2-05-17627/12 - Muud - Muud hagiasjad - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

1.1. 1 – 1. 1. 6. Hageja oli käsundi täies mahus täitnud. Samuti oli kostja kinnistute suhtes hageja ja kostja vahelise lepingu kehtivusajal sõlminud müügilepingu. Kõik tasu maksmise tingimused olid seega täitunud ning hagejal tekkis kostja vastu tasu maksmise nõudeõigus. Lepingu punkt 3. 5 sätestas, et kõigile lepingu punktides 3. 1 – 3. 4 nimetatud tasudele lisandub käibemaks. Hageja on registreeritud käibemaksukohustuslasena alates 1. oktoobrist 2005. a. Kostja vastuväidetel arve nõuetele vastavuse osas ei ole tähendust, kuivõrd nii lepingu kui Eesti Vabariigi seaduste kohaselt kuulub käibemaks tasumisele ning lepingu kohaselt ei olnud tasu maksmise eelduseks kostjale arve esitamine – seega arve väidetav formaalne külg ei oma mingit mõju kostja maksekohustusele. Poolte käsunduslepingu järgi ei olnud hageja kohustuseks mitte üksnes võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 658 sätestatud teisele isikule kolmanda isikuga lepingu sõlmimise vahendamine ja kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele osutamine, vaid kohustuse põhisisuks oli osutada nõustamisteenust, mistõttu pooltevahelise käsunduslepingu hindamisel ei saa lähtuda üksnes maaklerilepingu kohta seaduses sätestatust. Kinnisvaramaaklerite lepingutes puudub reeglina eksklusiivsussäte, hageja ja kostja vahelises lepingus see aga sisaldus. Poolte eesmärk ja tahe sõlmida leping mitte pelgalt vahendus- või maakleriteenuse osutamiseks nähtub ka sellest, et nõustamisteenuse objektiks oleva kinnistu müümine ja sellise müügi vahendamine ei toimunud ega saanud toimuda nagu tavaeluruumide müük kinnisvaraportaalide või ajalehekuulutuste vahendusel ehk nii, nagu seda tehakse tavapäraselt maaklerite poolt. Tegemist oli laiema nõustamisteenuse osutamisega kinnistute müümisel. Poolte vahel oli kokku lepitud nii käsundi täitmise eksklusiivsus kui tasu maksmine sõltumata sellest, kelle poolt konkreetne ostja oli leitud. Nimetatu on tüüpiline kokkulepe sarnastes nõustamisteenustes. Sellise mahuga nõustamistööde osutamises ei oleks saanud kokku leppida viisil, et töö tehakse ära ilma, et tasu maksmine selle eest oleks tagatud. Kuivõrd kinnistu müük on üksnes omaniku enda otsustada, siis ei saadudki kokku leppida, nagu kuuluks nõustamisteenuse eest tasu maksmisele vaid juhul, kui müüja otsustab kinnistu müüa nõustaja poolt osutatud ostjale. Suure osa nõustamisteenuse väärtusest sisaldas nõustaja maine ehk müüja soovis saada ja saigi kinnistu väärtustamiseks kasutada investeerimispankuri reputatsiooni ja kogemusi. Poolte ühine eesmärk ja huvi oli saada kinnistute eest võimalikult kõrge pakkumine sõltumata sellest, kes konkreetse ostja leiab. Asjassepuutumatud on kostja väited selles osas, et kostja oli kohustatud müüma kinnistud, kui tehakse pakkumine hinnaga vähemalt 80 miljonit krooni. See, kas ostjal oli kohustus sellise hinnaga tehingut teha või mitte, ei puuduta nõustajale tasu maksmist. Lepingu punkt 3. 1 sätestabki kinnistute müügihinnast 3%-lise tasu maksmise, kui kinnistute müügihind moodustab kokku kuni 80.000.000 krooni. Kui kinnistute müügihind oleks olnud üle 80.000.000 krooni, siis oleks tasu määr olnud suurem. Kostja on väitnud, et 150.000 krooni tasuti hagejale kostja poolt kinnistute müügi korraldamisega seotud kulude katteks ning väidetavalt leppisid pooled sellise summa seonduvalt hageja tegevusega ostjate leidmiseks eelnevalt kokku. Mingit kokkulepet, et kulutused oleksid suurusjärgus 150.000 krooni, poolte vahel kunagi sõlmitud ei olnud. Samuti ei ole hageja mitte kunagi esitanud kostjale mingeid kalkulatsioone ega arveid selle kohta, et

tal oleksid tekkinud kulutused summas 150.000 krooni. Tegelikkuses tasuti 150.000 krooni kostja poolt hagejale vastavalt müügilepingu ettemaksule ehk see moodustas täpselt 3% vastavast ettemaksust. Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnistanud. 2. veebruaril 2005. a. sõlmiti OÜ O.C ja OÜ M.P.T vahel käsundusleping nr. 1005 Orion 2, mille p. 1. 1 kohaselt pidi OÜ O.C (nõustaja) osutama OÜle M.P.T (müüja) nõustamisteenust Tallinnas X x ja X x asuvate kinnistute võimalike ostjate kaardistamiseks, nendega kontakteerumiseks, pakkumiste saamiseks, pakkumiste läbirääkimisteks ning kinnistute ostu-müügitehingute läbiviimiseks. Selles punktis loetleti ka nõustaja poolt tehtavad toimingud, mille kohaselt pidi nõustaja koostama nimekirja võimalikest ostjatest, koostama kinnistuid tutvustava kirjaliku müügimaterjali, kontakteeruma ostjatega, koordineerima ostjate pakkumiste vastuvõtmist, teostama laekunud pakkumiste analüüsi ja esitama selle kirjalikult müüjale ning koostöös müüjaga valima välja parima pakkuja, kellega jätkatakse eksklusiivseid läbirääkimisi eesmärgiga jõuda ostumüügilepinguni. Lepingu punkti 1. 1 sõnastuse kohaselt loetakse käsund täidetuks juhul, kui nõustaja vahendusel on tehtud kõik loetletud toimingud, k. a. kinnistute müük. Lepingu punkt 3 reguleeris nõustajale tasu maksmist, kui müüja müüb kinnistu (kinnistud) nõustaja poolt osutatud isikule. Lepingu punkt 2. 6 nägi ette, et müüja on kohustatud kinnistud müüma juhul, kui tehakse pakkumine või pakkumised müügihinnaga vähemalt 80.000.000 krooni. Nõustaja lepingujärgse tegevuse eesmärk oli kinnistute müük müüjale võimalikult kasulikult, s. o. maksimaalselt kõrge hinna eest. Nõustaja esitas lepingu punkti 2. 1 alusel müüjale nimekirja võimalikest ostjatest 15. märtsiks 2005. a. Nimekirjas toodud isikutega alustas hageja läbirääkimisi kinnistute müügiks. Esitatud nimekiri tähendas muuhulgas ka seda, et kui keegi nimekirjas olevatest isikutest ei tee müüja (kostja) jaoks pakkumist, mis müüjat rahuldab, ei saa hageja (nõustaja) lepingut täita, kuna kinnistute müügileping jääb sõlmimata. Kostjal tekkis kohustus kinnistute müügiks üksnes juhul, kui müügihind on 80.000.000 krooni või rohkem (lepingu p. 2. 6). Nõustaja poolt esitatud nimekirjas olevate isikutega kinnistute müügilepingut ei sõlmitud, kuna müüja ei aktsepteerinud tehtud pakkumisi. Hageja on ise hagiavalduses nimetanud, et tema poolt väljapakutud ostja AS Y pakkus kinnistute hinnaks 50.000.000 krooni, samas kui kostja leidis ostja AS-i P, kes ostis kinnistud hinnaga 50.250.000 krooni. Esialgne kavatsuste protokoll AS-iga Y ei olnud kostjale siduv, kuna kostjale tehti pakkumine kinnistute ostmiseks AS-i P poolt kõrgema hinnaga. Kavatsuste protokoll ei ole kinnistute müügil siduv, kuna kinnistute puhul tuleb müügileping sõlmida notariaalses vormis. Müüjal ei tekkinud käsunduslepingu alusel kohustust pakkujaga kinnistu müügilepingu sõlmimiseks, kuna pakutav summa oli väikesem kui summa, mida pakkus kostja poolt leitud ostja. Kostja leidis kinnistutele iseseisvalt, vahendaja abita, ostja, keda ei olnud fikseeritud hageja poolt esitatud võimalike ostjate nimekirjas. Kinnistute müügileping sõlmiti pärast seda, kui kostjale oli selge, et hageja vahendusel ei saa ta paremat pakkumist. Käsundusleping nr. xxxx X x on maaklerileping, mida reguleerib VÕS-i 37. peatükk ning lepingu alusel makstav tasu on maakleritasu. VÕS § 664 lõikest 1 nähtub üheselt, et maakler ehk vahendaja saab tasu siis, kui tema tegevuse tulemusena sõlmib käsundiandja lepingu. Muudel juhtudel maakleril õigust maakleritasule ei teki. Käesoleval juhul ei ole maakleri (nõustaja) tegevuse tulemina lepingut sõlmitud ning seega puudub müüjal alus ja kohustus nõustajale (maakleri)tasu maksmiseks.

Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellatsioonkaebuses palub kostja maakohtu otsuse täies ulatuses tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Maakohus leidis õigesti, et poolte vahel sõlmitud lepingu näol oli tegemist maaklerilepinguga. Järgnev arutluskäik, viidatud normid ja põhjendused on õiguslikult ning faktiliselt motiveerimata, on vääralt tõlgendatud ega vasta VÕS-i, asjaõigusseaduse (AÕS) ja käsunduslepingu sisule ning mõttele. Kohus leidis, et hageja on täitnud käsundi vaatamata sellele, et tema poolt ostjale välja pakutud isikuga kinnistute müügilepingut ei sõlmitud. AS Y pakkus kinnistute hinnaks 50.000.000 krooni ning temaga sõlmiti esialgne kavatsuste protokoll lihtkirjalikus vormis. Sellises vormis sõlmitud kavatsuste protokoll ei ole AÕS § 119 lõikes 1 ja § 120 lõikest 1 nähtuvalt kummalegi poolele siduv. Seega ei saa kavatsuste protokoll olla hageja maakleritasu nõude esitamise seaduslikuks aluseks. Maakler ei saa eeldada, et tema poolt pakutud kinnistute müügilepingu sõlmimisele suunatud lihtkirjalik kavatsuste protokoll on VÕS § 664 lõike 1 tähenduses lepingu sõlmimine. Kui käsundiandjale ei teki tehingust kohustust, ei saa käsundiandjast tulenevat kohustust VÕS § 664 lg. 2 mõttes ka täitmata jätta. Hageja ei ole lepingust tulenevat kohustust käsundiandja suhtes täitnud. Notariaalse tõendamise nõue kehtib VÕS § 33 lõike 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lõike 1 järgi tühine. Õigusi ja kohustusi saavad isikutele luua vaid seaduse nõuetele vastavad lepingud. AÕS § 68 lõike 1 kohaselt on omanikul õigus otsustada, kas ja kellega ta müügitehingu sõlmib. Apellant leidis ise ostja, kes tegi parema hinnapakkumise, sõlmis ostjaga müügitehingu ning seega maakleril tasu saamise õigust ei tekkinud. VÕS § 667 lg. 2 näeb ette, et kui maakleri vahendamisel või osundamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Ekslik on maakohtu käsitlus, et apellandi poolt tasutud 150.000 krooni on käsitletav tasuna lepingu punkti 3. 1 mõttes. Asja juurde on lisatud tõend, millel on sõnaselgelt kirjas, et raha makstakse maaklerile kulude katteks. Maakohus on rajanud otsuse tõenditele vastupidiselt. Ekslik on kohtu järeldus, et käsunduslepingu punkt 8. 2 reguleerib olukorda juhul, kui ostu-müügileping sõlmitakse hageja poolt identifitseeritud ostjaga peale käsunduslepingu kehtivuse lõppu ja summaga üle 50.000.000 krooni. Sellest lepingupunktist nähtub selgelt, et tasu kuulub maksmisele maaklerilepingu järgi üksnes juhul, kui kinnistute ostja leiab hageja – maakler. Maakleritasu saamiseks ei ole hageja apellandile välja pakkunud ostjat, kellega apellandile sobivatel tingimustel müügileping sõlmiti, järelikult ei tulene maakleritasu maksmise kohustust ei seadusest ega käsunduslepingust. Kohtuotsusest tuleks järeldada, et edaspidi tuleb maaklerile tasu maksta ka juhul, kui ta ei leia kinnistule ostjat, kes teeb müüja huvides parima pakkumise. Selline seisukoht on vastuolus seaduse, heade kommete ja väljakujunenud õiguspraktikaga ja annab maaklerile põhjendamatud õigused ja vabadused. Õige ei ole ka kohtu seisukoht, et hageja käibemaksukohuslus ei ole asjassepuutuv. Lepingut sõlmides eeldas apellant, et hageja on käibemaksukohuslane. Lepingu koostas ja saatis apellandile hageja. Seega on hageja käsunduslepingut sõlmides andnud apellandile infot, et ta on käibemaksukohuslane ja apellandil oleks õigustatud ootus käibemaksusumma tasaarveldamiseks juhul, kui maakler oleks kinnistule ostja leidnud. Vastustaja seisukoht Vastustaja ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Lepingu punkt 1. 1 ei sisalda apellandi väidetud tingimust, nagu loetaks käsund täidetuks juhul, kui nõustaja vahendusel on tehtud kõik loetletud toimingud, k. a. kinnistute

1.1. 1 – 1. 1. 6 pidi hageja selleks koostama nimekirja võimalikest ostjatest, koostama kinnistut tutvustava kirjaliku müügimaterjali, kontakteeruma ostjatega, koordineerima ostjate pakkumiste vastuvõtmist, teostama laekunud pakkumiste analüüsi ja esitama selle kirjalikult müüjale ning koostöös müüjaga valima välja parima pakkuja, kellega jätkatakse eksklusiivseid läbirääkimisi eesmärgiga jõuda ostu-müügilepinguni. Pooled ei vaidle ka selle üle, et hageja esitas kostjale nimekirja võimalikest ostjatest, kellega pidas kinnistute ostmiseks läbirääkimisi, ning et hageja leitud ostjatest tegi parima pakkumise AS Y, kellega kostja sõlmis 20. juunil 2005. a. kavatsuste protokolli, milles AS Y avaldas soovi osta vaidlusalused kinnistud 50 miljoni krooni eest. Müügilepingut kostja ASiga Y siiski ei sõlminud. 22. juunil 2005. a. sõlmis kostja kinnistute müügilepingu AS-iga P müügihinnaga 50.250.000 krooni. Vaidlust ei ole, et AS-i P kui ostja leidis kostja omal algatusel hageja abita. Samuti ei ole pooltel vaidlust selle üle, et 25. juulil 2005. a. maksis kostja hagejale nendevahelise lepingu alusel 150.000 krooni (tl. 16). Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on kohustus tasuda hagejale nendevahelise lepingu alusel lisaks juba tasutud 150.000 kroonile veel 1.601.850 krooni. Hageja on oma nõude põhjendamiseks väitnud, et pooltevaheline leping on nõustamisleping, mille p. 3. 1 kohaselt on hagejal õigus saada tasu 3% ulatuses kinnistute müügihinnast olenemata sellest, kas kinnistud müüdi hageja leitud ostjale või kellelegi teisele. Kostja väitel sõlmisid pooled maaklerilepingu, mille p. 3. 1 alusel oleks hagejal õigus saada tasu kokkulepitud ulatuses üksnes siis, kui müügileping oleks sõlmitud hageja leitud ostjaga. Kolleegium leiab, et poolte poolt 2. veebruaril 2005. a. sõlmitud leping on maaklerileping, kuid selles sisaldub ka leping nõustamisteenuse osutamiseks. VÕS § 658 lg. 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimisel võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Lepingu preambulas on pooled sõnastanud lepingu eesmärgi – kinnistute müük hageja vahendusel. Ka lepingu punktis 1. 1 ja selle alapunktides 1. 1. 1 – 1. 1. 6 on märgitud hageja kohustused, mille eesmärgiks oli kostja kinnistutele parima pakkumisega ostja leidmine. Seega vastab poolte poolt kokkulepitu maaklerilepingu tunnustele. Seadusel ei

põhine hageja väide, nagu välistaks lepingu eksklusiivsus selle vastavuse maaklerilepingu tunnustele: hageja ei ole esile toonud neid tunnuseid, mille tõttu pooltevahelist lepingut ei saaks pidada maaklerilepinguks. Lisaks maakleriteenusele on aga hageja kohustunud osutama kostjale nõustamisteenust (lepingu punkt 1. 1). Niisuguse teenuse osutamise kokkulepe vastab VÕS § 619 lõikes 1 sätestatud käsunduslepingu mõistele, mille kohaselt käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. Samas ei käsitlenud pooled lepingus maakleriteenust ja nõustamisteenust eraldi teenustena ega leppinud eraldi kokku ka kummagi teenuse osutamise eest makstavas tasus. Lepingu punktis 3. 1 kohustus kostja tasuma hagejale käsundi täitmise eest tulemustasu, mille suurus on 3% kinnistute müügihinnast; eelnimetatud tulemustasu tuli maksta juhul, kui kinnistute müügihind moodustab kokku kuni 80.000.000 krooni. Kuna pooled on lepingu nimetanud käsunduslepinguks ja pidanud käsundiks nii hageja ülesannet müügilepingu vahendamiseks kui kostja nõustamiseks, siis järeldub sellest, et lepingu punktis 3. 1 kokkulepitud tasu sisaldab nii maakleritasu kui nõustamisteenuse eest makstavat tasu. Kolleegium ei nõustu hageja seisukohaga, nagu annaks lepingu punkt 3. 1 hagejale aluse nõuda maakleritasu olenemata sellest, kas vaidlusaluste kinnistute müügileping sõlmiti hageja vahendamise või osutamise tulemusena või ilma selleta, sest niisugust kokkulepet see lepingupunkt ei sisalda (tl. 10). Vastupidi, lepingu punktis 3. 1 on kostja poolt hagejale makstavat tasu nimetatud tulemustasuks, mis iseenesest viitab tasu seotusele hageja poolt oma kohustuste täitmise tulemusega. Lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist (VÕS § 29 lg. 6). Eespooltoodust nähtuvalt oli pooltevahelise maaklerilepingu eesmärgiks vahendada või osutada kostjale ostja, kellega kostja sõlmib kinnistute müügilepingu. Lepingu punkti 3. 1 tõlgendamine viisil, nagu hageja seda soovib, eiraks lepingu olemust ja eesmärki. See ei oleks kooskõlas ka lepingu teiste tingimustega: et pooled leppisid kokku kostja kohustuses maksta hagejale maakleritasu üksnes siis, kui müügileping sõlmitakse hageja poolt leitud ostjaga, nähtub ka lepingu punktidest 1. 1, 2. 6, 2. 8 ja 8. 2. Lepingu punktist 1. 1 nähtub, et hageja poolt osutatav teenus peaks viima kinnistute müügitehinguteni (tl. 9), seega peab hageja poolt leitud võimalike ostjate ja müügilepingu vahel olema seos. Lepingu punkti 2. 6 kohaselt kohustus müüja kinnistud müüma juhul, kui tehakse pakkumine või pakkumised müügihinnaga vähemalt 80 miljonit krooni, ja punkti 2. 8 kohaselt kohustus müüja mitte kasutama hageja kõrval kolmanda isiku teenuseid kinnistute müümisel, lepingu punktist 1. 1 tuleneva käsundi ja sellega kaasnevate toimingute tegemisel ilma hageja eelneva kirjaliku nõusolekuta (tl. 10). Nii võib keeldu hageja nõusolekuta kolmandate isikute teenuseid kasutada (lepingu punkt 2. 8) käsitleda üksnes kui sätet hageja õiguste kaitseks, sest teisiti ei oleks seletatav kostja kohustus saada hagejalt nõusolek selleks, et astuda kolmandate isikutega lepingulistesse suhetesse. Et sätte eesmärk on kaitsta hagejat, on nõustunud ka hageja (näiteks tl. 91). Kui kostja kohustus hagejale maakleritasu maksta ei sõltuks aga sellest, kellega kostja müügilepingu sõlmib, siis oleks lepingu punktis 2. 8 kokkulepitud keeld vastuolus selle lepingutingimuse eesmärgiga ja kahjustaks hagejat. Sel juhul ei oleks hageja seisukohalt oluline, kellele kinnistu müüakse; hageja huvides oleks, kui leping sõlmitaks võimalikult kõrge müügihinnaga, kolmandate isikute osalemise korral ostjate otsimisel oleks aga suurem tõenäosus leida võimalikult kõrge hinnaga pakkuja. Hageja poolt pakutud tõlgenduse korral peaks hageja vastupidiselt lepingu punktist 2. 8 tulenevale olema huvitatud sellest, et kinnistutele ostjate otsimisega tegeleks võimalikult palju isikuid, sest sel juhul leiaks kostja suurema tõenäosusega sobiva ostja ja hageja saaks oma tasu protsendina

8.2 kokku maakleritasu maksmises pärast lepingu lõppemist kokku erinevalt VÕS § 664 lõikes 3 sätestatust, sest selle tasu saamise õigust piirati 6-kuulise tähtajaga pärast lepingu lõppu. Nõustuda ei saa hageja väitega, nagu nähtuks lepingu punktist 8. 2 vastupidine – et pooltevahelise lepingu kehtivuse ajal müügilepingu sõlmimise korral tuli hagejale maksta tasu olenemata sellest, kas müügileping sõlmiti hageja vahendatud või osutatud ostjaga. Niisugust seisukohta põhjendades on hageja väitnud, et vastasel juhul ei oleks pooled kokku leppinud, et pärast lepingu lõppemist makstakse hagejale teatud juhtudel tasu. Kolleegium leiab, et hageja tõlgendus on meelevaldne ja vastuolus VÕS § 664 lõikes 3 sätestatud põhimõttega, mille kohaselt maakleri õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. Seega korratakse pooltevahelises lepingus vaid üle seaduses sätestatud põhimõte, samas piirates tähtajaga hageja õigust maakleritasu saada, ning see lepingutingimus ei anna alust hageja poolt soovitud tõlgenduseks. Teistsugusele järeldusele ei anna alust ka tunnistajana üle kuulatud H.I ütlused, mille kohaselt tema arusaamise kohaselt ei sõltunud hagejale tasu maksmine sellest, kas kinnistud müüakse hageja poolt vahendatud või osutatud ostjale või kellelegi teisele (tl. 139). Nii esindas H.I pooltevahelise lepingu sõlmimisel hagejat. H.I on hageja osade ainuomanik (tl. 138) ja oli lepingu sõlmimise ajal hageja juhatuse liige. H.I tunnistajana ülekuulamise taotluse esitas hageja 7. juuni 2006. a. eelistungil, tuginedes väitele, et nimetatu ei ole enam hageja juhatuse liige ja seega ei ole tema tunnistajana ülekuulamiseks takistusi (tl. 104). Kohtule esitatud dokumentaalse tõendi kohaselt kutsus H.I ainuomaniku otsusega iseenda juhatuse liikme kohalt tagasi 26. mail 2006. a. (tl. 120), seega vahetult enne seda, kui hageja esitas kohtule taotluse tema tunnistajana ülekuulamiseks. Kolleegium leiab, et H.I on hagejaga lähedalt seotud isik, kes on vaidluse tulemusest huvitatud. Arvestades ka asjaolu, et tunnistaja ütlused ei ole kooskõlas pooltevahelises kirjalikus lepingus sätestatuga, ei piisa tema ütlustest, et pooltevahelist lepingut eespoolkirjeldatust erinevalt tõlgendada, seda enam, et tegemist on vaid üldsõnalise väitega, mitte selgitusega, kuidas kujunesid pooltevahelise kirjaliku lepingu tingimused ja miks need sõnastati just nii, nagu need on kirja pandud. Kolleegium arvestab siinjuures ka asjaolu, et kostja esitas eelistungil taotluse kostja poolel lepinguläbirääkimisi

pidanud ja lepingu sõlminud seadusliku esindaja I.T kui menetlusosalise ülekuulamiseks vande all, kuid hageja sellega ei nõustunud, ilma et oleks oma keeldumist kuidagi põhjendanud (tl. 104). Seega oli hagejal võimalus esitada tõendina tema poolel lepingu sõlminud isiku ütlused, kuid kostjal puudus võimalus tugineda kostja poolel lepingu sõlminud isiku selgitustele kui tõendile. Pooled ei olnud seega võrdses olukorras. Mis puutub tunnistaja ütlustesse selle kohta, milles hageja majandustegevus tavapäraselt seisneb, siis nõustub kolleegium maakohtu otsuses antud hinnanguga. Pealegi ei saa hageja tavapärasest tegevusest iseenesest tuletada tema kohustusi või nende puudumist konkreetsest lepingust tulenevalt. Ka asjaolu, et 25. juulil 2005. a. tasus kostja hagejale nendevahelise lepingu alusel 150.000 krooni, ei anna alust teistsuguseks järelduseks. Hageja väitel nähtub nimetatud summa tasumisest, et kostja tunnistas oma kohustust maksta hagejale tasu lepingu punktis 3. 1 nimetatud suuruses olenemata sellest, kellega ta müügilepingu sõlmib, sest kostja poolt tasutud summa moodustab 3% AS-i P poolt kostjale müügilepingu alusel ettemaksuna tasutud müügihinnast ning selle tasus kostja hagejale kooskõlas lepingu punktiga 3. 3, mis võimaldas lepingu punktis 3. 1 nimetatud tasu maksta osade kaupa vastavalt laekumistele. Selle väitega ei ole aga kooskõlas kostjalt 150.000 krooni sularahas vastu võtnud H.I ütlused. Nimetatu ütluste kohaselt kinnitas I.T talle samal päeval, kui sularaha üle andis, et rohkem ta maksta ei kavatse (tl. 138). Sedasama on väitnud kostja. Kui aga nii, siis on alusetu väide, nagu oleks kostja raha makstes järginud lepingu punkti 3. 3, sest selle lepingupunkti järgimine eeldas korduvaid makseid vastavalt ostjalt saadavatele laekumistele. Kui kostja teatas, et tema poolt tasutu on kõik, mida ta kavatseb maksta, siis on meelevaldne sellest järeldada vastupidist, nagu tuleneks kostja poolt teatud ulatuses raha tasumisest see, et raha maksmise hetkel oli kostjal kavatsus maksta hagejale tasu vastavalt ostjalt saadud laekumistele. Lisaks sellele lisandus hageja väitel ja vastavalt lepingu punktile 3. 5 kõigile lepingukohastele tasudele, sealhulgas lepingu punktis 3. 3 nimetatud tasule, tulumaks, kostja poolt tasutud 150.000 krooni ei moodusta aga 3% ühes sellele lisatud tulumaksuga AS-i P poolt tasutud ettemaksust 5 miljonist kroonist; seega ei vasta see ka suuruselt lepingu punktis 3. 3 märgitud tasule. Lisaks sellele on ka hageja enda seisukohad vastuolulised. Esimese astme kohtu menetluse kestel on hageja muuhulgas väitnud, et kostja eesmärgiks oli sõlmida tehing teise vahendaja poolt leitud ostjaga just seetõttu, et püüda pahatahtlikult vältida hagejale kokkulepitud tasu maksmist (tl. 93). Niisuguse väite eelduseks saab aga olla üksnes asjaolu, et tasu hagejale tuli pooltevahelise lepingu kohaselt maksta vaid siis, kui müügileping sõlmitakse tema poolt vahendatud või osutatud ostjaga, sest vastasel juhul ei oleks teise ostjaga lepingu sõlmimisest hagejale tasu maksmine sõltunud ja kostja pahatahtlikkusest ei oleks põhjust rääkida. Eespoolkirjeldatust lähtudes leiab kolleegium, et põhjendatud ja tõendatud ei ole hageja väide, nagu oleks olnud pooltel kokkulepe selle kohta, et hagejale tuleb maakleritasu maksta olenemata sellest, kellega kostja kinnistute müügilepingu sõlmib. Kuna kostja ei sõlminud müügilepingut hageja vahendatud või osutatud ostjaga, siis ei anna pooltevaheline leping hagejale alust nõuda kostjalt maakleritasu. Alust maakleritasu nõudmiseks ei anna hagejale ka seadus. VÕS § 664 lg. 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Kuna hageja vahendamise või osutamise tulemusena vaidlusaluste kinnistute müügilepingut ei sõlmitud, siis ei anna osundatud säte hagejale õigust nõuda kostjalt maakleritasu. VÕS § 664 lg. 2 kohaselt, kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Pooltevahelist maaklerilepingut ei ole täidetud, sest hageja osundatud või vahendatud ostjaga müügilepingut ei sõlmitud. Samas ei ole hageja oma

nõude alusena tuginenud sellele, nagu oleks tema kohustus jäänud täitmata kostjast tuleneva asjaolu tõttu. Vastupidi, hageja on kogu menetluse vältel kinnitanud, et pooltevahelisest lepingust tulenevad kohustused on ta täitnud ja tal on õigus saada maakleritasu olenemata sellest, kas kinnistute müügileping sõlmiti tema tegevuse tulemusena või mitte. Kuna hageja ei ole tuginenud maaklerilepingu täitmata jäämisele, ei ole ta ka keskendunud nendele asjaoludele, mille tõttu leping täitmata jäi ega sellele, mis oli maaklerilepingu täitmata jäämise põhjus. Faktilised asjaolud, mille hageja on nõude alusena esile toonud, ei anna alust järeldusele selle kohta, nagu oleks maaklerileping jäänud täitmata kostjast tuleneva asjaolu tõttu. Hageja on esimese astme kohtu menetluses väitnud, et kostja sõlmis pooltevahelist lepingut rikkudes lepingu teise vahendaja leitud ostjaga. Kolmandate isikute teenuste kasutamist keelas pooltevahelise lepingu punkt 2. 8. Samas ei ole hageja oma väidet teise vahendaja kasutamise kohta konkretiseerinud: hageja ei ole esitanud faktilisi asjaolusid, millel tema väide põhineb. Nii ei ole hageja isegi nimetanud, keda on väidetavalt vahendajana kasutatud. Vaatamata kohtu ettepanekule oma väite tõendamiseks hageja sellest loobus (tl. 135). Seega ei ole aga hageja väide kostjapoolsest lepingurikkumisest põhjendatud ega tõendatud. Veel on hageja väitnud, et tegelikult oli tema poolt leitud ostja AS-i Y pakkumine parem kui AS-i P pakkumine ning kostja jättis hageja leitud ostjaga lepingu sõlmimata selleks, et vältida hagejale tasu maksmist. Kolleegium hageja väitega ei nõustu. Kinnistute müügihind AS-iga P sõlmitud lepingus oli 250.000 krooni võrra kõrgem kui see hind, mida AS Y kavatsuste protokolli kohaselt nõustus kostjale maksma. Asjaolust, et AS Y nõustus kohe tasuma AS-i P poolt lubatust suurema summa, veel tema pakkumise paremus ei nähtu: ajavahemik, mille jooksul kumbki pakkujatest soostus ülejäänud hinna tasuma, oli sedavõrd lühike, et kohe tasutavate osade suuruste vahest ei saanud tuleneda kostjale tuntavat eelist, mis hinnavahe oleks korvanud. Pealegi ei ole hageja esitanud mingeid arvestusi, mille põhjal võiks järeldada tema väite õigsust. Lisaks sellele sisaldus AS-iga Y sõlmitud kokkulepe lihtkirjalikus kavatsuste protokollis, mis ei olnud kummalegi poolele siduv ning teada ei ole, kas selles sisalduv AS-i Y kavatsus oleks ka lepinguna realiseerunud. Hageja on heitnud kostjale ette ka, et nimetatu on rikkunud pooltevahelises lepingus sisalduvat kohustust teatada hagejale asjaoludest, mis avaldavad või võivad avaldada mõju käsundi täitmisele (lepingu p. 2. 5), ja nimelt, et kostja ei teatanud talle kavatsusest teha tehing AS-iga P. Hageja väitel ei võinud ta eeldada, et kostja sõlmib AS-iga P tehingu ajal, mil tal oli lepinguline kohustus sõlmida tehing AS-iga Y. Hageja väitel ei olnud tal võimalust pöörduda AS-i Y poole selleks, et saada kõrgemat hinnapakkumist. Need hageja väited on aga vastuolus hageja enda esindajana lepingulises suhtes kostjaga osalenud tunnistaja H.I ütlustega, mille kohaselt sai tunnistaja AS-ist P teada enne protokolli allakirjutamist ja peale esialgse pakkumise saamist AS-ilt Y (tl. 138). Tunnistaja väitel soovitas ta Plt vähemalt 10% rohkem küsida. Niisugused ütlused annavad aluse järeldusele, et hagejale olid paralleelsed läbirääkimised AS-iga P teada ning miski ei takistanud teda pöördumast AS-i Y poole, et saavutada kõrgemat hinnapakkumist. Seda, nagu oleks AS Y olnud valmis kõrgema hinnapakkumise tegema, ei ole hageja väitnud. Mis puutub hageja väitesse kostja pahausksuse kohta, mis seisnes teise ostjaga läbirääkimiste pidamises, siis ei keelanud pooltevaheline leping kostjal endal oma kinnistutele ostjat otsimast. Niisugust keeldu ei tulene ka seadusest. Tunnistaja H.I eespooltoodud ütlustest (tl. 138) järeldub, et hageja oli kostja tegevusest ostjate otsimisel teadlik ning jagas talle selles osas isegi soovitusi. Niisugustel asjaoludel ei saa kostja pahausksusest rääkida. Pooltevahelise lepingu punktis 2. 6 lepiti kokku, et kostja on kohustatud kinnistud müüma juhul, kui tehakse pakkumine või pakkumised müügihinnaga vähemalt 80.000.000 krooni (tl. 10). Kolleegium leiab, et sellest sättest tuleneb, et kui hageja oleks leidnud ostja,

kes oleks teinud pakkumise nimetatud summas, siis oleks hagejal tekkinud õigus maakleritasu saada ka juhul, kui kostja ei oleks pakkujaga müügilepingut sõlminud, sest sel juhul oleks kostja rikkunud oma kohustust hageja suhtes ja selle tulemusena oleks maaklerileping jäänud täitmata kostjast tuleneva asjaolu tõttu. Hageja ei leidnud ostjat, kes oleks pakkunud lepingu punktis 2. 6 märgitud hinda. Mingeid sätteid, millest tuleneks kostja kohustus müüa kinnistud madalama hinnaga, isegi kui tegemist oleks hetkel parima võimaliku pakkumisega, leping ei sisalda. Lepingu punktides 3. 1 ja 3. 2 (tl. 10) lepiti kokku üksnes maakleritasu suurus olenevalt kinnistu müügihinnast, nendes ei sisaldu aga kohustust kinnistu märgitud hinnaga müüa. Sellel, kas hageja enne pooltevahelise lepingu sõlmimist teatas kostjale, milline on tema arvates reaalne müügihind, ei ole lepingust tuleneva müügikohustuse tekkimise seisukohast tähtsust. Seega ei rikkunud kostja pooltevahelist lepingut, kui jättis hageja leitud ostjaga müügilepingu sõlmimata. Esimese astme kohtu menetluses ei ole hageja tuginenud väitele, nagu oleks asjaolu, et hageja osundas AS-ile Y kui ostjale suurendanud hinda, mida AS P pakkus ja nagu oleks kostja seega hageja tegevusest saanud kasu. Niisugune võimalus tuli jutuks alles apellatsioonikohtu istungil ja niisuguste väidete kinnituseks ei ole esitatud faktilisi asjaolusid ega tõendeid. Seni esitatud faktilised asjaolud ja tõendid ei võimalda niisugust järeldust teha. Kolleegium leiab, et iseenesest võis 50 miljoni kroonise pakkumise olemasolu AS-ilt Y mõjutada AS-i P pakkuma sellest kõrgemat hinda. Samas ei ole välistatud ka kostja poolt apellatsioonikohtu istungil väidetu, et AS P oli 50 miljonit krooni ületava pakkumise teinud kostjale juba enne maaklerilepingu sõlmimist hagejaga ning pooltevahelise lepingu sõlmimise eesmärgiks oli leida AS-ist P parema pakkumisega ostja ning kindlustada, et müügileping ühega ostjatest kindlasti sõlmitaks: kostja väitel pidi ta kinnistud kindlasti müüma seetõttu, et oli seotud teiste kohustuste täitmise tähtajaga. Niisugusel juhul ei ole hageja tegevus müügihinna kujunemist mõjutanud. Kuna aga kirjeldatud asjaolud tulid jutuks alles apellatsioonimenetluses, ilma et esineks mingi TsMS § 652 lõikes 3 sätestatud alus nende arvestamiseks, kumbki pool ei ole aga esitanud oma väidete kinnituseks ka piisavaid tõendeid, siis ei pea kolleegium vajalikuks eespoolnimetatud võimalusega lahendi tegemisel arvestada. Eespooltoodust nähtuvalt on pooled lisaks maaklerilepingule leppinud kokku ka nõustamisteenuse osutamises, kusjuures pooled ei olnud eraldi kokku leppinud kummagi teenuse osutamise eest makstavas tasus. Lepingust ei tulene sõnaselgelt, kas pooled pidasid silmas nõustamisteenuse eest tasu maksmist juhul, kui maaklerileping jääb täitmata. Kolleegium leiab, et nõustamisteenuse eest on hagejal igal juhul õigus tasu saada vastavalt VÕS § 627 lõikele 1, mille kohaselt juhul, kui käsunduslepinguga ei ole tasus kokku lepitud, kuulub tasu maksmisele, kui käsundi täitmist võib mõistlikult eeldada üksnes tasu eest, eelkõige, kui käsundisaaja täitis käsundi oma majandus- või kutsetegevuses. Hageja osutas nõustamisteenust oma majandustegevuses ja pooltevaheline leping ei võimalda järeldada, et pooled oleksid soovinud hagejale nõustamisteenuse eest tasu maksmise välistada. VÕS § 627 lg. 2 kohaselt, kui tasu suurust ei ole kindlaks määratud, tuleb maksta vastavalt asjaoludele mõistlik tasu. Pooled ei vaidle selle üle, et nendevahelise lepingu alusel on kostja maksnud hagejale 150.000 krooni. Sellele tasule on pooled andnud erineva õigusliku tähenduse: hageja on väitnud, et tegemist oli osaga pooltevahelise lepingu punktis

lepingu alusel makstava tasuga, kinnitas tunnistajana ülekuulamisel ka H.I (tl. 139). Kolleegium leiab, et niisugustel asjaoludel tuleb kostja poolt hagejale makstud rahasummat pidada nõustamisteenuse eest makstud tasuks. Poolte poolt kohtumenetluses esiletoodud asjaolud ei anna alust pidada makstud tasu ebamõistlikult väikeseks. Seega ei ole alust mõista kostjalt hageja kasuks tema poolt osutatud nõustamisteenuse eest välja mingi rahasumma lisaks sellele, mille kostja on talle juba tasunud. Kuna hagi põhivõla väljamõistmiseks jääb rahuldamata, ei ole alust rahuldada ka viivisenõuet. Pooled on taotlenud kohtukulude jaotamist. Hageja kohtukuluks on hagiavalduselt tasutud riigilõiv 67.000 krooni, esimese astme kohtu menetluse õigusabikulu 120.029, 60 krooni ja apellatsioonimenetluse õigusabikulu 73.254, 40 krooni. Kostja kohtukuluks on apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 50.000 krooni, esimese astme kohtu menetluse õigusabikulu 68.440 krooni ja apellatsioonimenetluse õigusabikulu 19.470 krooni. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kooskõlas kuni 1. jaanuarini 2006. a. kehtinud TsMS § 60 lõikega 1 tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista 50.000 krooni tasutud riigilõivu katteks. Ka kostja taotlus vastaspoolelt õigusabikulu väljamõistmiseks tuleb rahuldada, mõistes hagejalt kostja kasuks välja 87.910 krooni. TsMS § 61 lg. 1 punkti 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Kostja poolt taotletav summa seda piirmäära ei ületa, kuna lisaks 1.624.275, 90 krooni väljamõistmise nõudele hages hageja ka viivise väljamõistmist 0, 1% suuruses summas päevas hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Arvestades hageja enda poolt õigusabile kulutatu suurust, ei saa kostja poolt õigusabile kulutatud summat pidada ka ülemäära suureks. Hageja kohtukulu jääb vastavalt TsMS § 60 lõikele 1 tema enda kanda.