Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp
Määruse tegemise aeg ja koht
31. mai 2017, Tartu
Tsiviilasja number
2-17-4962
Tsiviilasi
Põllumees OÜ määruskaebus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 08.03.2017 kandemääruse peale kinnistamisasjas nr 26351201750
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 31. märtsi 2017 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Põllumees OÜ määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitaja: Põllumees OÜ 11677585); esindaja vandeadvokaat Meree Punab
RESOLUTSIOON
1.Jätta Põllumees OÜ määruskaebus rahuldamata ning Tartu Maakohtu 31. märtsi 2017 määrus muutmata.
Menetluskulude jaotus
2.Jätta menetluskulud Põllumees OÜ kanda.
Edasikaebamise kord
Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule (TsMS § 663 lg 2)
(registrikood:
ASJAOLUD
1.Tartu Maakohtu 09.02.2017 määrusega kinnitati Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ, Põllumees OÜ (avaldaja) ja Heli Konsapi vahel 08.02.2017 sõlmitud kompromisskokkulepe tsiviilasjas nr 2-16-14901. Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ, Põllumees OÜ ja Heli Konsap leppisid kokku Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa 4856803 kantud 1/8 suuruse mõttelise osa kinnistust aadressiga
Marja 32 Tartu omandiõiguse üleandmises Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ-le, Põllumees OÜ kohta omanikuna tehtud kande kustutamiseks ja Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks. 08.03.2017 kustutati Põllumees OÜ kohta eelnimetatud mõttelise osa omanikuna tehtud kanne. Pärast 08.03.2017 kande tegemist kuulub Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ-le kinnistust aadressiga Marja 32 4/8 suurune mõtteline osa Põllumees OÜ kaasomandiosa oli enne selle üleandmist Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ-le koormatud hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ kasuks. Põllumees OÜ palus kohustada tegema maakohut registriosa nr 4856803 neljandasse jakku kuuendale järjekohale kande „Hüpoteek summas 10 000,00 eurot Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ (registrikood 10638376) kuuluvale 1/8 mõttelisele osale Lõunalaenud OÜ (registrikood 11232222) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteek on seotud ja koormab Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ-le (registrikood 10638376) kuuluvat ühe kaheksandiku (1/8) suurust mõttelist osa.“ Alternatiivselt sõnastada kanne järgmiselt: „Hüpoteek summas 10 000,00 eurot Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ (registrikood 10638376) kuuluvale 4/8 mõttelisele osale Lõunalaenud OÜ (registrikood 11232222) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteek on seotud ja koormab Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ-le (registrikood 10638376) kuuluvat nelja kaheksandiku (4/8) suurust mõttelist osa.“
2.Avaldaja esitas 23.03.2017 määruskaebuse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 08.03.2017 määrusele. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28.03.2017 määrusega edastati 23.03.2017 määruskaebus TsMS § 663 lg 6 alusel maakohtule lahendamiseks.
MAAKOHTU SEISUKOHT
3.Tartu Maakohus jättis 31.03.2017 määrusega avaldaja 23.03.2017 määruskaebuse menetlusse võtmata. Maakohus kontrollis TsMS § 663 lg 1 järgi, kas seadus näeb ette vaidlustatud määruse peale määruskaebuse esitamise õiguse. Antud juhul tehti kinnistusraamatu registriosa nr 4856803 teises jaos omanikukande muudatus Tartu Maakohtu tsiviilasjas nr 2-16-14901 tehtud 09.02.2017 kompromissi kinnitava määruse alusel. Kohtumenetluse pooled käsitlesid viidatud määrust kinnistamisavaldusena kinnistusraamatuseaduse (KRS) mõistes (resolutsiooni p 1.5), paludes kinnistusosakonnal määruse jõustumisel teha määruse p-des 1.1.1 ja 1.1.2 nimetatud kanded (resolutsiooni p 6). Seega palusid menetlusosalised teha kandemuudatused üksnes kaasomanike ringis. Kompromissimäärusega ei taotletud muuta hüpoteegi kannet. Kinnistusraamatust nähtuvalt on taotletud omanikukande muudatus tehtud 08.03.2017. Eeltoodust tuleneb, et Põllumees OÜ on vaidlustanud kandemääruse, millega kinnistamisavaldus rahuldati. Maakohus märkis, et tsiviilkohtumenetluse seadustik ei võimalda esitada määruskaebust juhul, kui kinnistusosakond ei alusta ametiülesande korras ebaõigeks peetava kande parandamise menetlust ning seetõttu tuleb Põllumees OÜ 23.03.2017 määruskaebus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 08.03.2017 kandemääruse peale kinnistamisasjas nr 26351201750 jätta menetlusse võtmata.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Põllumees OÜ esitas Tartu Maakohtu 31.03.2017 määruse peale määruskaebuse, millega palub võtta 23.03.2017 määruskaebus menetlusse, kaasata menetlusse asjast puudutatud isikuna Lõunalaenud OÜ ning 23.03.2017 määruskaebus rahuldada. Määruskaebuse kohaselt ei oma käesolevas asjas tähendust asjaolu, et pooled ei taotlenud tsiviilasjas nr 2-16-14901 kaasomandiosa käsutamisel ühtlasi hüpoteegikande muutmist – selleks puudus vajadus, vastavat kohustust pooltele seadusest ei tulene, sest hüpoteek jääb püsima. Vaidlusaluse muudatuse teeb kinnistusosakond ametiülesande korras. Kohtu kinnistusosakonna kodukorra § 148 lõikest 6 tuleneb, et kaasomaniku kinnistusraamatusse kandmisel või kaasomandi osa võõrandamisel tuleb enne kinnistusraamatusse kande tegemist üle kontrollida ka registriossa kantud piiratud asjaõiguse andmete vastavus toimunud muudatusele ning vajaduse korral teha muudatused registriosa 3. või 4. jaos ametiülesande korras. Nimetatu kinnitab, et muudatus selle kohta, et avaldajale kuulunud kaasomandiosa on ka pärast selle omandamist Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ poolt koormatud hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ kasuks, tehakse ametiülesande korras, ning selleks ei pea esitama eraldi kinnistamisavaldust. Vaidlusaluse muudatuse tegemata jätmisel on kinnistusosakond lahendanud kandeavalduse osaliselt TsMS § 599 tähenduses. Kuna määruskaebuse esitaja on vaidlustanud kinnistusosakonna poolt kandeavalduse osalise rahuldamise, on asjakohatu maakohtu põhjendus, mille kohaselt TsMS ei võimalda esitada määruskaebust juhul, kui kinnistusosakond ei alusta ametiülesande korras ebaõigeks peetava kande parandamise menetlust.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuses esitatud väited ei võimalda maakohtu määrust tühistada ega muuta. Põllumees OÜ määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu 31. märtsi 2017. a määrus muutmata.
6.Ringkonnakohus leiab, et praeguses asjas on tegemist põhimõttelist laadi küsimusega, kuidas mõjutab kaasomandi mõttelisi osi koormavate erinevate piiratud asjaõiguste omajate positsioone see, kui kaasomanik omandab lisaks enda mõttelisele osale varem teisele kaasomanikule kuulunud mõttelise osa. Praegusel juhul oli kaasomanikule AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant eelnevalt kuulunud kaasomandiosa koormatud hüpoteegiga OÜ Tõnisson Arendus kasuks. Kompromissiga tsiviilasjas nr 2-16-14901 omandas AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant ostueesõiguse teostamise tulemusena lisaks 1/8 mõttelise osa kinnistust, mille omanikuna oli eelnevalt sisse kantud Põllumees OÜ (määruskaebuse esitaja) ning mis on koormatud hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ kasuks. Sellele lisaks kuulub Põllumees OÜ-le veel 2/8 suurune mõtteline osa kinnistust, mis on samuti koormatud hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ kasuks.
7.Tsiviilasjas nr 2-16-14901 kinnitatud kompromissi alusel õigusmuudatuste sissekandmisel on AS-le Tõnisson Kinnisvarakonsultant varem kuulunud 3/8 ja kompromissi alusel täiendavalt omandatud 1/8 suurune mõtteline osa liidetud ühtseks mõtteliseks osaks, s.o 4/8. Küll aga ei ole niisugust liitmist toimunud kinnistusregistriosa IV jaos, kust nähtub endiselt, justkui oleks hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ kasuks koormatud Põllumees OÜ-le kuuluv 1/8 suurune mõtteline osa kinnistust (IV jao kanne nr 6). Tegelikkuses aga Põllumees OÜ-le niisugust 1/8 suurust
mõttelist osa enam ei kuulu. Seega ei ole kinnistusregistriosa II ja IV jao andmed omavahel kooskõlas. Ringkonnakohus märgib, et põhimõtteliselt on ühe isiku poolt mitme varem eraldi käibes olnud kaasomandi mõttelise osa omandamisel küll põhjendatud mõtteliste osade liitmine üheks tervikuks, s.o ühele kaasomanikule saab põhimõtteliselt kuuluda vaid üks mõtteline osa asjas. Samas saab selline liitmine toimuda siiski vaid eeldusel, et see ei mõjuta kolmandate isikute õigusi.
8.Kohtunikuabi on oma määruse põhjendustes viidanud Tartu Ringkonnakohtu lahendile tsiviilasjas nr 2-16-9861 (21.09.2016 määrus jõustus Riigikohtu 6.10.2016. a määrusega), milles leiti, et kui üks kaasomanik omandab teiselt kaasomanikult täiendava mõttelise osa ja tema mõtteline osa sellega seoses suureneb, siis laieneb hüpoteek edaspidi kogu mõttelisele osale tervikuna. Ringkonnakohus on käesoleva asja lahendamisel aga jõudnud seisukohale, et eelviidatud varasemast käsitlusest on vajalik kõrvale kalduda, kujundamaks edaspidiseks ühtne ja kõigi asjast puudutatud isikute õigustatud huve arvestav praktika. Tsiviilasjas nr 2-16-9861 oli üksnes üks n-ö liitunud kaasomandiosadest koormatud hüpoteegiga, mistõttu ei tekkinud küsitavusi selles, millisel viisil oleks võimalik erinevaid piiratud asjaõigusi edaspidi teostada ja vajadusel sundtäita. Küll aga võinuks tekkida küsimus, kas hüpoteegipidaja ei saa põhjendamatut eelist seoses sellega, et suureneb tema hüpoteegi tagatiseks olev mõtteline osa. Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et AÕS § 325 lg 3 välistab sõnaselgelt üksnes kinnisasja mõttelise osa algse koormamise, kui see ei kuulu kaasomanikule. Säte ei reguleeri aga otseselt olukorda, kus kinnisasja mõttelised osad on juba koormatud olukorras, kus need kuulusid eri isikutest kaasomanikele, kuid hiljem omandab üks kaasomanik teisele kaasomanikule kuuluva ja koormatud kinnisasja.
9.Iseenesest ei ole hüpoteegiga koormatud kinnisasja võõrandamisel vajalik hüpoteegipidaja nõusolek. Seega ei ole hüpoteegipidaja nõusolek üldjuhul vajalik ka ametiülesande korras registriosa neljanda jao andmete vastavusse viimiseks uue omaniku kandega. Praegusel juhul olid n-ö liitunud kaasomandiosad juba eelnevalt koormatud hüpoteekidega eri isikute kasuks, mistõttu tekivad keerukad õiguslikud probleemid nende hüpoteekide edaspidise teostamise osas. Kohtunikuabi on seega iseenesest põhjendatult leidnud, et ametiülesande korras kande parandamine määruskaebuse esitaja soovitud viisil ei olnud võimalik, kuivõrd kande parandamine ilma puudutatud isikute nõusolekuta võib tuua kaasa õigusselgusetuse hilisemad probleemid hüpoteekide sundtäitmisel. Samas ei ole õigusselgusetust põhjustanud määruskaebuse esitaja ning tal on õigustatud huvi selle suhtes, et kinnistusregistriosa IV jaost ei nähtuks tema kaasomandiosa koormavat hüpoteeki, mida tegelikkuses sellisena ei eksisteeri, kuna asjaomane kaasomandiosa on üle läinud teise isiku omandisse.
10.Erinevate õigustega koormatud kaasomandiosade liitmise korral tuleks asuda varem sisse kantud piiratud asjaõigusi omavahel järjestama, mis võiks kaasa tuua hüpoteegipidajate õiguste olulise kahjustamise. Muuhulgas võiks äärmise ebaõigluseni viia see, kui määrata varem eraldi kaasomandiosadele esimesele järjekohale seatud hüpoteekidele uued järjekohad vastavalt nende sissekandmise kuupäevale. Krediidiandjad võisid laenu anda üksnes eeldusel, et tagatiseks on esimesele järjekohale seatav hüpoteek. Esimesele järjekohale kantud piiratud asjaõigus (hüpoteek) ei saa muutuda hiljem teisel või järgneval järjekohal asuvaks õiguseks ilma, et õigustatud isik selleks tahet oleks avaldanud. Hüpoteegipidajatel ei ole kohustust anda nõusolekut niisuguseks järjekohtade tagantjärele määramiseks ning seda ei oleks alust nende käest ka ühegi õigusakti sätete kohaselt nõuda. Seega juhul, kui puudutatud isikud (hüpoteegipidajad) IV jaos kannete muutmiseks nõusoleku andmisest keelduvad, siis jääksidki II ja IV jao andmed üksteisest lahknevaks.
Nende probleemide vältimiseks ja ka kaasomandi teostamise lihtsustamiseks on ringkonnakohtu arvates ainuvõimalik asuda seisukohale, et kui piiratud asjaõigusega, sh hüpoteegiga, koormatud kaasomandiosa omandab teine kaasomanik, siis säilitavad senised mõttelised osad oma õigusliku iseseisvuse ning need alluvad koormavate õigustega seotud osas erinevale õiguslikule režiimile. Sellisele seisukohale on jõutud ka õiguskirjanduses (vt Kõve, V., teoses Varul, P. jt, Asjaõigusseadus II, AÕS § 325 kommentaar 3.3.4.3 b). Selle seisukoha järgi tuleks lugeda, et ASle Tõnisson Kinnisvarakonsultant kuuluvad jätkuvalt 3/8 ja 1/8 suurused mõttelised osad kinnistust ning need on kumbki eraldiseisvalt jätkuvalt koormatud hüpoteekidega. Sellisel juhul ei oleks takistusi tegemaks kinnistusraamatus paranduskandeid vastavalt määruskaebuses taotletule.
11.Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga selles, et muudatus selle kohta, et määruskaebuse esitajale kuulunud kaasomandiosa on ka pärast selle omandamist Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ poolt koormatud hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ kasuks, tehakse ametiülesande korras ning selleks ei pea esitama eraldi kinnistamisavaldust. Kohtu kinnistusosakonna kodukorra § 148 lg 6 kohaselt tuleb kaasomaniku kinnistusraamatusse kandmisel või kaasomandi osa võõrandamisel enne kinnistusraamatusse kande tegemist üle kontrollida ka registriossa kantud piiratud asjaõiguse andmete vastavus toimunud muudatusele ning vajaduse korral teha muudatused registriosa 3. või 4. jaos ametiülesande korras. Sama paragrahvi lg 7 kohaselt kui kinnistusregistriosa teises jaos muudatusi tehes ei ole tehtud muudatusi registriosa 3. või 4. jaos, kuigi seda oleks tulnud teha, parandab nende jagude kanded ametiülesande korras see, kes vea avastas.
12.Praegusel juhul nähtub kinnistusregistriosa II jaost, et kinnistu kaasomanikukeks on Põllumees OÜ 2/8 mõttelises osas, AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant 4/8 mõttelises osas (eelnevalt omandatud 3/8 ja tsiviilasjas nr 2-16-14901 kinnitatud kompromissi alusel omandatud 1/8) ja Ilmar Kokk 2/8 mõttelises osas. Seevastu kinnistusregistriosa IV jao andmete kohaselt on endiselt Põllumees OÜ-le kuulunud 1/8 suurune mõtteline osa koormatud hüpoteegiga Lõunalaenud OÜ kasuks. Viidatud mõtteline osa on üle läinud AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant omandisse. Ringkonnakohus peab võimalikuks, et kinnistusosakond viib ametiülesande korras vastavusse kinnistusregistriosa II ja IV jaost nähtuvad mõtteliste osade jaotused, s.o taastab olukorra, kus ASle Tõnisson Kinnisvarakonsultant kuuluvad 3/8 ja 1/8 suurused mõttelised osad, mis on koormatud erinevate hüpoteekidega. Seejärel on võimalik parandada ja IV jao kanne nr 6, viies koormatud kaasomandiosa omaniku määratluse vastavusse tegeliku õigusliku olukorra ja II jaost nähtuvate andmetega.
13.Ringkonnakohus leiab siiski, et maakohtu määruse tühistamiseks puudub alus. TsMS § 599 kohaselt võib avaldaja esitada määruskaebuse kandemääruse peale, millega kandeavaldus jäeti rahuldamata või rahuldati osaliselt, samuti määruse peale, millega määrati tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks pikemaks ajaks kui kuus kuud. Kohtu omal algatusel tehtud kande aluseks oleva määruse peale võib määruskaebuse esitada kandest puudutatud isik. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et määruskaebuse esitajal puudus määruskaebuse esitamise õigus, kuna Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 08.03.2017 kandemäärus rahuldati täielikult ning ametiülesande korras registriosa neljandas jaos muudatuste tegemata jätmine ei anna alust väita, et kandeavaldus oleks rahuldatud üksnes osaliselt TsMS § 599 tähenduses.
14.Maakohtu määruse tühistamise aluseks ei ole asjaolu, et määruskaebuse esitaja käsitluse kohaselt ei saanud maakohus praegusel juhul keelduda määruskaebust menetlusse võtmast, kuna kohtunikuabi oli juba kaebust menetlenud, edastades selle kohtunikule lahendamiseks.
TsMS § 663 lg 6 kohaselt, kui kaevatava maakohtu määruse tegi kohtunikuabi, võib ta määruskaebuse lahendada viidatud paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud korras. Kui ta määruskaebust viie päeva jooksul alates kaebuse esitamisest täielikult ei rahulda, annab ta kaebuse lahendamiseks viivitamata edasi pädeva maakohtu kohtunikule, kes juhindub määruskaebuse lahendamisel sama paragrahvi lõikes 5 sätestatust. Seega oli ka kohtunikuabi pädevuses hinnata määruskaebuse esitamise lubatavust (TsMS § 663 lg 1 teine lause koostoimes sama paragrahvi lõikega). Kohtunikuabi ei keeldunud määruskaebust menetlusse võtmast, vaid edastas selle lahendamiseks kohtunikule. Seega saab määruskaebuse esitaja seisukohaga iseenesest nõustuda. TsMS § 663 lg 6 kohaselt oleks tulnud maakohtul määruskaebus lahendada, juhindudes sama paragrahvi lõikest 5. Samas oli maakohtul võimalik juhul, kui kohtuniku hinnangul on määruskaebus ebaõigesti menetlusse võetud, jätta määruskaebus TsMS § 659 ja § 643 lg 1 alusel läbi vaatamata. Määruskaebuse menetlusse võtmata jätmisel on sisuliselt samad tagajärjed nagu määruskaebuse läbivaatamata jätmisel.
15.Eeltoodule tuginedes jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jääb rahuldamata taotlus kaasata menetlusse asjast puudutatud isikuna Lõunalaenud OÜ. Ringkonnakohus ei pea hüpoteegipidaja kaasamist menetlusse põhjendatuks ka seetõttu, et vastavalt eeltoodud käsitlusele ei või ega saa kaasomandiosade omandamine ühe isiku poolt tuua endaga kaasa hüpoteegipidaja(te) õiguste kahjustamist. Kaasomandiosade ühe kaasomaniku kätte koondumine ei tohiks muutuda ebamõistlikult keerukaks, mida tooks kaasa vajadus küsida kolmandate puudutatud isikute nõusolekuid kinnistusregistriosade andmete tegeliku õigusliku olukorraga vastavusse viimiseks. Seda võimaldab vältida eeltoodud käsitlus, mille kohaselt AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant poolt omandatud kaasomandi mõttelisi osi tuleb käsitleda õiguslikult iseseisvana senikaua, kuni need on koormatud erinevate kinnisasjaõigustega. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.