Asjaõigus › Omandiasjad

Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hageja nõue ja põhjendused Hageja on 1⁄2 mõttelise osa elamust ja kuurist, asukohaga Kanepi vallas x külas omanik (12.06.1987 müügileping). Vastavalt eelmiste omanike kokkuleppele jäi hageja omandisse ja kasutusse silikaatvälisvoodriga majaosa, 1⁄2 mõttelist osa omandas kostja, kes kasutas laudvooderdisega majaosa. Hageja valdas kogu aeg silikaattellistest majaosa, tegi enne 17.04.2001 põlengut kõik korda ja pakkus kostjale ka tema osa väljaostmist, samuti elamu reaalosadeks jagamist, kuid kostja keeldus. Hageja hooldas muru ja ümbrust alates 1986 kuni põlenguni, talviti 4-5 kuud ei elanud ta seal külma tõttu. Ka oma lapsed kasvatas hageja seal üles. Hageja elas korraga nii Põlvas kui Kanepi vallas x külas. 17.04.2001 toimus elamus tulekahju, mis hävitas elamu katuse ja lae, püsti jäid vaid seinad. Elamu muutus kasutamiskõlbmatuks. Algatati kriminaalasi nr 01265000509 KrK § 144 lg 1 tunnustel, kuid see lõpetati süüdlase tuvastamatuse tõttu (kriminaalmenetluse lõpetamise määrus tl 63). Kanepi Vallavalitsuse 14.09.2001 korraldusega nr 433 määrati pooltele elamu kasutuskõlblikku seisukorda viimise tähtajaks 01.10.2004. Kokkulepet poolte vahel elamu taastamiseks ei õnnestunud sõlmida, sest algasid kohtumenetlused hagejale erastatava maa üle. 21.10.2003 esitas kostja Põlva Maakohtule hagi, milles soovis omandiõiguse tunnustamist elamu juurde kuuluvale 3⁄4 mõttelisele osale garaažist (tsiviilasi nr 2-253/03), hagi jäeti rahuldamata 17.11.2004 otsusega ning muutmata Tartu Ringkonnakohtu 05.10.2005 otsusega. Kuna kohtuvaidluse lõpuks oli elamu kasutuskõlblikuks viimise tähtaeg möödas, taotles hageja 08.12.2005 Kanepi Vallavalitsuselt uue tähtaja määramist, ent vald jättis avalduse 12.01.2006 korraldusega nr 2-1.3-2 rahuldamata. Korralduse lisana saatis Kanepi Vallavalitsus hagejale väljavõtte 12.01.2006 protokollist nr 2, millest nähtub, et kostja teatas vallale, et ei soovi elamut taastada. See oli määrav, miks ei rahuldatud hageja avaldust. Kostja peab kasutuskõlbmatut elamut enda jaoks väärtusetuks. Hageja soovib elamut taastada, selleks on vaja taastada ainult lagi ja katus, hageja osa silikaattellistest seinad on säilinud. Mittetaastamisel kuuluks elamu lammutamisele ja see põhjustaks hagejale kahju. Samuti muutuks tarbetuks hagejale kuuluv garaaž, mida hageja ei saaks enam vastavalt otstarbele kasutada. Kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 1 kohaselt ei ole võimalik saavutada. AÕS § 77 lg 2 näeb ette võimaluse lõpetada kaasomand hageja soovitud viisil. Kostja osa majast on märksa kehvemas seisus kui hageja osa. Hageja hindas kostja elamuosa jäänuste väärtuseks 5 000 krooni ning kogu maja väärtuseks 20 000 krooni. Hageja palus lõpetada poolte kaasomandi selliselt, et tunnustada hageja omandiõigust kogu kasutamiskõlbmatule elamule ning panna hagejale kohustus maksta kostjale välja 5 000 krooni põlenud elamuosa eest. Hageja esitas ka alternatiivse nõude – kui kohus ei pea hageja soovitud kaasomandi lõpetamise viisi põhjendatuks, palus ta lõpetada kaasomandi ehitise reaalosadeks 2(9)

jagamise teel selliselt, et tunnustada hageja omandiõigust silikaattellistest ehitatud osale ja kostja omandiõigust puidust ehitatud osale. Kostja vastuväited ja vastuhagi põhjendused Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja on 1⁄4 ja kostja on 3/4 mõttelise osa elamust omanik. Elamu üldpind on 107,4 m2 ja elamispind 88,1 m2 (tl 26, 29-30). Hageja esitatud ostu-müügilepingus on nimetatud arvud 50,4m2 ja 28,8 m2. Kokkulepet maja kasutuskorra osas ei ole kunagi olnud ning omanike majaosi pole määratud. Kohtuvaidlus toimus ainult garaaži üle ja see ei olnud takistuseks hagejale maja kasutuskõlblikuks viimisele. Kanepi Vallavalitsuse korraldust elamu taastamiseks täitis ainult kostja, koristades ja lammutades avariiohtlikud kuurid. Hageja seda ei toetanud ega huvi ei tundnud. Elumaja taastamiseks kokkulepet ei saavutatud, kuid kostja ei leidnud endal selles süüd. Kostja ei nõustunud, et väidetav tema majaosa on kehvemas seisus kui hageja oma (fotod tl 108). Elamu väärtus on ca 20 000 krooni. Kostja on tunnistatud Põlva maakonna õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise komisjoni 03.02.1995 otsusega õigustatud subjektiks x maaüksuse suhtes Põlvamaal. Nimetatud maal asub ka vaidlusalune elamuvare. Kostjal on huvi, et tal oleks antud alal hoone, milles peatuda ja temale tagastatud ala vajab majandamist ning omaniku kohalviibimist. Tegemist on ajalooliselt kostja vanavanemate koduga ning seal on möödunud kostja isa, kostja ja tema laste lapsepõlv. Kostja käib kohta pidevalt hooldamas ja korrastamas. Hageja, nähes, et kostjale tagastatakse ettenähtud ulatuses talumaad, hakkas seda takistama. Kanepi Vallavalitsus selgitas kostjale korduvalt, et maa tagastamine toimub pärast teenindusmaa määramist kõigile poolte kaasomandis olevaile hooneile. Kanepi Vallavalitsus tegi 01.10.2002 pooltele ettepaneku ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks Tartu Halduskohtu 23.01.2002 otsuse alusel. Hageja otsust ei vaidlustanud. Kostja tellis mõõdistamise, hageja ilmus sinna vastumeelselt, maa mõõdistati hageja soovide järgi. 22.03.2003 mõõdistamise tasus kostja, hageja takistas toimiku lõpetamist, ei tasunud maamõõdukulusid ega allkirjastanud piiriprotokolli. Katastritoimik aegus ja seda ei saa enam maakatastris registreerida. Alternatiivnõude osas asus kostja seisukohale, et selline reaalosadeks jagamine ei ole võimalik ega lahendaks kaasomanike vahelisi probleeme. Kostja nõustus, et kaasomand tuleb lõpetada ning esitas vastuhagi (tl 44-47), milles palus lõpetada kaasomandi selliselt, et tunnistada tema omandiõigust kogu elamule, pannes kostjale kohustuse maksta hagejale 5 000 krooni. Vastuhagi rajaneb samadele põhjendustele kui hagi vastuväited. Asjaolu, et kostjale kuulub elamu lähedal garaaž, ei ole nii kaalukaks põhjuseks, mis annaks aluse kaasomandi jätmiseks hagejale. Kostja soovib elamut taastada, tema pere viibimine ja majandamine selles talukohas oleks edasikestev. Vastuväited vastuhagile Raul Tamm ei nõustunud vastuhagi põhjendustega ja jäi hagis esitatud väidete juurde. Maakohtu otsuse põhjendused Pärnu Maakohus jättis Raul Tamme hagi Piia Heringi vastu rahuldamata. Kohus rahuldas Piia Heringi vastuhagi Raul Tamme vastu osaliselt ja lõpetas kaasomandi x külas Kanepi vallas endisel X maaüksusel paikneva ning 17.04.2001 tulekahjus kasutuskõlbmatuks muutunud elamu suhtes

3(9)

selliselt, et jättis elamu Piia Heringile ja mõistis temalt Raul Tamme kasuks välja rahalise hüvitise summas 10 000 krooni. Kohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Esitatud tõendid (alates 1979) on poolte omandiosade osas vastuolulised. Tunnistaja A. T ütlustega Põlva Maakohtu tsiviilasjas nr 2-253/03 on tuvastatud, et 1979.a omandas V. T kokku 1⁄2 mõttelist osa vaidlusalusest elamust ning asus seda valdama, tehes remonti, ehitades pere kasutuses olnud majaosale uued seinad ning krundile garaaži. Sama asjaolu kinnitavad 1986.a fotod V. T kuuluvast elamust (tl 82). Kostja võttis õigeks tema poolt V.T elamu 1⁄4 mõttelise osa müügi, teise 1⁄4 mõttelise osa osas on hageja väited lisaks nimetatud tunnistaja ütlustele tõendatud ostu-müügilepinguga V.T ja I. V vahel. Kostja väide, et I. V 16.01.1979 notari juures ei käinud ja tehing on fiktiivne, ei ole tõendatud ning on eelnimetatud tõenditega ümber lükatud. Põlvamaa Hooneregistri 18.01.1998 tõendist ning A.V pärimisõiguse tunnistusest nähtuvalt jäi I. V ja V .T vaheline tehing sel ajal eksisteerinud Inventariseerimise Büroos registreerimata, kuid see ei muuda tehingut ja selle õiguslikke tagajärgi olematuks. Inventariseerimise Büroo ega hiljem tema funktsioonid üle võtnud Hooneregistrite maakondlike büroode kanded ei omanud õiguslikku tähendust, tegemist oli informatiivse registriga. Kohus nõustus kostjaga, et problemaatiline on Raul Tamme ja V. T vahelise 12.06.1987 lepingu (tl 4) sõnastus lepingu objekti osas: lepingu p 1 kohaselt müüs V. T hagejale „pool (1/2) mõttelist osa kolmetoalisest elumajast ja kuurist ning tervikuna garaaži. Elumajas kasulikku pinda 50,4m2, elamispinda 28,8 m2“. Kostja esitatud Põlvamaa Hooneregistri 18.01.1998 õiendi (tl 26) kohaselt oli elumajas 107,4 m2 kasulikku pinda, sh 88,1 m2 elamispinda. Kõrvutades nimetatud arvandmeid elamu põhiplaaniga (tl 30), millel on märgitud kõikide tubade seinte mõõdud, ning hageja väiteid ja tunnistaja A. H ütlusi eluruumide kasutamise kohta, järeldub, et nimetatud lepingus peeti 50,4m2 all silmas elumaja vasakpoolset osa ehk plaanil olevaid ruume nr 1-5. Kostja tõlgendus, et V. T müüs poole temale kuulunud poolest mõttelisest osast elamust, ei ole kooskõlas asjas tuvastatud asjaolude ja tõenditega. Tunnistaja A.H kinnitas, et hageja ja tema perekonna kasutuses oli pärast 1987.a kogu maja silikaattellistest osa, seega andis V. T kogu nimetatud osa valduse Raul Tammele üle, kes kasutas seda kuni põlenguni 2001.a. Kui V. T oleks soovinud müüa poole temale kuuluvast majapoolest, puudunuks tal põhjus ka teise poole üleandmiseks. Samuti räägib tehingu sellise tõlgenduse kasuks 12.06.1987 lepingus kasutatud murdarv 1⁄2 - V. T, omandades 1979.a oma osa elamu kahe 1⁄4 mõttelise osa ostmise teel. Sellest poole müügi korral oleks võinud tehingus 1⁄4 müümise puhul ka seda arvu kasutada. Eeltoodust tulenevalt tuleb V. T ja Raul Tamme lepingu sõnastust tõlgendada selliselt, et p-s 1 nimetatud sõna „elumaja“ all mõeldi mitte kogu maja, vaid konkreetse lepinguga müüdud osa, seega teine lause selgitab esimest. Selline tõlgendus jätab tehingu võimalikult suures osas kehtima ning aitab selgitada ka järgnevalt toimunut. Kuna V.T ja I. V 16.01.1979 tehing jäi registreerimata, on arusaadav, et I. V kohta 1⁄4 mõttelise osa omandiõiguse märge eksisteeris nii Inventariseerimise Büroos 1987.a kui Põlvamaa Hooneregistris 1998.a, mil A. V omandas pärimise teel vastava osa. Seetõttu tekkis segadus omandiosade tegeliku kuuluvuse üle. Selles valguses on usutavad hageja väited, et A. Vile tuli temale 1⁄4 mõttelise osa kuulumine üllatusena. Ei esitatud tõendeid, et A. V oleks kunagi oma 1⁄4 mõttelist osa elamust vallanud, s.t pärandit tegelikkuses vastu võtnud. Tunnistaja A.H kinnitas, et nägi vaid ühel korral eelmist omanikku, kelle isikut ta ei osanud täpsustada ning et silikaattellistega hooneosa oli kogu ulatuses (lisaks ruum II korrusel) perekond Tamme kasutuses. Kuna hooneregistri dokumentides oli A. V kaasomanikuna, käsitles ka Kanepi Vallavalitsus teda omanikuna. Seetõttu sai võimalikuks A. Vi ja kostja 09.05.2001 müügileping. Lepingul oleks võinud olla õiguslikke tagajärgi ning omand 1⁄4 mõttelisele osale elamust oleks võinud üle minna, sest AÕS § 95 lg 1 kohaselt on võimalik asja heauskne omandamine isikult, kes selle üleandmiseks õigustatud ei ole, kuid selleks ajaks ei olnud enam asja valdust võimalik üle anda, sest elumaja oli

4(9)

põlengus muutunud kasutamiskõlbmatuks, mida kinnitavad fotod ja 04.12.2001 Põlvamaa Hooneregistri tõend nr 36 (tl 98). Nimetatud tõendil ei ole elamu omandiõigust puudutavat osa enam selle elamiseks kõlbmatuse tõttu välja toodud. Ka 09.05.2001 müügilepingus ei ole elamut müügiobjektina mainitud. Kuigi Tartu Ringkonnakohtu 15.05.2002 otsuses (tl 93) nähti lepingus A. Vi tahet elamuosa müügiks, ei muudaks selle tõlgendusega nõustumine elamuosa müüki faktiliselt toimunuks. Tuvastatud asjaolusid ei muuda ka kostja esitatud 1997.a elamu põhikonstruktsioonide ja energiavarustuse dokumendid ega hageja õigeksvõtt asjaolude kohta, et ta pöördus A. Vi poole viimasele kuulunud 1⁄4 mõttelise osa elamu ostu sooviga. Seega on tuvastatud, et vaidlusalusest elamust kuulus 2001.a põlengu seisuga 1⁄2 mõttelist osa hagejale ja 1⁄2 mõttelist osa kostjale ning hilisemad sündmused ei ole omandiosade vahekorda muutnud. Kasutuskorra osas nõustus kohus hagejaga, et 1980-ndate esimesel poolel leppisid maja omanud perekonnad V ja T suuliselt kokku, et perekond T kasutab maja vasakpoolset (silikaattellistest seintega) osa ning perekond V puitseintega osa. Hiljem, kui Raul Tamm perekond T osa omandas, seda kokkulepet ei muudetud. Need asjaolud on tõendatud tunnistajate A. T ning A.H ütlustega maja kasutuskorra ja tegeliku kasutamise osas. Kasutuskord ei oma asjas olulist tähtsust, kuivõrd elamu on muutunud kasutamiskõlbmatuks. Kasutuskord ei omanud järgmiste omanike jaoks õiguslikku tähendust, sest selle sõlmimisel ei järgitud kehtinud TsK § 121 lg-s 2 nimetatud korda – kokkulepe pidi olema järgmisele omanikule siduvaks olemiseks sõlmitud notariaalses vormis ning registreeritud kohalikus rahvasaadikute nõukogu täitevkomitees. Seega oli kokkulepe siduv vaid perekondade T ja V vahelistes suhetes. Arvestades poolte suhteid viimase 6 aasta jooksul, mille vaenulikkust ja keerukust iseloomustavad kohtuvaidlused ning Kanepi Vallavalitsuse korraldused ja seisukohad, on õigusrahu saavutamiseks vajalik kaasomandi lõpetamine selle jätmisega ühele kaasomanikule. Kaasomandi reaalosadeks jagamine ei täida seda eesmärki, ei muuda olukorda ega kiirenda kostjale õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise protsessi. Hageja alternatiivnõue ei ole põhjendatud. Reaalosadeks jagamise kriteerium on ehitise osade alla iseseisvate kinnistute moodustamise võimalikkus. Hageja sellekohased tõendeid (mõõdistused, eriteadmistega isikute arvamused) ei esitanud ja nende kogumine oleks aeganõudev ega teeniks õigusrahu eesmärki. Hageja nõude rahuldamisel jätkuks võimalik vaidlus Kanepi Vallavalitsusega elamu taastamise osas. Elamuvare lähedal asub Raul Tammele kuuluv garaaž, mida hageja saaks pärast elamu taastamist kasutada. Samas jääksid kaasomanikud naabriteks, kuivõrd mõõdistatud Kaldapihla katastriüksuse (tl 32) elamu juurde kinnistamisel asuks see Piia Heringile tagastatava x kinnistu piirides. Kostja nõude rahuldamisel jääks elamuvare temale ning vastavalt tema väidetele tuleks see lammutada ning ehitada uus elamu, mis oleks abiks X kinnistu (tl 107) majandamisel, sest muid ehitisi X kinnistul ei paikne. Selle tulemusena jääks keset X kinnistut Raul Tammele kuuluv garaaž, mille Piia Hering on nõus õiglase hinnaga välja ostma. Raul Tamm väitis, et kui temale elamu(vare)t ei jäeta, puuduks tal võimalus garaaži sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Mõistlik on jätta elamu Piia Heringile, rahuldades vastuhagi. Piia Heringil ja Kanepi Vallavalitsusel on sellise lahenduse puhul lihtsam lahendada õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise küsimus, samuti puuduks vajadus elamu taastamiseks uue tähtaja andmise vaidluste pidamiseks, sest seda ei soovi Piia Hering teha. Kohus ei nõustunud Raul Tammega, et elamu on taastatav vaid katuse ja lae taastamisega. Esitatud fotodest (tl 108, 113) nähtub, et osaliselt on lagunenud ka elamu seinad nii puit- kui silikaatosa puhul. Mõistlikum on Piia Heringi plaan, mille kohaselt tuleb hoone lammutada ja asemele ehitada uus. Samuti tuleneb tõenditest (tl 35-39), et vaatamata Kanepi Vallavalitsuse poolt elamu taastamiseks piisavalt pika tähtaja (3 aastat) andmisele, jäi see tegemata Raul Tamme vastuseisu tõttu, kes ei tasunud mõõdistamiskulusid. Raul Tamme põhjendus, et hoone taastamine ja

5(9)

teenindusmaa määramine ei olnud võimalik seoses kohtuvaidlustega, ei ole põhjendatud. Kanepi Vallavalitsuse 02.05.2006 arvamus (tl 35-36) ning dokumendid toimunud kohtuvaidluste sisu kohta kinnitavad, et kohtutes pärast 15.05.2002 Tartu Ringkonnakohtu otsust ei vaieldud elamu taastamise vajalikkuse või selleks antud tähtaegade küsimuse üle. Vaidlus Põlva Maakohtus tsiviilasjas nr 2253/03 käsitles vaid garaaži omandiõiguse küsimust ega saanud olla takistuseks elamu taastamisele. Asjaolu, et Raul Tamm kasutas elamut elamiseks kuni põlenguni umbes 14 aasta vältel, ei ole määravaks kaasomandi lõpetamise viisi otsustamisel. Viimased 6 aastat ei saanud keegi elamut kasutada. Raul Tamm ei väitnud, et Piia Hering ei kasutanud oma majaosa alates omandamisest 1998.a. Ainsaks probleemiks Piia Heringile elamu jätmisel võib olla Raul Tamme garaaž, kuid selles osas väitis Raul Tamm, et garaažil puudub kasutusotstarve, kui elamut või selle osas sinna juurde ei kuulu. Seega on alust arvata, et garaaži müügi osas saavutavad pooled kokkuleppe ning kogu X kinnistu saab Piia Heringi omandisse, lõpetades pooltevahelised tülid maa ja hoonete kasutamisel. Ka Raul Tamme keeldumisel garaaži müügist on garaaži kasutamine tema väiksust arvestades vähene takistus muu kinnistu kasutamiseks Piia Heringi poolt ega tohiks olla uueks tüliallikaks. Kuna puudub vaidlus elamuvare koguväärtuses summas 20 000 krooni ning eelmiste kaasomanike kokkulepe kasutuskorra osas ei kehti poolte suhtes, tuleb kasutuskorra puudumisel ning poolte mõtteliste osade võrdsusest lähtudes mõista Piia Heringilt Raul Tamme kasuks AÕS § 77 lg 2 alusel välja rahaline hüvitis summas 10 000 krooni. Apellatsioonkaebuse põhjendused Raul Tamm palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldada hagi või hageja alternatiivselt esitatud nõue. Kohtu motiivid hagi rahuldamata jätmisel viisid hageja suhtes ebaõiglase lahendi tegemiseni. Hagi rahuldamisel selliselt, et elamuvare jääks hagejale, ei jätkuks vaidlust Kanepi Vallavalitsusega elamu taastamise tähtaja osas, sest tähtaega ei pikendatud seepärast, et kostja teatas, et ta ei soovi oma osa taastada ja vallavalitsus ei pikendanud ega andnud uut tähtaega, sest kaasomanike vastandlike seisukohtade tõttu ei saa kumbki kaasomanik asuda elamut taastama. Kogu elamu kuulumisel hagejale saab hageja vallavalitsusele taotluses ära näidata konkreetsed tähtajad. Kohtu seisukoht edaspidiste uute vaidluste puhkemise osas vallavalitsusega põhineb oletusel. Elamuvare vahetus läheduses asub hagejale kuuluv garaaž. Seega on hageja omandis kasutamiskõlblik hoone. Kostjale maaüksusel kasutuskõlblikke ehitisi ei kuulu. Otsuse kohaselt on kostja nõus õiglase tasu eest omandama hageja garaaži, sest vaidluse lahendamise korral kohtu määratud viisil ei ole hagejal seda võimalik kasutada. Seega pandi hageja kohtu poolt määratud kaasomandi lõpetamise viisi kohaldamisel seisu, milles garaaži omamine on kaotanud majandusliku mõtte ning teine pool võib pakkuda mistahes hinda, nimetades seda õiglaseks, toetudes kohtuotsusele. Kohus ületas otsuse tegemisel hagi nõude piire, määrates sisuliselt hageja omandi saatuse tulevikus. Alternatiivnõude rahuldamata jätmist põhjendas kohus muuhulgas sellega, et asjas ei esitatud vajalikke tõendeid (mõõdistusi, eriteadmistega isikute arvamusi) ja nende kogumine oleks aeganõudev. 22.03.2007 istungil esitas hageja esindaja taotluse anda võimalus viidatud tõendite kogumiseks ja esitamiseks, kuid kohus jättis selle rahuldamata. Otsusest nähtuvalt oleks kohus jätnud alternatiivnõude rahuldamata ka selliste tõendite esitamisel, lähtudes õigusrahust. Kohus kohtles pooli ebavõrdselt. Kohus märkis otsuses üheselt, et kohtu määratud viisil kaasomandi

6(9)

lõpetamine soodustab ja kiirendab kostjale maa tagastamist. X maaüksuse maad on tagastatud, tagastamata on üksnes elamuvare alune maa. Kohus ei arvestanud otsuse tegemisel hageja huvidega. Kohus ei arvestanud kõiki asjas kogutud tõendeid. Hageja palus asja juurde võtta FIE E. S ehitustehnilise hinnangu vaidlusaluse elamu kohta, millest nähtub, et hageja valduses olnud elamuosa on võimalik taastada ja elamuvaret on võimalik jagada reaalosadeks. Maakohus nimetatud tõendit esitada ei võimaldanud. Vastus apellatsioonkaebusele Piia Hering ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud menetlusosaliste seletused kohtuistungil ja tutvunud toimikus olevate tõenditega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada ja uue otsusega lõpetada kaasomand hageja taotletud viisil. Poolte kaasomandisse kuulub Põlvamaal Kanepi vallas x külas elamu. Poolte vahel oli vaidlus kaasomandi osade suuruse osas, kuid maakohtu poolt tuvastatut, mille kohaselt kuulub kummalegi poolele 1⁄2 mõttelist osa elamust, apellatsiooni korras vaidlustatud ei ole. Ka ringkonnakohtu istungil kinnitasid pooled, et nad nõustuvad maakohtu poolt tuvastatuga. Tulenevalt TsMS § 651 lg-st 1 kolleegium maakohtu otsuse järeldusi selles osas ei kontrolli ja võtab need oma otsust tehes aluseks. Pooled on nõus, et kaasomand elamule tuleb lõpetada, kuid poolte vahel on vaidlus kaasomandi jagamise viisi suhtes. Hageja soovis kaasomandis olevat elamut endale ja nõustus tasuma kostjale hüvituse või alternatiivse nõudena palus jagada kaasoamandis olev elamu reaalosadeks. Kostja soovis elamut endale ja nõustus tasuma hagejale hüvitust. Vaidlust ei ole selles, et kaasomandis olev hoone on 2001. aastal tulekahjus oluliselt kannatada saanud. Kaasomandis oleva elamu ümber on moodustatud eraldi maaküksus, mis on erastamata ja mis on ümbritsetud kostjale kuuluva maaga. Kaasomandis oleva hoone vahetus läheduses on hagejale kuuluv garaaž, mille juurde on moodustatud eraldi 125 m2 suurune maaüksus, mis on erastamata. AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et juhul, kui pooled ei saa kokkulepet kaasomandi jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Kaasomandi lõpetamisel peab kohus kaaluma kõiki asjaolusid, ennekõike poolte huvisid ja lähtuma õiglusest. Pooled ei vaidle selles, et kaasomand tuleb lõpetada. Pärast hoone põlengut ei ole poolte vahel olnud üksmeelt hoone taastamise küsimuses. Samuti on poolte vahel olnud erimeelsusi seoses maaüksuse erastamisega. Poolte konfliktsed suhted seavad kahtluse alla võimaluse, et pooled suudaksid elamu reaalosadeks jagamisel ühiselt lahendada tulevikus ühist otsustamist nõudvaid küsimusi. Samuti ei ole kohtule esitatud tõendeid, millest saaks järeldada, et elamu reaalosadeks jagamine on ehitustehniliselt ja maakorralduslikult võimalik. Maakohtu seisukoht reaalosadeks jagamise võimaluse tõendamatuse kohta on õige. Eeltoodut ei lükka ümber ka apellatsioonimenetluses esitatud FIE E. S arvamus. Arvamus on antud üldsõnaliselt hoone ehitusliku osa jagamise ja taastamise võimalikkuse suhtes, kuid sellest ei tulene, kas elamu teenindamiseks määratud maad on võimalik määrata vastavalt reaalosadele.

7(9)

Maakohus on kaasomandi lõpetamise viisi otsustamisel lähtunud õigusrahu põhimõttest. Kolleegiumi arvates on õige lõpetada kaasomand viisil, mis väldiks poolte edasised arusaamatused ja tülid, kuid samas arvestaks kaasomandi jagamisel igakülgselt kõiki esiletoodud asjaolusid, mida maakohus ei ole teinud. Maakohus on lähtunud otsust tehes asjaolust, et elamu jätmine kostjale lihtsustab talle õigusvastaselt võõrandatud X maaüksuse tagastamist. Apellant on väitnud kaebuses, et praeguseks on X maaüksus kostjale tagastatud. Vastustaja sellele väitele vastu ei vaielnud. Seega ei olnud vaidlusaluse hoone omandiga seonduv takistuseks elamu juurde jäävat maaüksust ümbritseva maa kostjale tagastamisel. Õige on see, et kaasomandis oleva elamu ümber on võimalik määrata teenindusmaa, mida asja materjalidest nähtuvalt on kohaliku omavalitsuse poolt ka tehtud, ja tulenevalt sellest, millisel viisil lõpetatakse kaasomand, kuulub elamut ümbritsev maa edaspidi erastamisele. Mõlemal poolel on kaasomandis oleva hoonega emotsionaalne side. Kostjale on see tema eellaste kodupaik ja hageja on kasutanud seda pikema aja vältel suviti elamiseks. Kuna hoone on hävinud, siis ei saa seda kumbki pooltest praegu kasutada. Olenemata sellest, kummale hoone jääb, tuleb see uuesti üles ehitada. Kolleegiumi arvates ei ole oluline see, kas taastada tulekahjus kannatada saanud hoone või ehitada uus. Mõlemad kaasomanikud on selleks valmisolekut avaldanud. Ka ringkonnkohtu istungil on hageja rõhutanud, et ta soovib põlenud hoonet taastada. Ebaõige on maakohtu väide, et elamut ei ole senini taastatud hageja vastuseisu tõttu. Kolleegiumi arvates on elamu taastamata jätmise põhjuseks poolte konfliktsed suhted. Samuti see, et kostja on väitnud, et temale kuulub 3⁄4 mõttelist osa elamust ja sellest tingituna on poolte vahel olnud vaidlusi nii kohtus kui ka omavalitsuses. Kolleegium leiab, et maakohus on otsust tehes ebaõigesti hinnanud kaasomandis oleva hoone vahetus läheduses paikneva ja hoone kasutamisega seotud hagejale kuuluva garaaži olemaolu. Garaaž on hagejale vajalik kaasomandis oleva hoone kasutamiseks. Garaaži kuulumine hagejale on tuvastatud Põlva Maakohtu 17.11.2004 otsusega, mis on jäetud Tartu Ringkonnakohtu 05.10.2005 otsusega muutmata. Kolleegium leiab, et maakohus on ületanud diskretsiooni piire, leides, et hagejale kuuluva garaaži võib kostja ära osta ja kui ostmises pooled kokkuleppele ei jõua, siis garaaži olemasolu ei ole kostjale takistuseks maa kasutamisel. Hagejale kuuluva garaaži saatuse üle otsustamine ei ole käesoleva menetluse esemeks ja maakohus ei saanud otsustada, kuidas peaksid pooled käituma garaaži osas. Kuna tegemist on hageja omandiga, siis saab kostja seda osta ainult hagejaga kokkuleppele jõudes. Samas jättes kostjale kinnistu, kus paikneb elamuvare, kaotab hageja jaoks garaaž otstarbe. Seda asjaolu oli kolleegiumi arvates oluline kaasomandi lõpetamisel arvestada. Eeltoodud asjaolusid kaaludes leiab kolleegium, et poolte kaasomand tuleb lõpetada viisil, kus hoone jääb hagejale ja hageja peab maksma välja kostjale kaotatud omandi eest õiglase hüvituse. Hoone jätmine hagejale tagab, et hageja saab kasutada talle kuuluvat garaaži sihtotstarbeliselt ja tal on võimalik põlenud hoone taastada või ehitada selle vundamendile ja konstruktsioonidele uus elamu. Elamu jätmisel kostjale, jääks kostja maa keskele 125 m2 suurune hageja kinnistu, millel paikneb garaaž, mis ei ole sel juhul kasutav sihtotstarbeliselt, kuna see oli ehitatud kasutamiseks koos elamuga. Samuti on küsitav sellise kinnistu tsiviilkäive. Eeltoodu riivaks hageja omandiõigust. Lisaks sellele peaks hoone jätmisel kostjale hageja garaaži juurde jõudmiseks ületama kostja kinnistut. Kolleegiumi arvates ei ole kinnistu jätmine hagejale ka ebaõiglane, kuna kostja omandisse jääb samas paikkonnas 8 ha suurune kinnistu. Vaidlust ei ole selles, et põlenud hoone teenindamiseks määratud maad ümbritseb kostjale tagastatud x kinnistu. Toimikus oleva katastriüksuse plaani kohaselt (lk 107) viib kaasomandis oleva hoone juurde avalikult kasutatavalt Põlva-Kanepi maanteelt üle x kinnistu kulgev tee. Ka eeltoodu

8(9)

ei ole asjaoluks, mis tingiks hoone jätmise kostjale, sest juurdepääsu küsimus on võimalik lahendada kas AÕS § 156 alusel või teeservituudis kokku leppides. Kostja väitis, et temale on hoone oluline selleks, et ehitada hävinud hoone asemel tagastatud ja praegu hoonestamata X kinnistule uus hoone. Kuna kostjale tagastatud X kinnistu on 8 ha suur, siis on kolleegiumi arvates kostjal võimalik ehitada hooneid ka mujale. Poolte vahel ei ole vaidlust, et põlenud hoone väärtus on 20 000 krooni. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista pool hoone väärtusest ehk 10 000 krooni. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 mõttest tuleb seoses hagi rahuldamisega ja vastuhagi rahuldamata jätmisega kohtukulud jätta kostja kanda.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Margo Klaar

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.