, ei saa tulenevalt VÕS § 8 lgst 2 linn mõjutada pooltevahelist rendilepingut, mis on täitmiseks kohustuslik lepingupooltele.
15.Vastuhagi osalise rahuldamise kohta märgib kolleegium järgmist. Ringkonnakohus leidis õigesti, et tegemist on lepingulise suhtega, st lepingust tuleneva kahjuga, kuigi hagi on esitatud VÕS § 1043 alusel. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole poole viidatud norm kohtule siduv ja kohus kohaldab seadust ise (vt Riigikohtu 5. veebruari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-06 ja 9. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-07). Kostja esitatud kahju hüvitamise nõude aluseks on asjaolu, et talle tekkis kahju, kuna pitsabaari varustamine maagaasiga lõpetati. TsMS § 436 lg 2 järgi rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 442 lg 8 kohaselt peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. TsMS § 654 lg 5 järgi peab ringkonnakohus võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete suhtes, muu hulgas seletama lühidalt, miks üks või teine asjaolu ei oma asja lahendamisel tähendust. Kuna ringkonnakohus tühistas esimese astme kohtu otsuse ja tegi ise otsuse, millega rahuldas vastuhagi osaliselt, pidi ringkonnakohtu otsus vastama viidatud sätetes kehtestatud nõuetele. Riigikohtu tsiviilkolleegium on mitmes oma varasemas lahendis leidnud, et kui ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse ja teeb uue otsuse, siis tuleb tal võtta seisukoht kõikide hageja ja kostja esimese astme kohtu menetluses esitatud väidete kohta, millele tuginemisest
pool ei ole apellatsioonimenetluses sõnaselgelt loobunud (vt nt Riigikohtu 6. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-07, p 13; 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-65-07, p 13).
16.Ringkonnakohus rikkus TsMS § 232 lg-st 1 ja 2 ning TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat kohustust analüüsida otsuses kõiki asjas esitatud tõendeid ja mõne tõendiga arvestamata jätmisel seda otsuses põhjendada. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus jättis hindamata AS Eesti Gaas kirja (I kd, lk 29), milles AS Eesti Gaas teatab kostjale, et maagaasiga varustamine lõpetatakse 4. juulist 2003. Kolleegium möönab, et iseenesest on võimalik, et rentnikul saab tekkida kahju, kui rendileandja teeb takistusi renditud ruumi kasutamisel. Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu aga, milles seisnes hageja võimalik lepingu rikkumine.
17.Kui ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel siiski tuvastab, et hageja lepingut rikkus ja see ei ole vabandatav VÕS § 103 järgi, siis tuleb kontrollida, kas rikkumine põhjustas kahju (VÕS § 127 lg 4). Seega tuleb hinnata, kas kostja väidetav kahju, s.o töötajate palga väljamaksmine, toiduaine mahakandmine realiseerimistähtaja ületamise tõttu (I kd, lk 157) ja elektriseadmete paigaldamine, on põhjuslikus seoses maagaasiga varustamise lõpetamisega. Kontrollida tuleb ka seda, kas hagis nimetatud kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb arvestada veel VÕS § 127 lg-t 3, mille kohaselt lepingulist kohustust rikkunud pool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Jaak Luik, Peeter Jerofejev, Lea Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.