J.S hagi V.L, E.L ja R.L vastu ehitise ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks (väljatõstmiseks) ning V.L vastuhagi J.S vastu kaasomandiõiguse tunnustamiseks, kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamiseks ja kande parandamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.11.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
J.S ja V.L apellatsioonkaebused
Menetluse liik Menetlusosalised ja nende esindajad
kirjalik menetlus Hageja J.S Kostjad V.L, E.L ja R.L, esindaja adv Natalia Lausmaa
Resolutsioon
1.Tühistada Harju Maakohtu 17.11.2006 otsus osaliselt põhjendavas osas, jättes sellest välja käsituse vastuhagi aegumise kohta.
2.Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata.
3.J.S apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.V.L apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Hageja nõue ja põhjendused
J. S palus V.L, E.L ja R.L ebaseaduslikust valdusest välja nõuda X, Tallinnas asuv ehitis ning valduse vabastamisest keeldumise korral kostjad eelmärgitud ehitisest välja tõsta koos neile kuuluva varaga.
2.Hagi põhjenduste kohaselt saatis J. S 27.08.2004 tähitud kirjaga V.Lle avalduse üürilepingu ülesütlemiseks, mille aadressaat sai kätte 03.09.2004. V.L ei ole ülesütlemisavaldust vaidlustanud, kuid ta keeldub üüritud ehitist vabastamast. Kostjate vastuväited
3.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjad on kasutanud ehitist kokkuleppel hagejaga kaasomandiõiguse alusel, mis tekkis ehitise omandamisega 1979.a ühise tegutsemise lepingu alusel kooskõlas TsK §-des 438 - 440 sätestatuga. Kaasomanike vahelisel kokkuleppel asus V.L kasutama elamu juurdeehitust, hageja aga elamut. Hageja ei ole mitte kunagi vaidlustanud elamu kasutamise õiguslikku alust V.L poolt. Pooled on elamu ja selle juurde kuuluva krundi valdust kasutanud vastavalt suulisele kasutuskorra lepingule kuni käesoleva ajani. Hageja peab end ebaõigesti kinnistu ainuomanikuks ja soovib, et V.L loobuks kinnistu kasutamisest. V.L ei saa sellega nõustuda, kuna nimetatud ehitis on tema ja ta perekonna ainukeseks eluasemeks. Vastuhagi ja selle põhjendused
4.V.L esitas vastuhagi J.S vastu, paludes tunnustada V.L kaasomandiõigust 1/3 mõttelisele osale Tallinnas, X asuvale kinnistule, mis on kinnistusraamatusse sisse kantud kinnistusregistri nr xxxxx (uus number xxxxxxx) all ning parandada registriosa teises jaos omaniku kohta tehtud kanne, kustutades kande J.S kui ainuomaniku kohta ja tehes uue kande, millega kanda kaasomanikena kinnistusraamatusse V.L 1/3 mõttelises osas ja J. S 2/3 mõttelises osas.
5.Vastuhagi põhjenduste kohaselt omandas perekond S (isa A. S, tütred M, O, V ja V ning poeg J. S) 1979.a elamu koos kõrvalhoonetega aadressil X, Tallinnas. Perekond paigutas omavahelisel kokkuleppel elamu ostmisse ühised rahalised vahendid, mis olid osaliselt saadud nendele varem kuulunud elamute müügist ning asus sinna koos elama. Sel ajal kehtinud TsK § 438 kohaselt oli tegemist ühise tegutsemise lepinguga, kuna lepinguosalised olid kokku leppinud ühises elamu omandamises ning kasutasid selleks ühiseid vahendeid. Elamuvalduse omanikuna kanti kaasomanike kokkuleppel Tallinna Hooneregistrisse J. S. Maareformi käigus erastas J. S 2000.a elamuvalduse juurde kuuluva maatüki kogu ulatuses enda nimele, keeldudes V.Lt kandmast kinnistu kaasomanikuna kinnistusraamatusse. Sel ajal oli kavatsus elamu võõrandada ning saadud raha kokkuleppel jagada, mistõttu ei pidanud V.L oluliseks enda kandmist kinnistusraamatusse. V.L leiab, et kinnistusraamatu kanne, millega kinnistu omanikuna kanti registrisse üksnes J. S, on ebaõige, kuna temal oli elamuvalduse kaasomanikuna õigus erastada elamuvalduse juurde kuuluv krunt kaasomandisse J. Sga. V.L õigus kaasomandile põhineb TsK §-des 438 - 440 sätestatul.
6.V.L ei ole kunagi olnud üürisuhet X asuva elamuvalduse kasutamiseks ning J. S ei ole varem tema õigust elamuvalduse kaasomandile vaidlustanud. Kuni 2000.a. V.L kui kaasomaniku õigusi ei rikutud, kuivõrd ta kasutas jätkuvalt elamuvaldust ja selle juurde kuuluvat krunti vastavalt kaasomanike suulisele kokkuleppele. Tema õiguste rikkumine toimus alles 2000.a. maareformi käigus elamuvalduse juurde kuuluva maa erastamisel ja kinnistu moodustamisel, kuivõrd see kinnistati kogu ulatuses ühe kaasomaniku nimele. V.L leiab, et kuivõrd tegelikult oli tema osa veidi väiksem ning on põhiliselt moodustunud teiste ühise tegutsemise lepingu osaliste poolt üleantud osadest, siis on tal õigus nõuda 1/3 osa kaasomandist.
7.25.10.2005.a esitas V.L vastuhagi täienduse, milles esitas loetelu lepinguosaliste rahalistest panustest ühise elamu soetamiseks, soovides sellega tõendada ühise tegutsemise lepingu olemasolu. V.L rahaline panus ühise majavalduse ostmiseks seisuga märts 1984.a oli 600 rubla, Isa A osa 5200 rubla, õe V osa 2500 rubla ja õe O osa 3500 rubla. J. S oli tasunud 1500 rubla ja hiljem tasus ta ülejäänud 9000 rubla. Isa A. S osaks oli kogu maja maksumusest 20 % ja pärast tema surma jagunes tema osa pärandina kõigi nelja lapse vahel, millega igaüks omandas õiguse veel 5 %-le ühisest omandist. Veera ja Olga on elamust lahkunud ega kasuta ühist omandit. Nad
on avaldanud soovi, et nendele kuuluv ja isalt päritud osa võiks jääda V.L omandiks. Isa surma ajal kehtinud pärimisseaduse kohaselt võis pärija loobuda oma pärandiosast teise pärandisaaja kasuks. V.L on pärandiosa vastu võtnud sellega, et on jätkanud elamu kasutamist pärast isa surma. Seega on omandit kasutavate kaasomanike osad muutunud sisuliselt võrdseks, kuid V.L palub tunnistada tema kaasomandiõigust vaid 1/3 mõttelisele osale kinnisomandist. Vastus vastuhagile
8.J. S vaidles vastuhagile vastu. V.L pole kunagi olnud ühise tegutsemise lepinguga vallasasja, so elamu koos kõrvalhoonetega X, omandaja, mistõttu teda ei saa lugeda kaasomanikuks. V.L ei ole kunagi kaasomandi puudumist vaidlustanud ega kinnistamisel vastuväiteid esitanud seetõttu, et ta pole ennast kaasomanikuks lugenud. Kaasomandi vaidlus algas alles siis, kui sai selgeks J.S soov üürileping lõpetada ja pind vabastada. V.L ei ole tõendanud, et ta kuulus kaasomanike sekka. Ta ei ole tõendanud, et ta on J. Sle raha üle andnud selleks, et viimane vallasomandi välja ostaks. Pealegi saabus V.L elama X pärast hoonete ostmist.
9.Ühise tegutsemise lepingut ei ole sõlmitud suuliselt ega kirjalikult ja see ei ole väljendunud ka ühistes tegudes. J. S omandas majavalduse ainuisikuliselt, võttes selleks laenu N. S 13 000 rubla ja oma isalt, kes elas sellal mujal, 5000 rubla. Isa saabus Tallinna alles 5 aasta pärast. Ühist raha omandamiseks ei kasutatud. Praeguseks võlausaldajatel nõudeid ei ole, sest kõik võlad on tagasi makstud. J. S elab majas selle ostmisest alates, so 1979 aastast. V.L saabus sinna elama mitu aastat hiljem ja ta on sisse kirjutatud 1983.a. Isa saabus sinna elama 1984.a. Nimetatud asjaolud on tõendatud majaraamatu sissekannetega. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
10.Maakohus jättis nii hagi kui ka vastuhagi rahuldamata. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ning omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valduses oma valdusse. Hageja ei ole tõendanud, et V.L on ebaseaduslikul viisil asunud 1983.a elama Tallinnas X asuvasse ehitisse (elamusse). Samuti ei ole ta tõendanud, et tema ja V.L vahel on VÕS 15. peatüki mõistes üürisuhted ega VÕS § 271 mõistes üürilepingu sõlmimist. Üles ei saa öelda üürilepingut, mida ei ole poolte vahel sõlmitud. Eeltoodu alusel tuleb J.S hagi jätta rahuldamata.
11.Ühise tegutsemise lepingu järgi kohustuvad pooled TsK § 438 lg1 kohaselt majandusliku eesmärgi saavutamiseks ühiselt tegutsema. TsK § 440 lg 1 järgi tasuvad lepinguosalised §-s 438 märgitud eesmärgi saavutamiseks osamaksu rahas või muus varas või töise osavõtu teel. Kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti, eeldatakse, et kõigi osaliste osad on võrdsed. Ühise tegutsemise lepingu tunnuseks on lepinguosaliste tegutsemine ühise majandusliku eesmärgi nimel. Ühise tegutsemise kokkuleppele ja ühiste vahendite kasutamisele peab järgnema ka ühine asjaajamine. Ühise tegutsemise lepingu osaliste ühiste asjade ajamine toimub vastavalt TsK § 439 lg-le 1 nende ühisel kokkuleppel. Isik, kellele tehti ülesandeks ühise tegutsemise lepingu osaliste ühise asja ajamine, tegutseb vastavalt TsK § 439 lg-le 3 volikirja alusel. Seetõttu ainuüksi eelnev kokkulepe osta ühiste vahenditega elamu või selle osa ei ole vaadeldav ühise tegutsemise lepinguna (Riigikohtu lahend 3-2-1-8-99, 26.01.1999). Maja ostmise eel võis selline kokkulepe perekond Sl, sealhulgas V.Ll olla, kuid kui poolte eesmärgiks
oli kaasomandi loomine, siis tuli maja osta poolte kaasomandisse. Majavalduse Tallinnas, X ostis J. S 02. augustil 1979.a ainuisikuliselt enda nimele ja vastutas kogu ostuhinna tasumise eest müüjale. 1984.a. märtsiks oli tasutud maja ostuhinnast 13 300 rubla ja ülejäänud 9000 rubla tasus J. S hiljem. Tõendatud ei ole V.L ühine tegutsemine J. Sga ühise tegutsemise lepingu alusel TsK 438-440 sätestatu mõttes.
12.V.L ei ole tõendanud, et ta oleks kunagi olnud majavalduse X Tallinnas, kaasomanik. Tema väide, et alles J. Sle kuuluva vallasvara kinnistamisel rikuti tema omanikuõigusi, on alusetu. Kui V.L (perekond S) eesmärk oli 1979.a luua kaasomand, siis rikuti tema õigusi ostu-müügilepingu sõlmimisega 02.08.1979.a, sest selle lepingu alusel V.L ühiselt J. Sga majavaldust ei omandanud. 1979.a kehtinud TsK § 81 kohaselt oli hagi korras õiguse kaitsmise üldiseks tähtajaks isikule, kelle õigusi oli rikutud, kolm aastat. Nimetatud tähtaeg kestis kuni AÕSRakS jõustumiseni 1. detsembril 1993.a. Hagi aegumise tähtaja kulgemine algab hagemisõiguse tekkimise päevast, s.o. päevast, mil hageja sai teada või oleks pidanud teada saama oma õiguste rikkumisest. Majavalduse X Tallinnas kinnistusraamatusse sissekandmine 2000.a ei tekitanud ega lõpetanud V.L omandiõigust, mistõttu ei ole alust tema hagi aegumise tähtaja kulgemise algust lugeda aastast 2000. V.L nõue on aegunud. Eeltoodud asjaoludel tuleb vastuhagi jätta rahuldamata. Hageja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
13.J. S palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada või saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule, kuna kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse normi.
14.AÕS § 34 lg 2 sätestab, et valdus loetakse seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Hageja saatis 27.08.2004 V.Lle avalduse üürilepingu ülesütlemiseks, st ta avaldas tahet (esitades nõuetekohase kirjalikus vormis tahteavalduse) lõpetada pooltevaheline õigussuhe, mis seisnes V.L poolses asja valdamises. V.L ei ole seda asjaolu vaidlustanud. Valdus on ebaseaduslik kui valdust jätkatakse hoolimata sellest, et omanik on avaldanud tahet seda lõpetada. Seega muutus V.L valdus ebaseaduslikuks alates hageja tahteavalduse esitamisest. Kohus jättis sellele asjaolule hinnangu andmata.
Kostjate vastus hageja apellatsioonkaebusele
15.Kostjad hageja apellatsioonkaebusele kohtu määratud tähtajaks vastust ei saatnud. Kostja V.L vastus saabus ringkonnakohtusse pärast asja läbivaatamist kirjalikus menetluses, mistõttu ringkonnakohus selles sisalduvat taotlust kohtuistungi määramiseks ei arvestanud. Kostja V.L apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
16.V.L palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäeti vastuhagi rahuldamata ja teha selles osas uus otsus vastuhagi rahuldamise kohta, kuna kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse normi ning tegi tuvastatud asjaoludest ebaõiged järeldused, mis viis ebaõige kohtulahendi tegemiseni.
17.Kohus kohaldas ebaõigesti aegumist ilma, et hageja oleks seda taotlenud. TsÜS § 143 järgi võtab kohus aegumist arvesse üksnes kohustatud isiku taotlusel. Pealegi arvestas kohus aegumise algust ebaõigesti. Hageja õigusi ei rikutud 22.08.1979.a tehinguga, vaid 2000.a, mil hageja omandas ostueesõigusega elamu juurde kuuluva maa ning
registreeris end kinnistu ainuomanikuna. Nõue ei ole aegunud, kuivõrd selle kulgemine algas 09.05.2000, mil hagi üldine aegumise tähtaeg oli 10 aastat. See tähtaeg ei olnud hagi esitamise ajaks lõppenud. TsÜS § 155 lg 1 kohaselt on omandiõigusest tuleneva nõude aegumistähtaeg 30 aastat.
18.Kohus jättis ebaõigesti kohaldamata TsK § 438 – 440 sätted põhjusel, et puudub kirjalik leping või kirjalikud dokumendid poolte kokkuleppe kohta. TsK § 438 lg 3 järgi on võimalik ühise tegutsemise lepingut tõendada tunnistajate ütlustega. Tunnistajate ütlustega tõendati, et perekonnaliikmete vahel sõlmiti ühise tegutsemise leping ja igaüks andis selleks oma panuse. Ühise tegutsemise lepingu järgseks volitatud isikuks valiti selle osaliste poolt J. S, kes asus lepingut ellu viima. Ei oma tähtsust, millal keegi lepinguosalistest elamusse elama asus või sisse kirjutati. See, et J. S andis oma nõusoleku V.L sissekirjutamiseks, tõendab, et ta oli teadlik omavahelisest kokkuleppest ja aktsepteeris seda.
19.Hageja võttis omaks, et maja ostmiseks tal raha ei olnud ja selleks andsid raha nii poolte isa kui ka õed. Isa elas majas surmani ega nõudnud elamu ostmiseks antud raha tagastamist. Õele M, kes lahkus elamust, maksti tema poolt sinna paigutatud raha tagasi. Sama kinnitasid kohtule ka tunnistajad. Seega on ühise tegutsemise lepingu sõlmimine perekonnaliikmete vahel ühise elamus ostmiseks ja selle täitmine tõendatud. Kuivõrd V.L oli üks ühise tegutsemise lepingu osaline, andis oma konkreetse rahalise panuse elamu omandamiseks ja õde M raha tagastamiseks ning päris isa osast 1/5, on tal õigus nõuda kaasomandiõigust 1/3 mõttelisele osale kinnistule ja kinnistusraamatu kande parandamist. V.L kaasomandi osa on omandatud seaduslikul alusel – ühise tegutsemise lepinguga. Hageja vastus kostja apellatsioonkaebusele
20.Hageja vaidles V.L apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
21.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et hageja apellatsioonkaebus rahuldamisele ei kuulu. Kostja V.L apellatsioonkaebus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohtuotsus tuleb tühistada osaliselt põhjendavas osas, jättes sellest välja käsituse hagi aegumise kohta. Ülejäänud osas nõustub ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse põhjendustega, peab neid piisavaks ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
22.Vaidlust ei ole selle üle, et hageja on 09.05.2000 kantud kinnistusraamatusse elamumaa Tallinna linnas, X omanikuna. Pooltel on vaidlus selle üle, kas ja milline õiguslik alus oli või on kostjatel X Tallinnas asuvas ehitises eluruumide kasutamiseks. Hageja leidis, et kostjad kasutasid temale kuuluval kinnistul asuvaid eluruume üürilepingu alusel ja kaotasid nende kasutamise õiguse üürilepingu ülesütlemise tõttu alates 30.11.2004. Kostjad leiavad, et neil on õigus kasutada eluruume kaasomandiõiguse alusel, kuna kostja V.L oli elamu ja on kinnistu 1/3 mõttelise osa kaasomanik. Seega tuli nii hagi kui ka vastuhagi lahendamiseks teha esmalt kindlaks küsimus, kas kostja V.L oli elamu ja on kinnistu kaasomanik.
23.Omandiõiguse tuvastamise (tunnustamise) hagi ( antud juhul vastuhagi) rahuldamine eeldab muuhulgas selle tuvastamist, et V.L on kinnistu kaasomanik. Seega peab ta tõendama ja kohus tuvastama, millal ja millisel viisil tema väidetav omand (omandiõigus) tekkis. Maakohus leidis põhjendatult, et V.L ei ole oma kaasomandiõiguse tekkimist tõendanud. V.L leiab ebaõigesti, et tema
kaasomandiõigus 1/3 mõttelisele osale kinnistust tuleneb 1979.aastal elamu ja kõrvalhoonete omandamisest ühise tegutsemise lepingu alusel.
24.Maakohus tõlgendas TsK § 438 – 440 sätteid õigesti, kui leidis, et ainuüksi kokkulepe osta ühiste vahenditega elamu ei ole vaadeldav ühise tegutsemise lepinguna. Elamu ostmise eel võis selline kokkulepe pooltel, nende isal ja õdedel olla, kuid kui nende eesmärgiks oli kaasomandi loomine, siis tulnuks elamu osta nimetatud isikute kaasomandisse, mida antud juhul tehtud ei ole. Antud asjas ei ole ühise tegutsemise lepingu olemasolu millegagi tõendatud. Hageja seletused ning tunnistajate M. Š, O. R ja V. M ütlused perekonnaliikmete rahaliste panuste kohta ei võimalda teha teistsugust järeldust. Ühise tegutsemise lepingu sõlmimise asjaolude kohta tunnistajad ütlusi ei andnud. V.L ja tunnistajad ei ole selgitanud, millal täpselt väidetav ühise tegutsemise leping sõlmiti, milline oli lepingu konkreetne sisu ning kuidas, mil viisil ja millal kavatseti väidetav ühine omand vormistada. See, millise rahalise panuse andis V.L (või keegi teine) elamu ostmiseks, ei oma asja lahendamisel tähtsust, kuna sellest ei saanud iseenesest tekkida tema kaasomandiõigus elamule ega alates 2000.aastast kinnistule. Kuna ei ole tõendatud, et elamu ühisesse omandisse ostmiseks oleks olnud ühise tegutsemise leping, jättis kohus vastuhagi õigesti tervikuna rahuldamata. Ringkonnakohtul puudub alus hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi, kui tegi maakohus.
25.AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Maakohus leidis õigesti, et üles ei saa öelda üürilepingut, mida pooled ei ole sõlminud. Üürilepingu ülesütlemisavaldus (hageja tahteavaldus) on sellest tulenevalt tühine ega too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, so kostjad ei kaotanud selle alusel eluruumide kasutamise õigust ja nende valdus ei ole ebaseaduslik. Ringkonnakohtu hinnangul on kostjate eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks suuline tasuta kasutamise leping (TsK § 347, alates 01.07.2002 VÕS § 389). Eeltoodud asjaoludel puudub hagejal alus nõuda kostjatelt eluruumide vabastamist ning nende hageja valdusesse tagastamist. Ainuüksi hageja sellekohasest soovist hagi rahuldamiseks ei piisa.
26.Põhjendatud on kostja apellatsioonkaebuse väide selle kohta, et kohus kohaldas vastuhagi osas ebaõigesti aegumist. TsÜS § 143 järgi võtab kohus nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Antud asjas hageja vastuhagile aegumise vastuväidet ei esitanud, mistõttu puudus kohtul alus aegumise arvestamiseks. Maakohtu sellekohane käsitus tuleb jätta kohtuotsuse põhjendavast osast välja.
27.Kuna hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja kostja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele üksnes ühe põhjenduse vaidlustamise osas, jätab ringkonnakohus kummagi poole apellatsioonimenetluse kohtukulud kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 järgi kummagi poole enda kanda.
Ü. Jänes
M. Merimaa
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.