Pankrotiõigus

ASJAOLUD

2

Halduri vastuväite kohaselt ei ole võlausaldaja II põhjendanud, miks ta nõuab leppetrahvi maksimummääras, kui lepingu järgi võib leppetrahvi nõuda kuni 10% müügihinnast. Haldur taotles leppetrahvi vähendamist mõistliku suuruseni, arvestades võlgniku maksejõuetust. Võlgniku ja Laumar OÜ vastuväite kohaselt pidas võlgnik võlausaldaja II volitatud esindajaks Karl Käsnapuud, kes pärast lepingu sõlmimist suhtles võlgnikuga lepingu täitmist puudutavates küsimustes, oli teadlik hoone valmimise viibimisest ega esitanud pretensioone. 14.12.2022 e-kirjas palus võlausaldaja II vabandada oma muutlikku meelt ja teatas otsusest korterit mitte osta. Võlausaldaja II on 14.12.2022 lepingust taganenud põhjust avaldamata ning võlgnikupoolsele lepingurikkumisele tuginemata. Võlgnik taganes lepingust kaudse tahteavaldusega ja müüs korteriomandi kolmandale isikule. Pooled on lepingu p-s 7.3 kokku leppinud, et kui müüja taganeb lepingust, on müüjal õigus nõuda leppetrahvi kuni 10% müügihinnast ning leppetrahv ostja tasutud müügihinnaga tasaarvestada. Seega puudub võlausaldajal II nõue võlgniku vastu. Võlausaldaja II on ka pärast korduvat uuel alusel esitatud tahteavaldust käitunud vastuoluliselt, esitledes ennast kolmandatele isikutele kui korteri ostjat. Sellest järeldub, et ta ei pea ennast ka 21.03.2023 taganemisavaldusega seotuks. Kuna võlausaldaja II ei ole lepingust taganenud võlgniku olulise lepingurikkumise tõttu, ei ole võlausaldajal II leppetrahvinõuet. Kui võlausaldajal II oleks leppetrahvinõue, peab võlausaldaja II leppetrahvi arvestust põhjendama. Leppetrahvi mõte on selles, et võlausaldajale II hüvitatakse tekkinud kulud (notaritasu). Võlausaldaja II on kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda, kuna ta teavitas võlgnikku leppetrahvi nõudmise kavatsusest enam kui aasta hiljem kohustuse rikkumisest. Võlgnik esitas ka taotluse leppetrahvi vähendamiseks. Võlgnik on elamu valmis ehitanud, st lepingu suures osas täitnud. Võlausaldaja II on ise korteri omandamisest loobunud. Lepingu p 7.6 välistab intressi ja viivise maksmise.

õiguse minetanud. Võlausaldajale III oli juba 21.03.2022 teada, et hoone tähtajaks ei valmi. Mõistlik aeg lepingust taganemiseks ei saa olla seitse kuud. Leppetrahvi tasumise eelduseks on kehtiv lepingust taganemine, mida tehtud ei ole. Lisaks ei ole võlausaldaja III leppetrahvi arvestust põhjendanud. Leppetrahvi mõte on selles, et võlausaldajale III hüvitatakse tekkinud kulud (notaritasu). Võlausaldaja III on kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda, sest ta ei teavitanud võlgnikku enne 11.11.2022 leppetrahvi nõudmise kavatsusest. Mõistlik aeg leppetrahvinõude esitamiseks ei saa olla seitse kuud. Võlgnik esitas ka taotluse leppetrahvi vähendamiseks. Võlgnik on elamu valmis ehitanud ja taganud kinnistule juurdepääsu, st on lepingu suures osas täitnud. Põhjendamatu leppetrahvinõude tõttu ei saa võlausaldajal III olla viivisenõuet ning lepingu p 7.6 välistab ka leppetrahvilt viivise kui viivitusintressi maksmise. Samuti ei ole põhjendatud õigusabikulude nõue. Võlausaldajal III ei ole ka põhivõla tagastamise nõuet, kuna ta on loobunud korteriomandi ostmisest ja võlgnik müüs korteriomandi kolmandale isikule, taganedes lepingust kaudse tahteavaldusega. Pooled on lepingu p-s 7.3 kokku leppinud, et kui müüja (võlgnik) taganeb lepingust, on müüjal õigus nõuda leppetrahvi kuni 10% müügihinnast ning leppetrahv ostja (võlausaldaja III) tasutud müügihinnaga tasaarvestada.

MAAKOHTU LAHEND

Jrk nr Võlausaldaja nimi, isiku- või registrikood 1

1

Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliameti 70000349)

2

kaudu) (rk: 229 911,09

42,62

Advokaadibüroo Palmits & Partnerid OÜ (rk: 11966881)

2586,40

0,48

3

2

E. Vakra (ik: XXXXXXXXXXXX)

32 275,89

5,99

4

3

OÜ Mapit (rk: 12747299)

22 970,38

4,27

5

Toompark OÜ (rk: 14040641)

208 282,82

38,61

6

Laumar OÜ (rk: 12415290)

41 288,39

7,65

7

Lauri Räbin (ik: XXXXXXXXXXXX)

2069,84

0,38

539 384,81

100,00

Kokku:

4

1

Eesti Vabariigi nõue on loetud kaitsmiseta tunnustatuks PankrS § 1003 lg 4 p 5 alusel. Pandiõigusega tagatud nõudeid ei esitatud. Ühegi nõude puhul ei ole tegemist solidaarkohustusega või tingimuslikust tehingust või kõrvaltingimusega haldusaktist tuleneva nõudega. 2, 3 Võlgnik on esitanud vastuväite E. Vakra ja OÜ Mapit nõuetele. Maakohus jättis Apartaco OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses tunnustamata E. Vakra nõude 100,60 euro ulatuses, Toompark OÜ nõude 33 359,48 euro ulatuses, Laumar OÜ nõude 83 326,35 euro ulatuses ja L. Räbini nõude 111,89 euro ulatuses ning täies ulatuses tunnustamata Laumar OÜ (Kodurand Grupp OÜ (kustutatud) loovutatud nõue) nõude 193 588,59 eurot. Maakohus jättis menetlusosaliste menetluskulud (lepingulise esindaja kulud) nende endi kanda. Määruse kohaselt tunnustas kohus võlausaldaja II nõuet osaliselt 2. rahuldamisjärgu nõudena 32 275,89 eurot (15 300 + 15 300 + 1675,89) ja jättis nõude 100,60 euro ulatuses tunnustamata. Võlausaldaja II esitas 20.02.2023 võlgnikule pretensiooni, milles nõudis võlgnikult lepinguliste kohustuste täitmist, eeskätt korteriomandi lõpuni ehitamist ja võlausaldajale II võõrandamist, hiljemalt 20.03.2023. Võlausaldaja II hoiatas, et tähtaja tulemusteta möödudes taganeb ta lepingust ning nõuab tasutu tagastamist ja leppetrahvi. Pretensioon on esitatud 20.02.2023, mis on mõistlik aeg pärast võlgniku väidetud lepingu täitmise takistuse äralangemist 22.12.2022 (tsiviilasjas nr 2-21-1385 võlgniku määruskaebuse menetlusse võtmata jätmine), ning antud täiendav tähtaeg 20.03.2023 on mõistlik aeg lepinguliste kohustuste täitmiseks, eelkõige lepingu eseme valmis ehitamiseks ja võlausaldajale II võõrandamiseks. Võlgnik ei täitnud kohustusi ka täiendava tähtaja jooksul. Sellest tulenevalt esitas võlausaldaja II 21.03.2023 võlgnikule lepingust taganemise avalduse koos tagasitäitmise ja leppetrahvi nõudega. Kohus leidis, et täidetud on nii lepingust taganemise kehtivuseks vajalik formaalne eeldus, s.o vastaspoolele on õigel ajal esitatud taganemisavaldus, kui ka sisuline (materiaalne) eeldus, s.o võlausaldajal on taganemiseks olemas seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine (võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 2 p 5). Kohus ei nõustunud vastuväite esitajatega, et võlausaldaja II taganes lepingust 14.12.2022 põhjust avaldamata ja võlgnikupoolsele lepingurikkumisele tuginemata. Tahteavaldus peab olema selge ning sellest peab ilmnema õiguskaitsevahendi kasutamise tahe (lepingu ühepoolne lõpetamine). E-kirjavahetusest (14.12.2022 kuni 07.02.2023) nähtub, et võlausaldaja II soovis 26.01.2021 lepingut lõpetada (notari juures), kuna on otsustanud korteri ostmisest loobuda. Võlgnik valmistas 20.12.2022 ette kokkuleppe võlaõigusliku müügilepingu lõpetamiseks, kus märkis p-s 1.2 muu hulgas, et 26.01.2021 leping kehtib muutmata kujul ja lepingut ei ole lõpetatud, ning p-s 2.1, et kokkuleppega lõpetatakse kehtiv leping. Seega ei pidanud võlgnik võlausaldajat II lepingust taganenuks. Kokkulepe jäi allkirjastamata, kuna võlausaldaja II oli valmis ootama korteri valmimist, kui talle tagastatakse võlgniku koostatud kokkuleppe järgi ainult ettemaks ega arvestata soovi saada leppetrahvi lepingu rikkumise eest. Kirjavahetusest nähtuvalt on võlgnik alles pärast leppetrahvinõude saamist hakanud võlausaldaja II 14.12.2022 e-kirja käsitama lepingust taganemise avaldusena. Kohus ei nõustunud vastuväite esitajatega, et võlausaldajal II puudub nõue, kuna võlgnik on lepingu p 7.3 alusel omapoolse leppetrahvinõude võlausaldaja II tasutud müügihinna osaga tasaarvestanud. Kohtule ei ole teada, et võlausaldaja II oleks lepingut oluliselt rikkunud ja et võlgnik oleks võlausaldajale II andnud lepingu p 7.5 kohaselt täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Seega kuulub võlausaldaja II põhinõue 15 300 eurot tunnustamisele.

5

Võlausaldaja II intressinõue 100,60 eurot ei ole põhjendatud. Pooled on kokku leppinud, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvatelt summadelt intressi ei maksta. Kohus tunnustas võlausaldaja II viivisenõuet 1675,89 eurot, kuna võlgnik on viivituses rahalise kohustuse täitmisega, kohustus on alates 07.04.2023 sissenõutav ja rikkumine ei ole vabandatav. Arvestades lepingu olemust (korteriomandi võlaõiguslik müügileping), võlgniku põhikohustust (anda võlausaldajale II tähtaegselt üle valmis ehitatud nõuetele vastav korteriomand kasutusloaga korterelamus), lepingust taganemise asjaolusid (leppetrahv on kokku lepitud lepingu olulise rikkumise puhuks) ja leppetrahvi suurust (kuni 10% lepingu eseme müügihinnast), on leppetrahvi funktsiooniks eeskätt võlgniku motiveerimine oma kohustusi kohaselt täitma. Kohus oli seisukohal, et märgitut ja võlgniku poolt kohustuste täitmata jätmise pikaajalisust arvestades olukorras, kus võlausaldaja II oli omapoolsed kohustused tähtaegselt täitnud, on põhjendatud võlausaldaja II leppetrahvinõue maksimummääras. Võlausaldaja II on teatanud leppetrahvi sissenõudmise kavatsusest õigeaegselt. 20.02.2023 pretensioonis anti võlgnikule täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks kuni 20.03.2023 ja teavitati võlgnikku leppetrahvinõude esitamisest, kui kohustusi täiendava tähtaja jooksul ei täideta. Leppetrahvinõue esitati 21.03.2023 lepingust taganemise avalduses. Ükski vastuväite esitaja ei ole selgitanud, miks on leppetrahv ebamõistlikult suur. Kohtu hinnangul ei ole kokkulepitud summa (ka maksimummääras) ülemäärane. Leppetrahv, mis on kokku lepitud eelkõige lepinguliste põhikohustuste nõuetekohase ja tähtaegse täitmise tagamiseks, moodustab kohustuste kogumahust kuni 10%, mis on tavapärane määr korteriomandi võlaõiguslikes müügilepingutes ja ehituse töövõtulepingutes, et lepingupooled oleksid motiveeritud oma kohustusi kohaselt täitma. Poolte kohustused on tasakaalus, olles võrdsed nii võlgnikule (majandus- ja kutsetegevuses tegutsev juriidiline isik) kui võlausaldajale (füüsiline isik). Seega tunnustas kohus võlausaldaja II leppetrahvinõuet 15 300 eurot. Leppetrahv ei kuuluks vähendamisele ka arvestades võlgnikupoolset kohustuse täitmise ulatust, võlausaldaja II õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Juurdepääsu kohtuvaidlus lõppes 22.12.2022 ning kasutusluba, mille võlgnik kohustus saama hiljemalt 31.03.2022, on antud 21.08.2024, s.o rohkem kui kaks aastat kokkulepitust hiljem. Tsiviilasjas nr 2-21-1385 tehtud Tartu Ringkonnakohtu 29.06.2022 määrusest nähtub, et korterelamu (Fortuuna tn 33) külgneb avalikult kasutatava Fortuuna tänavaga ning kinnistule on tagatud juurdepääs nii jalgsi kui sõidukitega avalikult kasutatavale teele Fortuuna tn 23, 27, 29 ja 33 kinnistutele seatud servituutidega. Võlgnik ei ole tõendanud, et servituudilepingu alusel ei saa rajada servituudialale nõuetele vastavat kõvakattega teed. Kuna võlgnikul on võimalus rajada sisehoovist juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele sõlmitud servituudilepingu alusel, ei ole ta õigustatud nõudma täiendavat juurdepääsu üle Fortuuna tn 35 kinnistu, seda eriti olukorras, kus võlgnik on ehitanud Fortuuna tn 33 kinnistule maja, mis takistab kinnistu hoovipoolsele küljele sõidukitega juurdepääsu Fortuuna tänavalt. Selliselt on võlgnik ise katkestanud ühenduse Fortuuna tänava ja enda kinnistu osa vahel. Kohus ei nõustunud võlgnikuga, et võlausaldaja II on korteri omandamisest ise loobunud. Võlausaldaja II taganes lepingust pärast tulemusteta möödunud täiendava tähtaja määramist võlgniku olulise lepingurikkumise tõttu. Võlausaldaja II on välja toonud, et seoses korteri valmimise venimisega on tal tekkinud otsene lisakulu, kuna K. Käsnapuu oli sunnitud pikendama üürilepingut, mida võlausaldaja II finantseerib, ning rikkumise tulemusena kaotas ta võimaluse soovitud korterit kasutada või üürida. Võlgniku pankrotiseisund ei tähenda automaatselt leppetrahvi vähendamise alust. Leppetrahvi mittevähendamine ei kahjusta

6

võlgniku majanduslikku seisundit, sest kohus on 10.06.2024 määrusega kinnitanud 04.06.2024 võlausaldajate üldkoosoleku otsuse võlgniku lõpetamise kohta. Kohus tunnustas võlausaldaja III nõuet 2. rahuldamisjärgu nõudena täies ulatuses summas 22 970,38 eurot (10 200 + 10 200 + 1526,38 + 1044). Kohus märkis, et võlausaldajate II ja III nõudeavaldused ning nendega seonduvad väited korteriomandi võlaõiguslikust müügilepingust tulenevate nõuete kohta on suures osas sarnased. Võlausaldaja III taganes 20.10.2022 avaldusega müügilepingust ja nõuab võlgnikult tehingu järgi üleantud 10 200 euro tagastamist. Poolte kirjavahetusest (27.01.2022 kuni 22.11.2022) nähtuvalt on võlgnik võlausaldaja III järelepärimisele 21.03.2022 vastanud, et korter ei valmi tähtajaks 31.03.2022 ja uueks tähtajaks on 31.05.2022, mis on võlausaldajale III sobinud. Võlausaldaja III 16.08.2022 päringule vastates on võlgnik 26.08.2022 korteri üleandmise viibimist põhjendanud asjaoluga, et hetkel puudub kinnistule autoga juurdepääs ning kui Riigikohus kaebust menetlusse ei võta, tuleb võlgnikul kogu parkimislahendus ja juurdepääsuga seonduv ringi planeerida/ehitada. Selgus juurdepääsu osas peaks olemas olema septembrikuu jooksul. Võlausaldaja III on 29.08.2022 nõustunud sügise jooksul juurdepääsu osas lahendust ootama ning palunud end asjaga kursis hoida. 10.10.2022 on võlausaldaja III veelkord uurinud arenguid seoses kohtuvaidluse ja tehinguga. Eeltoodust järeldub, et võlgnik ise on soovinud kahel korral rikkumise (korteriomandi hilisema üleandmise ja autoga kinnistule juurdepääsu tagamise) vabatahtlikult heastada ning võlausaldaja III on talle selleks võimaluse andnud, nõustudes täitmise tähtaja pikendamisega (31.05.2022 ja september 2022) võrreldes lepingus kokkulepituga (31.03.2022). Heastamine on ebaõnnestunud – võlgnik ei ole korteriomandit üle andnud ega kinnistule autoga juurdepääsu taganud ka 2022. a septembri lõpuks. Võlgnik on vastuväites märkinud, et kohtuvaidlusest tsiviilasjas nr 2-211385 ei sõltunud autoga juurdepääs kinnistule, samas ei ole kohtule teada, et kinnistusraamatust nähtuvale servituudialale oleks 2022. a septembriks rajatud nõuetele vastav autoga juurdepääsu tagav kõvakattega tee. Heastamise ebaõnnestumine ei nõua võlausaldajalt täitmiseks (uue) täiendava tähtaja andmist. Taganemise vältimiseks pidi võlgnik ise pakkuma rikkumise heastamist. Võlgnik ei ole võlausaldaja III 10.10.2022 päringule isegi vastanud. Kuna võlgnik pakutud heastamise tähtaja jooksul kohustusi ei täitnud, taganes võlausaldaja III põhjendatult 20.10.2022 avaldusega lepingust, nõudes tasutud müügihinna osa 10 200 eurot tagastamist ja leppetrahvi 10 200 eurot tasumist. Võlgnik on avalduse 27.10.2022 kätte saanud. Kohus oli seisukohal, et täidetud on nii lepingust taganemise kehtivuseks vajalik formaalne eeldus, s.o vastaspoolele on õigel ajal esitatud taganemisavaldus (20.10.2022 alates heastamise ebaõnnestumisest 2022. a septembris), kui ka sisuline (materiaalne) eeldus, s.o võlausaldajal on taganemiseks olemas seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine. Kohus ei nõustunud võlgnikuga, et võlausaldajal III puudub nõue, kuna võlgnik on lepingu p 7.3 alusel omapoolse leppetrahvinõude võlausaldaja III tasutud müügihinna osaga tasaarvestanud. Võlausaldaja III ei ole lepingut rikkunud. Seega kuulub võlausaldaja III põhinõue 10 200 eurot tunnustamisele. Võlausaldaja III leppetrahvinõuet lahendades juhindus kohus normidest ja põhjendustest, mille kohus tõi välja võlausaldaja II leppetrahvinõuet käsitledes. Kohus jäi selle juurde, et leppetrahvi funktsiooniks oli eeskätt võlgniku motiveerimine oma kohustusi kohaselt täitma ning kuivõrd võlgnik oma lepingulisi põhikohustusi pika aja jooksul nõuetekohaselt ei täitnud, samas võlausaldaja III täitis omapoolsed kohustused tähtaegselt, on põhjendatud võlausaldaja III leppetrahvinõue maksimaalses määras. Võlausaldaja III ei ole kaotanud 7

õigust leppetrahvi nõuda, sest leppetrahvinõudest teatamise tähtaja algust saab arvestada alates heastamise ebaõnnestumisest. Leppetrahv vähendamisele ei kuulu. Leppetrahvi vähendamist taotlenud isikud ei ole tõendanud selle ebaproportsionaalsust. Kohtu hinnangul ei ole kokkulepitud leppetrahv ülemäärane, olles vastavuses võlgniku kohustuste rikkumise ulatusega. Leppetrahvimäär 10% kohustuste kogumahust on tavapärane, et motiveerida lepingupooli oma kohustusi kohaselt täitma. Leppetrahv ei kuuluks vähendamisele ka arvestades võlgnikupoolset kohustuse täitmise ulatust, võlausaldaja III õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Võlgnik on 21.03.2022, s.o kümme päeva enne kokkulepitud valmimistähtaja saabumist, teatanud võlausaldajale III, et korterites käib plaatimine ja üldkasutatavates ruumides viimistlustööd, mistõttu lükkub valmimistähtaeg kaks kuud edasi. Ühtegi võlgnikust sõltumatut asjaolu ei ole välja toodud. 26.08.2022 on võlgnik korteriomandi üleandmise võimatust selgitanud asjaoluga, et Fortuuna tn 33 kinnistule puudub autoga ligipääs. Samas on tsiviilasjast nr 2-21-1385 teada, et võlgnik ise ei olnud tähtaegselt avalikult kasutatavalt teelt servituudialale juurdepääsuteed kinnistu hoovi pääsemiseks rajanud, vaid lootis täiendavale juurdepääsuteele üle Fortuuna tn 35 kinnistu, seda olukorras, kus võlgnik ise oli ehitanud Fortuuna tn 33 kinnistule maja selliselt, et takistatud oli kinnistu hoovipoolsele küljele sõidukitega juurdepääs Fortuuna tänavalt. Kasutusluba, mille võlgnik kohustus saama hiljemalt 31.03.2022, on välja antud 21.08.2024, s.o rohkem kui kaks aastat hiljem. Võlausaldaja III on märkinud, et rikkumise tulemusena on ta kaotanud võimaluse teenida üüritulu ja võimaluse teenida korteri müügist lisatulu, mille teenis võlgnik, müües korteri kolmandale isikule 17 900 eurot kallimalt. Seoses lepingurikkumisega on võlausaldajale III tekkinud menetluskulud 9424,68 eurot, mis jäid hagi PankrS § 43 lg 2 alusel läbivaatamata jätmisel võlausaldaja III kanda. Leppetrahvi vähendamata jätmine ei kahjusta võlgniku majanduslikku seisundit, sest kohus on kinnitanud võlausaldajate üldkoosoleku otsuse võlgniku lõpetamise kohta. Seega tunnustas kohus võlausaldaja III leppetrahvinõuet 10 200 eurot. Samuti tunnustas kohus võlausaldaja III viivisenõuet 1526,38 eurot. Võlgnik on leppetrahvi maksmisega viivituses, kohustus on alates 05.11.2022 sissenõutav ja rikkumine ei ole vabandatav. Võlausaldaja III kohtuvälised õigusabikulud 1044 eurot (sisaldab käibemaksu) on mõistlikud VÕS § 128 lg 3 mõttes, st nad on võlausaldaja III nõude hilisemaks maksmapanekuks sisuliselt vajalikud ja põhjendatud (võlgnik ei täitnud vabatahtlikult müügihinna osa ja leppetrahvi tasumise kohustust 04.11.2022) ning ei riku VÕS § 139 lg-s 2 sätestatud võlausaldaja III kahju vähendamise kohustust, õigusabikulud 7,25 tunni eest 1044 eurot on ka mõistliku suurusega.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

8

otsese tahteavalduse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 2 mõttes. Tahteavaldust ei ole tagasi võetud ning seda ei saa enam tagasi võtta, kuna tahteavalduse tagasivõtmine pidanuks TsÜS § 72 järgi jõudma selle saajani samaaegselt tahteavaldusega või enne seda. Võlgniku ettevalmistatud kokkulepet võlausaldaja II ei allkirjastanud ning sellest ei ole tekkinud õigusi või kohustusi. Kokkuleppe mõte oli vormistada võlausaldaja II vastuväidetest ja nõuetest loobumine. Lepinguprojekti ettevalmistamist ja saatmist tuleb lugeda pakkumuseks VÕS § 16 lg 2 tähenduses. Kuivõrd võlausaldaja II hilisemal lepingust taganemise avaldusel ei saa olla õiguslikke tagajärgi, ei ole võlausaldajal II ka leppetrahvinõuet. Alternatiivselt palub määruskaebuse esitaja leppetrahvi vähendada; 2) on võlgnik võlausaldajale III 21.03.2022 teatanud, et korterelamut ei ole võimalik tähtaegselt valmis ehitada. 21.03.2022 kuni 10.10.2022 on pooled pidanud e-kirjavahetust eeltoodud asjaoludesse puutuvalt. 20.10.2022 lepingust taganemise avalduses leidis võlausaldaja III, et võlgnik on lepingut oluliselt rikkunud, sest korteriomandi omandiõigust ei ole üle antud ja lahendamata on kinnistule juurdepääsu küsimus. Kinnistule on juurdepääs kogu aeg olemas olnud Fortuuna tänava poolt. Kinnistusraamatusse on kantud servituudid, mis juurdepääsu tagavad. Seega ei saa taganemisavalduses juurdepääsu puudumisele tugineda. Elamu valmimisse puutuvalt on võlausaldaja III lepingust taganemise õiguse VÕS § 118 lg 1 p-st 1 tulenevalt minetanud ja võlausaldaja III on asunud käituma vastuoluliselt. Asjaolu, et hoone tähtajaks ei valmi, oli võlausaldajale III teada juba 21.03.2022. Hilisemas kirjavahetuses ei pidanud võlausaldaja III elamu valmimise tähtaega oluliseks. Võlausaldaja on äriühing ning mõistlik aeg lepingust taganemiseks ei saa olla seitse kuud. Maakohus neid vastuväiteid sisuliselt ei käsitlenud, kuna leidis ekslikult, et võlausaldajate II ja III nõudeavaldused ning nendega seonduvad väited on suures osas sarnased. Maakohus on lugenud võlausaldaja III lepingust taganemise lubatavaks, märkides, et kohtule ei ole teada, et kinnistusraamatust nähtuvale servituudialale oleks 2022. a septembriks rajatud nõuetele vastav autoga juurdepääsu tagav kõvakattega tee. Juhul kui kohtule ei olnud mõni asja lahendamiseks vajalik asjaolu teada, pidanuks kohus TsMS § 477 lg-st 7 tulenevalt andma pooltele täiendava tähtaja oma väidete tõendamiseks. Koos määruskaebusega on esitatud taotlus uute tõendite asja juurde võtmiseks. Ajal, mil võlausaldaja III lepingust taganes, oli Fortuuna tn 33 kinnistule tagatud ajutine juurdepääs ja kohtuvaidlus puudutas küsimust, millisel ühel kahest alternatiivsest viisist korraldatakse kinnistule juurepääs edaspidi: kas Fortuuna 35 kinnistu kaudu (mida vaidlus puudutas) või Fortuuna 23, 25, 27 kaudu (mille tarbeks on kinnistusraamatusse Fortuuna tn 33 kinnistu kasuks kantud servituut). Kuivõrd võlausaldajal III puudusid materiaalsed eeldused lepingust taganemiseks, ei ole võlausaldajal III ka leppetrahvinõuet. Alternatiivselt palub määruskaebuse esitaja leppetrahvi vähendada.

VASTUSTAJATE VASTUVÄITED

9

taotlust võlgniku vastuväite läbivaatamiseks, mistõttu ei oma võlgniku vastuväited tähendust võlausaldaja nõude tunnustamisel. Arvestades, et määruskaebusega ei ole võimalik saavutada soovitud eesmärki, tuleb jätta võlgniku määruskaebus läbi vaatamata; 2) palub võlausaldaja II jätta määruskaebusega esitatud uued tõendid vastu võtmata. Uurimispõhimõte võlausaldajate nimekirja kinnitamise menetlusele ei kohaldu (Riigikohtu seisukoht 20.12.2023 määruses tsiviilasjas nr 2-22-1652, p-d 11.3, 11.4). Määruskaebuse esitajad ei ole põhjendanud, miks neil ei olnud võimalik tõendeid varem esitada; 3) leidis maakohus õigesti, et võlausaldaja II ei taganenud lepingust 14.12.2022 e-kirjaga, vaid 21.03.2023 taganemisavaldusega. 14.12.2022 e-kiri ei olnud sisuliselt taganemisavaldus, sest sel momendil puudus alus tehingust taganemiseks. Pooled olid lepingu p-s 7.2 leppinud kokku, et taganemise eelduseks on lisaks olulisele lepingurikkumisele tingimus, mille kohaselt antakse teisele lepingupoolele täiendav tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks; 4) on leppetrahvi suurus mõistlik nii kohustuse rikkumise sanktsiooni kui ka kahju kompenseerimise kontekstis. Võlausaldaja II jäi võlgniku olulise lepingurikkumise tulemusena ilma korterist, mida ta lootis omandada. Võlgnik müüs korteri kolmandale isikule ja ei tagastanud võlausaldajale II ettemaksu 15 300 eurot. Võlausaldaja II ei ole hilinenud leppetrahvinõude esitamisega. Samuti ei ole määruskaebuses selgitatud, milles seisnes võlgniku õigustatud huvi ja majanduslik seisund leppetrahvi vähendamiseks. Ainuüksi fakt, et võlgnik on pankrotis ei ole selleks piisav alus.

PANKROTIHALDURI SEISUKOHT

10

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Seega vaatab ringkonnakohus läbi üksnes Laumar OÜ (võlausaldaja V) määruskaebuse maakohtu 19.12.2024 määruse peale.

12

Maakohus on leppetrahvinõuet käsitlenud määruse p-s 6.2.5.5.1-6.2.5.5.3 ning esitanud põhjendused, miks on vaidluse asjaoludest lähtudes põhjendatud võlausaldaja II leppetrahvi nõue maksimummääras. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjendustega. Ringkonnakohus märgib siinkohal täiendavalt, et lepingu p-i 7.3 järgi oli müüjal õigus nõuda samas suuruses leppetrahvi juhul, kui lepingust taganeb ostjapoolse olulise lepingurikkumise tõttu müüja. Maakohtu menetluses on määruskaebuse esitajad lepingu p-s 7.3 märgitule tuginenud ning olnud seisukohal, et võlausaldajal II puudub õigus nõuda ettemaksu 15 300 eurot tagastamist, kuna see on tasaarvestatud võlgniku leppetrahvi nõudega. Seega on antud vaidluses käitunud vastuoluluiselt võlgnik ja mitte võlausaldaja II.

13

(allkirjastatud digitaalselt)

14

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.