Eesistuja Malle Seppik, liikmed Margo Klaar ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
1. juuni 2007. a., Tallinn
Tsiviilasja number
2-04-392
Tsiviilasi
AS-i Eesti Maapank (pankrotis) hagi Eve Grassi vastu pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 28. veebruari 2007. a. otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eve Grassi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
21. mai 2007. a.
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant Eve Grass (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), esindaja adv. Kersti Põld Vastustaja AS Eesti Maapank (pankrotis, registrikood 10161000, asukoht Narva mnt. 7, Tallinn), esindaja adv. Martin Tamme Kolmas isik Tõnu Martin (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x)
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 28. veebruari 2007. a. otsus AS-i Eesti Maapank (pankrotis) hagis Eve Grassi vastu pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina osaliselt, hüpoteegisummat ja õigusabikulu puudutavas osas.
2.Tühistatud osas teha uus otsus, lugedes kinnistusraamatusse kantavaks hüpoteegisummaks 942.220 krooni ja mõistes Eve Grassilt AS-i Eesti Maapank (pankrotis) kasuks välja õigusabikulu 50.000 (viiskümmend tuhat) krooni.
5.Kummagi poole apellatsioonimenetluse menetluskulu jätta tema enda kanda.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ja avaldusi ning taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
2.aprillil 2004. a. esitas AS Eesti Maapank (pankrotis) Saare Maakohtusse hagi Tõnu Martini vastu pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina. 15. aprillil 2004. a. palus hageja asendada kostja ning lugeda uueks kostjaks Eve Grass. 21. aprillil 2004. a. saatis Tallinna Ringkonnakohus tsiviilasja läbivaatamiseks Lääne Maakohtusse (nüüdne Pärnu Maakohus). Hagiavalduse kohaselt registreeriti 2. augustil 1996. a. Guido Grassi ja Eve Grassi abielu. Hageja ja Guido Grass sõlmisid 7. novembril 1997. a. pandilepingu, mille esemeks oli pandi seadmine G. Grassi omandis olevale ehitisele x. Pandilepingu punkti 5 järgi puudus pantijal õigus pandilepingu kehtivuse ajal pandipidaja nõusolekuta panditud vara võõrandada, pantida või teha muid tehinguid, kui see tooks kaasa kolmandate isikute õiguste tekkimise panditud varale. Pandileping jäi Saare Maakonna Hooneregistritalituses registreerimata.
27.juulil 2000. a. rahuldas Saare Maakohtu kinnistusosakond Guido Grassi 15. mai 2000. a. avalduse x ehitise aluse ja ehitise teenindamiseks vajaliku maa kinnistamiseks ja avas registriosa nr. 8868. 29. juunil 2000. a. esitas hageja Saare Maakohtule hagi Guido Grassi ja OÜ Kalliskivi EGG vastu 942.219, 64 krooni nõudes koos taotlusega hagi tagamise abinõuna kohtuliku hüpoteegi seadmiseks X kinnistule. Kinnistu ostu-müügilepingu alusel 10. augustist 2000. a. müüs G. Grass kinnistu Tõnu Martinile, vastav kanne tehti kinnistusraamatusse 24. augustil 2000. a. G. Grass ja E. Grass sõlmisid 16.augustil 2000. a. abieluvaralepingu.
1.septembril 2000. a. rahuldas Saare Maakohus AS-i Eesti Maapank (pankrotis) hagi tagamise taotluse ning seadis nüüd juba Tõnu Martinile kuuluvale kinnistule kohtuliku hüpoteegi. Saare Maakohtu 26. septembri 2001. a. kohtuotsusega rahuldati Tõnu Martini hagi AS-i Eesti Maapank (pankrotis) ja Guido Grassi vastu kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks, kuna kinnistu uueks omanikuks oli saanud T. Martin, kes ei olnud kostjaks vastavas kohtuvaidluses, kellel puudus hagejaga igasugune lepinguline suhe ning kelle suhtes hagi tagamise abinõude rakendamine oli põhjendamatu. 16. märtsil 2004. a. müüs Tõnu Martin X kinnistu Eve Grassile, vastav kanne tehti kinnistusraamatusse 23. märtsil 2004. a. Tulenevalt x ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa kinnistamisest ning asjaolust, et vastavale ehitisele kui vallasasjale oli hageja kasuks seatud pant, tekkis hagejal AÕS RakS § 133 lõike 1 järgi õigus nõuda seatud pandi kinnistamist hüpoteegina. G. Grass ei teavitanud hagejat x ehitiste võõrandamisest T. Martinile. Ajavahemik X kinnistamise ja selle võõrandamise vahel oli äärmiselt lühike (neli nädalat). Samal ajal oli hageja esitanud G. Grassi vastu hagi koos hagi tagamise taotlusega vaidlusalusele kinnistule kohtuliku hüpoteegi seadmiseks. Tekkis olukord, kus hageja ei jõudnud G. Grassilt taotleda X seatud pandi kinnistamist hüpoteegina ning vastava asjaõiguslepingu sõlmimist. Sellest tulenevalt esitas hageja
10.märtsil 2004. a. X kinnistu uuele omanikule T. Martinile avalduse hageja ja G. Grassi vahel 7. novembril 1997. a. sõlmitud pandilepingust tuleneva pandi kinnistamiseks hüpoteegina ning vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks. T. Martin hageja avaldusele ei vastanud. G. Grassi ja hageja vahelise pandilepingu punkti l kohaselt oli pandiga tagatud OÜ EGG Kalliskivi põhivõlg hageja ees summas 350.000 krooni koos esitatud kõrvalnõuete, intresside ja viivistega. Hageja ja OÜ EGG Kalliskivi vahel 7. novembril 1997. a. sõlmitud arvelduskrediidilepingu järgi oli laenulimiit 350.000 krooni, intress 13% kasutatud limiidilt,
täiendava intressina 0, 25% kalendrikuus lepingu summalt ning viivis 0, 2% laenu või intresside tasumisega viivitamisel ööpäevas, intressi arvestamine ja tasumine iga kalendrikuu viimasel päeval, laenu tagastamise tähtaeg oli 30. oktoober 1998. a. OÜ EGG Kalliskivi pankrotimenetluses on tunnustatud hageja nõue 7. novembri 1997. a. arvelduskrediidilepingu alusel summas 942.219, 64 krooni. OÜ EGG Kalliskivi ei ole oma kohustusi hageja ees täitnud. Kostja ja G. Grassi ühisomand tekkis X kinnistule ehitise aluse maa kinnistamisel. Enne kinnistamist oli maatükil asuv ehitis G. Grassi lahusvara. G. Grassil oli ainuõigus X ehitist kui vallasasja pandiga koormata ning pandileping on kehtiv. Kinnistu võõrandamisel T. Martinile oli vajalik kostja nõusolek. Kostja teadis X kinnistu müümisel T. Martinile 10. augusti 2000. a. ja kinnistu ostmisel T. Martinilt 16. märtsil 2004. a., et hagejal on õigus nõuda talle kuulunud pandiõiguse kinnistamist hüpoteegina. Hageja esitas G. Grassi vastu hagi seoses pandiõiguse ja hüpoteegi seadmisega ning vastava hagi tagamise avalduse 29. juunil 2000. a. ja see jõudis Saare Maakohtusse hiljemalt 3. juulil 2000. a. Kostja töötas sellel ajal Saare Maakohtus istungisekretärina. Ajavahemik X kinnistamise, T. Martinile võõrandamise ja abikaasade lahusvaralepingu sõlmimise vahel oli lühike. Hagejale teadaolevalt jäid G. Grass ja kostja peale kinnistu müüki T. Martinile X kinnistule edasi elama. Vahetult pärast seda, kui hageja pöördus
10.märtsil 2004. a. T. Martini poole taotlusega pandiõiguse kinnistamiseks hüpoteegina, ostis kostja 16. märtsil 2004. a. X kinnistu T. Martinilt tagasi. X kinnistu 16. märtsi 2004. a. müügilepingu lisa nr.1 punktist 2. 4 nähtub viide hagejale kuulunud pandiõiguse olemasolu kohta. Selle kohta on märgitud, et X ehitis kui vallasasi oli enne maa kinnistusraamatusse kandmist koormatud pandiõigusega hageja kasuks, mis registreeriti ümber hüpoteegiks, kuid mis oli 16. märtsi 2004. a. lepingu sõlmimise hetkeks kustutatud. Kuigi kinnistusraamatus ei ole kunagi olnud hageja kasuks pandiõiguse ümberregistreerimisest tulenevat hüpoteeki, on olnud vaid kohtulik hüpoteek, pidid kostja ja T. Martin olema teadlikud nii hageja varasemast pandiõigusest kui selle hüpoteegiks mittekinnistamisest ja seega ka hageja õigusest nõuda selle kinnistamist. T. Martini teadlikkus nimetatust sai tulla G. Grassi ja kostja poolt 10. augustil 2000. a. müügilepingu sõlmimisel antud selgitustest. X seatud pant tagas hageja nõuet EGG Kalliskivi OÜ vastu. OÜ Kalliskivi EGG juhatuse 15. oktoobri 1997. a. koosoleku protokollist nr. 26 nähtub kostja osavõtt koosolekust ning koosoleku otsus sõlmida hagejaga arvelduskrediidileping ning laenu tagatiseks pantida X eramu. Hagi rahuldamise eelduseks on asjaolu, et kostja pidi teadma pandiõiguse olemasolust. Vastavat asjaolu näitab kostja ja tema abikaasa G. Grassi soov võetud kohustustest vabaneda läbi korduvate müügilepingute sõlmimise. Kostja on oma tsiviilõiguste teostamisel rikkunud hea usu põhimõtet. Kostja vastuväide hüpoteegisumma vähendamise osas ei ole põhjendatud. Kostja esitatud tõenditest nähtub, et viimane osa nimetatud 80.000 kroonist tasuti 17. märtsil 2000. a. Hageja esitas nõudeavalduse OÜ Kalliskivi EGG pankrotimenetluses summas 942.219, 64 krooni alles 6. mail 2003. a. ning hageja nõue põhines Saare Maakohtu otsusel tsiviilasjas nr. 2-172/2000. Viidatud kohtuotsusest nähtub hageja nõude rahuldamine OÜ Kalliskivi EGG vastu 942.219, 64 krooni ulatuses 7. novembri 1997. a. arvelduskrediidilepingu nr. a 425/07028 alusel. Kuna asjaõigusseaduse rakendusseaduse (AÕS RakS) § 133 lõikest l tulenev hageja õigus ei ole lõppenud, taotleb hageja 7. novembril 1997. a. sõlmitud pandilepingust tuleneva pandi kinnistamist hüpoteegina kostjale omandiõiguse alusel kuuluvale kinnistule X (kinnistu nr. 8868) esimesele vabale järjekohale. AÕS § 621 lõike 2 alusel asendab kohtuotsus kinnistamisavaldust, mistõttu ei ole vajalik kostja kohustamine hagejaga vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Kostja vastuväited
Kostja hagi ei tunnistanud. Asjaolust, et AS Eesti Maapank ja kostja abikaasa Guido Grass on 7. novembril 1997. a. sõlminud pandilepingu kostja ja tema abikaasa ühisomandis olnud Kuressaares X asuvale majavaldusele, sai kostja teada alles AS-i Eesti Maapank (pankrotis) poolt kostja vastu esitatud hagiavaldusest. Majavaldus oli pandilepingu sõlmimise ajal abikaasade ühisomand. 7. novembri 1997. a. pandilepingu sõlmimiseks kostja nõusolekut ei andnud. Kostja nõusolekuta pandilepingu sõlmimine oli perekonnaseaduse (PkS) § 17 lõikes 4 sätestatud keeldu rikkuv ning seadusega vastuolus ja tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lõike 2 kohaselt tühine. Kostja ja G. Grass müüsid kinnistu pärast X maaüksuse kandmist kinnistusraamatusse 10. augustil 2000. a. Tõnu Martinile. Müügileping sõlmiti kostja nõusolekul. Käsutuskeeldu tehingu tegemise ajal ei olnud. Pandilepingut ei olnud hooneregistris registreeritud. Ehkki 1. juunil 2000. a. ilmus X krundi kinnistamisteade väljaandes Ametlikud Teadaanded, ei olnud kinnistu müümise ajaks AS Eesti Maapank (pankrotis) esitanud avaldust pandiõiguse ümberregistreerimiseks. Kuna kostja ei olnud menetlusosaline AS-i Eesti Maapank (pankrotis) poolt 2000. a. juulikuus Saare Maakohtule esitatud hagis OÜ Kalliskivi EGG ja Guido Grassi vastu, ei olnud kostja teadlik ka arvelduskrediidilepingust tulenevatest hageja nõuetest. 2004. a. suvel selgus, et X kinnistu omaniku Tõnu Martini kavatsused seoses kinnistuga olid muutunud ja ta tegi kostjale ettepaneku kinnistu ära osta. 16. märtsil 2004. a. sõlmisid kostja ja T. Martin lepingu, mille alusel kostja omandas kinnistu. Vastav kanne tehti kinnistusraamatusse 23. märtsil 2004. a., s. o. enne, kui hageja esitas kohtule hagiavalduse pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina. Kinnistu müügilepingu sõlmimisel Tõnu Martin ei informeerinud kostjat AS-i Eesti Maapank (pankrotis) nõudest pandiõiguse ümbervormistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina.
16.augustil 2000. a. sõlmitud abieluvaralepingu kohaselt on X asuv kinnistu kostja lahusvara. Pärast X kinnistamist on kostja Tõnu Martini järel teine heauskne omandaja ja hagi tuleb AÕS RakS § 133 lõikes 3 sätestatud alusel jätta rahuldamata. Juhul, kui pandileping oleks kehtiv, oleks AÕS RakS § 133 lõikest l tulenev pandiõiguse ümberregistreerimise nõudmise õigus tekkinud hagejal kinnistusregistriosa avamise teate avaldamisest väljaandes Ametlikud Teadaanded. 29. juuni 2000. a. hagiavalduses möönis hageja, et sellesisuline teade X kinnistu kohta ilmus 1. juunil 2000. a. Ehkki hageja nentis, et temal oleks õigus nõuda pandiõiguse ümbervormistamist, ta seda siiski ei taotlenud, vaid eelistas taotleda kinnistule kohtuliku hüpoteegi seadmist. Hea usu põhimõttega on vastuolus hageja käitumine, kus ta 2000. aastal oma õiguste kaitseks kohtusse pöördumisel pandilepingu pooleks oleva Guido Grassi vastu ei esitanud kõiki oma nõudeid, vaid asus alles neli aastat pärast X krundi kinnistamist oma nõudeõigust realiseerima kinnistu heauskse omandaja vastu. Hageja ei asunud oma nõuet pandiõiguse ümbervormistamiseks realiseerima mõistliku aja jooksul. Hagi tuleks jätta rahuldamata ka õiguste teostamise hea usu põhimõtte rikkumise tõttu. Hageja märkis, et esitas 10. märtsil 2004. a. T. Martinile avalduse pandilepingust tuleneva pandi kinnistamiseks hüpoteegina. Hageja ei ole avalduse T. Martinile väljastamise fakti tõendanud. AS-i Eesti Maapank (pankrotis) pankrotihalduri M. Armi Pärnu Maakohtule saadetud vastuse kohaselt on makstud OÜ Kalliskivi EGG laenu katteks AS-ile Eesti Maapank (pankrotis) 80.000 krooni. Ei nähtu, et hageja oleks hüpoteegisumma puhul laenu tagasimaksetega arvestanud. Kui kohus peab hageja nõuet põhjendatuks, palub kostja vähendada viivisenõuet, mis on põhjendamatult suur, ning vähendada selle võrra hüpoteegisummat. Kolmanda isiku seisukoht
Kolmas isik kostja poolel Tõnu Martin palub AS-i Eesti Maapank (pankrotis) hagi kostja vastu jätta rahuldamata. T. Martin omandas Kuressaares X asuva kinnistu 10. augustil 2000. a. kinnistu ostu-müügilepingu alusel ilma kinnistut koormavate pandiõigusteta. Kinnistusraamatust ei nähtunud mingeid kolmandate isikute õigusi kinnistule. Ostu-müügi lepingu sõlmisel ei olnud ta teadlik Guido Grassi ja AS-i Eesti Maapank (pankrotis) vahelistest vaidlustest. Tallinna Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2002. a. otsust tsiviilasjas nr. 22/148/02 T. Martini hagis Guido Grassi ja AS-i Eesti Maapank (pankrotis) vastu kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks mõistis kolmas isik nii, et sellega kuulub AS-i Eesti Maapank (pankrotis) kasuks hüpoteegiks registreeritud ehitise pandiõigus kinnistusraamatust kustutamisele. 16. märtsil 2004. a. X asuva kinnistu müügilepingu sõlmimisel informeeris ta sellest asjaolust kostjat. Kohtuväliselt ei ole hageja pöördunud kolmanda isiku poole pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
28.veebruari 2007. a. otsusega rahuldas Pärnu Maakohus hagi. Kohus otsustas kanda Pärnu Maakohtu kinnisusosakonna Saare kinnistusjaoskonna registriossa nr. xxxxxx neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale hüpoteegi summas 942.230 krooni AS-i Eesti Maapank (pankrotis) kasuks kinnisasja igakordse omaniku kohustusega sundtäitmisele allumise kohta hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Kostjalt mõistis kohus välja hageja kasuks õigusabikulu 122.708 krooni ja riigituludesse riigilõivu 60 krooni.
7.novembril 1997. a. hageja ja G. Grassi vahel sõlmitud pandileping on kehtiv. Kuressaare linnas X asunud vallasasjast ehitis oli G. Grassi lahusvara. Nimetatud asjaolu kinnitavad järgmised tõendid: 7. novembril 1997. a. sõlmitud pandileping, mille punkti 2 järgi pandib G. Grass pangale temale kuuluva poolelioleva eramu, punkti 4 järgi pantija tõendab, et lepingu objekt ei kuulu abielu ühisvara hulka; Saare Tehnilise Inventariseerimise Büroo
31.jaanuari 1994. a. õiend nr. 89 ja Saare Maakonna Hooneregistritalituse tõend 6. märtsist 2002. a., mille kohaselt X oli kuni 27. juulini 2000. a. registreeritud G. Grassi nimele Kuressaare Linna RSN TK 28. augusti 1989. a. otsuse nr. 60 alusel; poolte abielutunnistuse ärakirja järgi on kostja ja G. Grassi abielu registreeritud 2. augustil 1996. a. G. Grass ostis poolelioleva eramu X mitu aastat enne poolte abielu registreerimist. PkS § 15 lõike 1 järgi on abikaasa lahusvara tema omandis enne abiellumist olnud vara. Paljasõnalised ja tõendamata on kostja vastuväited selles, et abielu kestel oli pooleliolevas majavalduses poolte ühiste rahaliste vahendite arvel tehtud niivõrd suures ulatuses ehitustöid, et see võimaldas 1997. a. pidada majavaldust ühisvaraks. Kuivõrd pandilepingu sõlmimisel oli vallasasjast eramu näol tegemist G. Grassi lahusvaraga, ei olnud pandilepingu sõlmimiseks kostja nõusolek vajalik, pandilepingu sõlmimine hageja ja G. Grassi vahel ei ole PkS § 17 lõikes 4 sätestatud keeldu rikkuv ega tühine. AÕS RakS § 133 lõige 3 sätestab, et kui kinnisasi on pärast kinnistusraamatusse kandmist omandatud heauskse omaniku poolt, ei saa nõuda senise pandiõiguse hüpoteegina sissekandmist. Seega on AÕS RakS § 133 lõikest 3 tulenevalt oluline kindlaks teha, kas T. Martin ja kostja olid kinnistu omandamise ajal teadlikud pandi olemasolust või mitte.
7.novembril 1997. a. sõlmitud pandilepingu punktide 1 ja 2 kohaselt tagas pandileping hageja laenulepingust tulenevat nõuet OÜ Kalliskivi EGG vastu. OÜ Kalliskivi EGG juhatuse
15.oktoobri 1997. a. koosoleku protokollist nr. 26 ilmneb, et kostja võttis osa juhatuse koosolekust, kus otsustati sõlmida hagejaga arvelduskrediidileping ning laenu tagatiseks pantida X asuv eramu. Asjaolu, et kostja ei ole OÜ Kalliskivi EGG juhatuse liige ega osanik, ei oma tähtsust; tähtis on see, et kostja võttis osa koosolekust ja sellest tingituna oli teadlik arvelduskrediidilepingu ja pandilepingu sõlmimise otsusest. Pandilepingu sõlmimise ajal 7. novembril 1997. a. olid G. Grass ja kostja abielus ja on ebatõenäoline, et G. Grass ei informeerinud kostjat abikaasade ühise kodu pantimisest pangale. Asjaolu, et kostja ja kolmas isik T. Martin olid kinnistu ostmisel teadlikud hageja pandiõigusest, kinnitab X esmakinnistamisele eelnenud ja järgnenud sündmuste ahel, millest nähtub kostja, G.
Grassi ja T. Martini seotus ja kooskõlastatud tegutsemine eesmärgiga luua olukord, kus eramut koormanud panti hüpoteegina ei kinnistataks.
29.juunil 2000. a. esitas hageja Saare Maakohtule hagiavalduse OÜ Kalliskivi EGG ja G. Grassi vastu 942.219, 64 krooni saamiseks ja hagi tagamise taotluse kohtuliku hüpoteegi seadmiseks G. Grassile kuuluvale kinnistule X. X maatükk kinnistati 27. juulil 2000. a. ja paar nädalat hiljem 10. augustil 2000. a. müüsid kostja ja G. Grass hageja nõusolekuta kinnistu T. Martinile. Seejärel 16. augustil 2000. a. sõlmisid kostja ja G. Grass abieluvaralepingu, mille punkti
3.1 järgi abikaasade poolt peale lepingu sõlmimist omandatav kinnis- ja vallasvara, varalised õigused ja kohustused, mis kantakse registritesse ühe või teise abikaasa nimele või on võetud ühe või teise abikaasa poolt, jäävad selle abikaasa lahusvaraks, kelle nimele see registrisse kantakse või kelle poolt see on võetud. Peale kinnistu ostu-müügilepingu sõlmimist koormati kinnistu T. Martini poolt Guido Grassi kohustuste täitmise tagamiseks. Kinnistusregistri osa nr. 8868 väljatrüki kohaselt on hüpoteek summas 800.000 krooni sisse kantud 9. novembril 2000. a. Nimetatud asjaolu tõendavad ka X kinnistu 16. märtsil 2004. a. sõlmitud müügilepingu punktid 3 ja 4. Kostja seletuse ja kolmanda isiku T. Martini vande all antud seletusega on tõendatud, et kinnistu müügihind oli nii 2000. a. augustis kui ka 2004. a. märtsikuus 1.200.000 krooni ja ostuhind tasuti mõlemal korral sularahas. Puuduvad tõendid raha tegeliku liikumise kohta. Kostja seletuse ja kolmanda isiku T. Martini vande all antud seletustega on tõendatud, et peale kinnistu müügilepingut jäid kostja ja tema abikaasa X kinnistule edasi elama, renti kinnisasja kasutamise eest 4 aasta jooksul T. Martinile ei makstud.
10.märtsil 2004. a. saatis hageja T. Martinile avalduse pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina ja vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks, vahetult pärast seda –
16.märtsil 2004. a. – müüs T. Martin X kinnistu kostjale. Selle ostu-müügilepingu lisa nr. 1 punktis 2. 4 on märgitud, et lepingu esemeks oleval kinnistul paikneb kinnistu oluliseks osaks olev ehitis ning et ehitis kui vallasasi ei olnud enne maa kinnistusraamatusse kandmist müüjale teadaolevatel andmetel arestitud, panditud, v. a. pandiõigus Eesti Maapanga kasuks, mis registreeriti ümber hüpoteegiks, kuid mis on käesoleva lepingu sõlmimise hetkeks kinnistusraamatust kustutatud, ega koormatud muude kolmandate isikute õigustega. Saare Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistri osa nr. 8868 väljatrükist ilmneb, et kinnistusraamatus ei ole kunagi olnud hageja kasuks pandiõiguse ümberregistreerimisest tulenevat hüpoteeki. Seega sai kinnistu ostu-müügilepingu lisa punktis 2. 4 märgitu tuleneda üksnes T. Martini, kostja ja G. Grassi suulistest selgitustest notarile. Eeltoodut arvestades on asjas tuvastatud asjaoludega vastuolus kostja ja kolmanda isiku vastuväited selles, et nad ei olnud kinnistu omandamisel teadlikud sellest, et hagejal on õigus nõuda talle kuulunud pandiõiguse kinnistamist hüpoteegina. Tallinna Ringkonnakohtu 5. jaanuari 2006. a. kohtuotsuses samas tsiviilasjas on heausksuse hindamise kohta märgitud, et heausksusega antav kaitse ei ole õigustatud juhul, kui kinnistu omandajaks on isik, kes on õiguslikus ja/või majanduslikus mõttes seotud esialgse pantijaga selliselt, et nende teadmist heausksust välistavast asjaolust ei ole võimalik eristada. Neil asjaoludel on hagi AÕS RakS § 133 lg. 3 järgi põhjendatud ja tuleb rahuldada. Arvestades kohtuotsuses toodud põhjendusi kostja, G. Grassi ja T. Martini seotuse ja kooskõlastatud tegutsemise kohta eesmärgiga luua olukord, kus eramut koormanud panti hüpoteegina ei kinnistataks, on põhjendamatud kostja vastuväited selles, et hageja käitumine on põhjustanud alusetu hagi esitamise ja on vastuolus hea usu põhimõttega. AÕS RakS § 133 lõike 3 järgi kantakse ehitisele seatud pandi kinnistamisel hüpoteegisummana kinnistusraamatusse ehitise pandiga tagatud võla summa, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Hageja ja G. Grassi vahelise pandilepingu punkti 1 järgi oli pandiga tagatud OÜ EGG Kalliskivi põhivõlg hageja ees summas 350.000 krooni koos esitatud kõrvalnõuete, intresside ja viivistega. Saare Maakohtu 22. veebruari 2002. a. otsusega tsiviilasjas nr. 2-172/2000 rahuldati hageja nõue OÜ Kalliskivi EGG vastu summas 942.219, 64 krooni. Kohtuotsusest ilmneb, et asja arutamisel Saare Maakohtus OÜ Kalliskivi EGG vastuväiteid
hagile ei esitanud. Nimetatud kohtuotsus jõustus 5. märtsil 2002. a. Hageja nõue on tunnustatud OÜ Kalliskivi EGG pankrotimenetluses. Neil asjaoludel tuleb AÕS RakS § 133 lõike 3 järgi kanda ehitisele seatud pandi kinnistamisel hüpoteegisummana kinnistusraamatusse ehitise pandiga tagatud võla summa 942.220 krooni. Asja arutamisel ei ole tõendamist leidnud, et pooled oleksid kokku leppinud teisiti. Kuivõrd kostja ei ole arvelduskrediidilepingu pool ega ka laenu käendaja, on põhjendamatud kostja vastuväited hüpoteegi suuruse kohta, põhjendamatu on ka kostja taotlus viivise vähendamiseks. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellatsioonkaebuses palub kostja maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et 7. novembril 1997. a. AS-i Eesti Maapank ja Guido Grassi vahel sõlmitud pandilepingu puhul on tegemist kehtiva lepinguga. E. Grassi ja G. Grassi abielu on sõlmitud 2. augustil 1996. a. ja kostja seletuste põhjal on abielu kestel pooleliolevas majavalduses poolte ühiste rahaliste vahendite arvel tehtud niivõrd suures ulatuses ehitustöid, et see võimaldas pidada 1997. a. majavaldust ühisvaraks. Maakohus on põhjendamatult pidanud kostja vastuväiteid paljasõnalisteks. Ebaõige on maakohtu järeldus, et Guido Grass oli ostnud poolelioleva eramu mitu aastat enne poolte abielu registreerimistsaare Tehnilise Inventariseerimise Büroo õiendist ei nähtu eramu omandamise alusena ostumüügileping, vaid linna täitevkomitee otsus. Ilma Eve Grassi nõusolekuta pandilepingu sõlmimine oli PkS § 17 lõikes 4 sätestatud keeldu rikkuv, s. t. tegemist on tehinguga, mis on tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 66 lõike 2 alusel seadusevastasuse tõttu tühine. E. Grassi nõusoleku puudumine 7. novembri 1997. a. pandilepingu sõlmimiseks nähtub kirjalikust lepingust enesest. Seetõttu ei tulene nimetatud pandilepingust pandiõigust, mida võiks kinnistada kinnistut koormava hüpoteegina. Asjaolust, et AS Eesti Maapank ja Guido Grass on sõlminud pandilepingu abikaasade ühisomandis olnud Kuressaares X asuvale majavaldusele, sai E. Grass teada alles 2004. aastal AS-i Eesti Maapank (pankrotis) poolt tema vastu esitatud hagiavaldusest. Ehkki E. Grass on andnud allkirja OÜ Kalliskivi EGG nõukogu/juhatuse 15. oktoobri 1997. a. protokollile koosolekust osavõtu kohta, ei tähenda see, et ta oleks andnud nõusoleku pandilepingu sõlmimiseks. Protokollist nähtub otsus võtta osaühingule arvelduskrediiti 150.000 krooni, mitte 350.000 krooni. E. Grass ei olnud osaühingu osanik ega juhatuse liige. Protokoll võis anda üksnes teavet Guido Grassi kavatsusest sõlmida pandileping 150.000 kroonise arvelduskrediidi tagamiseks, kuid see ei ole käsitletav tõendina, mis annab aluse asuda seisukohale, et E. Grass oli teadlik pandilepingust. Oletusel põhineb kohtu järeldus, et on ebatõenäoline, et Guido Grass ei teavitnud kostjat abikaasade ühise kodu pantimisest pangale. Maakohus on meelevaldselt ja asjas kogutud tõendeid ignoreerides leidnud, et asjaolu, et kostja ja kolmas isik Tõnu Martin olid kinnistu ostmisel teadlikud hageja pandiõigusest, kinnitab X esmakinnistamisele eelnenud ja järgnenud sündmuste ahel. Guido Grass müüs Eve Grassi nõusolekul majavalduse kinnistu koosseisus pärast seda, kui X maaüksus oli kantud kinnistusraamatusse. E. Grass ei teadnud müügilepingu sõlmimise ajal AS-i Eesti Maapank (pankrotis) väidetavast pandilepingust tulenevast nõudest, mida tõendab muuhulgas tema kui müüja abikaasa poolt allkirjastatud 10. augusti 2000. a. kinnistu ostu-müügilepingu punktis 2. 4 toodud müüja kinnitus, et kinnistul asuvat ehitist ei ole vallasasjana koormatud pandiõigusega. Selle tõendi on maakohus jätnud tähelepanuta. Pandilepingut ei ole registreeritud Saare Maakonna Hooneregistritalituses, ehkki asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 132 lõikes 3 oli registreerimise kohustus ette nähtud. Kohus on jätnud hindamata kostja vastuväite, et Saare Maakohtus töötab ta alates
24.septembrist 2001. a., mistõttu ta ei pidanud teadma Guido Grassi vastu 2000. a. juulis esitatud hagist töötamise tõttu kohtus. Samuti on maakohus jätnud tähelepanuta kostja
vastuväite, et ehkki juba 1. juunil 2000. a. ilmus X krundi kinnistamisteade väljaandes Ametlikud Teadaanded, ei olnud kinnistu müümise ajaks AS Eesti Maapank (pankrotis) esitanud avaldust pandiõiguse ümberregistreerimiseks. E. Grass ei olnud menetlusosaline ASi Eesti Maapank (pankrotis) 2000. a. juulikuus Saare Maakohtule esitatud hagis OÜ Kalliskivi EGG ja Guido Grassi vastu ning seega ei olnud ta teadlik arvelduskrediidilepingust ja selle tagamiseks sõlmitud kokkulepetest tulenevatest hageja nõuetest Guido Grassi vastu. Kohus on jätnud analüüsimata kostja vastuväite, et kinnistu ostu-müügi lepingu sõlmimisel ei teadnud ega pidanud kinnistu ostja Tõnu Martin teadma AS-i Eesti Maapank (pankrotis) pandilepingust tulenevast õigusest. Kinnistu ostu-müügilepingu sõlmimisel kinnitas müüja Guido Grass, et kinnistul asuvat ehitist ei ole vallasasjana koormatud pandiõigusega. Hageja on küll väitnud, et on 10. märtsil 2004. a. esitanud Tõnu Martinile avalduse pandilepingust tuleneva pandi kinnistamiseks hüpoteegina, kuid hagiavaldusele lisatud nummerdamata ning kuupäevata avaldusest pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina ja vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks ei selgu, millal on avaldus Tõnu Martinile saadetud. Hageja ei ole avalduse Tõnu Martinile väljastamise fakti tõendanud.
16.märtsil 2004. a. sõlmisid Tõnu Martin ja Eve Grass lepingu, mille alusel vaidlusaluse kinnistu omandas E. Grass. Vastav kinnistusraamatu kanne on tehtud ajaliselt enne, kui hageja esitas hagi kinnistusraamatu kande tegemise nõudes. Kinnistu müügilepingu sõlmimisel Tõnu Martin Eve Grassi AS-i Eesti Maapank (pankrotis) õigusest nõuda pandiõiguse ümbervormistamist kinnistut koormava hüpoteegina ei informeerinud, mis nähtub kinnistu müügi-, hüpoteegi üleandmise, tagatavate nõuete muutmise ja asjaõiguslepingu lisa nr. 1 punktis 2 toodud lepingu eseme muudest andmetest vastavalt müüja kinnitustele. AÕS RakS § 133 lõike 3 kohaselt ei saa senise pandiõiguse hüpoteegina sissekandmist nõuda, kui kinnisasi on pärast kinnistusraamatusse kandmist omandatud heauskse omandaja poolt. E. Grass on kinnistu omandanud heauskse omandajana ja ka seetõttu ei ole alust senist väidetavat pandiõigust hüpoteegina ümber registreerida. Hagi on esitatud pärast seda, kui kostja oli kantud kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Piisava hoolsuse järgimisel oleks hagejal olnud võimalik enne hagiga kohtusse pöördumist esitada oma nõue E. Grassile kohtuväliselt. Sellisel juhul oleks kostja saanud ka oma vastuväited hagejale esitada kohtuväliselt ja nii oleks olnud võimalik vältida hagi esitamist, aga ka asja arutamise pikenemist, mis tulenes hagi esitamisest ebaõige kostja vastu. Maakohtu otsus on ebaõige hüpoteegi suuruse kindlaksmääramise osas. Kohus on selles osas ületanud nõude piire: hageja taotles kanda kinnistusraamatusse hüpoteegisummana 942.220 krooni, kohus otsustas aga kanda sisse hüpoteek summas 942.230 krooni. Maakohus on jätnud kohtuotsuses täielikult analüüsimata kostja väited hüpoteegisummale esitatavate vastuväidete lubatavuse kohta, samuti hüpoteegisummale esitatud sisulised vastuväited. Tsiviilasjas nr. 2-172/2000 ei olnud E. Grass pool ega protsessi kaasatud kolmas isik, ta ei ole ühegi selles protsessis osalenud isiku õigusjärglane, mis tähendab, et Saare Maakohtu
22.veebruari 2002. a. kohtuotsus ei ole Eve Grassile kohustuslik. Eeltoodust tuleneb, et Eve Grassil on käesolevas hagimenetluses õigus esitada vastuväiteid hüpoteegisummale. Hüpoteegisumma arvestust hageja hagiavalduses ei esitanud. AS Eesti Maapank (pankrotis) ei andnud arvelduskrediidi kasutajale enne 11. septembrit 1998. a. mingeid selgitusi arvelduskrediidilepingust tulenevate kohustuste edasise täitmise kohta. Kuna arveldused AS-is Eesti Maapank olid peatatud juba 8. juunil 1998. a., oli 1998. a. juuni-, juuli- ja augustikuu laenuintressi arvelduskrediidi jäägile kumulatiivne liitmine alusetu, laenuintresside kumulatiivse liitmisega ületati teise poole nõusolekuta laenulimiiti. See mõjutab laenusaaja seisundit, sest kui intresse ei oleks arvelduskrediidi kasutamisena arvestatud, oleks vastavas osas põhivõlg väiksem. Arvates 1998. a. juunist kuni augustini arvestatud intressi summas 13.940, 35 krooni laenu põhivõla hulka, hakkas hageja neilt summadelt arvestama intressi, s. t. arvestas intressi intressilt, mis ei ole seaduslik. OÜ Kalliskivi EGG ja AS-i Eesti Maapank (pankrotis) vahel sõlmitud arvelduskrediidi lepingust
ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud, millises järjekorras toimub lepinguga seotud kohustuste täitmine. Seega võis võlgnik ise määrata, millist lepingulist kohustust ta täidab (sel ajal kehtinud TsK § 184). AS Eesti Maapank (pankrotis) on alusetult arvestanud 17. märtsil 2000. a. Guido Grassilt laekunud 10.000 krooni intressimakse tasumiseks, kuigi võlgniku huvides tehtud raha ülekandele on märgitud laenu põhimakse tasumine. Selliselt tehtud makse alusel oleks tulnud vähendada laenujääki. Samuti on alusetult intressimaksena käsitletud
15.septembril 2000. a. tehtud sularaha sissemakset 20.000 krooni, mille tegemisel on märgitud makse sihtotstarbena „laenu tagasimaks". AS Eesti Maapank (pankrotis) on käitunud võlgniku huve kahjustavalt, sest tehtud maksete arvestamisel laenu tagasimaksetena oleks vähenenud laenu jääk ja seega ka intressisumma. Apellandi arvates oleks õige lugeda laenu põhivõla jäägiks 339.804, 30 – 10.000 – 20.000 = 309.804, 30 krooni. Hea usu põhimõttega on vastuolus hageja käitumine, kui ta 2000. aastal oma õiguste kaitseks kohtusse pöördumisel arvelduskrediidilepingu käendajaks ja pandilepingu pooleks oleva Guido Grassi vastu ei esitanud kõiki oma nõudmisi, vaid alles neli aastat pärast X krundi kinnistamist asus oma arvatavat nõudeõigust realiseerima kinnistu heauskse omandaja vastu. Hageja ei ole oma õigust pandiõiguse ümbervormistamise nõudmiseks asunud realiseerima mõistliku aja jooksul, mis on andnud kostjale põhjuse asja arutamisel maakohtus taotleda hagi rahuldamata jätmist hageja poolt õiguste teostamise hea usu põhimõtte rikkumise tõttu. Hageja on nõude esitamisel tuginenud AÕS RakS § 133 lõikele 1, mis näeb ette pandipidaja õiguse esitada notariaalselt kinnitatud avaldus pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina, mitte enam õigust nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja pandiõiguse kinnistamist kinnistut koormava hüpoteegina, alates ehitisealuse maa kohta kinnistusregistriosa avamise teate avaldamist ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded. Kohtu kaalutlus väljamõistetava õigusabikulu kindlaksmääramisel on ebaõige ja kostja suhtes ebaõiglane. Kuivõrd AS-i Eesti Maapank (pankrotis) puhul on tegemist pankrotistunud äriühinguga, mille pankrotihaldurid on advokaadid, ei ole hageja poolt kõrvalise õigusabi kasutamine apellandi arvates üldse õigustatud ja hagi rahuldamise korral tuleks hageja õigusabikulud jätta kostjalt välja mõistmata. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Maakohus on tõendid kogumis hinnates leidnud õigesti, et kinnistu esmakinnistamisele järgnenud sündmuste jada kinnitab T. Martini teadlikkust pandi olemasolust. Ei kostja ega T. Martin ole veenvalt selgitanud, miks koormati kinnistu G. Grassi kohustuse täitmise tagamiseks ja miks võimaldati kostjal ja G. Grassil kasutada kinnistut ka pärast edasimüüki. Vastustaja ei nõustu apellandi väidetega, mis seonduvad hüpoteegi summa arvutamisega, ega kinnistu ühisvaraks olemise väitega, mis ei põhine seadusel. G. Grass sõlmis pandilepingu oma lahusvara suhtes ja pandileping on kehtiv.
Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsust tuleb muuta hüpoteegisummat ja õigusabikulu puudutavas osas. Hüpoteegisummaks tuleb lugeda 942.220 krooni. Õigusabikulu katteks tuleb kostjalt hageja kasuks maakohtu poolt väljamõistetud 122.708, 20 krooni asemel välja mõista 50.000 krooni. Ülejäänud osas on kohtuotsus õige ja tuleb jätta muutmata. Hagi rahuldavas osas järgib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ega pea kooskõlas TsMS § 654 lõikega 4 vajalikuks neid korrata. Hagiavalduses taotles hageja kanda kinnistusraamatusse hüpoteek summaga 942.220 krooni ning otsuse põhjenduses ongi maakohus seda summat õigeks pidanud. Otsuse resolutsioonis on aga kohus märkinud hüpoteegisummaks 942.230 krooni, seega hageja poolt
taotletust 10 krooni võrra suuremat summat. See ebatäpsus otsuse resolutsioonis tuleb parandada. Ülejäänud vaidluse sisu puudutavas osas ei ole apellatsioonkaebus põhjendatud. Enamusele apellatsioonkaebuse väidetest on maakohus oma otsuses juba vastanud. Nõustuda ei saa apellandi väitega, nagu oleks vaidlusalust majavaldust 7. novembri 1997. a. pandilepingu sõlmimise ajal tulnud pidada kostja ja Guido Grassi ühisvaraks. Maakohus on otsuses põhjalikult põhjendanud, milliste tõendite alusel ja miks ta peab seda vara Guido Grassi lahusvaraks ning kolleegium ei pea vajalikuks selle kohta esitatud tõenditele antud hinnangut ja nendest tehtud järeldusi muuta. Apellandi poolt osundatud Saare tehnilise inventariseerimise büroo, aga ka Saare maakonna hooneregistritalituse tõenditest (tl. 86 – 87 ja 88) nähtub, et Guido Grass oli vastavasse registrisse vaidlusaluse eramu omanikuna kantud 1989. a. augustist. Apellant ei ole väitnud, nagu ei oleks Guido Grass tegelikult olnud majavalduse omanikuks, vaidlusaluse asja lahendamiseks ei ole aga oluline, millal enne registrisse kandmist ning millisel õiguslikul alusel nimetatu majavalduse omandas. Osundatud tõenditega on kooskõlas maakohtu otsuses sisalduv järeldus, et Guido Grass omandas ehitise mitu aastat enne abielu sõlmimist kostjaga. Maakohus ei ole oma otsust rajanud väitele, nagu oleks kostja andnud nõusoleku vaidlusalusele elamule pandi seadmiseks. Maakohus on leidnud, et kuna tegemist oli Guido Grassi lahusvaraga, siis ei olnud kostja nõusolek vajalik, küll oli kostja pandilepingu sõlmimisest teadlik. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse järeldustega ka selles osas. TsMS § 232 lg. 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta. Maakohtu järeldus, et kostja oli pandilepingu sõlmimisest teadlik, põhineb tõendite põhjalikul analüüsil, mida kohtuotsus sisaldab. Muuhulgas on kohus otsuses märkinud ka, et peab ebatõenäoliseks seda, nagu ei oleks Guido Grass kostjaga abielus olles nimetatule teatanud, et nende ühine kodu panditakse pangale. Arvestades Guido Grassi ja kostja käitumist nii enne kui pärast pandilepingu sõlmimist, mida maakohus on oma otsuses samuti kirjeldanud, eelkõige kostja osalemist OÜ Kalliskiri EGG juhatuse
15.oktoobri 1997. a. koosolekul, peab ka kolleegium seda täiesti ebatõenäoliseks. Tegemist on asjas esitatud tõenditele kooskõlas eespoolosundatud sättega antud hinnanguga, mida ei saa pidada oletuseks. Mis puudutab kostja teadlikkust pandi olemasolust, siis esindas kostjat 16. märtsi 2004. a. müügilepingu sõlmimisel Guido Grass, kes oli ise vaidlusealuse pandilepingu pooleks ja kelle teadlikkus pandilepingust ei ole seega kahtluse all. TsÜS § 123 lg. 1 kohaselt tuleb muuhulgas juhul, kui tehingu õiguslikud tagajärjed sõltuvad sellest, kas isik teadis teatud asjaolusid või pidi neid teadma, nende asjaolude hindamisel lähtuda esindaja, mitte esindatava isikust. Seega tuleb aga juba ainuüksi sellest tulenevalt lugeda, et kostja oli kinnistut ostes ehitisele kui vallasasjale seatud pandist teadlik ja muudel tema teadlikkust peegeldavatel asjaoludel ei olegi vaidluse lahendamiseks olulist tähtsust. Kolleegium nõustub maakohtu otsusega ka osas, mis puudutab T. Martini teadlikkust pandilepingust. Muuhulgas ei osanud apellandi pool ka apellatsioonikohtu istungil usutavalt selgitada, millistel motiividel ostis T. Martin, kes apellandi väitel oli Guido Grassile ja kostjale täiesti võõras isik, G. Grassilt kinnistu, nõustudes sellele G. Grassi kohustuste tagamiseks hüpoteegi seadmisega, võimaldades perekond Grassil seal ca nelja aasta vältel tasuta elada ja müües kinnistu neli aastat hiljem ostuhinnaga võrdse hinnaga tagasi sama perekonna teisele liikmele, kui seda ei olnud tehtud pandi hüpoteegina kinnistamise vältimiseks. Ka müügilepingu lisast nähtub, et T. Martin oli teadlik kinnistul asuvale ehitisele kui vallasasjale pandi seadmisest. Maakohus on otsuse põhjendanud, miks näitab osundatud lepingutingimus T. Martini teadlikkust vaidlusalusest pandilepingust, apellatsioonkaebusest ei nähtu aga, miks apellant niisuguse hinnanguga ei nõustu. Olulist tähtsust ei ole sellel, kas ja
millal hageja pandi kinnistamiseks T. Martini poole pöördus. Samas jääb kolleegium varasemas lahendis avaldatud seisukoha juurde, mille kohaselt T. Martini teadlikkus pandilepingust ei olegi vaidluse lahendamiseks määrav, arvestades asjaolu, et temalt omandas kinnistu isik, kes nii õiguslikus kui majanduslikus mõttes on seotud esialgse pantijaga selliselt, et nende teadmist heausksust välistavast asjaolust ei ole võimalik eristada. Vaidlust ei ole selle üle, et vaidlusalust panti riiklikus ehitusregistris registreeritud ei olnud. AÕS RakS § 132 lõikes 3 nähti küll ette pandilepingu registreerimine selles registris, sama lõike lauses 5 sätestati aga, et kui pandilepingu ja panditava ehitise või selle osa andmed ei ole kantud riiklikusse ehitusregistrisse, lõpeb pant pandi eseme omandi üleminekul, kui omandaja pandist ei teadnud ega pidanudki teadma. Seega ei toonud pandilepingu ehitusregistris registreerimata jätmine kaasa selle tühisust. Kuna T. Martin ja kostja olid vaidlusalusest pandilepingust teadlikud, siis ei lõppenud pant pandi eseme omandi neile üleminekul. Kostja töötamisele Saare Maakohtus ei ole maakohus oma otsust rajanud, seega ei pidanud ta ka käsitlema kostja vastuväiteid, mis puudutasid maakohtus töötamise ajavahemikku. Samas ei ole apellant kaebuses märkinud, millist sisulist tähtsust omab vaidluse lahendamise seisukohalt see, et hageja ei esitanud enne hagiga kohtusse pöördumist oma nõuet kostja vastu kohtuväliselt. Isegi kohtuvaidluses ei ole kostja hageja nõudega nõustunud, vaidlustades hageja poolt taotletava õiguse muuhulgas ka apellatsioonkaebuse esitamisega. Ka hüpoteegisumma 942.220 krooni osas maakohtu otsuse muutmiseks ei anna apellatsioonkaebus alust. Nõustuda ei saa apellandiga, nagu oleks maakohus AÕS § 351 lg. 3 alusel pidanud arvestama tema poolt võlasumma kohta esitatud vastuväidetega. Osundatud paragrahvis sätestatakse kinnisasja omaniku vastuväited puhuks, kui hüpoteegipidaja nõuab hüpoteegile toetudes kinnisasja rahakstegemist. Pooltevaheline vaidlus puudutab aga hüpoteegi rahalist suurust ehk hüpoteegisummat, mis on summa, mille ulatuses kinnisasja koormatakse. Hüpoteegi rahakstegemise nõuet ei ole vaidlusaluses asjas esitatud. Seega ei saa apellandi vastuväited hüpoteegisumma suurusele tuleneda osundatud sättest. Asjaolu, et AÕS RakS § 133 kohaselt tuleb hüpoteegisummaks pidada pandiga tagatud võla summat, seejuures midagi ei muuda. Võlasumma, mida tuleb pidada hüpoteegisummaks, on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega. AÕS RakS § 133 lg. 1 sõnastuse muutumine ei muuda kohtuotsust ebaõigeks. Pandipidaja õigus nõuda pandiõiguse kandmist kinnistusraamatusse tuleneb nii osundatud lõike lausest 3 kui sama paragrahvi lg. 3 lausest 2. Vaidlustatud kohtuotsus on oma tähenduselt TsÜS § 68 lõikes 5 nimetatud kohtuotsus, mis asendab hüpoteegi kandmiseks kinnistusraamatusse vajaliku pantija tahteavalduse. Maakohus leidis õigesti, et menetluskulude poolte vahel jaotamisele tuleb kohaldada kuni 1. jaanuarini 2006. a. kehtinud TsMS-is sätestatut. Selle TsMS § 61 lg. 1 p. 2 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Justiitsministri poolt kehtestatud suuruseks oli 50.000 krooni, seega ei saa üle selle määra kostjalt hageja kasuks õigusabile kulutatu katteks välja mõista. Kuna üle justiitsministri kehtestatud suuruse ei ole hagejale tema õigusabikulude hüvitamine võimalik, jääb hageja apellatsioonimenetluse õigusabikulu tema enda kanda. Kostja kohtukulud jäävad täies ulatuses tema enda kanda.
Margo Klaar
Urmas Reinola
Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.