2-06-38688/17 - Asjaõigus - Piiratud asjaõiguse asjad - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

võimalik on panna tõkkepuu ning seega on X 68 majatagune turvalisem kui praegu. Hoolimata X 66 poolt, tehtud ettepanekutest on X 68 korteriühistu keeldunud juurdepääsu võimaldamast, mistõttu ei ole olnud võimalik juurdepääsu ja selle kasutamise tasu sättida poolte kokkuleppel. AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve. Tulenevalt AÕS-st saab juurdepääsu taotleda kinnisasja omanik üle teise kinnisasja. Juurdepääsu taotlejaks on X 66 elamu korteriomanikud (hagejad). Juurdepääsu võimaldajaks on X 68 kinnistul asuv maja, kus korteriomanditena on kinnistusse kantud 18 korteriomandit (kostjad). Asendiplaanilt on näha, et hageja kinnisasjale puudub juurdepääs maja taha, mis on vajalik kolme korteriomanikele sissepääsu tagamiseks, kõigi korteriomanikele juurdepääsu võimaldamine keldritesse, juurdepääs soojasõlmele, kanalisatsioonisüsteemile jne. Vajalik on pääseda sõidukitega liiklemiseks maja taha (operatiivsõidukid, kanalisatsioonipuhastust osutavad sõidukid jms). AÕS § 156 eeldab, et võimalikult vähe koormatakse koormatavat kinnisasja. X 68 elamu on naabermaja X 66 elamuga. X 68 maja toetub X 66 majale, ning X 66 osa majast on X 68 kinnistul. X 68 saab oma maja taha läbi kangialuse. Plaani järgi on läbikäik 3,5 meetrit. Plaanilt on näha, et X 68 kinnistute kaudu on võimalik pääseda X 66 maja taha kõige mõistlikumal viisil. X 66 maja taha ei ole võimalik pääseda 64 ja 66 maja vahelt, sest nimetatud majade vahe on vaid kaks meetrit. X 66 on kasutanud maja taha saamise võimalust X 64 hoovi läbides, kuid antud X 64 hoovi läbides on juurdepääsu tagamine X 66 kinnistule palju koormavam, kui seda on X 68 kinnistu kaudu. Seega on täidetud eeldus, et X 68 kinnistut koormatakse võimalikult vähe. Juurdepääsu tasu määramisel leiavad hagejad, et oluline on antud asjas see, et X 68 maja ulatub osaliselt X 66 kinnistule ning seega X 68 kinnistut (korteriomandid) koormavad X 66 kinnistut (korteriomandeid). Lähtuvalt asjaolust on mõistlik, et juurdepääsu tasu on võrdväärne tasuga, mida X 68 korteriomanikud peavada taluma, et nende kinnisasi koormab X 66 kinnistut. Tulenevalt eeltoodust paluvad hagejad kohtul määrata juurdepääs katastriüksuse plaanil (lisa 4) näidatud viisil hagejate kinnisasjadele (kinnistud nr-tega 4883703, 4883803, 4883903, 4884003, 4884103, 4884203, 4884303, 4884403, 4884503, 4884603, 4884703, 4884803, 4884903, 4885003, 4885103) ja selle eest õiglane tasu (tasuks on X 68 korteriomandite talumine X 66 korteriomanditel) vastava kande tegemisega X 68 korteriomandite kinnisturaamatutesse (kinnistud nr-tega 2166903, 2167003, 2167103, 2167203, 2167303, 2167403, 2167503, 2167603, 2167703, 2167803, 2167903, 2168003, 2168103, 2168203, 2168303, 2168403, 2168503, 2168603). Hagejad paluvad menetluskulud jätta kostjate kanda. KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE (tlk 119-123) Kostjad hagi ei tunnista, hageja seisukohadega ei nõustu ning esitasid omapoolsed vastuväited ja seisukohad. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 68 lõikest 1 tulenevalt, omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. AÕS § 140 kohaselt on kinnisomandi kitsendused seadusjärgsed või need seatakse kohtuotsuse või tehinguga. AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

Hagi kohaselt on X 66 korteriühistu pöördunud kirjalikult omapoolsete ettepanekutega teeservituudi sättimisega X 68 korteriühistu poole, mis ei ole tulemusi andnud. X 68 korteriühistu ei saa pidada arvestatavaks X 66 korteriühistu ainsat pakkumist paigaldada tõkkepuu ja jagada kulud võrdselt, s.o. 50% ulatuses, sest juurdepääsu tagamine nõuab lisaks X 68 korteriühistu poolt rajatud piirdeaia osalist lammutamist, mis eeldab kompenseerimist. Lisaks kaasneksid kulud ka juurdepääsutee korrashoiuga. Sellistel tingimustel ei pea kostjad täna ega ka tulevikus X 66 korteriühistu tehtud ettepanekuid teeservituudi seadmiseks mõistlikuks ning põhjendatuks, mistõttu ei ole olnud võimalik juurdepääsu ja selle kasutamise tasu sättida poolte kokkuleppel. AÕS § 156 lõike 1 rakendamisel on juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks juurdepääsu puudumine juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendustega. Juurdepääsuõiguse andmise otsustamisel tuleb kaaluda hagejate võimalusi pääseda oma kinnisasjadele ilma kostjate kinnisasja (sõidukitega) läbimata ning samuti koormatava kinnisasja omanike huve. Seega tuleb arvestada, kas hagejal on võimalik saada juurdepääs oma kinnisasjale mujalt kui kostja maatüki kaudu. Käesoleva ajani on X 66 kasutanud maja taha saamise võimalust X 64 hoovi läbides, kuid hagejate arvates on antud X 64 hoovi läbides juurdepääsu tagamine X 66 kinnistule palju koormavam, kui seda X 68 kinnistule seades. Seega kinnitavad hagejad, et pääsevad oma kinnistute sisehoovile X 64 hoovist. Eeltoodud põhjusel leiavad kostjad, et hagejal on tagatud piisav juurdepääs oma kinnistule. Kostjale teadaolevalt kasutab X 66 juurdepääsu teena oma kinnistule ka X 62 hoovi läbides. Kostjad leiavad, et hagejate soovitud juurdepääs X 66 hoovile läbi X 68 krundi ei ole ainus ning vältimatu ja eelkõige peaks arvestama eelnevalt (ca 50 aastaga) kujunenud liiklemise mustritega. Arvestades asjaolu, et käesoleval ajal ei ole ainukeseks võimalikuks juurdepääsuks hagejale kuuluva X 66 kinnistule (hoonetele) läbi kostjale kuuluvate kinnistute leiavad kostjad, et eeltoodud põhjustel ei ole põhjendatud seada hageja kasuks kitsendus juurdepääsuna X 66 kuuluvale kinnistule läbi kostjale kuuluva kinnistu. X 68 krundi piirdeks X 66 elamuga on olnud 1,2 meetrine puittara juba X 68 maja algusaastatest. Juurdepääsu X 66 elanikele läbi X 68 kangialuse pole ettenähtud juba X 68 elamu rajamisest saadik. Kõik X 68 maja kommunikatsioonid (kanalisatsioonisüsteemid, soojustrass, kaablid) on seotud tee aluse maaga ja tänane olukord ei võimalda olulist koormuse kasvu antud teel, mille kasutusõigust soovitakse. Seega ei ole juurdepääs X 66 kinnistule läbi X 68 kinnistu võimalik ka maakorralduslikult. Lisaks märgivad kostjad, et X 68 maja hoovis asub 3 eraldiseisvat kinnisasja aadressidega X 68A1, 68A2 ja 68A3, milledele X 68 võimaldab juurdepääsu, sest see on ainus võimalus neile oma omandi juurde pääseda. X 68 hoovile pääsemiseks puudub alternatiiv. Kostjate omandi kitsendamine peab olema piisavalt põhjendatud. Kostjad leiavad, et X 68 elamus elavate inimeste elutingimused ja rahu on hagejatele X 66 hoovile läbi X 68 kinnistu juurdepääsuõigusega kaasnevast mugavusest olulisemad. Vastasel juhul ei oleks tagatud kostjate privaatsus. AÕS § 156 lõikest 1 tulenevalt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Hageja viitab ekslikult (korduvalt) oma hagis, et X 68 maja toetub X 66 majale ning nimetatud asjaolust tulenevalt on juurdepääsu tasu määramisel mõistlik, et juurdepääsu tasu on võrdväärne tasuga, mida X 68 korteriomanikud peavad taluma, et nende kinnisasi koormab X 66 kinnistut. Kostjad märgivad, et X 68 elamu ja X 66 elamu on naabermajad. X 68 maja ei toetu X 66 maja vundamendile, vaid on kokku ehitatud. Maaüksuse plaanilt on näha, et piiriks on X 66 elamu, seega X 68 maja ükski osa ei asu X 66 kinnistul ning hagejate poolt on väär väita, et X 68 kinnistu koormab mingisugusel viisil X 66 kinnistut. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hagejate endi kanda. HAGEJATE SEISUKOHT ALTERNATIIVNÕUDE OSAS (tlk 169-170) Hagejad on seisukohal, et juurdepääs X 66 maja taha läbi X 64 ja 62 kinnistute oleks koormavam kui X 68 kaudu. Eriti oleks see koormavam X 64 kinnistule, kus juurdepääsutee

AÕS § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kohus nõustub hagejatega selles, et AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hagejatel puudub avalikult teelt vajalik juurdepääs oma kinnistule, millega on AÕS § 156 lg 1 kohaldamise üks eeldustest täidetud. Eelnimetatud säte eeldab ka poolte huvide kaalumist. Nimelt peab AÕS § 156 lg 1 kohaldamiseks juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatav huvi kaaluma üles koormatava kinnisasja omaniku huvid. Huvide kaalumisel tuleb muuhulgas arvestada, millist juurdepääsu on juurdepääsu taotleja oma kinnisasja juurde saamiseks varem kasutanud. Samuti ka seda, milliseid kulutusi peab juurdepääsu taotleja tegema avalikult teelt oma kinnisasjale pääsemiseks. Õige on kostjate seisukoht, et huvide kaalumisel tuleb arvestada, kas hagejal on võimalik saada juurdepääs oma kinnisasjale mujalt kui kostja maatüki kaudu. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hagejatel on võimalus pääseda oma kinnistule ka üle teiste kinnisasjade (X 62 ja 64 kinnistud) ja hagejad on seda võimalust oma kinnisasja juurde saamiseks käesoleva ajani kasutanud. Toimikumaterjalidest ei nähtu, et X 62 ja 64 kinnistute omanikud oleks hagejatele juurdepääsu läbi eelnimetatud kinnistute kuidagi piiranud või kavatsenud seda teha. Hagejate esindaja leiab, et juurdepääs läbi X 62 ja 64 kinnistute on ebaotstarbekas ning otstarbeks oleks kasutada juurdepääsuks X 68 kinnistut (tlk 203). Lisaks on hagejad on seisukohal, et juurdepääs X 66 maja taha läbi X 62 ja 64 kinnistute oleks koormavam kui X 68 kaudu (tlk 169). Kõigepealt peab kohus oluliseks märkida, et määrav ei ole asjaolu, et hagejate soovitud juurdepääsutee läbib ainult ühte, kuid hagejate poolt käesoleva ajani kasutatud juurdepääsutee läbib kahte kinnisasja. Kohus leiab, et ei ole leidnud tõendamist asjaolu, et hagejate poolt seni kasutatav juurdepääs on X 62 ja 64 omanikele rohkem koormavam, sest eelnimetatud kinnistute omanikud ei ole hagejatele juurdepääsu oma kinnistule kuidagi takistanud. Samuti olid hagejad teadlikud alternatiivnõude esitamise võimalusest X 62 ja 64 kinnistute omanike vastu (tlk 165), kuid hagejad ei pidanud seda vajalikuks, soovides jääda oma esialgse nõude juurde (tlk 169). Järelikult taandub kogu juurdepääsuteed puudutav küsimus asjaolule, et juurdepääs X 68 kinnistu kaudu on hagejatele otstarbekam ja mugavam.

Viimase küsimuse lahendamiseks tuleb välja selgitada, kas otstarbekus ja mugavus kaaluvad üles koormatava kinnisasja omanike huvid. Hagejate esitatud aerofotolt (tlk 171) on näha, et hetkel kasutatav juurdepääsutee ei ole oluliselt pikem kui hagiga taotletav juurdepääsutee, mistõttu kohus leiab, et eeltoodud aspekt ei ole piisavalt kaalukas, piiramaks kostjate omandiõigust. Otstarbekuse all tuleb hinnata ka seda, kas hetkel hagejate poolt kasutataval juurdepääsuteel ei ole liiklust takistavaid asjaolusid ja kas selle kasutamisega ei rikuta liikluseeskirju. Hagejad ei ole eeltoodud asjaolude esinemisele viidanud ja samuti ei tuvastanud neid ka kohus paikvaatluse teostamisel (tlk 196-197). Reeglina kaasnevad juurdepääsutee korrashoidmisega teatud kulutused, mille kandmise kohustus lasub eeldatavalt teed kasutatavatel isikutel, kui pooled ei ole teisti kokku leppinud. Poolte vahel peetud kirjavahetusest nähtub, et hagejad on olnud valmis võtma endale teatud juurdepääsu teega seotud kulutused (tlk 53). Toimikumaterjalidest aga ei tulene, et hagejad oleksid käesoleva ajani kasutatava tee korrashoidmisega seoses kandnud mingeid kulutusi. Kohus ei nõustu hagejate esindaja seisukohaga, et juurdepääsu tagamine ei koorma X 68 kinnistut, sest juurdepääsu taotletakse sealt, kus on juba tee olemas (tlk 204). Hagejad taotlevad kohtult juurdepääsu määramist ja selle kandmist servituudina kinnistusraamatusse. Servituudi seadmine tähendab seda, et viimane on kehtiv kõikide kolmandate isikute ja kinnisasja tulevaste omandajate suhtes. Asjaolu, et kinnisasi on koormatud servituudiga, reeglina vähendab koormatud kinnisasja turuväärtust. Juurdepääsuõiguse teostamine hagejate poolt oleks kostjatele koormav ka seetõttu, et tihenenud liiklus häirib kostjate rahu ja privaatsust. Arvestades eeltoodut, leiab kohus, et hagejate huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjale üle kostja kinnisasja ei kaalu üles kostjate huvi mitte piirata viimaste omandiõigust, sest hagejatel on oma kinnisasjale avalikult teelt vajalik juurdepääs olemas. Seega jätab kohus hagejate hagi kostjate vastu rahuldamata.