Muud › Muud hagiasjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Lubas, et N. S võib korteris elada üüri maksmata niikaua, kui tahab. Kostja ei uskunud ettepaneku tõsidusse ja keeldus, kuid poole aasta pärast tuli vastuhageja uuesti. Ta lubas teha kostjale üürilepingu kuni 2024. aastani, mis oleks garantii, kuni ta kostjale korteri vastu annab. Kostja usaldas vastuhagejat ja tehtigi üürileping. Et vastuhageja saaks asju ajada, tegi kostja talle notari juures volikirja. Tegelikult läksid asjad teisiti. Sisuliselt pettis vastuhageja kostjalt eluruumi erastamise eel välja volikirja enda nimele iseendaga tehingu tegemiseks, mille tagajärg oligi üürilepingu ülesütlemine sooviga kostjast vabaneda. Eestikeelne kokkulepe sõlmiti pettusega TsÜS § 94 lõike 1 mõttes, kuna kostja ei saanud aru selle eestikeelsest sisust ja seda selgitati temale erinevalt kirjapandust. N. S ei valda eesti keelt kõnes ega kirjas. Kokkuleppe sõlmimisel L. L selgitas, et N. S saab temale kuulunud korteri müügi eest kokkuleppega 20.000 krooni ja lisaks enne 1. juulit 2005. a. uue korteri, mille väärtus oleks 20.000 krooni võrra väiksem. Tegelikkuses sai N. S ainult 20.000 krooni, olgugi, et L. L oli varasemalt kostjale kuulunud korteri iseendale müünud 140.000 krooniga. Kokkuleppe sõlmimisega soovis L. L kallutada N. St tema kahjuks üürilepingut muutma. N. S usaldas vastuhagejat pimesi, ei nõudnud kokkuleppe tõlkimist või selgitamist ega soovinud ka kokkuleppe teist eksemplari endale. Ei ole mõeldav, et N. S oleks soovinud anda oma korteri hagejale 20.000 krooniga, kolides ise tütrega tänavale, samas, kui korteri tegelik väärtus on 280.000 kuni 320.000 krooni. Kokkuleppest sai kostja aru nii, et toimub korterivahetus: kostjale kuuluv kallim korter läheb vastuhagejale, sellest vahest saavad kostja võlad makstud ja kostja saab vastu võlgade jt. kokkulepitud kulude võrra odavama korteri. Vastuhageja on äärmiselt kaval ja lõi kostjale ebaõige ettekujutuse saabuvast, tegelikult tegutses ta eesmärgil kostja koos tütrega korterist välja tõsta. Kokkulepe on sõlmitud eksimuse mõjul. Lisaks eespoolöeldule viis vastuhageja kostja rahvastikuregistrisse ja registreeris kuskile x. maja nr. 6 korterisse, mida kostja ei ole silmagagi näinud. Korteri müügist sai N. S teada kolmandatelt isikutelt. N. S esitas vastaspoolele kohtuväliselt avalduse kokkuleppe tühistamiseks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 94 alusel, selle sai L. L kätte 22. septembril 2005. a. ega ole seda vaidlustanud, seega on L. L sellega nõus. Kostja seisukoht hageja vastuse kohta kostja vastuhagile L. L leiab, et 12. mai 2005. a. kokkulepe eluruumi ennetähtaegseks lõpetamiseks vastas poolte tahtele ja seda asus hageja täitma: hageja asus otsima üürikorterit OÜ Üürikontor vahendusel. Kokkuleppeid L. L kohustuse kohta muu korter N. S omandisse osta ei olnud. Hageja 26. aprilli 2005. a. ülesütlemisavalduse asendasid pooled 12. mai 2005. a. kokkuleppega. Esimese astme kohtu otsus 11. mai 2006. a. otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, kohustades N.St tagastama L.Lle vaidlusaluse eluruumi ning otsustas, et eluruumi tagastamisest keeldumisel tõstetakse N.S eluruumist välja. N. Slt mõistis kohus riigituludesse asja läbivaatamiskulu 57, 20 krooni. Pooled on ühisel seisukohal selles, et 12. mai 2005. a. kokkulepe kui hilisem õigustoiming tühistas sisuliselt 26. aprilli 2005. a. ülesütlemisavalduses toodu ning pooled reguleerisid omavahelise üürisuhte lõpetamise asjaolud kokkuleppega. Vastuhagi esemeks on N. S valduses oleva korteri väljanõudmine, mis põhineb asjaolul, et temapoolne eluruumi kasutamise õiguslik alus – üürileping – on lõppenud ja VÕS § 334 lg. 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega üürilepingu lõppemisel tagastama. Sisuliselt on vastuhagi hageja L. L seisukohal, et kostjal puudub õigus eluruumi edasiseks kasutamiseks ja nõuab omanikuna asja väljaandmist asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel (omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab). Seega tuleb kõigepealt käsitleda vastuhagiga seonduvaid asjaolusid.

Tühistamisele järgnevas üleantu tagastamise nõude menetluses (milleks vastuhagi menetlus käesoleval juhul on) tuleb kontrollida tühistamise materiaalseid ja formaalseid eeldusi, s. t., kas poolel oli õigus tehing tühistada või mitte. N. S on üürilepingu lõppemise aluseks oleva kokkuleppe TsÜS § 98 kohaselt tühistanud ning puudub vaidlus selles, et tühistamine on tehtud avalduse tegemisega teisele poolele, see on teisele poolele kätte antud vastavalt TsÜS §-le 69 ning tühistamine on tehtud seaduses sätestatud tähtaja piires. TsÜS § 99 lg. 1 p. 2 kohaselt võib pettuse puhul tehingu tühistada kuue kuu jooksul pettusest teadasaamisest. Seega formaalsed eeldused tehingu tühistamiseks on täidetud. Materiaalsete eelduste tuvastamiseks tuleb kontrollida, kas kokkulepe on sõlmitud pettuse teel (seda väidab kostja) või mitte. Pettus on TsÜS § 94 lg. 1 kohaselt isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isikut tehingut tegema. Sama paragrahvi lõike 2 järgi on ebaõigete asjaolude avaldamisega võrdsustatud nendest asjaoludest teatamata jätmine, millest vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada. Asjaolude määramisel tuleb silmas pidada TsÜS §-i 95, mille kohaselt tuleb arvestada, kas asjaolu on teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud kulutused. Vastuhagi kostja on pettuse sisustamisel viidanud sellele, et vastuhagi hageja avaldas sõlmitud kokkuleppe sisu kostjale teisiti kui kokkuleppes kirjas, jättes avaldamata, et kokkuleppes puudub suuliselt selgitatud osa, mille kohaselt hageja kohustub kostjale hiljemalt vaidlusalusest korterist ehk kostja elukohast väljakolimise päevaks (s. t. 1. juuliks 2005. a.) andma vastu teise korteri. Sellist suulist kokkulepet kinnitas kohtule ka tunnistaja V. L ja kaudselt kinnitab lisakokkuleppe (lisaks 20.000 krooni tasumise kohustusele hageja poolt) olemasolu ka kostja omakäeline kiri kokkuleppel, millega ta kinnitab 20.000 krooni saamist ettemaksena (vene keeles predoplata). Ettemakse saab oma olemuselt olla vaid mingi täiendava kohustuse jaoks, seega tuleb tõendeid kogumis hinnates asuda seisukohale, et hageja tõepoolest selgitas kostjale ka teise korteri andmist. Sisuliselt avaldas hageja kostjale mitte ebaõigeid andmeid (sest kokkuleppes kirjapanduna sisalduva selgitamata jätmise kohta ei ole kostja väiteid esitanud), vaid avaldas neid rohkem, kui kokkuleppes tegelikult sisaldub. Tunnistaja V. L on kirjeldanud asjaolusid, kuidas üürikorterit käidi vaatamas selleks, et kasutada seda kuni hageja poolt teise korteri vastuandmiseni. Tunnistaja on selgitanud, et kokkuleppe alusel saadud 20.000 krooni pidi olema kostjale kuulunud x korteri ja saadava korteri väärtuste vahe (uus korter on samavõrra odavam). Konkreetsest korterist juttu ei olnud, sissekirjutamine Lille tänavale oli vajalik selleks, et elada seal uue korteri saamiseni. Seega lepiti kokku korteri omandamise tehingus, mis peaks aset leidma tulevikus. Kuna tegemist oli kostja ja tema tütre alalise ja ainsa eluasemega ja selle vahetamisega, oli nimetatud kokkulepe kui asjaolu kostjale tähtis TsÜS §-i 95 mõttes. Kui korter omandatakse kinnisasjana, peab selline tehing AÕS § 119 lg. 1 kohaselt olema notariaalselt tõestatud. Kuna pooled sõlmisid eellepingu kõnesoleva tehingu tegemiseks, siis pidi ka see kokkulepe VÕS § 33 lg. 2 kohaselt olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg. 1 kohaselt toob tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmine kaasa selle tühisuse, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Samas näeb seadus ette ka erandi vorminõude osas nimetatud tehingutele – nimelt muutub kinnisasja omandamisel selle vorminõuete mittejärgimisel tehtud kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Seega on võimalik nii suuliselt kui lihtkirjalikus vormis eellepinguna kokku leppida korteriomandi kui kinnisasja omandamises. Sellest tulenevalt tuleb vaatamata sellele, et 12. mai 2005. a. kokkuleppes ei ole kirjas uue korteri omandamise kokkulepet, seda käsitleda eraldi suuliselt sõlmitud kokkuleppena, mida hageja sisuliselt täitnud ei ole.

Asjaõigusseaduse rakendusseaduse (AÕS RakS) § 13 lg. 6 kohaselt on korteri omandamisel vallasasjana nõutav tehingu ja sellest tulenevalt ka eellepingu notariaalne vorm ja selle järgimata jätmisel on tehing tühine. Siiski ei oma see käsitlus enam tähtsust, kuna alates 1. märtsist 2006. a. ei ole korter vallasasjana sama sätte alusel enam tavalises tsiviilkäibes. Korteri omandamine kokkulepitud viisil saab toimuda selle kinkimise või müümise teel, kusjuures tehingu ja seega ka eellepingu juures on oluline korteri kui tehinguobjekti määratletus. Määratlemata ja üksnes väärtuselise suhtega teise teadaolevasse korterisse piiratud korteri omandamise kohustus on mittetäielik kohustus VÕS § 4 mõttes ning sellise kohustuse täitmist ei saagi kostja hagejalt nõuda. Kokkuleppes kirjalikult fikseeritud mittetäieliku kohustuse puudumine ei ole pettus, isegi kui see on sinna jäetud märkimata hageja tahtel. Asjaolu, et kostja ei tunne seadust ega saanud aru, et sellisel kujul korteri omandamise kokkulepe ei ole täidetav, ei saa olla põhjuseks kokkuleppe tühistamisele. Samas on kostjal olemas õiguskaitsevahendid, mida ta ei ole seni soovinud realiseerida. Tulenevalt TsÜS §-st 95 tuleb käsitleda ka kostja võimalusi tema jaoks kokkuleppe sõlmimisel vajalike andmete saamiseks. Nagu kostja seletusest kohtuistungil ning tunnistaja V. L ütlustest on selgunud, võttis kostja ise oma tuttava tunnistaja hagejaga kokkusaamisele kaasa, kuna ta ei valda eesti keelt. Tunnistaja ütluste kohaselt peitis hageja enne kokkuleppe sõlmimist end hageja eest, samuti oli V. L juba temale selgitanud, milline on asjade tegelik seis. Kostja on kinnitanud, et ta ei nõudnud hagejalt kokkuleppe eestikeelse teksti tõlkimist ega kokkuleppe teist eksemplari (nagu näeb ette kokkuleppe p. 7), vaid usaldas pimesi hagejat. Samas oli ta kaasanud mõlemat vajalikku keelt valdava inimese, kelle abi oleks saanud kasutada, seda enam, et hageja käitumine tunnistaja selgituste valguses oleks pidanud tekitama kostjas äärmist ettevaatust. Seega olid kostjal olemas kõik võimalused tema jaoks vajalike andmete saamiseks. Vastuhagi kuulub rahuldamisele ning 12. mai 2005. a. kokkulepe on kehtiv, sest selle tühistamise materiaalsed eeldused ei ole täidetud. Tuvastamist ei ole leidnud hagejapoolset pettust kokkuleppe sõlmimisel TsÜS §-i 94 mõttes, sest poolte vahel sõlmiti kostja väidetav kokkulepe suuliselt ning selle märkimata jätmist kirjalikku kokkuleppesse oleks kostja mõistliku käitumisega saanud ise ära hoida. Liiatigi on tegemist kokkuleppega hagejale pandud mittetäieliku kohustusega. Kuna kokkulepe on kehtiv ja vastuhagi tuleb rahuldada, jääb haginõue rahuldamata. Apellatsioonkaebus Apellant palub tühistada Pärnu Maakohtu otsuse täies ulatuses ja teha uue otsuse, millega rahuldada põhihagi ja jätta rahuldamata vastuhagi. Kohus ei ole hinnanud hagiavalduse aluseks olevaid asjaolusid ega tõendeid, rikkudes TsMS §-i 438. Tuvastatud asjaolud ei andnud alust otsuses sisalduvatele järeldustele. Kohus on õigesti järeldanud, et kostja selgitas hagejale teise korteri andmist, kuid leidnud vastuoluliselt, et pettust ei ole. Kohus asus alusetult seisukohale, et VÕS §-i 4 mõttes oli tegemist mittetäieliku kohustusega, mille täitmist ei saagi kostjalt nõuda. Kui pooled leppisid kokku, et hageja müüb kostjale korteri siis, kui viimane müüb talle vastuantava korteri, siis ei ole see käsitletav mittetäieliku kohustusena. 20.000-kroonise rahasumma andmist on kohus käsitlenud kui korterite tasaarveldamist. Mõistlikkuse hindamisel tuleb arvestada tehingu eesmärki, mis hea usu põhimõttest lähtudes ei saanud olla selline, et apellant loobub oma elamispinnast 20.000 krooni eest. Seda ei ole kohus tõendite hindamisel arvestanud, kuid rahuldas protsessiõigusnorme rikkudes vastuhagi. Kohus ei rajanud oma otsust üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele, rikkudes TsMS § 436 lõiget 2. Kohus on jätnud tähelepanuta, et 9. novembril 2005. a. tühistas apellant mitte ainult kokkuleppe, vaid ka ostu-müügitehingu, mis on asjaga puutumuses niivõrd, kuivõrd sätestavad seda TsÜS § 94 lõiked 1 ja 3. Samas on tehingu tühistanud isikul TsÜS § 101 alusel õigus nõuda teiselt poolelt kahju hüvitamist ehk

oma korteri omanikustaatuse taastamist. Kuna kõik hagi aluseks olevad asjaolud on tõendatud, siis oleks tulnud hagi rahuldada. Kohtu lõppjäreldused ei tugine kohtus uuritule ning kohus on seaduse kohaldamisel eksinud. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Apellant toetub kaebuses ostumüügilepingu tühistamisele, mis ei oma vaidluses tähtsust. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus ei ole õige ja tuleb tühistada, vastuhagi tuleb jätta rahuldamata, hagi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Dokumentaalsete tõenditega on tõendatud ja pooled ei vaidle selle üle, et

tingimusel, et vastaspool annab talle vastu teise, tema jaoks omandatud eluruumi, ega oleks kokkulepet üürilepingu lõpetamiseks sõlminud, kui niisuguses tingimuses ei oleks kokku lepitud. Seda tingimust L.L, kes lepingudokumendi koostas, aga lepingusse ei märkinud. Sellele, et kirjalik lepingudokument ei sisalda N.S jaoks üliolulist tingimust L.L kohustuse kohta, nimetatu N.S tähelepanu ei juhtinud. N.S selgituse kohaselt ei mõista ta eesti keelt, eestikeelse kokkuleppe teksti L.L talle ei tõlkinud ja kokkuleppe eksemplari talle ei andnud, kuid kuna N.S usaldas L.Lt, siis ei osanud ta pettust kahtlustada. Sama nähtub tunnistaja V. L ütlustest, mille kohaselt vaidlusalune kokkulepe, mille L.L oli varem valmis teinud, kirjutati alla autos, kus L.Ll oli kogu aeg kiire; N.S eesti keelt ei oska, tunnistaja kokkulepet läbi ei lugenud ja L.L sellest koopiat N.Sle ei pakkunud (tl. 92). Tunnistaja kinnitas ka, et N.Sl ei ole õiget haridust ja ta ei saa asjadest aru, L vastu oli tal aga usaldus. Arvestades asjaolu, et oma kohustust N.Sle teine eluruum vastu anda ei ole L.L tunnistanud, võib eespoolkirjeldatud asjaoludest järeldada, et L.L jättis N.Sle selleks, et kallutada teda üürilepingu lõpetamise kokkulepet sõlmima, tehingut tehes mulje sellest, nagu oleks üürilepingu lõpetamisega seotud tema kohustus N.Sle teine korter omandada, oma lubadust teise korteri omandamiseks ei kavatsenudki ta aga täita. Nii viis nimetatu N.S tahtlikult eksimusse ja hoidis teda selles sõlmitava kokkuleppe tegelike tingimuste osas. Jätnud kirjalikust kokkuleppest välja vastaspoole jaoks olulise tingimuse, mille tõttu vastaspool üldse nõustus seda kokkulepet sõlmima, ja luues seejuures vastaspoolele mulje, nagu oleks see lepingutingimus, kasutas L.L ära N.S usalduslikkust. Nõustuda ei saa maakohtu järeldusega, nagu välistaks pettuse asjaolu, et N.Sl oli vaidlusaluse kokkuleppe sõlmimisel võimalik paluda V. Ll kokkuleppe teksti talle tõlkida, ja see, et L.L varasem käitumine oleks pidanud N.S ettevaatlikumaks tegema. Nii võib küll N.Sle ette heita liigset usalduslikkust, L.Lle aga selle tahtlikku ärakasutamist. Arvestades ka eespoolkirjeldatud asjaolusid, oli N.Sl alus tühistada 12. mai 2005. a. kokkulepe kooskõlas TsÜS §-ga 94. Nõustuda ei saa maakohtu otsuse järeldusega, nagu oleks korteri omandamise kohustus täpse määratlematuse tõttu mittetäielik kohustus VÕS § 4 mõttes. Mittetäielike kohustuste ammendav loetelu on sätestatud VÕS § 4 lõikes 2. Maakohus ei ole oma otsuses märkinud, millise nimetatud lõikes märgitud kohustusega on tema arvates tegemist. VÕS § 4 lõikes 1 sätestatud põhimõttest, mille kohaselt mittetäieliku kohustuse täitmist ei saa võlausaldaja võlgnikult nõuda, ei järeldu, nagu oleks iga kohustus, mille täitmist ei saa nõuda, iseenesest mittetäielik kohustus. Samas ei ole 12. mai 2005. a. kokkuleppe kehtivuse üle peetava vaidluse lahendamiseks oluline see, millises vormis lepiti kokku kostja kohustuses hagejale korter omandada või see, kas võlausaldaja saab niisuguse kokkuleppe täitmist nõuda. Maakohus leidis õigesti, et 12. mai 2005. a. kokkuleppe tühistamise formaalsed eeldused on täidetud, selles osas nõustub kolleegium maakohtu otsusega. Kuna eespooltoodust tulenevalt on täidetud ka kokkuleppe tühistamise materiaalsed eeldused, siis ei ole pooled üürilepingut vaidlusaluse kokkuleppega lõpetanud ja kostja ei saa sellele tuginedes nõuda hagejalt üüritud asja tagastamist. Vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Hagi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Nii jättis maakohus 26. aprilli 2005. a. kuupäeva kandva ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks esitatud hagi rahuldamata sellest tulenevalt, et pidas 12. mai 2005. a. kokkulepet üürilepingu lõpetamiseks kehtivaks ja järeldas sellest, et 26. aprilli 2005. a. ülesütlemisavaldusel ei ole asja lahendamiseks tähtsust. Sellest tulenevalt ei käsitlenud kohus hagi aluseks olevaid asjaolusid ega nende tõendamiseks esitatud tõendeid. Kuna ringkonnakohus leiab, et 12. mai 2005. a. kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks ei ole kehtiv, hageja aga ei ole oma hagist loobunud, siis tuleb maakohtul hagi tulenevalt selle aluseks esitatud asjaoludest lahendada ja oma otsust vastavalt TsMS § 442 nõuetele põhjendada. N.St esindanud advokaat Alla Raudsepp on märkinud apellatsioonkaebuses, et esindab apellanti määratud korras, ning on lisanud taotluse, milles palub määrata tema tasuks 2808, 40 krooni. Samas ei sisalda tsiviilasja toimik kohtumäärust, millest nähtuks, et vaidlusaluses

asjas tuleb N. Sle osutada riigi arvel õigusabi. Ka ei ole taotluses märgitud, millal ja milline kohus on vaidlusaluses asjas N. Sle riigi arvel esindaja määranud. Advokaadivolikirja kohaselt on esindamise aluseks N. Sga 25. mail 2005. a. sõlmitud leping (tl. 2). Seega ei saa taotlust rahuldada. Poolte vahel tuleb kohtukulu jaotada hagi uue läbivaatamise käigus olenevalt nõuete lahendamise lõplikust tulemusest.

Reet Allikvere

Urmas Reinola

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.