Tsiviilasja number
2-06-20950
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ulvi Loonurm ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
17.12.2007, Tallinn
Tsiviilasi
Jaanika Mirka hagi OÜ Reiholz, Janek Kursi ja AS Hansapank vastu kohustamaks andma nõusolekut kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja hüpoteekide kustutamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 26.06.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Reiholz apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Jaanika Mirka (ik xxxxxxxxxxx; x), esindaja adv Rene Varul; OÜ Reiholz (registrikood xxxxxxxx; x), esindaja Janek Reinomägi; Janek Kurs (ik xxxxxxxxxxx; x); AS Hansapank (registrikood xxxxxxxx; Liivalaia 8 Tallinn), esindaja Ingvar Kõo
Jätta Pärnu Maakohtu 26.06.2007 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kohtukulud jätta OÜ-gu Reiholz kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Asjaolud ja menetluse käik Jaanika Mirka ja OÜ Reiholz kaasomandisse võrdsetes 1⁄2 mõttelistes osades kuulusid Hiiumaal x vallas kaks kinnistut: hoonestatud kinnistu – Lääne Maakohtu kinnistusosakond, registriosa nr. xxxxxx ja hoonestamata kinnistu - Lääne Maakohtu kinnistusosakond, registriosa nr. xxxxxx. OÜ Reiholz võõrandas 28.09.2005 müügilepingu alusel mõlema eelnimetatud kinnistu 1⁄2 mõttelise osa Ambeon Ehituse OÜ-le, müügi toimumisest ja ostueesõiguse teostamise võimalikkusest teist kaasomanikku Jaanika Mirkat teavitamata. Vastavalt müügilepingu punktile 3.2 on mõlema kinnistu mõttelised osad müüdud hinnaga 10 000 krooni. Hageja sai sellest müügilepingust teada alles Lääne kinnistusosakonna kaudu, kui talle 05.04.2006 väljastati tehingu ärakiri. Hageja teostas seejärel 02.05.2006 Valga notar Anna Rästa juures kaasomaniku ostueesõiguse ja vastav avaldus ostueesõiguse kohta edastati ostjale Ambeon Ehituse OÜ-le, koos kutsega tulla notaribüroosse kinnistute omandit hageja nimele ümber vormistama. Viimane on keeldunud nõusoleku andmisest mõtteliste osade omandite loovutamisest ja hoopis võõrandanud osad Janek Kursile, kes on teiseks kostjaks. Vaadeldavatest kinnistusregistriosade väljavõtetest nähtub, et mõlema kinnistu mõttelised osad on koormatud hüpoteekidega AS Hansapank kasuks, kes on kolmandaks kostjaks. Hageja palus kohustada kostjaid andma nõusolekut kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja hüpoteekide kustutamiseks. Hageja soovib kaasomaniku ostueesõiguse teostamist ja kinnistute mõtteliste osade registrijärgselt omanikult Janek Kursilt ja algselt omanikult OÜ Reiholzilt nõusolekut kinnistusraamatu kannete muutmiseks nõnda, et kinnistusraamatust nähtuks Jaanika Mirka ainuomand mõlemale kinnistule. Kinnistute omandi käsutused on tühised, samuti on tühised kinnistute koormamised piiratud asjaõigustega – hüpoteekidega. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 kohaselt kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostueesõigus. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 244 lg 1 on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel leping sõlmituks samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale ja käesolevas asjas on hageja ostueesõiguse teostanud vastava notariaalse avaldusega. Arvestades asjaolu, et müüja OÜ Reiholz on rikkunud VÕS § 249 sätestatud kohustust viivitamatult teavitada ostueesõigust omavat isikut sõlmitud müügilepingust ja selle sisust, loeb hageja ostueesõiguse teostamise tähtaja kulgemise alguseks 05.04.2006, mil ta sai kinnistusjaoskonnalt informatsiooni müügilepingu sõlmimisest. AÕS §-de 63 lg 3 ja 257 lg 3 alusel on müüdud kinnisasja üleandmine esialgsele ostjale tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Seetõttu on vaidlusaluste kinnistute omanikuks ikkagi veel OÜ Reiholz ja Jaanika Mirkal on õigus temalt nõuda vaidlusaluste kinnistute üleandmist hageja omandisse ostueesõiguse alusel. Tühine on ka müüdud kinnisasja koormamine hüpoteekidega, kuna hüpoteekide seadmine käsutusena kahjustab ja piirab ostueesõiguse teostamist ja on seega tühine. AS Hansapank sai Jaanika Mirka ostueesõigusest teada alles viimase poolt hagi esitamisega. Juhul, kui ta oleks sellest teadnud vaidlusalustele kinnistutele hüpoteekide seadmise ajal, ei oleks ta neid hüpoteeke seada lasknud. Kui hagiavalduses toodud asjaolud osutuvad õigeteks, võtab AS Hansapank hagi õigeks ega soovi asja kohtulikust arutamisest osa võtta.
2(6)
Janek Kurs võttis hagi õigeks ja saavutas Jaanika Mirkaga 10.05.2007 kohtuvälise kokkuleppe, milles kohustus andma nõusoleku Lääne ja Hiiu kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu II jakku kantud registriosade nr xxxxxx ja nr xxxxxx kannete kustutamiseks, milles kinnistute 1⁄2 mõtteliste osade omanikuks on kantud Janek Kurs. OÜ Reiholz võttis hagi õigeks osaliselt ja nõustus, et Janek Kurs on kohustatud andma nõusoleku tema nimele tehtud kinnistusraamatu kannete kustutamiseks. Ta on andnud nõusoleku asja lahendamiseks kompromissiga, kuid ei ole hagejaga ühendust võtnud ega kokkulepet sõlminud. Otseseid vastuväiteid ta esitada ei suutnud. Samuti ei ilmunud kostja kohtuistungile. Esimese astme kohtu otsus Maakohus rahuldas hagi ning tuvastas Jaanika Mirka õiguse ostueesõiguse teel 1⁄2 mõtteliste osade omandamiseks ja tema kinnistusraamatusse ainuomanikuna kandmiseks ning AS Hansapank kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatusse kantud hüpoteekide kustutamiseks. Hageja sai kinnistute müügist teada alles 05.04.2006 Lääne ja Hiiu kinnistusjaoskonna kaudu, kui talle väljastati tehingute ärakiri. VÕS § 249 sätestab, et müüja on kohustatud viivitamatult teatama teisele kaasomanikule sõlmitavast müügilepingust, et see saaks oma eeldatavat ostueesõigust teostada. Seega ei ole hageja mööda lasknud ka mingit tähtaega ning hagi esitamine ja kõik eelnevad toimingud on teostatud tema poolt õigeaegselt. AÕS § 73 lg 2 kohaselt kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teisel kaasomanikul müüdava mõttelise osa ostueesõigus. Vastavalt VÕS §-le 244 lg 1 on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel leping sõlmituks samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega ja käesolevas asjas on hageja ostueesõigust teostanud vastava notariaalse avaldusega. AÕS §-de 63 lg 3 ja 257 lg 3 alusel on müüdud kinnisasja üleandmine esialgsele ostjale tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Seetõttu on käesolevas asjas vaidlusaluste kinnistute omanikuks ikkagi veel OÜ Reiholz ja Jaanika Mirkal on õigus temalt nõuda vaidlusaluste kinnistute üleandmist hageja omandisse ostueesõiguse alusel. OÜ Reiholz vastuväide, et tehingu hinnas võis olla eksimus, ei ole vettpidav, sest kinnistu müügihinnas ei ole võimalik eksida. Jaanika Mirka ostueesõigus ja selle õiguse eiramine OÜ Reiholzi poolt on täielikult tõendatud ning hageja nõue täielikult õigustatud. Kostjad peavad andma nõusoleku Lääne ja Hiiu kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu II jakku kantud kandes Janek Kursi kustutamiseks registriosades nr xxxxxx ja nr xxxxxx ning samuti nõusoleku antud kinnistute 1⁄2 mõtteliste osade üleandmiseks Jaanika Mirkale ja AS Hansapanga kasuks seatud hüpoteekide kustutamiseks. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus OÜ Reiholz palub maakohtu otsuse tühistada osaliselt ja teha uus otsus, millega:
number xxxxxx) II jakku kinnisasja (registriosa number xxxxxx) 1⁄2 mõttelise osa omanikuna Jaanika Mirka;
tühisus automaatselt kaasa ka käsutustehingu tühisust. Nimetatud asjaolust tulenevalt tuleb sellisel juhul saadu välja nõuda VÕS alusetu rikastumise sätete järgi. VÕS § 1028 lg 1 järgi kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Vastus apellatsioonkaebusele Jaanika Mirka vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsuse muutmata. AS Hansapank vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsuse muutmata. Janek Kurs ei ole apellatsioonkaebuse kohta kirjalikku seisukohta esitanud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Pärnu Maakohtu 26.06.2007 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuse toodud motiividel. Kuna kohtukolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. Vaidlus puudub selles, et Jaanika Mirka ja OÜ Reiholz kaasomandisse võrdsetes 1⁄2 mõttelistes osades kuulusid Hiiumaal Pühalepa vallas kaks kinnistut: hoonestatud kinnistu – Lääne Maakohtu kinnistusosakond, registriosa nr. xxxxxx ja hoonestamata kinnistu - Lääne Maakohtu kinnistusosakond, registriosa nr. xxxxxx ja et OÜ Reiholz võõrandas 28.09.2005 kinnistute müügi- ja asjaõiguslepingu alusel mõlema eelnimetatud kinnistu 1⁄2 mõttelise osa Ambeon Ehituse OÜ-le, Apellant on leidnud kaebuses ebaõigesti, et nimetatud kinnistute mõttelise osa võõrandamisel pidanuks olema teise kaasomaniku Jaanika Mirka nõusolek ja sellise nõusoleku puudumise tõttu on kinnistute mõtteliste osade müügi- ja asjaõigusleping tühine AÕS § 74 lg 1 alusel. AÕS § 74 reguleerib kaasomandi käsutamist tervikuna ja ei ole antud vaidluses kohaldatav, kuna 28.09.2005 müügi- ja asjaõiguslepingu alusel võõrandas apellant lepingus nimetatud kinnistutest vaid talle kuuluva mõttelise osa. AÕS § 73 lg 1 kohaselt võib kaasomanik temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Seega ei olnud vaidlusaluste mõtteliste osade võõrandamisel vajalik kaasomaniku nõusolek. Apellant leiab kaebuses, et 28.09.2005 müügi- ja asjaõigusleping on tühine ka seetõttu, et on tehtud olulise eksimuse mõjul ja seda just kinnistute mõtteliste osade hinna suhtes, kuna kinnistute mõttelised osad on müüdud liiga odavalt. Apellant leiab, et kohaldamisele kuulub TsÜS §-id 90 lg 1, 92 lg 1 ja 93 lg 3 p 2, kuna Ambeon Ehituse OÜ teadis või pidi teadma, et võõrandatavate kinnistute mõtteliste osade väärtus on oluliselt suurem. Apellandi poolt esile toodud asjaolud ei võimalda tuvastada vaidlusaluste kinnistute mõtteliste osade müügi-ja asjaõiguslepingute tühistust. TsÜS § 98 lg 1 kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele ja TsÜS § 99 lg 1 p 2 sätestab eksimuse mõjul tehtu tehingu tähtajad, milleks on 6 kuud arvates eksimusest teadasaamisest. Apellant ei ole tõendanud, et oleks vaidlusaluse müügi- ja asjaõiguslepingu tühistamise avalduse esitanud Ambeon Ehituse OÜ-le. Oma vastuväidetes hagile märgib apellant, et 13.10.2005 X kinnistul 2005-2014 aastate metsamajandamiskava alusel koostatud hindamisakti alusel sai ta teada, et kinnistu tegelik väärtus on üle 8 korra suurem (t.l.55). Sama kinnitab apellant ka apellatsioonkaebuse teisel leheküljel. Põhjendatud on hageja seisukoht, mille kohaselt oli hagi esitamise ajaks möödunud 6-kuuline tähtaeg tehingu tühistamiseks. Ülaltoodu alusel leiab kolleegium, et maakohus leidis põhjendatult, et 28.09.2005 sõlmitud müügi- ja asjaõigusleping vaidlusaluste kinnistute mõttelise osa võõrandamiseks on kehtiv. Apellatsioonkaebuses toodud väited ei võimalda otsust selles osas muuta ega osaliselt tühistada.
5(6)
Eeltoodu alusel ei anna ükski kaebuses toodud väide alust kaevatava kohtuotsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohtukulud tuleb jätta OÜ-gu Reiholz kanda.
R. Allikvere
U. Reinola
U. Loonurm
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.