Eesistuja Liis Arrak, liikmed Gaida Kivinurm ja Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
13. juuni 2017, Tallinn
Kohtuasja number
2-15-13935
Kohtuasi
AO hagi Korteriühistu Koidu 11 vastu 18. juuni 2015. a üldkoosoleku otsuse p 6 kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21. veebruari 2017. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AO apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad apellatsioonimenetluses
Hageja (apellant) AO (isikukood XXXXXXXXXXX; elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Valdo Lips
Kohtuistungi toimumise aeg
30. mai 2017
Istungil osalenud isikud
Hageja AO ja tema lepinguline esindaja vandeadvokaat Valdo Lips
Kostja (vastustaja) Korteriühistu Koidu 11 (registrikood 80140666; asukoht Koidu 11, Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andreas Veeret
Kostja lepinguline esindaja Andreas Veeret.
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 21. veebruari 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-13935 ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada AO hagi Korteriühistu Koidu 11 vastu ja tunnistada Korteriühistu Koidu 11 18. juuni 2015. a üldkoosoleku otsuse p 6 kehtetuks.
3.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte enda kanda. Kohtu selgitused:
2-15-13935 Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AO (hageja) esitas 18. septembril 2015 Harju Maakohtule Korteriühistu Koidu 11 (kostja) vastu hagi, milles palus tunnistada kehtetuks korteriühistu 18. juuni 2015. a üldkoosolekul päevakorra p-s 6 vastu võetud otsuse. Hagiavalduse kohaselt kohustati nimetatud otsusega hagejat võõrandama korteriomandiseaduse (KOS) § 14 lg 1 alusel talle kuuluvat korteriomandit, sest hagejal on olnud pidevalt majandamiskulude tasumise võlg. Korteriühistu üldkoosolekul ei toodud välja hageja majandamiskulude võlga 18. juuni 2015. a seisuga ega hinnatud, kas see annab alust sellist otsust vastu võtta. KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud eeldused ei olnud otsuse vastuvõtmise ajal täidetud. Hageja ei ole rikkunud teiste korteriomanike õigusi, kui jättis väidetavalt täitmata oma kohustused korteriühistule. Hageja ei olnud otsuse tegemise aja seisuga viivituses vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega. Hageja tasus enne üldkoosoleku toimumist 18. juunil 2015 kostja pangakontole tsiviilasjas nr 2-13-40180 sõlmitud kompromissi täitmiseks majandamiskulude võla 2790 eurot. Hageja ei olnud ka majandamiskulude tasumisega kolme kuud viivituses. Võõrandamisnõude aluseks saaks olla arved, mille maksetähtpäev saabus enne 18. märtsi 2015. Veebruarikuu arve järgi kuulus 28. veebruari 2015 seisuga tasumisele 4446 eurot 18 senti, millest 3000 eurot oli kohtulikus kompromissis sisalduv võlg. Seega oleks võinud tasumata majandamiskulude suurus koos viivistega olla 1446 eurot 18 senti ja majanduskulude võlg viivisteta 1343 eurot 2 senti.
23.veebruaril 2015 esitas kostja avalduse ajavahemiku 1. aprillist 2014 kuni 31. jaanuarini 2015 hageja majandamiskulude võlgnevuse tasaarvestamiseks tsiviilasjast nr 2-14-57302 tuleneva hageja 1088 euro suuruse menetluskulude nõudega kostja vastu. Seega ei saanud hagejal olla otsuse tegemise ajal rohkem kui kolme kuu vanuseid võlgnevusi üle 255 euro 2 sendi. Kostja käitumine on vastuoluline ja vastuolus hea usu põhimõttega. Pooled sõlmisid võla tasumise kohta kompromissi ja kostja tegi 23. veebruaril 2015 oma nõude rahuldamiseks tasaarvestuse, kuid kolme kuu pärast võttis vastu otsuse, millega kohustas hagejat oma
2-15-13935 korterit võõrandama. Kostja soovib vabaneda tülikast korteriomanikust, sest ei soovi hüvitada hagejale katuse läbijooksust põhjustatud kahju, mille kohta on hageja esitanud ka kohtule hagi. Hagejal on õigus keelduda majandamiskulude tasumisest, kuni kostja hüvitab talle katuse läbijooksust põhjustatud kahju. Hagejale ei ole selge, mille alusel kostja temalt majandamiskulusid nõuab. Kostja peab oma nõuet tõendama. Kostja nõuab hagejalt alusetult küttekulude eest tasumist, kuigi hageja korteris on autonoomne gaasiküte, mis on kostja nõusolekul välja ehitatud juba enne seda, kui hageja omandas korteriomandi. Vaidlustatud üldkoosoleku otsus on mh tühine, sest üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline kvoorumi puudumise tõttu. Koosoleku alguseks ei saabunud vajalik hulk liikmeid. Hageja soovis kontrollida, kas kvoorumi nõue on täidetud (näha volikirju), kuid koosoleku juhataja ei võimaldanud seda. Üldkoosoleku registreerimislehele on hiljem allkiri võetud mõnelt korteriomanikult, kes koosolekul tegelikult ei osalenud. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt saab korteriomanike asemel nõuda korteriomandi võõrandamist korteriomanike huvides ka korteriühistu. Korteriomandi võõrandamise eeldused olid KOS § 14 lg 1 järgi täidetud. KOS § 14 lg 2 sätestab avatud loetelu võõrandamise põhjustest ning praegusel juhul annab hageja käitumine kogumist alust kohustada teda korteriomandit võõrandama. Hageja sai korteriomandi omanikuks 2011. aasta kevadel ning jättis majandamiskulud järjepidevalt tasumata. Kostja oli hageja võla tõttu sunnitud pöörduma hagiavaldusega kohtusse ning tegelema igal aastal üldkoosolekul hageja võla probleemiga. Kuigi kohus kinnitas 7. aprillil 2014 poolte kompromissi, eiras hageja kompromissist tulenevat kohustust ja tasus kostjale 2790 eurot alles 18. juunil 2015, kuigi kompromissi järgi pidi ta tasuma esimese makse 21. aprillil 2014, vältimaks sellega korteriomandi võõrandamist. Hageja ei ole tasunud enne ega pärast nimetatud makset majandamiskulude arveid ning on teises kohtuasjas vaidlustanud kostja
23.veebruari 2015. a tasaarvestusavalduse kehtivuse. Hageja põhjustab kostjale pidevalt kohtus käimist ja on pannud sellega Koidu 11 elamu korteriomanikud olukorda, kus elamu korrapärane majandamine ei ole enam võimalik ja kõik vabad vahendid kuluvad õigusvaidluste pidamisele. Selliselt takistab hageja korteriühistu põhikirjaliste eesmärkide täitmist. Lisaks on hageja seadnud korteriomandi võõrandamise takistamiseks sellele isikliku kasutusõiguse enda kasuks. Samuti olid täidetud KOS § 14 lg 2 p 2 eeldused. Viidatud sätte kohaselt piisab korteriomandi võõrandamiseks sellest, kui korteriomanik ei ole vähemalt korra tasunud kuue kuu majandamiskulusid ja viivitus on kestnud üle kolme kuu. Oluline ei ole, et võlgnik on üldkoosoleku toimumise ajaks võla tasunud. Samas olid eeldused täidetud ka siis, kui eeldada, et võlg peab olemas olema otsuse tegemise ajal. Alates 2014. a aprillist ei ole hageja tasunud ühtegi majandamiskulude makset. 23. veebruaril 2015, s.o ajal, mil kostja esitas tasaarvestuse avalduse, oli hageja kompromissi sõlmimise järel taas viivituses 10 kuu majandamiskulude arvete tasumisega (2014. a aprill kuni 2015. a jaanuar). Hageja jättis tasumata kõik tasaarvestuse avalduse esitamisele järgnevad majandamiskulude arved. Pärast 18. juunil 2015 kostjale 2790 euro tasumist võlgnes hageja kostjale majandamiskuludena vähemalt 899 eurot 14 senti.
2-15-13935
Kostjal on õigus nõuda hagejalt korteriomandi võõrandamist ka KOS § 14 lg 2 p 3 alusel. Hagejale heideti 18. juuni 2015. a üldkoosolekul ette, et tema tegevuse tõttu ei saa kostja remontida avariiohtlikku küttesüsteemi, sest kostjal ei ole võimalik pangast laenu saada. Avariiohtlik olukord ohustab oluliselt kõiki korteriomanikke. Arvestades koosoleku protokollis kajastatut, on ilmne, et korteriomanikud tuginesid võõrandamisnõude esitamisel ka sellele, et hageja häirib oma tegevusega oluliselt nii elamu tervikuna kui teiste korteriomandite kasutamist. Seda kinnitab ka 12. juuni 2014. a üldkoosolekul arutatu. Õige ei ole hageja väide, et kostjal ei ole õigust nõuda temalt küttekulude tasumist. Majandamiskulude nõude suurus ja kujunemine nähtub arvetelt. Hageja peab tasuma ka küttekulude eest. Hageja väide, et tal on õigus keelduda majandamiskulude tasumisest seni, kuni kostja hüvitab hagejale katuse läbijooksust tingitud kahju, on alusetu, kuna hageja ei ole tõendanud väidetava kahjunõude olemasolu. Korteriühistu üldkoosoleku otsus ei ole tühine, sest koosolek oli otsusevõimeline. Kostja koosolekust võttis isiklikult või esindaja vahendusel osa 13 korteriomanikku 24-st ning otsuse poolt hääletas 12 korteriomanikku. Järelikult oli koosolekul täidetud vajalik kvooruminõue ning vaidlustatud otsuse poolt anti piisavalt poolthääli. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus jättis 21. veebruari 2016. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled järgmiste oluliste asjaolude üle: - hageja on kostja kui korteriühistu liige; - kostja 18. juuni 2015 üldkoosolekul otsustati päevakorrapunktis 6 kohustada hagejat võõrandama talle kuuluvat korteriomandit (korter nr 12); - hageja vaidlustas otsuse seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Pooled vaidlesid asjas selle üle, kas kostja 18. juuni 2015 üldkoosoleku p-s 6 vastu võetud otsus on MTÜS § 24 lg 1 järgi kehtiv. Üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel oli üldkoosolek MTÜS § 21 lg 1 järgi otsusevõimeline ja järgiti MTÜS § 22 lg-s 1, KOS § 13 lg-s 3 ja kostja põhikirjas sätestatud häälteenamuse nõudeid. Kostja 18. juuni 2015 üldkoosoleku protokolliga, sellele lisatud korteriomanike nimekirjaga ja volikirjadega on tõendatud, et koosolekust võttis osa isiklikult või esindaja vahendusel 13 korteriomanikku 24-st ning korteri nr 12 võõrandamise nõudmise otsuse vastuvõtmise poolt hääletas 12 korteriomanikku, mis on enam kui pooled koosolekul osalenud korteriomanikest. KOS § 14 lg-s 1 ja lg 2 p-des 2 ja 3 sätestatud eeldused korteriomandi võõrandamiseks olid täidetud. Hagejale esitatud arvetel kajastatud kulud on majandamiskulud KOS § 13 lg 1, korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1 ja kostja põhikirja p-de 4.2.6 ja 4.2.7 mõttes, mida hageja on kohustatud tasuma. Seega on kostjal õiguslik alus nõuda hagejalt nende tasumist. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt oli üldkoosoleku päevakorras kostja 2015. aasta majandusaasta plaani kinnitamine. Asjaolu, et protokollist ei nähtu sõnaselgelt, et kostja kinnitas majanduskava (II kd, tl 22) ka nimetamata punktide osas,
2-15-13935 ei tähenda, et hageja ei peaks seda täitma, sest kostja saab majanduskava üldkoosolekul ka tagantjärele heaks kiita ning otsusest ei nähtu, et majanduskava oleks mõnes osas jäetud koosoleku poolt kinnitamata. Sõltumata eelnevast tuleb kostjal täita seadusest ja kostja põhikirjast tulenevat majandamiskulude tasumise kohustust. Kostja tõendas, et hageja võlgnes enne otsuse vastuvõtmist kostjale majandamiskulusid suuremas kui kuuele kuule vastavas summas ja pikema aja vältel kui kolm kuud. Kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-13-40180 on tõendatud, et hagejale 1. aprillini 2014 esitatud arvete seisuga pidi hageja tasuma kostjale 3000 eurot. Võlg oli suurem kui kostja arvutatud keskmine kuue kuu majandamiskuludele vastav summa. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja nõuetekohaselt kompromissi ei täitnud, tasudes kompromissi alusel esimese makse 2790 eurot alles 18. juunil 2015, kuigi kompromissi järgi pidi hageja tasuma iga kuu 200 eurot ja esimese makse tegema 21. aprilliks 2014. Kostja vastuväidete kohaselt ei tasunud hageja kompromissi järel alates 2014 aprillist kostjale mitte ühtegi majandamiskulude makset. Kostja 23. veebruari 2015 tasaarvestuse avaldusest nähtub, et kostja tasaarvestab hageja 1. aprillist 2014 kuni 31. jaanuarini 2015 (10 kuud) esitatud arvete seisuga hageja võla 1254 eurot, kostja 1088 euro suuruse kohustusega hageja vastu. Selle tasaarvestuse avalduse on hageja vaidlustanud ehk esitanud vastuväited tsiviilasjas nr 2-15-3031. Kostja tasaarvestuse avalduse järel esitatud arvetega on tõendatud, et tegelikult ei ole kostja 23. veebruari 2015 avalduses märgitud tasaarvestatavat summat hageja võlast maha arvanud. Seega ei ole tasaarvestust toimunud, s.t hageja nõue ei ole tasaarvestuse teel lõppenud ja hagejal on nimetatud ajavahemiku eest jätkuvalt majandamiskulude võlg. Hageja ei võtnud tasaarvestuse avaldust ka praeguses asjas õigeks. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja jättis tasumata kõik tasaarvestuse avalduse esitamise järel talle esitatud majandamiskulude arved. Kostja vastuväite põhistusega ja arvetega on tõendatud, et hagejal on võlg kostja ees, mis ületab kuue kuu maksete summa rohkem kui kolme kuu vältel. Nii nähtub hagejale veebruaris 2015 esitatud arvest, et hagejal tuli
28.veebruari 2015 seisuga tasuda 4446 eurot 18 senti, millest 3000 eurot oli kohtulikus kompromissis sisalduv võlg. Majandamiskulude võlg koos viivistega, arvestamata kompromissi summat, oli 1446 eurot 18 senti ja majandamiskulude võlg viivisteta 1343 eurot 2 senti. 2014. a märtsist kuni 2015. a märtsini väljastatud arvete järgi oli keskmine majandamiskulude suurus ühes kuus 127 eurot 26 senti, kuue kuu keskmine majandamiskulude summa on kostja arvestuse järgi 763 eurot 56 senti. Kostja 27. septembri 2016 põhistuse ja arvete aluseks olevate lepingute ning teenuste osutajate arvetega on põhjendatud ja tõendatud, et hagejale esitatud arved põhinevad teenusepakkujate arvetel. Hageja väide, et tal on VÕS § 110 alusel õigus keelduda majandamiskulude tasumisest seni, kuni kostja hüvitab hagejale katuse läbijooksust tingitud kahju, on põhjendamatu, kuna hageja ei ole esile toonud väidetava kahjunõude suurust ega tõendanud kahju olemasolu. Kostja väitel on võõrandamisnõue esitatud hageja vastu ka KOS § 14 lg 2 p 3 alusel. 18. juuni 2015 üldkoosolekul heitsid korteriomanikud hagejale ette, et tema tegevuse tõttu ei saa läbi viia avariiohtliku küttesüsteemi remonti. Kostja 12. juuni 2012 üldkoosoleku protokolliga ning väljavõtetega koosoleku protokollist ja 28. mai 2013 üldkoosoleku protokollist on tõendatud, et 18. juuni 2015 koosolekul jätkati arutelu hageja tegevuse üle, mis kahjustab oluliselt teiste korteriomanike huve, kuivõrd viimased peavad tarnijatele tasuma ka
2-15-13935 korteriomandiga nr 12 seotud kulutused, remondifondi jääb hageja eest raha igakuiselt laekumata, korralisi töid ei saa teha ning kostjal ei ole võimalik korraldada avariiohtliku küttesüsteemi remonti. Seega arvestades viimases protokollis kajastatut, saab järeldada, et korteriomanikud tuginesid võõrandamisnõude esitamisel sellele, et hageja häirib oma tegevusega oluliselt nii elamu tervikuna kui teiste korteriomandite kasutamist. Seega on tõendatud ka kostja väide, et hageja kohustuste rikkumise tõttu on korteriomanikud igal kostja koosolekul sunnitud ühe küsimusena tegelema sellega, kuidas hagejalt võlgnevus kätte saada ja kuidas sellises olukorras tagada elamu normaalne majandamine, tasudes ise hageja eest tarnijatele. Kostja selgitas, et kuna hageja igakuine remondifondi makse on 48 eurot 88 senti, siis igal aastal laekub remondifondi hageja maksete võrra väiksem summa, samuti, et remondifondist tasutakse alates 2011. aastast hageja korteriga seotud võlgnevusi, ligikaudu 1000 eurot aastas, arvestamata viiviseid. Pangakonto väljavõttega on tõendatud kostja vastuväide, et kohtuvaidlustele hagejaga on kulunud 8284 eurot 92 senti ning väljavõtetega pankade kodulehekülgedelt, et kostja ei ole võlgnevuste tõttu pankade ees krediidivõimeline, mistõttu ei saa ta hädavajalike remonditööde tarbeks laenu võtta. Hageja järjepidevate võlgnevuste tõttu on elamu korrapärane majandamine oluliselt häiritud ning kostja põhikirjaliste eesmärkide realiseerimine takistatud, mistõttu häirib hageja oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. Eeltoodu tõttu on otsus korteri nr 12 võõrandamiseks põhjendatud ja tõendatud ka KOS § 14 lg-s 2 p-s 3 alusel. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt kohaldas maakohus vääralt KOS § 14 lg-t 1 ja lg 2 p 2 ning KÜS § 151 lg-t 1, leides, et hagejal on võlg, mis annab alust nõuda hageja korteriomandi võõrandamist. Maakohus luges väidetava võla tõendiks kostja menetlusdokumendis välja toodud põhjendused, mis on selge menetlusõiguse normi rikkumine. Esitatud arvetega ei ole aga võimalik korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse kohaselt määrata korteriomanikule kohustusi. Riigikohtu praktika kohaselt on korteriühistul õigus nõuda korteriühistu liikmelt majandamiskulude tasumist kahe eelduse olemasolul: tegemist on majandamiskuludega KÜS § 151 mõistes ning selliste majandamiskulude tasumise kohustuse kohta on olemas kehtiv üldkoosoleku otsus (KÜS § 13 lg 4). Maakohtu järeldus, justkui oleks hageja kohustatud kostja esitatud arveid täitma, vaatamata üldkoosoleku otsuse puudumisele, kuna kostja võib majanduskava ka tagantjärgi heaks kiita, ei vasta seadusele. Korteriühistul ei saa olla nõuet korteriomaniku vastu tulevikus võib olla heaks kiidetavate majandamiskulude saamiseks. Põhikirjaga ei saa luua korteriomanikule kohustust tasuda majandamiskulude eest ilma kehtiva üldkoosoleku otsuseta. Hagejal ei olnud kostja ees võlga KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud määras. Seda näitavad mh järgmised asjaolud: kostja esitas hagejale 15. veebruaril 2015 arve (hagi lisa 4), mille kohaselt on hageja kohustatud tasuma 4446 eurot 18 senti, millest 3000 eurot oli kompromissist tulenev nõue ja 1446 eurot 18 senti majandamiskulude nõue; 23. veebruaril 2015 esitas kostja hagejale avalduse, mille kohaselt tasaarvestas kostja oma kohustuse hageja väidetava kohustusega ning tasaarvestamise tulemusel jäi hageja majandamiskulude võlaks 166 eurot; hageja tasus 18. juunil 2015 kostjale 2790 eurot. Korteriomandi võõrandamise aluseks on vaid majandamiskulude võlg, mitte aga muust õigussuhtest, sh poolte kohtulikust kompromissist tulenev võlg.
2-15-13935
Maakohus kohaldas vääralt VÕS § 200 lg-t 4. Kostja tasaarvestuse avalduse vaidlustamine hageja poolt ei tähenda seda, et kostja 23. veebruari 2015 tasaarvestuse avaldusel puudub VÕS § 197 lg-s 2 sätestatud nõudeid lõpetav tagajärg. Hageja ei tunnista kostja tasaarvestuses väidetut, justkui oleks hageja kostjale 2014. aasta majandamiskulude eest võlgu 1254 eurot. Kui hagejal siiski oli majandamiskulude tasumise kohustus 1254 euro ulatuses, siis tasaarvestusavaldus kehtib. Kostja ei saa tagantjärgi tasaarvestuse avaldust kui ühepoolset tahteavaldust tagasi võtta. Maakohus ei arvestanud seda, et hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue tulenevalt sellest, et korteriühistu rikkus katuse korrashoiukohustust ning hageja korter sai ulatuslikke veekahjustusi. Hageja kahju hüvitamise nõue annab talle alust keelduda VÕS § 110 alusel oma kohustuste täitmisest nii kaua, kui korteriühistu ei ole hüvitanud talle tekkinud kahju. Maakohus kohaldas vääralt KOS § 14 lg 2 p 3. Sättes nimetatud „häirimist“ saab sisustada analoogses tähenduses korrakaitseseaduse § 55 lg-ga 1, st häirimiseks peetakse eelkõige vägivalda, solvamist, hirmutamist, reostamist, alkoholi tarbimist ebasobivates kohtades jms. KOS § 14 lg 2 p-i 3 ei saa tõlgendada selliselt, et korteriomanik häirib teisi korteriomanikke sellega, et nõuab seaduses sätestatud dokumentide (näiteks majandamiskulude otsuse korrektset vastuvõtmist üldkoosoleku poolt) olemasolu või korteriühistu hoolsuskohustuse täitmist ning kohustuste täitmata jätmise eest kahju hüvitamist. Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Vastuse kohaselt on täidetud KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud võõrandamisnõude eeldused. Nimetatud säte ei eelda võla olemasolu üldkoosoleku toimumise ajal, kuigi hagejal oli selline võlg (vähemalt 899 eurot 14 senti). Ajavahemikul märts 2014 kuni märts 2015 oli keskmine majandamiskulude suurus ühes kuu 127 eurot 26 senti, kuue kuu majandamiskulude suurus 763 eurot 56 senti. Seega ületas hageja võlg kuue kuu majandamiskulude suuruse ka pärast üldkoosoleku toimumise päeval osalise makse tegemist. Kostjal oli seadusest ja põhikirjast tulenev õiguslik alus nõuda hagejalt majandamiskulude tasumist hagejale esitatud arvete alusel. Hageja ei ole vaidlustanud teenuste tarbimist. Õige ei ole hageja väide 2015. aasta majandamiskava kinnitamata jätmise kohta. 18. juuni 2015 üldkoosolekul kinnitasid korteriomanikud mh kostja 2014. aasta majandusaasta aruande, järelikult korteriomanikud aktsepteerisid ja kiitsid heaks ka 2014. aasta majandamiskulud.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja maakohtu otsus TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi. Sellest tulenevalt tuleb asjas muuta ka menetluskulude jaotust.
7.Pooled vaidlevad selle üle, kas kohtul on alust tunnistada korteriühistu üldkoosoleku 18. juuni 2015. a otsuse p 6 kehtetuks.
2-15-13935 Apellatsioonkaebuses ei ole hageja vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus leidis, et korteriühistu üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel ei ole rikutud selle vastuvõtmiseks seaduses sätestatud nõudeid, sh vajaliku kvoorumi olemasolu. Seetõttu ei käsitle kolleegium otsuses seda küsimust. Hageja vaidlustab maakohtu otsuse apellatsioonkaebuses seetõttu, et maakohus on kohaldanud vääralt KOS § 14 lg-t 1 ja § 14 lg 2 p 2 ning asunud tõendeid vääralt hinnates seisukohale, et hagejal oli KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud suuruses võlg, mis andis kostjale alust nõuda hagejalt korteriomandi võõrandamist. Samuti on maakohus apellatsioonkaebuse kohaselt tõlgendanud ja kohaldanud vääralt KOS § 14 lg 2 p 3. Seega vaidlevad pooled apellatsiooniastmes selle üle, kas korteriomanikel, kelle huve kaitseb praegusel juhul korteriühistu, oli KOS § 14 lg-te 1 ja 2 järgi õigus nõuda, et kostja võõrandaks oma korteri, ja võtta selle kohta korteriühistu üldkoosolekul vastu vastav otsus. Sellest tulenevalt tuleb asja lahendades kontrollida, kas korteriomandi võõrandamise nõude materiaalsed eeldused olid täidetud.
8.Esmalt juhib kolleegium tähelepanu sellele, et korteriomand on KOS § 1 lg 1 järgi omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist. Seetõttu on elamu korteriomanikud neile kuuluvate korteriomandite, sh eelkõige kaasomandi osa tõttu omavahel nii faktiliselt kui ka õiguslikult tugevalt seotud ning omandiõigust teostades peavad korteriomanikud eriliselt arvestama teiste korteriomanike õiguste ja huvidega. Samuti peavad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt valitsema. Korteriühistu asutamise korral lähevad korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused KOS § 1 lg 11 järgi üle korteriühistule, mille eesmärgiks on KÜS § 2 lg 1 järgi korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Riigikohus on leidnud, et olenemata korteriühistu olemasolust tuleneb korteriomanike ühisusest eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt Riigikohtu 13. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23 ja
12.oktoobri 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-11, p 13). Tulenevalt korteriomanike vahelise õigussuhte eripärast, on korteriomandiseaduses sätestatud üksnes korteriomanike vahelises suhtes kohaldatava erilise õiguskaitsevahendina korteriomanike õigus nõuda oma kohustusi rikkunud korteriomanikult korteriomandi võõrandamist. Nii tuleneb KOS § 14 lg-st 1, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võib korteriomanike ühisus häälteenamuse alusel KOS § 14 lg 1 järgi nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Võõrandamisnõude võib KOS § 14 lg 2 järgi esitada eelkõige siis, kui korteriomanik: 1) on korduvalt jätnud täitmata KOS §-s 11 loetletud korteriomaniku kohustused, 2) on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või 3) häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. Eeltoodust tulenevalt ei ole seaduses sätestatud ammendavat loetelu neist rikkumistest, mis annavad alust nõuda korteriomandi võõrandamist ning sellisena võimaldab KOS § 14 lg 1 korteriomandi võõrandamise üle otsustades korteriomanikele teatud kaalutlusruumi. Kuna korteriomandi võõrandamise nõudmine on äärmuslik abinõu ja riivab intensiivselt korteriomaniku omandiõigust, saavad korteriomanikud kolleegiumi hinnangul nõuda
2-15-13935 korteriomandi võõrandamist siiski üksnes juhul, kui korteriomanik on rikkunud korduvalt ja oluliselt oma kohustusi ning sellised rikkumised on koosmõjus sedavõrd kaalukad, et nende tõttu ei saa mõistlikult eeldada, et korteriomanike eriline seadusjärgne õigussuhe jätkuks. Ka Riigikohus on juhtinud tähelepanu sellele, et tegemist on äärmusliku abinõuga, mistõttu tuleb välistada kergekäeliselt ebameeldivast elanikust vabanemise võimalus (vt Riigikohtu
27.novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-110-07, p 12).
9.Praeguses asjas võtsid korteriomanikud 18. juuni 2015. a üldkoosoleku protokollist (I kd, tl 8–10) nähtuvalt teist korda vastu järgmise otsuse: „Esitada krt 12 omanikule AO ́ile nõue korteriomandiseaduse § 14 lg 1 kohaselt oma korteriomand võõrandada hiljemalt
15.oktoobriks 2014. a. Kui AO ei ole oma korteriomandit nimetatud päevaks võõrandanud, pöördub KÜ korteriomandiseaduse § 14 lg 5 nõudega kohtusse.“ Protokolli kohaselt tehti hagejale ettepanek korteriomand võõrandada, kuna hagejal on pidev kommunaalteenuste (majandamiskulude) tasumise võlg. Hageja väitis koosolekul, et ta on kohtuliku kompromissi alusel tasunud 3000 eurot, kuid korteriühistu konto seis laekumist enne koosolekut ei näidanud. Lisaks avaldasid korteriomanikud koosolekul pahameelt, et hageja ei ole tasunud kommunaalteenuste eest ka pärast kompromissi kinnitamist, mistõttu tuleb korteriühistul taas kohtu poole pöörduda. Kokkuvõtteks leidsid korteriomanikud, et kuna hageja ei maksa jätkuvalt kommunaalteenuste eest, ning seetõttu temaga peetavad vaidlused häirivad korteriühistu tegevust, elamu parendamise korraldamist ning võlast on tingitud oht, et renoveerimata küttesüsteemiga juhtub avarii, otsustasid korteriomanikud nõuda hagejalt korteriomandi võõrandamist. Samuti nähtub protokollist, et korteriomanikud on mures, et hageja võlgade tõttu ei saa võtta küttesüsteemi renoveerimiseks laenu ja avariiohtlik olukord võib kaasa tuua olulise kahju kõigile korteriomanikele. Seega on korteriomanikud otsustanud nõuda hagejalt korteriomandi võõrandamist hageja pidevalt kasvava võla tõttu, mis ühest küljest põhjustab kohtuvaidlusi ja seeläbi korteriomanikele lisakulusid ning teisalt ei võimalda korteriomanikel kaasomandi osa korrapäraselt majandada ega võtta vajalikke samme kaasomandi korrashoiuks ja ajakohastamiseks.
10.Kolleegium märgib, et võla korral saavad korteriomanikud nõuda korteriomandi võõrandamist igal juhul KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud alustel, s.o juhul, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Viidatud sätet saab kolleegiumi hinnangul mõista selliselt, et nimetatud tingimustele vastav võlg peab olema korteriomanike otsuse vastuvõtmise ajal tasumata. Kui korteriomanik on sattunud majandamiskulude tasumisega viivitusse, kuid tasub võla kasvõi vahetult enne seda, kui otsustatakse tema korteriomandi võõrandamise üle, on korteriomanik oma kohustused täitnud ning KOS § 14 lg 2 p 2 järgi ei ole alust nõuda temalt enam korteriomandi võõrandamist KOS § 14 lg 2 p 2 järgi.
11.Praeguses asjas on tõendatud, et pooled sõlmisid tsiviilasjas nr 2-13-40180 majandamiskulude võla kohta kompromissi, mille kohaselt kohustus hageja tasuma kostjale
1.aprilli 2014. a seisuga võla 3000 eurot, mis tuli tasuda osamaksetena (15 kuu jooksul 200 eurot kuus alates 21. aprillist 2014 kuni 20. juuni 2015). Kuna hageja vaidlustas kompromissi kinnitava määruse, jõustus kompromissi kinnitav määrus alles 1. aprillil 2015. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks tasunud kohe pärast kompromissi sõlmimist kompromissi alusel kostjale võla. Hageja väitel tasus ta kompromissi täitmiseks võla vastavalt
2-15-13935 sissenõutavaks muutunud osamaksete suurusele (2790 eurot) alles 18. juunil 2015, s.o üldkoosoleku toimumise päeval ning selle kohta on hageja esitanud ka maksekorralduse. Kuigi üldkoosoleku protokolli järgi ei nähtunud koosoleku toimumise päeval sellist laekumist, ei ole kostja väitnud, et hageja oleks olnud tasumisega viivituses koosoleku toimumise ajal. Seega on asjas tõendatud, et hageja tasus koosoleku toimumise päeval sellest võlast 2790 eurot. Vastavalt kompromissile tuli selleks ajaks tasuda 2800 eurot ja viimane osamakse (200 eurot) 20. juunil 2015. Kuna kompromiss jõustus juba 1. aprillil 2015, oli hageja kuni 18. juunini 2015 tasumisega viivituses, kuid koosoleku toimumise ajal oli võlg sissenõutavaks muutunud osas tasutud (v.a 10 eurot). Asjaolu, et võlg tulenes kohtumäärusega kinnitatud kompromissist, ei tähenda seda, et sellist võlga ei saaks KOS § 14 kontekstis arvestada, nagu väidab hageja. Kuna kostja pöördus nimetatud tsiviilasjas kohtu poole majandamiskulude võla tasumiseks, saab ka selle kompromissi täitmisega viivitamist pidada majandamiskulude tasumisega viivitamiseks, kuid kompromissi sõlmimise tõttu ei saa arvestada viivitust alates sellest ajast, mil korteriomanik jättis korteriühistule majandamiskulude eest tasumata, vaid lähtuda tuleb sellest, millal muutus kompromissi järgi võlg sissenõutavaks. Kuigi asjas ei ole esile toodud ja kompromissi kinnitavast määrusest ei nähtu täpselt, millise ajavahemiku majandamiskulu võlg oli vaidluse all, saab kolleegiumi hinnangul võla suurust arvestades järeldada, et tegemist oli võlaga, mis ületas kindlasti kuue kuu võla, kuid arvestades kompromissi kinnitava määruse jõustumist, ei olnud hageja kompromissi täitmisega viivituses üle kolme kuu. Samuti oli üldkoosoleku päeval võlg tasutud. Seega ei olnud selle võla osas täidetud KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud tingimused.
12.Lisaks eelnevale heideti hagejale üldkoosolekul ette ka seda, et ta ei ole ka pärast kompromissilepingu sõlmimist, s.o alates 1. aprillist 2014 tasunud kostjale majandamiskulude eest. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta tasus alates 1. aprillist 2014 kuni üldkoosoleku toimimiseni 18. juunil 2015, s.o kokku 14 kuu sissenõutavaks muutunud majandamiskulusid, sh kasvõi osaliselt. Seega ei ole hageja tasunud kostjale nimetatud ajavahemiku majandamiskulusid. Siiski tuleb arvestada, et kostja esitas 23. veebruaril 2015 hagejale tasaarvestusavalduse, mille kohaselt kostja tasaarvestas hageja 1. aprillist 2014 kuni 31. jaanuarini 2015 sissenõutavaks muutunud võla (1254 eurot) kostja 1088 euro suuruse kohustusega hüvitada hagejale tsiviilasjas nr 2-14-57302 hageja kantud kohtumenetluse kulud. Nimetatud tsiviilasjas tegi maakohus 27. oktoobril 2014. a tagaseljaotsuse, milles tuvastas, et korteriühistu üldkoosoleku 12. juuni 2014. a otsus, millega kohustati hagejat korteriomandit võõrandama, on koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu tühine, ja jättis menetluskulud seetõttu korteriühistu kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks 29. jaanuari 2015, a määrusega välja menetluskulude hüvitise hageja kasuks. Viimati nimetatud määrus jõustus kohtuinfosüsteemi andmete kohaselt 14. veebruaril 2015. Seega oli hageja kuni kostja tasaarvestusavalduse tegemiseni alates 1. aprillist 2014 sissenõutavaks muutunud maksete tasumisega viivituses, kuid tasaarvestuse tulemusena saab lugeda hageja võla alates 14. veebruarist 2015 tasutuks. Seega jättis küll hageja kostjale tasumata 10 kuu majandamiskulude eest, kuid üldkoosoleku toimumise aja seisuga ei olnud hagejal kostja tasaarvestuse tõttu enam ka seda võlga. Kuigi hageja on tsiviilasjas nr 2-15-3031, milles kostja palus tasaarvestuse tõttu tunnistada menetluskulude sissenõudmiseks alustatud täitemenetluse lubamatuks, kostja tasaarvestusele vastu vaielnud ja kostja on hiljem justkui loobunud tasaarvestusest, ei tähenda see seda, et tasaarvestust ei oleks toimunud, nagu leidis ekslikult maakohus. Tasaarvestus toimub
2-15-13935 VÕS § 198 järgi avalduse tegemisega teisele poolele. Seejuures tuleb kindlale isikule suunatud tahteavaldus TsÜS § 69 lg 1 esimese lause järgi avaldajal väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Tahteavaldust ei loeta TsÜS § 72 järgi tehtuks, kui enne tahteavaldust või sellega ühel ajal jõuab tahteavalduse saajani tahteavaldust tagasivõttev tahteavaldus. Praegusel juhul ei ole kostja tasaarvestusavaldust õigel ajal tagasi võtnud. Seega tuleb lähtuda sellest, et tasaarvestusavaldus on tehtud. Tasaarvestusavaldusest hiljem loobumise võimalust kehtiv õigus ette ei näe. Neil põhjendustel on kostja hageja 1. aprillist 2014 kuni 31. jaanuarini 2015 sissenõutavaks muutnud võla oma kohustusega tasaarvestanud. Kuna tasaarvestuse tulemusena lõpevad VÕS § 197 lg 2 järgi tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti, tuleb lugeda hageja võlg alates 14. veebruarist 2015 1088 euro ulatuses täidetuks. Sellest tulenevalt sai hageja võlg pärast tasaarvestamist olla sellel ajavahemikul kostja esitatud arvete kohaselt 166 eurot, mis tähendab seda, et osaliselt võis olla tasumata üksnes nimetatud ajavahemiku viimane arve. See, et hageja vaidleb tasaarvestusele vastu seetõttu, et tema väitel ei olnud kostjal alust nõuda hagejalt arvetel märgitud summas majandamiskulude tasumist, võib küll tähendada seda, et hagejal ei jäänud tasaarvestuse tulemusena tasumata 166 eurot, kuid ei muuda olematuks asjaolu, et ka juhul, kui kostja oleks esitanud arveid vales suuruses, on hagejal KOS § 13 lg 1 järgi siiski kohustus tasuda kaasomandi majandamise kulusid õiges suuruses ning KÜS § 4 lg 2 ja § 13 lg 4 järgi vastavalt korteriühistu põhikirjale ja otsustele. Samuti ei muuda see asjaolu, et tasaarvestuse tulemusena saab lugeda vähemalt selle ajavahemiku majandamiskulud alates 14. veebruarist 2015 tasutuks. Seega ei olnud hagejal üldkoosoleku toimumise ajal majandamiskulude võlga ka 1. aprillist 2014 kuni 31. jaanuarini 2015.
13.Viimaks on korteriomanikud heitnud hagejale ette seda, et hageja ei ole tasunud majandamiskulusid ka alates 1. veebruarist 2015 kuni koosoleku toimumiseni 18. juunil 2015, s.o vähemalt nelja kuu sissenõutavaks muutunud majandamiskulusid. Kuna KOS § 14 lg 2 p 2 järgi saab arvestada võlga, mille tasumisega on korteriomanik viivituses üle kolme kuu, siis sai korteriomandi võõrandamise nõude aluseks olla selle sätte järgi üksnes 18. märtsini 2015 sissenõutavaks muutunud võlg. Seega sai hagejal olla koosoleku toimumise aja seisuga vähemalt kolme kuu vältel tasumata kõige enam kahe kuu majandamiskulude eest.
14.Neil põhjendustel asus maakohus vääralt seisukohale, et praegusel juhul olid täidetud KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud tingimused. Kuna hageja tasus koosoleku toimumise päeval valdavas osas kompromissilepingust tuleneva 1. aprilli 2014. a seisuga olemas olnud võla ja kostja tasaarvestas valdavas osas hageja 1. aprillist 2014 kuni 31. jaanuarini 2015 tekkinud võla oma võlaga, ei olnud korteriomanikel neile asjaoludele tuginedes KOS § 14 lg 2 p 2 järgi alust hagejalt korteriomandi võõrandamist nõuda, sest selle ajavahemiku võlg oli valdavas osas täidetud või selle sai lugeda täidetuks. Ülejäänud osas ei vastanud aga hageja võlg KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud tingimustele. Isegi kui lugeda kostja hagejale esitatud arved õigeks, ei olnud hagejal koosoleku toimumise aja seisuga üle kolme kuu tasumata vähemalt kuue kuu majanduskulude võlga. Seega ei olnud korteriomanikel üldkoosoleku toimumise aja seisuga alust nõuda hagejalt võla tõttu KOS § 14 lg 2 p 2 alusel korteriomandi võõrandamist.
2-15-13935
15.Õige ei ole ka maakohtu seisukoht, et korteriomanikel oli alust nõuda hagejalt korteriomandi võõrandamist KOS § 14 lg 2 p 3 alusel. Viidatud sätte järgi võib nõuda korteriomandi võõrandamist, kui korteriomanik häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. Maakohus leidis, et hageja võla tõttu oli elamu korrapärane majandamine oluliselt häiritud ning korteriühistu põhikirjaliste eesmärkide täitmine takistatud, mistõttu häiris hageja oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. Kolleegium nõustub sellega, et korteriomaniku võla tõttu on korteriühistu tegevus häiritud ja see võib takistada korterelamu korrapärast majandamist ning rikkuda teiste korteriomanike huve, kuid korteriomaniku võlg ja selle võimalikud tagajärjed ei tähenda seda, et korteriomanik ühtlasi häirib oma tegevusega teiste korteriomandite kasutamist. Sellisel juhul saab korteriomandi võõrandamise nõude aluseks olla siiski majandamiskulude tasumata jätmine, mitte selle võimalikud tagajärjed. Küll aga võib selliste tagajärgede tõttu olla muutunud korteriomaniku ühisusse kuulumine teiste korteriomanike seisukohalt võimatuks.
16.Kolleegium möönab, et iseenesest võib ka korteriomaniku võlg, mis ei vasta KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud tingimustele, koosmõjus muude rikkumistega anda alust nõuda korteriomandi võõrandamist KOS § 14 lg 1 järgi. Tulenevalt sellest, et KOS § 14 lg-s 2 on sätestatud üksnes näidisloetelu juhtumitest, mille korral saab nõuda korteriomandi võõrandamist, ei saa KOS § 14 lg-t 1 tõlgendada kolleegiumi hinnangul selliselt, et korteriomaniku majandamiskulude tasumise kohustuse rikkumise tõttu saab nõuda temalt korteriomandi võõrandamist üksnes KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud tingimuste täitmise korral. KOS § 14 lg 1 järgi võib ka korteriomaniku väiksem võlg koosoleku toimumise ajal koosmõjus muude kohustuste rikkumistega anda alust nõuda korteriomandi võõrandamist, kui see on koosmõjus kõigi asjaoludega sedavõrd kaalukas, et teistelt korteriomanikelt ei saa enam mõistlikult eeldada, et nad jätkavad kaasomandi eseme ühist majandamist ja valitsemist koos selle korteriomanikuga. Praeguses asjas on aga korteriomanikud toonud korteriomandi võõrandamise alusena esile üksnes majandamiskulude tasumise kohustuse rikkumise, s.o korteriomaniku võla, mis toob kaasa korteriomanikele negatiivseid tagajärgi. Kostja ega korteriomanikud ei ole väitnud, et korteriomanik oleks rikkunud ka muid kohustusi, sh kohustust osaleda korterelamu korrapäraseks majandamiseks vajalike otsuste vastuvõtmisel vms. Seetõttu leiab kolleegium, et korteriomanikel ei olnud ka KOS § 14 lg 1 järgi alust nõuda hagejalt korteriomandi võõrandamist. Hageja oli küll pikema aja jooksul jätnud tasumata majandamiskulud, kuid kuna üldkoosoleku toimumise ajal tal enam olulist võlga ei olnud, ei olnud sel ajal enam alust nõuda temalt korteriomandi võõrandamist, sest ainuüksi majandamiskulude korduv ja pikemaajaline tasumata jätmine olukorras, kus otsuse vastuvõtmise ajaks on võlg tasutud, ei anna kolleegiumi hinnangul alust arvata, et selle korteriomaniku kuulumine korteriomanike ühisusse ei ole enam mõistlikult võimalik.
17.Neil põhjustel tuleb apellatsioonkaebus rahuldada ja maakohtu otsus tühistada. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi ja tunnistab korteriühistu üldkoosoleku otsuse p-i 6 kehtetuks. Menetluskulud
18.Maakohtu otsuse tühistamise tõttu tuleb asjas muuta ka menetluskulude jaotust. Kuigi üldjuhul kannab TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, võib kohus TsMS § 162 lg 4 järgi jätta kulud täielikult või osaliselt poolte enda kanda, kui
2-15-13935 vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik.
19.Kolleegiumi hinnangul oleks kõiki asjaolusid arvestades menetluskulude kostja kanda jätmine praeguses kohtuasjas äärmiselt ebaõiglane ja ebamõistlik. Hoolimata sellest, et hagejal ei olnud üldkoosoleku toimumise aja seisuga KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud tingimustele vastavat võlga, tulenes see esmalt asjaolust, et hageja tasus enne 1. aprilli 2014 tekkinud kohtuliku kompromissiga kinnitatud võla koosoleku toimumise päeval (18. juunil 2015) ja korteriomanikud ei saanud hageja väidet üldkoosoleku toimumise ajal enam kontrollida. Samuti tuleb arvestada seda, et alates 1. aprillist 2014 tekkinud võlg lõppes kostja tasaarvestuse tõttu, mida hageja ei tunnistanud. Seetõttu võisid korteriomanikud olla ekslikult arusaamal, et tasaarvestust ei ole toimunud. Tähtsusetu ei ole ka asjaolu, et üldkoosoleku toimumise ajaks ei olnud hageja tasunud majandamiskulude eest esitatud arveid vähemalt 14 kuu jooksul (alates 1. aprillist 2014) ning oli jätnud ka enne seda majandamiskulud pikema aja jooksul tasumata ning kohtu kinnitatud kompromissist tuleneva võla tähtaegselt tasumata. Seega andis hageja käitumine korteriomanikele alust otsida võimalusi oma õiguste ja huvide kaitseks ning võtta selleks vajalikke samme.
20.Neid asjaolusid arvestades tuleb kolleegiumi hinnangul jätta poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte enda kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.