OÜ Poode Invest hagi Hilja Riisbergi vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ning eluruumi vabastama kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 22.01.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Poode Invest apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus Hageja OÜ Poode Invest, esindaja Monika Meerents-Luberg Kostja Hilja Riisberg, esindaja adv. Ants Nõmmik Kolmas isik kostja poolel Pärnu linn (Pärnu Linnavalitsuse kaudu), esindaja Katri Pruul
Menetlusosalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 22.01.2007 otsus ja saata asi täies ulatuses esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused
Hageja palus nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest välja Pärnus XX mnt xxxX-x asuv eluruum ning kohustada kostjat eluruum vabastama. Väljakolimisest keeldumisel palus hageja tõsta kostja nimetatud eluruumist välja.
2.Hagi põhjenduste kohaselt võõrandas 27.04.2005 OÜ F hagejale Pärnus XX mnt xxxX asuva kinnistu, mille oluliseks osaks oleva elamu korter nr x oli elamu võõrandmise ajal kostja otseses valduses. Kinnistu võõrandaja ega hageja valduses ei olnud kirjalikku üürilepingut selle eluruumi kasutamiseks. OÜ F teatas 09.05.2005 kostjale, et võõrandas elamu hagejale. Kostja sai 11.05.2005 kätte hageja 10.05.2005 teate üürilepingu lõpetamise kohta alates 10.08.2005. Üürilepingu lõpetamise teates märgitud lepingu lõpetamise kuupäevaks kostja
tema kasutuses olnud eluruumi ei vabastanud. Pooled sõlmisid 18.08.2005 kokkuleppe üürilepingu lõpetamiseks ja elamispinna vabastamiseks alates 18.09.2005. Kokkuleppes märgitud tähtpäevaks kostja tema kasutuses olnud eluruumi ei vabastanud. Tulenevalt üürilepingu lõppemisest puudub kostjal alates 18.09.2005 õiguslik alus tema otseses valduses oleva eluruumi kasutamiseks. Kostja vastuväited
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja teatas 19.08.2005 hagejale, et ta ei nõustu üürilepingu lõpetamisega ning tegi ettepaneku 18.08.2005 kokkuleppe tühistamiseks, üürilepingu muutmiseks ja üürilepingu mõistlike tingimuste fikseerimiseks hiljemalt 31.08.2005. Hageja sellele ettepanekule ei vastanud, vaid lasi elamust elektri välja lülitada. Kostja tühistas 11.10.2005 avaldusega 18.08.2005 kokkuleppe, kuna hageja viis teda tehingu tegemisel eksimusse. Kolmanda isiku Pärnu linna seisukoht
4.Kostja on võetud arvele Pärnu linnalt eluruumi üürimist taotleva isikuna. Munitsipaalelamufondi piiratuse tõttu on käesoleval hetkel Pärnu linnal võimalik anda kostjale üürile üks tuba ühiselamutüüpi elamus asukohaga XX xX. Poolte vahel kehtib üürileping tähtajaga 01.07.2007. Seega tuleb lepingu ülesütlemine lugeda tühiseks, kuivõrd järgitud ei ole tähtajalise lepingu ülesütlemiseks ettenähtud korda. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
5.Kohus jättis hagi rahuldamata. Hageja on üürilepingut üles öeldes lähtunud sellest, et tegu on tähtajatu üürilepinguga. Samas ei ole hageja toonud välja asjaolu, millele tuginedes ta lepingu tähtajatust järeldab. XX mnt xxxX elamu puhul on tegu endise RE E varade koosseisu ning E AS kasutuses olnud eluruumiga. Vastavalt elamuseaduse (ES) §-le 68 tuli teenistuslikke eluruume omavatel juriidilistel isikutel esitada hiljemalt 01.06.1992 asukohajärgsele linnavalitsusele ettepanekud nende tunnistamiseks tööandja eluruumideks. Kolmanda isiku andmetel sellist ettepanekut antud hoone suhtes ei ole tehtud. Tulenevalt ES § 68 teises lauses sätestatust pidi XX mnt xxxX-x suhtes sõlmitud üürileping olema tähtajaline ning ES § 32 lg 2 alusel võib eeldada, et üürileping pikenes tähtaja möödudes 01.07.1997 veelkord viieks aastaks, so 01.07.2002. Enne võlaõigusseaduse (VÕS) jõustumist sõlmitud üürilepingud, mille tähtaeg möödub VÕS-i kehtivuse ajal, pikenevad juba VÕS-i järgi, so muutuvad tähtajatuteks lepinguteks. Hinnates üürilepingu kehtivust tulenevalt seadusest ja kohtupraktikast, leidis kohus, et kui lepingus tähtaega ka määratud ei olnud, siis pidi see tulenevalt asjaolust, et ES tähtajatut üürilepingut ei tundnud, olema sõlmitud viieks aastaks. Eeltoodule tuginedes leidis kohus, et poolte vahel on kehtiv üürileping tähtajaga 01.07.2007.
6.Üürilepingu lõppemiseks enne nimetatud tähtaega tuleks see erakorraliselt üles öelda, milleks hagist ja kostja vastusest välja loetavate andmete kohaselt mõjuvat põhjust ei ole. Lepingu ülesütlemine tuleb lugeda tühiseks, kuivõrd järgitud ei ole tähtajalise lepingu ülesütlemiseks ettenähtud ülesütlemise korda.
7.Kokkuleppe kehtivaks tunnistamise nõuet hageja ei esitanud, millest kohus järeldas, et pooltevaheline tehing on tühine. Hagejal puudub ettenägematu asjaolu üürilepingu lõpetamiseks. Kohtupraktikast tulenevalt ei pea kohus kaaluma hageja huve. Seega kasutab kostja eluruumi seaduslikult. Apellatsioonkaebuse põhjendused
8.Hageja palus kohtuotsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kaebuse põhjenduste kohaselt jättis kohus lepingu ülesütlemise tühiseks lugemisel tähelepanuta
asjaolu, et üürilepingut ei ole lõpetatud mitte hageja poolt lepingu ülesütlemisega, vaid hoopis 18.08.2005 sõlmitud kokkuleppe alusel. Seega ei oma poolte vahel kehtinud üürilepingu tähtaja küsimus mitte mingisugust tähendust. Lepingu tähtajaga seonduvale ei ole kumbki pooltest rajanud kohtumenetluse käigus oma väiteid ega vastuväiteid. Lepingu tähtaega on põgusalt käsitlenud üksnes kolmas isik. Lisaks eeltoodule ei ole vastupidiselt kohtuotsuses märgitule hageja kostjaga sõlmitud üürilepingut ühepoolselt üles öelnud. Hageja poolt 10.05.2005 kostjale esitatud teade üürisuhte lõpetamise kohta on informatiivse iseloomuga ning nimetatud teadet saab õiguslikus mõttes käsitleda üksnes hageja ettepanekuna lõpetada üürisuhe kostjaga alates 10.08.2005. Hageja ja kostja vahel peetud läbirääkimiste käigus jõudsidki pooled 18.08.2005 kokkuleppele, mille kohaselt lõpetati üürileping alates 18.09.2005.
9.Kohus leidis, et kuna kokkuleppe kehtivaks tunnistamise nõuet pole hageja esitanud, on pooltevaheline tehing tühine seaduses ettenähtud korras. Nimetatud seisukoha avaldamise juures ei ole kohus märkinud, millist kokkulepet on silmas peetud. Samuti ei ole kohus analüüsinud ega põhjendanud, millisel õiguslikul alusel tuleb kokkulepe lugeda tühiseks. Kohus rikkus otsuse tegemisel TsMS § 436 lg 1, § 438 lg 1 ja § 442 lg 8. Vastus apellatsioonkaebusele
10.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata.
11.Kolmas isik ei esitanud kohtule oma seisukohta apellatsioonkaebuse osas. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
12.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leidis, et kohtuotsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja asi saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks, kuna ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada.
13.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 436 lg 3 sätestab, et kohus võib otsust tehes tugineda üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Sama paragrahvi 4.lõike kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Ringkonnakohtu hinnangul rikkus maakohus otsuse tegemisel nimetatud sätteid. Hageja ei tuginenud hagi esitades üürilepingu ennetähtaegsele üleütlemisele, nagu maakohus ekslikult leidis. Sellele asjaolule ei tuginenud ka kostja oma vastuväidetes. Tulenevalt poolte poolt esile toodud asjaoludest ei oma ka kohtuotsuses käsitatud üürilepingu tähtaja küsimus käesoleva asja lahendamisel tähtsust. Maakohus leidis otsuses ka seda, et pooltevaheline tehing (ilmselt pidas maakohus siin silmas 18.08.2005 kokkulepet) on tühine seaduses ettenähtud korras. Kohtuotsuses puuduvad igasugused põhjendused selle kohta, milliste asjaolude ja õigusnormi alusel kohus kokkuleppe tühisuse tuvastas. Tehingu tühisus on reguleeritud TsÜS 5.peatüki 1.jao §-des 84-89. Ringkonnakohtu hinnangul puudub alus nimetatud sätete kohaldamiseks ja pooltevaheline kokkulepe ei ole tühine.
14.Samas jättis maakohus otsuse tegemisel sisulise hinnangu andmata hagi aluseks olnud asjaolule, et üürileping lõpetati poolte 18.08.2005 sõlmitud kokkuleppe alusel 18.09.2005. Kostja leidis, et üürisuhe ei ole lõppenud, kuna ta tühistas 18.08.2005 kokkuleppe 11.10.2005 avaldusega seetõttu, et hageja viis teda tehingu tegemisel (kokkuleppe sõlmimisel) eksimusse. Seega tuli vaidluse lahendamiseks teha kindlaks, kas kostja on 18.08.2005 kokkuleppe kehtivalt tühistanud või on kokkulepe kehtiv, millest omakorda sõltub see, kas kostja kasutab pärast 18.09.2005 eluruumi õiguslikul alusel või mitte.
15.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 90 lg 1 kohaselt võib tehingu, mis on tehtud eksimuse mõjul, seaduses sätestatud korras tühistada. Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. TsÜS § 98 lg 1 kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Eksimuse korral võib tehingu tühistada kuue kuu jooksul, arvates eksimusest teadasaamisest (TsÜS § 99 lg 1 p 2). Asja materjali kohaselt tühistas kostja 11.10.2005 avaldusega 18.08.2005 kokkuleppe TsÜS §-de 90, 92, 98 ja 99 alusel.
16.Ringkonnakohus leiab, et kostja avaldus kokkuleppe tühistamiseks ei too iseenesest kaasa selle tühisust. Tehingu tühistamiseks peavad lisaks formaalsetele tingimustele (esmajoones avalduse esitamine) olema täidetud ka materiaalsed eeldused, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks. Kostja on näidanud tühistamise alusena oma eksimust (TsÜS § 92 lg 3 – vt ettepanek hagejale t/lk 24, tühistamisavaldus t/lk 25, selgitus kohtule t/lk 56,57). Hageja vaidles kostja tühistamisavalduse vastu ning pidas seda põhjendamatuks ja alusetuks (hageja vastus kostja tühistamisavaldusele t/lk 26,27, hageja vastus kohtule t/lk 59-61). Seega oleks maakohus pidanud poolte poolt esiletoodud asjaolude ja tõendite alusel tegema kindlaks eksimuse olemasolu või selle puudumise.
17.Maakohtu otsusest võib aga eksitavalt järeldada, et tühistamisavaldusele vastuvaidlemise korral oleks hageja pidanud esitama eraldi hagi (kokkuleppe kehtivaks tunnistamiseks). Selline seisukoht ei ole kooskõlas TsÜS § 90 lg 1 kolmanda lausega, millest tulenevalt toob formaalsetele tingimustele vastav ja materiaalselt õigustatud tühistamisavaldus kaasa tehingu tühisuse sõltumata sellest, kas teine pool sellele vastu vaidleb. Juhul aga, kui ei ole täidetud tühistamisavalduse materiaalsed eeldused, ei ole sellisel tühistamisavaldusel õiguslikku jõudu. Eraldi hagi tehingu (kokkuleppe) kehtivuse tuvastamiseks ei ole vaja esitada.
18.Kuna maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse normi, st kohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud (TsMS § 656 lg 1 p 5) ega asja õigeks lahendamiseks vajalikke asjaolusid välja selgitanud (tühistamisavalduse materiaalsed eeldused on kontrollimata), ei ole ringkonnakohtul võimalik seda puudust kõrvaldada ja asi tuleb saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Tagamaks pooltele õigust kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus. Kohtukulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
Tiit Kollom
Mare Merimaa
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.