Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

HAGIAVALDUS JA SELLE PÕHJENDUSED

Viru Maakohtule 30. detsembril 2005 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 09. aprillil 2003 korteriomandi, asukohaga xxx, müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Nimetatud lepingu p-de 4.1 ja 2.1.5 kohaselt kohustus kostja tasuma võlgnevused korteri kommunaalteenuste eest ja võlgnevuse Eesti Telefonile. Selle kokkuleppe täitmiseks kohustus kostja taotlema kreeditoride nõusolekut võlgnevuse tasumise kohustuse üleandmiseks, sõlmima kreeditoridega võlgnevuse tasumise graafikud ning tasuma võlgnevused hiljemalt 01. aprilliks 2006. Hageja selgitab, et kostja korteriomandi müügi lepingust tulenevaid kohustusi täitnud ei ole. Kostja ei ole pöördunud kreeditoride poole võla tasumise graafikute koostamiseks ning ei ole ka võlgnevust kustutanud, mille tagajärjel on seoses korteriga tekkinud uued võlad ning kreeditorid nõuavad võla tasumist hagejalt. Hageja väitel on kostja oma käitumisega näidanud, et tehing oli sõlmitud pettusega, kuna kostja ei ole oma lepingust tulenevaid kohustusi täitnud ega soovigi neid tulevikus täita. Hageja esitas kostjale 30. detsembril 2005 avalduse tehingu tühistamiseks. Hageja palub tühistada poolte vahel 09. aprillil 2003 sõlmitud korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping ning välja mõista kostjalt hageja kasuks kohtukulud. Hageja esitas 18. jaanuaril 2006 kohtule avalduse, milles muutis hagi nõuet. Lisaks hagiavalduses toodud nõudele palub hageja muuta kinnistusraamatu kannet ning kanda kinnistusraamatusse registriossa nr xxx korteriomandi, asukohaga xxx, omaniku S K asemel korteriomandi omanikuna L T. Hageja esindaja esitas 16. mail 2006 kohtule taotluse hagi eseme täpsustamiseks. Avalduses palub hageja tunnustada poolte vahel 09. aprilli 2006 sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust. Kostja vastus Viru Maakohtule 17. jaanuaril 2006 esitatud vastuses kostja hagi ei tunnista. Kostja väitel puudub hagejal alus pooltevahelise lepingu tühistamiseks, kuna ei vasta tegelikkusele, et kostja on hagejat lepingu sõlmimisel petnud. Kostja selgitab, et vastavalt poolte vahel 09. aprillil 2003 sõlmitud lepingu p 2.1.5 kohustus kostja tasuma võlgnevuse korteri suhtes osutatud kommunaalteenuste eest ning võlgnevuse AS-le Eesti Telefon kokku summas 25 000 krooni tähtajaga kuni 01. aprill 2006. Kostja väitel ei olnud hagi esitamise ajaks kohustuste täitmise tähtaeg veel saabunud ning hageja ei saa väita, et kostja keeldub lepingust tulenevaid kohustusi täitmast. Kostja selgitab, et tasus 03. jaanuaril 2006 võlgnevuse AS-le Kohtla-Järve Soojus summas 31 130,75 krooni ning seega on ta vaidlusalust lepingut täitnud. Kostja viitab ka asjaolule, et lepingu mittetäitmine ei saa olla lepingu tühiseks tunnistamise aluseks. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning tühistada hagi tagamise abinõu – kinnisasja käsutamise keelumärge. Hageja seisukohad kostja vastuse osas. Hageja esitas 01.02.2006.a kohtule kostja vastuse osas kirjalikult seisukoha, mille kohaselt hageja ei nõustu kostja vastuses esitatud väidetega ning selgitab, et peale võlgnevuse tasumise kohustuse oli lepingus sätestatud kostja kohustus saavutada kreeditoridega kokkulepped võlgnevuse ülevõtmiseks ning sõlmida võlgnevuse tasumise graafikud. Neid kohustusi ei ole kostja kolme aasta jooksul täitnud. Hageja väitel väljendub pettus selles, et lepingu sõlmimisel kostja ei kavatsenudki lepingut täita ning oma tegevusega on ta seda ka näidanud. Hageja on seisukohal, et kostja väide, et kostja on tasunud võlgnevuse AS-le Kohtla-Järve Soojus, on vale. Hageja selgitab, et kostja tasus võlgnevuse eest, mis tekkis ajal, kui kostja oli omanik. Ida-Viru Maakohtu 12. veebruari 2003 otsusega mõisteti hagejalt välja AS Kohtla-Järve Soojus kasuks võlgnevus 13 940 krooni ja riigilõiv 1050 krooni. Kuna selle võlgnevuse pidi tasuma 2(6)

vastavalt lepingule kostja, siis hageja ei olnud nõus seda kohtuotsust täitma. Selle tagajärjel pöördus kohtutäitur K. Maalman kohtu poole taotlusega kinnisvarale sissenõude pööramise viisi otsustamiseks. Hageja vastuväited, et tegelik võlgnik on kostja, jättis kohus tähelepanuta ja 05. jaanuari 2006 kohtumäärusega määras kohus sissenõude pööramise viisiks sundenampakkumise ning hageja oli sunnitud võlgnevuse 15 876 krooni kohtutäiturile tasuma. Peale selle on kohtutäiturite käes täitmisel hageja võlgnevus summas 6581,08 krooni OÜ-le Tammiku Maja ja võlgnevus summas 3472,55 krooni AS-le Eesti Telefon. Julianus Inkasso Agentuur AS nõuab hagejalt 7736,9 krooni võlgnevuse tasumist AS-le Eesti Energia. Kuna need võlgnevused peaks vastavalt lepingule tasuma kostja, siis pole hageja soovinud neid maksta. Inkassofirma nõudmisel on hageja hakanud tasuma võlgnevust AS-le Eesti Energia (01. veebruaril 2006 tasus 1808,5 krooni). Hageja väitel on ta tasunud või peab veel tasuma xxx korteriga seotud võlgnevusi kokku 33 666,53 krooni ning sellele summale võivad lisanduda veel kohtu- ja kohtutäituri kulud. Hageja väitel näitab asjaolu, et kostja ei pea võimalikuks asja lahendada kompromissiga või muul viisil kokkuleppega, kostja täielikku soovimatust täita oma lepingujärgseid kohustusi. Eelistung Eelistungil 05.05.2006.a jäi hageja esindaja hagi juurde ja leidis, et tegu oli pettusega, kuna kostja ei ole täitnud ühtegi lepingujärgset kohustust. Hageja esindaja selgitas, et kostja pidi võtma ühendust võlausaldajatega ja sõlmima graafikud, kuid seda ta teinud ei ole. Peale selle püüdis kostja korterit edasi müüa. Hagejale ühtegi võlgnevust tasutud ei ole, hageja ise on tasunud üle 31 000 krooni ja võlgnevusi tuleb aina juurde. Hageja on kõik kinni maksnud, kuna kostja pole ühtegi võlgnevust tasunud. Koos kohtu- ja täitekuludega ületab see summa 25 000 krooni ning jääb arusaamatuks, miks peab hageja kandma kahju seoses sellega, et kostja ei täida oma kohustusi. Kuna kostja ei täitnud oma kohustusi, esitasid kreeditorid hagid hageja vastu ja hageja kahjud ületavad 25 000 krooni. Hageja teatas teisele poole tehingu tühistamisest. Hagejal ei ole enam usku kostjasse. Hageja selgitas, et soovib seda korterit tagasi, kuna ostu-müügi lepingust tulenevaid kohustusi pole täidetud. Hageja ei usu, et kostja pöördus ettevõtete poole võlgade tasumise graafikute sõlmimiseks. Hageja teatas, et maksis AS-le Eesti Energiale võla ära ning jäi vaid võlg, millega hageja ei nõustunud, kuna kostja lülitas elektrienergia omavoliliselt sisse. AS-s Eesti Energia on avaldus selle kohta, mis ajast hageja enam omanik ei ole. Kostja esindaja hagi ei tunnistanud ja selgitas, et poolte vahel 09. aprillil 2003 oli sõlmitud ostumüügileping, mille p.4.1 tulenevalt kohustus ostja maksma võlgnevused Eesti Telefonile ja summa oli 25 000 kr. Oli märgitud ka maksmise tähtaeg. Kostja esindaja väitel pole hageja tõendanud kostja poolset pettust. Kostja väidab, et ta pöördus võlgnevuste tasumiseks ettevõtete poole, kuid nemad ei soostunud graafikuid sõlmima. Kostja tasus 03. jaanuaril 2006 kohtuotsuse alusel AS-ile Kohtla-Järve Soojus 6000 krooni suurema summa kui oli lepingus. Võlgu oli rohkem kui oli lepingus näidatud. Hageja viide TsÜS § 94 lg1 ei ole kohane. Kostja esindaja selgitas, et kostja on maksnud 28 666 krooni. See on võlgnevus, mis oli tekkinud enne ostu-müügi lepingu sõlmimist. Kostja pidi sõlmima võla tasumise graafikud kreeditoridega mitte hagejaga. Ostumüügileping näeb ette, et kui kostja ei täida võetud kohustusi, on hagejal õigus nõuda sundtäitmist.

Kohtuistung Hageja esindaja jäi hagi juurde ning selgitas, et kuna kostja kusagile ei pöördunud ja mingeid graafikuid koostada ei püüdnudki, on kostjapoolne pettus tõendatud ja tehing on tühine. Asjaolu, kas kostjaga oleks sõlmitud lepingud või mitte, on teine asi. Kostja oleks pidanud üles näitama initsiatiivi, kuid ta ei teinud seda. Kostja pole tasunud ühtegi senti selle aja eest kui korteri omanikuks oli hageja ja selles ongi pettus - see näitab isiku kavatsetud pettust. Kostja pole püüdnudki täita kohustusi, mida ta lepinguga endale võttis. Hageja esindaja palus kohut tunnustada 3(6)

poolte vahel 09. aprillil 2003 sõlmitud ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust ja kohustada kinnistusametit muutma kinnistusraamatu kannet ja kanda kinnistusraamatusse korteri omanikuna hageja. Kostja esindaja selgitas, et kostja jääb oma eelnevate seisukohtade juurde ja hagi ei tunnista ning palus hagi jätta rahuldamata. Kostja esindaja väitel ei ole alust tehingu tühiseks tunnistamiseks. Kostja esindaja selgitas, et vaidlusaluses korteris on küte ja elekter välja lülitatud ja seega pole graafikute sõlmimine vajalik. Kostja tasus võla täielikult ja võlgnevust ei vaidlusta. Kui olid mingid pretensioonid kostja lepingu täitmise osas, siis oleks hageja vastavalt lepingule võinud peale 01. aprilli 2006 pöörduda kohtutäituri poole. Kviitung 31 130 krooni maksmise kohta näitab, et võlg AS-le Kohtla-Järve Soojus on kostja poolt tasutud. Võlgade üleminek eeldas kreeditoride nõusolekut. Kostja ei nõustu hagiga, kuna pettus peab toimuma enne tehingu sõlmimist. Kohustuse täitmata jätmise korral on võimalik nõuda kohustuse täitmist. Kostja esindaja palus hagi jätta rahuldamata ja tühistada hagi tagamine.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud ära protsessiosalised ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele. Kohus tuvastas, et, poolte vahel on 09. aprillil 2003 sõlmitud korteriomandi, asukohaga xxx, müügileping ja asjaõigusleping (tl 4-9,16-21). Vastavalt kinnistusraamatu kandele on alates 17. juunist 2003 nimetatud korteri omanik kostja (tl 10,15.30). Hageja esitas 30. detsembril 2005 kostjale tehingu tühistamise avalduse (tl 22). Hageja soovib tunnustada poolte vahel 09. aprillil 2003 sõlmitud korteriomandi, asukohaga xxx, müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §94 lg 1 ja lg 2 kohaselt on pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Ebaõigete asjaolude avaldamisega on võrdsustatud nendest asjaoludest teatamata jätmine, millest vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada, samuti selliste asjaolude tõesena avaldamine, mille tõelevastavust avaldaja ei ole kontrollinud ja mis hiljem osutuvad ebaõigeks. ja lähtuvalt TsÜS § 92 lg 1 on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Kohus on seisukohal, et tehingu tühistamiseks peavad lisaks formaalsetele tingimustele (tühistamisavalduse esitamine) olema täidetud ka materiaalsed eeldused, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks. Samale seisukohale on jõudnud ka Riigikohus 08. mai 2006 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06. Hageja on tühistamise aluseks toonud kostja poolse pettuse 09. aprilli 2003 müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisel. Kohus ei ole tuvastanud, et hageja oleks olnud eksimuses tehinguga seonduvates asjaoludes. Kuigi hageja väidab, et kostja sõlmis lepingu eelneva teadmisega, et ta ei kavatsegi tulevikus lepingut täita, ei ole siinkohal tegemist tegelike asjaolude mitteteadmisega, vaid hageja ettekujutusega tulevikus saabuda võivatest asjaoludest. Lepingu sõlmimisel esineb alati teoreetiline võimalus, et üks lepingupool lepingut kohaselt ei täida ning sellise olukorra lahendamiseks on võlaõigusseaduses ette nähtud õiguskaitsevahendid, mida lepingut rikkunud poole vastu kasutada. Samuti on lepingupooltel kohustus käituda lepingu sõlmimisel hea usu põhimõtte kohaselt ning ei saa eeldada, et leping oli sõlmitud otsese tahtlusega seda mitte täita. Pettuse tuvastamisel ei ole võimalik lähtuda subjektiivsest hinnangust kostja võimalikule käitumisele tulevikus. Hageja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et lepingu sõlmimise ajal ei olnud kostjal objektiivsetest asjaoludest tulenevalt üldse võimalik lepinguga võetud kohustusi täita ning seega ei saanud kostja viia hagejat eksimusse selles, et kostja tulevikus ei täida oma lepingust tulenevaid 4(6)

kohustusi kohaselt. Kostja nimetatud asjaolusid omaksvõtnud ei ole. ettekujutus asjaolude suhtes, mis võivad tekkida tulevikus.

Pettuseks ei saa olla

Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 14. jaanuari 1999 lahendis nr 3-2-1-5-99 leidnud, et eristada tuleb ühelt poolt tegelike asjaolude mitteteadmist või ebaõiget ettekujutust nendest ja teiselt poolt seaduse mittetundmist või ebaõiget ettekujutust tulevikus saabuvatest asjaoludest. Kuigi hagi oli esitatud tehingu tühisuse tunnustamiseks ning vaidlus lepingu täitmise üle poolte vahel puudub, märgib kohus, et kostja on oma lepingust tulenevaid kohustusi osaliselt täitnud. Seda kinnitab kostja esitatud maksekorraldus 03. jaanuarist 2006 (tl 35, 83-86), millest selgub, et kostja on AS Kohtla-Järve Soojus arvele kandnud 31 130,75 krooni korteri, xxx eest. Nimetatud asjaolu on tõenduseks, et kostja ei omanud lepingu sõlmimisel kavatsust lepingut mitte täita. Kohus leiab, et hageja esitatud tõendid (tl 41-50, 65-75) , mille kohaselt kostja väidetavalt ei ole oma lepingust tulenevaid kohustusi kohaselt täitnud, ei ole asjakohased, kuna need tõendavad lepingu mittekohast täitmist ja ei oma tehingu tühisuse tunnustamise osas tähendust. Lepingu täitmise osas nõuet esitatud ei ole. Ka ei muuda asjaolu, et kostja ei täitnud lepingu p-st 4.1 tulenevat kohustust ning ei taotlenud kreeditooridelt nõusolekuid kohustuste ülevõtmiseks ja ei koostanud viimastega võla tasumise ajagraafikuid (tl. 88-90) poolte vahel sõlmitud korteriomandi müügilepingut ja asjaõiguslepingut iseenesest tühiseks. Kuna kohus kostja tegevuses pettuse tunnuseid ei tuvastanud, ei ole tühistamisavaldusel materiaalseid eeldusi ega õiguslikku jõudu ning tehingu tühisust ei ole võimalik tuvastada. Kuna kohus tehingu tühisust ei tuvastanud, puudub ka lähtuvalt AÕS § 65 lg 1 alus kinnistusraamatu kande muutmiseks ning hageja kinnistusraamatusse registriossa nr xxx korteriomandi, asukohaga xxx, omanikuna kostja asemel sissekandmiseks. Eeltoodu alusel ja juhindudes TsMS § 434, § 436, § 442, § 456, § 632 lg 1 jätab kohus hagi rahuldamata. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 173 lg 1, asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. /---/. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne nimetatud seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Tsiviilasja menetlus on alustatud 2005 aastal ning seega kuulub kohtukulude jaotamise osas kohaldamisele enne 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS). Vastavalt enne 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1, kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. /---/. Hagi jäeti rahuldamata täies ulatuses ning seega tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. Hagi tagamine Ida-Viru Maakohtu 27. detsembri 2005 kohtumäärusega seati hagi tagamiseks kostjale kuuluvale korterile, asukohaga xxx, käsutamise keelumärge hageja kasuks. 5(6)

Kooskõlas TsMS § 386 lg 4, kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, /---/. Kohus jättis hagi täies ulatuses rahuldamata ja seega tuleb hagi tagamine tühistada ning Ida-Viru Maakohtu 27. detsembri 2005 kohtumäärusega kostjale kuuluvale korterile, asukohaga xxx, hagi tagamiseks seatud käsutamise keelumärge kustutada.

/allkiri/ Kohtunik Helgi Vinni

ÄRAKIRI ÕIGE

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.