Tsiviilasi nr.2-05-1780 3681/05)
(2/109-
Kohus
Harju Maakohus
Kohtunik
Arne Kolnes
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. aprill 2007. a Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-05-1780 (endine number 2/109-3681/05)
Tsiviilasi
OÜ hagi TP, MP, IB, BB ja AB vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja OÜ (registrikood XXX, asukoht XXX)
esindajad
Hageja seaduslik esindaja juhatuse liige JS Hageja lepinguline esindaja advokaat LP Kostja TP (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja MP (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja BB(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja IB (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja AB(isikukood XXX, elukoht XXX) Kolmanda isiku Tallinna linna esindaja KK
Kohtuistungi toimumise aeg
21. veebruar 2007. a.
RESOLUTSIOON Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus: menetluskulud jätta hageja enda kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada põhjendatud apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hageja nõue ja selle põhjendused OÜ esitas 10.05.2005 hagi TP, MP, IB, BB ja AB vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Hagiavalduse kohaselt on hagejal sõlmitud kokkuleppe kinnistu asukohaga XXX omaniku OÜ-ga (registrikood XXX) ja AS-iga (registrikood XXX). TP valdab ja
kasutab nimetatud kinnistul asuvat eluruumi. Hageja lõpetas TPga 19.01.2001 kirjalikult sõlmitud kokkuleppe, mille objektiks oli eluruumi XXXkasutamine. Kokkuleppe lõppemise päevaks oli 15.04.2005. Samas olid TP ja hageja sõlminud lisakokkuleppe, milles sätestati, et hageja täpsustab eelpool sõlmitud kokkulepet TPga ning annab õiguse TPl ja tema perekonnaliikmetel kasutada eluruumi XXXkuni 15.04.2005. Hageja teavitas TPd 14.03.2005 saadetud kirjaga nõudest vabastada eluruum XXXhiljemalt 15.04.2005 ning tasuda võlgnevus hagejale. TP ülesütlemisavaldust seaduses ja ülesütlemisavalduses ettenähtud tähtaja jooksul vaidlustanud ei ole. Hageja palus hiljemalt 15.04.2005 TPl eluruum XXX temale kuuluvatest asjadest vabastada ja eluruumi valdus hagejale või tema esindajatele üle anda. Käesoleva ajani ei ole TP eluruumi valdust hagejale ega ka tema esindajatele üle andnud. TP valdab hageja omandit ilma seadusliku aluseta, mistõttu on tegemist ebaseadusliku valdusega asjaõigusseaduse (AÕS) § 34 lg 1 tähenduses. Hageja väitel on tegemist ka pahauskse valdusega AÕS § 35 lg 2 tähenduses. Hageja väitel TP teab, et tema valdusel puudub seaduslik alus ja et hagejal on suurem õigus asja vallata. Nimetatud asjaolu tõendab kokkuleppe ülesütlemisavalduse edastamine TPle tähitud kirjaga. Hageja leiab, et tema subjektiivseid õigusi on rikutud. Hagejal ja tema esindajatel ei ole kostjaga õnnestunud läbirääkimiste teel vaidlusalust küsimust lahendada. Hageja palub kohustada TPd eluruumi asukohaga XXXvabastama ja omaniku, s.o. hageja, valdusse üle andma. Eluruumi vabatahtliku vabastamise kohustuse täitmata jätmisel tuleb TP ja tema perekond eluruumist aadressiga XXXsundkorras välja tõsta. Eluruumi kinnistul asukohaga XXXomanik on OÜ , kellega hagejal on sõlmitud kokkulepped eluruumi XXXkasutamiseks ja käsutamiseks. TPl puudub seaduslik alus XXXeluruumi vallata ja kasutada, sest kokkulepe hageja ja TP vahel on lõppenud, mistõttu on hageja nõuded põhjendatud ja hagiavaldus tuleb rahuldada. Hageja viitab AÕS § 80 lg-le 1 ning leiab, et eluruum tuleb TP ebaseaduslikust valdusest välja nõuda ja kohustada üle andma hageja valdusse. Hageja toetub Riigikohtu 19. aprilli 2000. a otsuses nr. 3-2-1-47-00 esitatud seisukohale, mille kohaselt AÕS § 80 lg 2 alusel on omanikul õigus asi ebaseaduslikult valdajalt välja nõuda. Eluruumi vabastamise kohustuse täitmata jätmisel saab eluruumi anda hageja valdusesse üksnes kostjat välja tõstes. Seega võib eluruumi väljanõudmise viisiks olla seadusevastase valdaja väljatõstmine. Hageja viitab täitemenetluse seadustiku (TMS) § 70 lg-tele 1 ja 2 ning leiab, et juhul, kui TP vabatahtlikult XXXasuvat eluruumi ei vabasta ja valdust hagejale üle ei anna, toimub TP sundkorras väljatõstmine. Hageja soovib juhtida kostja tähelepanu asjaolule, et AÕS § 84 lg 2 kohaselt vastutab pahauskne valdaja asja ja selle päraldiste hävimise, samuti väärtuse vähenemise eest. Hageja leiab, et tal on omanikuna AÕS § 68 lg-st 1 tulenev isiku täielik õiguslik võim asja üle ning õigus asja vallata, kasutada ja käsutada. TP takistab hageja õigust käsutada omandit. Lähtudes eeltoodust palub hageja nõuda välja TP, MP, BB, IB ja AB valdusest XXX(Tallinna Linnakohtu Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr. XXX) asuv eluruum ning kohustada TPd andma valdus üle hageja juhatuse liikmele JS; välja mõista TPlt hageja kasuks kommunaalmaksete võlg 12 994 krooni ning jätta kohtukulud TP kanda. 24.08.2005 esitas hageja hagi täpsustuse, milles vähendas kommunaalmaksete võla nõuet. Hageja nõuab TPlt võla 4 471,15 krooni väljamõistmist. 31.01.2006 kohtuistungil teatas hageja, et kommunaalteenuste võlast on veel tasumata 690 krooni.
21.02.2007 esitatud kohtukõne teesides leidis hageja, et on üürilepingu lõpetamise soovist TPd õigeaegselt teavitanud, võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg-s 2 sätestatud nõuded ei laiene elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 alusel tehtavale avaldusele, üürnik oleks pidanud 60 päeva jooksul esitama üürilepingu pikendamise nõude, üürilepingu tähtaja möödumisel sõlmitud kokkulepe ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, hageja arvates on TP hagi sisuliselt õigeks võtnud, tunnistades et on teadlik, et üürileping on lõppenud ning tal puudub õiguslik alus kasutada eluruumi XXX , seetõttu on tegemist pahauskse valdusega. Kostja vastus Kostja TP vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et esitatud hagiavaldus on täies ulatuses põhjendamatu ning oluliselt vastuolus seadusega, mistõttu selle rahuldamiseks puudub igasugune õiguslik alus. Hageja esitatud nõuded on täiel määral põhjendamatud ning ebaseaduslikud, kuna need ei põhine seadusel ega poolte kokkuleppel. Poolte vahel puudub vaidlus asjaolus, et kostjad on kasutanud eluruumi XXXalates 19.01.2001 vastavalt hageja ja TP vahelisele kirjalikule kokkuleppele. Nimetatud kokkuleppe eesmärgiks oli ümber asustada kinnistul XXX asuvas elamus olnud sundüürnikud. Kostjad kasutasid sundüürnikena eluruumi XXX. Sundüürnike ümberasustamise põhjendusena tõi hageja välja vajaduse teostada nimetatud kinnistul renoveerimistöid, mille tulemusena sooviti elamu XXX osaliselt ümber ehitada viisil, mille tulemusel eluruum XXX senistes mõõtmetes ja kujul alles ei jää. Vastavalt 12.11.1996 vara üleandmise aktile nr. XXX andis Vanalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte aadressil XXX endisel kinnistul nr. XXX ja XXX asuva neljakorruselise kivist hoone üle Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku esindajale. Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg-st 3 tuleneb, et ORAS § 121 lg-s 1 nimetatud üürilepingu tähtaja möödumisel pikeneb üürileping viieks aastaks. XXX elamu tagastati õigustatud subjektile 12.11.1996 sõlmitud vara üleandmise akti alusel, mistõttu ORAS-est tulenev 8-aastane TPga sõlmitud eluruumi üürilepingu kehtivuse tähtaeg lõppes 12.11.2004. ES § 32 lg 2 kohaselt juhul, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Seega sätestab seadus üürisuhte poolele kohustuse teavitada teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest enne 8-aastase üürilepingu tähtaja möödumist. Samuti tähendab nimetatud ES säte, et üürileping pikeneb ES § 32 lg 2 alusel samadel tingimustel seni kehtinud üürilepinguga veel viieks aastaks vaid tingimusel, et ei üürnik ega üürileandja avalda tahet uue lepingu sõlmimiseks või lepingu lõpetamiseks. Sama seisukohta on väljendanud ka Riigikohtu Tsiviilkolleegium oma
kokkulepet ei saa käsitleda uue üürilepingu sõlmimisena vaid see on 19.01.2001 lepingu täiendus. Kostja on seisukohal, et temal on üürilepingu lõppemisel vastavalt ES § 32 lg-le 1 eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, kuna kostja on täitnud üürilepingut nõuetekohaselt, samuti on tasutud hagiavalduses toodud väidetav võlgnevus kommunaalmaksete eest. Kostja rõhutab, et kasutab XXXeluruumi koos oma nelja lapsega. Kostjate MP ja TP abielu lahutati XXX, MP enam vaidlusaluses eluruumis ei ela. Kostjal ei ole hetkel teist eluruumi, kuhu kolida ning seetõttu on tal võimatu täita hageja nõuet vabastada vaidlusalune eluruum. TP palub jätta hagiavaldus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. TP esitas 28.09.2005 taotluse kolmanda isiku kaasamiseks. Taotluse kohaselt on hagi rahuldamise korral TP olukorras, kus temal ja tema lastel puudub elukoht. Selles tulenevalt taotles TP Põhja-Tallinna Linnaosa Valitsuse kaasamist menetlusse kolmanda isikuna, kuna antud tsiviilasjas võib tekkida olukord, kus linnaosavalitsus on kohustatud tagama kodu ja peavarjuta jäänud kostjatele uue elamispinna. Harju Maakohtu 18.01.2006 määrusega kaasati Tallinna linn menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostjate poolel. TP esitas 13.02.2007 vastuväite menetlusele, milles leidis, et tekkinud vaidluses võivad poolteks olla hageja ja Tallinna linn, mitte hageja ja TP perekonnaga. Sundüürnikena ei sõlminud kostjad hagejaga üürisuhet omal vabal tahtel vaid seetõttu, et Tallinna Linnavalitsus võimaldas kostjate koduks olnud eluaseme XXX tagastamise kinnisasja endisele omanikule. 4-lapseline pere pidi seetõttu leppima ajutise eluasemega kostjate endise eluaseme saanud omaniku valdustes. TP sai koduks korteri XXX,XXX asunud munitsipaalkorteri vahetuse teel 19.03.1993. TP leiab, et Tallina linn ei saa elamispinna eraldust tagasi võtta. Hageja on kandnud Tallinna linna kohustust kostjate suhtes kuni 2005. a. TP leiab, et tema perekonna ilmajäämine oma kodust oleks otseses vastuolus Eesti ja rahvusvahelise õigusega. Kolmanda isiku arvamus Kolmas isik Tallinna linn esitas 23.03.2006 arvamuse, mille kohaselt on hageja ümber asustanud TP koos tema pereliikmetega omandireformi käigus tagastatud elamus asuvalt pinnalt asenduspinnale asukohaga XXX . Sellega on hageja täitnud ES § 44 lg 5 nõude ning hageja ja TP vahel on 19.01.2001 allkirjastatud kokkulepe, mille p 9 sõnastus viitab üürilepingu tähtajale, kuigi täpset kuupäeva ei ole määratud. Kuna kostjate kasutuses olnud Rüütli 13-2 tagastati 12.11.1996 vara üleandmise aktiga nr. 92, tuleb eelviidatud kokkuleppe p 9 üürilepingu tähtaja all mõista ORAS 121 lg-test 1 ja 3 tulenevat 8-aastast tähtaega, mis lõppes 12.11.2004. Enne üürilepingu tähtaja saabumist on hageja ja TP 02.11.2004 allkirjastanud uue kokkuleppe, mille p-ga 4 pikendati üürilepingu tähtaega kuni 15.04.2005. Nimetatud kokkulepe ei ole uus üürileping, vaid järg 19.01.2001 kokkuleppele. 02.11.2004 kokkuleppega ei ole pooled muutnud varasema, 19.01.2001 kokkuleppe muid sätteid, peale üürilepingu tähtaja. Arvestades kujunenud kohtupraktikat on kolmas isik seisukohal, et uue 02.11.2004 kokkuleppe tähtaeg on üürnikule ebamõistlikult lühike, seega on kokkulepe sõlmitud üürnikule kahjulikuna. Tallinna linnal puudub teave, mis asjaoludel nõustus kostja viidatud kokkuleppe allkirjastamisega, kuid olukorras, kus ES § 32 kohaselt on võimalik üürilepingu automaatne pikendamine viieks aastaks ning olukorras, kus pooled ei saavuta lepingu tingimuste osas
kompromissi, määrab tingimused kohus, on kolmas isik arvamusel, et sõlmitud kokkulepe on üürnikule ebamõistlikult kahjustav. Kuna 02.11.2004 kokkuleppega ei muudetud varasema kokkuleppe muid sätteid, siis tuleb lugeda kehtivaks 19.01.2001 kokkuleppe p 10. Tallinna linnale ei ole esitatud viidatud punktis nimetatud tähtaegset korteri kasutamise kokkulepet. Siiski leiab kolmas isik, et olenemata kirjaliku kokkuleppe vormistamisest oli üürnikul alust eeldada, et tema üürileping pikeneb. Kolmas isik viitab Riigikohtu seisukohale 02.06.2003 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-66-03, mille kohaselt on üürisuhte olemasolu võimalik tuvastada üüri- ja kommunaalteenuste eest maksmise kviitungite abil. Tallinna linnale teadaolevalt on hageja võtnud vastu TP poolt tasutud makseid ning sellega on tunnistanud üürilepingu jätkumist. Hagiavalduses on hageja viidanud ülesütlemisavaldusele 14.03.2005, mida TP ei ole ettenähtud tähtaja jooksul vaidlustanud. Kolmas isik juhib kohtu tähelepanu VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud tingimustele, millised minimaalselt peavad sisalduma ülesütlemisavalduses. On ilmne, et hageja poolt esitatud ülesütlemisavaldus VÕS § 325 tingimustele ei vasta, tulenevalt VÕS § 325 lg-st 5 on ülesütlemisavaldus tühine ning TP ei pidanudki seda vaidlustama. Tingituna sundüürnike arvust ning munitsipaalmajade valmimise mittepiisavast kiirusest puudub Tallinna linnal võimalus koheselt lahendada kostjate eluasemeprobleem. TP oma perekonnaga satuks haginõude rahuldamise korral selgelt väga raskesse olukorda. Tulenevalt eeltoodust oleks TPl otstarbekas kaaluda VÕS § 326 lg 2 sätestatud võimalust üürilepingu pikendamiseks kuni kolmeks aastaks. Tallinn linn leiab, et kuigi pooled on ORAS sätestatud 8-aastase tähtaja möödumisel allkirjastanud kokkuleppe, on see eelkõige tähtaja osas üürnikule ebamõistlikult koormav ning seega vastuolus hea usu põhimõttega. Kohtu põhjendused 21.02.2007 kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde. Hageja leidis, et kostjad kasutavad XXXkorterit alusetult, kuna üürileping on lõppenud. Hageja palus hagi rahuldada, kohustada kostjaid eluruumi vabastama ja tagastama hagejale. TP palus jätta hagi rahuldamata. Kolmas isik Tallinna linn leidis, et üürileping on muutunud tähtajatuks ning hagi tuleks jätta rahuldamata. Kohus ära kuulanud poolte esindajad ja kolmanda isiku arvamuse ning uurinud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kostjad on hagile põhjendatult vastu vaielnud, mida toetab ka Tallinna linn. Kohus nõustub kolmanda isiku väidetega, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Lisaks ei ole hageja ka XXX korteri omanik, mistõttu puudub tal nõudeõigus AÕS §-de 68 ja 80 alusel Hageja kohtukulud tuleb jätta tema enda kanda ja nendel alustel tuleb jätta hagi ka rahuldamata.
Arne Kolnes kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.