Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Mai Grauberg
Otsuse tegemise aeg ja koht
22.05.2007, Tallinn, Kentmanni kohtumaja tsiviilkantselei
Tsiviilasja number
2-05-24748
Tsiviilasi
OÜ R(XXX, XXX) hagi TK( XXX, XXX) ja RK (s. XXX) asja tagastamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks.
Kohtuistungi toimumise aeg, 05.02.2007, Tallinn, Kentmanni Kohtumaja Hageja esindaja Margus Rebane koht, istungil osalenud Kostjate esindaja vandeadvokaat Tiina Mare Hiob, isikud Tallinna Linna esindaja Mai Sõber
Hagi jätta rahuldamata. Välja mõista OÜ –lt R riigi tuludesse kostjate õigusabikulude katteks 9912 krooni (Rahandusministeeriumi konto nr 10220034800017‚ AS-s Hansapank või 10220034800017 ASSEB Ühispank, viitenumber 2800049777, tsiviilasja nr 2-05-24748). Kohtuotsuse peale võib esitada otsuse avalikult teatavaks tegemisest apellatsioonkaebust 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtule arvates otsuse kättetoimetamisest kuid mitte hiljem kui 5 kuud otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kui apellant ei ole märkinud et soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonkohus asja lahendada kirjalikus menetluses.
AS F on XXX asuva eluruumi omanik, vastavalt AS F ja OÜ R vahel 02/03 andis AS F 01.01.2003 eluruumi haldamise ja majandamise üle hagejale ja kohustas hagejat sõlmima üüri ja hoolduslepingu üürnike, teenuste vahendajate, osutajatega, väljastama üüriarveid, esindama vajadusel AS-i F kohtus. Vara tagastati õigusjärgsele omanikule 24.07.2000 üleandmisaktiga, mille aluseks oli Linnvalitsuse korraldus 1750-k 26.04.2000. ORAS 12.1 lg 1 järgi oli lepingu lõppemise tähtaeg 24.07.03, kuid kostjad rikkusid korduvalt varasema üürilepingu tingimusi: varastasid elektrienergiat, ei kasutanud eluruumi heaperemehelikult, mistõttu tegi hageja kostjale ettepaneku leping sõlmida leping uue tähtajaga kuni 01.03.2004 ja et hageja ei vaidlusta kohtus lepingu pikenemist ning et kostjad saavad piisava aja uue eluruumi leidmiseks. Pooled on vabad sõlmima
lepingut. 07.07.03 sõlmisid hageja ja kostja T. K üürilepingu 16/03, mille kohaselt andis hageja kostjale üürile eluruumi XXX-10, Tallinn ja seda tähtajaga 01.03.2004. Eluruumi kasutab T. K koos poja R K . 16.03.2004 saatis hageja kostjale üürilepingu tähtaja möödumise teate, millele kostjad järgi postkontorisse ei läinud, kiri tagastati tähtaja möödumisel. Kostjad jätkavad eluruumi kasutamist. Kumbki pool ei ole avaldanud tahet leping ära lõpetada, seega muutus leping tähtajatuks. 12.05.2004 teatas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemisest 13.08.2004, kuid selleks päevaks ei vabastanud kostjad eluruumi. Hageja saatis 18.08.04 kostjale kirjaliku teate ning andis täiendava tähtaja eluruumi vabastamiseks hiljemalt 30.08.2004, kuid kostjad eluruumi ei vabastanud. Kostjad ei ole vaidlustanud ülesütlemist 30 päeva jooksul ülesütlemisteate saamisest arvates. Eluruumi üürileping on üles öeldud VÕS § 311 ja § 312 järgi ning ei ole oluline, kas nad rikkusid lepingut või mitte. Hageja palub kohustada kostjaid vabastama eluruum XXX-10, Tallinn ja tagastama eluruum hagejale ning kostjad eluruumist välja tõsta. Pärast menetluse uuendamist märkis hageja, et OÜ –l R on õigus sõlmida üürnikega oma nimel üürilepinguid, neid lõpetada, nõuda eset tagasi, OÜ R on AS F tütarettevõte. Tõendid: üürileping 16/03 07.03.2003 OÜ R ja T. K vahel, hageja teade T. Kle 16.02.2004 nr 22, üürilepingu ülesütlemise teade 12.05.2004 nr 138, väljastusteade, hageja teade 18.08.04 nr 179. AS R ja OÜ R vaheline leping 02/03 01.01.03, kinnistusraamatu väljavõte, vara üleandmise akt 24.07.00, korraldus 26.04.00 nr 1750-k, teatis AS F ja OÜ R vahel, ühinemisleping, registriväljavõte AS R ja AS F ühinemise kohta.
Kostjad hagi ei tunnista. Kostjad kasutavad eluruumi üürilepingu alusel, mis on sõlmitud hageja õiguseelnejaga. Kostjad ei ole lepingut rikkunud, mis annaks aluse lepingu ülesütlemiseks, ülesütlemise teade ei vasta seaduses sätestatule, ei ole üheselt mõistetav. Kostjatel oli õiguslik lootus tähtajalise üürilepingu lõppemisel üürilepingu pikendamisele järgmise tähtaja võrra. Kostjate arvates ei reguleeri hageja ja nendevahelisi suhteid VÕS, vaid ORAS § 12.1 koos ES § 32 lg 2. Üürileandja teade, mille kostjad said kätte 12.05.2005 on vastuolus seaduse ja hea usu põhimõttega nagu varasem hageja ettepanek sõlmida üürileping alla 8 kuud. Kostjad kasutavad eluruumi 24.07.2000 lepingu järgi vastavalt ORAS 12.1 lg 4 ning 24.07.2003 pikenes leping 5 aastaks. 16.03.2004 saadetud teadet üürilepingu tähtaja möödumise kohta ei saanud kostjad kätte. Kostjate arvates on nendega 07.07.2003 sõlmitud leping seadusega vastuolus ja tühine kuna on vastuolus ORAS 12.2 lg 3 ja ES § 32 lg 2, varasemat üürilepingu ei ole kehtivalt üles öeldud. Kostjate väljatõstmine toob kaasa neile ebamõistlikult raskeid tagajärgi, nad on munitsipaaleluruumi järjekorras, nad on tagastatud majas elavad sundüürnikud.
Hagi ei toeta. Leping on sõlmitud hageja ja kostja vahel selliselt, et seda on lihtne üles öelda, kostjate juriidilist teadmatust on ära kasutatud. R. K on viibinud 6 aastat kinnipidamiskohas ega saanud varasemat üürilepingut rikkuda, tähtajaline uus leping on vastuolus heade kommetega. Üürileandja seadis üürniku halvemasse olukorda kui sõlmis uue lepingu, sest ORAS § 12.1 lg 3 järgi pikeneb üürileping 5 aastaks ja ainult seaduses sätestatud juhtudele saab selle pikenemist vaidlustada. Hagejale kui kinnisvaraarendajale oli mugavam sõlmida leping lühikese tähtajaga.
Lk 2 (4)
Leping, mis sõlmiti T. K kahjustav.
07.07.03 on üürniku positsioonilt vaadatuna ebamõistlik ja teda
Pärast asja menetluse uuendamist selgitas, et OÜ-l Rei ole AS-i F esindamise õigust. OÜ –l R ei ole omal nimel tegutsemise õigust kostjate vastu.
TsMS § 3 lg 1 järgi pöörduda isik kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks ning ükspenss seaduses sätestatud juhtudel võib esitada kohtusse teise isiku õiguse huvi kaitseks. Hageja poolt kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et vaidlusaluse kinnistu, millel asub vaidlusalune eluruum XXX-10, mida kasutavad kostjad, kuulub AS-le F ning viimane on saanud vaidlusaluse kinnistu omanikuks kandega 03.08.2004. Vaidlust ei ole selles, et maja XXX, Tallinn tagastati selle õigusjärgsele omanikule 24.07.2000 vara üleandmisaktiga, mille aluseks oli Linnavalitsuse korraldus 1750-k 26.04.2000, samuti ei ole vaidlust selles, et tagastamise ajal kasutas T. K koos R. K vaidlusalust eluruumi XXX-10, Tallinn käesoleva ajani. Hageja tõi hagis esile, et AS F ja OÜ R vahelise lepinguga nr 02/03 01.01.2003 andis AS F eluruumi haldamise ja majandamise üle hagejale ning hagejal oli lepingu p 4.1.3 ja 4.1.4 järgi kohustus sõlmida vajadusel üürilepinguid ja muid kokkuleppeid üürnikega, väljastada üürnikele arveid. Esitatud väidet tõendab kohtule esitatud leping (lk 17-18) 01.09.2003 nr 02/03, mille p 4.1.5, järgi on hagejal õigus vajadusel esindada AS R kõiges, mis on seotud AS-le R kuuluvate lepingu lisaks olevate objektidega ja mille lisades on nimetatud ka elamu XXX. AS R õigusjärglane on vastavalt registrikandele AS F . Hageja esitas kohtule AS F ja OÜ R vahelise teate 25.03.2007, mille kohaselt tõlgendavad nad lepingu p-s 4.1.3 selliselt, et OÜ- le R on antud õigus oma nimel sõlmida ja lõpetada lepinguid üürnike kui ka teenusepakkujatega ja nõuda ka oma nimel üürilepingu eseme tagastamist. Samuti on selles teates kinnitanud AS F ja OÜ R Varahaldus, et lepinguga nr 02/03 on antud majade, elamute, korterite haldamine ja majandamine üle OÜ-le R Varahaldus. TsÜS § 115 lg 1 tulenevalt võib tehingu teha esindaja kaudu ja § 116 lg 1 järgi võib esindaja teha tehingu esindatava nimel, mitte oma nimel. Hinnates AS F ja OÜ R lepingu nr 02/03 p 4.1.3, 4.1.4 ja 4.15 tulenevat, leiab kohus, et AS F on andnud volituse OÜ–le R teatud tehingute tegemiseks AS F nimel ja AS –i F esindamiseks ning asjaolu, et pärast menetluse uuendamist kohtule esitatud teates 25.03.2007 tõlgendavad pooled sisu teisiti võrreldes sellega, mis lepingus kajastub, ei muuda see seaduses sätestatud esinduse sisu ja olemust. Lepingu sõlmimise ajal tulenes seadusest, et esindatav teeb tehingu esindatava nimel. Hagi on kohtule esitanud OÜ R oma nimel mitte AS F nimel, hagi ei ole kohtule esitanud AS F . Kinnistusraamatust ei nähtu isikuid, kellele kuuluks piiratud asjaõigus vaidlusalusele kinnistule. VÕS § 291 mõtte kohaselt saab üürileandjaks olla omanik või isik, kellel on asjale piiratud asjaõigus ja seega saab üürnik rikkuda kas omaniku või selle isiku õigusi, kellele kuulub piiratud asjaõigus ning kes võib sellisel juhul olla üürileandja. Üürileandjale kui lepingu poolele kuulub lepingu lõpetamise õigus kooskõlas VÕS 3. osa 15. peatükis sätestatuga ning VÕS § 13 lg 1, mille järgi saab lepingut lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seaduses ettenähtud alustel. Vaidlusaluse asja omanik on AS F , kes ei ole kostjate vastu hagi esitanud. Hagi on esitanud OÜ R oma nimel, seega on hagi kostjate vastu esitatud mittekohase hageja poolt, kelle õigusi hagi asjaoludel ei saa kostjad rikkuda. Asjaolu, et OÜ R on AS F tütarettevõte, ei tähenda midagi, sest tegemist on kahe iseseisva äriühinguga. TsÜS § 6 lg 1 järgi võivad tsiviilõigused ja kohustused üle minna ühelt isikult teisel (õigusjärglus), kui need ei ole seadusest tulenevalt isikuga lahutamatult seotud ning lg 2 kohaselt on õigusjärgluse aluseks tehing või seadus. 14.12.2006 on AS F ja OÜ R sõlminud ühinemislepingu, mille p 1.1. kohaselt on AS F OÜ RAS õigusjärglane
Lk 3 (4)
ja OÜ R lõpeb, küll aga ei ole esitanud hageja kohtule tõendeid selle kohta, et AS F ja OÜ R ühinemiskanne oleks äriregistrisse kantud. ÄS § 403 lg 2 järgi loetakse ühendatav ühing lõppenuks ühinemise kandmisega ühendatava ühingu asukoha äriregistrisse. Kuivõrd selliseid tõendeid esitatud ei ole, et OÜ R oleks lõppenud, registrist kustutatud ja et sellega oleks AS F OÜ R tema õigusjärglane, siis AS F ja OÜ R puhul tegemist kahe erineva äriühinguga, kellel on iseseisev õigusvõime ja kes osalevad tsiviilkäibes ja kohtumenetluses iseseisvate isikutena. Hagi jääb ülaltoodud põhjendustel rahuldamata ja kohtul puudub vajadus anda hinnang poolte muudele väidetele ja vastuväidetele ja tõenditele. Kostjate õigusabikulud tuleb kooskõlas enne 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi jätta hageja kanda ja mõista OÜ –lt R riigituludesse vastavalt 9912 krooni.
Kohtunik
Lk 4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.