L. M. avaldus KÜ Estonia pst 32 üldkoosoleku ja juhatuse otsuste kehtetuks tunnistamiseks
Kohtuistungi toimumise aeg
29. märts 2007. a
Menetlusosalised
Avaldaja:
L.M. (IK...; elukoht: ...)
Avaldaja esindaja: H. V.(IK...), OÜ Bellum Õigusabi, volikirja alusel Puudutatud isik: Puudutatud isiku esindajad: Puudutatud isikud:
KÜ Estonia pst 32 (RK...; postiaadress: Estonia pst 32-5, Kohtla-Järve , IdaVirumaa) V. V. (IK...), juhatuse liige L. B. (IK...), volikirja alusel Elumaja Estonia pst 32 korteriomanikud (57 korteriomaniku)
RESOLUTSIOON
Avaldus rahuldada osaliselt. Tunnistada kehtetuks KÜ Estonia pst 32 07.09.2005. a üldkoosoleku otsus osas: -
millega kinnitati 20.08.2005. a juhatuse otsus nr 5 ja kehtestati avaldaja L. M. korteriomandite suhtes hooldustasu suuruseks ... suvel 10,05 krooni m2 ja talvel 9,05 krooni m2, ... suvel 8,10 krooni m2 ja talvel 7,10 krooni m2;
-
millega kinnitati 18.05.2005. a juhatuse otsus nr 5 ja kehtestati korteriomanditele nr 33 ja nr 46 50% keskkütte maksumusest, juhul kui kontrollimisel selgub, et ruumides ei ole tagatud 18 0C või 70% kütte maksumusest, juhul, kui keskkütet ei taastata ning kohustati kirjalikult kinnitama keskküttesüsteemi taastamisest.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
Edasikaebe kord
Kohtumääruse peale või esitada määruskaebuse Viru Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 10 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates.
1.L. M. omandas 30.12.2004. a sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel korteriomandi asukohaga Estonia pst 32 mitteeluruumi M33 (korterid nr 33 ja nr 46) üldpinnaga 98,8 m2. Korteriomandi müüs ostjale I. S.
2.Elumaja Estonia pst 32 haldab korteriühistu Estonia pst 32. Korteriühistu põhikiri on vastu võetud ühistu asutamiskoosolekul 15.04.1998. a. Korteriühistu on kantud mittetulundusühingute registrisse 26.05.1998. a.
3.Korterite endine omanik I. S. on korteritest eemaldanud keskkütte soojusradiaatorid, mille kohta 07.10.1998. a on koostatud kolmepoolne akt (I. S., OÜ Tammiku Maja, soojussõlmede esindaja) korteri nr ... kohta ja 17.09.2001. a on koostatud OÜ Tammiku Maja akt korteri nr ... kohta.
4.Korterites nr ... ja ... asub kauplus ning endine omanik I. S. on 2002. aastal tellinud AS-lt A.P.E. Elekter kaupluse elektriküttele üleminekuks projekti. Elektritööd anti aktiga üle 16.12.2002. a.
5.I. S. on 2004. aastal tellinud OÜ-lt Virgas arvamuse korteri küttele kuuluva jääkpinna arvestamiseks. Arvamuse kohaselt moodustab maja soojaveeküttesüsteemi soojakoormuse arvestuslik (maksimaalne) muutus aadressil Estonia pst 32 korterite ... ja ... väljalülitamisel üldisest küttesüsteemist 0,0086 MW. Korterite nr ... ja ... kütmiseks kuluv jääkpind on 7,2 m2 või 7,5% endisest kütmiseks kuuluvast pinnast.
6.26.10.2005. a edastas korteriühistu L. M. ettekirjutuse, milles kohustati korteriomaniku taastama keskkütte korterites nr ... ja ... Ettekirjutuse kohaselt ei ole kuni 01.01.2005. a
korterites paigaldatud alternatiivkütet. Seega ei ole korteriomaniku poolt täidetud kohustus hoida ruumides temperatuuri vähemalt + 18 kraadi C. Alternatiivküttele üleminekuks on vajalik kõikide korteriomanike nõusolek. 07.09.2005. a korteriühistu üldkoosoleku otsusele viidates tehti korteriomanikule ettekirjutus taastada kiiresti keskkütte vastavalt maja projektile. Kuni keskküttesüsteemi taastamiseni arvestatakse korteriomanikule 70% kütmisele kuuluvast soojusenergiast ning ettekirjutuse täitmata jätmise korral pöördub korteriühistu kohtusse.
7.Korteriühistu üldkoosolekul 07.09.2005. a võeti vastu muuhulgas alljärgnevad otsused:
7.1.kinnitati 18.05.2005. a juhatuse otsused: otsus nr 1 – kinnitati eluruumide ja mitteeluruumide hooldustasu suuruseks 3,10 kr/m2, lisaks 3,00 kr/m2 suvel ja 2,00m kr/m2 talvel kapitaalremondi fondi; otsus nr 3 – määrati sihtotstarbeline maks 200 krooni soojasõlme remondiks; otsus nr 5 – sealhulgas A: korterite nr ... ja ... omanikud peavad kirjalikult kinnitama keskkütte taastamisest; B: korteriomanikud, kellel on paigaldatud alternatiivküte projekti kohaselt, peavad hoidma kütteperioodil temperatuuri ruumides vähemalt 18 kraadi C; C: temperatuurirežiimist kinnipidamist kontrollivad juhatuse liikmed; D: kui avastatakse, et temperatuur on minimaalsest (18) vähem rohkem kui 2 kraadi, arvestatakse korteriomanikule jooksva kuu eest 50% sooja eest; E: kõik korteriomanikud, kes on üle läinud alternatiivküttele, peavad esitama alternatiivkütte projektid ja tõestama, et alternatiivküttele üleminek oli projektikohane; F: alternatiivküttele üleminekuks annab loa korteriühistu juhatus kõikide korteriühistu liikmete nõusolekul; G: korterite nr ... ja... omanikele arvestatakse kütte eest 70% ruumide kütmiseks kuluvast soojusenergiast juhul, kui nad ei taasta keskküttesüsteemi;
7.2.kinnitati 20.08.2005. a juhatuse otsused, muuhulgas: otsus nr 2 – vee ja gaasi kulude kohta tuleb esitada andmed jooksva kuu 26-ks päevaks, vee kulu kohta andmete hilisemal esitamisel arvestatakse vee kulu normi järgi 7,5 m3 ühe inimese kohta ilma õiguseta ümberarvestust teostada; otsus nr 3 – määrati korteri nr ... hooldustasu suuruseks suvel 8,10 kr/m2 ja talvel 7,10 kr/m2, korteri nr ... hooldustasu suuruseks suvel 10,05 kr/m2 ja talvel 9,05 kr/m2 põhjendustel, et mitteeluruumidel tegutsevate kaupluste tõttu tekitatakse täiendavat prügi, kaupluse juurde sõitvad autod tekitavad müra ja heitgaase, millega tekitavad korteriomanikele ebamugavusi, autod lõhuvad teekatet, maja seinu kasutatakse reklaampinnana, trepp on ehitatud ühistu maale; otsus nr 5 – valiti kolmeliikmeline revisjonikomisjon, juhatuse töö kontrollimiseks.
8.L. M. esitas 22.12.2005. a kohtule hagi KÜ Estonia pst 32 vastu üldkoosoleku ja juhatuse otsuste kehtetuks tunnistamise nõudes.
9.Hagi põhjenduste kohaselt seisneb otsuste ebaseaduslikkus alljärgnevas.
9.1.07.09.2005. a toimunud korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsused
9.1.1.Mittetulundusühingute seadus § 21 sätestab, et üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Kui üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud seaduse või põhikirja nõudeid, ei ole üldkoosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud siis, kui üldkoosolekus osalevad või on esindatud kõik liikmed. Üldkoosolek on pädev vastu võtma otsuseid küsimustes, mis on üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud.
9.1.2.Ühistu põhikirja kehtiva redaktsiooni p 51 kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatada 15 päeva enne koosoleku toimumist kutsega, milles on näidatud koosoleku toimumise aeg, koht ning päevakord (lisatud). Seega vastavalt ühistu põhikirjale oli ühistu juhatusel kohustus kutsega teavitada üldkoosoleku toimumisest ja päevakorrast ka hagejat. 9.1.3 Korteriühistuseaduse § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.
9.1.4.Väidetavalt 07.09.2005.a toimunud üldkoosolek on hagejale üllatuslik. Antud üldkoosolekust ei ole hagejat teavitatud, sealt tulenevalt puudus hagejal võimalus tutvuda ka üldkoosoleku päevakorra ja hiljem ka otsustega. Ühistu juhatus, vältimaks vastuväiteid üldkoosolekul tahtlikult jätab kaasamata ühistu tegevusse (üldkoosolekutele) teatud korteriomanike sh hagejat.
9.1.5.Hageja on 15.11.2005. a edastanud ühistule vastuväited 26.10.2005. a talle esitatud ettekirjutusele ja üldkoosoleku ning juhatuse otsuste väljavõtetele (lisatud). Nimetatud vastuses ettekirjutusele taotles hageja ettekirjutuses loetletud juhatuse otsuste tühistamist, ühistu üldkoosoleku kokkukutsumist 07.09.2005. a otsuste tühistamiseks ja eeltoodud otsuste ärakirjade esitamist hagejale. Loetletud taotlusi rahuldatud ei ole.
9.1.6.Seega väidetavalt 07.09.2005. a toimunud ühistu liikmete üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud nii seaduse kui ka ühistu põhikirja nõudeid (kokkukutsumise korda) ning üldkoosolek ei olnud 07.09.2005. a õigustatud otsuseid vastu võtma.
9.2.18.05.2005. a juhatuse otsused
9.2.1.Juhatuse otsused nr 1, 3 ja 5 on põhjendamatud ja vastuolus korteriühistu liikmete ühiste huvide, ühistu põhikirja ning seadusega.
9.2.2.Juhatuse otsusega nr 1 määrati majandamiskuludeks 3,10 krooni/korteriomandi reaalosa m2 kohta. Kapitaalremondikuludeks määras juhatus talvel 2 krooni ja suvel 3 krooni /korteriomandi reaalosa m2 kohta.
9.2.3.Juhatuse otsusega nr 3 määrati tasumisele 200 krooni sihtotstarbelisi makseid soojussõlme remondiks.
9.2.4.Juhatuse otsusega nr 5 määrati, et korterite (elu-ja mitteeluruumide) nr ... ja ... omanikud, kes on ära lõigatud keskkütte süsteemist ning ei ole alternatiivküttele ülemineku projekti kohaselt alternatiivküttele üle läinud, on kohustatud kirjalikult teatama keskkütte taastamisest. Korteriomanikud, kes on üle läinud projekti kohaselt alternatiivküttele, peavad tagama ruumides 18C küttehooaja vältel. Soojusrežiimi kontrolli organiseerivad juhatuse liikmed. Juhul, kui kontrolli käigus selgub, et ruumis on alla 16C arvestatakse korteriomanikule jooksva kuu eest 50% keskküttekulu vastavale pinnale. Kõik elu- ja mitteeluruumide omanikud esitada alternatiivkütte projektid, tõendada, et küte on paigaldatud vastavalt projektile. Alternatiivkütte paigaldamise loa annab ühistu juhatus kõigi ühistu liikmete nõusolekul. Korterite (elu- ja mitteeluruumide) nr ... ja ... omanikele arvestada tasumiseks kütteperioodil 70% kütte eest juhul, kui nad ei taasta keskküttesüsteemi. Selgitada maksumus ja paigaldada igale korterile 25 A piiraja.
9.2.5.Otsustega nr 1 ja 3 on ühistu juhatus väljaspool oma pädevust põhjendusteta määratlenud sihtotstarbeliste ja majandamismaksete määrad. Vastavalt ühistu kehtiva põhikirja redaktsiooni punktile 45 alapunkt 11, punktidele 52 ja 53 kuuluvad nimetatud küsimuste otsustamine ühistu liikmete üldkoosoleku pädevusse. Nimetatud otsuste aluseks saab olla kooskõlas Korteriühistuseaduse § 15 korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ning korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. Nimetatud majanduskava peab olema kinnitatud liikmete üldkoosoleku poolt. Sama paragrahvi lg 2 kohustab korteriühistu juhatust andma igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. Seega on juhatus, väljaspool oma pädevust, võtnud vastu otsused, millistega koostamata majanduskava eiranud liikmete üldkoosolekut. Hagejale teadaolevalt pole tänaseni majanduskavast ühistu liikmeid teavitatud (üldkoosoleku poolt kinnitamata).
9.2.6.Juhatuse otsus nr 5 on vastuoluline, millest tulenevalt jääb arusaamatuks, milliseid eesmärke on juhatus püüdnud saavutada. Adressaadile jääb arusaamatuks, millest lähtuvalt või millistest arvestustest lähtuvalt on juhatus määranud keskkütte tasumise määrad keskküttest loobunud korteriomanikele. Võttes aluseks edastatud ettekirjutuse ja juhatuse otsuse nr 5 jääb arusaamatuks, millist käitumist juhatus ootab ettekirjutuse adressaadilt. Ettekirjutuse kohaselt on imperatiivselt nõutud keskküttesüsteemi taastamist aga juhindudes juhatuse otsusest nr 5 on esitatud nõudmine alternatiivküttele ülemineku dokumentatsiooni esitamiseks ja 18C soojuse tagamiseks ruumides. Edastatud ettekirjutus ja juhatuse otsus on vastuolulised ja põhjendamatud. Nõutud endise olukorra taastamine seoses korterite tehnosüsteemide ümberehitusega on ebaseaduslik, nimetatud ümberehitus on teostatud vastavalt kehtivatele õigusaktidele, ühistu ja kaasomanike nõusolekul ning ei riku sisuliselt kellegi huve. Alternatiivküttele üleminekust on nii hageja kui ka teised korteriomanikud esitanud ühistule vajaliku dokumentatsiooni sh korterite soojuskoormuste jääkpindade arvestused (lisatud). Vastavalt Mittetulundusühingute seaduse § 12 lg 4 liikmetele võib panna kohustusi ainult põhikirjas ettenähtud korras. Ühistu põhikirjas puudub juhatusel vastav pädevus.
9.2.7.Kohtla-Järve Linnavolikogu 22.12.2004. a määruse nr 88 (jõustunud 27.12.2005. a) „Kaugküttepiirkonna kehtestamine" punkt 9.1 kohaselt majasisesest võrgust eraldunud ja alternatiivküttele korteri üleviinud korteriomanik, kelle korter on varustatud soojusega kaudselt kaugkütte teel (püstikud, laed, seinad, põrandad), on kohustatud maksma tarvitatud soojuse eest (üldjuhul kuni 15% hoone kütmiseks kulutatud keskmise m2 hinnast, sõltumata korteri asukohast elamus). Konkreetse protsendimäära kindlaksmääramiseks on litsentseeritud firma või spetsialisti poolt tehtud ja tarbijapaigaldise omanikuga, valdaja või valitsejaga kooskõlastatud arvestused. Vastava nõude mittetäitmisel on omanikul või
tarbijapaigaldise valdajal õigus nõuda kaudsete kulude tasumist 15% ulatuses. Kui tarbijapaigaldise omanik või valdaja kahtleb temale kooskõlastamiseks esitatud arvestuste õigsuses, võib tarbijapaigaldise omanik või valdaja tellida muult pädevalt isikult uued arvestused ja esitada need tarbitud soojuse koguste jaotamiseks elamu korteriomanike vahel. Antud juhul ei ole ühistu juhatus esitatud arvestuste õigsuse kohta pretensioone esitanud ja puuduvad tarbijapaigaldise valdaja poolt esitatud arvestused.
9.3.20.08.2005. a juhatuse otsused
9.3.1.Juhatuse otsusega nr 2 määrati, et korteriomanikud, kes ei ole jooksva kuu 26 kuupäevaks esitanud gaasi- ja veemõõturite näite tasuvad teenuste eest arvestusega 7,5 m3 elaniku kohta ilma ümberarvestuse õiguseta.
9.3.2.Juhatuse otsusega nr 3 kehtestati, alljärgnev: lähtudes asjaoludest, et kauplused, millised üürivad mitteeluruume (korterid nr ... ja ...), tekitavad müüdavast kaubast tekkivat lisa prügi korteriühistu territooriumil, tihti sõidetakse kaupluste juurde kauba- ja sõiduautodega tekitades elanike häirivaid heitgaase ja müra ning rikkudes jalakäijate teid, hoone seinu kasutatakse reklaamipindadeks, kaupluste sissepääsutrepid on paigaldatud ühistu poolt erastatud territooriumil. Kehtestada majandamiskuludeks mitteeluruumile nr ... suvel 10,05 krooni/m2 talvel 9,05 krooni/m2. Kehtestada majandamiskuludeks mitteeluruumile nr ... suvel 8,10 krooni/m2 talvel 7,10 krooni/m2.
9.3.3.Juhatuse otsust nr 2 peab hageja ebaproportsionaalseks st mitte kooskõlas olevaks saavutatava eesmärgiga ning samas ka juhatuse pädevust ületavaks. Vastavalt ühistu kehtivale põhikirjale puudub juhatusel vastav pädevus maksete kehtestamiseks.
9.3.4.Juhatuse otsusega nr 5 valiti juhatuse tegevuse üle järelvalvet teostav revisjonikomisjon. Juhatuse poolt tema enda tegevuse üle järelvalvet teostava organi liikmete valimine on vastuolus nii seaduse kui ka ühistu põhikirjaga (p 45 alapunkt 9).
9.3.5.Juhatuse otsust nr 3, millega kehtestatakse majanduskuludeks korteri nr ... omanikule 8,10 krooni suvisel perioodil (7,10 krooni talvel) ja korteri nr ... omanikule 10,05 krooni suvisel perioodil (9,05 krooni talvel) hageja ei tunnista. Otsusel puuduvad igasugused põhjendused, seaduslik alus ja oma olemuselt on diskrimineeriv. Vastavalt Korteriühistuseaduse §15* on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud ruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriomandiseaduse § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt korteriomanik ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Korteriühistutele rakendatava Mittetulundusühingute seaduse § 22 lg 5 kohaselt liikme teistest erineva õiguse lõpetamiseks või muutmiseks, samuti talle teistest erineva kohustuse panemiseks peab olema selle liikme nõusolek. Põhiseaduse § 11 ja 12 sätestavad isikute võrdsus põhimõtte. Põhiseaduse § 32 järgi on igaühel õigus enda omandit vabalt
vallata, kasutada ja käsutada. Seega nimetatud otsus on põhjendamatu ja vastuolus seadusega, heade kommetega ning õiguse üldpõhimõtetega.
9.3.6.Korteriühistuseaduse § 1 lg 2 kohaselt rakendatakse korteriühistu suhtes korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes mittetulundusühingute sätteid. Vastavalt mittetulundusühingute seaduse § 2 lg 1 on mittetulundusühing eraõiguslik juriidiline isik. Mittetulundusühingute seaduse § 26 lg 1 järgi peab mittetulundusühingul olema juhatus, mis seda juhib ja esindab. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 31 lg 5 kohaselt loetakse juriidilise isiku organi tegevus juriidilise isiku tegevuseks. Korteriühistu juhatus on tulenevalt mittetulundusühingute seaduse § 26 lg 1 korteriühistu juhtimisorgan, mille kaudu korteriühistu kui juriidiline isik tegutseb. Juriidilise isiku organi otsuse vaidlustamise või tühisuse tuvastamise hagi puhul on kostjaks juriidiline isik ise. Seega, korteriühistu juhatuse otsuste vaidlustamise või tühisuse tuvastamise asjas on kostjaks korteriühistu. Vastavalt Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 38 võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka juhul, kui juriidilise isiku liige kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks eeliseid teiste liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada. Juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise hagi võib kohtule esitada kuue kuu jooksul otsuse vastuvõtmisest arvates.
II KÜ Estonia pst 32 vastus
10.Korteriühistu ei tunnistanud avaldaja nõudeid.
11.Vastuse kohaselt ei ole 07.09.2005. a toimunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud. L. M. ning teisi ühistu liikmeid teavitati õigeaegselt üldkoosolekus toimumisest. Korteriühistu põhikirja p 51 kohaselt teatatakse korteriühistu liikmele üldkoosolekust kutsega, milles on märgitud üldkoosoleku läbiviimise aeg, koht ja päevakord. Seadus ega korteriühistu põhikiri ei sätesta seda, et juhatus on kohustatud saatma või kätte andma üldkoosoleku kokkukutsumise teated igale ühistu liikmele eraldi. Korteriühistu eksisteerimise ajal on välja kujunenud üldkoosolekute kokkukutsumise praktika, mille kohaselt teated pannakse üles korteriühistu liikmete teavitamiseks igas trepikojas oleval kuulutuste tahvlil. Hageja abikaasa, olles korteriühistu juhatuse liige, kutsus üldkoosolekuid kokku samal viisil. Teated 07.09.2005. a üldkoosoleku kokkukutsumise kohta olid üles pandud sama korra kohaselt kõikides elumaja trepikodades. Lisaks, mitu päeva enne üldkoosoleku toimumist panid juhatuse liikmed iga korteriomaniku postkasti 18.05 ja 20.08 juhatuse otsuste ärakirjad. Seega puudub hagejal alus väita, et rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda.
11.1.Seadus ega korteriühistu põhikiri ei kohusta kostjat teavitama üldkoosolekul mitteosalenud isikuid vastuvõetud otsustest.
11.2.Hageja on mööda lasknud kolmekuulise otsuste vaidlustamise tähtaja.
11.3.Üldkoosoleku otsusest nähtub, et iga hageja poolt vaidlustatava otsusega olid ühistu liikmed tutvunud ning iga vastuvõetud otsust hääletati eraldi. Seetõttu tuleb lugeda, et üldkoosoleku poolt on otsused vastu võetud kooskõlas korteriühistu põhikirja punktiga 45.11.
11.4.Otsuste sisu osas märgib korteriühistu, et otsustes märgitud küsimuste lahendamine kuulub korteriühistu liikmete pädevusse ning otsused võetakse vastu enamushäältega. Ühistu liikmed kes ei hääletanud või hääletasid vastu, on kohustatud täitma vastuvõetud otsuseid.
11.5.Üldkoosolek ei kinnitanud 18.05.2005. a juhatuse otsust nr 5, mis oli seotud jääkkütte eest tasu määramise suuruse kehtestamisega, seetõttu nimetatud otsus ei kehti.
11.6.Nii juhatus kui ka üldkoosolek oli pädev võtma vastu otsuseid, mis kohustavad alternatiivküttele üle läinud korteriomanike esitada kooskõlastatud projekt ja ning taastama keskkütte. Juhatuse 20.08.2005. a otsus nr 3 kinnitati üldkoosoleku otsusega ning see otsus on motiveeritud. AÕS § 72 lg 1 valdavad kaasomanikud ühist asja kaasomanike enamuse otsuse kohaselt.
III Avaldaja seisukohad seoses KÜ Estonia pst 32 vastusega
12.Avaldaja esitas seisukohad seoses korteriühistu vastusega.
13.MTÜS § 21 lg 1, 3, 4 sätestavad, et üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Kui üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud seaduse või põhikirja nõudeid, ei ole üldkoosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud siis, kui üldkoosolekus osalevad või on esindatud kõik liikmed. Üldkoosolek on pädev vastu võtma otsuseid küsimustes, mis on üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Küsimustes, mida ei ole üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, võib vastu võtta otsuseid, kui üldkoosolekus osalevad või on esindatud mittetulundusühingu kõik liikmed.
14.MTÜS § 20 lg 1, 2 ja 5 sätestavad, et üldkoosoleku kutsub kokku juhatus. Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma seaduses või põhikirjaga ettenähtud juhtudel ja korras, samuti siis, kui ühingu huvid seda nõuavad. Üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.
15.Korteriühistu Estonia pst 32 põhikirja {edaspidi: põhikiri) kehtiva redaktsiooni p. 51 sätestab, et üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ette teatada 15 päeva enne koosoleku toimumist. Üldkoosoleku kutses peab olema näidatud koosoleku toimumise koht, aeg ja päevakord.
16.Korteriühistu liikme teavitamine üldkoosoleku toimumisest ja selle päevakorrast on vajalik selleks, et tagada korteriühistu liikmele mõistlik aeg üldkoosolekul osalemiseks ja korteriühistu liikme õiguste realiseerimiseks (KÜS § 101) ning kaaluda üldkoosoleku päevakorras ettenähtud otsuste vastuvõtmise vajadust ja õiguspärasust.
17.Hagejale ei ole teatatud Korteriühistu Estonia pst 32 üldkoosoleku kokkukutsumisest 07.09.2005. a.
18.Kostja on vastuväidetes väitnud, et a) ei põhikiri ega seadus ei sätesta seda, kas juhatus on kohustatud saatma või andma üldkoosoleku kutse kätte igale korteriühistu liikmele eraldi, b)ühistus on väljakujunenud praktika kutsete ülespanemise kohta kuulutusetahvlile ja hageja abikaasa olles juhatuse liikmeks kutsus üldkoosolekuid kokku samal viisil, c) mitu päeva enne
üldkoosolekut panid juhatuse liikmed iga korteriomaniku postkasti 18.05.2005. a ja 20.08.2005. a juhatuse otsuste ärakirjad, d) ei põhikiri ega seadus ei kohusta kostjat teatama üldkoosolekul mitteosalenud isikutele vastuvõetud otsustest.
18.1.TsMS § 203 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.
18.1.1.KÜS ja MTÜS sõnaselgelt ei sätesta tõepoolest detailset korteriühistu liikmele üldkoosoleku kutse kättetoimetamise korda. Samas on võimalus seda sätestada korteriühistu põhikirjas, kuid Korteriühistu Estonia pst 32 põhikiri seda ei sätesta. Samuti ei sätesta ka Korteriühistu Estonia pst 32 põhikiri ega ka juhtorgani otsus, et üldkoosoleku toimumise kutsed pannakse mingile kuulutusetahvlile. Hageja on seisukohal, et KÜS ja MTÜS mõtte kohaselt tuleb üldkoosoleku toimumine teatavaks teha igale korteriühistu liikmele seaduses või põhikirjas sätestatud ajal enne üldkoosoleku toimumist.
18.1.2.Üldkoosoleku kokkukutsumise kutse on tahteavaldus. TsÜS § 69 lg 1 ja 2 sätestavad, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kindlale isikule suunamata tahteavaldus muutub kehtivaks tahte väljendamisega. Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kostja ei ole tõendanud, et on edastanud 07.09.2005. a üldkoosoleku kokkukutsumise teate hagejale isiklikult või edastanud selle hageja elukohta. Samas oli kostjale hageja elukoht suurepäraselt teada, sest 07.09.2005. a üldkoosoleku protokolli väljavõte ja ettekirjutus edastati 26.10.2006. a hageja elukohta ...
18.1.3.MTÜS § 18 lg 1 ja 2 sätestavad, et mittetulundusühingu kõrgeimaks organiks on selle liikmete üldkoosolek. Üldkoosolekus võivad osaleda kõik mittetulundusühingu liikmed, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Üldkoosolek võtab vastu otsuseid kõikides mittetulundusühingu juhtimise küsimustes, mida ei ole seaduse või põhikirjaga antud juhatuse või mittetulundusühingu muu organi pädevusse. Tegemist on liikme olulisima õigusega korteriühistu suhtes ja selle järgimine peab igal juhul olema tagatud. Korteriühistu liige osaleb korteriühistu juhtimises eelkõige otsuste tegemise kaudu ja otsused tehakse esmajoones korteriühistu liikmete üldkoosolekul (MTÜS § 18 lg 2, KÜS § 13). Seega on oluline, et igal korteriühistu liikmel oleks aegsasti ette teada, millal ja kus koosolek toimub ja mida seal arutatakse.
18.1.4.Kui asuda seisukohale, et kostja ei peagi ei teavitama üldkoosoleku toimumisest, edastama päevakorda ning mitte teavitama ka üldkoosoleku otsustest, siis võib tekkida olukord, kus korteriühistu liige ei tea midagi ei üldkoosoleku toimumisest ega ka üldkoosoleku otsustest ning ilma temata võetakse vastu otsuseid, mis riivavad oluliselt kutsumata jäänud liikme õigusi (nt. majandamiskulud). Kui otsust hoitakse veel ka 3 kuu jooksul korteriühistu liikme eest saladuses, siis ei saaks korteriühistu liige otsuse vastu enam midagi teha. Selline käsitlus võimaldaks korteriühistu liikme sisuliselt täielikult jätta ilma õigusliku kaitseta, mis ei saa aga olla seadusandja poolt valitud regulatsiooni mõtteks (nt. MTÜS § 20 lg 5).
18.1.5.Kostja on vastuväidete lisadena 1-3 esitanud 29.03.2005. a, 02.04.2005. a ja 07.09.2005. a väidetavad üldkoosoleku kokkukutsumise teated, kusjuures 29.03.2005. a ja 02.04.2005. a üldkoosoleku kokkukutsumise teated on esitatud näidetena, millega kostja tahab tõendada, et 07.09.2005. a üldkoosoleku kokkukutsumise teade oli samane ja järgiti sama korda. Samas on kostja jätnud tähelepanuta olulised erinevused 29.03.2005. a ja 02.04.2005. a üldkoosoleku kokkukutsumise teadete ja 07.09.2005.a. üldkoosoleku kokkukutsumise teate vormistusliku külje
vahel. 07.09.2005. a üldkoosoleku kokkukutsumise teade ei kajasta: millise korteriühistu üldkoosolek toimub; millisel aadressil korteriühistu üldkoosolek toimub; millal kuulutus on väidetavalt üles pandud.
18.1.6.Korteriühistu Estonia pst 32 juhatuse 18.05.2005. a ja 20.08.2005. a otsuste ärakirjade korteriomanike postkasti panek või mittepanek ei ole antud juhul asjakohane. Hagejale ei ole neid üle antud ja hagejat ei ole ka teavitatud enne 07.09.2005. a üldkoosoleku toimumist viidatud juhatuse otsustega tutvumise võimalusest, kohast ja ajast.
18.1.7.Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et Estonia pst 32 asuvas majas hagejale kuuluvatesse korteritesse on eraldi sissepääs ning ei hageja ega ka isikud kelle õiguspärases valduses hagejale kuuluvad korterid on ei kasuta üldist trepikoda. Nimetatud asjaolu on kostjale teada.
18.1.8.Kostja väide, et hageja ei soovinud osaleda 07.09.2005. a üldkoosolekul kuna eeldas, et võetakse vastu otsuseid mis teda ei rahulda on asjakohatu ja väär. Samuti on nimetatud väide kostja poolt tõendamata. Kostja poolt esitatud vastuväidete lisa 3 ei kajasta, et arutataks midagi hagejaga seonduvat. Samuti on ilmselge, et hageja oli ja on huvitatud temaga seonduvate otsustuste menetlemise osavõtust.
18.1.9.Kostja nõue kohaldada aegumist hageja nõudele 07.09.2005. a üldkoosoleku kehtetuks tunnistamise kohta on alusetu ja põhjendamatu. KÜS § 13 lg 3 sätestab, et korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Hageja sai otsusest (selle väljavõttes sisalduvast) teada 26.10.2005. a 14.11.2005. a saatis hageja vastuse kostja ettekirjutuse peale, milles muuhulgas palus esitada 07.09.2005. a üldkoosoleku protokoll koos osalenud isikute nimekirjaga ja hääletamistulemustega. Hageja taotlusele ei vastatud. 10.12.2005. a esitas hageja jällegi vastavasisulise taotluse ja seegi kord juhatus ei vastanud. Seejärel esitas hageja 19.12.2005. a kohtusse hagi. Seega on hageja esitanud hagi tähtaegselt ja aegumise kohaldamiseks puudub alus.
19.Korteriühistu Estonia pst 32 liikmete 07.09.2005. a üldkoosoleku otsused KÜS ei sätesta korteriomanike üldkoosoleku protokolli vormistamise nõudeid ega ka seda, millise häälteenamusega on otsused vastu võetud.
19.1.MTÜS § 22 lg 1 sätestab, et üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingute liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. MTÜS § 21 lg 1 sätestab, et üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Mittetulundusühingu põhikirjas võib sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid.
19.2.Korteriühistu Estonia pst 32 põhikirja p 60 sätestab, et üldkoosolek on otsustusvõimeline kui kohal on üle poole liikmetest.
19.3.KÜS § 101 sätestab, et üldkoosolekul võib osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige.
19.4.KÜS § 11 lg 1 sätestab, et korteriühistu liikmete üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kostja põhikiri ei sätesta teisiti (põhikirja p. 54).
19.5.Kostja on esitanud hagile vastuse ja sellele on lisatud Korteriühistu Estonia pst 32 07.09.2005. a üldkoosoleku protokoll koos lisadega 1-4. Lisa 4 on üldkoosoleku osalenud isikute nimekiri. Nimetatud lisas 4 on 23 erineva isiku allkirjad, kuid kokku on antud osalenud liikmete nimekirjale reale "allkiri" 32 allkirja. Samas nähtub nimekirjast, et kostjal on 58 liiget. Real "hääli" on 24 isikule antud hääli, 8 isiku nime taha on märgitud 0 ja 26 isiku nime taga on tühi rida. Protokollile lihtkirjalike volikirju (KÜS § 101) lisatud ei ole.
19.6.Tulenevalt eelöeldust on ilmselge, et koosolekul ei osalenud üle 23 korteriühistu liikme ja seega ei olnud kostja 07.09.2005. a. üldkoosolek otsustusvõimeline (põhikirja p. 60).
19.7.Hageja on hagiavalduses juba käsitlenud hagejale kohustuste panekut, kuid tahaks veelkordselt rõhutada, et MTÜS § 22 lg 5 sätestab, et mittetulundusühingu liikme teistest erineva õiguse lõpetamiseks või muutmiseks, samuti talle teistest erineva kohustuse panemiseks peab olema selle liikme nõusolek. Hageja ei ole andnud nõusolekut talle teistest erinevate kohustuse panemiseks.
19.8.Kostja on väitnud, et hageja viide MTÜS on ebaõige kuna vaidlus puudutab korteriühistu tegevust ja selle tegevuse tagajärjel tekkivaid õigussuhteid reguleerib KÜS ja Korteriomandi seadus. Nimetatud kostja väide on absoluutselt väär, kuna KÜS § 1 lg. 2 sätestab sõnaselgelt, et KÜS-s reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes MTÜS sätteid.
20.Korteriühistu Estonia pst 32 juhatuse 18.05.2005. a ja 20.08.2005. a otsused
20.1.Hageja on oma põhilised nõuded ja vastuväited seoses nimetatud otsustega juba esitanud hagiavalduses. Kostja on oma vastuses väitnud, et juhatuse 18.05.2005. a ja 20.08.2005. a otsused olid kantud arutamiseks üldkoosoleku päevakorda. Selline väide ei ole kooskõlas kostja poolt esitatud päevakorraga, kuna selles on sõnaselgelt kirjas viidatud otsuste kinnitamine, mitte arutamine. Hageja sai viidatud juhatuse otsuste olemasolust teada alles 26.10.2005. a, kui talle esitati väljavõtted nendest.
20.2.Oma olemuselt on juhatuse 18.05.2005. a ja 20.08.2005. a otsused, mis on tehtud üldkoosoleku ainupädevuses olevates küsimustes, vastuolus kostja põhikirja p. 45 alapunktiga 11, mille kohaselt on üldkoosoleku ainupädevuses sisseastumismaksu, osamaksu, sihtotstarbeliste maksete ja muude maksete suuruse ja tasumise korra kindlaksmääramine. Üldkoosoleku ainupädevuses olevates küsimustes saab juhatus teha vaid ettepanekuid.
20.3.Kostja on täielikult eiranud ka enda põhikirja p. 72 milline sätestab, et juhatuse otsus jõustub kümnendal päeval arvates päevast, mil see isiklikult või tähtkirja väljasaatmise teel tehti teatavaks kõigile ühistu liikmetele. Juhatuse 18.05.2005. a ja 20.08.2005. a otsuste väljavõtetest sai hageja teada 26.10.2005. a Kostja põhikirja p. 71 sätestab, et juhatuse koosoleku kohta koostatakse protokoll ja sellele kirjutavad alla kõik koosolekust osa võtnud juhatuse liikmed. Kostja põhikirja p-le vastavad juhatuse otsused edastati hagejale alles koos kostja vastusega hagile 19.01.2006. a.
20.4.Kostja on vastuses hagile väitnud, et korteriühistu liikmed, kes ei hääletanud /selliseks on ka hageja/ või jäid vähemusse, on kohustatud täitma vastuvõetud otsuseid. Samas on kostja oluliste momentidena jätnud tähelepanuta asjaolu, et üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid
nõudeid ning täitmiseks on üldkoosoleku seaduslikud otsused. Antud juhul ei olnud hagejale antud võimalustki osaleda 07.09.2006. a korteriühistu liikmete üldkoosolekul ja samuti varjati hageja eest nimetatud koosoleku protokolli.
20.5.Kostja väidab, et 18.05.2005. a juhatuse otsuses nr 5, milline on sisuliselt kinnitatud 07.09.2006. a korteriühistu liikmete üldkoosolekul otsusega 5.1. toodud küsimustes võib vastu võtta otsuseid nii juhatus kui ka üldkoosolek. Nimetatud väide ei ole õige, kuna vastavalt kostja põhikirja p. 45 alapunktile 11 kuulub selliste otsustuste tegemine siiski üldkoosoleku pädevusse.
20.6.Hagejale on siiamaani arusaamatu millised on maksed seoses talle kuuluva mitteeluruumiga.
20.7.Kostja väide, et hageja ei ole esitanud kooskõlastatud alternatiivkütte projekti ning ei ole tõendanud, et see asub temale kuuluvates ruumides on absoluutselt väär.
20.8.Hageja on vastavasisulise dokumentatsiooni esitanud 15.11.2005. a. koos vastusega kostja 26.10.2005. a ettekirjutusele. Lisaks sellele on kostja esindaja V. V. juba 10.11.2004. a saanud OÜ Virgas poolt 2004. a koostatud dokumendi „Soojuskoormuse muutmise ja küttele kuuluva korteri jääkpinna arvestus, keskkütte süsteemist täieliku väljalülituse korral" Lisaks on kostja „ära unustanud", et alles 16.12.2005. a vaevusid kostja esindajad tulla kontrollima hageja korterisse nr. ... paigaldatud alternatiivkütet ning puudusi ei avastatud. Seega on hageja esitanud kõik nõutava dokumentatsiooni ning isegi kostja esindajad (s.h. hagiavalduse vastuse allkirjastanud isik) on käinud seda kontrollimas ja puudusi ei ole avastatud. Samas on kostjale juba detsembrist 2004. a teada alternatiivkütte projekti olemasolu ja kostja on sellega tutvunud ja heaks kiitnud, arvestades hagejale kuuluva mitteeluruumi eest tasumisele kuuluvaks soojuse jääkmaksumuseks 7,5% arvestuslikust maksumusest. Reklaami paigaldamise elumajale kooskõlastas hageja kostja juhatusega 26.05.2005. a.
IV Kohtuistung
21.Alates 01.01.2006. a jõustunud TsMS § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 1 p 4 kohaselt menetleb kohus korteriomanike otsuste kehtivuse vaidlusi hagita menetluses.
22.Avaldaja ja tema esindaja jäid avalduse juurde.
23.Puudutatud isiku, KÜ Estonia pst 32 esindajad taotlesid, et kohus jätaks avalduse rahuldamata.
V Kohtu põhjendused
24.Kohus tutvunud avalduse, puudutatud isiku vastuse ja avaldaja täiendavate seisukohtadega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid leidis, et avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus võib hagita menetluse asjades, juhul kui teatud küsimused pole reguleeritud seaduse, korteriomanike kokkuleppega või otsusega, lähtuda kaalutlusõigusest.
25.Kohus tuvastas, et L. M. omandas 30.12.2004. a sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel korteriomandi asukohaga Estonia pst 32 mitteeluruumi ... (korterid nr ... ja nr ...) üldpinnaga 98,8 m2. Korteriomandi müüs ostjale I. S. Elumaja Estonia pst 32 haldab korteriühistu Estonia pst 32. Korteriühistu põhikiri on vastu võetud ühistu asutamiskoosolekul 15.04.1998. a. Korteriühistu on kantud mittetulundusühingute registrisse 26.05.1998. a. Korterite endine omanik I. S. on korteritest eemaldanud keskkütte soojusradiaatorid, mille kohta 07.10.1998. a on koostatud kolmepoolne akt (I. S., OÜ Tammiku Maja, soojussõlmede esindaja) korteri nr ... kohta ja 17.09.2001. a on koostatud OÜ Tammiku Maja akt korteri nr ... kohta. Korterites nr ... ja ... asub kauplus ning endine omanik I. S. on 2002. aastal tellinud AS-lt A.P.E. Elekter kaupluse elektriküttele üleminekuks projekti. Elektritööd anti aktiga üle 16.12.2002. a. I. S. on 2004. aastal tellinud OÜ-lt Virgas arvamuse korteri küttele kuuluva jääkpinna arvestamiseks. Arvamuse kohaselt moodustab maja soojaveeküttesüsteemi soojakoormuse arvestuslik (maksimaalne) muutus aadressil Estonia pst 32 korterite... ja ... väljalülitamisel üldisest küttesüsteemist 0,0086 MW. Korterite nr ... ja ... kütmiseks kuluv jääkpind on 7,2 m2 või 7,5% endisest kütmiseks kuuluvast pinnast.
26.26.10.2005. a edastas korteriühistu L. M. ettekirjutuse, milles kohustati korteriomaniku taastama keskkütte korterites nr ... ja ... Ettekirjutuse kohaselt ei ole kuni 01.01.2005. a korterites paigaldatud alternatiivkütet. Seega ei ole korteriomaniku poolt täidetud kohustus hoida ruumides temperatuuri vähemalt + 18 kraadi C. Alternatiivküttele üleminekuks on vajalik kõikide korteriomanike nõusolek. 07.09.2005. a korteriühistu üldoosoleku otsusele viidates tehti korteriomanikule ettekirjutus taastada kiiresti keskkütte vastavalt maja projektile. Kuni keskküttesüsteemi taastamiseni arvestatakse korteriomanikule 70% kütmisele kuuluvast soojusenergiast ning ettekirjutuse täitmata jätmise korral pöördub korteriühistu kohtusse. L. M. esitas 14.11.2005. a vastuse ettekirjutusele, leides, et ettekirjutus ning korteriühistu otsused on õigustühised.
27.Avaldaja poolt vaidlustatud korteriomanike otsused on vastu võetud KÜ juhatuse poolt 18.05.2005. a ja 20.08.2005. a, kinnitatud korteriühistu liikmete üldkoosoleku poolt 07.09.2005. a.
28.Korteriühistu liikmete üldkoosoleku kokkukutsumisest, aegumisest.
28.1.KÜS §1 lg 2 kohaselt samas seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid. KÜS ei reguleeri korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise korda. MTÜS § 20 lg 2 ja lg 5 järgi üldkoosoleku kutsub kokku juhatus seaduses või põhikirjaga ettenähtud juhtudel ja korras, samuti siis, kui ühingu huvid seda nõuavad, ette teatades sellest vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kostja põhikirja punkti 51 järgi üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ette teatada kutsega 15 päeva enne koosoleku toimumist, milles peab olema näidatud üldkoosoleku toimumise aeg, koht ja päevakord (tl 26).
28.2.Puudutatud isiku, KÜ Estonia pst 32, vastuse kohaselt oli korteriühistus välja kujunenud tava, et üldkoosoleku toimumisest teavitati ühistu liikmeid teatega, mis pandi maja trepikodade teadetetahvlitele.
28.3.KÜS § 2 lg 1 tulenevalt korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühing, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatükki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete
ühiste huvide esindamine. Kostja põhikiri, KÜS ega MTÜS ei sätesta, mis viisil peab korteriühistu juhatus ühistu liikmetele üldkoosoleku toimumise ajast ja kohast teatama. Samas on tuvastatud, et korteriühistu on moodustatud elumaja Estonia pst 32 majandamiseks. Seega kõik korteriomandid asuvad ühes majas. Eeldatakse, et korteriomanik ise kasutab oma omandit. Sellisel juhul võib ta ka saada juhatuselt teateid, sh ka korteriühistu üldkoosolekute kutsumise kohta, trepikodades asuvate teadetetahvlite kaudu. TsÜS § 69 lg 1 ja 2 alusel tahteavalduse tegemine, st. eemalviibiva korteriomaniku elukoha aadressile teadete saatmine on põhjendatud üksnes tingimusel, kui korteriomanik teatab ühistu juhatusele enda poolt korteri mittekasutamisest, esitab tegeliku elukoha aadressi ja avaldab soovi teadete saamiseks enda tegeliku elukoha aadressil. Antud vaidluses on avaldajale kuuluva korteriomand mitteeluruum ning avaldaja peab mitteeluruumis autovaruosade kauplust. Kohus leiab, et korteriühistu pidanuks teavitama avaldajat ühistu üldkoosoleku toimumisest korteriühistu liikme (L. M.) tegeliku elukoha kaudu, seda enam, et korteriühistu juhatusele oli korteriomaniku tegelik elukoht teada. Korteriühistul oli võimalik avaldajat üldkoosoleku toimumisest teavitada ka kutse kätteandmisega viimase tegutsemiskohas (autokaupluses).
28.4.Üldkoosolekute kokkukutsumise ajal kehtinud MTÜS § 24 lg 1 redaktsiooni alusel kohus võib mittetulundusühingu liikme või juhatuse liikme avalduse alusel tunnistada kehtetuks seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse, kui avaldus on esitatud kolme kuu jooksul otsuse vastuvõtmisest. KÜS § 13 lg 3 alusel korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast. Nendest sätetest tulenevalt vaidluse tekkimisel otsuse teadasaamise päeva üle, lasub tõendamiskoormis avaldajal. Puudutatud isik on palunud kohaldada aegumist avaldaja nõudmistele. Kohus leiab, et avaldaja nõuded pole aegunud, kuna avaldajat üldkoosoleku läbiviimisest isiklikult ei teavitatud, avaldaja üldkoosolekul isiklikult ega esindaja kaudu ei osalenud ning osa korteriühistu liikmeid, sh avaldaja taotlesid 08.12.2005. a avaldusese korteriühistu juhatusele korteriühistu juhatuse ja üldkoosoleku otsuste väljastamist (I l 93). Avaldaja sai üldkoosolekul vastuvõetud otsustest teada seega alles detsembris 2005. aastal (avaldus esitati kohtule 22.12.2005. a).
29.Korteriühistu üldkoosoleku ja juhatuse otsuste kehtetuks tunnistamisest.
29.1.Kohus peab vajalikuks märkida, et üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamine on erandjuhtum. Seda saab teha üksnes siis, kui üldkoosoleku kokkukutsumise ja ostuste vastuvõtmisel on oluliselt rikutud seaduse või põhikirja sätteid ning kui otsuse kehtetuks tunnistamise nõue on esitatud seadusega kehtestatud tähtaja jooksul.
29.2.Avaldaja vaidlustab nii korteriühistu juhatuse koosoleku kui ka üldkoosoleku otsuseid. Juhatuse koosoleku otsuste vaidlustamisel tugineb avaldaja sellele, et juhatusel puudus pädevus otsustada küsimusi, mis kuuluvad korteriühistu liikmete üldkoosoleku pädevusse ning juhatuse otsused on diskrimineerivad ja ebaproportsionaalsed.
29.3.Avaldaja selgitas, et tema huvi otsuste vaidlustamisel on suunatud sellele, et ühistus toimuvad koosolekud toimuksid vastavalt seadustele ning otsused oleksid õiglased. Puudutatud isiku, KÜ Estonia pst 32, esindajad selgitasid, et ühistus vastu võetud otsused on vastu võetud eelkõige seetõttu, et tagada majas kord – sh toimiv ja tasakaalus olev küttesüsteem, tagada õiglane hooldustasu ja maksete laekumine.
29.4.MTÜS § 18 lg 1 alusel mittetulundusühingu kõrgeimaks organiks on selle liikmete üldkoosolek. Vaidlustatud 18.05.2005. a ja 20.08.2005. a juhatuse otsused on kinnitatud
07.09.2005. a üldkoosoleku otsusega. Korteriühistu juhatuse otsuse vaidlustamine on võimalik, kui juhatuse otsust ei ole korteriühistu üldkoosolekuga kinnitatud. Alates 01.01.2006. a selline muudatus on sisse viidud ka MTÜS § 24 lg 2. Kui korteriühistu üldkoosolek kinnitab juhatuse otsuse, siis juhatuse otsuse vaidlustamisel ei ole enam mingit tähendust, sest juhatuse otsuse kehtetuks tunnistamisega ei ole võimalik õiguskaitset saavutada. Sellepärast käesolevas vaidluses jätab kohus avalduse juhatuse otsuste kehtetuks tunnistamise nõudes rahuldamata ja annab hinnangu korteriühistu üldkoosoleku otsusele, millega juhatuse otsuseid kinnitati.
30.Korteriühistu 07.09.2005. a üldkoosoleku otsused .
30.1.Avaldaja ei ole nõus ja palub tunnistada kehtetuks 18.05.2005. a juhatuse otsused nr 1, 3 ja 5 ja 20.08.2005. a otsused nr 2, 3, 5, mis on kinnitatud 07.09.2005. a korteriühistu üldkoosoleku otsusega.
30.2.Üldkoosolek kinnitas: 1) 18.05.2005. a vastuvõetud juhatuse otsuse nr 1, millega määrati hoolduskuludeks 3,10 krooni m2 ning ja kapitaalremondikuludeks talvel 2 krooni m2 ja suvel 3 krooni m2; 2) otsuse nr 3, millega määrati tasumisele 200 krooni sihtotstarbelisi makseid soojussõlme remondiks; 3) 20.08.2005. a juhatuse otsuse nr 3, millega kehtestati avaldaja mitteeluruumile suvel 10,05 krooni m2 talvel 9,05 krooni m2. Nimetatud otsused puudutavad korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatükki mõtteliste osade majandamist. Üldkoosolekul oli esindatud 32 korteriomanikku 58-st ja vastavalt KÜS §101, MTÜS §22 lg1 loetakse otsus vastuvõetuks.
30.3.KÜS § 2 lg 1 sätestatud ühise majandamise eesmärki saavutamiseks on pädev otsuseid vastu võtma nii korteriühistu nimel tegutseb juhatus kui ka üldkoosolek. Juhatuse või üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõudmisel peab avaldaja tuginema lisaks otsuse vastuvõitmisel seaduse või põhikirja sätete rikkumisele ka asjaoludele, et otsus on vastuolus korteriühistu eesmärkidega. Avaldaja ei ole põhjendanud, et kõik vaidlustatud ja üldkoosolekul kinnitatud otsused on ühistu eesmärkidega vastuolus. KÜ põhikirja punkti 64.7 kohaselt oli juhatus pädev vastu otsustama sihtotstarbeliste maksete muutmise. Isegi kui asuda seisukohale, et juhatus ületas oma pädevuse otsuste vastuvõtmisel, arvestades, et otsused on kinnitatud üldkoosoleku poolt, siis eeltoodud majandamist reguleerivad otsused on hagejale täitmiseks kohustuslikud vastavalt KÜS §13 lg 4.
30.4.Hoolduskulude suurendamise ja kapitaalremondi fondisse rahade kogumine ei ole iseenesest vastuolus seaduse ega korteriühistu põhikirja sätetega. Korteriomanikel on õigus teada saada kulude kasutamisest ja igal ajal otsustada hoolduskulude vähendamise. Mis puudutab soojussõlme remondiks sihtotstarbeliste summade arvestamist, siis avaldaja poolt alternatiivkütte kasutamine ei vabasta teda korteriomanike kaasomandis oleva soojussõlme remondi kulude tasumisest. KOS § 1 lg 1 kohaselt korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu korteriomandi reaalosa hulka ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed. Seega elamusisene soojussõlm ja küttesüsteemi püstikud on korteriomanike kaasomandis ja vastavalt KOS § 13 ja AÕS § 75 peab avaldaja kui kaasomanik kandma vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Eeltoodu alusel hoolduskulude suurendamine, kapitaalremondi fondisse rahaliste vahendite kogumine ja soojussõlme remondiks sihtotstarbelisi maksete määramine on põhjendatud.
30.5.Kohus annab hinnangu üldkoosoleku otsusele nr 3, millega kinnitati avaldajale kuuluvatele korteriomanditele kõrgem hooldustasu tariif. Kohus märkis eespool, et hooldustasu tariifide määramine iseenesest ei ole vastuolus korteriühistu eesmärkidega. Samas, kui korteriühistu määrab erinevad hooldustasu tariifid eluruumi omavatele ja mitteeluruumi omavatele korteriomanikele, peab selline otsus olema motiveeritud ja põhjendatud. Korteriomanike otsusest nähtub, et kõrgema hooldustasu määramist põhjendatakse alljärgnevaga: mitteeluruumidel tegutsevate kaupluste tõttu tekitatakse täiendavat prügi, kaupluse juurde sõitvad autod tekitavad müra ja heitgaase, millega tekitavad korteriomanikele ebamugavusi, autod lõhuvad teekatet, maja seinu kasutatakse reklaampinnana, trepp on ehitatud ühistu maale.
30.5.1.Kohus nõustub avaldajaga, et nimetatud otsus ei ole proportsionaalne, on topeltkoormav ning põhjendamatu. Avaldaja on kohtule esitanud tõendid (II l 306-307), mille kohaselt kannab tasub äriga seotud mitteeluruumide kasutamisel prügiveo eest eraldi ning kasutab oma prügikonteinerit. Autode tekitatud müra, heitgaaside ja teede ja trepi kasutamisest tulenevate mõjudega ei ole mõistlikult loogiline ja põhjendatud määrata erinev (kõrgem) hooldustasu. Mis puudutab maja seinte kasutamist reklaampinnana, siis puudutatud isik on vastava loa avaldajale andnud (I l 95). MTÜS § 12 lg 4 alusel liikmetele võib panna kohustusi ainult põhikirjas ettenähtud korras. Avaldaja mitteeluruumide suhtes suvel 10,05 krooni m2 ja 8,10 krooni m2 ning talvel 9,05 krooni m2 ja 7,10 krooni m2 hooldustasu kehtestamine ei ole kooskõlas kostja põhikirja punktiga 29.4, mille kohaselt sihtotstarbeliste maksete, s.h ka hooldustasu, suuruse kindlaks määramisele lähtutakse korteriüldpinna osast. Et määrata mitteuluruumidele teissuguseid kohustusi, peaks korteriühistu algul muutma oma põhikirja ja kehtestama teistsuguse kulude arvestamise korra. Pealegi hooldustasu sisse on juba arvestatud kapitaalremondikulud.
30.6. 20.05.2005. a juhatuse otsusega nr 5 kohustati alternatiivküttega korterite omanikud esitama alternatiivkütte projektid, tõendama vastavalt projektile kütte paigaldamise, teatama keskkütte taastamisest ning tagama ruumides + 18 kraadi C küttehooajal. Juhul kui juhatuse liikmete poolt teostava soojusrežiimi kontrolli käigus selgub, et ruumis on alla + 16 kraadi C, arvestatakse korteriomanikule jooksva kuu eest 50% keskküttekulu vastavale pinnale. Samuti otsustati korterite nr ... omanikele arvestada tasumiseks kütteperioodil 70% kütte eest juhul, kui nad ei taasta keskküttesüsteemi. Selgitada maksumus ja paigaldada igale korterile 25 A piiraja.
30.6.1.MTÜ § 26 lg 1 alusel korteriühistut juhib ja esindab juhatus, kes kostja põhikirja punkti 64.5 tagab elamu haldamise ja majandamise. Kostja põhikiri ega ka seadus ei keela juhatusel saada informatsiooni korteriühistu liikmetelt, mis võib mõjutada teiste korteromanike kohustusi. KOS § 11 lg 1 p 1 alusel korteriomanik on kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegudest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kuna elumajas on ettenähtud tsentraalküte, siis keskküttest loobumine on võimalik kaasomanike otsuse alusel. Iseenesest, et korteris keskkütteradiaatorid on välja lülitatud, veel ei tähenda, et selle tõttu teiste korteriomanike kulud ei kasva. Juhul, kui alternatiivkütet ei ole või seda ei kasutata, siis toimub kütte kadu läbi seinte, põranda ja laepaneelide. Sellepärast otsus kütteperioodil ruumides + 18 kraadi C tagamise kohustamise osas on igati põhjendatud ning õige.
30.6.2.Korteriomanikud peavad käituma teineteise ja korteriühistu juhatuse suhtes viisakalt. Viisakas käitumine eeldab seda, et omanik ka ilma juhatuse nõudmiseta peab teatama kõigist
korterist toimunud muudatustest. Kui kasutatakse alternatiivkütet, siis peab korteriomaniks vajadusel ka tõendama, et muudatused, sh üleminekud alternatiivküttele on toimunud seaduslikult, st teiste korteriomanike või juhatusega kooskõlastatud projekti alusel.
30.6.3.Käesolevas asjas on tuvastatud, et avaldaja ei ole korteriomandites keskküteseadmeid eemaldanud ning alternatiivküttele üle läinud tahtlikult korteriühistuga kooskõlastamata, vaid ta on ostnud korteriomandid, kuhu oli paigaldatud elektriküttesüsteem. Asja materjalidest nähtub samuti, et elektriküttele üleminekuks oli eelmisel omanikult tellitud projekt, kooskõlastatud alternatiivküttele üleminek tolleaegse maja haldajaga – OÜ Tammiku Maja ning nimetatud dokumendid on esitatud ka korteriühistule, samuti on korteriomandite kohta tellitud arvamus OÜ-lt Virgas küte jääkpinna kohta. Asja materjalides oleva akti kohaselt (I l 94) 16.12.2005. a on korteriühistu juhatus kontrollinud avaldaja korteriomandeid ning tuvastanud, et küttesüsteem on paigaldatud projektikohaselt. Samuti on endine korteriomanik esitanud korteriühistule 05.10.1998. a avalduse korteris nr 33 alternatiivküttele üleminekuks ning juhatus on vastava loa korteriomanikule ka andnud (II l 387). Alternatiivküttele ülemineku avaldused on esitanud ja selleks on juhatus nõusolekud andnud ka korterite nr ... omanikele (II l 378-386). Samas puudutab üldkoosoleku otsus korteriomandit 10 ning mingeid kohustusi pole pandud alternatiivküttele üle läinud korteriomandite nr ... omanikele. Seega ei kohtle korteriühistu korteriomanike võrdselt. Mis puudutab avaldajale kui alternatiivküttega korteri omanikule 50% või 70% küttemaksu arvestamist, siis selles osas ei ole otsus seaduslik, sest arvete esitamine ilma tegelikult tarbitud soojusenergia koguse kindlaks määramata ei ole seaduslik.
30.6.4.Kohus märgib, et korteriühistu ei ole tellinud analüüsi selle kohta, et alternatiivküttele ülemineku tagajärjel oleks maja küttesüsteem proportsioonist välja viidud.
30.6.5.Üldkoosoleku otsust, mis käsitleb otsust nr 5 (kesküttesüsteemi taastamine ja kütte eest tasumine endise olukorra taastamiseni) ei ole korteriühistu rakendanud. Korteriühistu üldkoosolekul 10.02.2007. a (koosolekul osales ka avaldaja) arutati muuhulgas seda, kas tühistada üldkoosoleku varasem otsus, mis puudutas alternatiivküttele üle läinud korteriomanike, otsustati, et juhatus peab uurima kütteprobleemi majas ning esitama andmed selle kohta üldkoosolekule (vt II l 333, punkt 2.2), juhatus ei juhindu oma tegevuses 18.05.2005. a üldkoosoleku otsusest nr 5 (vt II l 334, punktid 3.1 ja 3.2).
30.6.6.Mis puudutab üldkoosoleku otsuse vaidlustamist, millega kinnitati juhatuse koosoleku otsus revisjonikomisjoni valimise ja komisjoni kohustuste kohta, siis selles osas märgib kohus, et käesolevaks ajaks on avaldaja tuvastushuvi ning otsuse tühistamise nõue ära langenud, kuivõrd ühistu üldkoosolek on 10.02.2007. a oma otsusega muutnud eelnevat otsust ning mitte kinnitanud juhatuse 20.05.2005. a otsust revisjonikomisjoni kohta (II l 335, vaata punkt 6.3).
30.6.7.Kohus ei nõustu avaldajaga, et üldkoosoleku otsus, millega kinnitati 20.08.2005. a juhatuse koosoleku otsus nr 2 selle kohta, et vee ja gaasi kulude kohta tuleb esitada andmed jooksva kuu 26-ks päevaks, vee kulu kohta andmete hilisemal esitamisel arvestatakse vee kulu normi järgi 7,5 m3 ühe inimese kohta ilma õiguseta ümberarvestust teostada, oleks ebaproportsionaalne või ebaseaduslik. Kohus on eelpool juba märkinud, et ühistu eesmärgiks on tagada elamu haldamine ja majandamine. Vaidlustatav otsus on oma eesmärgilt õige ning on suunatud oma kohustusi mittenõuetekohaselt täitvatele korteriomanikele. Juhul, kui avaldaja õigeaegselt gaasi- ja veemõõturi näidud teatab, ehk kaasomanike enamuse otsust järgib, puudub tal alus karta seda, et talle arvestatakse teenuste eest tariifi järgi. Kohus on veendunud, et ka nimetatud otsuse rakendamisel on korteriühistu juhatusel piisavalt paindlikust, et lahendada tekkinud eriolukorrad (juhul, kui näiteks korteriomanik teavitab
mõjuvast põhjusest, miks ta ei saa otsust täita või täidab otsuse hilinemisega). Samuti on kaheldav avaldaja tuvastushuvi eelnimetatud otsuse tühistamise osas, kuna 10.02.2007. a toimunud üldkoosoleku otsusega on sisuliselt otsustatud sama (vt II l 335, punkt 6.1).
31.Eeltoodu alusel kohus rahuldab osaliselt avalduse.
VI Menetluskulud
32.Kohus jätab menetluskulud menetlusosaliste enda kanda tulenevalt TsMS § 172 lg 1.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.