1.Jätta rahuldamata Xxxx, Xxxx, Xxxx, Xxxx, Xxxx, Xxxx, Xxxx, Xxxx, Xxxx, Xxxx, Xxxx, Xxxxja Xxxxavaldus Xxxx, Xxxx, Xxxxja Xxxx vastu korteriomandite reaalosade suurendamiseks ja korteriomandite koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingute ja asjaõiguslepingute sõlmimiseks tahteavalduste andmiseks kohustamiseks ning kinnistusraamatu kande tegemiseks nõusolekute andmiseks kohustamiseks. Menetluskulud
2.Menetluskulud jätta võrdsetes osades avaldajate kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Asjaolud ja avaldajate nõue
1.Avaldajad ja puudutatud isikud on elamus asukohaga XxxxLaagri alevik Saue vald Harjumaa korteriomandite omanikud. Xxxxkortermaja mõnede korterite, s.o avaldajatele I-XIII kuuluvate korteriomandite (korterid nr 3, 14, 17, 20, 26, 29 ja 32) faktiline üldpind erineb kinnistusraamatusse kantud pinnast, mistõttu soovivad korteriomanikud viia kinnistusraamatu kanded vastavusse varasemate kokkulepete ja tegeliku olukorraga.
2.12.10.1995 toimus elamus moodustatud korteriühistu Xxxx üldkoosolek, millel otsustati suurte 4-toaliste korterite kinniehitamine, mille tulemusena suureneb vastavate korterite üldpind ca 9 m2. Kinniehitatava ruumi maksumuseks kinnitati 2 700 krooni, kolme korteri puhul otsustati seoses nende omanike eelnevate kuludega (seinte krohvimine ja põranda paigaldus elamu üldruumides) rakendada maksumust 900 krooni. Lisaks seadsid ülejäänud korteriomanikud lisapindade kinniehitamisega nõustumise eeltingimuseks selle, et lisapindade saajad peavad edaspidiselt kõiki kohustuslikke makseid tasuma arvestatuna faktiliselt suureneva korteri üldpinna järgi. Lisapindade saajad olid sellise eeltingimusega nõus ning on seniajani kokkulepitust kinni pidanud ja kõik kohustuslikud maksed vastavalt eluruumi suurenenud üldpinnale tasunud.
3.Xxxxkortermaja kinnistamine toimus 06.04.2001, kinnistamistoimingute läbiviija oli tolleaegne korteriühistu juhatuse esimees. Kinnistamisdokumentidega tutvudes selgus aga, et mõne korteri suurus ei vasta korteri faktilisele suurusele, st kinnistama mindi valede andmetega, mille tulemusel ca 9 m2 suuruseid lisapindasid korteriomandite reaalosade juurde ei arvatud.
4.Puudutatud isiku I kasutuses on samuti lisapind, kuid ta ei ole reageerinud mitte ühelegi pöördumisele ja jättis kõik vajalikud dokumendid tema kasutuses oleva lisapinna seadustamiseks esitamata. Kuna kõik muud dokumendid olid esitamiseks valmis, otsustati puudutatud isiku I kasutuses olev lisapind seadustamise protsessist välja jätta ja jätkata ainult väiksemate, st ca 9 m2 suuruste, lisapindade seadustamisega. Käesolevaks ajaks on ca 9 m2 suuruste lisapindade seadustamiseks vajalik notariaalne kokkulepe koostatud, sellele on omapoolse nõusoleku andnud 32 korteri omanikud. Kokkuleppelt on puudu veel vaid korterite nr 24 ja nr 33 omanike nõusolekud.
5.Käesoleval juhul on kõik seaduses loetletud eeldused korteriomanike kohustamiseks võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste ning kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks olevate puudutatud isikute nõusolekute andmiseks täidetud. Tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomanike huve. Lisapinnad on olnud juba pikki aastaid lisapindade saajate kasutuses. Selle aja jooksul ei ole ülejäänud korteriomanikel, sh käesolevas avalduses nimetatud puudutatud isikutel I-IV, olnud lisapindade kasutamise osas mistahes pretensioone, nt ei ole korteriomanikud mitte kordagi kurtnud, et lisapindade kasutamine nende huve mingil viisil kahjustaks.
6.Tahteavalduse on andud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest. 17.05.2016 notariaalsele kokkuleppele on omapoolse nõusoleku andud Xxxxkortermaja 34-st korterist 32 korteri omanikud, st tahteavalduse on andnud isegi enam kui 2/3 elamu korteriomanikest.
7.Lisapindade saajad on korteriomanike kaasomandi osa vähenemise eest hüvitise summa tasunud ning võõrandamisest saadav tulu on kulutatud mõistlikult korteriomandite kaasomandi osa korrashoiuks ja parendamiseks. 12.10.1995 lepiti kokku kinniehitatava ruumi maksumuseks vastavalt 2 700 krooni ja 900 krooni. Lisapindade saajad on kokkulepitud summa nende korteriomandi juurde arvatud lisapinna eest tasunud. Puudutatud isikud on seisukohal, et võõrandamisest saadav tulu peab vastama võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ehk seisuga 17.05.2016. Avaldajad puudutatud isikutega ei nõustu. Avaldajate hinnangul tuleks praegusel juhul arvestada konkreetse juhtumi eripära ja erandlikkusega ning lähtuda KÜ Xxxx 12.10.1995 üldkoosolekul kokkulepitud kinniehitatava ruumi maksumusest, so vastavalt 2 700 krooni ja 900 krooni.
8.Avaldajad paluvad kohtul tuvastada, et puudutatud isikutel on kohustus anda korteriomandite (korterid nr 3, nr, 14, nr 17, nr 20, nr 26, nr 29, nr 32) reaalosade suurendamiseks ja korteriomandite koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalikud tahteavaldused. Menetluskulud jätta täies ulatuses solidaarselt puudutatud isikute kanda. Puudutatud isikute seisukoht
9.Puudutatud isikud leiavad, et avaldus tuleb jätta rahuldamata, sest KOS § 81 kohaldamise eeldused, millele avaldajad tuginevad, ei ole täidetud. Lisaks soovivad avaldajad, et kohus asendaks puudutatud isikute tahteavaldused, mis on vajalikud avalduse lisaks 11 oleva notariaalse lepingu sõlmimiseks, olukorras, kus leping sisaldab lepingu poolte kinnitusi, mis ei vasta tõele. Puudutatud isikutel ei saa olla kohustust ebaõigeid kinnitusi sisaldava lepingu sõlmimiseks.
10.Notariaalse lepingu p 3.3 viimane lause sisaldab poolte kinnitust, mille kohaselt „omanikud avaldavad ja kinnitavad, et nad on kaasomandi käsutamise ja jagamise põhimõttest aru saanud ning loevad käesoleva lepingu sõlmimisega nende kaasomandi vastava osa koguseliselt või rahaliselt saaduks“. Viidatud lepingut allkirjastades kinnitaksid pooled, et nad on kaasomandi esemest osa eraldamisega (nende omandi vähendamisega) seotud rahalise hüvitise kätte saanud. Samas avaldajad tuginevad menetluses sellele, et vastav hüvitis on makstud korteriühistule, mitte aga avaldajatele (korteriomanikele), kes on vastava lepingu pooleks. Kuivõrd vaidluse all ei ole, et korteriomanikud ei ole selle lepingu alusel kunagi lisapindade eraldamise eest raha saanud, siis ei ole nad kohustatud raha saamist ka kinnitama.
11.KOS § 81 kohaselt saaks puudutatud isikutelt nõuda avaldajate poolt soovitud lepinguga liitumiseks vajalike tahteavalduste andmist üksnes juhul, kui on täidetud kõik sättes nimetatud tingimused. Antud juhul on need eeldused täitmata. KÜ Xxxx 12.10.1995 otsuse alusel ei saa
otsustada lisapindade kui kinnisasja osa võõrandamise üle. Selleks on vaja kõigi korteriomanike vahelist notariaalses vormis sõlmitud võõrandamistehingut, mille sõlmimist on alustatud alles 17.05.2016. Seega võõrandamisest saadav tulu peab vastama võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga, ehk seisuga 17.05.2016, mitte aga 12.10.1995. KÜ Xxxx 1995 väidetava otsuse kohaselt otsustati võõrandada kaasomandi eseme arvelt lisapinnad suurusega 9m2 vastavalt hinnaga 2 700 ja 900 krooni, mis teeb ühe ruutmeetri maksumuseks vastavalt 300 krooni (19,17 eurot) ja 100 krooni (6,39 eurot). Tänasel päeval maksab Laagri piirkonnas sarnases hoones korteri 1m2 keskmiselt 1 455 eurot. Seega avaldajad soovivad lisapindasid võõrandada enam kui 227 korda alla turuhinna, mis on otseses vastuolus KOS §-ga 81 lg 2 p 3.
12.Avaldajad ei ole ka välja toonud ega tõendanud, et võõrandamisest saadud tulu on kulutatud mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Avaldajad ei ole ka välja toonud ega tõendanud, millal ja millisel viisil on lisapindade soovijad tasunud KÜ Xxxx 12.10.1995 otsuse nr 25 alusel ühistule 2 700 ja 900 krooni.
13.Leping, millega liitumist avaldajad puudutatud isikutelt soovivad, sisaldab ebaõigeid kinnitusi (puudutatud isikud ei saa kinnitada lisapindade eest raha saamist, kui nad ei ole seda saanud). Lisaks on täitmata ka KOS § 81 lg 2 sätestatud nõude rahuldamise eeldused, sest lisapindasid ei ole võõrandatud võõrandamise aegse turuhinnaga, vaid seda soovitakse teha 227 korda alla turuhinna; tõendatud ei ole saadava tulu kasutamine korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks ja tõendatud ei ole, et puudutatud isikutel kui korteriomanikel oli või on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Eelnevast lähtuvalt paluvad puudutatud isikud jätta avaldajate avaldus rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda. Kohtumääruse põhjendused
14.Kohus, olles tutvunud esitatud avalduse ja puudutatud isikute vastusega ning kuulanud menetlusosalised kohtuistungil ära, on seisukohal, et esitatud avaldus tuleb jätta rahuldamata.
15.TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis korteriomandiseaduse § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis korteriomandiseaduse § 14 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 613 lg-st 2 tulenevalt lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Võttes arvesse, et avaldajad on esitanud nõude, mis puudutab kaasomandis oleva kinnisasja ühiskasutuses olevaid ruume, lahendab kohus käesoleva asja eelviidatud sätete alusel hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
16.Antud juhul puudub vaidlus küsimustes, et avaldajad ja puudutatud isikud on elamus asukohaga Kuuse 20a Laagri alevik Saue vald Harjumaa korteriomandite omanikud. Kortermajas asuvate korteriomandite 3, 14, 17, 20, 26, 29 ja 32 faktiline üldpind erineb kinnistusraamatusse kantud üldpinnast, kuna 1995. aastal liideti nimetatud korteritele 9m2 suurused lisapinnad. Kuuse 20a kortermaja kinnistamine toimus 2001. aastal, kuid 9m2 suuruseid lisapindasid kinnistamise käigus kinnistusraamatu andmetes eelviidatud korteriomandite üldpindade juurde ei arvatud. Avaldajad on notaris allkirjastanud 17.05.2016 korteriomandite reaalosade suurendamise ning korteriomandite koosseisu kuuluvate mõtteliste osade suuruste muutmise võlaõigusliku kokkuleppe (tlk 30.-55). Kuuse 20a elamus on 34 korteriomandit ning kokkuleppe on allkirjastanud 32 korteriomandi omanikud. Puudutatud isikud kokkuleppe allkirjastamisega nõustunud ei ole.
17.Avaldajad paluvad, et kohus kohustaks puudutatud isikuid andma korteriomandite reaalosade suurendamiseks vajalikud tahteavaldused võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistusraamatu kannete muutmiseks. Puudutatud isikud vaidlevad esitatud nõudele vastu põhjendusel, et neil puudub kohustus tahteavalduste andmiseks, kuna korteriomandiseaduse § 81 lg 2 kohaldamise eeldused ei ole täidetud.
18.Kohus märgib, et KOS § 81 lg 1 kohaselt võib korteriomanik nõuda KOS § 81 lõikes 2 sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist. KOS § 81 lg 2 kohaselt, kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet KOS § 81 lõikes 1 nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist juhul, kui on täidetud kõik järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga; 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.
19.Kohus on eelviidatud sätetest tulenevalt seisukohal, et avaldajatel on õigus nõuda puudutatud isikutelt võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu jaoks tarvilike tahteavalduste andmiseks kohustamist, kui täidetud on kõik KOS § 81 lõikes 2 sätestatud tingimused. KOS § 81 lg 2 p 3 kohaselt peab võõrandamisest saadav tulu vastama võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. Kohus on seisukohal, et antud tingimus käesoleval juhul täidetud ei ole.
20.Nimelt on avaldajad väitnud, et korteriomanikud, kes soovivad oma korteriomandite osas lisapindade kandmist kinnistusraamatu andmetesse, on selle eest tasunud 1995. aastal vastavalt 2700 krooni või 900 krooni ja teinud ehitustöid kortermaja heaks. Samas on puudutatud isikud esitanud tõendi selle kohta, et 2016. aasta seisuga maksab eluruumi ruutmeeter Kuuse tänaval Laagris Saue vallas 1455 eurot (tlk 116). Seega olukorras, kus avaldajad esitasid taotluse puudutatud isikute kohustamiseks tahteavalduste andmiseks 2016. aastal, peaks 9m2 suuruse lisapinna võõrandamise tasu olema ligikaudu 13 095 eurot. Avaldajad ei ole väitnud ega tõendanud, et vastavas suuruses hüvitis on suurendatavate korterite omanike poolt tasutud. Seega on KOS § 81 lg 2 p-s 3 sätestatud eeldus täitmata.
21.Kohus ei nõustu avaldajate seisukohaga, et käesoleval juhul peaks lähtuma asjaolust, et hüvitis on 1995. aastal korteriomanike poolt juba tasutud. Nimelt on ka Riigikohus lahendis nr 3-2-1101-13 p-s 15 rõhutanud, et KOS § 81 lg 2 p-s 3 sätestatud eelduse kontrollimisel tuleb võõrandatava osa väärtus määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Võttes arvesse, et antud juhul toimuks omandi kaotus 2016. aastal lepingu sõlmimise kaudu, peaks ka hüvitis vastama nimetatud hetkel asjakohasele omandi väärtusele, s.o 9m2 suuruse pinna puhul peaks see olema ligikaudu 13 095 eurot, mitte 2700 krooni, mis on 172,56 eurot.
22.Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et avaldus tuleb jätta rahuldamata, kuna KOS § 81 lg 2 p-s 3 sätestatud tingimus ei ole täidetud.
23.Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1 järgi 3 500 eurot. Menetluskulud
24.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud
kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et olukorras, kus antud menetlus toimus avaldajate huvides ning avaldus jäi rahuldamata, tuleb kõik menetluskulud jätta võrdsetes osades avaldajate kanda. Kohus ei nõustu avaldajate seisukohaga, et menetluskulud tuleks jätta puudutatud isikute või menetlusosaliste endi kanda, kuna puudutatud isikud keeldusid kompromissi sõlmimast. Kohus märgib, et antud juhul oli puudutatud isikute keeldumine lepingu sõlmimiseks tahteavalduste andmisest põhjendatud, kuna seadusest tulenevad eeldused ei olnud täidetud.
25.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid lõpplahendi tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast lõpplahendi jõustumist.