Avalikult teatavakstegemine
08. juuni 2007 Tartu Maakohtu Viljandi kohtumajas
Tsiviilasi Hagi ese
nr 2-01-133 Margit Jermann versus Merike Laht üürivõlgnevuse 8 586.75 krooni väljamõistmiseks
Asja lahendamine
kohtuistungil 23. mai 2007
Kohtukoosseis
kohtunik Toomas Lillsaar
Hageja
Margit Jermann (kood xxxxxxxxxxx; elukoht xxxxx xx xx-x, xxxxxx, xxxxx, xxxxxxxx xx) advokaat Mart Sikut
Hageja esindaja Kostja Kostja esindaja
Merike Laht (kood xxxxxxxxxxx; elukoht xxxxx xxx-xx, xxxxxxxx) jurist Ingrid Vinnal
Aluseks võtnud kohtus tuvastatud asjaolud ja kohaldatud seadused ning juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-st 434, tegi kohus otsustused. Otsustused hagis
kohta oleks kokkulepe üürileandjaga. Kostja poolt vastuhagis loetletud tööd on suures osas eluruumide parendustööd, s. h üürniku kohustuste hulka kuuluv jooksev remont, mitte üürileandja kohustuste hulka kuuluv remont. Ainult üürileandja loal tehtud parenduste puhul saab § 376 lg 2 alusel rääkida poolte kokkuleppel tehtud kulutuste hüvitamisest üüri vähendamise või üürist loobumise teel. Eelmise üürileandja (J Jaska) kirjavastust ei saa lugeda kahe poole kokkuleppeks üürist loobumiseks, sest sisuliselt kokkulepet ei olnud ja nagu kostja väidab: ... maksin väljatõstmise kartuses üüri edasi. Eelneva kokkuleppe puudumisest annab tunnistust järgmine asjaolu: kui üürileandja J. Jaska teatas 1999. a mais, et üüriraha vastu ei võta (ja palub korteri vabastada), siis suurem osa kostja esitatud materjalide kviitungeid (kv) kannab hilisemat kuupäeva: 19.11.1999.a kv 46 – 700 kr; 22.10.1999.a kv 30 – 1 680 krooni; 05.08.1999.a kv 65 – 550 kr; 31.07.1999.a arve 23262 – 460 kr; 10.07.1999.a Vektor arve – 149 kr; 10.07.1999.a Vektor arve – 137 kr; 17.07.1999.a Vektor arve – 349.30 kr; 10.07.1999.a arve 002765 – 84.70 kr; 12.10.1999. a stl 991841 – 115.80 kr. ES § 376 lg 3 kohaselt kui üürnik on teinud üürileandja kohustuste hulka kuuluvat remonti, võib üürnik nõuda üüri vähendamist vajaliku remondi dokumentaalselt tõestatud maksumuse võrra. Hageja väitel saa üürnik seejuures tegutseda meelevaldselt. ES § 424 kohaselt teatab üürnik üürileandja poolt hooldus- ja remondikohustuste täitmata jätmisel üürileandjale kirjalikult esinevatest puudustest. Kui üürileandja ei asu 1 kuu jooksul puudusi kõrvaldama või ei lepi üürnikuga kokku puuduste kõrvaldamisele asumise tähtajas või ületab seda. Alles seejärel on üürnikul õigus teha üürileandja kohustuste hulka kuuluv remont oma vahenditega ja nõuda üürileandjalt dokumentaalselt tõestatud tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Seaduses on sätestatud vajalik remont ja vajalikud kulutused. ES-s oli ette nähtud eelnev üürileandja informeerimine. Arvesse võttes kostja poolt esitatud kuludokumente, milliseid materjale ta väidetavalt on kasutanud korteri Leola 20a-13 remondil, kannavad need daatumeid aprill 1999 kuni november 1999. Kostjal pole esitada ühtegi kirjalikku tõendit selle kohta, et ta on seaduses ette nähtud korras üürileandja poole pöördunud ja vajalikke töid kooskõlastanud. Alates 06. septembrist 1999 on hageja omanikuna üürileandja, ja üürnik oleks pidanud hagejaga kooskõlastama nimetatud tööd. 24. novembril 2000 esitas kostja hagejale kviitungite koopiad 1999. aastast ukse ja akende osas. Need tööd olid hagejaga eelnevalt kooskõlastamata ES § 424 ette nähtud korras. Elu- ja abiruumide ümberehitamine üürniku poolt saab toimuda ainult üürileandja nõusolekul. Sisuliselt on tegemist üürniku poolt eluruumide omavolilise ümberehitamisega ES § 422 mõistes. Hageja väitel on ta soovinud need tööd ise teostada. Hageja on osundanud veel sellele, et esitatud kuludokumentidest ei nähtu nende kasutamine vaidlusaluses korteris. Korterisse juurdepääsu pole ta hagejale võimaldanud ning vajalikest töödest ei ole eelnevalt üürileandjat informeeritud. Hageja on viidanud veel asjaoludele, et korterist lahkumisel on kostja kolimisel rikkunud korteri sisustuse, eluruumi seintelt on maha rebitud tapeedid, lilla värviga määritud aknaraamid, maha lõigatud elektrijuhtmestik ja ära võetud elektripistikud ning lõhutud korteri välisuks. Samuti on omavoliliselt väljalõhutud pliit. Nende asjaolude kohta on hageja esitanud korteri ülevaatuse akti ja fotod.
üüriraha vastu. Kuna üürileandja Johan Jaska ei olnud nõus kokkulepet sõlmima üüri vähendamise osas, vaid loobus üürist, saates rahakaardid tagasi, maksin väljatõstmise käituses üüri edasi. Kostja väitel üürnikuna oli õigus nõuda üürileandjalt eluruumi remonti, mida üürileandja ei teinud, siis ES § 424 alusel tegi kostja üürnikuna remondi, milline summa on üürileandja poolt seniajani hüvitamata. Kostja väitel 13. juunil 2000 teatas kostja üürileandjale, et katus jookseb läbi, et toa lagi on rikutud. Hageja sellele ei reageerinud. 24. novembril 2000 kostja väitel selgitas ta üürileandjale tema kohustust täita üürilepingu punkte 4.2 ja 4.3, kuigi hageja oli omandanud elamu ostu müügi lepinguga, läksid temale üle ka eelmise üürileandja õigused ja kohustused, TsÜS § 59 kohaselt (õigusjärglus). Kostja väitel üürileandja jättis sellele kirjale vastamata. Üürileandja teatas kostjale 10. novembril 2000, et üüri piirmääraks on Viljandi linnas 8 krooni 1 m2. ES § 376 alusel maksis kostja endistviisi üüri 1.50 krooni 1 m2 eest, kokku 48.15 krooni. Kostja väitel oli tal endistviisi üüri vähendamise konkreetne põhjus olemas, s. t et üürileandja on kostjale võlgu hageja nõude ulatuses.
Ehitusmaterjalide ostukviitungitest ei nähtu, et neid materjale vaidlusaluses korteris kasutati. Elamusuhteid reguleeris kehtinud ES § 1. Sellest tulenevalt ei kuulu kohaldamisele asjaõigusseaduse AÕS § 28, mis reguleerib asjale tehtud kulutuste hüvitamist. Kohus on seisukohal, et hageja ka põhjendused ja osundamine ES § 376 on asjakohased. Kohus ei leidnud usaldusväärselt tõendamist kostja üüritud eluruumi kasutamise tingimuste või seisundi halvenemine ega tuvastanud ka seda, et kostja oleks hagejale esitanud üüri vähendamise konkreetsed põhjused. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et korteri seisukorda peale kostja lahkumist vaidlusalusest korterist ei ole kostja vaidlustanud. Seejuures korteri seisukord ei viita mingilgi määral sealt lahkuja heausksele käitumisele, mis nähtub korteri ülevaatuse aktidest ja fotodest (tl 111 -117).
Toomas Lillsaar Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.