2-07-4895/10 - Võlaõigus - Muud lepingud teenuste osutamiseks - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

2.jaanuaril 2007 toimus notariaalne müügitehing, millega võõrandati lepinguobjekt hageja poolt leitud ostjale. Viimane tasus müügihinna 850 000 krooni. Hageja leiab, et ta täitis lepinguid kohaselt ja sellele vastavalt oli tal õigus saada kokkulepitud teenustasu summas 50 000 krooni. Selleks esitas hageja kostjale ka vastava arve 03.01.2007. Hagiavalduse kohaselt ei ole vaatamata korduvatele pretensioonidele kostja teenuse eest tasunud. Hageja väitel ei ole kostja esitanud sisulisi kirjalikke põhjendusi mittetasumise osas ega pretensioone tehingu tingimuste osas. Pooled leppisid müügiesinduslepingu p-s 8.5 kokku viivitusintressi kohaldamise määras ja võimaluses - 0,5% päevas tasumata võlasummalt viivitanud poole kahjuks. Hageja arvestuse kohaselt võlgneb kostja 05.02.2007 seisuga hagejale põhivõla summas 50 000 krooni ja viivised 6500 krooni, kokku 56 500 krooni. Neil asjaoludel nõuab OÜ R. hagis M.K. vastu VÕS §-de 76 lg 1, 100, 101 lg 1 p 1 ja 6, 108 lg 1, 113 lg 1, 658, 664 lg 1 alusel 56 500 krooni väljamõistmist ning viivise 0,5% päevas väljamõistmist tasumata võlasummalt kuni põhinõude kohase täitmiseni. Kostja vastuväited Kostja kirjalikus vastuses hagile (tl 36-37, 109-110) ja hinna alandamise taotluses (tl 67) ning kohtuistungitel (tl 103-106, 116-119) hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt on hageja jätnud esitamata müügiesinduslepingu lisa 3, mis kohustab hagejat esitama kostjale lepingu täitmisega seotud toimingute nimekirja ja maksumuse, mida täiendatakse vastavalt kulutustele. Hageja ei tegelenud ostja leidmisega kostja „parimates huvides“, jättes tegemata tööd kuni 90% ulatuses, sest objektile leidis ostja kostja ise. 21.12.2006 sõlmitud teenustasuleping sokutati kostjale alla kirjutamiseks 03.01.2007 notari ukse taga ja seda muude dokumentide seas. Kostja töötab meditsiiniõe abina, kasvatab üksi nelja last ning õpib Tartu Tervishoiu Kõrgkoolis. Kostja palub vähendada summat 5000 kroonile. Nähtuvalt vaidlusaluse objekti hindamisaktist on hageja olnud tegev ka lepingu teise poole kasuks, mistõttu tuleks väljamõistetavat tasu vähendada VÕS § 668 lg 2 alusel pooles ulatuses. Kohtu poolt tehtud järeldused, põhjendused ja menetluskulude jaotus Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja on alust selle rahuldamiseks. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 21.12.2005 oli sõlmitud kirjalik maaklerileping kostjale kuuluva X kinnistu müügiks; lepingus lepiti kokku maakleritasus 50 000 krooni koos käibemaksuga; kinnistu müügihinnaks oli 850 000 krooni; kinnistu müüdi ostjale kokkulepitud hinnaga; kostja ei ole maksnud hagejale maakleritasu. VÕS § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Kohustuse rikkumise korral võib võlausaldaja kasutada VÕS §-s 101 sätestatud õiguskaitsevahendeid. Hageja nõuab kostjalt kohustuse täitmist (VÕS § 108) ja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest viivist (VÕS § 113). VÕS § 108 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

Poolte vahel on vaidlus kostjale osutatud teenuse eest hagejale makstava maakleritasu suuruse üle. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule. Hageja poolt esitatud müügiesinduslepingust, teenustasulepingust ja arvest (tl 10-16) nähtub, et hageja kinnisvaraalase konsultatsiooni hind on 50 000 krooni. Maakleritasu ebamõistlikkuse kindlakstegemisel tuleb kohtul hinnata, kas maakleritasu ja selle eest vastu saadud teenus on mõistlikus proportsioonis. Kostja ei ole esitanud asjaolusid ja põhjendusi, mis näitaksid, et maakleritasu on ebaproportsionaalselt suur. Oma kohustuste täitmise kohta on hageja esitanud objekti müügi reklaamikuulutused kinnisvaraportaalis „4 seina“, kinnisvarawebis „kv.ee“, ajalehes „Soov“, oma kodulehel, objektiaruanded, maakleri märkmiku väljavõtted ning kõnedeeristuse väljavõtted november ja detsember 2006 ning jaanuar 2007 (tl 49-54, 68-102). Hageja on käinud müügiobjekti ostjatele tutvustamas, korraldanud kinnistu hindamisakti tellimise, suhelnud ostuhuvilistega, broneerinud notariaja ja edastanud notarile tingimused müügilepingu sõlmimiseks. Kohus leiab, et esitatud materjalid tõendavad, et maakler tegeles aktiivselt kinnistu müügiga ja ta on teinud oma tööd vastavalt müügiesinduslepingule. VÕS § 664 lg 1 alusel on maakleril tekkinud õigus maakleritasule ja kostja on kohustatud maakleritasu vastavalt lepingule tasuma ning tema VÕS § 112 lg 2 alusel esitatud hinna alandamise taotlus on alusetu. Kostja poolt viidatud lepingu p-s 7.4 ja VÕS § 667 lõikes 1 sätestatud maakleri kulud ei ole aluseks maakleritasu suuruse kindlaksmääramisele ega saa ainuüksi mõjutada selle suuruse mõistlikkust. VÕS § 666 kohaselt võib kohus käsundiandja taotlusel maakleritasu vähendada mõistliku suuruseni, kui pooled on kokku leppinud ebamõistlikult suure maakleritasu. Kohus leiab, et poolte kokkulepitud maakleritasu ei ole ebamõistlikult suur, arvestades kohalikku keskmist maakleritasu, mis näiteks kinnisvarabüroode andmetel on 5% ostu- müügitehingust, millele lisandub käibemaks. Kohtu arvates ei ole kostja viide VÕS § 668 lõikele 2 põhjendatud, et objekti hindamisakti koostamise tõttu on maakler olnud tegev ka lepingu teise poole – ostja – kasuks ja maakleritasu peaksid pooled tasuma pooleks. VÕS § 668 lg 2 peab silmas maaklerilepingu poolte huvide konflikti. Objekti hindamisakti tellimise eesmärk oli lepinguga kokku lepitud tulemuse – objekti müügilepingu sõlmimine - saavutamine ja tehtud käsundiandja huvides, mistõttu ei saa väita, et hindamisakti tellimisel oleks maakler tegutsenud ostja poole jaoks. Peale aasta aega kestnud müügiprotsessi, on kostja teenustasulepingut allkirjastades veelkord kinnitanud oma kohustust 50 000 kroonise suurusega maakleritasu tasumiseks (tl 15), lepingu p 7.2 järgi sisaldas müügiobjekti hind maakleritasu ning maakleritasu 50 000 krooni tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Hageja nõuab veel ka lepingu p 8.5 alusel maakleritasu maksmisega viivitamise aja eest viivist 0,5% päevas tähtajaks tasumata summalt kuni põhinõude kohase täitmiseni. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine selle täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja on arvestanud viiviseid 05.02.2007 seisuga 6500 krooni. VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kostja on taotlenud viiviste vähendamist ja viidanud sealjuures oma kehvale majanduslikule seisule, et ta töötab SA-s TÜK meditsiiniõe abina, keskmise netopalgaga 4000 krooni kuus (tl 115), käimas on tema abielulahutuse protsess ja ta kasvatab hetkel üksi nelja last. Kohus vähendab kostja taotlusel väljamõistetavat viivise suurust 6500 kroonini, arvestades, et kostja ei ole hagejale kohustuse täitmiseks mitte midagi tasunud, tema palk on miinimumpalga lähedane, tal on alaealisi ülalpeetavaid ja hageja näol on tegemist juriidilise isikuga, kelle jaoks oli kostjale teenuse osutamine oma majandustegevuses tegutsemine. Eeltoodu alusel mõistab kohus kostjalt välja hageja kasuks viivise 6500 krooni, kokku põhivõlaga 56 500 krooni.