Asjaõigus › Omandiasjad

juhindudes maareformiseaduse (MaaRS) §-st 21 lg 1 ja §-st 22 lg 1. Võru maavanema korraldusega 30.08.2004 on otsustatud maa erastamine V.K. ile. M vald on hagejale 18.12.2002 saadetud kirjas teatanud, et K talu kinnistul nr 933 asuvad M. K le kuuluvad ehitised ja MaaRS § 9 alusel on M. K pärijatel õigus erastada elamu juurde maad. Seega oli hagejal võimalus juba 2002. aastast nõuda J.K. i omandiõiguse tunnustamist. Hagejal oli võimalik takistada nende hoonete juurde ehitise omanikuna maa ostueesõigusega erastamist M. K pärijatele. Hageja seda õigust ei kasutanud. Maa müügilepingu, asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu tühisuse tunnustamiseks 1/2 ulatuses puuduvad alused. Võlaõiguslik müügileping, millest tekkinud võlasuhte osaliseks hageja ei ole, ei tekita, muuda ega lõpeta tema suhtes tsiviilõigusi ega kohustusi. Hageja nõue kinnisasja omanikuna Eesti Vabariigi sissekandmiseks ei ole kohane, kuna maa erastamise aluseks olnud otsust ei ole tühistatud. Kostja Eesti Vabariik Võru maavanema kaudu vaidles samuti hagile vastu. Vastuväidete kohaselt on kostja V.K. M Vallavalitsusele 26.08.2003 esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse, mille kohaselt kostja taotles M vallas T külas asuva temale kuuluva elamu juurde 50 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamist. Kostja esitas M Vallavalitsusele notarite poolt koostatud seadusjärgse pärimisõiguse tunnistuse ja kinkelepingu. M Vallavalitsuse 03.11.2003 korraldusega anti V.K. ile nõusolek erastada temale kuuluvate M vallas T külas asuvate hoonete juurde 23,3 ha maad. Maavanemale esitatud toimikus on notariaalselt tõendatud dokumendid, mille kohaselt kuuluvad T külas asuvad ehitised kostja omandisse, mille alusel maavanem tegi ainuvõimaliku ja seadusliku otsuse erastada kostjale kuuluvate ehitiste juurde vallavalitsuse korraldusega määratud suuruses maa. Kostja soovis osta maad järelmaksuga ning seega sõlmiti maa müügileping ja hüpoteegiga koormamise leping ning asjaõigusleping notari poolt 22.09.2004. Hageja ei ole tõendanud J.K. i omandiõiguse tekkimise aluseid ja nõudeõiguse alust. M Vallavalitsuse poolt hagejale 18.12.2002 saadetud kirjas anti hagejale teada, et K talu kinnistul nr 933 asuvad M. K le kuuluvad ehitised ja K pärijatel on õigus erastada elamu juurde maad. Hagejal oli seadusest tulenev õigus ja võimalus vaidlustada halduskohtus M Vallavalitsuse 03.11.2003 korraldus, millega anti V.K. ile nõusolek vaidlusaluse maa ostueesõigusega erastamiseks. Hageja ei ole vaidlustanud V.K. ile maa erastamise korraldaja poolt teostatud toiminguid. Erastamise toimingute tegemisel, korralduse andmisel ja sellele järgnevate toimingute teostamisel on erastamise korraldaja tegevus olnud kooskõlas kehtinud õigusaktidega. Kinnistusraamatu kanded on tehtud kehtiva asjaõiguslepingu alusel vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) §-le 11 lg 3. Kinnistusraamatu kande aluseks olnud dokumendid on õiguspärased ja kehtivad ning kande õiguslik alus ei ole ära langenud.

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus jättis 30. novembri 2006 otsusega L.K. i hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on E K 11.03.1958 esitanud kohtule hagiavalduse E. K , P K , M. K ja O. K vastu elumaja ning kõrvalhoonete jagamiseks (tsiviilasi nr 2-52). Asi on kohtu poolt läbi vaadatud 18.03.1958, asi lõpetatud ning vastav kohtuotsus on seadusjõus alates 24.03.1958. Rahvusarhiivi Valga Maa-arhiivi andmete kohaselt ei ole Vastseliina Rajooni Rahvakohtu 1958. a kohtuotsus säilinud. Majapidamisraamatu isiklikelt arvetelt nr 362-364 1958. a kohta nähtub, et E. K hooned on sisse kantud kohtuotsusega, hooned on jaotatud kohtus kokkuleppe lepingu alusel J K ga. Isikliku arve nr 364 kohaselt on E. K majapidamise isiklikus omandis 1/4 elumaja, laut, vaheseinaga varjualune, pool sauna. Majapidamisraamatu väljavõtete kohaselt aastate 1960. a kuni 1990. a kohta on J.K. i

isiklikus omanduses ehitised: 1/4 elamust, laut, kuur, 1/3 sauna. Eesti NSV Võru Rajooni M Küla Töörahva Saadikute Nõukogu Täitevkomitee 26.12.1970 otsusega nr 19 on tõendatud, et E. K nimele on registreeritud 1/4 elamust T külas. E. K le kuuluva 1/4 elamu kohta avatud toimikus nr 692 on tunnistajate Anna ja Feodor T. seletus, millest nähtuvalt omab E. K 1/4 elumajast, lauta, küüni, puukuuri ja poolt saunast, ülejäänud osa kuulub M. K le. Seega on tõendatud J.K. il omandiõiguse teke 1958. a 1/4 elamule, laudale, puukuurile ja poolele saunast. Majapidamisraamatute kannetel on poolte õiguseellaste J. K , M. K , O. K ja J.K. i allkirjad, millega nad kinnitasid majapidamisraamatutesse märgitud andmete õigsust ning nad on kinnitanud sellega J.K. i vara ulatust selles koosseisus. Sama tõendavad ka J.K. ile kuuluva elamu toimiku nr 692 materjalid, M Küla TSN TK 28.12.1970 otsus nr 19 ning tunnistajate E. L. ja G. P ütlused. Seega kuulusid J.K. i omandisse hoonete eksplikatsioonil märgitud elamu ruumid nr 7, 8, 9, 10 pindalaga 30,3 m2; kuur A pindalaga 23,6 m2; küün B pindalaga 39,8 m2 ja laut pindalaga 61,2 m2. Seega moodustab J.K. ile kuulunud osa 154,9 m2. Kogu ehitiste alusest pinnast moodustab see 1/4. Seadusjärgse pärimisõiguse tunnistuse kohaselt on hageja J.K. i vara pärija. Hageja ei ole tõendanud oma omandiõigust 1/2 mõttelisele osale K kinnistust. Käesolevaks ajaks on hageja poolt päritud hooned muutunud kostjale V.K. ile kuuluva K kinnistu oluliseks osaks. Tegemist ei ole elamumaaga, vaid 23,3 ha suuruse maatulundusmaaga, mis on kostja V.K. i poolt erastatud. Seega ei saa hageja tugineda käesolevas asjas K kinnisasja 1/2 mõttelisele osale omandi tekke alusena oma valdusele 1/4 hoonetele. Nähtuvalt 22.09.2004 V.K. i ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud maa müügilepingust ja hüpoteegiga koormamise lepingust ning asjaõiguslepingust on kostja V.K. ostnud maa ostueesõigusega erastamisel K maaüksuse pindalaga 23,3 ha, sihtotstarbega maatulundusmaa, koos selle oluliste osadega müügihinnaga 96 402 krooni, millele on kasutatud sooduskoefitsienti ja müügihinna vähendamise õigust, kinnistule on kantud hüpoteek 21 000 krooni Eesti Vabariigi kasuks. M valla kirjast nähtuvalt on hageja Võru Maavalitsuse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise komisjoni 25.07.1997 otsusega nr 14668 tunnistatud õigustatud subjektiks endise K talu maa suhtes. 20.06.2003 on hageja esitanud M Vallavalitsusele avalduse maa kompenseerimise kohta. M Vallavalitsuse 20.06.2003 korraldusega nr 2-1/191 on hagejale maa kompenseeritud. Seega ei ole hageja omandireformi käigus soovinud K kinnistu omandamist, vaid taotlenud maa eest kompensatsiooni. Samuti teatati hagejale M Vallavalitsuse 18.12.2002 kirjaga, et K talu kinnistul asuvad M. K le kuuluvad ehitised ja K pärijatel on õigus erastada elamu juurde maad. Hageja ei ole enne lepingute sõlmimist vaidlustanud M Vallavalitsuse eeltoiminguid V.K. ile maa erastamisel ja erastamise korraldaja poolt teostatud maa erastamise toiminguid. Valla poolt maa erastamistoimingute tegemise ajal elas küll hoonete omanik hageja õiguseellane J.K. , kuid temal oli samuti õigus soovi korral maa erastamise toiminguid ja M Vallavalitsuse 03.11.2003 korraldust vaidlustada. Hageja ega tema õiguseellane ei ole soovinud omandada K kinnistu maad. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 eeldab, et tehing oleks vastuolus seadusest tuleneva keeluga, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. MaaRS § 221 lg 2, 4 ja AÕSRS § 12 lg 1 ei sätesta keeldu, mis tooksid kaasa tehingu tühisuse. Lepingust nähtuvalt ei ole tehingu objektiks olnud elamumaa, vaid 23,3 ha maatulundusmaa. Pooled on sõlminud K maaüksuse koos selle oluliste osadega müügi-lepingu, otsustanud kinnistu hüpoteegiga koormamise ja leppinud kokku maaüksuse omandiõiguse üleandmises.

Asjakohased ei ole viited ka MaaRS §-le 9 lg 11 ja AÕSRS §-le 4 lg 4. MaaRS § 9 lg 11 reguleerib maa jagamist maa tagastamisel õigustatud subjekti ja elamute omaniku vahel. AÕSRS § 4 lg 4 on alates 28.06.1994 kehtetu. Eeltooduga ei ole tõendatud 22.09.2004 V.K. i ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud maa müügilepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu ning asjaõiguslepingu tühisus 1/2 mõttelise osa elumaa ostmise, kinnisomandi ülemineku ja koormamise osas. AÕS § 65 lg 1 kohaselt võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kande muutmiseks on vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi parandamine puudutab. Kui nimetatud isik nõusolekut ühe kuu jooksul ei anna, on isikul, kes soovib kannet muuta, õigus esitada hagi. Kuna omaniku kande ja hüpoteegikande aluseks olnud lepingud on kehtivad, vastavad kinnistusraamatu kanded tegelikule õiguslikule olukorrale ja puudub alus nende muutmiseks. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu rahuldamisele hagi V.K. i ja Eesti Vabariigi vastu omandiõiguse tunnustamiseks 1/2 mõttelisele osale kinnistust, maa müügilepingu, asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu osalise tühisuse tunnustamiseks ning kinnistusraamatu kande muutmise nõudes. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS L.K. esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 30. novembri 2006 otsuse ning teha uue otsuse, millega tunnistada tema omandiõigust 1/2 mõttelisele osale kinnisasjast asukohaga M vald T küla nimetusega K ; tunnistada 22.09.2004 Eesti Vabariigi ja V.K. i vahel sõlmitud maa müügilepingu, asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu tühisust 1/2 mõttelises osas maatulundusmaa, asukohaga Võru maakond M vald T küla nimetusega K ostmise, kinnisomandi ülemineku ja koormamise osas; kohustada Võru Maakohtu kinnistusosakonda muutma kinnistusraamatu kannet, millega Võru Maakohtu kinnistusameti registriosa nr 21396 all on Võru maakond M vald T küla asuva kinnistu K ainuomanikuna sisse kantud V.K. ning kanda kinnistusraamatusse nimetatud kinnistu omanikena V.K. 1/2 mõttelises osas ning Eesti Vabariik 1/2 mõttelises osas, kandes registriosa III jakku märkusena „riigivara haldaja M Vallavalitsus“ ning kustutada Võru Maakohtu kinnistusameti registriosa nr 21396 neljandast jaost kanne 1/2 mõttelises kinnistu osas hüpoteegipidaja ehk Eesti Vabariigi kasuks seatud hüpoteek. Apellatsioonkaebuse kohaselt on rikutud hageja õigusi päritud ehitistele ja seadusest tulenevale õigusele erastada ehitiste juurde maad. Hagejale kuulub omandiõigus 1/2 mõttelisele osale kinnisasjast asukohaga M vald T küla nimetusega K . Hageja ema J.K. i omandusse kuulusid hoonete eksplikatsioonil märgitud elamu ruumid 7, 8, 9, 10, kokku pindalaga 30,3 m2. J.K. ile kuulus ka kaev pindalaga 1 m2. J.K. i omanduses oli algselt ka pool aidast eraldi sissekäiguga. Osapoolte eelkäijad leppisid kokku, et ait jääb kostja eelkäija käsutusse ja vastutasuks sai hageja ema elumajast endale loomaköögi, mille viimane ehitas ümber köögiks. Nimetatuga lahendasid pooled ära elamusse eraldi sissekäigu. J.K. i osa suurus elamus suurenes 1/3 võrra elamust. J.K. i omandusse kuulusid ka majandushooned: kuur A pindalaga 23,6 m2, küün B pindalaga 39,8 m2 ja laut pindalaga 61,2 m2, kokku majandushoonete ehitusalune pind 124,6 m2. Majandushoonetest (majandushoonete üldpind 402,5m2) kuulus J.K. ile 31%. Hagiavalduse esitamisel ei teadnud hageja, millise maaga on tegemist ja seetõttu sai ekslikult nõude esemesse elamumaa. Maa sihtotstarve ei oma tähtsust. MaaRS § 20 lg 1 kohaselt ostueesõigusega erastamisele kuulub maa, mida MaaRS alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. MaaRS § 21 lg 1 kohaselt on maa erastamise õigustatud subjektideks MaaRS tulenevate kitsendustega Eesti kodanikud ja MaaRS käesoleva paragrahvi lg-tes 2-4 nimetatud isikud.

MaaRS § 22 lg 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna vastavalt käesolevale seadusele, arvestades §-s 21 sätestatud kitsendusi, samuti elamu-, korteri-, garaaži-, suvila- või aiandusühistu tema liikmete ühiskasutuses olevat maad, mida ei taotleta tagasi. Hagejal oli samasugune seadusest tulenev õigus ehituse osa omanikuna ja Eesti kodanikuna erastada oma ehitise osa juurde maad. AÕSRS § 12 lg 1 saab kohaldada vaid kaasomandis oleva ehitise aluse ja selle ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamisel. AÕSRS § 12 lg 1 kohaselt iga kaasomandis oleva ehitise aluse ja selle ehitise teenindamiseks vajalik maa tagastatakse või erastatakse kaasomanikele vastavalt nende osa suurusele ehitises. Majapidamisraamatu isiklikelt arvetelt nr 362-364 1958. a kohta nähtub, et J.K. hooned on sisse kantud 24.03.1958 jõustunud kohtuotsusega, hooned on jaotatud kohtus kokkuleppe lepingu alusel J. K ga. Isikliku arve nr 354 nähtuvalt on J.K. i majapidamise isiklikus omandis 1/4 elumaja, laut, vaheseinaga varjualune, pool sauna. Majapidamisraamatu väljavõtetest aastatel 1960. a kuni 1990. a nähtuvalt on J.K. i isiklikus omanduses ehitised: elamust, laut, kuur ja ühel korral 1/3 sauna. Hagejale ja kostjale V.K. ile kuulub ühes elamus teatud kindel oma osa. Igaühel oli eraldi sissekäik. Kui poolte kaasomandis on elamu, siis erastatakse kaasomanikele kaasomandis oleva ehitise aluse ja selle ehitise teenindamiseks vajalik maa vastavalt nende osa suurusele ehitises. MaaRS §-st 221 lg 4 tuleneb, et kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikel õigus maad ostueesõigusega erastada käesoleva paragrahvi lg-tes 1 ja 2 sätestatud ulatuses ja tingimustel. Igal kaasomanikul on õigus erastada ehitise kaasomandi osale vastav mõtteline osa maast. Väljaspool linna piire asuva elamu kaasomanikud võivad ostueesõigusega erastada kokku maad kuni 50 ha ulatuses või endise kinnistu piirides, kui see oli suurem 50 ha-st. Erastatava maa suurus, mis ületab 2 ha, määratakse kaasomanike kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, erastatakse maa käesoleva seaduse § 9 lg-s 1 sätestatud ulatuses. MaaRS § 9 lg-te 1 ja 11 kohaselt kui väljaspool linna piire asuval õigusvastaselt võõrandatud maal asub teise füüsilise isiku omandis olev ehitis ja kui õigustatud subjekt ning ehitise omanik ei lepi kokku hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitise võõrandamises õigustatud subjektile, ei tagastata õigusvastaselt võõrandatud maad elamu juures kuni 2 ha ulatuses, kui õigustatud subjekt ei lepi ehitise omanikuga kokku teisiti, muu ehitise juures ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. Kui õigusvastaselt võõrandatud maal asuvad nii teiste füüsiliste isikute omandis olevad elamud kui ka õigustatud subjektile kuuluv elamu ja kui elamute omanikud ning õigustatud subjekt ei lepi kokku teisiti, jagatakse maa elamute omanike ja õigustatud subjekti vahel võimalikult võrdsetes osades. Hagejal oli õigus erastada ehitiste juurde maad vastavalt MaaRS §-le 221 lg 1, 2, 4 ja §-le 9 lg 11 võrdses osas teise elamu omanikuga kostja V.K. iga. Järeldus, et hagejal ei olnud soovi omandada K kinnistu maad, on ebaõige. Hageja sai nimetatud ehitiste omanikuks ning tal tekkis erastamise õigus tekkis alles pärast ema J.K. i surma, s.o 17.12.2003. Asjaolu, et isik loobus tagastamisele kuuluvast maast kompenseerimise kasuks ei väljenda tema tahteavaldust loobuda maa erastamisest hiljem omandatud ehitiste juurde. Hageja sai 2005. a jaanuaris teada, et V.K. on erastanud kogu ehitiste juurde kuuluva maa, kui kostja saatis teises tsiviilprotsessis sellekohased dokumendid. Kostjate poolt maa müügilepingu, asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu sõlmimine, millega hageja kui ehitiste omanik jäeti ilma oma õigusest ehitistele ja seaduslikust õigusest erastada ehitiste juurde ostueesõigusega maad, on vastuolus maareformi seaduse sätetega. TsÜS § 87 kohaselt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on

sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Maareformi seaduses ei ole sätestatud otsest keeldu, kuid siinjuures peaks kehtima imperatiivsetest õigusnormidest möödahiilimise kirjutamata keeld, seda ka siis, kui antud normid ei ole tegelikult keeluseaduses. Kostja V.K. on esitanud Eesti Vabariigi Hooneregistrile teadlikult valesid andmeid, et tema isa M. K le kuulusid J.K. i omanduses olevad hooned, eksitades sellega notareid. Kostja V.K. erastas maad ostueesõigusega ka ehitiste juurde, mis ei olnud tema omand. V.K. i omandusse ei kuulunud K maaüksusel 1/3 elamust, laut, küün, puukuur ja kaev. Maa ostueesõigusega erastamisel peab valla- või linnavalitsus kontrollima, kas taotletaval maal ei asu teistele isikutele kuuluvaid ehitisi või kas sellele maale ei ole naabruses asuvate ehitiste omanikud esitanud maa erastamise taotlusi. Mitme ostueesõigust omava isiku taotluse korral peab valla- või linnavalitsus püüdma leida maa jagamisel kõigi osapoolte huve arvestava lahenduse ja kooskõlas planeeringu ning maakorralduse nõuetega määrama ehitise igale omanikule erastatava maa suuruse ja piirid. Eesti Vabariik Võru maavanema kaudu ei oleks tohtinud enne vaidlusalust lepingut sõlmida kuni ei ole selge hagejatele kuuluvate ehitiste õiguslik seisund. Kui kaasomanik ei soovi maad ostueesõigusega erastada, on maa ostueesõigusega erastamiseks avalduse esitanud kaasomanikul õigus kas taotleda ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamist ning sellele maale Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras ja tingimustel hoonestusõiguse seadmist kõigi ehitiste kaasomanike kasuks või algatada AÕSRS § 12 sätestatud korras ehitiseosa sundvõõrandamise menetlus. Eesti Vabariigi ja V.K. i vahel sõlmitud maa müügilepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu ning asjaõiguslepingu sõlmimisel on lähtutud valest eeldusest, et kostja oli maatükil asuvate ehitiste ainuomanik ja omab õigust osta maatükk ainuomandisse. Hooneregistris registreerimise fakt ei loo iseenesest veel omandiõigust. Vaidlustatava lepingu sõlmimisel on oluliselt rikutud AÕSRS §-des 13 lg 3 ja 12 lg 1, MaaRS §-des 22 lg 1; 221 lg 1 ja 2; 221 lg 4, 41 ning 9 lg 1, 11 sätestatut. Ehitiste elumaja, laut, küün, puukuur ja kaev 1/3 omanikuna oli hagejal õigus erastada 1/2 mõtteline osa maast. Kuna V.K. ei olnud kõikide ehitiste omanik ei olnud tal õigust osta maatükki ainuomandisse. Maa erastamise ostu-müügileping koos selle osaks oleva asjaõiguslepinguga ei vasta samuti AÕSRS §-de 13 lg 3 ja 12 lg 1, MaaRS §-de 22 lg 1; 221 lg 1, 2; 221 lg 4, 41 ja 9 lg 1, 11 nõuetele ning on seadusega vastuolus. TsÜS § 87, § 84 lg 1 kohaselt on niisugused tehingud algusest peale tühised. Seoses maa erastamise ostu-müügilepingu tühisusega on tühine ka asjaõigusleping. Seoses osaliselt tühise tehinguga on kinnistamisotsus ebaõige. Nimetatud lepingute osalise tühisuse tõttu on ebaõige ka maatüki suhtes tehtud kinnistamisotsus. Hagejal on vastavalt AÕS §-le 65 lg 1 õigus nõuda kande muutmist. AÕSRS § 11 lg 5 näeb ette võimaluse kanda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse riik, kui tühistatakse maa erastamise aluseks olnud otsus. AÕS § 65 lg-st 1 tulenevalt saab ebaõigeks pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta ka kinnistusraamatu kanne, mis on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. Sellisest kandest nähtuv isik ei ole tegelikult kinnisasjaõiguse omanik, sest puudub kinnisomandi üleandmise või koormamise eeldus asjaõigusleping (AÕS § 641). Omaniku kande ja hüpoteegikande aluseks olnud asjaõiguslepingute tühisuse tõttu ei vasta kinnistusraamatu kanded tegelikule õiguslikule olukorrale ja tuleb AÕS § 65 lg 1 alusel kustutada. V.K. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole L.K. tõendanud maakohtus ega ka apellatsioonkaebuses oma omandiõigust 1/2 mõttelisele osale K kinnistust. V.K. on saanud maa ja sellel paiknevad ehitised seaduslikul alusel, erastades ehitiste juurde maad kooskõlas maareformi seadusega ja maa ostueesõigusega erastamise korraga.

V.K. omandas T külas asuvad ehitised pärimise teel ja vastavalt ehitise kinkelepingule ning kokkuleppele seeselamisõiguse ning isikliku kasutusõiguse lepingule 08.07.2003. V.K. esitas nimetatud ehitiste juurde maa ostu-eesõigusega erastamise taotluse ja M Vallavalitsus on 03.11.2003 andnud korralduse nr 2-1/290 V.K. ile kuuluvate M vallas T külas asuvate ehitiste juurde maa pindalaga 23,3 ha, ostueesõigusega erastamiseks, juhindudes MaaRS §dest 21 lg 1 ja 22 lg 1. Samuti on Võru maavanema korraldusega 30.08.2004 otsustatud maa erastamine V.K. ile. Võlaõiguslik müügileping, millest tekkinud võlasuhte osaliseks hageja ei ole, ei tekita, muuda ega lõpeta tema suhtes tsiviilõigusi ega kohustusi. Võlaõiguslikust lepingust tekivad õigused ja kohustused vaid selle võlasuhte osalistele (Riigikohtu 20.11.2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-03). Asjaõiguslepinguga toimub kinnisasjaõiguse käsutamine ja selle alusel on tehtud kanne ka kinnistusraamatusse. Juhul kui hageja leidis, et tema õigusi on ostu-eesõigusega erastamise korraldusega rikutud, oli tal seadusest tulenev õigus ja võimalus nimetatud korraldus halduskohtus vaidlustada ühe kuu jooksul, arvates õiguste rikkumisest teada saamisest. Hageja jättis nimetatud õiguse realiseerimata. Kinnistusraamatu kanded vaidlusaluse K talumaa osas on õiged. V.K. erastas talle kinkelepingu ja pärimise teel saadud ehitiste juurde maad kooskõlas Eesti Vabariigis kehtiva seadusandlusega. Hageja nõue kinnisasja omanikuna 1/2 mõttelises osas Eesti Vabariigi sisse kandmiseks ei ole kohane. Maa erastamise aluseks olnud otsust ei ole tühistatud ega kehtetuks tunnistatud. Seetõttu ei ole ka kinnistusraamatu kanne muutunud ebaõigeks AÕSRS § 11 lg 5 mõttes, mille kohaselt kantakse maa erastamise õigusliku aluse äralangemisel kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna riik. Kande õiguslik alus ei ole ära langenud ning kinnistusraamatu kanded on õiged kuna vastavad tegelikule õiguslikule olukorrale. Samuti on asjaõiguslepinguga tõendatud V.K. i õigus kinnistule. M Vallavalitsus saatis hagejale 18.12.2002 kirja, milles teatati apellandile, et K talu kinnistul nr 933 asuvad M. K le kuuluvad ehitised ja K pärijatel on õigus erastada elamu juurde maad. Seega ei vasta tõele L.K. i väide nagu ta ei olnud antud asjaolust teadlik. Kui L.K. pidas oma ema ehitiste kaasomanikuks ja soovinuks kaasomanikuna maad erastada, oleks ta pidanud vallavalitsust sellest teavitama. L.K. seda ei teinud ja jättis oma seadusjärgse õiguse kasutamata. L.K. on Võru Maavalitsuse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise komisjoni 25.07.1997 otsusega nr 14668 tunnistatud õigustatud subjektiks endise K talu maa suhtes ning ta on esitanud M Vallavalitsusele avalduse maa kompenseerimiseks. M Vallavalitsuse 20.06.2003 korraldusega nr 2-1/191 on L.K. ile maa kompenseeritud. Seega ei soovinud L.K. omandireformi käigus K kinnistu omandamist ning on saanud maa eest kompensatsiooni. Eesti Vabariik Võru Maavalitsuse kaudu vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt oli hagejal õigus saada maa omanikuks nimetatud maa omandireformi õigustatud subjektina, kuid ta ei kasutanud seda õigust ja taotles maa kompenseerimist. Hageja ei ole tõendanud oma omandiõigust K kinnistu 1/2 mõttelisele osale. Käesolevaks ajaks on L.K. i poolt päritud hooned muutunud V.K. ile kuuluva K kinnistu oluliseks osaks. V.K. on erastanud 23,3 ha suuruse maatulundusmaa. Hageja ei saa tugineda K kinnisasja 1/2 mõttelise osa omandi tekke alusena oma valdusele 1/4 hoonete osas. Hageja on tunnistatud Võru Maavalitsuse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise komisjoni 25.07.1997 otsusega nr 14668 õigustatud subjektiks endise kinnistu K nr 933 maa pindalaga 14,9 ha suhtes. 20.06.2003 esitas hageja M Vallavalitsusele avalduse maa kompenseerimise kohta ja M Vallavalitsuse 20.06.2003 korralduse nr 2-1/191 alusel on

maa hagejale kompenseeritud. Seega ei ole hageja omandireformi käigus soovinud K kinnistu omandamist. M Vallavalitsuse poolt 18.12.2002 saadetud kirjas anti hagejale teada, et K talu kinnistul asuvad M. K le kuuluvad ehitised ja K pärijatel on õigus erastada elamu juurde maad. Hageja ei ole enne lepingute sõlmimist vaidlustanud M Vallavalitsuse eeltoiminguid V.K. ile maa erastamisel ega maa erastamise korraldaja poolt teostatud toiminguid. Maa ostueesõigusega erastamise avalduste esitamise tähtaja möödalaskmine välistab võimaluse tagastamisele kuuluva maa eest kompensatsiooni saamise ja hiljem sama maa ostueesõigusega erastamise. K kinnistu maa ostueesõigusega erastamise taotlus on lahendatud kehtivate õigusaktidega, mille vaidlustamise tähtaeg on möödas. Lepingupooled on sõlminud K maaüksuse koos selle oluliste osadega müügilepingu, otsustanud kinnistu hüpoteegiga koormamise ja leppinud kokku maaüksuse omandiõiguse üleandmises. Kuna omaniku kande ja hüpoteegikande aluseks olnud lepingud on kehtivad, vastavad kinnistusraamatu kanded tegelikule õiguslikule olukorrale ja seetõttu puudub alus nende muutmiseks.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole põhjust. Kuna vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis ei pea ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks esimese astme kohtu põhjendusi korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski apellandi väide ei anna põhjust vaidlustatud otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Maakohus on õigesti hagi rahuldamata jättes hinnanud asjas olevaid tõendeid ning teinud neist põhjendatud järeldused. Kohus on ka õigesti kohaldanud materiaalõigust ega ole rikkunud protsessiõigusnorme. Maakohus on õigesti leidnud, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna tõendatud ei ole vaidlusaluste tehingute - 22.09.2004 maa müügilepingu, asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu - tühisus. Vastavalt AÕS § 57 lg 1 on kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud või kanne on valesti muudetud või kustutatud. Kostja on saanud K kinnistu, millel asusid ka hageja emale 1⁄4 osas kuulunud ehitised, omanikuks läbi erastamismenetluse. Hageja ei ole vastavas menetluskorras (haldusmenetluses ega halduskohtumenetluses) vaidlustanud M Vallavalitsuse 03.11.2003 korraldust nr 2-1/290 ning Võru maavanema 30.08.2004 korraldust nr 1.1-4/480 kostjale hoonete juurde maa ostueesõigusega erastamise kohta, millised olid õiguslikuks aluseks kostjaga vaidlusaluste tehingute tegemisele ning kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisele. Kuna kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmise õiguslikuks aluseks olevad erastamise haldusaktid on kehtivad, siis ei ole ka kostja omandi kohta tehtud kinnistusraamatu kanded AÕS § 57 lg 1 kohaselt ebaõiged. Apellandi väited, et kostjale maa erastamisel on rikutud AÕSRS, MRS ja maa ostueesõigusega erastamise korra vastavaid sätteid, ei ole põhjendatud ega asjakohased. Tulenevalt HMS ja HKMS sätetest kuulub haldusakti õigsuse hindamine halduskohtu, mitte tsiviilkohtu pädevusse. Kuna apellant ei ole seaduses ettenähtus korras ja tähtajal esitanud eelnimetatud M Vallavalitsuse 03.11.2003 korralduse nr 2-1/290 ning Võru maavanema 30.08.2004 korralduse nr 1.1-4/480 vaidlustamiseks halduskohtule tühistamis- ega tuvastamiskaebust, siis saab kohus käesoleva nõude läbivaatamisel lähtuda üksnes nende haldusaktide kehtivuse eeldusest ega ole õigustatud hindama nimetatud haldusaktide võimaliku õigusvastasusega seonduvaid asjaolusid.

Põhjendatud ei ole samuti apellandi väide, et maakohus on ebaõigesti järeldanud apellandil K kinnistu maa omandamise tahte puudumist. Maakohus on õigesti järeldanud asjaoludest, et hageja oli 20.06.2003 esitanud M Vallavalitsusele avalduse K maa kompenseerimise kohta ja võtnud vastu vallavalitsuse 20.06.2003 korraldusega nr 2-1/191 talle määratud kompensatsiooni ning et ta ei olnud enne riigi poolt kostjaga lepingute sõlmimist vaidlustanud M Vallavalitsuse eeltoiminguid ja maavanema toiminguid kostjale maa erastamisel, aga samuti, et ta ei olnud esitanud avaldust maa erastamiseks hoonete juurde, et hagejal (ja tema õiguseellasel J.K. il) puudus tahe K kinnistu maa osaliseks omandamiseks. Loobudes maa tagastamisest ja erastamisest on hageja ka sisuliselt loobunud oma omandiõigusest 1⁄4 mõttelisele osale kõnesoleval maal asuvatest ehitistest kostja kasuks, kuivõrd ehitised on muutunud kinnistatud maa oluliseks osaks. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, siis tuleb vastavalt TsMS §-dele 60 lg 8; 61 lg 1 p 2 (kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsioonis) jätta apellandi menetluskulud tema enda kanda.

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Egon Konsand

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.