nr 2-03-298
Otsuse teinud kohtu nimi
Harju Maakohus
Otsuse kuupäev
Tallinn, 30.mail 2007
Kohtukoosseis
kohtunik Imbi Sidok
Kohtuasi
HK ́i (isikukood XXX, elukoht: XXX) ja V-JL ́i (isikukood XXX, elukoht: XXX) hagi KS ́i (isikukood XXX, elukoht: XXX), TK(isikukood XXX, elukoht: samas korter XXX), JK(isikukood XXX, elukoht: XXX) ja KK(isikukood XXX, elukoht: samas) vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kostjate vastuhagi samas nõudes
Asja läbivaatamise kuupäev
09.05.2007 avalikul sisulisel kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusosalised
hagejate esindaja adv EM kostjad KS, KK, J K
Kohtuotsuse resolutsioon Teha asjas osaotsus nõude kohta lõpetada kaasomand korteriomanditeks jagamise teel ja selles osas rahuldada nii hagi kui vastuhagi. Korteriomandite reaalosade koosseisu osas rahuldada hagi täielikult ja vastuhagi osaliselt. Lõpetada kaasomand kinnisasjale asukohaga XXX jagamise teel järgmiselt:
selle korteriomanditeks
1) HK ́i ainuomandisse jääb korteriomand, mille esemesse kuuluvad reaalosana kinnistul asuva elamu ruumid nr XXX kuni XXX (vastavalt majavalduse ruumide eksplikatsioonile üldpinnaga 53,9 m2) ja mõttelise osana reaalosa suurusele vastav osa maatükist ja selle oluliseks osaks olevast elamust ning garaažist, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks; 2) JK, KK ja TK kaasomandisse jääb korteriomand, mille esemesse kuuluvad reaalosana kinnistul asuva elamu ruumid nr XXX (vastavalt majavalduse ruumide eksplikatsioonile üldpinnaga 56,1 m2) ja mõttelise osana reaalosa suurusele vastav
osa maatükist ja selle oluliseks osaks olevast elamust ja garaažist, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks; 3) V-JL ́i ainuomandisse jääb korteriomand, mille esemesse kuuluvad reaalosana kinnistul asuva elamu ruumid nr XXX (vastavalt majavalduse ruumide eksplikatsioonile üldpinnaga 54,9 m2) ja mõttelise osana reaalosa suurusele vastav osa maatükist ja selle oluliseks osaks olevast elamust ja garaažist, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks; 4) KS ́i ainuomandisse jääb korteriomand, mille esemesse kuuluvad reaalosana kinnistul asuva elamu ruumid nr 23-29 (vastavalt majavalduse ruumide eksplikatsioonile üldpinnaga 41,8 m2) ja mõttelise osana reaalosa suurusele vastav osa maatükist ja selle oluliseks osaks olevast elamust ja garaažist, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. Peatada menetlus hagejate nõudes rahalise tasaarvestuse määramiseks kuni korteriomandite loomise kohtuvälise menetluse lõppemiseni (loodavate korteriomandite kinnistusraamatusse kandmiseni). Pooltel on õigus Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel Harju Maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 632 ja § 633). I Menetluse asjaolud 28.10.2002 esitasid HK (edaspidi Hageja 1) ja tolleaegne kaasomanik JLhagi JK(edaspidi Kostja 1) ja tolleaegse kaasomaniku TP vastu kinnistu asukohaga XXX Tallinnas (edaspidi Kinnistu) suhtes kaasomandi lõpetamiseks korteriomanditeks jagamise teel ja osade ühtlustamiseks rahalise tasaarvestuse tegemiseks. Tol ajahetkel kuulus vastavalt kinnistusraamatule kummalegi hagejale 3/9, T.P 1/9 ja Kostjale 2 2/9 mõttelist osa kaasomandist. Määrusega 26.11.2002 asendas kohus kostja T.P tema omandiosa uue omaniku AP ́iga. Määrusega 28.10.2003 asendas kohus kostja A.P ́i tema omandiosa uue omaniku KS iga (edaspidi Kostja 2). Määrusega 27.08.2004 asendas kohus hageja J.L tema omandiosa uue omaniku V-JL ́iga (edaspidi Hageja 2). 23.11.2004 laiendasid hagejad kostjate ringi KK ́ga (edaspidi Kostja 3) ja TK ́ga (edaspidi Kostja 4), kes omandasid mõttelised osad Kostjale 1 kuulunud mõttelisest osast. 23.11.2004 muutsid hagejad oma nõuet jagamise viisi osas ja palusid korteriomanditeks jagamise asemel lõpetada kaasomand selliselt, et jätta kinnisasi tervikuna hagejate omandisse ning kohustada hagejaid välja maksma kostjatele nende osad rahas. 12.12.2005 esitasid kostjad vastuhagi samuti kaasomandi lõpetamise nõudega, kuid jagamise viisiga korteriomanditeks jagamine ilma rahalise tasaarvestuseta. Alternatiivselt esitasid kostjad jagamise viisiks jätta kinnistu tervikuna nende omandisse ning kohustada neid hüvitama hagejatele nende osad rahas. 16.01.2006 esitasid hagejad alternatiivse jagamise viisina taotluse jagada kinnistu korteriomanditeks. 09.05.2007 kohtuistungil määras kohus poolte taotlusel teha asjas osaotsus kaasomandi lõpetamise nõudes ja jätkata menetlust osade rahalise tasaarvestamise nõudes peale osaotsuse jõustumist. Nimetatud põhjusel käsitleb kohus alljärgnevalt vaid neid poolte seisukohti, millised
käsitlevad kaasomandi jagamist ja selle konkreetset viisi. II Hagejate nõuded ja põhjendused Esmases hagiavalduses (t lk 1-8) lähtusid hagejad tolleks ajahetkeks kujunenud olukorrast kinnistul asuva elamu kasutamisel ja olid seisukohal, et kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks jagamiseks on vajalik kaasomanike väljakannatamatute suhete ja vaidluste tõttu kasutatavate ruutmeetrite üle. Kohtuvälist kokkulepet jagamise küsimuses kaasomanikud ei olnud saavutanud. Hagejate ettepanek oli lähtuda korteriomandiseaduse (KOS) §-st 2 ja jagamisel moodustatavate korteriomandite reaalosad peaksid vastama vastavalt kaasomaniku kokkuleppele iga kaasomaniku ainukasutuses olevatele ruutmeetritele. Elamu üldpinnaks tuleb aga arvestada 220,2 m2, see on lisaks eksplikatsioonist nähtuvale kasulikule pinnale 206,7 m2 tuleb juurde arvestada ka II korruse rõdu 13,5 m2. Hagiavalduse täpsustuses ja kirjalikes seisukohtades (t lk 129-130, 221-223) jäid hagejad esmase jagamise viisi juurde, leides, et korteriomanditeks jagamise korral oleks fikseeritud, kellele ja kui suur ning milline reaalosa majast kuulub ja vastavalt reaalosa tegelikule suurusele on fikseeritud ka uues mõttelised osad ülejäänud majast ja kinnistust. Kaasomanike vaheline kokkulepe 05.08.2002 ei kehti tolleaegsete kaasomanike õigusjärglaste suhtes, kuna see ei olnud sõlmitud notariaalses vormis ning selle kohta puudub märge kinnistusraamatus. Ka oli tühine J.L ja T.P vahel sõlmitud lihtkirjalik ostu-müügileping kohustusliku notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu. 25.02.2004 pakkusid hagejad kohtulikku kokkulepet (t lk 226-227). Nõude osalise muutmise avalduse (t lk 375-376) kohaselt muutsid hagejad oma nõuet jagamise viisi osas selliselt, et anda kogu kinnisasi hagejate omandisse ja kohustada neid kostjatele nende osad välja maksma. Viisi muutmise põhjenduseks esitati asjaolu, et Kostja 1 võõrandas kohtumenetluse ajal osa oma kaasomandist abikaasale ja pojale ning astus sellega tahtlikult samme kohtumenetluse venitamiseks ja algselt palutud viisil lõpetamise korral kohtuotsuse täitmise võimatuks muutmiseks. 21.02.2005 pakkusid hagejad teistkordselt kohtulikku kokkulepet (t lk 401-402). 31.10.2005 jäid hagejad jagamise viisis muudetud nõude juurde (t lk 560-562), kuid palusid see jagada selliselt, et jätta kostjale kuuluvad mõttelised osad Hageja 2 omandisse ning et peale jagamist jääks kinnistu hagejate kaasomandisse osadega vastavalt 1/3 Hagejale 1 ja 2/3 Hagejale
Sama tulemuse, kui korteriomanditeks jagamine, annab ka 05.02.2002 kasutamise kokkuleppe märkena kinnistusraamatusse kandmine. Kuna teatatud ajahetkest on kinnistul 6 kaasomanikku, ei ole võimalik vaidlusalusel kinnistul asuvas elamus moodustada 6 korterit, kuna seal on ainult 4 sanitaarsõlme. Jagamine ei ole võimalik ka põhjusel, et kinnistu hoonete ja ruumide hulk, suurus ning otstarve ei vasta hooneregistri andmetele. Hoovi on ehitatud rida registreerimata ehitisi. Suuri tülisid peale T.P ja J.L kaasomanike ringist lahkumist majas ei ole. Kostjad vaidlesid vastu ka hagejate nõude osalise muutmise avaldustele. Nimetatud vastuväidete kohaselt (t lk 389-392, 474-478, 506-508, 601-604) ei teinud Kostjate 3 ja 4 lisandumine kostjate ringi võimatuks lõpetamise korteriomandite seadmise teel, kuna ühe korteriomandi saab moodustada selliselt, et see kuulub Kostjatele 1, 3 ja 4 kaasomandina. Kostjad ei nõustunud hagejate poolt pakutud hüvitiste suurustega. 14.03.2005 pakkusid kostjad omapoolset kohtulikku kokkulepet (t lk 415-416). 12.12.2005 esitasid kostjad vastuhagiavaldused (t lk 510-516 ja 545-546). Vastunõuete kohaselt nõustuvad kostjad korteriomandite seadmisega, kuid mitte rahalise tasaarvestusega. Alternatiivse nõudena on esitatud jagamise viisiks kinnistu kostjate omandisse jätmine koos kohustusega hüvitada hagejatele nende osad rahas. 22.02.2006 esitasud kostjad vastuhagiavalduse täienduse, sõnastades ümber nõude korteriomanditeks jagamise korral (t lk 605-606). Peale menetluse uuendamist jäi üles vaidlus garaaži jagamisest kinnistu jagamisel korteriomanditeks. Kostjad on seisukohal (t lk 642, 682-685, 701-711), et olemasolevad pinnad tuleb jagada võimalikult samas proportsioonis kehtivate kaasomandiosadega ning arvestada tuleb ka jagatavate pindade kvaliteeti (täisväärtusliku pinna osakaal peaks peale korteriomandite seadmist olema vähemalt ligilähedaselt võrdne nii hagejatel kui kostjatel. Garaaž on hageja Lipsi üürniku kasutuses. Tegemist on ametlikult kinnitatud plaani järgi ehitatud vundamendil paikneva silikaattellistest plekk-katusega ehitisega ning kostjad vaidlevad vastu selle lammutamisele. Garaaž tuleb jätta eluruumi nr 3 baasil moodustatava korteriomandi reaalosa koosseisu. Hagejate variandid (lammutamine või kõigi kaasomandisse jätmine) ei ole kostjatele vastuvõetavad, kuna mõlemal juhul oleks hagejatele jagamise tulemusena jääva täisväärtusliku pinna suurus oluliselt suurem kui kostjate omandisse jääva vastava pinna suurus. IV Kohtu seisukohad ja põhjendused Kohus, kuulanud ära poolte selgitused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et nii hagi kui vastuhagi kuuluvad kinnistu jagamise nõudes rahuldamisele, kuid vastuhagi seoses loodavate korteriomandite reaalosa koosseisuga (millise korteriomandi reaalosa kooseisu jääb garaaž) tuleb jätta rahuldamata. Kohus määras teha kaasomandi jagamise nõude osas osaotsus kooskõlas TsMS § 450 lg-ga 1 ja lähtudes Riigikohtu seisukohast tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 25.10.2005. Nimetatud seisukoha kohaselt ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses põhjusel, et kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. TsMS § 450 lg 1 kohaselt võib kohus iga ühes menetluses oleva nõude osas teha eraldi otsuse muuhulgas juhul, kui ühte menetlusse on ühendatud mitu omavahel seotud iseseisvat nõuet. Kuna sama sätte viimase lause kohaselt peaks kohus antud asjas jätkama lahendamata nõude osas menetlust, kuid tulenevalt eelpool nimetatud Riigikohtu seisukohast ei ole seda võimalik teha enne kinnistu jagamise lõplikku otsustamist kohtuvälises menetluses, siis leiab kohus, et menetlus rahalise hüvitise nõudes tuleb loodavate korteriomandite kinnistusraamatusse kandmiseni peatada TsMS § 356 lg 1 alusel. Nimetatud sätte kohaselt võib kohus peatada menetluse kuni teise menetluse lõppemiseni, kui otsus sõltub täielikult või osaliselt sellise õigussuhte olemasolust või puudumisest, mis on teise käimasoleva kohtumenetluse ese või mille olemasolu peab tuvastama haldusmenetluses või muus kohtumenetluses. Kohus on seisukohal, et nimetatud säte on laiendatav ka antud asjas kujunenud olukorrale, mil rahalise hüvitise võimalik määramine ja/või suurus sõltub otseselt kaasomandi lõpetamise nõudes toimuvast edasisest võimalikust
kohtumenetlusest (edasikaebamise korral) ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) ning jõustunud osaotsuse alusel toimuma hakkavast kohtuvälisest menetlusest kinnistu jagamiseks. Vaidluse lahendamisel kinnistu jagamise üle tuleb lähtuda osaotsuse tegemise ajal kehtivatest asjaõigusseaduse (AÕS) ja korteriomandiseaduse (KOS) redaktsioonidest. AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Käesolevas asjas puudub poolte vahel vaidlus asjaolu üle, et kaasomandis olev kinnistu on mõistlik jagada korteriomanditeks, kusjuures loodavate korteriomandite reaalosade koosseis sõltub iga kaasomaniku senises tegelikus kasutuses olevate ruumide koosseisust. Ka puudub vaidlus asjaolu üle, kelle kasutuses millised ruumid tegelikkuses on: (ruumide numbrid vastavalt 28.08.2006 kohaliku omavalitsuse poolt kontrollitud eksplikatsioonile t lk 686) korter nr XXX (ruumid nr XXX) on hageja H.K ́i kasutuses, korter nr XXX (ruumid nr XXX) on kostjate J., K. ja T.K kaasomandina nende kaaskasutuses, korter nr XXX(ruumid nr XXX) on hageja V-J.L s ́i kasutuses ning korter nr XXX(ruumid nr XXX) kostja K.S kasutuses. Poolte mõtteliste osade suurused kaasomandis on tõendatud väljavõttega kinnistusraamatust (t lk 362-363). Küll on aga poolte vahel vaidlus, kas ja kui, siis kelle korteriomandi eseme reaalosa koosseisu peaks jääma kinnistul asuv garaaž (t lk 524-525 eksplikatsioonil märgitud nr-ga 1). Kohus on asja sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et põhjusel, et ükski kaasomanik ei nõustunud garaaži jäämisega tema reaalosa koosseisu, on ainus mõistlik lahendus jätta see edasi kõigi kaasomandisse. Selline otsustus on kooskõlas ka KOS § 3 lg-ga 3, mille kohaselt võib kinnisomandit korteriomanditeks jagades jätta mõne eluruumi või mitteeluruumi kaasomandisse. Kohtu seisukoht kujunes järgmiste asjaolude ja seisukohtade kogumi alusel: 1) nii nagu mitte keegi, kaasaarvatud kohus, ei saa vastavalt Põhiseaduse §-le 32 võtta ilma seadusliku aluseta kelleltki omandit ära, ei saa kedagi sundida tema tahte vastaselt kohtu arvates ka omanikuks; 2) kuigi kohtu arvates üldiselt teadaolevalt tõstaks konkreetse korteriomandi turuväärtust selle reaalosa koosseisu kuuluv garaaž, ei ole kohtul võimalik omaniku tahte vastaselt tema omandit suurendada ja seda ka mitte kaasomandis oleva kinnistu jagamisel ega eesmärgiga ühtlustada jagatavaid osasid vältimaks hilisemat võimalikku rahalise hüvitise maksmise kohustust; 3) kaasomandi koosseisu on kuulunud vaidlusalune garaaž selle ehitamisest alates ning kellelgi kaasomanikest ei saa olla õiguslikku ootust sellest nn vabanemiseks; kostjate väide, et garaaži ka edaspidi kaasomandisse jätmine võib tekitada uusi vaidlusi kaasomanike vahel, võib osutuda tegelikkuseks, kuid seda saavad ära hoida vaid kaasomanikud ise oma tasakaaluka, mõistva ja mõistliku käitumisega; 4) ei kaasomanike vahelised senised kokkulepped (sealhulgas kokkulepe 05.08.2002, t lk 137) garaaži kasutamiseks sama kaasomaniku poolt, kes kasutab ruume nr 1622, ega asjaolu, et samu ruume kasutav kaasomanik reaalselt kasutab garaaži senini, ei saa olla aluseks selle jätmisel hageja V-JL ́i korteriomandi eseme reaalosa koosseisu ja seda põhjusel, et nimetatud kaasomanik seda ise ei soovi (vt eelpool p 1)) ning tegelik kasutamine teda selleks ka ei kohusta; 5) kohtul puudub igasugune alus käesolevas menetluses kohustada kaasomanikke ühte osa oma omandist lammutama; kohus jagab olemasolevat vara ning lammutamise nõuet koos kaasomandi jagamise nõudega ei ole võimalik menetleda; ka oli lammutamise nõue antud asjas esitatud ühe võimaliku jagamise viisina, mida aga AÕS § 77 lg 3 ette ei näe; kaasomanikel on õigus ja võimalus peale kinnistu korteriomanditeks jagamist võtta vastu otsus garaaž lammutada ja vajadusel ka hageda seda nõuet teiste kaasomanike vastu. Kohtuotsuses käsitlemata poolte seisukohad ei oma tähtsust osaotsusega lahendatava nõude õigel lahendamisel ja seetõttu kohus neid eelpool ei käsitlenud. Käesolev kohtuotsus asendab nende kaasomanike tahteavaldusi, kes vaidlesid vastu hagejate alternatiivsele taotlusele lõpetada kaasomand selliselt, et garaaž jääb kõigi korteriomandite mõtteliste osade koosseisu. Muud
eksplikatsioonil (t lk 524-525) märgitud abihooned pooltevahelise arutelu objektiks ei olnud. Seega jäävad ka need moodustatavate korteriomandite mõtteliste osade koosseisu kui maatükil asuvad ehitised/rajatised. Moodustatavate korteriomandite mõtteliste osade suurused murdarvuna määratakse kindlaks kohtuvälisest kinnistamismenetluses.
Imbi Sidok kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.