Tsiviilasi nr.2-05-17651/21
Harju Maakohus kohtunik Aase Sammelselg otsuse aeg ja koht 16.juuni 2006 Kentmanni kohtumaja tsiviilasi L.M’e ja T.Je hagi osaühingu HansaKinnisvara vastu üüri tõstmise tühisuse tuvastamises ja kohtukulude hüvitamises ning osaühingu HansaKinnisvara vastuhagi üürile andja poolt määratud kulumipõhise üüri tasumise kohustuse tuvastamises kohtuistung 23.mai 2006, Tallinnas hagejad L.M, i.k. 4 501213 0218, elab Kaupmehe 19-11, Tallinnas, Harjumaal, Eestis, kohtuistungil osales koos volitatud esindaja T.P’iga T.J, i.k. 3 441129 0248, elab Kaupmehe 19-1, Tallinnas, Harjumaal, Eestis, kohtuistungil osales koos volitatud esindaja, T.P’iga kostja osaühing HansaKinnisvara, reg. 108244021, asub Estonia pst. 15a, 10141, Tallinnas, Harjumaal, Eestis, kohtuistungil osales volitatud esindaja, advokaat Indrek Veso asjaolud 11.märtsil 1994 on Tallinna linn ja L.M sõlminud eluruumi üürilepingu 330/94-87, mille p. 1.1. järgi on üürniku kasutuses Kaupmehe 19-11 asuv eluruum. 13.novembril 1994 on Tallinna linn ja T.J sõlminud eluruumi üürilepingu 5147/94, mille p. 1.1. järgi on üürniku kasutuses Kaupmehe 19-1 asuv eluruum. 31.jaanuaril 1996 on Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte ja Teet-Eerik Poolake vormistanud Tallinna Linnavalitsuse 11.detsembri 1995 korralduse nr. 3424 alusel Kaupmehe tn. 19 asuva elamu üleandmise omandireformi õigustatud subjektile. Akti kohaselt on üleantud vara koormatud üürilepingutega. Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr. 13750 väljavõtte järgi omandas kostja Tallinnas, Kaupmehe tn. 19 asuva elamumaa
13.augustil 2002. 22.mail 2005 edastas üürile andja üürnikele makseteatise, milles kajastus eluruumi üür arvestusega 70 krooni/m2, seni oli üürnikele esitatud makseteatisi üüri tasumiseks arvestusega 15 krooni/m2. 6.juunil 2005 esitasid üürnikud Tallinna Üürikomisjonile avalduse, milles vaidlustasid muu hulgas üüri ühepoolse tõstmise. Tallinna Üürikomisjoni 22.septembri 2005 otsusega ÜK2/145/05 on üürnike avaldus rahuldatud ja tunnustatud üüri tõstmise tühisust, kohustatud üürile andjat võimaldama üürnikel kasutada keldribokse ning esitama üürnikele vee ja kanalisatsiooni kulu tõendavad dokumendid. Üürile andja ei nõustunud üürikomisjoni otsusega osaliselt ning esitas 3.oktoobril 2005 Tallinna Linnakohtule hagi üüri tõstmise õiguspärasuse tuvastamises. Kohus käsitab esitatud avaldust üürivaidluse osalise läbivaatamise avaldusena. hagejate nõue Hagejad (üürnikud) esitasid kohtule hagi, milles palusid tunnustada üürile andja poolt üüri ühepoolse tõstmise tühisust ning lugeda, et üüri tõstetud ei ole. Hagejad väidavad, et 1) nad kasutavad omandireformi objektiks olevaid eluruume 1972 aastast; elamu tagastamise ajaks (11.detsember 1995) olid nad vormistanud Tallinna Linnaga kirjaliku üürilepingu; hagejatega sõlmitud üürilepingud on määratud tähtajaga ning kehtivad kuni 31.jaanuarini 2009; 2) elamu omandamisel läksid kostjale üle kõik üürilepingust tulenevad üürile andja õigused ja kohustused; lepingu pooled ei ole sõlminud kokkulepet üüri perioodilise suurenemise kohta; lepingu p. 4.1 ei ole tõlgendatav üüri perioodilise suurendamise kokkuleppena; määratud tähtajaga lepingu puhul ei ole üürile andjal õigust ühepoolselt üüri tõsta; 3) üürile andja ei ole tõendanud, et üüri tõstmine 70 krooni/m2 oleks kooskõlas eluruumidele tehtavate kuludega; raamatupidamisest tulenev arvestuslik amortisatsioon ei saa olla kuluartikkel üüriarvetel; üürile andja ei ole tõendanud kulutuste tegemist ega ka nende tegemise vajalikkust. kostja seisukoht Kostja (üürile andja) hagejate nõuet ei tunnista. Kostja väidab, et 1) lepingu sõlmimisel üüri piirmääradele tuginemisel pidid üürnikud mõistlikult eeldama, et endistele omanikele tagastatud eluruumides üürnikele ettenähtud erisused varem või hiljem lõpevad; üüri jätmine olemasolevale tasemele, s.o. 15 krooni/m2 eest on üürile andja huve kahjustav; üürnikud on seni maksnud samaväärsete korterite kasutamise tavalisest tasust oluliselt väiksemat üüri, mis ei kata elamule tehtavaid kulutusi; 2) pooled on üürilepingu sõlmimisel näinud ette üürile andjale õiguse tõsta üüri ühepoolselt; üüri piirmäärade kehtivuse lõppemisel ei olnud üürile andjal õiguslikke takistusi üüri tõstmisel; 3) üürile andjal on õigus arvestada eluruumi renoveerimiseks vajalikud kulutused üüri sisse ilma üürnikega kokku leppimata; igakuine kulu eluruumi ühe ruutmeetri kohta tuleneb elamu maksumuse (soetamine + investeerinud) ja kulumi (amortisatsioon + maamaks) suhtest; üürile andja äriplaani kohaselt on vaidlusaluse elamu kulum eluruumi iga ruutmeetri kohta 42,18 krooni/m2 kuus; üüri hinnas 70 krooni/m2 sisaldub ka üürile andja tulu; üürile andjale on tehtud lepingu pakkumus
kanalisatsiooni- ja veetorustike renoveerimistöödele hinnaga 68 900 krooni; 6.jaanuaril 2006 sõlmitud töövõtulepingu alusel on korstna-, ventilatsiooni- ja kütteseadmete puhastamise eest esitatud arved nr. 22006 ja nr. 21 kogusummas 15 760 (3 920+11 840) krooni tasumiseks. Kostja esitas 11.aprillil 2006 vastuhagi, milles palub 1) tuvastada hagejate kohustus tasuda üüri arvestusega 42.18 krooni/m2 alates 2005 aprillist; 2) tuvastada üürile andja õigus tõsta igakuist üüri vastavalt tulevikus tegelikult kantavatele kulutustele; 3) alternatiivselt, juhul kui kohus ei nõustu hagis (p.1) nõutava määraga, tuvastada kohtu poolt põhjendatud kulumipõhine üüri suurus ruutmeetri kohta. hagejate seisukoht vastuhagis Hagejad vastuhagi ei tunnista hagis esile toodud põhjendustega. kohtu hinnang Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 võlaõigusseaduse (VÕS) § 3 p. 1 järgi tekivad tsiviilõigused ja -kohustused muu hulgas tehingutest. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et Tallinnas, Kaupmehe 19 asuva elamu tagastamisel oli elamu kostjate kasuks koormatud määratud tähtajaga üürilepingutega nr. 330/94-87 (L.M) ja nr. 5147/94 (T.J). Lepingutest on tekkinud kestva iseloomuga tsiviilõigused ja kohustused (võlasuhted). Seega tuleb vaidluse lahendamisel lähtuda kestvuslepingute õiguslikust regulatsioonist. Poolte vahel on vaidlus selles, kas üürile andja on 2005 mais suurendanud üüri õiguspäraselt. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕS RS) § 2 ja 12 järgi kohaldatakse kestvuslepingute täitmisel asjaoludele ja toimingutele nende tegemise/toimumise ajal kehtinud seadust. VÕS § 271 järgi kasutab üürnik üürileandja vara tasu (üüri) eest; § 292 järgi peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üür (vara kasutamise tasu) on lepingu sõlmituks lugemise seisukohalt oluline tingimus. Võlaõigusseaduse 15.peatüki mõtte kohaselt on poolte kokkulepe üüris või selle määramise meetodis reeglina siduv; lepingu poolte õigused üüri ühepoolselt muuta (alandada või tõsta) on sätestatud eranditena. Lepingute p.-s 4 kajastub poolte kokkulepe üüri määramise ja selle tasumise korras. Kokkuleppe kohaselt määratakse korteriüüri suurus üürile andja poolt vastavalt tegelikele kuludele, Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud metoodilistele alustele ja Tallinna õigusaktidega kehtestatud korteriüüri määradele. Seega on pooled lepingu sõlmimisel kokku leppinud üüri määramise metoodikas, s.o. üüri arvestamisel tuleb lähtuda lepingus nimetatud alustest: 1) üürile andja tegelikest kuludest, 2) Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud metoodilistest alustest, 3) Tallinna õigusaktides kehtestatud üüri määradest.
Kohus leiab, et lepingus märgitud kolmandatest isikutest sõltuvate aluste äralangemine (üüri arvestamise korra ja üüri piirmäära kehtetuks tunnistamine) ei anna iseenesest üürile andjale õigust üüri ühepoolselt tõsta. Pooltele on jätkuvalt siduv kokkulepe, mille kohaselt toimub üüri arvestamine lähtuvalt tegelikest kuludest ning sellest saab lepingu tähtaja kestel kõrvale kalduda üksnes poolte kokkuleppel. Õige ei ole kostja seisukoht, et lepingu sõlmimisel on üürnikud andnud üürile andjale õiguse üüri ühepoolseks tõstmiseks. Lepingu p. 4.2 järgi lasub üürnikul kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulude eest vastavalt esitatud arvetele; sellest ei tulene aga, et üürile andja võiks arve esitamisel kõrvale kalduda lepingus (p. 4.1) sätestatud metoodikast. Kuni 2005 maikuuni esitas üürile andja üürnikele makseteatisi, milles olid kõrvalkuludena näidatud tasu elektrienergia, vee- ja kanalisatsiooni ja prügiveo teenuse eest; üüri oli makseteatistel nõutud arvestusega 15 krooni/m2 eest. Vaidlust ei ole selles, et pooled pidasid märgitud teatisi lepinguga kooskõlas olevaiks; üürnikud on jätkanud maksete, s.h. üüri tasumist endises määras ka peale suurendatud nõuete esitamist. Üürile andja arvetest (makseteatistest) nähtub, et osa kõrvalkuludest on neis eraldi välja toodud ning osa sisaldunud üüris (15krooni/m2). Selline üüri määramine on üürnike poolt tegudega, s.o. arvete tasumisega aktsepteeritud. Eelneva alusel leiab kohus, et pooled on kokku leppinud üüris arvestusega 15 krooni/m2 ning seda kokkulepet tuleb lugeda siduvaks. Üürile andjal on lepingu p. 4 järgi õigus nõuda suuremat üüri üksnes juhul, kui tegelikud kulud eluruumile selle summa ületavad. Seega on õige hagejate seisukoht selles, et üürile andja poolt üüri suurendamine ei ole kooskõlas lepinguga ega seadusega ning ei saa seetõttu põhjustada õiguslikku tagajärge. Õige on hagejate seisukoht selles, et võlaõigusseaduse § 299 (üüri tõstmine tähtajatu üürilepingu puhul) sätted ei laiene määratud tähtajaga üürisuhetele; samuti selles, et lepingus ei sisaldu poolte kokkulepet üüri perioodilise suurenemise kohta. Kohus peab vajalikuks märkida, et ka juhul, kui üürile andja lepingu tõlgendus üüri ühepoolse tõstmise õigusest oleks kooskõlas lepingu mõttega, ei annaks see üüri ühepoolseks tõstmiseks alust. Võlaõigusseadusest ei tulene üürile andja õigust tõsta määratud tähtajaga üürilepingus üüri ühepoolselt; üüri perioodilise tõstmises peab olema kahepoolne kokkulepe, mis ei kitsenda üürnike seadusest tulenevaid õigusi (VÕS § 300). Lepingus ei sisaldu üüri tõstmise perioodi, üüri tõstmise ulatust ega selle arvestamise täpset alust. VÕS § 275 järgi on tühine eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe. Kohus leiab, et üürile andja ei ole esitanud kohtule mingeid tõendeid selles, et kokkulepitud ulatuses üüri tasumisel pole eluruumidele tehtavad kulud kaetud. Põhjendatud on üürnike seisukoht selles, et hoone arvestuslik kulum ei ole tegelik kulu vaidlusaluste üürilepingute tähenduses. Elamule kulutuste tegemist kinnitavatest dokumentidest (kogusummas 84 660 krooni) ei saa teha järeldust, et tegelikud kulutused ületavad kokkulepitud üüri. Kohus leiab, et üürile andja väited lepingu ebamõistlikust kahjustamisest ei ole põhjendatud. Üürile andja on soetanud vara teades selle koormatust tähtaegsete üürilepingutega. Seega pidi ta äriplaani koostamisel lepingu tingimustega arvestama. Lepingus on ette nähtud üüri arvestamise metoodika ning alust üüri nõudmiseks tavalise tasu põhimõttel ei ole. Juhul kui vara soetamisel on tehtud majanduslikult ebaotstarbekaid otsustusi, ei ole alust sellega kaasnevaid tagajärgi panna üürnike kanda.
Kohus leiab, et kostja vastuhagis esitatud nõuded üürile andja õiguste tuvastamises ei ole põhjendatud. Eeltoodud motiividel on üürile andjal õigus ja kohustus lähtuda üüri määramisel lepingute p.-st 4, millest ei tulene üüri ühepoolse tõstmise õigust. Nõue kulumipõhise üüri suuruse tuvastamises ei ole kooskõlas lepingu ega seadusega. Seega ei ole vastuhagi rahuldamiseks alust. kohtukulud Hagejad on tasunud õigusabi eest osaühingu Hema Õiguskonsultatsioonid arve nr. 010506 alusel 11 000 krooni, mis tuleb kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS I) § 60 lg. 1 alusel kostjalt hagejate kasuks välja mõista. Kostja on 29.septembri 2005 ja 11.aprilli 2006 maksekorraldustega nr. 3575 ja 223 tasunud hagi esitamise eest riigilõivu 460 (60+400) krooni, mis tuleb jätta kostja kanda. resolutsioon Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsMS RS § - st 3, TsMS I §-st 60 lg. 1; TsMS §-st 230, 436, 438, 439, 441-442, VÕS RS §-st 2 ja 12; TsÜS §-st 5; VÕS §-st 3 p. 1, 271, 275, 292, 300 ja üürivaidluse lahendamise seaduse §-st 21 lg. 4 kohus o t s u s t a s: rahuldada L.Me ja T.Je hagi. Tuvastada osaühingu Hansakinnisvara poolt lepingutes 330/94-87 ja 5147/94 üüri ühepoolse tõstmise tühisus. Mõista välja osaühingult HansaKinnisvara 11 000 (üksteist tuhat) krooni solidaarselt L.Me ja T.Je kasuks. Jätta osaühingu HansaKinnisvara hagi rahuldamata. Selgitada, et Tallinna üürikomisjoni 22.septembri 2005 otsus ÜK-2/145/05 on kohtus vaidlustamata osas jõustunud üürivaidluse lahendamise seaduses ettenähtud korras. Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Selgitada, et juhul, kui pooled ei taotle kaebuse lahendamist istungil võib ringkonnakohus apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses. /allkiri//pitser/ Aase Sammelselg kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.