Muud › Muud hagiasjad

kontrollida, kas kostjal oli õigus leping üles öelda. Rendilepingu lisas nr 6 punktis 3 sätestati, et alates 01.01.1998.a. kohustub rentnik 7 aasta jooksul investeerima hoone remonti 9 miljonit krooni, rendilepingu lisas nr 10, 3.12.2001.a. punktis 2.4 on pooled kinnitanud, et investeerimiskohustuse jääk seisuga 10.07.2001.a. on 3 161 063 krooni, seega 2/3 kohustusest on täidetud. Hagejal oli rendilepingu p 4.3 kohaselt õigus renditud vara iseseisvalt anda allrendile. Rendi tasumine toimus rendilepingu lisa nr 3 p 4 kohaselt üks kord kvartalis järgneva kuu 10. kuupäevaks. Kui rendilepingut ei täideta, toob see kaasa kahju tekkimise teisele lepingu poolele, AS E tegevus seisneb ruumide eraldi allrentimises, siis moodustab see kahju saamata jäänud tulu, OÜ V tegevus põhjustas otseselt selle, et osad allrentnikud lahkusid ja ülejäänud enam AS E renditasu ei maksnud, tasudes otse OÜ V. Saamata jäänud tulu perioodil 05.10. kuni 31.12.2002.a. moodustab kokku 1 599 847.17 krooni, kahju on deklareeritud AS E 2002.a. majandustegevuse aruandes summas 2 145 485. 35, millest tuleb lahutada üüri maksekohustus summas 545 638.18. Kahju 01.01.2003.a. kuni 21.01.2004.a. on vastavalt OÜ V poolt saadud renditulude andmetele OÜ V osade ostu – müügilepingus 879 909.01 krooni kuus, kahju saamata tulu osas 01.01.2003.a. kuni 21.01.2004.a. on 8 723 331.03 krooni. Kostja OÜ V ( likvideerimisel) vastuväited. Kinnistu ostu- müügi leping sõlmiti 28.06.2002.a., enne võlaõigusseaduse jõustumist, seega küsimuses, mis ajast läksid rendileandja õigused üle K ES OÜ V (likvideerimisel), tuleb kohaldada rendiseadust. Kinnistu ostu- müügi lepingus nägid pooled ette punktis 2.2., et lepingu eseme kaudne valdus läheb üle müüjalt ostjale allakirjutamise hetkest, kehtinud rendiseaduse § 5 kohaselt võis rendileandjaks olla ka tiitlipärane valdaja. Kinnistu ostu- müügi lepingu punktis 2.4 lepiti kokku, et õigus lepingu esemest saadavatele viljadele läheb ostjale üle 1. juulil 2002.a. OÜ V ( likvideerimisel) oli õigus tiitlipärase valdajana enne tema kandmist kinnistusraamatusse lõpetada rendilepinguid. Hageja on 01.02.2002.a. liidetud teise äriühinguga KV G AS, jääb arusaamatuks, millised majandusaasta aruandes kajastatavad arvnäitajad on seotud vaidlusaluse kinnistuga, hagetav kahju kujunemine on ebaselge, allrentnikel puudus kohustus tasuda halduskulusid.

Kostja K ES vastuväited. Kostja hagi ei tunnista, VÕS § 291 lg 4 ei ole kohaldatav. 28.06.2002.a. kehtinud EV rendiseaduse § 20 lg 1 sätestas rendilepingu kehtimajäämise renditud objekti omaniku vahetuse korral, kuid lepingu eseme võõrandaja solidaarvastutust objekti omandajaga rendilepingu täitmise eest ei näinud ette ükski kinnistu võõrandamise ajal kehtinud õigusnorm. Üürilepingu ülesütlemisavalduse esitamine, isegi kui see on õigusvastane, pole käsitletav üürilepingust tuleneva kohustuse rikkumisena Tõendamata on isegi, et kostja OÜ V ( likvideerimisel) on teinud hagejale takistusi rendipinna kasutamisel. VÕS § 291 lg 4 alusel kahju nõude esitamisel peab hageja tõendama kõiki kahju hüvitamise kohustuse tekkimise aluseks olevaid asjaolusid, mida hageja ei ole tõendanud. Hageja arves kahju kujunemise kohta on ebaselge, arvestatud ei ole hageja kulutusi.

Kohtu põhjendused. Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi kostja K ES vastu ei ole põhjendatud ega tõendatud ning tuleb jätta rahuldamata. Hagi kuulub rahuldamisele kostja OÜ V ( likvideerimisel) vastu. TsMS § 438 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tõendiks tsiviilasjas igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Tõendatud on, et Eesti Vabariigi ( Kultuuriministeeriumi kaudu) ja AS E vahel sõlmiti 23. septembril 1991.a. rendileping, objektiks oli kinnistu asukohaga Tallinnas Xxx, Xxx, Xxx ja Xxx, leping oli punkt 8.1 kohaselt tähtajaga 30 aastat. Samuti asjaolu, et Eesti Vabariik andis kinnisasja omandiõiguse üle K ES , kes sõlmis kostjaga OÜ V ( likvideerimisel) 28.06.2002.a. müügilepingu, millega viimane ostis kinnisasja. OÜ V ( likvideerimisel) kanti kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 05.10.2002.a. ( hageja on hagiavalduses ekslikult märkinud 2004, mida ei kajasta aga kinnistusraamatu väljavõte t/lk 80). Pooltel on vaidlus asjaolu üle, kas kostja OÜ V ( likvideerimisel) ja hageja vahel oli rendisuhe perioodil 5.10.2002 kuni 21.01.2004, kas seejuures lepingut täideti kostja poolt või mitte. Teise nõudena on hageja palunud kostjatelt solidaarselt välja mõista valduse õigusvastase rikkumisega hagejale tekitatud kahju 10 323 178.20 krooni. Kostja OÜ V ( likvideerimisel) viide rendileandja õiguste ülemineku kohta ja kehtinud rendiseaduse (ReS) § 5 ei ole antud juhul asjakohane. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 2 asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1 juulit 2002.a. kohaldatakse asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti § 12 lg 2 järgi kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Kohus leiab, et rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused kinnisasja omandajale ei saanud seaduse järgi üle minna enne kinnisomandi üleminekut. Riigikohus on lahendi 3-2-1-123-05 punktis 26 leidnud, et kinnisasja müügileping ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajal kehtinud ReS § 20 lg 1 järgi jäi renditud vara omandiõiguse üleminekul rendileping jõusse ka uue omaniku suhtes. Sisult samasugune regulatsioon sisaldub ka VÕS § 291 lg-s 1. Kinnisomandi ülekandmiseks on AÕS § 120 lg 1 (1. juulini 2003. a kehtinud redaktsioonis) järgi vajalik võõrandaja ja omandaja vaheline kokkulepe ülekandmise kohta

(asjaõigusleping) ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Seadus ei näinud seega ette võimalust, et rendileandja õigused võinuks kinnisasja omandajale üle minna enne kinnisomandi üleminekut. Sellist võimalust ei tulene kolleegiumi arvates ka AÕS §-st 37, mis võimaldab kaudse valduse omandada asja väljanõudeõiguse loovutamisega. Rendilepingu puhul on rendileandjal kui omanikul ja kaudsel valdajal rendilepingust tulenev asja tingimuslik väljanõudeõigus alates rendilepingu lõppemisest. Rendilepingust tulenevat väljanõudeõigust ei saa loovutada ja kaudset valdust seega üle kanda lahus rendilepingu järgsetest rendileandja õigustest ja kohustustest, mis ei saa aga üle minna lahus omandist. Võlaõiguslikust lepingust tulenevad õigused ja kohustused võib tehinguga tervikuna üle kanda üksnes teise poole nõusolekul (nii TsK § 220 lg 1 kui VÕS § 179 lg 1 järgi). Küll on rendileandjal võimalik loovutada lepingujärgsed rendinõuded ja volitada teist isikut esitama enda nimel lepingust tulenevaid tahteavaldusi, kuid sellega ei kaasne lepingu üleminekut. Seega ei saanud OÜ V ( likvideerimisel) kui üürileandja õigused ja kohustused olla kostjale üle läinud enne kinnisasja omanikuks saamist. Kuivõrd OÜ V (likvideerimisel) ei olnud rendileandja, on kostjapoolne lepingu ülesütlemine õigusliku tähenduseta. 26.07.2002.a teatise ́ ́rendilepingu lõpetamise kohta ́ ́ sisust nähtub üheselt, et saatjaks on OÜ V ( likvideerimisel). .Kohus ei pea vajalikuks anda õiguslikku hinnangut, kas ülesütlemine vastas VÕS § 325, kuivõrd see oli tehtud selleks mitteõigustatud isiku poolt. Esitatud kirjalike tõendite kohaselt teavitati 26.07.2002.a. hagejat rendilepingu lõpetamisest, samal päeval teavitati ka allrentnikke OÜ V ( likvideerimisel) poolt rendilepingu lõpetamisest. Kuna muid aluseid rendilepingu lõppemiseks ei ole asjas esitatud, oli hagejal seega õigus kinnisasja vallata ja kostjal ei olnud valdusele õigust. Hageja on esitanud hagi alusena valduse rikkumise kohta asjaolud, et ta valdas ja kasutas kinnisasja rendilepingu alusel, pärast kinnisasja müügilepingu sõlmimist, kuid enne kinnisasja omaniku vahetuse kinnistusraamatusse kandmist teavitas OÜ V (likvideerimisel) rendilepingu lõpetamisest, takistas kinnistu valdamist, võttes hagejalt valdamise võimaluse ja asus ise kinnisasja allrentnikelt sisse nõudma renti sõlmides nendega uued lepingud. Kohtuistungil andis ütlusi tunnistajana hageja nõukogu liige TP, kes kinitas, et on olnud kursis äriühingu majandustegevusega, pärast kinnistu omandamist nõudis OÜ V (likvideerimisel) rendilepingu lõpetamist ja majast lahkumist, millega kaasnesid ähvardused, juuli algul oli kuulda, et V ähvardab allrentnikke, nõudes rendi tasumist talle, augustis teatasidki paljud allrentnikud, et ei soovi suhelda AS E ja sõlmisid lepingud OÜ-ga V (likvideerimisel), 16.08.2002 ei pääsenud hagejad töötajad enam tööle, pöörduti politseiorganite poole, need allrentnikud, kes jätkasid rendi tasumist hagejale, löödi majast minema, ka pärast 05.10.2002 ei asunud kostja lepingut täitma. Tunnistaja poolt kirjeldatud tegevust kajastab ka näiteks kostja 26.07.2002.a. teatis AS V , kus teavitatakse nii rendilepingu kui ka allrendilepingu lõppemisest ja edastatakse üürilepingu projekt. Kohus leiab, et OÜ V ( likvideerimisel) on rikkunud hagiavalduses kirjeldatud toimingutega hageja valdusõigust , hagejal oli õigus rendilepingu alusel rendipinda kasutada või anda kasutusse, mis on kaasa toonud kahju. Vastavalt TsMS § 230 lg 2 esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel

esitada taotlusi, TsMS § 436 lg 2 rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kohus loeb asjas esitatud kirjalike tõenditega ja tunnistaja ütlustega tõendatuks, et alates 26.07.2002.a. on OÜ V ( likvideerimisel) teinud takistusi hagejale tema rendilepingutest tulenevate õiguste teostamiseks, 05.08.2002.a. on kostja esitanud allrentnikele arveid ruumide kasutamise eest, misjärel mitmed allrentnikud on teatanud lepingu lõpetamise soovist ning keeldunud arveid tasumast hagejale. Vastupidist ei ole iseenesest väitnud ka kostja, kelle vastuväidete kohaselt oli tal lepingu ülesütlemiseks õiguslik alus. Hageja viide Riigikohtu lahendile 3-2-1-123-05, kus on kinnitatud alamaastmete kohtute poolt tuvastatud asjaolu, et kostja on 16.08. kuni 05.10.2002.a. hageja valdust rikkunud, takistanud tal kinnisasja kasutamist ja allrentnikelt rendi saamist, tehes selle lõpuks võimatuks, ei oma käesolevas asjas tõenduslikku tähtsust, kuna hagetav hüvise summa hõlmab perioodi alates 05.10.2002.a. ja asjassepuutuv on valduse fakti rikkumise tuvastamisel periood. Asjas on tõendatud, et alates 05.10.2002.a. ei asunud kostja OÜ V (likvideerimisel) rendilepingust tulenevaid kohustusi täitma hageja suhtes. Kuivõrd hageja õigus vaidlusalust kinnisasja vallata põhines rendilepingu alusel, rikkus kostja OÜ V (likvideerimisel) hageja seaduslikku valdust . Hageja on põhjendatult tuginenud kostja lepingulisele vastutusele, kuivõrd rendilepingu ülesütlemine oli tühine ja rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused läksid kinnisasja omandajale üle 05.10.2002. Hageja on esitatud kahju nõude rajanud perioodile alates 05.10.2002.a., seega on kostja hageja valdust rikkudes rikkunud rendilepingut. Kostja rikkus eelpool tuvastatud asjaolude järgi hageja seaduslikku valdust ja peab kahju hüvitamisega tagama VÕS § 127 lg 1 järgi olukorra, mis oleks võimalikult lähedane sellele, kui hageja oleks valduse rikkumise aja jooksul saanud kinnisasja segamatult vallata ja kasutada. Eesti Vabariigi (Kultuuriministeeriumi kaudu) ja AS E vahel 23. septembril 1991.a. sõlmitud rendilepingu p. 4.3 kohaselt oli rentnikul õigus renditud vara anda allrendile, kehtinud rendiseaduse § 9 kohaselt oli rentnikul õigus renditud vara anda allrendile ainult rendileandja nõusolekul, kui seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Lepingust tuleneb, et selline õigus hagejal oli, muuhulgas punkt 4.5 kohaselt saada oma omandiks tulu, mida sai renditud vara kasutamise tulemusena, samas oli hagejal lepingu p 4.2 kohaselt kohustus teha kinnistul asuval hoones ( tes) remonttöid. OÜ V ( likvideerimisel) tegevuse tõttu ei saanud hageja kasutada rendipinda, eelnimetatud lepingust tulenevaid õigusi ega täita kohustusi. Hageja valdus põhines õiguslikul alusel ja tal oli õigus kinnisasja arvel tulu teenida. Lepingu p 4.5. kohaselt oli õigus valdusest teenitavale kasule ehk allrendile, rendilepingu alusel oli tal kostja suhtes õigus kinnisasja vallata VÕS § 278 p 3 kohaselt võib üürnik asja kasutamise takistamise korral nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tuleneval muul põhjusel hüvitamisele. Hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamisega enda paigutamist olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kostja ei oleks tema valdust rikkunud VÕS § 127

lg 1 alusel. VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab kostja kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg ( põhjuslik seos). Hagiavalduse kohaselt moodustab tema kahju saamata jäänud tulu rendi näol, sest allrentnikud tasusid renditasu kostjale viimase survel. Kohus loeb põhjendatuks ja tõendatuks saamata jäänud tulu perioodi 05.10. kuni 31.12.2002.a. eest, mis moodustub 1 599 847.17 krooni, nimetatud kahju on kajastatud hageja 2002.a. majandustegevuse aruandes summas 2 145 485.35 krooni, millest on maha arvestatud üüri (rendi ) maksekohustus summas 545 638.18 krooni. Tegevusaruande lisa loendis on märge ́ ́ rent ebatõenäoline 05.10 31.12.2002``. Kahju 01.01.2003 kuni 21.01.2004 on arvestatud kostja OÜ V ( likvideerimisel) poolt saadud renditulude andmetele äriühingu osade ostu – müügilepingus, summas 8 723 331.03 krooni. Kokku on saamata tulu summas hageja arvestuse kohaselt 10 323 178.20 krooni. Kahju 8 723 331 krooni kujunemise aluseks on hageja võtnud kostja kajastatud renditasud 01.01.2003 kuni 21.01.2004 , summeerides on üüritasud kokku 879 909 krooni kuus, maha on arvestanud rendisumma, mida hageja oleks tasunud rendileandjale, milleks on ühes kuus 190 053 .75 krooni, nii on hageja arvestanud saamata jäänud tuluks ühes kuus 689 855.26 krooni. Hagetav periood on 01.01.2003 – 21.01.2004, seega kokku 8 723 331 krooni. Asjaolu, et hagejal allüürilepingud olid sõlmitud, on tõendatud esitatud lepingutega. Tähtsust ei saa omada, et allrentnikud ise lõpetasid lepingud, sest lepingud lõpetati kostja tegevuse tõttu. Kohus leiab, et kostja vastuväited ei ole põhjendatud rendiobjektiga seotud kulude kohta, mida väidetavalt hageja ei ole maha arvestanud. Hageja on esitanud allrendilepingud, majandusaasta aruanded ning aruannetes kajastatud arvnäitajaid on kohtuistungil selgitanud hageja nõustajana audiitor TV. VÕS § 127 lg 6 kohaselt kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab kahju hüvitise suuruse kohus. Kostjad on vaidlustanud kahju suurust, leides, et nõue on ebaselge ja hageja tugineb ebaõigele õiguslikule alusele. Kohus leiab, et kostjad ei ole esile toonud, millised kulutused tulnuks lisaks rendile hagetavast summast maha arvata, tulenevalt TsMS § 230 lg 1 on vastuväite esitaja kohustus seda ka tõendada olemasolevate kirjalike tõendite põhjal. Kohus leiab, et esitatud kahju hüvise arvestuse baseerub kirjalikele tõenditele ja seega on hagetava 10 323 178.20 krooni väljamõistmine kostjalt põhjendatud. Kostja K ES vastu solidaarse nõude esitamisel, on hageja tuginenud VÕS § 291 lg 4, mille kohaselt, kui uus üürileandaja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja. Kostja K ES kui rendiandja vastutuse võimalikkust VÕS § 291 lg 4 alusel saab kohus hinnata ostu- müügilepingu tegemise aja seisuga. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et K ES kui endise üürileandja ja OÜ V (likvideerimisel) vaheline kinnistu ostu- müügi leping toimus 28.06.2002, seega enne võlaõigusseaduse kehtivusaega. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 11 järgi kohaldatakse enne 1.07.2002 sõlmitud lepingutele ja tekkinud lepinguvälistele võlasuhetele enne võlaõigusseaduse jõustumist kehtinud seadust. Kostja K ES lihtasutus on põhjendatult viidanud asjaolule, et kuni 01.07.2002.a. kehtinud EV rendiseaduse § 20 lg 1 sätestas rendilepingu kehtimajäämise renditud objekti omaniku vahetuse korral, kuid

lepingu eseme võõrandaja solidaarvastutust objekti omandajaga rendilepingu täitmise eest ei näinud ette ükski kinnistu võõrandamise ajal kehtinud õigusnorm. Eeltoodud põhjendustel tuleb hagi jätta kostja K ES vastu rahuldamata. Kohtukulud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Poolte õigusabikulu tuleb lahendada kuni 31.12.2005.a. kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel. Hageja palus kostjatelt välja mõista solidaarselt 350 000 krooni tasutud riigilõivu ja kulutused õigusabile 103 886.38 krooni. Kostja E K ES esitas kohtukulude nimekirja ja palus hageja kanda jätta 80 948 krooni. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele vaid kostja OÜ V ( likvideerimisel) vastu, tuleb hageja kohtukulu välja mõista nimetatud kostjalt. Kohus leiab, et kuludokumendid õigusabi osas on asjakohased ja õigusabi kulu suurus põhjendatud. Kuivõrd aga kostja E K ES vastu hagi tuleb jätta rahuldamata, siis kuuluvad tema kantud kohtukulud väljamõistmisele hagejalt.

Liili Lauri kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.