nr 2-01-133 Margit Jermann versus Merike Laht üürivõlgnevuse 8 586.75 krooni väljamõistmiseks
Asja lahendamine
kohtuistungil 23. mai 2007
Kohtukoosseis
kohtunik Toomas Lillsaar
Hageja
Margit Jermann (kood xxxxxxxxxxx; elukoht xxxxx xx xx-x, xxxxxx, xxxxx, xxxxxxxx xx) advokaat Mart Sikut
Hageja esindaja Kostja Kostja esindaja
Merike Laht (kood xxxxxxxxxxx; elukoht xxxxx xxx-xx, xxxxxxxx) jurist Ingrid Vinnal
RESOLUTSIOON
Aluseks võtnud kohtus tuvastatud asjaolud ja kohaldatud seadused ning juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-st 434, tegi kohus otsustused. Otsustused hagis
1.Margit Jermani hagis Merike Lahe vastu üürivõlgnevuse väljamõistmiseks ning Merike Lahe vastuhagis Margit Jermani vastu:
1.1.rahuldada hagi ja välja mõista Merike Lahelt 8 586 (kaheksa tuhat viissada kaheksakümmend kuus) krooni 75 senti Margit Jermani kasuks;
1.2.jätta rahuldamata Merike Lahe vastuhagi Margit Jermani vastu 8 586.75 krooni väljamõistmiseks. Muud otsustused
2.Seoses menetluskuludega: 2.1 välja mõista Merike Lahelt menetluskulu 2 080 (kaks tuhat kaheksakümmend) krooni Margit Jermani kasuks; 2.2 Merike Lahe kantud menetluskulud jätta tema enda kanda. Selgitused otsusele edasikaebe korras ja tähtajas ning menetluskulude tasumises
3.Selgitada: 3.1 TsMS § 630 kohaselt kohtumenetluse poolel on kohtuotsuse peale õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse esitamisega; 3.2 TsMS § 631 kohaselt on apellatsioonikaebuse esitamise tähtaeg 30 päeva, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest; 3.3 apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUDE KIRJELDUS JA KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Hageja põhjendused
1.1.Hageja nõue ja seisukohad vastuhagis Hagejal Margit Jermanil on nõue kostja Merike Lahe vastu eluruumi üürivõlgnevuse 8 586.75 krooni väljatõstmiseks ja Merike Lahe vastuhagi üürivõlgnevuse tasaarveldamiseks rahuldamata jätmiseks.
1.2.Hageja väited, esitatud asjaolud ja tõendid Avaldusest nähtuvalt on hageja omandanud 06. septembril 1999 kinnistu asukohaga Viljandi linn, Leola 20a. Kinnistul asuvas elamus kasutas korterit nr 13 (eluruumi üldpind 32,1 m2) üürnikuna kostja Merike Laht, kellega Viljandi Metsakombinaat üürileandjana on sõlminud
08.jaanuaril 1991 eluruumi üürilepingu. Olles olnud Viljandi linnas Leola 20a asuva korteri üürnik, ei ole kostja hageja väitel tasumata üüri alates 2000. a juulist kuni 01. märts 2004 8 586.75 krooni. Hageja on esitanud üürivõlgnevuse arvestuse. Hageja väitel on üürnik suhetes üürileandjaga tasunud üüri ettenähtust vähem. Ka pole kostja selgitanud, millised üürilepingus ettenähtud eluruumi kasutamise tingimused ja eluruumi seisund on halvenenud; ei ole esitatud üüri vähendamise konkreetseid põhjusi ega põhjendatud arvestust. Sisuliselt on kostja üüri omal algatusel vähendanud, tasudes mitme aasta vältel kuus üüri üksnes 48.15 krooni. Kostja 25. novembri 1999 kirjas varasemale üüriandjale (J Jaska) ei ole teatanud üüri vähendamisest, vaid on esitanud remondi maksumuse nõude dokumente esitamata. Hageja väitel on kostja loetletud tööd on suures osas üürile antud eluruumides tehtavad tööd. Vastavalt elamuseaduse (ES) § 376 lg 2 peab selleks olema üürileandja nõusolek. Kostja ei ole kordagi hageja poole pöördunud nõusoleku saamiseks. Vastavalt ES § 37 lg-le 4 lahendab üürileandja ja üürniku vahelised vaidlused üüri vähendamise osas kohus. Pooled ei ole selles osas kohtusse pöördunud. Hageja väitel on tal üürileandjana olnud kostja kui üürnikuga raske suhelda järgmistel asjaoludel: vaatamata hageja korduvatele nõudmistele esitas kostja hagejale üürilepingu kui eluruumi kasutamist tõendava dokumendi alles 2000. a juulis; kostja pole hagejat kordagi lubanud oma korterisse, et teha kindlaks tema poolt teostatava remondi ulatus, kostja pole hagejaga kooskõlastanud eelnevalt ühtegi remonttööd; kostja ei ole ei eelmise omaniku ega hageja poole pöördunud üüri vähendamise taotlusega seaduses ette nähtud korras; üürileandja on korduvalt tähtkirjadega üürnikule selgitanud tema üürilepingujärgset kohustust üüri tasumiseks vastavalt üürilepingule kindlaksmääratud suuruses (muid kokkuleppeid üüri suuruse osas teadolevalt ei eksisteeri). Hageja on viidanud veel asjaolule, et 2001. a on hoonele tehtud uus katus ja tellitud on korstnapühkimistööd. Aluseks võttes Tuletõrjeühingu 10. jaanuari 2001 kirja (tl 34), on hagejal alust arvata, et väidetava ahju remondi vajadus võib olla tekkinud üürniku süül. Küttekolded vajavad nende töökorra tagamiseks regulaarset hooldamist. Hageja väitel 2000. a üürnik seda ei võimaldanud. Vastavalt ES § 376 lg-le 1 on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt üüri vähendamist, kui lepingus ettenähtud eluruumi kasutamise tingimused või eluruumi seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta. Kostja esitatud vastuhagist ei nähtu, millised eluruumi kasutamise tingimused või mis osas eluruumi seisund halvenesid, millega võrreldes ja millistel asjaoludel. Vastavalt ES § 376 lg-s 1 sätestatule peab üürnik esitama üüri vähendamise konkreetsed põhjused kirjalikult 5 kalendripäeva jooksul pärast vähendatud üüri tasumist. Üürnik ei ole nõudnud üürileandjalt üüri vähendamist ES § 376 lg l alusel ja korras. Seega on üürnik vähendanud üüri sel ajal kehtinud 4 kroonilt ruutmeetrilt 1.50 kroonini ruutmeetrilt põhjendusi esitamata ja omaalgatuslikult. Vähemmakstud summa tasumisele koos viivisega. Viivist arvestatakse 0,15 % päevas üüri vähendamise päevast kuni vähemmakstud summa tasumise päevani. § 376 lg 2 kohaselt toimub igasugune eluruumide parendamine üürileandja loal. Kostjal ei ole esitada ühtegi kirjalikku dokumenti selle kohta, et 1999. a toimunud eluruumide parendamise
kohta oleks kokkulepe üürileandjaga. Kostja poolt vastuhagis loetletud tööd on suures osas eluruumide parendustööd, s. h üürniku kohustuste hulka kuuluv jooksev remont, mitte üürileandja kohustuste hulka kuuluv remont. Ainult üürileandja loal tehtud parenduste puhul saab § 376 lg 2 alusel rääkida poolte kokkuleppel tehtud kulutuste hüvitamisest üüri vähendamise või üürist loobumise teel. Eelmise üürileandja (J Jaska) kirjavastust ei saa lugeda kahe poole kokkuleppeks üürist loobumiseks, sest sisuliselt kokkulepet ei olnud ja nagu kostja väidab: ... maksin väljatõstmise kartuses üüri edasi. Eelneva kokkuleppe puudumisest annab tunnistust järgmine asjaolu: kui üürileandja J. Jaska teatas 1999. a mais, et üüriraha vastu ei võta (ja palub korteri vabastada), siis suurem osa kostja esitatud materjalide kviitungeid (kv) kannab hilisemat kuupäeva: 19.11.1999.a kv 46 – 700 kr; 22.10.1999.a kv 30 – 1 680 krooni; 05.08.1999.a kv 65 – 550 kr; 31.07.1999.a arve 23262 – 460 kr; 10.07.1999.a Vektor arve – 149 kr; 10.07.1999.a Vektor arve – 137 kr; 17.07.1999.a Vektor arve – 349.30 kr; 10.07.1999.a arve 002765 – 84.70 kr; 12.10.1999. a stl 991841 – 115.80 kr. ES § 376 lg 3 kohaselt kui üürnik on teinud üürileandja kohustuste hulka kuuluvat remonti, võib üürnik nõuda üüri vähendamist vajaliku remondi dokumentaalselt tõestatud maksumuse võrra. Hageja väitel saa üürnik seejuures tegutseda meelevaldselt. ES § 424 kohaselt teatab üürnik üürileandja poolt hooldus- ja remondikohustuste täitmata jätmisel üürileandjale kirjalikult esinevatest puudustest. Kui üürileandja ei asu 1 kuu jooksul puudusi kõrvaldama või ei lepi üürnikuga kokku puuduste kõrvaldamisele asumise tähtajas või ületab seda. Alles seejärel on üürnikul õigus teha üürileandja kohustuste hulka kuuluv remont oma vahenditega ja nõuda üürileandjalt dokumentaalselt tõestatud tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Seaduses on sätestatud vajalik remont ja vajalikud kulutused. ES-s oli ette nähtud eelnev üürileandja informeerimine. Arvesse võttes kostja poolt esitatud kuludokumente, milliseid materjale ta väidetavalt on kasutanud korteri Leola 20a-13 remondil, kannavad need daatumeid aprill 1999 kuni november 1999. Kostjal pole esitada ühtegi kirjalikku tõendit selle kohta, et ta on seaduses ette nähtud korras üürileandja poole pöördunud ja vajalikke töid kooskõlastanud. Alates 06. septembrist 1999 on hageja omanikuna üürileandja, ja üürnik oleks pidanud hagejaga kooskõlastama nimetatud tööd. 24. novembril 2000 esitas kostja hagejale kviitungite koopiad 1999. aastast ukse ja akende osas. Need tööd olid hagejaga eelnevalt kooskõlastamata ES § 424 ette nähtud korras. Elu- ja abiruumide ümberehitamine üürniku poolt saab toimuda ainult üürileandja nõusolekul. Sisuliselt on tegemist üürniku poolt eluruumide omavolilise ümberehitamisega ES § 422 mõistes. Hageja väitel on ta soovinud need tööd ise teostada. Hageja on osundanud veel sellele, et esitatud kuludokumentidest ei nähtu nende kasutamine vaidlusaluses korteris. Korterisse juurdepääsu pole ta hagejale võimaldanud ning vajalikest töödest ei ole eelnevalt üürileandjat informeeritud. Hageja on viidanud veel asjaoludele, et korterist lahkumisel on kostja kolimisel rikkunud korteri sisustuse, eluruumi seintelt on maha rebitud tapeedid, lilla värviga määritud aknaraamid, maha lõigatud elektrijuhtmestik ja ära võetud elektripistikud ning lõhutud korteri välisuks. Samuti on omavoliliselt väljalõhutud pliit. Nende asjaolude kohta on hageja esitanud korteri ülevaatuse akti ja fotod.
2.2.Kostja väited, esitatud asjaolud ja tõendid Kostja on esialgselt eelmenetluses vaidlustanud hageja esitatud üürivõlga 8 586.75 krooni suurust. Vastuhagi esitamisega on kostja tunnustanud üürivõlga, väites aga, et ES § 376 lg l kohaselt on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt üüri vähendamist, kui lepingus ettenähtud eluruumi kasutamise tingimused või eluruumi seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta. Kui üürileandja keeldub üüri vähendamisest, võib üürnik teha seda kuni puuduste kõrvaldamiseni omal algatusel. Kostja väitel üürileandja (J Jaska) 31. mai 1999 ja 15. juuli 1999 kirjadest nähtuvalt sai kostja olukorrast aru selles, et kostja teeb hädavajalikku remonti, mistõttu teatas, et ta ei võta
üüriraha vastu. Kuna üürileandja Johan Jaska ei olnud nõus kokkulepet sõlmima üüri vähendamise osas, vaid loobus üürist, saates rahakaardid tagasi, maksin väljatõstmise käituses üüri edasi. Kostja väitel üürnikuna oli õigus nõuda üürileandjalt eluruumi remonti, mida üürileandja ei teinud, siis ES § 424 alusel tegi kostja üürnikuna remondi, milline summa on üürileandja poolt seniajani hüvitamata. Kostja väitel 13. juunil 2000 teatas kostja üürileandjale, et katus jookseb läbi, et toa lagi on rikutud. Hageja sellele ei reageerinud. 24. novembril 2000 kostja väitel selgitas ta üürileandjale tema kohustust täita üürilepingu punkte 4.2 ja 4.3, kuigi hageja oli omandanud elamu ostu müügi lepinguga, läksid temale üle ka eelmise üürileandja õigused ja kohustused, TsÜS § 59 kohaselt (õigusjärglus). Kostja väitel üürileandja jättis sellele kirjale vastamata. Üürileandja teatas kostjale 10. novembril 2000, et üüri piirmääraks on Viljandi linnas 8 krooni 1 m2. ES § 376 alusel maksis kostja endistviisi üüri 1.50 krooni 1 m2 eest, kokku 48.15 krooni. Kostja väitel oli tal endistviisi üüri vähendamise konkreetne põhjus olemas, s. t et üürileandja on kostjale võlgu hageja nõude ulatuses.
3.Kohtu põhjendused
3.1.Menetluse käik Hageja on esitanud kohtusse hagi 14. septembril 2001 Merike Lahe vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja üürivõlgnevuse 2 487.75 krooni väljamõistmiseks. Kostja vaidlustas hageja nõuet, väites, et ta on õigustatud esitama vastuhagi korteri remondi maksumuse väljamõistmiseks (tl 24 ja 25).
22.aprillil 2002 on hageja üürivõlgnevuse nõuet suurendanud 3 948.30 kroonini.
08.mail 2002 on kostja esitanud vastuhagi üürivõlgnevuse tasaarveldamiseks teostatud remonditööde arvelt. Kostja väitel on ta korteris teinud remonti 9 098.65 krooni eest. Vastuhagi esitamisel on kohus 09. mai 2002 määrusega kostja vabastanud riigilõivu 420 krooni tasumisest. Kohtu eelistungil 21. aprillil 2003 lükkus asja sisuline arutamine edasi, kuna hageja pakkus kostjale kaasabi viimasele uue elamispinna leidmiseks. 2003. aasta lõpul halvenes hageja tervislik seisund, mis ei võimaldanud asja sisuliselt lahendada.
22.märtsil 2004 on hageja üürivõlgnevuse nõuet suurendanud 8 586.75 kroonini.
30.novembril 2006 on hageja üürilepingu ennetähtaegsel lõpetamise ja kostja eluruumist väljatõstmise nõuetest loobunud, kuna kostja on eluruumi vabastanud. Hageja on jäänud aga tasumata üürivõla 8 586.75 krooni nõude juurde. Kohus on suunanud pooli ka asjas kompromissi sõlmimisele, mis aga ei õnnestunud. Toimunud eelmenetluse ja 23. mail 2007 toimunud kohtuistungi järgselt pidas kohus võimalikuks pooltevaheline vaidlus sisuliselt lahendada.
3.2.Seisukoht hagis ja vastuhagis Kohtu tuvastatud asjaoludest lähtuvalt on põhjendatud hagi rahuldamine ja vastuhagi rahuldamata jätmine.
3.3.Tuvastatud asjaolud, järeldused ja õiguslik analüüs Kostja kohtuistungil ei ole vaidlustanud üürivõla suurust 8 586.75 krooni ulatuses. Kostja on taotlenud väidetavalt teostatud remonditöödega selle võlgnevuse tasaarveldamist. Kostja väitel on ta teinud korteris remondi üürivõlgnevuse ulatuses ja on pidanud seetõttu hageja nõuet põhjendamatuks. Pooltevahelise vaidluse sisulise lahendamisel on olulised kaks olulist õiguslikku küsimust, milledele kohtul tuleb poolte esitatud asjaoludest ja tõenditest lähtuvalt vastata. Esimeseks küsimuseks see, millistel asjaoludel ja õiguslikul alusel kostja väidetavat remonti tegi ning kas kostja üldse tegi remonti ulatuses, mille tegemise eest on ta õigustatud nõudma üüri tasaarvestamist. Kostjate esitatud tõendite alusel ei ole võimalik välja arvutada korteri kapitaalremondiks ja ümberehituseks tehtud kulutusi. Ehitusmaterjalide ostukviitungitest (tl 58 – 67) ei nähtu, et neid materjale vaidlusaluses korteris ka kasutati. Kohus on seisukohal, et kehtinud ES § 376 lg-te 2 ja 3 kohaldamiseks puudub alus, sest kulutuste tegemine korteri remondiks on tõendamata.
Ehitusmaterjalide ostukviitungitest ei nähtu, et neid materjale vaidlusaluses korteris kasutati. Elamusuhteid reguleeris kehtinud ES § 1. Sellest tulenevalt ei kuulu kohaldamisele asjaõigusseaduse AÕS § 28, mis reguleerib asjale tehtud kulutuste hüvitamist. Kohus on seisukohal, et hageja ka põhjendused ja osundamine ES § 376 on asjakohased. Kohus ei leidnud usaldusväärselt tõendamist kostja üüritud eluruumi kasutamise tingimuste või seisundi halvenemine ega tuvastanud ka seda, et kostja oleks hagejale esitanud üüri vähendamise konkreetsed põhjused. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et korteri seisukorda peale kostja lahkumist vaidlusalusest korterist ei ole kostja vaidlustanud. Seejuures korteri seisukord ei viita mingilgi määral sealt lahkuja heausksele käitumisele, mis nähtub korteri ülevaatuse aktidest ja fotodest (tl 111 -117).
3.4.Menetluskulude jaotus
01.jaanuarist 2006 kehtib uus TsMS. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 (menetluskulude jaotamine ja kindlaksmääramine) kohaselt enne uue TsMS seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. Seega menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise otsustused tulevad teha kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi rahuldamisega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõiste hageja kantud menetluskulud. Hageja on tasunud esialgse hagi esitamisel riigilõivu 480 krooni (tl 20). Hagi hinna suurendamisel on hageja tasunud täiendava riigilõivu 420 krooni (tl 83) Hageja on teinud kulutusi õigusabile 1 180 krooni ulatuses (tl 125). Hageja kantud menetluskulud kokku 2 080 (480+420+1180) krooni tuleb seoses hagi rahuldamisega välja mõista kostjalt. Kostja kantud kohtulud, mis seisnevad õigusabi kuludes 1 826 krooni (tl 74 ja 126) tuleb jätta kostja enda kanda.
Toomas Lillsaar Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.