Ühinguõigus › Kinnistusraamatu asjad

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

Viljandi notar Virgi Ojap esitas Janek Purga, Ele Saare, Ülar Saare, Lea-Renate Saare, Olger Purga, Pärnumaa kohtutäitur Rocki Alberti ja AS SEB Eesti Ühispank nimel määruskaebuse, milles palub Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 19. detsembri 2006 kandemääruse nr 2575022006 kinnistamisasjas 8813200604 tühistada ning lepingus sisalduva kinnistamisavalduse täielikult rahuldada ja kanda lepingus sisalduva kinnistamisavalduse alusel vastavad kanded kinnistusregistriossa nr 4857303. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt tulenevalt AÕS §-st 73 võib kaasomanik temale kuuluvat mõttelist osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Sama seaduse § 74 alusel nõuab asja tervikuna käsutamine kõigi kaasomanike kokkulepet. Seadusandja täpsustustest AÕS §-des 256 lg 3 ja 325 lg 2 ei saa sellist keeldu tuletada. Asjaõigusseadus sätestab kõikide piiratud asjaõiguste osas terminoloogia, et koormatakse kinnisasja. Grammatiline tõlgendamine – et kõiki piiratud asjaõigusi saab kanda üksnes kinnisasjale tervikuna ja kaasomanik oma mõttelist osa nendega koormata ei saa, välja arvatud hüpoteek ja ostueesõigus, oleks lihtsustatud ja kaasomanike õigusi seadusevastaselt piirav. Näiteks reaalkoormatise osas (AÕS § 229 lg 1) kasutab seadusandja sama terminoloogiat, kuid oleks meelevaldne ja seadusevastane eeldada, et reaalkoormatis ei saa olla seatud kinnisasja mõttelise osale, kui see on kaasomaniku osa, kuigi vastavat erisätet siin ei ole. Tuleb eristada võlaõiguslikku tehingut ja käsutustehingut. Koormamine käsutustehinguliselt (kinnistusraamatu kande eeldus) tähendab alati omandi koormamist, mitte kinnisasja reaalosa koormamist. Eelpooltoodust tulenevalt ei ole kaasomandi käsutamine seadusandja poolt piiratud. Iseenesest võiks sellest lähtuvalt väita, et ka kaasomandi osa saab koormata isikliku kasutusõigusega elamule, kus elamu reaalseid osi ei näidata ja selle teostamine jääb poolte võlaõiguslikuks kokkuleppeks ja ei puutu kinnistuskohtunikku ega notarisse. Samas selliste õigusselgust mitte omavate ja kasutusõiguse teostamist vaidluse korral mitte võimaldavate lepingute sõlmimisest peaks notar hoiduma ja kinnistamiseks pädev isik nendest kannetest keelduma. Käsutamine, mille sisuks on kinnisasja reaalosa valduse ja kasutusõiguse üleandmine, eeldab AÕS § 72 alusel kaasomanike kokkulepet ja/või kaasomaniku õigustust selliseks reaalosa valdust ja kasutusõigust sisaldavaks kasutuseks. Käesolevas lepingus on selline õigustus olemas. Nimetatud kokkulepe (vastastikused volitused) sisaldub lepingus seatavas kasutuskorras lepingu punktides 5.1.4.1 ja 5.1.4.2. Kasutuskorra märkus saab esimese järjekoha ja on AÕS § 79 alusel kehtiv ka õigusjärglastele, seega ka ostja E. Saare suhtes. J. Purga on ise kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise pooleks. Seega ei ole õige, et J. Purga nõusolekut isikliku kasutusõiguse seadmiseks teise kaasomaniku osale ei ole, õigusega anda õigustatud isiku valdusesse ja kasutusse just nimetatud reaalsed osad elamust. Õige on see, et puudub J. Purga ja E. Saare nõusolek koormata elamisõigusega õigustatud isiku kasuks kinnisasi tervikuna ehk siis ka lepinguobjekt 1. Seda pooled ei soovinud. Lisaks sisaldab asjaõigusleping üldise viite, et pooled (st lepingus kasutatud terminoloogia alusel kõik lepingu osalised) on järgnevates õigusmuudatustes kokku leppinud. Koormatuks asjaõigusega jääb aga ikka kogu kaasomaniku mõtteline osa (reaalosaliselt piiritlemata osa kinnisasjast) ehk lepinguobjekt 2. Kogu nimetatud kaasomandile kehtib järjekohasuhe teiste piiratud asjaõigustega ja täitemenetluse seadustiku alusel sundtäitmise läbiviimisel lähtutakse üksnes selle kaasomaniku osale, kelle osas sundtäitmist läbi viiakse, kantud õigustest ja nende järjekohtadest. Asjaõiguse valdust kandev sisu on määratletud ning selle teostamine ja kandevõimelisus tagatud eelviidatud kaasomanike vahelise kasutuskorraga.

Kuivõrd rent (üür) on sisuliselt asjaõigusliku toimega lepingud ja vajadust nende asjaõiguslikku toimet tagada on seadusandja tunnistanud vastava muudatusega, et üürilepingu kohta saab teha kinnistusraamatusse samasuguse märke nagu kasutuskorra kohta, viitab määruskaebuse esitaja Riigikohtu järgnevatele seisukohtadele: Käsutamist on Riigikohus defineerinud kui asja juriidilise staatuse määramist, milleks on asja võõrandamine, asjaõigustega koormamine või võlaõigusliku lepingu alusel teise isiku kasutusse andmine (nr 3-2-1-135-00). Oma kaasomandi osa võib kaasomanik käsutada ilma teiste nõusolekuta. Just kokkulepitud kasutuskorra raames võib iga kaasomanik enda valdust reaalosana ka ilma teiste kaasomanike nõusolekuta edasi anda. Lahendis nr 3-2-1-90-03 on Riigikohus leidnud järgmist: „Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe ja selle koormamise kokkuleppe kohta märgib kolleegium: ainuüksi sellest, et kaasomanikud on kokku leppinud ühise asja valdamise ja kasutamise, ei järeldu, et kaasomanikud on kokku leppinud kaasomaniku õiguses koormata tema valduses ja kasutuses olevat asja või selle reaalosa. Küll võib kaasomanike kokkulepe valdamise ja kasutamise kohta sisaldada kaasomaniku õigust asja või selle reaalosa koormata. Kohtud on käsitlenud ja apellatsioonikohus leidnud vaid seda, et hageja pole tõendanud, et ehitise kaasomanikud ei ole kasutuskorra kokkulepet sõlminud. AÕS § 74 kohaldamise seisukohalt pole aga oluline mitte see, kas kaasomanikud on kasutuskorras kokku leppinud, vaid hoopis see, kas nad on kokku leppinud asja reaalosa koormamise võimaluses. See, et kaasomanikud on nõus ehitise reaalosa kasutamisega kaasomaniku poolt, ei tähenda, et nad on nõus ka selle reaalosa rendilepinguga koormamisega. Reaalosa koormamises võivad kaasomanikud kokku leppida kasutuskorra kokkuleppes, samuti pärast reaalosa koormamist. Kokkuleppega on samaväärne kaasomanike heakskiit toimunud koormamisele.“ Käesoleval juhul sisaldubki reaalosa valduse ja kasutusõiguse edasi andmise ja kasutusõigusega koormamise kokkulepe kasutuskorras. Järjekoha suhetes ei ole segadust, kui kanded tehakse lepingus sisalduvas kandeavalduses märgitult ja kasutusõigusega koormatakse üksnes lepinguobjekt 2. Tulenevalt eeltoodust on kandemäärus vastuolus seadusega, piirab põhjendamatult lepinguosaliste seaduslikke õigusi, puudub kande parandamist nõudev õiguslik alus, sh viide normile, mille alusel kaasomaniku kasutusõigus on piiratud oma omandi osa koormamisel isikliku kasutusõigusega elamule teiste kaasomanike nõusolekul.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi kandemäärus nr 2575022006 tuleb tühistada ning kandeavaldused saata kohtunikuabile läbivaatamiseks. AÕS § 74 lg 1 kohaselt kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Nimetatud sättest tulenevalt eeldab O. Purga ja L.-R. Saare vaheline kokkulepe lepinguobjekti 2 koormamiseks isikliku kasutusõigusega O. Purga kasuks J. Purga kui kaasomaniku nõusolekut. Kaasomanikevahelisest kasutuskorra kokkuleppest nähtub, et kaasomanike ühiskasutusse jäävad elamu põhikonstruktsioonid, lepingu lisaks 1 oleval elamu esimese korruse plaanil rohelise värviga piiritletud esikud, kuivkäimla, köök ja kelder, lepingu lisaks 2 oleval plaanil rohelise värviga määratletud sissesõidutee ja rohelise värviga piirnev maaala ning lepingu lisaks 2 oleval plaanil märgitud abihooned ja elamu veranda. Seega ei koormata isikliku kasutusõigusega mitte ainult L.-R. Saarele kuuluvat mõttelist osa kaasomandist, vaid ka asja reaalosa, mis mõjutab mõlema kaasomaniku õigusi asja suhtes.

Vaidlustatud määruses on kohtunikuabi leidnud, et teise kaasomaniku nõusolekuks ei piisa ainult sellest, et ta on osalenud lepingu sõlmimisel. Vajalik on tema nõusolek kaasomandis oleva kinnisasja koormamiseks. Ringkonnakohus kohtunikuabi sellise järeldusega ei nõustu ja leiab, et J. Purga kaasomanikuna on andnud nõusoleku kaasomandis oleva kinnisasja koormamiseks isikliku kasutusõigusega. Lepingu punktist 13.1 nähtub, et pooled on järgnevates õigusmuudatustes kokku leppinud ja taotlevad teha Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna Tartumaa Kinnistusjaoskonnas kinnistusregistriossa nr 4857303 järgmised õigusmuudatused. Lepingu punkt 13.1.3 kohaselt taotlevad J. Purga ja L.-R. Saar kanda registriossa märkuse kaasomanike kasutuskorra kohta vastavalt käesoleva lepingu punktidele 5.1.1-5.1.4 ja lepingu lahutamatuks lisaks olevatele plaanidele nr 1 ja 2. Lepingu punkti 13.1.4 kohaselt on ülalpeetav (O. Purga) ja ülalpidaja (L.-R. Saar) kokku leppinud lepinguobjekti 2 koormamises isikliku kasutusõigusega aj taotlevad kanda registriossa O. Purga isiklik kasutusõigus elamule, mille alusel jääb O. Purgale õigus eluaegselt tasuta kasutada elamu esimesel korrusel asuvat tuba, mis on lepingu lisaks nr 1 oleval plaanil viirutatud punase joonega ja kõiki ühiskasutuses olevaid ruume, abihooneid ja seadmeid. Seega nähtub lepingu punktist 13.1, et ka J. Purga lepingu poolena on teadlik isikliku kasutusõiguse seadmisest O. Purga kasuks ning ta on andnud selleks kaasomanikuna nõusoleku. Vastasel korral ta ei taotleks nimetatud õigusmuudatuse tegemist registriossa. Lisaks nähtub lepingu punktist 18.1, et leping on pooltele notari poolt ette loetud, koos lisadega läbivaatamiseks esitatud, nende poolt heaks kiidetud ja omakäeliselt notari juuresolekul allkirjastatud ühes originaaleksemplaris, mis jääb lepingu tõestanud notari büroosse. Vaidlustatud kandemääruses on kohtunikuabi leidnud, et kandeavaldustes on vajalik õiguste järjekorrasuhe selgelt määratleda. Samas ei ole kohtunikuabi selgitanud, kas tegemist on kande tegemist takistava puudusega ning milles väidetav puudus seisneb. Seoses määruskaebuse läbivaatamiseks.

rahuldamisega

tuleb

Üllar Roostoja

kandeavaldused

saata

kohtunikuabile

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.