Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Ande Tänav, Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. jaanuar 2008. a., Tallinn
Tsiviilasja number
2-05-14298
Tsiviilasi
McDonald’s Eesti AS-i hagi OÜ Feleita vastu 1 200 000 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30. juuli 2007. a. otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
McDonald’s Eesti AS-i apellatsioonkaebus ja OÜ Feleita vastuapellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
10. jaanuar 2008. a.
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja McDonald’s Eesti AS (registrikood xxxxxxxx, asukoht x), esindaja Valdo Lips; Kostja OÜ Feleita (registrikood xxxxxxxx, asukoht x), esindaja Maivi Ots
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 30. juuli 2007. a. otsus põhjendavas osas ning jätta hagi rahuldamata ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustega.
Vastuapellatsioonkaebus rahuldada. Menetluskulude jaotus Välja mõista McDonald’s Eesti AS-ilt (registrikood xxxxxxxx, asukoht x Tallinn) menetluskuludena vastuapellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 1 000 (üks tuhat) krooni OÜ Feleita (registrikood xxxxxxxx, asukoht x) kasuks.
Edasikaebe kord Kohtuotsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata vandeadvokaadi vahendusel, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse kassaatorile kättetoimetamisest. Hageja nõue
1.Tallinnas Viru 24/Valli 2/Müürivahe 38 asuva kinnistu omanikeks on D.A ja G.A. 27.07.1993 sõlmisid kinnistu omanikud ja Kawe Kinnisasja AS rendilepingu kinnistul asuva hoone rentimiseks 25 aastaks. 20.03.1996 sõlmisid kinnistu omanikud, rentnik Kawe Kinnisasja AS ja hageja (kes oli ühtlasi allrentnikuks) kolmepoolse lepingu, mille kohaselt pidi hageja võtma üle rentniku õigused, kui rendileping kinnistu omanike ja Kawe Kinnisasja AS-i vahel peaks lõppema.
2.Riigikohtu 08.12.2004 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04 leidis kinnitust, et 20.03.1996 sõlmitud kolmepoolse lepingu kohaselt läksid hagejale alates 03.07.2002 üle Tallinnas Viru 24/Valli 2/Müürivahe 38 asuva hoone suhtes pearentniku (üürniku) õigused ja kohustused.
3.Hageja leiab, et pearentniku õiguste saamisega 03.07.2002 läksid talle üle ka kõik õigused allüürnike suhtes ning ta astus samast kuupäevast allüürileandjana allüürilepingusse, mis oli sõlmitud 17.11.2000 kostja ja endise pearentniku Kawe Kinnisasja AS-i vahel. Allüürilepingu kohaselt võttis kostja tähtajaliselt kasutusele kõnealuse hoone I korruse rendipinna suurusega 140m2 ja kohustus maksma igas kuus üüri 100 000 krooni, millele lisandub käibemaks. Makse igakuine tähtaeg oli
25.kuupäev ja viivis 0,5% võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest.
4.Kostja võlgnevus hageja ees on perioodil 03.07.2002 - 30.06.2005 tasumata üüri ja viivitusintresside näol kokku 13 276 000 krooni. Hageja palus nimetatud summast mõista kostjalt välja 1 200 000 krooni ja jätta kohtukulud kostja kanda. Kostja vastuväited
5.Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt lõppes 03.07.2002 Kawe Kinnisasja AS-i ja kinnistu omanike vahel 27.07.1993 sõlmitud rendileping hoone rentimiseks ning sellega seoses lõppes ka Kawe Kinnisasja AS-i ja kostja vahel 17.11.2000 sõlmitud allüürileping. Kostjal puudub hageja kui uue pearentnikuga mis tahes lepinguline suhe. Kostja ei ole hagejaga kunagi allüürilepingut sõlminud ning ta ei pea hagejale üüri maksma. Kui Kawe Kinnisasja AS oleks soovinud kostjaga sõlmitud allüürilepingut hagejale üle anda, oleks seda saanud teha üksnes kostja nõusolekul. Sellist nõusolekut kostja andnud ei ole.
6.2002.a juulis esitati kostjale kinnistu omanike ja OÜ Aaber Kinnisvara vahel 02.07.2002 sõlmitud leping hoone kasutamise kohta. Lepingu p 3.1.2 kohaselt olid kinnistu omanikud andnud OÜ-le Aaber Kinnisvara õiguse omal äranägemisel sõlmida üürilepinguid kõnealuse hoone või selle osade andmiseks kolmandate isikute kasutusse. Samast lepingust nähtuvalt olid kinnistu omanikud sõlminud OÜ-ga Aaber Kinnisvara 27.02.2002 hoonestusõiguse lepingu ning üürilepingute sõlmimise õigus pidi lepingu p 3.2.1 kohaselt OÜ Aaber Kinnisvara jaoks kehtima kuni hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseni.
7.Kinnistu omanike ja OÜ Aaber Kinnisvara vahel 02.07.2002 sõlmitud lepingule tuginedes sõlmis kostja OÜ-ga Aaber Kinnisvara 18.07.2002 üürilepingu ja on seda täitnud. Üürilepingu p 4.1 kohaselt hakkas leping kehtima tagasiulatuvalt alates 01.07.2002. Hiljem on hoonestusõigus võõrandatud OÜ-le Fixor Invest, kellega kostja 2(9)
vormistas 17.09.2003 uue üürilepingu. Hiljem on üürilepingut täiendavalt pikendatud, üle antud ja veel kord pikendatud. Esimese astme kohtu otsus
8.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus leidis, et pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on õigustatud saama kostjalt üüri perioodil 03.07.2002 - 30.06.2005 kostja kasutuses olevate ruumide eest. Vajalik on tuvastada, kas poolte vahel on kehtiv lepinguline suhe (üürisuhe) või on kostjal üürisuhe hoonestusõiguse omanikuga.
9.Riigikohus leidis 08.12.2004 otsuses nr 3-2-1-136-04, et kohtud tuvastasid õigesti, et 20.03.1996 leppisid rendileandja (kaasomanikud – D.A ja G.A), rentnik (Kawe Kinnisasja AS) ja allrentnik (McDonald’s Eesti AS) kokku, et allrentnik võtab rendilepingu üle ajast, kui rendileping peaks mistahes põhjusel lõppema. Tallinna Linnakohtu 23.04.2003 otsuse nr 2/3/21-6846/02 kohaselt rahuldati OÜ Aaber Kinnisvara hagi osaliselt ja tunnustati OÜ Aaber Kinnisvara omandit Tallinnas Viru 24/Valli 2/Müürivahe 38 asuvale hoonele ning rahuldati McDonald’s Eesti AS-i vastuhagi ja kohustati OÜ-d Aaber Kinnisvara täitma 27.07.1993 üürilepingust tulenevaid üürileandja kohustusi lepingus ettenähtud korras. Kokkulepe allrentniku astumises rendilepingusse hetkest, kui leping rentnikuga mis tahes alusel lõpeb, tähendab, et samaaegselt rentniku väljumisega lepingust võttis selle üle McDonald’s Eesti AS. Seda kohtu seisukohta kõrgema astme kohtud ei muutnud.
10.Tulenevalt eeltoodust on hageja alates 03.07.2002 hoone üürnik vastavalt hageja, Kawe Kinnisasja AS-i ja hoone omanike vahel 20.03.1996 sõlmitud kokkuleppe p-le 3 ning hagejale läksid üle kõik 27.07.1993 rendilepingust tulenevad Kawe Kinnisasja AS-i õigused ja kohustused, sh õigused, mis puudutavad allüürilepinguid. Üürileandjaks on vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg-le 2 hoonestusõiguse seadmisest alates piiratud asjaõiguse omanik OÜ Aaber Kinnisvara ning alates 18.08.2003 OÜ Fixor Invest.
11.Kostja ja Kawe Kinnisasja AS sõlmisid 17.11.2000 allüürilepingu kõnealuse hoone I korrusel asuvate ruumide (140m2) kasutamiseks. VÕS § 288 lg 6 järgi lõpeb allüürileping üürilepingu lõppemisega. Allüürilepingus pooled teisiti kokku ei leppinud. Üürileping, millest tulenevalt allüürileping sõlmiti, ei ole lõppenud, seega ei ole allüürileping lõppenud.
12.Hoonestusõiguse kinnistusregistri registriosast nr 7144201 nähtub, et kinnistamisavaldus hoonestusõiguse sissekandmiseks kinnistusraamatusse esitati kinnistusametile 27.02.2002 ja hoonestusõigus kanti sisse 07.08.2002. Pärast kinnistamisavalduse esitamist esitasid kinnistu omanikud kohtule hagi Kawe Kinnisasja AS-i vastu 27.07.1993 rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks (tsiviilasi nr 2/3/23-2621/02). Pooled jõudsid kokkuleppele rendilepingu lõpetamises alates 03.07.2002 (kokkuleppe kinnitas Tallinna Linnakohus 27.08.2002 määrusega). Seega tekkis 02.07.2002 olukord, kus 27.02.2002 kinnistamisavaldus hoonestusõiguse sissekandmiseks OÜ Aaber Kinnisvara kasuks viibis pooltest sõltumatutel asjaoludel, kinnistu omanike ja Kawe Kinnisasja AS-i vaheline leping oli lõpetamisel. Selles olukorras sõlmisid kinnistu omanikud ja OÜ Aaber Kinnisvara 02.07.2002 lepingu võla ülekandmise ja hoone kasutamise kohta (tlk 142-144) tähtajaga kuni hoonestusõiguse kohta kande tegemiseni kinnistusraamatusse. Nimetatud lepingu p 3.1.2 järgi on Aaber Kinnisvara OÜ-l õigus omal äranägemisel sõlmida üürilepinguid hoone või selle osade andmiseks kolmandate isikute kasutusse. Nimetatust tulenevalt sõlmis OÜ Aaber Kinnisvara 18.07.2002 mitteeluruumi üürilepingu kostjaga ning võttis üle Kawe Kinnisasja AS-ilt kostja tagatisdeposiidi 210 000 krooni (tlk 92-100). Kostja pikendas 3(9)
nimetatud lepingut ja hiljem sõlmis lepingu uue hoonestajaga. Kostja tasus üüri hoonestusõiguse omanikule kui faktilisele üürilepingu täitjale. Seega on kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks olemas nii allüürileping hageja ja kostja vahel kui üürileping hoonestaja ja kostja vahel.
13.Hageja teavitas 26.07.2002 kirjaga kostjat üürilepingu lõppemisest VÕS § 288 lg 6 alusel ning valmisolekust kuni 05.08.2002 sõlmida kostjaga allüürileping (tlk 53). 28.08.2002 esitas hoonestaja hageja vastu hagi valduse väljanõudmiseks. Sama tsiviilasja käigus lahendati hageja nõue kostja vastu üürilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks kohustamise nõudes. Hoonestaja ja kostja sõlmisid üürilepingu 18.07.2002, seega enne hageja ja hoonestaja vahelist kohtuvaidlust üürilepingu ülemineku ja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise üle. Riigikohtu otsus nimetatud vaidluses jõustus 08.12.2004. Eeltoodust tulenevalt ei saanudki kostja varem teada, et tema poolt 17.11.2000 sõlmitud allüürileping on kehtiv. Samuti ei olnud hoonestajal võimalik enne kohtuvaidluse lõppu olla kindel, kas hagejaga sõlmitud üürileping on kehtiv või mitte. Hea usu põhimõttega on kooskõlas kostja ja hoonestaja poolt sellises olukorras uue üürilepingu sõlmimine kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks. Hoonestaja ja kostja on 18.07.2002, 01.10.2002 ja 17.09.2003 sõlmitud üürilepinguid faktiliselt täitnud. Hageja nõudis 08.10.2002, 14.09.2004 ja 20.01.2005 kirjadega kostjalt allüüri tasumist (tlk 55-62). Hageja ei esitanud tõendeid, et ta oleks täitnud oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi (esitanud kostjale arveid vastavalt allüürilepingu p-le 5.2, täitnud lepingu p-s 6.2 ettenähtud remondikohustust). Hageja väitel on hoone tema kaudses valduses lepingust tulenevalt. Otsest valdust hagejal allüüritud ruumide üle ei ole olnud, mistõttu ei saanud hageja võimaldada kostjale ruumide kasutamist, vaid seda tegi hoonestaja. Hageja ei ole oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud. VÕS § 111 alusel oli kostjal õigus keelduda oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, kuni hageja oma lepingulisi kohustusi ei täitnud. VÕS §-des 6 ja 7 sätestatud hea usu põhimõtte ja mõistlikkuse põhimõtte ning lepinguga ei ole kooskõlas hageja käitumine, kui ta ise ei ole täitnud lepingust tulenevaid kohustusi, kuid nõuab nende täitmist kostjalt. Apellatsioonkaebuse põhjendused
14.Hageja palub apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja arvates kohaldas kohus vääralt materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme.
15.Kohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg-d 1 ja 2 ning § 436 lg-t 4, tuginedes hagi rahuldamata jätmisel asjaolule, mida kostja ei esitanud ning mida menetluses ei arutatud. Kohus leidis, et hageja ei esitanud tõendeid, et ta oleks täitnud oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi ning et hageja ei saanud võimaldada kostjale ruumide kasutamist, vaid seda tegi hoonestaja. Nendest asjaoludest järeldas kohus, et hageja ei täitnud oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi. Kostja nimetatud asjaoludele ja sellest tulenevale õigusele keelduda üüri tasumisest ei tuginenud. Seega ei saanud hageja nimetatud asjaolude suhtes seisukohti ja tõendeid esitada. Kohus rikkus TsMS § 351 lg-d 1 ja 2.
16.Kohus rikkus TsMS § 442 lg-t 8, jättes märkimata tõendid, millega on tuvastatud, et hageja rikkus allüürilepingu p-st 6.2 tulenevat remondikohustust, et hoone säilitamine on ohus või hoone võib hävida, ja et hageja rikkus kohustust võimaldada kostjal ruumide kasutamist. Vaidlust ei ole, et kostja otseses valduses on allüürilepingu järgi tema kasutusse antud ruumid alates allüürilepingu sõlmimisest 17.11.2000 kuni käesoleva ajani. Asjaolu, et hagejale läksid 03.07.2002 üle allüürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused, ei tähenda, et hageja pidi uuesti täitma kohustuse 4(9)
anda kostjale üüritud ruumid üle, kuna need olid juba kostja kasutusse ja valdusse antud hageja õiguseellase Kawe Kinnisasja AS-i poolt. Kohus ei märkinud otsuses tõendeid, millega on tuvastatud, et kostja on üüri tasunud hoonestusõiguse omanikule ja et hoonestusõiguse omanik on faktiline üürilepingu täitja. On arusaamatu, mida tähendab faktiline üürilepingu täitja.
17.Kohus kohaldas vääralt VÕS § 111. Isegi kui kohus oleks saanud tugineda kohustuste rikkumisele ja kohustuste rikkumine oleks tõendatud, ei ole see aluseks kostjale üüri maksmise kohustuse täitmisest keeldumiseks. Kohus peab VÕS § 111 lg 1 kohaldamiseks tuvastama, et pool, kes keeldub oma kohustuse täitmisest, tugineb sellele õigusele. Kostja ei tuginenud asjaolule, et ta keeldub üüri maksmise kohustuse täitmisest, kuna hageja rikkus allüürilepingust tulenevaid kohustusi. Kostja ei esitanud hagejale täitmisnõuet. Kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik kasutada üksnes VÕS § 278 järgseid õiguskaitsevahendeid. Ühtegi nimetatud õiguskaitsevahendit kostja ei kasutanud.
18.Kohus jättis ebaõigesti kohaldamata VÕS § 101 lg 1 p 1 ja §-d 108 ja 271. Kohus leidis õigesti, et hagejale läksid üle kõikide allüürnike suhtes allüürileandja õigused ja kohustused ning et poolte vahel on üürisuhe. Kuna poolte vahel on üürisuhe, on kostja kohustatud hagejale tasuma üüri ning hagi tulnuks rahuldada. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei ole hagejale üüri tasunud.
19.Kohus tugines ebaõigesti hagi rahuldamata jättes asjaoludele ja järeldustele, mis ei oma hagi lahendamise ja pooltevaheliste üürisuhete osas tähendust. Kohus leidis, et hea usu põhimõttega on kooskõlas kostja ja hoonestaja poolt uue üürilepingu sõlmimine kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks olukorras, kus kostja ei saanud enne 08.12.2004 teada, et tema poolt 17.11.2000 sõlmitud allüürileping on kehtiv ning hoonestajal ei olnud võimalik enne kohtuvaidluse lõppu olla kindel, kas hagejaga sõlmitud üürileping on kehtiv või mitte. Kohus ei märkinud õigusnorme, miks see järeldus ja need asjaolud on käesoleva vaidluse seisukohalt olulised ja kuidas need mõjutavad pooltevahelist allüürisuhet. Seadus ei sätestata, et kui allüürileandja eksis normide rakendamisel ega tea seetõttu, kas tema sõlmitud allüürileping on kehtiv või mitte, vabastaks kolmanda isikuga allüürilepingu sõlmimine ta kehtiva allüürilepingu alusel üüri tasumisest. Samuti ei vabasta üüri tasumise kohustusest üürnikku asjaolu, et ta ei teadnud õigusnormi eksliku tõlgendamise tõttu, kes on allüürileandjaks. Kostjal oli võimalik vältida hageja nõuet üüri tasumiseks üüri hoiustamisega notari juures VÕS § 120 kohaselt.
20.Poolte üürisuhte seisukohalt ei oma tähtsust, kas kostja täitis kolmandate isikutega sõlmitud lepingute järgseid kohustusi. Seetõttu ei ole olulised asjaolud, mis puudutavad kostja suhteid OÜ-ga Fixor Invest ja OÜ-ga Aaber Kinnisvara. Oluline ei ole ka kohtu tuvastatud asjaolu, et kostja on tasunud üüri hoonestusõiguse omanikule, sest VÕS § 79 lg 1 rakendamise eeldusena sätestatud asjaolusid ei eksisteeri. Ebatäpne on kohtu seisukoht, et vaidluse lahendamiseks on vajalik tuvastada, kas kostjal on üürisuhe hoonestusõiguse omanikuga. Asjakohatud on ka asjaolud, mis puudutavad OÜ Aaber Kinnisvara suhteid kinnistu omanikega, hoonestusõiguse kinnistusraamatusse sissekandmisega viivitamist jne.
21.Kostja vastuväited hagile ei ole aluseks hagi rahuldamata jätmisele. Õige on kohtu seisukoht, et kuna üürileping ei lõppenud, ei lõppenud ka allüürileping. Õige ei ole kostja seisukoht, et allüürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülevõtmiseks on vajalik üürniku nõusolek. VÕS § 290 lg 1 kohaselt on vajalik vaid üürileandja kirjalik nõusolek. VÕS § 291 ja 323 näevad ette olukorra, kus üürileandja vahetub üürilepingu ülemineku tõttu ilma, et selleks oleks vajalik üürniku nõusolek. Üürniku õigust üürilepingu ülemineku alusel toimunud üürileandja vahetumine ei riku. Isegi kui 5(9)
allüürniku nõusolek oleks vajalik, andis kostja nõusoleku sellega, et jätkas üüripinna kasutamist pärast 03.07.2002. Alates 03.07.2002 kuni ajani, mil OÜ Aaber Kinnisvara sai hoonestusõiguse omanikuks, võis allüürileandjaks olla ainult hageja. Olulised ei ole kostja vastuväited, mis puudutavad asjaolusid, millele kostja väidetavalt tugines, sõlmides OÜ-ga Aaber Kinnisvara ja OÜ-ga Fixor Invest allüürilepingud. Kostja väited, mis puudutavad hageja suhteid OÜ-ga Arveltox Kinnisvara ja OÜ-ga Fixor Invest, ei mõjuta hageja üürisuhet kostjaga. Vastus apellatsioonkaebusele
22.Kostja ei nõustu apellatsioonkaebuse põhjendusega ja palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastuapellatsioonkaebuse põhjendused
23.Kostja palub vastuapellatsioonkaebuses muuta maakohtu otsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni muutmata.
24.Kostja leiab, et kohus tuvastas ebaõigesti, et 17.11.2000 sõlmitud allüürileping kehtib. Allüürileandjaks olnud Kawe Kinnisasja AS-i suhtes lõppes kinnistu omanikega sõlmitud üürileping. Kinnistu omanikud andsid üürileandja õigused üle hoonestusõiguse omandajale OÜ-le Aaber Kinnisvara ning Kawe Kinnisasja AS andis üürileandja õigused ja kostja tasutud tagatisdeposiidi samuti üle OÜ-le Aaber Kinnisvara.
25.Kinnistu omanike, Kawe Kinnisasja AS-i ja hageja 20.03.1996 kokkuleppe p 3 kohaselt sõlmiti see juhtumiks, kui põhirendileping lõppeb ning sellega seoses lõppeb ka allrendileping. Kui hageja allrendileping ei oleks seoses põhirendilepingu lõppemisega kehtivust kaotanud, puudunuks alus 20.03.1996 kokkuleppe p 3 rakendamiseks.
26.Riigikohus ei võtnud 08.12.2004 otsuses nr 3-2-1-136-04 ühest seisukohta, kas 20.03.1996 kokkuleppes lepiti kokku lepingu ülevõtmises õigusjärgluse korras või uue (tingimusliku) rendilepingu sõlmimises. Riigikohtu otsusest tuleneb üksnes, et üürileping lõppes Kawe Kinnisasja AS-i suhtes. Järelikult samaaegselt Kawe Kinnisasja AS-i suhtes üürilepingu lõppemisega lõppesid ka kõik hoone allüürilepingud. Riigikohtu 08.12.2004 otsusega ei tuvastatud hageja ja kostja vahelist allüürisuhet, kuna antud kohtuasjas hinnati 20.03.1996 kokkuleppe siduvust üksnes selle poolte suhtes, mitte teiste allüürnike suhtes. Kuna kostja ega teised allüürnikud ei olnud selles kohtuasjas menetlusosalisteks, ei saanud Riigikohus 08.12.2004 otsuses sedastada, et sellised allüürilepingud lõppesid ega läinud üle, kuna allüürnike nõusolek üleminekuks puudus. Allüürilepingute lõppemist 03.07.2002 ja nende hagejale mitte üleminemist kinnitab Riigikohtu viide VÕS § 179 lg-le 1. TsMS § 457 lg 1 kohaselt ei saa Riigikohtu 08.12.2004 otsus tõendada hageja väidet, et allüürilepingud on talle üle läinud. Eeltoodut toetab ka analoogia TsMS § 460 lg-tes 1 ja 2 sätestatuga. Kostja sõlmis, toetudes kinnistu omanike ja hoonestusõiguse omaniku vahel 02.07.2002 sõlmitud lepingule, 18.07.2002 üürilepingu hoonestusõiguse omanikuga heauskselt.
27.20.03.1996 kokkuleppe tekst allüürilepingute kehtimajäämise kohta sõltumata põhirendilepingu lõppemisest eeldanuks täitmise eeldusena tingimusliku allüürilepingu sõlmimist allüürnikuga, mis oleks võimalik vaid juhul, kui allüürnik oleks sellise kokkuleppega nõustunud. Kuna kostjale ei ole siduv hageja ja kolmandate isikute vahel 20.03.1996 sõlmitud kokkulepe ning tema selle kokkuleppega ei nõustunud, on kostja jaoks kehtivateks ja siduvateks üürilepinguteks 18.07.2002 Aaber Kinnisvara OÜ-ga sõlmitud leping ning sellele järgnevad lepingud, mille kehtivus ei sõltu asjaolust, kas kolmandad isikud rikkusid mõnda nende vahel sõlmitud võlaõiguslikku lepingut või mitte. 6(9)
28.20.03.1996 kokkulepe oli võlaõiguslik ehk üksnes selle pooltele siduv kokkulepe. Seda kinnitas ka hageja apellatsioonkaebuses. Hageja eksis selles, et 20.03.1996 tema poolt kolmandate isikutega sõlmitud kokkulepe ei saa mõjutada tema ja kostja suhteid, mida ei eksisteeri. Veel 2002.a augustis oli hageja kostjaga samal seisukohal, et allüürileping on lõppenud. Seda kinnitab hagiavaldusele lisatud 26.07.2002 kiri. Kostja ei saanud järeldada, et allüürileping on hagejale üle läinud, kui hageja teatas, et allüürileping on lõppenud. Järelikult olid pooled ühel meelel, et kostja peab ruumide kasutamiseks sõlmima uue lepingu. Erimeelsus seisnes vaid selles, kas kostja pidi selle sõlmima hagejaga või OÜ-ga Aaber Kinnisvara.
29.Allüürileping ei saa üle minna allüürniku nõusolekuta. Lepingu ülevõtmine on võimalik vaid juhul, kui allüürnik lepingu ülevõtmisega nõustub (VÕS § 179 lg 1). Seaduses on üldreeglist kaks erandit – VÕS § 291 ja § 323. Käesoleval juhul ei kohaldu kumbki nimetatud eranditest.
30.Hageja viidatud VÕS § 290 reguleerib üürilepingu üleandmist üksnes üürniku poolt ega reguleeri allüürilepingu üleandmist allüürileandja poolt. Seega ei kehtesta VÕS § 290 allüürileandja jaoks võrreldes VÕS § 179 lg-ga 1 erireegleid. Eeltoodut toetab ka Riigikohtu 08.12.2004 otsus, mille kohaselt võib VÕS § 179 järgi lepingupool teise lepingupoole nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule temaga sõlmitud lepingu alusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Riigikohtu otsusest ei tulene, et nõusoleku vajadus kehtib üksnes üürniku, mitte allüürileandja suhtes. VÕS § 290 lg 2 reguleerib üksnes üürileandja ja üürniku suhteid ega käsitle olukorda, kus on sõlmitud ka allüürileping.
31.Väär on hageja väide ja tõlgendus, et allüürniku õigused ei ole üürileandja vahetumisega, kui see toimub üürileandja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud võlaõigusliku lepinguga, puudutatud ning seetõttu puudub vajadus allüürniku nõusolekuks. Üürilepingu ülevõtmisel VÕS § 291 lg 4 ja VÕS § 232 lg 2 alusel on seaduses sätestatud tagatis, et eelmine üürileandja vastutab uue üürileandja kohustuste rikkumise ja üürnikule tekitatud kahju eest. Sellised tagatised ei kehti juhul, kui võlaõigusliku lepinguga antakse üle üksnes üürileandja õigused – seetõttu kehtibki igal muul juhul kui VÕS § 291 ja § 232 sätestatud olukorrad, VÕS § 179 lg 1, mille kohaselt on lepingu, sh allüürilepingu, üleandmise kehtivuseks vajalik teise poole eelnev nõusolek. Kuna kostja allüürnikuna allüürilepingu üleminekuks nõusolekut ei andnud, ei ole see hagejale üle läinud.
32.Hoonestusõiguse omanikul on õigus talle kuuluva hoone üürileandmiseks. Kui kinnistu omanikud rikkusid lepingutest tulenevaid kohustusi, annab see isikule, kelle suhtes kohustusi rikuti, õiguse kohaldada lepingulisi sanktsioone, kuid see ei muuda kehtetuks kinnistu omaniku ja hoonestusõiguse omaniku vahel sõlmitud lepinguid ega hoonestusõiguse omaniku ja kostja vahel 18.07.2002 sõlmitud üürilepingut ja sellele järgnevaid üürilepinguid. Vastus vastuapellatsioonkaebusele
33.Hageja ei nõustu vastuapellatsioonkaebuse väidetega ja palub jätta kaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjendused
34.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessinormide rikkumise tõttu. Vastuapellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada, apellatsioonkaebus 7(9)
tuleb jätta rahuldamata, kuid selles esitatud väiteid tuleb osaliselt arvesse võtta kohtuotsuse põhjendamisel.
35.Ringkonnakohus nõustub kostja poolt vastuapellatsioonkaebuses esitatud seisukohaga, et ekslik on maakohtu järeldus, mille kohaselt on poolte vahel kehtiv allüürileping.
36.Hageja on esitanud kostja vastu üüri ja viivitusintresside nõude, tuginedes väitele, et poolte vahel on kehtiv allüürileping. Muid nõudeid hageja kostja vastu esitanud ei ole. Sellest tulenevalt on vaidluse lahendamisel esmase tähtsusega tuvastada, kas poolte vahel on kehtiv allüürisuhe või mitte. Hageja seisukoht, et poolte vahel on allüürisuhe, tugineb 20.03.1996 sõlmitud kolmepoolsele lepingule kinnistu omanike, Kawe Kinnisasja AS-i ja hageja vahel (tl 52), mille alusel läksid alates 03.07.2002 hagejale üle Kawe Kinnisasja AS-i kui pearentniku õigused. Hageja on teinud sellest järelduse, et Kawe Kinnisasja AS-i asemel pearentnikuks saamisega läksid talle üle ka kõik õigused allüürnike suhtes. See tähendab hageja arvates ühtlasi seda, et ta astus alates 03.07.2002 Kawe Kinnisasja AS-i asemel kostja ja Kawe Kinnisasja AS-i vahel 17.11.2000 sõlmitud allüürilepingusse (tlk 43-49) allüürileandjana. Ringkonnakohus sellise käsitlusega ei nõustu.
37.Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg-le 1 kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) ning VÕS-s sätestatut. Õige on kostja seisukoht, et allüürileping ei saa ühelt allüürileandjalt teisele üle minna ilma allüürniku nõusolekuta. Lepingu ülevõtmise juures tuleb eristada lepingu ülevõtmiseks kohustavat kohustustehingut ja käsutustehingut, mille tagajärjel toimub lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminek. Lepingupoole ja lepingu ülevõtja vaheline kohustustehing sisaldab võlaõiguslikku kokkulepet ja sätestab reeglina lepingu ülevõtja kohustuse lepingus nimetatud tingimustel senise lepingupoole positsioon üle võtta. Kohustustehingu kehtivus ei sõltu lepingu teise poole nõusolekust. Selleks aga, et leping ka tegelikult seniselt lepingupoolelt ülevõtjale üle läheks, on vajalik käsutustehing, mille eelduseks on lisaks lepingu ülevõtmise kokkuleppele senise lepingu poole ja lepingu ülevõtja vahel ka lepingu teise poole nõusolek. Seadus sätestab sellise nõude selgelt VÕS § 179 lg-s 1, mille kohaselt on lepingu ülevõtmine võimalik vaid juhul, kui teine lepingupool, kelleks käesoleval juhul on allüürnik, lepingu ülevõtmisega nõustub. Hageja poolt viidatud VÕS § 290 reguleerib üürilepingu üleandmist üürniku poolt ning ei sätesta regulatsiooni allüürilepingu üleandmise kohta. Kolleegiumi arvates ei ole õige tõlgendada VÕS §-i 290 selliselt, nagu lubaks see säte anda allüürilepingut üle ilma allüürniku nõusolekuta, kuna VÕS § 290 mõte ei saa olla laiendada niisuguste käsutuste võimalikkust, mida paragrahvi regulatsioon ei kata. Seetõttu on õige kostja järeldus, et VÕS § 290 ei kehtesta allüürileandja jaoks VÕS § 179 lg-ga 1 võrreldes mingeid erireegleid.
38.Lepingu ülevõtmisel on käsutuse objektiks kogu lepingupoole positsioon lepingus tervikuna, st nii üksikud lepingulised nõuded ja kohustused kui ka sellised lepingulise suhte elemendid, mis ei ole üksikuna ülekantavad (nt lepingulised kujundusõigused – leping tühistada, sellest taganeda või leping üles öelda). Sisuliselt on lepingu ülevõtmise tagajärjeks senise lepingupoole asendumine teise isikuga, mis ei too iseenesest kaasa mingeid muudatusi lepingulise suhte sisus. Seetõttu jagab ringkonnakohus kostja seisukohta ka selles, et apellandi väide, mille kohaselt üürileandja vahetumine ei puuduta allüürniku õigusi, ei ole paikapidav. Lepingu ülevõtmine ei ole võrreldav nõude loovutamisega, mis oma struktuuri poolest ei saa üldjuhul rikkuda võlgniku huve. Lepingu ülevõtmise korral on olukord nõude loovutamisega võrreldes oluliselt teistsugune, kuna lepinguliste kohustuste täitmine ja lepinguliste kujundusõiguste võimalik kasutamine sõltub olulisel määral lepingu teisest 8(9)
poolest. Järelikult ei saa allüürnikule olla ükskõik, kes on allüürilepingu teiseks pooleks. Allüürniku nõusoleku vajaduse eitamine riivaks selgelt tema lepingu sõlmimise vabadust, mis peab andma võimaluse otsustada, kas, kellega ning mis tingimustel lepingulisi suhteid luua.
39.Asjakohane on kostja viide VÕS § 291 lg-le 4 ja VÕS § 323 lg-st 2 järelduvale seadusandja mõttele anda üürisuhte üleandmise juhtudel üürnikule tagatis, mille kohaselt vastutab eelmine üürileandja uue üürileandja poolt kohustuste rikkumise ja üürnikule tekitatud kahju eest. Allüürnik saab samasugused või muud tema hinnangul piisavad tagatised maksma panna vaid juhul, kui allüürilepingu üleandmise eelduseks on tema nõusolek. Eriregulatsiooni puudumise tõttu kuulubki siin kohaldamisele VÕS § 179, mille rakendusala ulatub erinormi puudumisel mistahes võlaõigusliku lepingu tehingu alusel üleandmisele.
40.Hageja väide, et kostja on andnud allüürilepingu hagejale üleminekuks nõusoleku sellega, et ta jätkas üüripinna kasutamist, on ainetu, kuna tehingust tuleneva lepingu üleandmise puhul tuleb arvestada VÕS § 11 lg-st 3 tuleneva käsutustehingu vorminõudega. Nimetatud säte näeb ette, et kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. TsÜS § 111 lg 2 kohaselt kehtib sama vorminõue ka allüürniku nõusoleku kohta. Vorminõude järgimata jätmise tagajärjed tulenevad TsÜS §-st 83, milleks lepingu üleandmise puhul on käsutustehingu tühisus sõltumata sellest, kas põhilepingu vorminõue tulenes seadusest või oli kokkuleppeline.
41.Tuleb tähele panna, et allüürniku poolt nõusoleku andmata jätmisel on tähendus üksnes lepingu ülemineku kui käsutustehingu jaoks. Nagu igasugune käsutus, on ka käsutus lepingu üle abstraktne selle käsutuse aluseks oleva kohustustehingu suhtes. Lepingu ülevõtmise reegeljuhu jaoks tähendab see seda, et kui nõusolekut ei saada, jääb saabumata lepingu ülevõtmise lepinguga silmas peetud peamine õiguslik tagajärg – lepingu poole vahetumine ja lepingujärgsete kohustuste üleminek lepingu ülevõtjale. See tähendab, et kui allüürnik lepingu üleandmiseks nõusolekut ei anna, ei toimu käsutust ning allüürileping jääb senise üürnikuga kehtima sõltumata sellest, milles allüürilepingut üle anda soovinud pool ja seda üle võtta soovinud isik omavahelises kohustustehingus kokku leppisid.
42.Käesoleva vaidluse lahendamise jaoks ongi keskne tähendus käsutustehingu abstraktsusel käsutuse aluseks oleva kohustustehingu suhtes. See tähendab, et kuna allüürilepingu hagejale üleminekuks kostja nõusoleku andmine ei ole kinnitust leidnud, tuleb hagi jätta rahuldamata üksnes käsutustehingu tõendamatuse tõttu. Vaidluses ei oma tähtsust lepingu üleandmise kohustustehingusse puutuvad asjaolud, üüripinna valdust puudutavad küsimused, poolte suhted kolmandate isikutega ega kolmandate isikute omavahelised suhted, sh kõnealuse kinnistu koormamine kolmandate isikute kasuks hoonestusõigusega või võlaõiguslike kasutusõigustega. Poolte arutlused nimetatud asjaolude üle on ülearused ning kolleegium peab nende osas seisukoha võtmist hagi alust ja eset silmas pidades tarbetuks. Samal põhjusel tuleb maakohtu otsusest jätta välja kõik selliste küsimustega tegelevad põhjendused.
43.Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 tuleb kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 46 p 1 ja § 60 lg 1 alusel mõista hagejalt kostja kasuks välja menetluskuludena vastuapellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 1 000 krooni.
Iko Nõmm
Ande Tänav
Malle Seppik 9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.