Ele Liiv (eesistuja), liikmed Krista Kirspuu, Kaupo Paal
Tsiviilasi
GG hagi OT mittevastavusest väljamõistmiseks
Otsuse tegemise aeg ja koht
08.05.2017, Tallinn
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 18.11.2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OT apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
10 000 eurot
Kohtuistungi toimumise aeg
17.04.2017
vastu asja tuleneva
lepingutingimustele kahju hüvitise
Hageja GG (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline Menetlusosalised ja nende kohtuistungil osalenud esindajad esindaja vandeadvokaat Keijo Lindeberg Kostja OT (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Ivo Kallas
RESOLUTSIOON
1.Jätta Pärnu Maakohtu 18.11.2016 otsus lõppjärelduses muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu põhjendustega.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Poolte maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jäävad OT kanda. Mõista välja OT-lt apellatsioonimenetluse kulu 606 eurot GG kasuks. Kohustada OT tasuma GG-le viivist OT poolt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu,
mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud
1.GG (hageja) esitas 24.11.2015 Pärnu Maakohtule hagi OT (kostja) vastu asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva kahju hüvitise väljamõistmiseks, paludes mõista kostjalt välja 10 000 eurot ja jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 12.05.2014 müügi- ja asjaõiguskokkuleppe, millega hageja omandas kostjalt kinnistu (reg nr XXXXXXX) aadressiga XXX küla, Sauga vald, Pärnumaa. Kinnisasjal asub üksikelamu. Lepingu p-s 1.6.9 lepiti kokku, et lepingu esemel, ka lepingu eseme oluliseks osaks oleval ehitisel, ei ole mingeid kostjale teadaolevaid eritunnuseid ega puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata lepingu eseme ülevaatuse teostamisel. Lepingu p-s 1.6.5 kinnitab kostja, et p-s 1.3 toodud andmed lepingu esemeks oleva olulise osa kohta vastavad tegelikkusele ning et sellele ehitisele on kohaliku omavalitsuse poolt 24.04.2006 väljastatud ehitusluba ning 29.05.2006 kasutusluba. Köögimööbli uuendamise käigus avastas hageja, et elektrijuhtmestik on lahendatud pikendusjuhtmetega. Inspecta OÜ-lt tellitud kontrolli tulemusena selgus, et puuduvad dokumendid elektripaigalduse osas (elektriprojekt); paigaldatud seadmed ja materjalid on valed; puuduvad kaitsmed; elektriseadmete materjali valik on vale, kaablid on oluliselt nõrgema vooluläbilaske võimsusega, ülepinge korral võivad põhjustada tulekahju, sh majja sissetulev toitekaabel; juhistikud, jaotlad, jaoturid on puudulikud; duširuumis olev pistikupesa ja valgustus ei vasta nõuetele; puudub rikkevoolukaitselüliti; köögi installatsioon on tehtud pikendusjuhtmetega, kaablid on kinnitamata. Elektrisüsteemi nõuetele vastavaks ehitamine läheb maksma 4285,20 eurot. Kõik kulud elektrisüsteemile kokku on 4393,20 eurot. Peale seda hakkas katlamajast jooksma vesi, tekitades uputuse. Tehnoala OÜ-lt tellitud eksperthinnangu kohaselt on katlamaja ehitatud projektiväliselt; see ei ole ehitatud omaette tuletõkketsooniks ning katlaruum ei ole eraldatud eluruumidest tuletõkketsooni tarinditele vajaliku tulepüsivusega seintega. Kütteperioodi alguses tellis hageja korstnapühkija ning ilmnes, et ka korsten on valesti paigaldatud ja ei vasta nõuetele. Kuna probleeme küttesüsteemiga oli palju, siis pöördus hageja Päästeameti Läänekeskuse Insenertehnilise büroo poole. Päästeamet keeldus maja tuleohutusosale oma heakskiitu andmast põhjusel, et: üksikelamusse paigaldatud katla kohta puudub nõuetele vastavust tõendav dokumentatsioon; ehitisel puudub pööningule pääs; välisseina välispinna ja õhutuspilu välispinna tundlikkus ei ole nõuetekohane (puit); ehitise sisepinna tuletundlikkus ei ole nõuetekohane; korstnal puudub puhastusluuk; puudub metallist moodulkorstna ja korstnale paigaldatud lisapikenduse, ühenduslõõri nõuetekohasust tõendav dokumentatsioon; puudub elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus; katlaruumist ei ole moodustatud nõuetekohane tuletõkkesektsioon; tuletõkketsoonide vahelised kommunikatsioonide läbiviikude tihendamine teostamata; eluruumide ja katlaruumi vahel puudub nõuetekohane sertifitseeritud tuletõkkeuks; ei ole tagatud ühenduslõõri nõuetekohasus läbi palkseina; II korruse trepi pääs ei ole nõuetekohase kõrgusega; katlaruumi sisepinna tundlikkus ei ole nõuetekohane. Selleks, et ehitada küttesüsteem nõuetele vastavaks, tuleb katlamaja ehitada ümber, mille maksumuseks on 3652,80 eurot (OÜ Ristiku hinnapakkumine) ja tuleb ehitada korsten, mille maksumuseks on 1877 eurot (Kaminakeskus OÜ hinnapakkumine).
2(11)
Hageja teavitas kostjat puudustest 18.11.2014. Kostja on olnud kõnealuse kinnistu omanik algusest peale, olles ühtlasi ka elamu ehitajaks (ehituse tellijaks). Hageja kahju on kokku 10 365,50 eurot. Hageja ümardab kahjunõude 10 000 eurole.
3.Hageja vaatas kinnisasja üle kahel korral, kuid ehitusalast või tehnoloogilist eriteadmist omamata ei olnud tal elamu ehituslikku, tehnoloogilist jms aspekti võimalik hinnata. Hageja teavitas kostjat lepingutingimustele mittevastavusest telefoni teel mitmel korral. Esmakordne teavitus toimus 22.05.2014, kui kanalisatsioonist vesi ära ei läinud; teistkordne 30.05.2014, kui kogu kanalisatsiooni vesi majja tuli; kolmandal korral 23.06.2014, kui katlamajast vesi mitu tundi jooksis ja lõpuks kostja oma isa kohale saatis; neljandal korral juuli alguses, kui hageja köögimööblit vahetades avastas, et elektrisüsteem on pikendusjuhtmetega lahendatud; viiendal korral käis hageja kostja vanemate juures kodus selgitamas, et soovib kostjaga kokku saada ja asju arutada; kuuendal korral käis hageja vallas ehitusnõunikuga rääkimas, et too võtaks kostjaga ühendust, kuna kostja hagejaga suhelda ei soovinud. Elamu ülevaatamisel teavitas kostja hagejat tavavaatlusel tuvastatavatest puudujääkidest, sh I korruse (elutuba, katlamaja) laelaudise, tuulekastide ja aknaliistude puudumine, II korruse seina viimistlematus (penoplast katmata), rõdu väljaehitamine lõpetamata (ääris ajutine), milliste tööde lõpuleviimisega müügijärgselt oli hageja nõus. Müügikuulutuses oli sõnaselgelt nimetatud, et müüdava maja seisukord on uus: müüa uuest palgist ehitatud maja, millel on uus torustik, uus elektrijuhtmestik ja tsentraalne küttesüsteem. Kuivõrd lepingus on pooled möönnud renoveerimise osalisust, siis saab nö mõistliku sisu anda renoveerimise, st uuendamise või korda tegemise mahu, mitte tähenduse kohta. Mõistlik isik ei jätaks lepingutingimustes müügieseme (varjatud) puudusena sõnaselgelt nimetamata tehnosüsteemide nii ulatuslikku defektsust nagu nähtub hagiavaldusest. Eluruumi kütmise võimalus ning analoogselt ka elektrivarustus kuuluvad elementaarsete elamistingimuste juurde. Hageja eeldas, et ehitus- ja projektdokumentatsiooni on olemas, kuna vallavalitsus oli väljastanud kostjale kasutusloa. Sauga vallavalitsusest tehnilisi alusdokumente ning ülevaatusakte nõudes selgus, et tehnosüsteeme puudutav dokumentatsioon puudub. Hinnaläbirääkimistel arvestati elamu puudustega, kuid vaid nendega, mis olid hagejale teada. Kostja vastuväited ja põhjendused
4.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
5.Hageja käis enne müügilepingu sõlmimist vähemalt neljal korral elamuga tutvumas, kostja ja kinnisvara maakler vastasid kõikidele hageja küsimustele ning elamu (sh elektri- ja küttesüsteem) vaadati põhjalikult hageja poolt üle. Hagejat teavitati kõikidest elamu puudustest ning oluline osa puudustest oli hagejale ülevaatusel näha. Maakler täitis oma kohustusi nõuetekohaselt ning andis hagejale elamu seisukorrast põhjaliku ülevaate, sh elamu elektri- ja küttesüsteemi võimalikest puudustest ja sellest, et need vajavad renoveerimist ja ümberehitamist. Kostja ei müünud hagejale elamiskõlblikku ehitist, mistõttu ei pidanudki elamus olema tagatud elutingimused. Hageja on saanud lepingutingimustele vastava asja. Ehitis ja selles olevad süsteemid vajasid renoveerimist, sh kapitaalremonti ja nõuetele vastavusse viimist. Pooled on kokku leppinud, et hageja ostab renoveerimist vajava elamu. Et elektrisüsteemi ja küttesüsteemi dokumentatsioon puudub, pidi hagejale enne lepingu sõlmimist teada olema, kuna kostja andis hagejale enne müügilepingu sõlmimist üle olemas oleva dokumentatsiooni, mille see puudus.
3(11)
Isegi juhul, kui asi ei vasta lepingutingimustele, ei vastuta müüja asja puuduste eest, kui ostja neist puudustest teadis. Puuduste detailne loetlemine müügilepingus on õiguskindluse tagamise eesmärgil kindlasti põhjendatud, kuid vastav praktika notariaalselt tõestatavate lepingute sõlmimisel tekkis alles pärast Riigikohtu 27.05.2015 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15. Kostja pidas oma teavituskohustuse täitmisel piisavaks, et hagejale on enne lepingu sõlmimist nii maakleri kui ka kostja enda poolt suuliselt elamu kohta käiv informatsioon edastatud, hageja on sellest aru saanud ja lepingus on märgitud elamu seisundiks „renoveerimist vajav“. Nii elektri- kui ka küttesüsteemi väidetavad puudused olid Sauga valla ehitusnõunik Merike Raudsepale paikvaatlusel nähtavad. Hageja poolt esitatud puudused ei saa jääda ka tavalisele inimesele märkamatuks. Hageja on lepingu p-s 1.7.2 kinnitanud, et ta on üle vaadanud lepingu eseme oluliseks osaks oleva ehitise, samuti talle kostja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik lepingu eseme oluliseks osaks oleva ehitise seisukorrast. Asjaolu, et hageja on hoolikalt elamu seisukorra üle vaadanud ning et ta ei oma selles osas kostja vastu pretensioone, on hageja kinnitanud ka elamu üleandmise vastuvõtmise akti p-des 4 ja 5. Kusjuures akti p-s 5 on hageja kinnitanud ka seda, et elamu ja selles asuvad vallasasjad vastavad lepingu tingimustele. Elamu seisundist tulenevalt alandas kostja ka olulisel määral, s.o 10 000 euro võrra, lepingu eseme müügihinda. Lisaks hinna alandamisele oli kostja nõus hagejale lepingu hinna sees loovutama täiendava maatüki, mille väärtuseks hindasid pooled 1278 eurot, ning tasuma kõik lepingu sõlmimisega seonduvad kulud (363,88 eurot). Isegi juhul, kui oletada hageja väidete paikapidavust, siis uue elektri- ja küttesüsteemi väljaehitamine ei vasta VÕS § 127 lg 1 mõttele, kuna tegemist ei olnud vastvalminud elamuga, milles peaks olema uus elektri- ja küttesüsteem. Samuti ei näe Inspecta Estonia OÜ aruandes ette, et paigaldada tuleks uued elektrikilbid, kaitsetorud jms. OÜ Alkama hinnapakkumises ei ole materjalide koguseid esitatud. Samuti ei ole OÜ Alkama käibemaksukohustuslane. Üldteada on asjaolu, et kasutatud, kuid töökorras vahendite, materjalide jms maksumus on enamjaolt 50% uue hinnast. Juhul, kui kohus peaks leidma, et hagejal on nõudeõigus kostja vastu, siis palub kostja VÕS § 127 lg 5 ja § 140 lg 1 alusel vähendada kahjuhüvitist vähemalt 50% ulatuses. Hageja ei ole hagis esile toonud, milliste normidega ei ole elamu elektrisüsteem vastavuses. Elektrisüsteem vajas renoveerimist ja ka (juhul kui hageja soovib suuremat elektritarbimist vms) osalist väljavahetamist/täiendamist. Puudub vaidlus, et elamusse on katla paigaldanud Toru-Jüri OÜ spetsialistid. Eeltoodust järeldub, et katel on paigaldatud ohutult ja seda on võimalik kasutada. Katla kasutusjuhendi kohaselt ei pea katel olema paigaldatud eraldi tuletõkketsooni. Paikvaatluse käigus ei tuvastanud Toru-Jüri OÜ spetsialist mitte ühtegi puudust katla paigalduse osas või selles, et selle kasutamine oleks tuleohtlik vms. Hageja poolt viidatud normid ei kehti. Kuna katla tüüpi kindlaks ei tehtud, puudub AG arvamusel tõendi väärtus. Kuigi korstna puhastamine ilma vastava luugita on ebamugav, on see siiski katla tagumise luugi kaudu võimalik, seega on ka korsten kasutatav ja puhastatav. Hageja teavitas kostjat elamu puudustest esmakordselt 2014. a novembri lõpus. Arvestades OÜ Alkama 30.07.2014 koostatud hinnapakkumist ja Toru-Jüri OÜ poolt 19.08.2014 koostatud hinnapakkumist pidi hageja küttesüsteemi puudustest kostjat informeerima hiljemalt 20.10.2014 ja elektrisüsteemi puudustest hiljemalt 01.10.2014. Enam kui kahekuuline tähtaeg avastatud puudustest teatamiseks on ebamõistlik.
4(11)
Maakohtu otsus ja põhjendused
6.Maakohus rahuldas hagi, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 10 000 eurot. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 2684,20 eurot.
7.Hagiavalduse kohaselt seisneb kostja väidetav lepingurikkumine selles, et hagejale müüdud kinnistul asuv elamu oli varjatud puudustega ehitise kasutusloa dokumentatsiooni, elamu elektrisüsteemi, katlaküttesüsteemi ja korstna ohutuse osas, millest müüja ostjat enne ei teavitanud ning mille tõttu ei vastanud ostetud ese ostu-müügilepingu tingimustele.
8.Lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad VÕS §-de 115, 127 ja 128 alusel olema täidetud kahju hüvitamise üldised eeldused. Müügilepingu tingimustele mittevastava müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad lisaks ka VÕS §-des 217-227 sätestatud erireeglid. Kostja on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi, kui ta andis hagejale üle lepingutingimustele mittevastava, oluliste puudustega asja (VÕS § 217 lg 1 ja 2 p 1, 2). VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele.
9.Puudub vaidlus, et lepingu esemeks oleva kinnistu müügikuulutuses on märgitud, et tegemist on uues seisukorras oleva majaga, pooled on lepingu p-s 1.6.9 kokku leppinud, et lepingu oluliseks osaks olev elamu on osaliselt renoveerimist vajav. Märgitud ei ole, missugustes osades elamu renoveerimist vajab, kuid nii hageja kui ka tunnistaja EG ütluste kohaselt elamu ülevaatamisel nägid ja teadsid ostjad, et elamul on vaja parandada lage ja põrandat, kuid muudest puudustest juttu ei olnud, samuti ei nähtu müügikuulutusest ega lepingust, et tegemist oleks elamiskõlbmatu elamuga. Pooled on kokku leppinud, et kinnistu tegelik seisukord ei ole mitte uus, vaid osaliselt renoveerimist vajav, st kvaliteet on madalam võrreldes müügikuulutuses avaldatuga ning 10 000 euro võrra on alandatud ka müügihinda. Ühegi hagis esile toodud puuduse osas ei ole lepingusse märgitud, et müüja oleks need välja toonud. Müüja on lepingu 1.6.5- 1.6.9 punktides kinnitanud, et ehitisele on kohaliku omavalitsuse poolt 24.04.2006 väljastatud ehitusluba ning 29.05.2006 kasutusluba. Lepingu eseme oluliseks osaks olevas ehitises ei ole müüja poolt teostatud ehitusluba vajavaid ümberehitusi.
10.Kostja on hagejale müünud elamu, mis ei olnud elamuna aastaringselt kasutatav. Selleks vajalikud olulised tehnilised süsteemid nagu elektrisüsteem, küttesüsteem ja korstna konstruktsioon ei vastanud müügi ajal ohutusnõuetele. Puudused oleks kostja pidanud ise korrektselt välja tooma ja lepingusse kirja panema, et oleks välditud ostja ja tema pereliikmete elude ohtu seadmine. Kostja teadis, et hageja soovib osata endale ja oma paljulapselisele perele elamiseks kasutuskorras elamu. Kostja leidis 16.05.2016 istungil ise lepingu punktile 1.6.9 viidates, et kuna ostu-müügilepingus märgitakse reeglina, et elamu on elamiskõlbulik, aga selles lepingus seda ei ole märgitud, siis tähendab, et elamu müüdi puudustega. Sauga valla ehitusnõuniku MR poolt 06.08.2014 koostatud paikvaatluse aktist, Tehnoala OÜ tuleohutusalase nõustamise 29.09.2014 lehest, Päästeameti 13.11.2014 teade tuleohutusalasest heakskiidust keeldumisele, samuti 05.09.2016 istungil tunnistaja MR ütlustest nähtub üheselt, et kevadel 2014 (s.o enne kütteperioodi) ostetud elamut ei olnud kütteperioodiks võimalik kasutada, kuna selle küttesüsteemi ohutuse, samuti elektriohutuse nõudeid on rikutud ja elamule on tehtud ehitusprojektiga mittekooskõlas olevaid muudatusi, mis on muutnud elamu ohtlikuks. Projektis näidatud duširuumi asemele on ehitatud katlaruum, millest on viidud moodulkorsten, leiliruumi asemel on vannituba, teisele korrusele viiv trepp on ehitatud projektiga võrreldes valesse kohta, mille käigus on läbi saetud laetala (võib rikkuda konstruktsioonide püsivust); elektrijuhtmestik nõuetekohaselt kinnitamata.
5(11)
11.Kostja ütlustest nähtub, et ta teadis neist puudustest, kuid ei pidanud neid oluliseks kirjalikult välja tuua. Poolte vande all antud ütlustega ja müügikuulutusega on tõendatud, et elamut müüdi kui kasutuskõlbulikku elamut, millel oli kehtiv kasutusluba, samas kui kostja ise on hiljem öelnud kohtus vande all, et elektrisüsteem oli ajutiste (pikendusjuhtmetega veetud) lahendustega, korsten oli pooleli, kuid lepingu sõlmimise ajal neid välja ei toonud. Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab aga vähemasti üldjuhul tõendama müüja, mida kostja ei ole aga teinud. Elektrivarustuse ja küttesüsteemi puhul on tegemist aastaringselt elamiskõlbuliku pereelamu elementaarsete tingimustega, mille puhul tuleks eraldi kokku leppida nende puudumises, mitte olemasolus. Ostja ei pea sedalaadi puuduste avastamiseks palkama eksperti või muud asjatundjat Kuna nende puuduste olemasolu osas selget kokkulepet 12.05.2014 lepingust ei nähtu, tuleb lugeda kostja müüdud ese lepingu tingimustele mittevastavaks. 26.07.2016 paikvaatlusel on tuvastatud, et elektrisüsteem elamul on puudustega, samuti korsten on silmnähtavalt viltu ja sellel puudub tahmaluuk jms hageja poolt viidatud ja ka Päästeameti poolt juba 13.11.2014 esile toodud ohutusalased puudused.
12.Elektrisüsteemi vead, mis saavad nähtavaks köögimööbli liigutamise käigus, samuti katlaküttesüsteemi vead, mis ilmnevad alles igapäevasel majas elamisel ja korstnaehituse vead, mis ilmnevad spetsialistidega elamu tuleohutuslikul ülevaatusel enne kütteperioodi, ei ole asja tavapärasel ülevaatamisel avastatavad puudused, vaid varjatud puudused, millest hageja ei saanud teavitada enne nende ilmnemist. Poolte vande all antud ütlustest ja tunnistajate ütlustest tuleneb, et hageja tegi endast oleneva, et õigeaegselt teavitada kostjat avastatud puudustest – tehing toimus 12.05.2014, valdus anti üle lepingu järgi hiljemalt 13.05.2014, esmakordne teavitus toimus juba 22.05.2014, kui kanalisatsioonist vesi ära ei läinud; teistkordne 30.05.2014, kui kogu kanalisatsiooni vesi majja tuli; kolmandal korral 23.06.2014, kui katlamajast vesi mitu tundi jooksis ja lõpuks kostja oma isa kohale saatis; neljandal korral juuli alguses, kui hageja köögimööblit vahetades avastas, et elektrisüsteem on pikendusjuhtmetega lahendatud; viiendal korral käis hageja kostja vanemate juures kodus selgitamas, et soovib kostjaga kokku saada ja asju arutada; kuuendal korral käis hageja vallas ehitusnõunikuga rääkimas, et too võtaks kostjaga ühendust, kuna kostja hagejaga suhelda ei saanud. Kogunenud puuduste kohta tegi hageja kirjaliku pöördumise kostjale 18.11.2015, s.o lähema 6 kuu jooksul peale tehingu toimumist ja vahetult Päästeameti 13.11.2014 keeldumise järel, mille tulemusel oli lõplikult selgunud, et elamut ei saa nõuetekohaselt elamiseks kasutada selle ohtlikkuse tõttu.
13.Hagejale elektri- ja küttesüsteemi puuduste selgitamine on täielikult tõendamata, vastupidi müügikuulutuse järgi ostja pakkus elamut väitega, et elektrijuhtmestik on uus. Tulenevalt VÕS § 115, 127 ja 128 on põhjendatud välja mõista kostjalt hageja kasuks oluliste puudustega elamu elamiskõlbulikuks ja ohutuks muutmiseks vajalike kulutuste katteks kahjuhüvitis summas 10 000 eurot vastavalt hageja esitatud hinnapakkumistele.
14.Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda ning kostjalt hageja kasuks välja mõista hageja põhjendatud ja vajalikud menetluskulud summas 2684,20 eurot. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
15.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud jätta hageja kanda.
16.Maakohus on ekslikult järeldanud, et puudustest teavitamine võib toimuda ainult kirjalikus vormis. Nii kostja kui ka kostjat esindanud maakler teavitasid hagejat enne müügilepingu sõlmimist
6(11)
müügiesemel esinevatest puudustest. Lepingus ei ole märgitud, et kinnistul asuv ehitis on „elamiskõlblik“, pooled on ehitise seisundiks märkinud „osaliselt renoveerimist vajav“. Asjaolu, et ehitisele on 8 aastat enne müügilepingu sõlmimist väljastatud kasutusluba, ei välista, et ehitisel ei võiks olla puudusi. Maakohus on osaliselt tuvastanud, et pooled täpsustasid peale ehitise ülevaatamist hinnangut selle seisundi kohta (võrrelduna müügikuulutusega). Kui ehitisel ei oleks olnud elektri- ja küttesüsteemi puudusi ja/või ei oleks hageja sellest enne lepingu sõlmimist olnud teadlik, siis puudunuks kostjal igasugune vajadus kinnistu müügihinda üle 17% vähendada.
17.Maakohus on jätnud kohaldamata VÕS § 218 lg 4. Kostja möönab, et õiguskindluse ja hilisema tõendamiskoormuse kergendamise huvides oleks praktikas mõistlik kõik lepingu eseme puudused müügilepingus loetleda. Seda seisukohta toetab kohtupraktika alates 2015. a maist. Hageja ja kostja sõlmisid müügilepingu aga 12.05.2014, s.o aasta enne vastava kohtupraktika tekkimist ning kostja pidas hageja teavitamist suuliselt elamu ülevaatusel piisavaks, et hageja oleks VÕS § 218 lg 4 kohaselt puudustest teadlik. Maakohus pidanuks lahendama eelkõige küsimuse, kas kostja teavitas hagejat enne müügilepingu sõlmimist lepingu eseme puudustest või mitte ning analüüsima, kas kostja on müüjana lepingutingimustele mittevastavuse eest vastutav. Maakohus on jätnud kostja peamise vastuväite, s.o kostja poolt hagejale puudustest teavitamise väite ja seda kinnitavad tõendid (tunnistaja KR ja kostja ütlused), analüüsimata. Tunnistaja KR ütlused on vastuoludeta ja usutavad, seda enam, et tunnistaja osales elamu ettenäitamisel maaklerina, kes peab oma kutsetegevuses toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel.
18.Maakohus hindas poolte vastastikuse teavitamiskohustuse täitmist tendentslikult, nõudes kostjalt, et see peaks hagejale kõikidest puudustest teatama kirjalikult lepingus, samas leidis kohus, et hageja teavitamise kohustus on määratlemata ajal ja määratlemata isikute kaudu siiski nõuetekohaselt täidetud. Kuna mõlema poole teavitamise kohustuse täitmisest sõltub hagi rahuldamine, tulnuks maakohtul mõlema poole kohustuste täitmise asjaolud selgelt ja täpselt, esitatud tõendeid hinnates, tuvastada. Maakohus on jätnud hageja teavitamise kohustuse täitmise asjaolud otsuse tegemisel tuvastamata. Senine kohtupraktika on seisukohal, et reeglina on müügilepingutest tulenev mõistlik aeg puudustest teatamiseks alla kahe kuu. Tulenevalt hageja poolt esitatud hinnapakkumistest pidi hageja kostjale elektrisüsteemi puudustest teatama hiljemalt 01.10.2014 ja küttesüsteemi puudustest hiljemalt 20.10.2014. Isegi juhul, kui oletada, et hageja ei olnud enne müügilepingu sõlmimist ehitise elektri- ja küttesüsteemi puudustest teadlik (millega apellant ei nõustu), siis ei või hageja lepingu eseme lepingutingimustele tugineda VÕS § 220 lg-st 3 tulenevalt. Vastused apellatsioonkaebusele
19.Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
20.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid osaliselt tuleb täiendada selle põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21).
21.Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse väide, et maakohtu otsusest tulenevalt peaksid kõik müügieseme puudused olema kirjas kinnisasja müügilepingus või neist tuleb teavitada üksnes kirjalikus vormis. Sellist seisukohta maakohtu otsusest ei tulene ja maakohtu sedastus, et müüja oleks pidanud elamu aastaringset kasutamist häirivad puudused lepingusse kirja panema, on soovitusliku iseloomuga. Asjaolu, et hilisemas kohtupraktikas on peetud vajalikuks puuduste kirjeldamist lepingutes, ei oma seetõttu vaidluse lahendamisel tähtsust, kuna puudustest teatamine suulises vormis ei ole keelatud ka pärast vastavasisulise Riigikohtu lahendi tegemist. Küll aga peab müüja arvestama, et ta peab oma väiteid ostja puudustest suulise teavitamise kohta suutma hiljem tõendada.
7(11)
22.Poolte vaidlus taandub küsimusele, kas kostja teavitas ise või oma maaklerist esindaja kaudu hagejat elamu puudustest. Maakohus tuvastas tunnistaja EG ütlustega (I kd, tl 224) ja hageja GG vande all antud seletusega (I kd, tl 226), et kostja hagejat hagiavalduses kirjeldatud puudustest ei teavitanud. Põhjendatud on apellandi seisukoht, et kohus ei ole hinnanud tunnistaja KR ütlusi (I kd, tl 222). KR oli müüki vahendanud maakler ja andis asjas järgmisi ütlusi: „/.../ lubasime tingida 10 000 müügihinnast alla, kuna seal olid silmaga nähtavad puudused. Elamu oli üsna pooleli olevas seisundis, remonti vajavaid asju oli, aga seal oli võimalik elada. /.../ Mäletan, et juhtmed rippusid, aga vool oli majas, seda sai ka ostjale näidatud, viitasin sellele, et elektriga tuleb kindlasti tegeleda, juhtmed rippusid kraanikausi alla ja üks pistik ei töötanud. /.../ Ei mäleta, et remonti oleks vajanud küttesüsteem, kuna seal majas oli elatud pikka aega, eeldan, et see toimis. Ülemise korruse veranda tahtis toimetamist veel ja maja välisküljel oli pooleliolev korsten, palju seal teha oli vaja, ei mäleta. Oli võimalus näha, et küttesüsteemi olukord vajas renoveerimist ja elektrisüsteem vaja korda teha, tänu sellele olime nõus hinda alandama 10 000 võrra.“
23.Kostja on vande all antud ütlustes (I kd, tl 234-235) loetlenud järgmisi puudusi: tegemata räästakastid, räästad, aknapõsed, poolik korsten, siseviimistluse tööd nagu teise korruse sein ja lagi lahti võetud, kõverad põrandad teisel korrusel, esimesel korrusel lõpetamata laed ja isolatsioon tegemata, seest aknapõsed tegemata, elektrijuhtmed seina peal lahti, puuduv katlamaja siseviimistlus. Kostja ütluste kohaselt selgitati ostjale, et elektrisüsteem on vaja lõpetada, see ei olnud sada protsenti valmist.
24.Tunnistaja ütlustest saab järeldada, et ta informeeris hagejat puudustest, mis olid niigi silmaga nähtavad: rippuvatest juhtmetest, ühest mittetöötavast pistikust, ülemise korruse verandast ja maja välisküljel asuvast pooleliolevast korstnast. Sama kehtib kostja informeerimise kohta kostja poolt. Nimetatud puudustele hageja hagiavalduses ei tugine. Hageja on toonud esile puudustena mittekohase küttesüsteemi, katlaruumi tulekindluse puudumise, korstna puhastusluugi puudumise ja korstna vale ehituse, elektrisüsteemi nõuetele mittevastavuse (seinasisesed juhtmed on veetud pikendusjuhtmetega). Tunnistaja ütlused, et küttesüsteemi olukord vajas renoveerimist ja elektrisüsteem kordategemist, on konkretiseerimata, sest tunnistaja ei kirjelda puudusi, mis nendel süsteemidel olid ega väida, et ta nendest puudustest ostjat teavitas. Kostja ütlused, et elektrisüsteem oli vaja lõpetada, on samuti konkretiseerimata, sest kostja ütlustest ei ole võimalik tuvastada, mis osas pidas kostja elektrisüsteemi lõpetamata seisus olevaks. Juhtmete rippumist seinal ei heida hageja kostjale ette. Kas vallas kostjalt kasutusloa saamisel elektriprojekti nõuti või mitte, ei oma vaidluse lahendamisel tähendust, sest hageja ei nõua elektriprojekti koostamisega seonduvaid kulusid. Seega ei lükka tunnistaja KR ja hageja vande all antud ütlused ümber maakohtu poolt tuvastatut, et ühestki hagis toodud puudusest ostjat ei informeeritud.
25.Asjaolust, et müügilepingusse märgiti „osaliselt renoveerimist vajav“ ei saa järeldada, et elamus ei ole võimalik elada või selle kasutamine on ohtlik. Iseenesest õige on apellandi seisukoht, et ehitisele kaheksa aastat tagasi antud kasutusluba ei tähenda, et ehitisel ei võiks olla puudusi. Samas on oluline, et müüja ehitise aastaringset kasutamist häirivatest puudustest ostjat teavitaks, mida käesoleval juhul tõendatud ei ole.
26.Apellant on seisukohal, et ta alandas müügihinda seoses elektri- ja küttesüsteemi puudustega 17 %. Nimetatu võib olla küll subjektiivne põhjus, miks apellant müügihinda alandas, kuid puuduvad tõendid, et apellant seda ostjale avaldas. Tunnistaja KR on märkinud elektrijuhtmete rippumist ja pistiku mittetöötamist, ta ei mäletanud, et küttesüsteem vajanuks remontimist. Oma hilisemates ütlustes on ta üldiselt väitnud, et nii elektri- kui küttesüsteem vajasid remontimist, täpsustamata, mis põhjusel. Tunnistaja on väitnud, et müügihinda alandati, kuna majal olid silmaga nähtavad
8(11)
puudused. Hagiavalduses kirjeldatud puudused ei ole tavainimesele silmaga nähtavad, seetõttu ei ole tõendatud hageja väited müügihinna kujunemise kohta seoses hagis loetletud elektri- ja küttesüsteemi puudustega. Seega puudus maakohtul alus kohaldada VÕS § 218 lg-s 4 sätestatut, mille kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.
27.Osaliselt on põhjendatud apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole hinnanud nõuetekohaselt müüja poolt puudustest teavitamist. Iga puudust ja sellest teavitamist tuleb hinnata iseseisvalt. Kokkuvõtlikult saab hageja esitatud puudusi liigitada kaheks: küttesüsteemiga ja elektrisüsteemiga seonduvad puudused.
28.Hagiavalduse kohaselt ilmnes juulis 2014 köögimööblit paigaldades, et elektrijuhtmetsik oli lahendatud pikendusjuhtmetega. Kohale kutsutud elektrik tegi kindlaks, et elektrisüsteem ei vastanud nõuetele. OÜ Alkama hinnapakkumine on hagejale tehtud 30.07.2014 ning OÜ Inspecta hinnapakkumine 18.08.2014. Küttesüsteemiga seonduva katlamaja metallkorstna ja ühenduslõõri tuleohutusnõuetele vastavuse puudused on kirjeldatud tuleohtusekspert AG 29.09.2014 arvamuses (I kd, tl 21-23). Selles tehtud järelduste kohaselt oli katlamaja ehitatud projektiväliselt (see ei vasta ehitusloa väljastamiseks koostatud projektile), ei ole kasutusotstarbe kohaselt eraldatud omaette tuletõkkesektsiooniks ja ei ole eraldatud eluruumidest tuletõkkesektsiooni tarinditele vajaliku tulepüsivusega seinadega. Silmatorkav tuleoht on seotud korstna ühenduslõõri läbiviiguga seinatarindist. Nimetatud tõendist saab järeldada, et 29.09.2014 sai hageja teada täpsemalt küttesüsteemi puudustest. 13.11.2014 Päästeameti Lääne päästekeskuse Insenertehnilise büroo juhtivinspektor EO kirjaga (I kd, tl 24-27) leob ringkonnakohus tõendatuks, et päästeamet keeldus hagejale andmast m.h eelnimetatud põhjustel kasutusloa tuleohutusloale heakskiitu. Lisaks AG nimetatud puudustele leidis päästeamet veel mitmeid puuduseid, mille tõttu loa andmisest keeldus: katla dokumentatsiooni puudumine, pööningule ligipääsu puudumine, ehitise erinevate pindade tuletundlikkuse mittenõuetekohasus, korstna puhastusluugi puudumine, elektripaigaldiste nõuetekohasuse puudumine, tuletõkkeukse puudumine eluruumide ja katlaruumi vahel. Seega sai hageja G arvamusest teada 29.09.2014 puudustest, mis on seotud tule võimaliku leviku tõkestamisega hoones ja 13.11.2014 täiendavatest puudustest seoses dokumentatsiooniga, ehituslike vigadega (ligipääsu puudumine pööningule) ja korstna puhastusluugi puudumisest.
29.Hageja tugines hagis asjaolule, et teavitas erinevatest ilmnenud puudustest 22.05.2014 (seoses kanalisatsiooniga), 30.05.2014 (seoses kanalisatsioonivee tulekuga majja), 23.06.2014 (seoses katlamajast jooksva veega). Asjaoludest tulenevalt ei ole võimalik järeldada, et küttesüsteemiga seonduvad puudused on seotud kanalisatsioonivee mitteäravooluga ja majja tungimisega. Seega ei oma nendest puudustest teavitamine vaidluse lahendamisel tähendust.
30.Hageja on esile toonud, et kostja ei soovinud hagejaga järgnevate puuduste ilmnemisel enam vastavatel teemadel suhelda, mistõttu rääkis hageja kostja isaga, maakleriga ja palus ka valla ehitusnõunikku aidata kostjaga ühendust saada. EG on andnud puudustest teatamise kohta järgmisi ütlusi (I kd, tl 225-226): „üsna kiiresti vesi tuli vannist põranda seest keset tuba, ei saanud aru, kust see vesi tuleb. Kohe helistasime O-le, kes ütles, et ei tea sellest midagi, kutsusime torumehed. Jaanipäeva ajal katlast hakkas tulema vesi, siis tuli O isa sinna ja keeras lihtsalt vee välja, siis kutsusime töömehe, kes tegi selle korda. Järgmine oli, kui köögi mööblit hakkasime vahetama, siis nägime, et elektriga pole kõik korras, siis O enam telefonile ei vastanud. Eeltoodu ütlustest järeldub, et alates elektrijuhtmestikuga ilmnenud puudustest juulis 2014 kostjat enam teavitada ei saanud, kuna ta vältis hagejaga suhtlemist.
9(11)
GG on andnud vande all järgmisi ütlusi: „O-ga tahtsime rääkida, et jagame (kulud parandamisele) pooleks, O isa ütles, et O ei soovi meiega enam suhelda, et kõik dokumendid on vallas, võtku sealt.“ Nimetatud tõenditega loeb ringkonnakohus tuvastatuks, et elektri- ja küttesüsteemiga seonduvate probleemide ilmnemisel hageja enam telefoni teel kostjaga ühendust ei saanud. Hageja on väitnud läbivalt, et teavitas kostjat detailsemalt ja kokkuvõtlikult puudustest 18.11.2014.
31.VÕS § 220 lg 1 esimese lause ja lg 3 esimese lause kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku tähtaja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama, vastasel korral ei saa ta puudustele tugineda. Arvestades, et kostja ise keeldus hagejaga suhtlemisest, maja elektrisüsteemiga seotud puudustest sai hageja täpsemalt teada 30.07.2014 ja 18.08.2014, on hageja mitteteatamine elektrijuhtmetsikuga seonduvast puudusest vabandatav (VÕS § 220 lg 3 II lause). Ka ei saa kostja hea usu põhimõttest tulenevalt tugineda asjaolule, et hageja ei teatanud teda puudustest õigeaegselt ei teavitanud, kuna asjas on tõendatud, et kostja vältis teadlikult hagejatega suhtlemist (VÕS § 6 lg 1). Arvestades, et tuleohutusega seonduvate puuduste iseloom ilmnes täpsemalt alles AG 29.09.2014 arvamusest ja 13.11.2014 päästeameti kirjast, nendest kostja teavitamine on toimunud umbes pooleteise kuu jooksul, tuleb seda pidada mõistlikuks ajaks.
32.Isegi kui asuda seisukohale, et teavitamine ei toimunud õigeaegselt ja see ei ole vabandatav, ei saa hageja tugineda mitteõigeaegsele teatamisele tulenevalt VÕS § 221 lg 1 p-s 2 sätestatust tulenevalt. Nimetatud sätte kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kostja on väitnud, et informeeris hagis esile toodud puudustest hagejat. Sellest on loogiliselt järeldatav, et ta pidi olema nendest teadlik.
33.Eeltoodust tulenevalt jõudis maakohus kokkuvõttes õigele järeldusele, et kostja vastutab hagis märgitud puuduste ees.
34.Apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäävad apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
35.Vastavalt TsMS § 174 lg 3 määrab ringkonnakohus kindlaks väljamõistetavad menetluskulud.
36.Vastustaja on esitanud oma menetluskulude nimekirja, milles taotleb apellandilt lepingulise esindaja kulude katteks 852 euro (käibemaksuga) väljamõistmist. Kohtuistungil taotles vastustaja lisaks istungile kulunud aja 46 minuti arvestamist esindaja kuluna tunnihinnaga 75 eurot + käibemaks. Vastustajale osutatud õigusabiteenuse sisuks on nõupidamine kliendiga 1 h 49 min; telefonivestlus kliendiga, e-kirjavahetus kohtuga, kohtumäärusega tutvumine 11 min; kliendi saadetud materjaliga tutvumine, e-kirjavahetus kliendiga, KOV-le teabenõude koostamine 39 min; vallast saadud lisamaterjaliga tutvumine, e-kirjavahetus kliendiga 13 min; e-kirjavahetus kliendiga ja kohtuga, senises menetluses kohtule esitatud menetlusdokumentide ja tõendite analüüsimine 45 min; e-kirjavahetus kliendiga, senises menetluses kohtule esitatud menetlusdokumentide ja tõendite analüüsimine, kohtuotsuse ja apellatsioonkaebuse analüüsimine, apellatsioonkaebuse vastuse koostamine 4 h 11 min; e-kirjavahetus, apellatsioonkaebuse vastuse täiendamine ja selle kohtule esitamine 24 min; vastaspoole seisukohaga tutvumine 4 min; e-kirjavahetus kliendiga 2 min, kohtukutse ja kohtumäärusega tutvumine, e-kirjavahetus kliendiga 22 min; kohtuistungiks valmistumine 48 min; kokku ajamahuga 9 h 28 min, millele lisandub kohtuistungi aeg 46 min.
10(11)
Õigusabiteenust osutati tunnitasuga 75 eurot (käibemaksuta). Vastustaja kinnitas, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega. Apellant vastustaja menetluskulude taotlusele vastuväiteid ei esitanud, kuid palus kohtul nende põhjalikkust ja vajalikkust hinnata.
37.Ringkonnakohus leiab, et vastustaja lepingulise esindaja toimingud ei ole osaliselt tuvastatavad kliendiga toimunud kirjavahetuse osas. Lisaks on erinevad esindaja tegevused esitatud viisil, et nendele kulunud aega ei ole iga üksiku tegevuse osas võimalik määrata. Arvestades, et apellatsioonimenetluses tuli esindajal kliendiga positsioon kooskõlastada, peab ringkonnakohus põhjendatud ja vajalikuks ajaliseks mahuks kliendiga suhtlemisel kokku üks tund nii suulises kui kirjalikus vormis. Maakohtu otsusega, kostja apellatsioonkaebusega ja vastaspoole seisukohaga tutvumisele ja selle analüüsile vajalikuks ajamahuks peab ringkonnakohus kaht tundi. Apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks ja täiendamiseks ning kohtule edastamiseks vajalikuks ajakuluks, arvestades selle sisu osa pikkust (5 lk), kuid samas, et see on põhilises osas varasema menetluse refereerimine ja varasemate seisukohtade kordamine, hindab ringkonnakohus kaks tundi. Arvestades, et apellatsioonimenetluses on uute tõendite esitamise võimalus äärmiselt piiratud ja ringkonnakohus ei võtnud ka vastustaja taotletud tõendeid asja juurde, ei saa lugeda vajalikuks ja põhjendatuks ajakuluks tõendite taotluse esitamisele ja sellele eelnenud teabenõude koostamisele kulunud aega, kuid põhjendatud on sellekohase kohtumäärusega tutvumine 10 minuti ulatuses. Varasemas menetluses esitatud menetlusdokumentide ja tõendite analüüsimise ajakulu, samuti kohtukutsega tutvumise ajakulu saab arvestada kohtuistungi ettevalmistamisele kuuluva ajamahu hulka. Käesolevas menetluses on asjakohaseid tõendeid vähesel hulgal, samuti ei ole menetlusdokumentide arv suur, kohtukutsega kui trafaretse dokumendiga tutvumine võtab paar minutit. 48 min kohtuistungiks valmistumiseks on seetõttu vajalik ja mõistlik ajakulu. Kokku on vajalik ja põhjendatud ajakulu 6 h ja 44 min. Protokolli kohaselt kestis kohtuistung 46 min, mis on samuti vajalik ajakulu. Esindaja tasumäära 75 eurot (käibemaksuga) võib pidada mõistlikuks.
38.Eeltoodu alusel kuulub vastustaja menetluskulude nõue rahuldamisele. Apellandilt kuulub seega hageja kasuks väljamõistmisele vastustaja esindajakulu apellatsioonimenetluses 6 h ja 44 min eest, s.o 505 + 101 (käibemaks) = 606 eurot. Vastustaja taotluse alusel tuleb kohtuotsuses kohustada apellanti tasuma vastustajale viivist hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurus kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.