2-04-150/2 - Võlaõigus - Muud lepingud teenuste osutamiseks - Viru Maakohus Narva kohtumaja - lahend.ee

2-04-150 krooni. Hageja täitis omapoolsed lepingulised kohustused kostja ees nõuetekohaselt, s.t. andis kostja kasutusse lepingu objektiks olevad ruumid. Hagejapoolsetele pretensioonidele vaatamata ei ole kostja oma lepingulisi kohustusi täitma asunud. Hageja palub hagiavalduses välja mõista AS-lt D... hageja kasuks 27 752, 64 krooni ja riigilõiv 2100 krooni ja kohtukulud jätta kostja kanda. 22.06.2004.a esitas AS K...kohtule taotluse nõude suurendamiseks ja palub kostjalt välja mõista 32 261, 54 krooni ja 2450 kr riigilõivu. Kostja vastus Vastuses teatab kostja, et hagi ei tunnista alljärgnevatel asjaoludel: Rendilepingu nr 33 01.02.1998.a p 1.3 kohaselt kui rendileandja nõusolekul on tehtud rentniku poolt parendusi, on lepingu tähtaja möödumisel või lepingu lõppemisel rentnikul õigus nõuda hüvitist tehtud kulutuste eest. 21.12.1997, so. enne lepingu sõlmimist, koostati eelarve ruumide parendamiseks tehtavate üldehituse-, sanitaar-tehniliste- ja elektritehniliste tööde tegemiseks. Eelarve sai kirjalikult kooskõlastatud rendileandjaga. Kostja poolt on tööd teostatud, hageja keeldub aga oma kohustuste (kulutuste hüvitamine) täitmisest. 2003.a detsembrikuust lõpetas rendileandja normaalses režiimis soojuse hankimise. Kostja saatis hagejale kirjaliku pretensiooni. 16.12.2003 tegi kostja ettepaneku randileandjale koostada akt renditud ruumides asuvate seadmete maksumuse kohta Kostja leiab, et kuna hageja kompromissi saavutada ei soovi, on võlausaldajal e. antud suhtes OÜ-l D..., õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, taganeda lepingust või leping üles öelda . Kostja palub kohtul jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Vastuhagi Vastuhagiavalduse kohaselt sõlmis OÜ D... AS-ga Narva Elamuvaldus rendilepingu nr 33 Narvas, Kosmonaudi 4 kaupluse ruumide rentimiseks. Hoone ostmisega sai alates 01.11.2003 AS-st K... randileandja. Vara oli rendile andmise hetkel (1998) tehniliselt kasutamiskõlbmatu. 21.12.1997 kooskõlastati lepingupoolte vahel eelarve kaupluse ruumide remonttöödele summas 723 287 krooni. Rendilepingu p 1.3 kohaselt kui rendile antud vara on parendatud rendileandja loal, siis lepingutähtaja möödumisel või selle lõpetamisel on rentnikul õigus nõuda tehtud kulutuste hüvitamist. Kulutustest informeeris OÜ D... rendileandjat, Narva linnapead, Narva linnavolikogu esimeest. 28.11.2001.a vastas endine rendileandja, et küsimus remondiks tehtud kulutuste hüvitamise kohta otsustati sisse lülitada hoone uuele rentnikule üleandmise tingimustesse. Selle kinnituseks esitas OÜ D... 21.12.2001 rendileandjale täiendava kokkuleppe. Kuna rendileandja vastuväiteid kokkuleppele ei esitanud, loetakse kokkulepe vastu võetuks. 2002.a seisuga oli investeeritud 549 859, 05 krooni ulatuses. Arvestades 6 aasta amortisatsiooni (549 859, 05 x 8% x 6 = 263 932, 20 krooni) on nõuete lõppsumma 285 927, 15 krooni. Narva Linnavolikogu 29.05.2002.a nr 470/59 otsuse kohaselt kohustus selle hoone ostja hüvitama rentnikele nende poolt tehtud vara parendused vastavalt eksperthinnangule. Ostja AS K... hinnangut ei teinud. OÜ D... koostas AS K... esindajaga Narvas Juri Vassiljeviga akti rendile antud ruumide seisukorra kohta. OÜ D... ettepanekule teha nõuete tasaarvestus vastas AS K... keeldumisega. AS K... hoidub seega kõrvale lepingujärgsete kohustuste täitmisest. Vastuhagis hageja OÜ D... palub kohtul välja mõista AS-lt K... OÜ D... kasuks 285 927, 15

2-04-150 krooni ja kohtukulud. 10.05.2005.a kohtule saadetud kirjas (toimiku lk 139, II köide) vähendas OÜ D... vastuhagi nõuet 159 550 kroonini. Vastus kostja vastuhagile Notariaalse lepingu p 2.9 kohaselt kehtis lepingu objekti suhtes kostjaga sõlmitud tähtajaline rendileping lõpptähtajaga 31.12.2007.a. Notariaalse lepingu p 6.3 sätte mõte on kaitsta rentnikku ennetähtaegse rendilepingu lõpetamise eest uue rendileandja poolt. Kuna kinnisasja uueks omanikuks sai hageja (AS K...), siis oligi notariaalse lepingu p 6.3 mõte kaitsta rentnikku (kostjat) selle eest, et uus rendileandja (hageja) ei ütleks rendilepingut ennetähtaegselt üles. Juhul, kui ta seda teeb, peab ta notariaalse lepingu p 6.3 toodud eelduste olemasolul hüvitama rentnikule tehtud kulutused. Narva Linnavolikogu otsuse ja notariaalse lepingu p 6.3 kohaselt on kostjal õigus nõuda parenduste hüvitamist ainult juhul, kui on olemas AS Narva Elamuvaldus kirjalik nõusolek parenduste teostamiseks ja nende hüvitamiseks. Hageja leiab, et ühestki kostja poolt esitatud kirjalikust dokumendist ei nähtu, et oleks AS Narva Elamuvaldus nõusolek parenduste teostamiseks ja hüvitamiseks olemas olnud. Hageja on seisukohal, et nimetatud nõusolek oleks kindlasti pidanud olema kirjalik. Kostja poolt koos vastuhagiga esitatud rendile antud ruumi tehnilise seisukorra akt ja lokaalne eelarve ei tõenda, et kostja teostas hoones ehitustöid ja seda, et kostjal oli olemas nõusolek parenduste teostamiseks koos nende hilisema hüvitamisega. Lokaalse eelarve lõppu on kirjalikult lisatud, et eelarve on kooskõlastatud ilma kulude hüvitamise kohustuseta AS Narva Elamuvaldus poolt. Nimetatud dokumendid on koostatud enne rendilepingu sõlmimist – seetõttu ei saa need omada õiguslikku jõudu ega tähendust rendilepingu suhtes ning olla tõlgendatavad kui dokumendid, mis sõlmiti seoses rendilepinguga. Hageja on seisukohal, et kostjal puudus AS Narva Elamuvaldus nõusolek parendustööde teostamiseks. Juhul, kui parendustööd oleks teostatud nõuetekohaselt, oleks pidanud nende maksumust notariaalse lepingu p 6.3 kohaselt hindama ekspert. Antud juhul eksperthinnang kui selline puudub. Notariaalse lepingu p 6.3 on sätestatud, et rendilepingute ennetähtaegse lõpetamise korral rentnikele tema poolt renditud vara parendamiseks endise rendileandja, s.o. AS Narva Elamuvaldus loal tehtud kulutuste hüvitamine, võttes aluseks lepingu lõpetamise hetkel tehtud investeeringute tegeliku maksumuse eksperthinnangu, mida teostatakse hoone omaniku kulul sõltumatu eksperdi poolt. Nimetatud sättest tuleneb, et ekspertiis koostatakse hoone omaniku kulul, mis tähendab, et ekspertiisi eest tasub lõppastmes hageja. Seega ei tule hagejale kohustust teha ekspertiisi, vaid ekspertiisi tasumise kohustus. Ekspertiisi oleks pidanud tellima sellest huvitatud isik. Hageja ei vaidle vastu, et 26.02.2004.a on koostatud akt ruumide seisukorra kohta. Nimetatud akt koostati rentniku vara üleandmise eesmärgil. Aktist ei nähtu, et hageja oleks andnud nõusoleku hüvitada kostjale parendused. Hageja palub kohtul rahuldada hageja poolt esitatud hagiavaldus täies ulatuses, jätta kostja vastuhagi täies ulatuses rahuldamata, jätta kõik kohtukulud kostja kanda.

2-04-150 OÜ D... täiendus vastusele AS K... hagiavaldusele 25.10.2006 esitas OÜ D... täienduse AS K... hagiavaldusele esitatud vastusele. Esitatud täienduse kohaselt seoses sellega, et ajavahemikul 2001.a novembrist 2002.a veebruarini ei andnud AS K... soojust OÜ D... ruumidesse, polnud viimasel võimalust talveperioodi jooksul kasutada renditud ruume sihtotstarbeliselt (kauplus, baar). Kuna temperatuur ruumides oli väga madal, ei soovinud ostjad ja kliendid riideid selga proovida, ka töötajad keeldusid nendel tingimustel töötamast. Vaatamata sellele esitas AS K... arveid. AS K... poolsete kohustuste rikkumine tõi endaga kaasa OÜ D... tegevuse lõpetamise. Arvestades eeltoodut tekkis OÜ-l D... õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, taganeda lepingust või leping üles öelda, samuti alandada lepingu hinda. Kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine ei võta võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. OÜ D... leiab, et oli õigustatud jätma AS K... arved tasumata ning palub jätta AS K... hagi OÜ D... vastu rahuldamata. AS Kolle täiendav vastus OÜ D... seisukohtadele 11.12.2006.a esitas hageja AS K... täiendava vastuse kostja OÜ D... poolt 25.10.2006.a esitatud seisukohtadele. Aastatel 2001 ja 2002 ei olnud üürileandjaks mitte hageja vaid AS Narva Elamuvaldus. Argumendiga, et renditud ruumides oli madal temperatuur, on kostja üritanud siduda omapoolset rendilepingust üles ütlemist. Kostja soovis rendilepingut ennetähtaegselt lõpetada juba 2001.aastal, mida tõendab kostja 28.08.2001.a kiri AS Narva Elamuvaldus (kostja vastuhagi lisa 3, toimiku lk 105, II köide). Nimetatud kirjas teatab kostja, et on nõus lõpetama ennetähtaegselt linnavara lepingu juhul, kui neile makstakse ruumide parandamiseks vajalike kulude summa või kostjale antakse võrdväärsed ruumid. Seega soovis kostja juba enne hagejaga õigussuhtesse astumist rendilepingu lõpetada. Ka 11.03.2002.a Narva Linnale saadetud kirjas teatab kostja, et hoone müügi korral uuele omanikule on nõus lepingu ennetähtaegselt lõpetama tingimusel, et rentnikule makstakse hüvitis tehtud investeeringute eest (arvestades maha amortisatsiooni). Seega on kostja väited lepingu ennetähtaegse lõpetamise suhtes ruumide madala temperatuuri tõttu väärad ja põhjendamatud. Kostjapoolse rendiarvete tasumisest keeldumise küsimuses. Täiendavas vastuses põhjendab kostja arvete mittetasumist VÕS § 105 ja § 101 lg 2, väites, et kostja keeldus maksmisest kuna hageja ei varustanud kostjat soojaga. Kostja teavitas hagejat temperatuuri küsimusest alles 09.01.2004, arved aga jättis tasumata alates 2003.a novembrist. Hageja leiab, et VÕS § 105 tulenevaid õiguskaitsevahendeid ei saa kasutada tagasiulatuvalt ja teist poolt sellest teavitamata. Kostja ütles rendilepingu üles samal päeval, mil teavitas hagejat väidetavatest temperatuuriprobleemidest renditavates ruumides. TsÜS § 138 lg 1 vastavalt tule õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Seega oleks pidanud kostja, juhul kui renditavates ruumides oli temperatuur madal, nimetatud asjaolust koheselt teavitama hagejat ja seejärel andma talle VÕS § 114 kohaselt täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks ja rikkumise kõrvaldamiseks. Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud rendileping, millest ei tulene hageja otsest kohustust varustada kostjat soojuse, elektri ega ka veega. Rendilepingu lisas 1 on märkuste juures p 4 sätestatud, et kommunaalteenuste eest tasutakse rendileandja arvete järgi või vastavate otselepingute kohaselt. Rendilepingu lisa 2 p 2 on sätestatud, et kütte eest tasumine toimub vastavalt Kesklinna Elamuvalitsuse poolt esitatud arvetele Balti Elektrijaama arvestusandmete alusel kehtivate

Kohtu põhjendused Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 11 kohaselt võlasuhtele, mis on tekkinud enne 01.07.2002, kohaldatakse selle tekkimise ajal kehtinud seadust. Sama seaduse § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 2 järgi käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Kuivõrd hageja nõue kostja vastu tuleb üürilepingust, üürileping on aga kestvusleping, siis tuleb võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldada asjas 1. juulist 2002.a. kehtivat võlaõigusseadust. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 290 lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast üürniku valdusesse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusese andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Pooled ei vaidle, et OÜ D... ja Narva Elamuvalduse AS sõlmisid 01.02.1998.a. linnavara rendilepingu nr 33, mille kohaselt OÜ D... sai enda kasutusse mitteeluruumid asukohaga Narva linnas Kosmonaudi tn 4 286.8 ruutmeetri suurusel pinnal. Narva Linnavalitsuse korralduse 06.03.2002 nr 230-k alusel on 01.04.2002.a. OÜ D... ja Narva Linnavalitsuse Linnavaraamet rendilepingut, mis sõlmitud 01.02.1998 muutnud ja pikendanud rendilepingu kehtivusaega kuni 31.12.2007.a. Pooled ei vaidle, et 03.11.2003.a. sõlmisid AS K... ja Narva linn kinnistu ostu-müügilepingu, mille kohaselt AS K... sai Narva Kosmonaudi 4 kinnistu omanikuks, kus asusid ka OÜ D... poolt renditavad ruumid. Seega läksid Narva Kosmonaudi kinnistu võõrandamisel AS-le K... üle ka kõik Narva Elamuvalduse AS kui üürileandja õigused ja kohustused 01.08.1998.a. rendilepingust. Poolte vahel ei ole vaidlust, et OÜ D... 09.01.2004.a. rendilepingu ülesütlemisavaldusega lõppes rendileping 01.03.2004.a. Pooled ei vaidle, et 2004.a. veebruarikuu seisuga moodustab OÜ D... võlgnevus AS-le K... üüri ja kõrvalkulude eest 32261.54 krooni (arve-saatelehed 01.12.2003 nr 0000195, 19.12.2003 nr

2-04-150 0000219, 31.12.2003 nr 0000233, 01.01.2004 0000001, 31.01.2004 nr 0000028, 31.01.2004 nr 0000043, 31.01.2004 nr 0000054, 10.02.2004 nr 0000068 ja 29.02.2004 nr 0000105). 02.01.2002.a. rendilepingu muutmise lepingus on pooled kokku leppinud, et kommunaalkulude eest tasub rentnik arvete alusel rendileandjale. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaselt võib võlausaldaja, kui võlgnik on kohustust rikkunud, nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 alusel kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kostja leiab, et tal oli õigus jätta hagejale tasumata üür ja kõrvalkulud, sest rendiruumides polnud madala temperatuuri tõttu võimalik tegutseda. VÕS § 105 järgi kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda. VÕS § 101 lg 2 alusel võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda ohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 297 lg 1 kohaselt võib äriruumi üürnik talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. VÕS § 278 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule; nõuda üürileandjalt kolmanda isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist; nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist; alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule; hoiustada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 298 sätestatule. VÕS § 296 lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu. VÕS § 279 lg 1 järgi kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Poolte kirjavahetusest jaanuaris 2004.a. tuleneb, et OÜ D... palub AS-l K... tasuda kostjale kompensatsiooni võimalikul lepingu lõpetamisel. 09.01.2004.a. kirja ei saa kohtu arvates tõlgendada VÕS §-des 278 ja 279 sätestatu kohaselt üüritud asja puuduse kõrvaldamise nõudena.

2-04-150 Samal päeval on OÜ D... teatanud AS-le K... koheselt ka üürilepingu ennetähtaegsest ülesütlemist. Kohtule esitatud kirjas 28.08.2001.a. on OÜ D... ka varem AS-le Narva Elamuvaldus avaldanud soovi lõpetada rendileping ennetähtaegselt, seda tõendab ka Narva linnale saadetud 11.03.2002.a. kiri, kus kõikides kirjades soovib OÜ D... lõpetada lepingut eelkõige seoses talle makstava kompensatsiooni hüvitamisega. Madalast temperatuurist üüritud ruumides teatas OÜ D.... AS-le K... 09.01.2004.a., vaidlust ei ole, et üüritasu jättis OÜ D... tasumata novembrist 2003.a. 16.12.2003.a. kirjas OÜ D... AS-le K... palub teha muudatusi rendilepingusse seoses oma tegevuse jätkamisega väiksemal pinnal, kohtule ei ole esitatud veenvaid tõendeid, et juba detsembris 2003.a. oleks OÜ D... tegevus takistatud olnud temperatuuri tõttu, mis võiks olla aluseks üüritasu mittemaksmiseks, mille tõttu 09.01.2004.a. on OÜ D... lepingu ülesse öelnud. Seega ei ole OÜ D... täitnud võlaõigusseaduses sätestatud puudusest teatamise nõuet ja üüri maksmisest keeldumisest konkreetsest tulevikku suunatud kuupäevast mõistliku etteteatamisaja jooksul. Tõendatud ei ole, et AS-le K... oleks teadnud või pidanud teadma, et üüritud ruumides on temperatuuri tõttu takistatud üürniku tegevus ja et AS K... oleks esitatud nõue tagada ruumides teistsugune temperatuur või et pooled oleksid vaielnud selle üle kelle kohustus on tagada ruumides töö tegemiseks vajalik temperatuur. Kuna pooled ei vaidle, et kostja pole rendilepingu järgi üüri ja kõrvalkulusid hagejale tasunud, seega pole täitnud üürilepingust tulenevat kohustust, kohtus ei ole leidnud tuvastamist, et kostjal oleks olnud õigus jätta üüritasu ja kõrvalkulud tasumata, siis leiab kohus et hagi tuleb rahuldada ja OÜ-lt D... tuleb välja mõista AS K... kasuks 32 261.54 krooni võlgnevuse katteks. Pooled vaidlevad OÜ D... poolt Narvas Kosmonaudi 4 rendipinnal parenduste hüvitamise nõudes. Rendilepingu p 1.3. järgi kui rendileandja parendab renditud vara rendileandja loal, siis lepingu tähtaja lõppemisel või selle lõpetamisel on rendilevõtjal õigus nõuda kõigi sellel eesmärgil tehtud ja dokumentaalselt tõestatud kulude hüvitamist, millest on maha arvatud amortisatsioonikulum Rendilepingu p 1.4. järgi parendused, mis on sooritatud rendileandja loata ning mida ei saa renditud varalt ilma seda vigastamata eemaldada lähevad lepingu tähtaja lõppemisel või selle lõpetamisel tasuta üle rendileandjale. Rendilepingu p 1.5. järgi on rendilevõtjal õigus eemaldada rendileandja loata sooritatud parendused, kui seda on võimalik teha vara kahjustamata ja kui rendileandja keeldub nende maksumust kompenseerimast. Vaidlust ei ole, et 21.12.2001.a. oli OÜ D... ja Narva Elamuvalduse AS vahel sõlmitud rendilepingu täiendava kokkuleppe eelnõu, mille punktis 1 oleks sätestatud, et OÜ-l D... on õigus rendilepingu lõppemisel seoses renditähtaja möödumisega (juhul kui lepingut ei uuendata) või rendilepingu lõpetamisel rendileandja poolt, juhul kui see ei toimu vastavalt rendiseaduse §-le 18 nõuda hoones Kosmonaudi 4, tehtud vajalike remonttööde hüvitamist rendileandja poolt vastavalt 04.05.1998.a. ehitise vastuvõtu akti kohaselt 448 122.90 krooni ulatuses. Vaidlust ei ole, et Narva Elamuvaldus ei aktsepteerinud s.o. eo allkirjastanud mittemingisugust summade väljamaksmise võimalikkust nimetatud kokkuleppe eelnõu kohaselt. Vaidlust ei ole, et 01.12.1997.a. tehnilise akti kohaselt on nimetatud Narva Kosmonaudi 4 ruumides 286.8 ruutmeetrit puudused. Vaidlust ei ole, et 21.12.1997.a. OÜ D... koostatud lokaaleelarve kohaselt remonditöödele on arvestatud 723 287 krooni. Vaidlust ei ole, et OÜ D... on teatanud 28.08.2001.a. kirjas rendileandjale ning linnapeale ja 01.10.2001.a. kirjas Narva linnavolikogu esimehele teostatud kulutustest rendipinnale. Samas ei ole kohtule esitatud erinevatest kirjadest võimalik teha järeldusi, et Narva linn oleks võtnud vastu otsuse hüvitada kostjale parenduste kulud. Kohus leiab, et Narva Linnavalitsuse Linnavarameti kirja 01.02.2002. kohaselt palutakse OÜ-l

2-04-150 D... esitada tõend renditud vara parandamise rendileandjaga kooskõlastamise kohta. Seega ei loe kohus tuvastatuks, et Narva linna tahe oli suunatud ilma kirjaliku kooskõlastamiseta hüvitada OÜ-le D... tema poolt tehtud parendused rendipinnale. 26.11.2001.a. on AS Narva Elamuvaldus kirjas lubanud rentnikele teostatud kulutuste hüvitamise regulatsioon sätestada hoone uue omanikule üleandmise lepingus. 29.05.2002.a. võttis Narva Linnavolikogu vastu otsuse nr 470/59, mille punktis 2 on sätestatud, et rendilepingute ennetähtaegse lõpetamise korral on ostja kohustatud rentnikele hüvitama nende poolt endise rendileandja loal renditud vara parendamiseks tehtud kulutused, võttes aluseks lepingu lõpetamise hetkel tehtud investeeringute tegeliku maksumuse eksperthinnangu, mis teostatakse hoone omaniku kulul sõltumatu eksperdi poolt. Selline regulatsioon lisatigi Narva Kosmonaudi 4 kinnistu ostu-müügilepingusse punkt 6.3. Ostu-müügilepingu p 6.3. sõnastusest tuleb, et selle sätte mõte on kaitsta rentnikku ennetähtaegse rendilepingu lõpetamise eest uue rendileandja poolt, kellel oleks VÕS § 323 lg 1 tulenevalt kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud üleütlemistähtaega järgides kolme kuu jooksul üürileping üles öelda. Kui rendileandja lõpetaks rendilepingu ennetähtaegselt, siis oleks tal olnud ostumüügilepingu punktis 6.3. toodud eelduste olemasolul hüvitada rentnikule tehtud kulutused. Kohus leiab, et kuna OÜ D... on ise rendilepingu ennetähtaegselt üles öelnud, siis ostumüügilepingu punkt 6.3. alusel ei ole tal õigus nõuda parenduste hüvitamist AS-lt K.... Narva Linnavolikogu otsuse nr 470/59 ja ostu-müügilepingu punkti 6.3. kohaselt on OÜ-l D... õigus nõuda parenduste hüvitamist juhul kui on olemas AS-i Narva Elamuvaldus kirjalik nõusolek parenduste teostamiseks ja nende hüvitamiseks. Kohus leiab, et OÜ D... pole kohtule esitanud tõendeid, et oleks AS Narva Elamuvaldus oleks andnud nõusoleku parenduste teostamiseks ja hüvitamiseks. Õige on AS K... väide, et Narva Kosmonaudi 4 ruumide tehnilise seisundi akti 01.12.1997.a. ja lokaalse eelarve 21.12.1997.a. ei tõenda iseenesest kostjapoolsete tööde teostamist hoones. Samuti ei nähtu eelnimetatud dokumentidest AS Narva Elamuvaldus nõusolek parenduste tegemiseks. Lokaalsele eelarvele on AS Narva Elamuvalduse esindaja poolt kooskõlastus lisatud märkega „ilma kulude hüvitamise kohustuseta“. Seega on AS Narva Elamuvaldus otsesõnu väljendanud, et kostjapoolsete parenduste tegemise korral ei võta AS Narva Elamuvaldus endale kohustust hüvitada OÜ D... tehtud kulutusi. Nii 01.12.1997.a. akt ja 21.12.1997.a. eelarve on koostatud enne rendilepingut, mis sõlmiti 01.02.1998.a. Samas ei ole pooled kokku leppinud ka rendilepingu sõlmimisel 21.12.1997.a. eelarve alusel teostatud võimalike parenduste hüvitamisest ja ei ole seda teinud ka hiljem rendilepingu p 1.3. alusel, siis leiab kohus, et ei ole tõendatud rendileandja nõusoleku andmine rentnikule parenduste hüvitamiseks. Kohus leiab, et ehitise Narva Kosmonaudi 4 vastuvõtu akt 04.05.1998.a. ja kasutusluba 04.05.1998.a. ei tõenda AS Narva Elamuvaldus nõusolekut hüvitada OÜ D... poolt teostatud ehitus-remonditöid. Kohus möönab, et teostatud tööd võisid olla vajalikud ehitise kasutamiseks kaupluseruumidena, kuid see asjaolu iseenesest ei tõenda, et rendilepingu poolte vahel oleks kokku lepitud, et rendileandja hüvitab rentnikule tehtud kulutused 448 122.90 krooni väärtuses. Lähtudes eeltoodust leiab kohus, et vastuhagi tuleb jätta rahuldamata, sest kohtus pole leidnud tõendamist AS K... kohustuse – tasuda tehtud parenduste eest üürilepingu alusel - olemasolu OÜ D... ees, seega tuleb OÜ D... hagi AS K... vastu 159 550 krooni nõudes jätta rahuldamata. Kuna kohus jätab vastuhagi rahuldamata seetõttu, et AS-l K... pole OÜ D...ees kohustust hüvitada rendipinnal tehtud parendusi, siis kohus leiab et asja lahendamisel ei oma tähtsust asjaolu, kes oleks pidanud teostama ruumide ekspertiisi, mille alusel hinnata tehtud kulutuste