Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Toomas Talviste
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
11. mai 2006.a Pärnu Maakohtu Pärnu Rüütli tn kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja number
2-05-2586
Tsiviilasi
N.S. hagi L.L. vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse vaidlustamise nõudes ning L.L. vastuhagi üüritud asja tagastamise ning sellest keeldumisel N.S. väljatõstmise nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagis kostja) N.S. volitatud esindaja advokaat Alla Raudsepp; Kostja (vastuhagis hageja) L.L. volitatud esindaja vandeadvokaat Vahur Krinal
Kohtuistungi toimumise aeg
25. aprill 2006.a Jätta rahuldamata N.S. hagi eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise nõudes. Rahuldada L.L. vastuhagi ning kohustada N.S.t tagastama L.L.le Pärnus xxxxxxxx x xx asuv eluruum. Eluruumi tagastamisest keeldumisel tõsta N.S. nimetatud eluruumist välja. Välja mõista N.S.lt asja läbivaatamiskuludena 57 (viiskümmend seitse) krooni ja 20 (kakskümmend) senti riigituludesse. Riigi nõue loetakse nõuetekohaselt täidetuks, kui kostja tasub nõude 15 päeva jooksul lahendi jõustumisest järgmiselt: saaja: Rahandusministeerium, arveldusarve nr: 10220034800017 SEB Eesti Ühispangas, viitenumber: 2800049696, selgitus: „tsiviilasi nr 2-05-2586, asja läbivaatamiskulud, N.S.“. Riigi nõude nõuetekohaselt ning tähtpäevaks täitmata jätmisel võib nõude pöörata sundtäitmisele, millisel juhul lisanduvad sundtäitmise kulud. Kohtuotsuse peale võib menetlusosaline 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule.
Menetluskulude jaotus
Edasikaebamise kord
Asja sisu kirjeldus
Tsiviilasi nr 2-05-2586 Haginõue ja põhjendused, esitatud väited ja tõendid Hageja N.S. poolt kohtule esitatud hagiavalduse (tl 3-4) ning asjas peetud istungeil selgitatu kohaselt sai ta 09.05.2005 kostja L.L.lt erakorralise ülesütlemisavalduse poolte vahel eluruumile xxxxxxxx x xx Pärnu linnas sõlmitud üürilepingu kohta. Nimetatud avaldus on hageja hinnangul vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja viitab hagi õigusliku alusena võlaõigusseaduse (VÕS) § 327 lg 1 p 2 – kostja tegi hagejale suuliselt ettepaneku üürileping lõpetada ja sõlmida uus üürileping või kui hageja ei ole nõus, siis lõpetada üürileping ja hagejale uus elamispind anda. Kostja teatas, et tema soov on lõpetada üürileping ja kui hageja seda vabatahtlikult ei tee, tõstetakse ta välja ja siis esitaski kostja ülesütlemisavalduse. Kostja tegi suuliselt ettepanekuid lõpetada üürileping 01.07.2005 ja/või 01.07.2007, millega hageja ei olnud nõus. Üürileping (tl 19-21) oli sõlmitud tähtajaga 12.10.2024.a, hageja ei tea täpset sõlmimise kuupäeva, kuid see võis olla 12.10.2004.a. Sisuliselt pettis kostja välja hagejalt volikirja (tl 6) enne eluruumi erastamist endaga tehinguteks (korteri võlaõiguslik müügileping ja eelmärke seadmise leping 20.10.2004 (tl 713) ja keelumärke kustutamise avaldus ja asjaõigusleping 22.11.2004 (tl 14-18)), mille lõppastmes eesmärk oli ülesütlemine hagejast mõjuva põhjuseta vabanemiseks. Ülesütlemisavalduses põhjusena märgitud makseraskused (kõrvalkulude võlgnevus rohkem kui kolme kuu eest) hagejal tõepoolest olid, kuid need ta ületas. Tegelikkuses tekkis hageja võlgnevus kostja süül, kes ei täitnud üürilepingust (p 5.2) tulenevat kohustust korrektse arve esitamiseks ja tegutses väga pahauskselt hageja suhtes. Hageja väitel ei jõudnud temani AS Minu Vara Lääne esitatud igakuised kommunaalteenuste ja halduskulude arved, kuna kostja kõrvaldas need postkastist. Nimetatud arved sai hageja kätte tagantjärele, kusjuures kõiki arveid ta ei saanudki. Seega oli hagejal olemas mõjuv põhjus võlgnevuse tekkeks. Hageja on ka väitnud, et tegelikult oli poolte vahel lisaks üürilepingus märgitule suuline kokkulepe, et juhul, kui kostja leiab hagejale uue korteri paari kuu jooksul, ei pea hageja kõrvalkulusid tasuma, aga hagejale anti nõu, et suulised kokkulepped kostjaga ei pea ja seetõttu ta maksis arved ära. Lisaks tingis hageja poolt arvete tasumise elektri väljalülitamine. Kostja vastuväited hagile Oma kirjalikus vastuses (tl 24-25) kostja hagi ei tunnista ja on selle juurde jäänud kogu kohtumenetluse kestel. Kostja on eelistungil (tl 68) kinnitanud, et mingeid suulisi ettepanekuid üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ta teinud ei ole. Samuti ei ole ta kõrvaldanud hageja üüritud korteri postkastist sinna pandud AS Minu Vara Lääne arveid ega leppinud hagejaga kokku, et ka kommunaalteenuste eest hageja tasuma ei pea. Kostjal ei olnud üürileandjana kohustust hagejale eraldi arvete väljastamiseks ning ta on seisukohal, et käsikirjaliselt lisatud üürilepingu p 2.2 muudab ära punktis 5.2 nimetatud arvete esitamise kohustuse. Ülesütlemisavalduse aluseks oli hageja kommunaalteenuste võlg 3403.80 EEK perioodist jaanuar – aprill 2005. Ülesütlemisavaldus saadeti hagejale 26.04.2005.a. Pärast seda avaldust sõlmisid pooled kokkuleppe üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks (tl 29, edaspidi kokkulepe) ja kostja tasus selle kohaselt hagejale hüvitisena 20 000 EEK. Sellest rahast likvideeris hageja oma võlgnevuse. Käsitsi pealekirjutused üürilepingul on tehtud kostja poolt selle sõlmimisel. Ülesütlemisavalduse aluseks oli lg 1 p 1, sest hageja võlgnevus kommunaalteenuste eest ületas kolme kuu summat (AS Minu Vara Lääne õiend tl 76). Kohtuistungil kinnitas kostja, et enne ülesütlemisavalduse esitamist saatis ta hagejale viimase poolt tasumata arved, eraldi tähtaega tekkinud võlgnevuse tasumiseks ta ei andnud. Ka kostja ei tea täpset üürilepingu sõlmimise kuupäeva, sest lepingul see puudub, ent peab võimalikuks 12.10.2004.a.
2 (7)
Tsiviilasi nr 2-05-2586 Vastuhagi, selle põhjendused, esitatud väited ja tõendid L. L. on menetluses esitanud vastuhagi (tl 27-28, nõue täpsustatud kohtuistungil), milles palub kohustada vastaspoolt tagastama vaidlusalune eluruum ning sellest keeldumisel N. S.eluruumist välja tõsta. Kuigi eluruumi üürilepingus on märgitud ka kostja alaealise tütre A.S. nimi, kes elab samuti nimetatud korteris, ei soovinud L.L. tema vastu nõuet esitada vaatamata kohtuistungil kohtu poolt otsuse täitmisel tekkivate võimalike probleemide kohta selgitatule. Vastuhagi esitaja tugineb ülalmainitud kokkuleppele, mis on sõlmitud 12.05.2005.a ning millega lõpetatud pooltevaheline üürileping ja N. S.on kohustunud eluruumi hiljemalt 01.07.2005.a vabastama. Kokkulepe vastas poolte tahtele ja seda asuti täitma. Kokkuleppe sõlmimise juures viibis ka V.L., kes valdab nii eesti kui vene keelt ja kes tõlkis kostjale kokkuleppe sisu. Poolte vahel ei olnud eraldi kokkulepet selle kohta, et N. S.saab väljakolimisel vastutasuks teise elamispinna L.L. poolt. Kostja oli kokkuleppe sõlmimisel kinnitanud, et lahkub Eestist koos tütrega ning likvideerib hüvitisega võlad või üürib vajadusel uue pinna OÜ Üürikontor vahendusel. Nimetatud osaühingu kontoris käisid pooled pakutavate üüripindadega tutvumas. Peale kokkuleppe alusel raha saamist nõustus N. S. ka end aadressilt xxxxxxxx x xx välja kirjutama ning registreeris end xxxxx tänavale Pärnu linnas. N. S. teadis, et L.L. kavatseb üüripinna võõrandada ja oli nõus ostjaile korteri seisukorda tutvustama. Hageja avaldas lehes xxxxxxxx x xx korteri müügi kohta kuulutuse (tl 30). Õiguslikust aspektist on L. L. seisukohal, et kokkulepe kui hilisem tehing tühistas ära esitatud ülesütlemisavalduse, kuna reguleeris sama õigussuhte (üürisuhte) lõpetamisega seonduvat. Vastuväited ja seisukohad vastuhagi suhtes, esitatud tõendid N.S. vastuhagi ei tunnista (vastus tl 36-39, täiendavad vastuväited tl 45-46, seisukoht tl 77-79) ja leiab, et kokkulepe on tühine. Kokkulepe sõlmiti pettusega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 94 lg 1 mõttes, kuna kostja ei saanud aru selle eestikeelsest sisust ja seda selgitati temale hoopis erinevalt kirjapandust. Kostja ei valda eesti keelt kõnes ega kirjas. Hageja selgitas kostjale kokkuleppe sõlmimisel, et viimane saab temale kuulunud xxxxxxxx x xx asuva korteri müügi eest kokkuleppega 20 000 krooni ja lisaks enne 01.07.2005.a teise korteri (mille väärtus pidanuks olema 20 000 krooni võrra väiksem). Tegelikkuses sai kostja ainult raha, olgugi, et hageja oli kostja nimel varasemalt xxxxxxxx x xx asuva korteri müünud iseendale 140 000 krooniga. Kokkuleppe allkirjastamisega soovis hageja kallutada kostjat üürilepingu muutmisele kostja kahjuks. Kostja usaldas hagejat pimesi ega nõudnud kokkuleppe tõlkimist või selgitamist, ta ei soovinud ka selle teist eksemplari endale. Ei ole mõeldav, et kostja oleks soovinud anda oma korter 20 000 krooniga hagejale, kolides ise koos alaealise tütrega tänavale, samas kui korteri väärtus on 280 000 – 320 000 krooni. Kokkuleppe sõlmimise juures oli ka tunnistaja V.L., kelle kohus kostja taotlusel üle kuulas. Lisaks kokkuleppe allkirjastamisele viis hageja kostja samal päeval rahvastikuregistrisse ja registreeris tema ümber xxxxx tänavale, kus kostja ei ole kunagi elanud. Hageja elab xxxxxxxx x xx asuvas korteris edasi, maksab kommunaalteenuste eest ning leiab, et puudub alus üürilepingu lõpetamiseks või tema väljakolimise nõudmiseks. Olles aru saanud, mida hageja tema suhtes tegelikult tegi, esitas kostja kohtule käesolevas asjas oleva põhihagi ning 20.09.2005.a ka hagi kokkuleppe tühistamise ja rahvastikuregistri kannete tühistamise nõudes, mida kohus küll 21.09.2005 määrusega (tl 44) menetlusse ei võtnud. Seejärel esitas kostja hagejale kohtuväliselt avalduse kokkuleppe tühistamiseks TsÜS § 94 alusel (tl 72-74), mida hageja ei ole vaidlustanud (on selle kätte saanud 22.09.2005, väljastusteade tl 47) ja kostja leiab, et seega on hageja ka sellega nõus. Eestist ärakolimise ja
3 (7)
Tsiviilasi nr 2-05-2586 korteri üürimise kohta ei ole kostja kunagi väiteid esitanud, oma korteri müügist sai ta teada kolmandatelt isikutelt. Kostja jagab hageja seisukohta selles osas, mis puudutab kokkuleppe ja ülesütlemisavalduse õiguslikule vahekorrale hinnangu andmist – reguleeriti sama õigussuhet ja hilisem kokkulepe (kuni kohus ei ole selle tühisust tuvastanud) tühistas ära ülesütlemisavalduse. Kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused, kohaldatavad õigusaktid
4 (7)
Tsiviilasi nr 2-05-2586 esitanud), vaid avaldas neid rohkem, kui kokkuleppes tegelikult sisaldub. Hageja väited 15 000 krooni nõudmise kohta ja korterist lahkumiseks ja üürikorterisse elama asumiseks on paljasõnalised ega ole millegagi kinnitust leidnud. Kostja ja kokkuleppe sõlmimise ning kogu 12. mai sündmuste juures viibinud tunnistaja V.L. on sarnaselt kirjeldanud asjaolusid, kuidas üürikorterit käidi vaatamas selleks, et kasutada seda kuni hageja poolt teise korteri vastuandmiseni.
5 (7)
Tsiviilasi nr 2-05-2586 enne kokkuleppe sõlmimist end hageja eest, samuti oli V. L. juba temale selgitanud, milline on asjade tegelik seis. Kostja on kinnitanud, et ta ei nõudnud hagejalt kokkuleppe eestikeelse teksti tõlkimist ega kokkuleppe teist eksemplari (nagu näeb ette kokkuleppe p 7), vaid usaldas pimesi hagejat. Samas oli ta kaasanud mõlemat vajalikku keelt valdava inimese, kelle abi oleks saanud kasutada, seda enam, et hageja käitumine tunnistaja selgituste valguses oleks pidanud tekitama kostjas äärmist ettevaatust. Seega olid kostjal olemas kõik võimalused tema jaoks vajalike andmete saamiseks ehk kokkuleppe tõlkimiseks ja seda täiesti tasuta, kuid ta neid ei kasutanud. Selleks, et tõlkida ühele lehele mahtuvat kokkulepet ja aru saada, et selles puudub hageja kohustus kostjale korterit vastu anda, ei ole eriteadmisi vaja.
Toomas Talviste Kohtunik
Tallinna Ringkonnakohtu 20.04.2007.a. kohtuotsuse 22.05.2007)
resolutsioon: (kohtuotsus jõustus
6 (7)
Tsiviilasi nr 2-05-2586
7 (7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.