Muud › Muud hagiasjad

Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt on hageja T.M Tallinnas x asuva kinnistu (registreeritud Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxx all) omanik, millel asuvaid aiamaja ja abihooneid kasutab õigusliku aluseta kostja. Hageja lõpetas ülesütlemisavaldusega kostjaga 01.02.2002 suuliselt sõlmitud üürilepingu, mille objektiks oli kinnistul asuva aiamaja ja abihoonete kasutamine. Üürilepingu lõppemise päevaks oli 15.04.2003. Kostja ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemisavaldust seaduses ja ülesütlemisavalduses ettenähtud tähtaja jooksul. Hiljemalt 15.04.2003 palus hageja kostjal aiamaja ja abihooned esindajatele üle anda. Kostja valdab hageja omandit arvates 15.04.2003 seadusliku aluseta, mistõttu on tegemist ebaseadusliku ja pahauskse valdusega AÕS § 34 lg 1 ja § 35 lg 2 mõttes. Hageja palus kohustada kostjat kinnistul asuvate aiamaja ja abihoonete üleandmiseks hagejale. Nimetatud kohustuse täitmata jätmisel tuleb kostja aiamajast ja abihoonetest sundkorras välja tõsta. Suuline üürileping sõlmiti enne võlaõigusseaduse jõustumist. Elamuseaduse (ES) § 37 lg 1 sätestas, et üürileandjal on õigus võtta tasu ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest. Seega oli hageja nõue saada tasu abihoonete kasutamise eest seaduslik. Kostja võlgnevus abihoonete kasutamise eest on 4 860 krooni. ES § 37 lg 3 järgi peab üürnik lisaks üürile tasuma tarbitud elektrienergia eest ning katma üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele, ja tasuma hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevatele ruumidele vastava osa. Kostja neid kohustusi ei täitnud, mistõttu tekkis tal võlgnevus. Ülesütlemisavalduses toodud võlgnevused, olgugi et kirjapildis märgitud kõrvalkuludena, ei moodusta kõrvalkulusid võlaõigusseaduse (VÕS) § 292 lg 1 mõttes. Vastavalt VÕS § 292 lg-le 1 on kõrvalkuludeks tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Kostja võlgnevus ei olnud ainuke üürilepingu ülesütlemise alus. Hageja leiab, et vaidlusalused aiamaja ja abihooned ei ole eluruumid. Samuti ei vasta vaidlusaluse aiamaja ehitustehniline seisund ega tehniline varustatus nõuetele, mida esitatakse ehitisele elamuna kasutamisel. Tallinna Linnavolikogu 09.01.2003 otsusega kehtestatud detailplaneeringu kohaselt on kinnistul asuv aiamaja lammutamisele kuuluv ehitis. Hagejal kui aiamaja omanikul lasub kohustus nimetatud aiamaja lammutada. Hageja palus nõuda välja kostja ebaseaduslikust valdusest Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxx all registreeritud kinnistul Tallinnas x asuvad aiamaja ja abihooned ning kohustada kostjat andma hoonete valdus üle hagejale Kostja poolt hagejale kuuluval kinnistul asuvate aiamaja ja abihoone valduse vabatahtlikust üleandmisest keeldumise korral tõsta H.M välja kinnistul asuvast aiamajast ja abihoonetest. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Üürilepingu VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel ülesütlemise põhjuseks on kõrvalkulude tasumata jätmine kokku 6 041 krooni eest. Kostja väitis, et kõik arvetel toodud üüritasud on tasutud. Hageja esitatud arvetel on nõudmisi, millel ei ole seaduslikku alust (nt hoonekindlustus, maamaks, abihoonete rent, viivis abihoonete rendilt). Selliseid kulusid tuleks tasuda üksnes siis, kui need oleksid üürilepingus fikseeritud. Kostja ja hageja ei ole kõrvalkulude tasumises kokku leppinud, seega on nende nõudmine kostjalt alusetu.

2(7)

VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik maksma muid asjaga seotud kulusid üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Hageja esitas kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse põhjusel, et kostja väidetavalt ei tasunud kõrvalkulusid. Kostja leidis, et kuna kõrvalkulude nõue on põhjendamatu, siis on alusetu ka üürilepingu lõpetamine. Üürileandja poolne üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõtetega VÕS § 327 lg 1 p 2 tähenduses, sest üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik ei nõustunud sellega. Kostja on sundüürnik omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 tähenduses ja seetõttu on kostjal tagastatud elamu võõrandamisel ostueesõigus. Kostjale on vastavalt [Tallinna linna] Mererajooni Rahvasaadikute Nõukogu Täitevkomitee eluruumi orderile nr 757, 20.05.1986, antud õigus asustada eluruum aadressil x, Tallinn. Hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjalt kinnistul asuva elamu valduse lõpetamist, sest kostja kasutab vaidlusalust eluruumi 1986. a. välja antud orderi alusel, mille alusel sõlmiti üürileping, mis pole säilinud. 27.06.1994 esitas kostja Pirita Linnaosa Valitsusele avalduse sooviga osta nimetatud eluruum, millele kostja pole siiani vastust saanud. 1986. a. sõlmitud üürileping jäi elamuseaduse § 34 kohaselt jõusse ka uue omaniku, s. t hageja suhtes. Avalikku huvi kaitsma õigustatud isiku Tallinna linna seisukoht Tallinna linna esindaja leidis, et kostjat tuleb käsitleda sundüürnikuna. Alates 1950-ndatest aastatest on vaidlusaluse kinnistu aadressil sisse registreeritud isikud, kelle perekonnanimi on M. Kostja registreeriti aadressile x 14.05.1986. Majaraamatu kandest ilmneb, et kostja sisseregistreerimine toimus seoses tema tööleasumisega Tallinna x majahoidjana. Kostjaga sõlmitud üürilepingu kohta Pirita Linnaosa Valitsuses andmed puuduvad. 1993. a. inventariseerimisnimestiku kohaselt on Varsaallika 1 majandushoone. 08.09.1994 tagastati hooned omandireformi õigustatud subjektidele. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Tallinna Linnakohus rahuldas 16.06.2005 otsusega hagi ning nõudis aiamaja ja abihooned asukohaga Tallinnas x välja kostja ebaseaduslikust valdusest. Kohus otsustas samuti tõsta kostja aiamaja ja abihoonete vabastamisest keeldumise korral aiamajast ja abihoonetest välja. Linnakohus tuvastas, et kinnistu on õigusvastaselt võõrandatud vara, mis on omaniku õigusjärglasele tagastatud Tallinna Linnavalitsuse 08.09.1994 korraldusega nr 1964 ja üle antud 01.12.1994 vara üleandmise aktiga. Eelnimetatud kinnistul asus 2-kordne elumaja, mida kasutati 22.11.1993 seisuga lasteaiana, ning 2 kuuri ja elamu. Kostja on sisse kirjutatud aadressil x, Tallinnas alates 14.05.1986 ja talle on väljastatud order korterile nr 1. Kostja on faktiliselt kasutanud eelmärgitud aadressil asuvat aiamaja ja kuuri kuni käesoleva ajani. Kohus asus seisukohale, et kostja on alates 14.05.1986 kasutanud x asuvaid ruume suulise üürilepingu alusel elamiseks sõltumata sellest, et alusdokumentides määratletud eluruum nr 1 puudub. Käesolevas vaidluses ei pidanud kohus vajalikuks hinnata 1986. a. väljastatud dokumentide seaduslikkust, vaid pidas mõistlikuks juhinduda otsuse tegemisel väljakujunenud faktilisest olukorrast. Kohus, juhindudes elamuseaduse (edaspidi ES) §-st 34, leidis, et eluruumi omandiõiguse üleminekul jäi varem sõlmitud suuline üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes ajal, mil kinnistu koos hoonetega tagastati kui õigusvastaselt võõrandatud vara ja

3(7)

kui kinnistu omandasid uued omanikud, sealhulgas hageja. Seega sai hageja üürileandjaks alates ajast, mil ta kanti 28.01.2002 kinnistusregistrisse Tallinnas x asuva kinnistu omanikuna, sõltumata sellest, kas varasemalt oli sõlmitud kirjalik üürileping või mitte. Üürisuhe jätkus poolte vahel ka siis, kui kostja keeldus kirjaliku üürilepingu sõlmimisest. Linnakohtu hinnangul on väljakujunenud praktikaga vastuolus kostja seisukoht, et kui kirjalik üürileping puudub, siis on tehing tühine. Kirjaliku üürilepingu puudumine ei muuda olematuks faktilist üürisuhet, mida sisustab asjaolu, et üks isik kasutab teisele isikule kuuluvat eluruumi, mille kasutamise eest maksab kasutaja omanikule üüri. Vaidlust ei ole selles, et kostja kasutab hagejale kuuluval kinnistul asuvaid ehitisi ja maksab hagejale kasutamise eest üüri. Kuna poolte vahel puudub kirjalik üürileping, siis kuni 01.07.2002 tuli pooltel juhinduda üürisuhete reguleerimisel elamuseaduses sätestatust. ES § 37 lg 1 sätestab üüri mõiste, mis sisaldab ka üürileandja õigust võtta tasu eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt on üürnikul kohustus tasuda maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele, ja tasuda hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevate ruumidele vastav osa. Üürileandja peab üürniku nõudmisel tagama nimetatud kulusid tõendavate arvetega tutvumise. Vaidlust ei ole selles, et hageja esitas kostjale arveid alates 2002. a. veebruarist, kui kehtis elamuseadus. Samast ajast ei ole kostja tasunud talle esitatud arveid täies mahus. Kohus leidis, et arvetel on piisava selgusega lahti kirjutatud, millest arve koosneb. Aiamaja ja kuuri renti, hoonekindlustuse ja maamaksu tasumist on nõutud vastavuses ES § 37 lg-tes 1 ja 3 sätestatuga. Seega kostja, jätkates üürisuhteid hagejaga, oli kohustatud tasuma elamuseadusega ettenähtud üüri ja kõrvalkulusid. Kostja tahet üürisuhet jätkata kinnitavad kostja poolt üüri tasumise kohta kohtule esitatud tõendid. Kostja ei ole vaidlustanud üüri ja kõrvalkulude suurust, vaid jättis osa esitatud arvetest tasumata. Alates 01.07.2002 hakkas pooltevahelisi üürisuhteid reguleerima võlaõigusseadus (edaspidi VÕS). Kuna üürileping on kestvusleping, siis pärast 01.07.2002 jätkus suuline üürileping samadel tingimustel kui enne 01.07.2002. Võlaõigusseaduse jõustumine ei tähendanud, et üürnik, kellega ei olnud sõlmitud kirjalikku üürilepingut või kes keeldus selle sõlmimisest, ei pidanud tasuma üüri ja kõrvalkulusid. Võlaõigusseaduse jõustumine ei andnud üürnikule võimalust omal äranägemisel tasuda üüri suuruses, mida ta arvas õigeks pidavat. Kohus leidis, et hageja oli õigustatud saama 2002. aasta juulis üüri ja kõrvalkulusid tavapärases suuruses ja samadel tingimustel nagu eelmisel kuul, s. o 2002. aasta juunis. Kuna kostja jättis osaliselt tasumata hageja esitatud arved, siis hageja oli õigustatud esitama kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse tulenevalt VÕS § 316 lg 1 p-dest 1 ja 3. Kostjale saadetud üürilepingu ülesütlemisavaldus vastab VÕS §-s 325 sätestatud nõuetele, mistõttu ei ole see tühine. Kui kostja ei nõustunud ülesütlemisavalduses esitatud põhjendustega, s. o võla olemasoluga, siis oleks kostja pidanud esitama avalduse üürikomisjonile või vastava hagi kohtule, s. t vaidlustama üürilepingu ülesütlemise. Kostja ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist 30 päeva jooksul avalduse saamisest, mistõttu on üürileping lõppenud ja kostjal puudub õiguslik alus vaidlusaluste ruumide kasutamiseks. Asjaõigusseaduse § 80 lg-te 1 ja 2 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Seega on hageja nõue põhjendatud. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Kostja palub tühistada Tallinna Linnakohtu 16.06.2005 otsuse täies ulatuses ja teha uus

4(7)

otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus kohaldanud seadust ebaõigesti. Kohus on tunnistanud suulises vormis eluruumi üürilepingu olemasolu võimalikkust enne 01.07.2002 ning andnud sellele õigusliku tähenduse. Kostja tõendas kirjaliku tõendiga – talle välja antud orderiga – õigusliku aluse olemasolu vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks alates 1986. a. maikuust, kuid ta on kasutanud sama eluruumi 1973. aastast alates. 1986. a. kehtinud Eesti NSV tsiviilkoodeksi § 299 lg 1 kohaselt toimus eluruumi kasutamine riikliku ja ühiskondliku elamufondi majades vastavalt eluruumi üürilepingutele, mille sõlmisid üürileandja – elamuekspluatatsiooniorganisatsioon (selle puudumisel aga vastav ettevõte, asutus või organisatsioon) ja üürnik – kodanik, kelle nimele oli order välja antud. Orderi väljaandmise ajal kehtinud seadus ei näinud ette võimalust suulise üürilepingu sõlmimiseks, sest tsiviilkoodeksi (edaspidi TsK) § 45 sätestas, et suuliselt sõlmiti lepinguid, mida täideti nende teostamisel. TsK § 46 järgi sõlmiti 1986. a. kirjalikult riiklike, kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide tehingud nende eneste vahel ja kodanikega. 1992. a. jõustunud elamuseaduse § 31 lg 1 nägi samuti ette, et eluruumi üürileping sõlmitakse kirjalikus vormis. Kostja kinnitab, et temaga sõlmiti 1986. a. kirjalik üürileping, mis ei ole säilinud. 1986. a. kehtinud elamukoodeksi § 45 lg 1 järgi oli order ainus alus, mis andis õiguse eluruumi asuda. Eluruumi üürileping sõlmiti orderi alusel. Kohus on asunud ebaõigele seisukohale, andes õigusliku tähenduse hageja poolt väidetavale suulisele üürilepingule, mis oli sõlmitud enne 01.07.2002. Enne 01.07.2002 ei olnud suulises vormis sõlmitud eluruumi üürilepingul õiguslikku tähendust ning sel ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 3 ja § 93 lg 1 alusel oleks suuline üürileping olnud tühine ja kehtetu algusest peale. Esimese astme kohus jättis pooltevahelises suhtes alusetult arvestamata tava (TsÜS § 2), sest kostja on pidanud õiguslikult siduvaks alates 1986. a. üüri ja tegelikke kulutusi selles ulatuses, nagu ta on seni maksnud, mitte täiendavate kulutuste hüvitamist, nagu temalt nõuab hageja. Täiendavate kulutuste hüvitamises ei ole pooled kokku leppinud. Kostja pole ka eelmistele üürileandjatele (elamu omanikele) hüvitanud hoonekindlustuse tasu ning abihoone (kuur) kasutamise õigus on sisaldunud üüri hinnas. Kohus jättis tähelepanuta enne 01.07.2002 kehtinud ES § 32, mille kohaselt oleks hageja pidanud saatma kirjaliku teate uue üürilepingu sõlmimiseks, alles seejärel pöörduma kohtu poole uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks. Kohus ei ole järginud TsÜS § 3, mille kohaselt tuleb seadust tõlgendada, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. Kehtivad õigusaktid ei näe ette võimalust jätta eluruumi kasutamise õigusest ilma isik, kes on regulaarselt ja kokkulepitud suuruses maksnud tasu tema kasutuses oleva eluruumi eest ning pidanud kinni muudest eluruumi kasutamise nõuetest. Kuna kostja sundüürniku seisund on tekkinud omandireformi tulemusena, oleks pidanud kohus seaduse tõlgendamisel arvestama ka omandireformi aluste seaduse §-s 2 sätestatut, mille järgi ei tohi omandireform tekitada uut ebaõiglust. Tõenduslikus osas seisneb otsuse ebaõigsus selles, et kostja ei keeldunud hagejaga kirjaliku üürilepingu sõlmimisest üldse, vaid on keeldunud sõlmimast lepingut hageja poolt pakutud tingimustel, mis puudutavad täiendavate kulutuste tasumist.

5(7)

Vastused apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Oma kohtukulud palub vastustaja välja mõista apellandilt. Avalikku huvi kaitsma õigustatud isik Tallinna linn leiab, et kaevatav kohtuotsus on õige ja õiglane ning palub jätta H.M apellatsioonkaebuse rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Tsiviilasja edasine menetlemise käik Tallinna Ringkonnakohtu 17.novembri 2005 otsusega linnakohtu otsus tühistati ning hagi jäeti rahuldamata. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 26.04.2006 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-23-06 ringkonnakohtu otsus tühistati ning tsiviilasi saadeti uueks läbivaatamiseks. Riigikohus asus seisukohale, et kehtinud TsMS § 91 lg 1 kohaselt oli kostja kohustuseks tõendada oma väidet kirjaliku üürilepingu olemasolu kohta. Ringkonnakohtu otsus ja selle põhjendused Kolleegium apellatsioonkaebuse uuel läbivaatamisel, võttes arvesse ka Riigikohtu otsuses toodud seisukohti, leiab, et Tallinna Linnakohtu /1.jaanuarist 2006 Harju Maakohtu/ otsuse tühistamiseks puudub seaduslik alus. Otsus on piisavalt põhjendatud ning selle järeldused põhinevad esitatud tõenditel. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu otsuses toodud seisukohtadega, mistõttu TsMS § 654 lg 6 järgi ei pea otsust täiendavalt põhjendama. Apellatsioonkaebuse uuel läbivaatamisel jäi apellant oma kaebuse juurde ning kirjaliku üürilepingu olemasolu kohta ei ole esitanud uusi tõendeid. Seega kostja vastuväited kirjaliku üürilepingu olemasolu kohta jäid paljasõnaliseks nii esimese astme kohtus kui ka ringkonnakohtus. Apellandi väide on ekslik, et enne 01.07.2002 suulises vormis sõlmitud üürilepingul ei olnud õiguslikku tähendust ning lihtkirjaliku vormi järgimata jätmisel oli tehing tühine. Üürilepingu lihtkirjaliku vorminõude täitmatajätmine ei toonud kaasa tehingu tühisust elamuseaduse kehtivuse ajal ning see ei ole tühisuse aluseks ka kehtiva võlaõigusseaduse sätete järgi. Antud vaidluses oli oluline tuvastada, kas poolte vahel oli üürisuhe või mitte, vaatamata kirjaliku üürilepingu puudumisele, ning millised olid üürilepingu tingimused. Maakohus tuvastas, et kostja kasutab hagejale kuuluval kinnistul asuvaid ehitisi suulise üürilepingu alusel. Arvates 2002.a.veebruarist maksis kostja üüriarveid osaliselt. Antud asjaolu ei olnud ka vaidlusobjektiks. Kostjale esitatud arvetest nähtub tasumisele kuuluvate summade koostis/t.lk.28-44/. Seega oli kostja teadlik esitatud üüriarvestusest. Kehtinud ES § 37 lg 1 järgi oli üürileandjal õigus võtta tasu ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest. Linnakohus asus põhjendatult seisukohale, et võlaõigusseaduse jõustumisel oli hageja õigustatud nõudma üüri ja kõrvalkulusid samadel tingimustel nagu oli see enne 01.07.2002. Üürilepingu ülesütlemisavaldusest 18.03.2003/t.lk.13/ ilmneb, et kostja võlgnevus kõrvalkulude eest moodustas 6 041,65 krooni, mis ületas VÕS § 316 lg 1 p-s 1 ja p-s 3

6(7)

toodud kolme kuu summa. Kohus tuvastas, et üürilepingu ülesütlemine vastas VÕS §-s 325 sätestatud nõuetele. Apellandi väide, et vaidluse lahendamisel tulnuks arvestada ka eelnevalt kujunenud tavasid, ei ole antud vaidluses asjaoluks, mis andis kostjale õiguse otsustamiseks, millises ulatuses ta aktsepteerib arvete tasumist. Üüriarvetega mittenõustumisel oli seaduses sätestatud nende vaidlustamise kord. Toimikust nähtub, et kostja ei vaidlustanud üüriarveid ega ka üürilepingu ülesütlemist seaduses toodud korras, mistõttu on üürileping lõppenud ning kostjal puudub õiguslik alus jätkata eluruumide kasutamist. Asjaolu, et kostja näol on tegemist omandireformi aluste seaduse mõttes sundüürnikuga, kes on vaidlusaluses eluruumis elanud aastaid, ei anna alust jätta hagi rahuldamata. Arvestades eeltoodut asub kolleegium seisukohale, et apellatsioonkaebuses toodud väited ei võimaldada seda rahuldada. Kohtukulude jaotamine Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne 1.jaanuari 2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Nii kehtinud kui kehtiva tsiviilkohtumenetluse seadustiku kohaselt kohtukulud kannab see pool, kes kaotab protsessi. Vastustaja taotleb apellandilt õigusabikulude väljamõistmist summas 11 210 krooni, esitades kulu tõendavad dokumendid. Kolleegium peab nimetatud õigusabikulu vajalikuks ja põhjendatud kohtukuluks, arvestades antud tsiviilasja keerukust ning vastustaja esindaja töömahtu nii apellatsioonimenetluses kui kassatsioonimenetluses. Kostjale oli määratud esindaja riigi arvel, kes esitas taotluse riigieelarvest õigusabikulu tasumiseks summas 775 krooni. Kolleegium leiab, et taotlus on põhjendatud, juhindudes riigi õigusabi seaduse § 21 lg-st 2 ja justiitsministri 26.01.2005 määruse nr 2 § 12 lg-st 2. Kuivõrd kostja oli vabastatud riigi arvel õigusabi kulude maksmisest, siis tuleb nimetatud summa välja mõista riigieelarvest.

Margo Klaar

Ulvi Loonurm

Mare Merimaa

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.