Pärnu Maakohus
Tsiviilasja number
2-06-20950
Otsuse tegemise aeg ja koht
26. juuni 2007.a. Kärdla
Kohtukoosseis
Kohtunik Mart Reino
Kohtuistungi sekretär
Kersti Särgava
Tsiviilasi
J. M. hagi OÜ Reiholz ́i, J. K. ́i ja AS Hansapank vastu kohustamaks kostjaid andma nõusolekut kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja hüpoteekide kustutamiseks.
Asja läbivaatamise kuupäev
11. juuni 2007.a.
Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja esindaja advokaat Rene Varul
number xxxxxx) kustutamiseks, mille kohaselt on kinnisasja (registriosa number 882933) 1⁄2 mõttelise osa omanikuks J. K..
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata apellatsiooni korras Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse teatavakstegemisest.
J. M. ja OÜ Reiholz kaasomandisse võrdsetes 1⁄2 mõttelistes osades kuulusid Hiiumaal Pühalepa vallas kaks kinnistut : hoonestatud kinnistu – Lääne Maakohtu kinnistusosakond, registriosa nr.xxxxxx ja hoonestamata kinnistu- Lääne Maakohtu kinnistusosakond, registriosa nr. xxxxxx. OÜ Reiholz võõrandas 28. septembri 2005.a. müügilepingu alusel mõlema eelnimetatud kinnistu 1⁄2 mõttelise osa Ambeon Ehituse OÜ-le, müügi toimumisest ja ostueesõiguse teostamise võimalikkusest teist kaasomanikku J. M. teavitamata. Vastavalt müügilepingu punktile 3.2 on mõlema kinnistu mõttelised osad müüdud hinnaga 10 000.- krooni. Hageja sai sellest müügilepingust teada alles Lääne kinnistusosakonna kaudu, kui talle 5. aprillil 2006. a. väljastati tehingu ärakiri.
Hageja teostas seejärel 2. mail 2006. a. Valga notar A R juures kaasomaniku ostueesõiguse ja vastav avaldus ostueesõiguse kohta edastati ostjale Ambeon Ehituse OÜ-le, koos kutsega tulla notaribüroosse kinnistute omandit hageja nimele ümber vormistama. Viimane on keeldunud nõusoleku andmisest mõtteliste osade omandite loovutamisest ja hoopis võõrandanud osad J. K., kes on teiseks kostjaks. Vaadeldavatest kinnistusregistriosade väljavõtetest nähtub, et mõlema kinnistu mõttelised osad on koormatud hüpoteekidega AS Hansapank kasuks, kes on kolmandaks kostjaks.
Hageja soovib kaasomaniku ostueesõiguse teostamist ja kinnistute mõtteliste osade registrijärgselt omanikult J. K. ja algselt omanikult OÜ Reiholzilt nõusolekut kinnistusraamatu kannete muutmiseks nõnda, et kinnistusraamatust nähtuks J. M. ainuomand mõlemale kinnistule. Hageja on seisukohal, et kinnistute omandi käsutused on tühised, samuti on tühised kinnistute koormamised piiratud asjaõigustega – hüpoteekidega. AÕS § 73 lg. 2 kohaselt kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostueesõigus. Vastavalt VÕS § -le 244 lg. 1 on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel leping sõlmituks samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale ja käesolevas asjas on hageja ostueesõiguse teostanud vastava notariaalse avaldusega. Arvestades asjaolu, et müüja OÜ Reiholz on rikkunud VÕS § 249 sätestatud kohustust viivitamatult teavitada ostueesõigust omavat isikut sõlmitud müügilepingust ja selle sisust, loeb hageja ostueesõiguse teostamise tähtaja kulgemise alguseks 5. aprilli 2006. a., mil ta sai kinnistusjaoskonnalt informatsiooni müügilepingu sõlmimisest. AÕS §-de 63 lg. 3 ja 257 lg. 3 alusel on müüdud kinnisasja üleandmine esialgsele ostjale tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist.. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Seetõttu on vaidlusaluste kinnistute omanikuks ikkagi veel OÜ Reiholz ja J. M. on õigus temalt nõuda vaidlusaluste kinnistute üleandmist hageja omandisse ostueesõiguse alusel. AÕS §-de 63 lg. 3 ja 257 lg. 3 alusel on tühine ka müüdud kinnisasja koormamine hüpoteekidega, kuna hüpoteekide seadmine käsutusena kahjustab ja piirab ostueesõiguse teostamist ja on seega tühine. Eelnevat arvestades palub hageja kohustada kostjaid andma nõusolekut kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja hüpoteekide kustutamiseks.
AS Hansapank väidab, et sai J. M. ostueesõigusest teada alles viimase poolt hagi esitamisega. Juhul kui ta oleks sellest teadnud vaidlusalustele kinnistutele hüpoteekide seadmise ajal , ei oleks ta neid hüpoteeke seada lasknud. Kui hagiavalduses toodud asjaolud osutuvad õigeteks, võtab AS Hansapank hagi õigeks ega soovi asja kohtulikust arutamisest osa võtta.
J. K. võtab hagi õigeks ja on saavutanud J. M. 10. mail 2007. a. kohtuvälise kokkuleppe, milles kohustub andma nõusoleku Lääne ja Hiiu kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu II jakku kantud registriosade nr. 741933 ja nr. 882933 kannete kustutamiseks, milles kinnistute 1⁄2 mõtteliste osade omanikuks on kantud J. K.. OÜ Reiholz võtab hagi õigeks osaliselt ja on nõus, et J. K. on kohustatud andma nõusoleku tema nimele tehtud kinnistusraamatu kannete kustutamiseks. Ta on andnud nõusoleku asja lahendamiseks kompromissiga, kuid ei ole hagejaga ühendust võtnud ega kokkulepet sõlminud. Otseseid vastuväiteid ta esitada suutnud ei ole. Samuti ei ole kostja ilmunud kohtuistungile.
Kohus, vaaginud kõiki poolte ütlusi ja esitatud tõendeid leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. J. M. ja OÜ Reiholz kaasomandisse võrdsetes 1⁄2 mõttelistes osades kuulusid Hiiumaal Pühalepa vallas kaks kinnistut - kinnistusraamatu registriosad nr. xxxxxx ja xxxxxx. OÜ Reiholz võõrandas 28. septembril 2005. a. müügilepingu alusel mõlema kinnistu omapoolsed mõttelised osad Ambeon Ehituse OÜ-le, müügi toimumisest ja ostueesõiguse teostamise võimalikkusest J. M. teavitamata. Hageja sai kinnistute müügist teada alles 5. aprillil 2006. a. Lääne ja Hiiu kinnistusjaoskonna kaudu, kui talle väljastati tehingute ärakiri. VÕS § 249 sätestab aga, et müüja on kohustatud viivitamatult teatama teisele kaasomanikule sõlmitavast müügilepingust, et see saaks oma eeldatavat ostueesõigust teostada. Seega ei ole hageja mööda lasknud ka mingit tähtaega ning hagi esitamine ja kõik eelnevad toimingud on teostatud tema poolt õigeaegselt. J. M. teostas asjast teada saades 2. mail 2006. a. oma ostueesõiguse Valga notar A. R. juures ja vastav avaldus ostueesõiguse kohta edastati ostjale Ambeon Ehituse OÜ-le. Viimane võõrandas aga omandatud kinnistud hoopis J. K.. Peale selle koormati mõlemate kinnistute müüdud osad hüpoteekidega AS Hansapanga kasuks, seejuures ka panka ostueesõiguse olemasolust teavitamata. AÕS §-de 63 lg. 3 ja 257 lg. 3 alusel on aga müüdud kinnisaja koormamine hüpoteekidega käesoleval juhul tühine kuna hüpoteekide seadmine kahjustab ja piirab ostueesõiguse teostamist. AÕS § 73 lg. 2 kohaselt kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teisel kaasomanikul müüdava mõttelise osa ostueesõigus. Vastavalt VÕS §- le 244lg. 1 on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel leping sõlmituks samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega ja käesolevas asjas on hageja ostueesõigust teostanud vastava notariaalse avaldusega. AÕS § -de 63 lg. 3 ja 257 lg. 3 alusel on müüdud kinnisasja üleandmine esialgsele ostjale tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Seetõttu on käesolevas asjas vaidlusaluste kinnistute omanikuks ikkagi veel OÜ Reiholz ja J. M. on õigus temalt nõuda vaidlusaluste kinnistute üleandmist hageja omandisse ostueesõiguse alusel.
AS Hansapank kostjana hagile vastu ei vaidle ja möönab, et ka tema ei teadnud vaidlusalustele kinnistutele hüpoteekide seadmisel, et kellelgi on nendele kinnistutele ostueesõigus ning teda sellest ei teavitatud. Antud asjaolude tuvastamisel võtab pank hagi õigeks. Ka J. K. kostjana võtab hagi õigeks ning on saavutanud J. M. kokkuleppe, milles annab nõusoleku Lääne ja Hiiu kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu II jakku kantud registriosade nr. xxxxxx ja nr. xxxxxx kannete kustutamiseks, milles kinnistute 1⁄2 mõtteliste osade omanikuks on kantud J. K. OÜ Reiholz küll otseselt hagi õigeks ei võta, kuid ei ole esitanud ka tõsiseltvõetavaid vastuväiteid ega neid kohtusse kaitsma ilmunud. Tema arvamus, et hageja on tähtaja vaidluseks mööda lasknud, ei ole kinnitust leidnud, sest J. M. sai müügitehingust teada kinnistusosakonna kaudu 5. aprillil 2006. a. ja pöördus juba 2. mail samal aastal ostueesõiguse teostamiseks notari poole. OÜ Reiholz jättis aga oma teavituskohustuse üldse täitmata. Vastuväide, et tehingu hinnas võis olla eksimus, ei ole vettpidav, sest kinnistu müügihinnas ei ole võimalik eksida. Nii on J. M. ostueesõigus ja selle õiguse eiramine OÜ Reiholzi poolt täielikult tõendatud ning hageja nõue täielikult õigustatud. Kostjad peavad andma nõusoleku Lääne ja Hiiu kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu II jakku kantud kandes J. K. kustutamiseks registriosades nr. xxxxxx ja nr. xxxxxx ning samuti nõusoleku antud kinnistute 1⁄2 mõtteliste osade üleandmiseks J. M. ja AS Hansapanga kasuks seatud hüpoteekide kustutamiseks. Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsMS §-dest 435; 438-442 ja 632 lg 1, rahuldab maakohus hagi täielikult.
Mart Reino Pärnu Maakohtu kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.