K.N. hagi E.T. , M.T. ja OÜ Lion Estate vastu isikliku kasutusõiguse tunnustamiseks ja kandmiseks kinnistusraamatusse ning kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 9. detsembri 2005 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
K.N. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
8. märts 2006
Menetlusosalised ja nende
Apellant-hageja: K.N. , esindaja advokaat Ain Laansalu
esindajad
Vastustajad-kostjad: E.T. ja M.T. , esindaja Andrus Varki; OÜ Lion Estate, esindaja advokaat Rando Antsmäe
RESOLUTSIOON
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Maakohtu 9. detsembri 2005 otsus muutmata.
Tartu
Välja mõista apellatsiooniastmes kantud menetluskulu K.N. lt E.T. ja M.T. kasuks 4720 krooni (neli tuhat seitsesada kakskümmend krooni) ning OÜ Lion Estate kasuks 9835.30 krooni (üheksa tuhat kaheksasada kolmkümmend viis krooni 30 senti).
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, siis võidakse kassatsioonkaebus lahendada kirjalikus menetluses.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.K.N. esitas maakohtule hagi, milles palus: a) tunnustada tema isiklikku kasutusõigust Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr 25367 kantud Väike-Saksjaago kinnistule K.N. ja E.T. ning M.T. vahel 27.09.2002 sõlmitud ja Valga notar Anna Rästa poolt notari ametitoimingute raamatu registris nr 3230 registreeritud lepingu punktis 5.1.1 sätestatud mahus ja kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr 25367 kantud Väike-Saksjaago kinnistusregistri III jakku märge K.N. , A.S. ja A.N. kasuks elamu ja 1⁄2 kõrvalhoone eluaegse kasutamise õiguse kohta; või b) mõista E.T. lt ja M.T. elt välja Väike-Saksjaago kinnistu võõrandamise ja müügilepingu punkti 5.1.1 rikkumisest tekitatud kahju ning määrata kahju hüvitamiseks hageja kasuks igakuised maksed 2500 krooni ulatuses alates hageja valduse kaotusest Väike-Saksjaago kinnistule (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna kinnistusjaoskonna kinnistusregistriosa nr 25367) kuni K.N. surmani. Hagiavalduse kohaselt müüs hageja 27.09.2002 kostjatele E. ja M.T. le endale kuuluvast VäikeSaksjaago kinnistust kahe elamu ja kõrvalhoonetega hoonestatud kinnistu suurusega 8252 m2. Kinnistu võõrandamise ühe tingimusena soovis hageja jätta enda ja oma laste eluaegsesse valdusesse võõrandatud kinnistul asuva väiksema elamu ning 1⁄2 kõrvalhoonetest. Nimetatud õigus sätestati ka notariaalselt tõestatud lepingus, kuid isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmise õigusest hagejat tehingu tegemisel ei teavitatud. Kahe viimase aastaga on kostjatega tekkinud erimeelsused nii ühe tee kasutamise kui ka kõrvalhoonete valdamise korra üle. 22.09.2004 teatas kostja E.T. hagejale, et Väike-Saksjaago kinnistu on 17.09.2004 võõrandatud OÜ-le Lion Estate, kes on seega kinnistu omandanud ilma, et hagejale kuuluv isiklik kasutusõigus oleks olnud kinnistusraamatusse kantud. 01.10.2004 teavitas hagejat kinnistu omandamisest ka OÜ Lion Estate juhataja A. Kupri, paludes hagejal vabastada ning OÜ-le Lion Estate üle anda kõik hageja kasutuses olevad ruumid hiljemalt 31.10.2004. Poolte vahel sõlmitud lepingu p 5.1.1 näol on tegemist pooltevahelise võlaõigusliku kokkuleppega isikliku kasutusõiguse seadmiseks. Kokkulepe vastab üheselt AÕS § 227 sisule ja mõttele, müügilepingu p-is 5.1.1 on määratud kindlaks tüüpilisest kasutusvaldusest tulenevad poolte õigused ja kohustused. Hageja omab vastavalt AÕS §-ile 227 isiklikku kasutusõigust elamule, mida ei ole aga kinnistusraamatusse kantud. AÕS § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ning sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Lepingu p-is 5.1.1 väljendub muuhulgas ka kostjate E. ja M. T tahe isikliku kasutusõiguse seadmiseks hageja kasuks. Lähtudes tsiviilseadustiku üldosa seadusest (edaspidi TsÜS) §-ist 68 lg 5 on kohtul võimalik tuvastada kostja kohustus anda nõusolek kasutusvalduse kinnistusraamatusse kandmiseks ning vastav kohtuotsus ongi aluseks kinnistusraamatusse isikliku kasutusvalduse seadmiseks. Kostja OÜ Lion Estate pahausksust tõendab asjaolu, et omandatavat kinnistut ei vaadatud üle. OÜ Lion Estate pidi kinnistu omandamisel eeldama, et kinnistusraamatusse ei
pruugi olla kõigi isikute võimalikud õigused kinnistule kantud. Juhul, kui kohus ei rahulda hageja nõuet OÜ Lion Estate vastu, on hageja alternatiivsena esitanud kostjate E. ja M. T vastu kahju hüvitamise nõude. Kostjad, võõrandades Väike-Saksjaago kinnistu, mille tulemusena on hageja sunnitud elamispinna vabastama, on rikkunud lepingu p 5.1.1, mille kohaselt nad oleksid pidanud tagama hagejale eluaegse ja tasuta kasutusõiguse elamule. Kui hageja kaotab Väike-Saksjaago kinnistul asuva hoone kasutusõiguse, peab ta uue samaväärse elamispinna kasutusõiguse soetamiseks tegema kulutusi, mida ta juhul, kui kostjad oleks oma lepingu p-ist 5.1.1 tulenevast kohustusest kinni pidanud, ei oleks pidanud kandma. Kostjate E. ja M. T poolt Väike-Saksjaago kinnistu võõrandamine olukorras, mil kohus ei tuvasta OÜ Lion Estate pahausksust, on põhjuslikus seoses hagejale kahju tekkimisega. Kostjad E. ja M.T. pidid ette nägema, et kinnistu võõrandamise tulemusena võib hageja kaotada oma lepingu p-ist 5.1.1 tuleneva õiguse elamu ja 1⁄2 kõrvalhoone eluaegseks tasuta kasutamiseks. Nii on E. ja M. T kohustus hüvitada hagejale kõik kulutused, mille tegemine on vajalik hagejale ja tema lastele nende eluea jooksul Väike-Saksjaago kinnistul asuva elamuga samaväärse elamispinna tagamiseks. Toetudes kinnisvarabüroodelt saadud andmetele, on samaväärsete hoonete kuuüür keskmiselt 2500 krooni kuus.
2.E.T. ja M.T. hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt ei ole kokkulepet hagejaga isikliku kasutusõiguse kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse kunagi sõlmitud. Kostjate ja hageja vahel 27.09.2002 sõlmitud müügi-, hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingust ei tulene hageja õigust nõuda lepingu p-is 5.1 kokku lepitud kasutusõiguse kohta märke tegemist kinnistusraamatusse. AÕS §-ide 203, 228 ja 641 kohaselt tekib isiklik kasutusõigus elamule õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkuleppe (asjaõiguslepingu) sõlmimise ja sellekohase kande tegemisega kinnistusraamatusse. Hageja ja kostjate vahel sõlmitud lepingu p 5.1.1 võlaõiguslik kokkulepe. Taoline võlaõiguslik kokkulepe ei ole siduv kinnistu uuele omanikule. Puudub kokkulepe, et hageja eluaegne tasuta kasutusõigus läheb üle uuele kinnisasja omanikule. Hagejal õigus nõuda kinnistusraamatusse märke kandmist A.S. ja A.N. kasuks, sest hageja pole selgitanud ega tõendanud, kuidas need isikud on seotud antud tsiviilvaidlusega. Kui hageja on seisukohal, et lepingu tõestamisel ei ole lepingut tõestanud notari poolt piisavalt järgitud selgitamiskohustust, tuleks hagejal oma nõuded esitada notari vastu. Kostjad ei ole rikkunud ühtegi lepingust tulenevat kohustust. Hagejal ei ole alust nõuda kahju hüvitamist vastavalt VÕS §-idele 100 ja 101 lg 1 p 3. Samuti on hageja nõue 2500 krooni igakuise makse väljamõistmise osas põhjendamatult suur. Toetudes BRC Kinnisvarabüroo seisukohale, oleks üürihinnaks 100-500 krooni kuus. Samuti ei saa kahju suuruse arvestamise aluseks olla ainult üürihind.
3.Kostja OÜ Lion Estate vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt puudub hagejal seadusest või lepingust tulenev alus nõuda kinnistusraamatusse isikliku kasutusõiguse sissekandmist. Hageja ja kostjad E. ja M.T. ei ole kokku leppinud kostjate kohustuses anda nõusolek või teha avaldus isikliku kasutusõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse hageja kasuks. Seega pole hagejal isiklikku kasutusõigust elamule ja 1⁄2 kõrvalhoonetele tekkinud, sest seaduses sätestatud eeldused selleks on täitmata (AÕS § 641). Hagejal ei ole õigust nõuda võõrale kinnistule märke tegemist kolmandate isikute kasuks, s. o A.S. ja A.N. kasuks. Kostja OÜ Lion Estate lähtus kinnistu omandamisel kinnistusraamatusse kantud andmetest, eeldades, et need on õiged. Kostja ei olnud teadlik hageja ja kostjate E. ja M.T vahel sõlmitud lepingu p 5.1 sisust ning sellekohased asjaolud on saanud kostjale teatavaks pärast kinnistu omandamist. Kui kohus tuvastaks kostja kohustuse anda nõusolek isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks, saaks jõustunud kohtuotsus asendada üksnes kostjate
E. ja M. T tahteavaldust ning OÜ Lion Estate ei oleks sellega seotud.
MAAKOHTU LAHEND
4.Tartu Maakohus jättis 9. detsembri 2005 otsusega hagi isikliku kasutusõiguse tunnustamiseks ja kandmiseks kinnistusraamatusse ning kahju hüvitamiseks rahuldamata. Otsuse kohaselt on 27.09.2002 notariaalselt tõestatud lepinguga tõendatud, et K. N, E. T ja M. T sõlmisid kinnistu jagamise avalduse, müügi-, hüpoteegi seadmise lepingu, millega K. N võõrandas hoonestatud Väike-Saksjaago kinnistu, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna maakonna kinnistusjaoskonna registriosa nr 25367, E.T. ja M.T. . Lepingu punktis 5.1.1 on pooled kokku leppinud, et kinnistul olevatest ehitistest jääb eluaegselt ja tasuta müüja (hageja) valdusse väike elumaja ja 1⁄2 kõrvalhoonest. Nimetatud väikese elumaja ja 1⁄2 kõrvalhoonest kasutamise kohustub ostja võimaldama tasuta ja eluaegselt ka müüja lastele. Kasutusõigus on üksnes nende isiklikuks kasutamiseks, mitte üürimiseks ega rentimiseks kolmandatele isikutele. AÕS § 228 kohaselt kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele lisaks §-ides 225-227 sätestatule reaalservituudi vastavaid sätteid. Kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 203 lg 1 ja 2 kohaselt tekkis kasutusvaldus kinnisasjale kinnistusraamatusse kandmisega ning kasutusvalduse omandamisel kohaldatakse kinnisasja omandamise kohta käivaid sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega on kasutusvalduse tekkimiseks vajalik kasutusvalduse kandmine kinnistusraamatusse ehk kinnistamine. Selleks on tarvis sõlmida notariaalselt tõestatud asjaõigusleping, mille kohaselt omanik lubab servituudi kandmist kinnistusraamatusse, ning esitada see kinnistusosakonnale. Võlaõiguslik leping üksi ei loo asjaõigust. Kausaaltehing ei ole asjaõigusliku õigusmuudatuse koosseisu tunnus ega selle kehtivuse eeldus. Asjaõigusleping kujutab endast omaniku ja omandaja vahelist kokkulepet selle kohta, et vastav piiratud kinnisasjaõigus peab omandajale üle minema. Alles asjaõigusleping koos sissekandega põhjustavad õigusmuudatuse. Valduse üleandmine, erinevalt vallasomandi üleandmisest, kinnisomandi üleandmisele tähendust ei oma. Kuna poolte vahel 27.09.2002 sõlmitud kinnisasja müügileping asjaõiguslepingut ei sisalda, taolist lepingut ei ole ka hiljem sõlmitud, ja hageja isiklikku kasutusõigust kinnistusraamatusse ei ole kantud, ei ole hagejal isiklikku kasutusõigust Väike-Saksjaago kinnistul asuvale väiksele elumajale ja 1⁄2 kõrvalhoonest tekkinud. Hageja ning kostjate E. T ja M. T vahel sõlmitud lepingu p 5.1.1 näol on tegemist üksnes pooltevahelise võlaõigusliku kokkuleppega, mis ei ole siduv kinnistu uuele omanikule OÜ-le Lion Estate. Pooltevahelises võlaõiguslikus kokkuleppes ei ole sätestatud kinnistu igakordse omaniku kohustust asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mistõttu ei ole hagejal õiguslikku alust nõuda OÜ-lt Lion Estate isikliku kasutusõiguse tunnustamist ja sellekohase kande tegemist kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu andmete õigsust eeldatakse. AÕS § 561 lg 1 sätestab, et kui isik omandab tehinguga kinnisomandi kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. OÜ Lion Estate on kinnitanud, et omandas kinnistu tuginedes kinnistusraamatu kandele. AÕS §-idest 225 ja 226 tuleneb, et isiklik kasutusõigus kinnisasjale seatakse isiklikult ja see ei ole üleantav (kehtiva AÕS § 226 lg 1 järgi on üleandmine võimalik kinnisasja omaniku nõusolekul, muutmata seejuures isikliku kasutusõiguse kestust). Neil asjaoludel puudub hagejal õigus nõuda kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmist A.S. ja A.N. kasuks. Asjaõiguslepingu sõlmimine kolmanda isiku kasuks ei ole võimalik. Kinnistusraamat peab andma kindlat teavet kinnisomandi kohta, kuid tingimusliku omandi üleandmise juures sõltuks omandi tekkimine väljaspool kinnistusraamatut toimuvatest sündmustest. Vastavalt VÕS §-ile 100 on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata
jätmine või mittekohane täitmine ning VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 kohaselt on kohustuse rikkumise korral õiguskaitse vahendiks kahju hüvitamise nõudmine. VÕS § 127 lg 1 ning § 128 lg 3 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Otsene varaline kahju hõlmab ka tulevikus kantavad mõistlikud kulud. Käesoleval juhul ei ole hagejal isiklikku kasutusõigust kinnistule tekkinud. Kostjad E.T. ja M.T. ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud. Kui kinnistu oli kostjate omandis, tagasid nad hagejale isikliku kasutusõiguse elamule. Pooltevahelisest lepingust ei tulene kostjatele kohustust tagada hagejale samaväärne elamispinna kasutusõigus kinnistu võõrandamisel. Seega ei ole kostjatele tekkinud isiklikust kasutusõigusest tulenevaid kohustusi, s. h tagada hagejale isiklik kasutusõigus pärast kinnistu võõrandamist. Pooltevaheline võlaõiguslik kokkulepe hagejal kasutusõiguse säilitamiseks väiksele elumajale ja 1⁄2-le kõrvalhoonest sai kehtida vaid üksnes seni, kuni kostjad E.T. ja M.T. omasid reaalset võimu kinnisasja üle. Lepingu punktis 5 ei ole sätestatud lepinguobjekti võõrandamise piiranguid ega kostjate teatamiskohustust hagejale võõrandamisest ega mingeid sanktsioone juhuks, kui kostjad peaksid kinnistu võõrandama.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.K. N esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 9. detsembri 2005 otsuse tühistamist ning asja saatmist uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Kaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on vääralt tõlgendatud 27.09.2002 tehingu, eelkõige p 5.1.1, sisu. Lepingupoolte vastastikuse kokkuleppe sõlmimisel tuleb eeldada poolte soovi luua kehtiv lepinguline suhe, mistõttu tulnuks lepingu tõlgendamisel eelistada tõlgendust, mille kohaselt jääb leping kehtima võimalikult suures ulatuses. Seega tulnuks hinnata, kas poolte p-is 5.1.1 kajastatud kokkulepe on asja- ja/või võlaõiguslik ja kui see ei ole oma olemuselt asjaõiguslik, kas siis K. N oleks tehingut sellisel kujul teinud; 2) on vääralt tõlgendatud AÕS § 203 lg 1, arvestamata apellandi nõuet. Apellant soovis isikliku kasutusõiguse tunnustamist ning sellest lähtuvat õiguste kajastamist kinnistusraamatus. Asjaõiguslik õigusmuudatus isikliku kasutusõiguse tunnustamiseks ning kinnistusraamatusse kandmiseks lähtub p 5.1.1. sõnastusest (kausaaltehing), lepingu olemusest ja eesmärgist, on mõistlik kõiki asjaolusid arvestades ning on kooskõlas poolte tahtega ning hea usu põhimõttega. Kinnistusraamatu kande aluseks saab olla ka kohtuotsus vastavalt AÕS §-ile 64 lg 5, mitte ainult asjaõiguslepingus sisalduv kinnistamisavaldus. Analoogiliselt VÕS § 324 alusel saab nõuda kausaaltehingust (nt üürilepingust) tulenevate õiguste kajastamist kinnistusraamatus; 3) on väär ja põhjendamata seisukoht, mille kohaselt ei ole p 5.1.1 siduv kinnistu uuele omanikule. VÕS 21. ptk ei sätesta, et kinnistu omaniku vahetusel lõpeksid õigustatud isikute õigused. VÕS § 291 tulenevat analoogiat kasutades jääb kasutusleping kehtima ka kinnisasja omaniku vahetumisel. Kohus ei saanud tugineda OÜ Lion Estate heausksusele. E. ja M.T. ning OÜ Lion Estate vaheline tehing on sõlmitud kavatsuseta luua kehtivaid õigusmuudatusi. Nimetatud veendumusele viitavad järgmised asjaolud: tehingu tegemise kiirus; asjaolu, et ostja, OÜ Lion Estate asutati samal päeval, millal tehti ostutehing; samuti OÜ Lion Estate esindajate väited, et Lion Estate ostis kinnistu sellega tutvumata; samuti see, et kinnistusraamatusse seati hüpoteek E. T kasuks summas 800 000 krooni ning see kinnistu on jätkuvalt E. T ja tema pere valduses. K. N on kinnitanud, et alles sellel suvel tegi E.T. nimetatud kinnistul asuvale elumajale kapitaalselt remonti; 4) on vääralt leitud, et isiklik kasutusõigus kinnisasjale seatakse isiklikult. Asjaõigusseaduse mõtte kohaselt saab asjaõiguslepingus kajastatav kinnistamisavaldus olla ka kolmandate isikute kasuks. Asjaõigusleping allub täiel määral tsiviilseadustiku üldosa seaduses tehingute kohta sätestatule. Kokkuleppe esemeks on asjaõiguslik õigusmuudatus ise vastandina üksnes
kohustusele asjaõiguslikku õigustoimet endaga kaasa tuua (võlaõiguslik tehing). Kuigi tehingu tegemisel ei kehtinud võlaõigusseadus, on ikkagi VÕS §-is 80 sätestatud põhimõtted kohaldatavad ka antud tehingule, s. h põhimõte, et kolmas isik ei pea lepingu sõlmimisel olema isikuliselt määratletav. Antud juhul ei ole tegemist isikliku kasutusõiguse üleandmisega, nagu on ekslikult leitud, vaid juba algse isikliku kasutusõiguse seadmisega mitme isiku kasuks. AÕS § 277 lg 3 võimaldab isikliku kasutusõiguse seadmist kinnisasjale mitme isiku kasuks. Nii või teisiti sõltub isiklik kasutusõigus elamule (eelkõige selle lõppemine) sündmustest, mida kinnistusraamat ei kajasta ega saagi kajastada. Eeltoodud põhjusel on kehtiv ka kokkulepe, mis õigustab apellandi lapsi A. S ja A. N kasutama Väike-Saksjaago kinnistul asuvat väikest elumaja ja poolt kõrvalhoonetest.
6.E.T. ja M.T. ning OÜ Lion Estate vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Tartu Maakohtu 9. detsembri 2005 otsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on apellatsioonkaebus ebaõigesti menetlusse võetud; 2) on ebaõige seisukoht, et kohus on jätnud avamata 27.09.2002 sõlmitud lepingu p 5.1.1 sisu ning jätnud andmata sellele õigusliku hinnangu. Lepingu punkti 5.1.1. kohaselt jäi VäikeSaksjaago kinnistul asuvad väike elumaja ja 1⁄2 kõrvalhoonest hageja valdusse. Tegemist on võlaõigusliku kokkuleppega ning asjaõiguslikku kokkulepet isikliku kasutusõiguse seadmiseks pooled sõlmida ei ole soovinud; 3) on maakohus õigesti tuvastanud, et „lepingu punktis 5 ei ole sätestatud lepinguobjekti võõrandamise piiranguid ega vastustajate teatamiskohustust apellandile võõrandamisest ega mingeid sanktsioone juhuks, kui vastustajad peaksid kinnistu võõrandama“. Poolte vahel sõlmitud võlaõiguslik kokkulepe ei ole siduv Väike-Saksjaago kinnistu uutele omanikele ning oli kehtiv üksnes seni, kuni kostjatel oli reaalne võim asja üle; 4) on arusaamatu tuginemine AÕS §-ile 64 lg 5, kuna AÕS § 64 on alates 01.07.2003 kehtetu; 5) on alusetu väide, et kohus on vääralt leidnud, et p 5.1.1 ei ole siduv kinnistu uutele omanikele. Asjassepuutumatu on väide, et OÜ Lion Estate asutati samal päeval, mil sõlmiti kinnistu müügileping. Apellant võõrandas kinnistu tingimusega, et kinnistu müügihind tasutakse igakuiste osamaksetena kolmanda isiku (Korporatsioon Fraternitas Liviensis) kasuks. Nimetatud asjaolust tulenevalt kohaldati vastustaja ning OÜ-ga Lion Estate vahelises müügilepingus tingimust, et müügihind tasutakse osamaksetena ning müügihinnavõlgnevuse tagatiseks on seatud kinnistule hüpoteek E. T kasuks. Samuti ei nõustu vastustaja väitega, et sellel suvel tegi E.T. kinnistul asuvale elumajale kapitaalselt remonti, kuna kinnistul asuva elamu parendustöid teostatakse OÜ Lion Estate korraldusel ja finantseerimisel; 6) ei ole võimalik asjaõiguslepingu sõlmimine kolmanda isiku kasuks ning maakohus on õigesti põhjendanud, et AÕS §-idest 225 ja 226 tuleneb, et isiklik kasutusõigus kinnisasjale seatakse isiklikult ja see ei ole üleantav (kehtiva § 226 lg 1 järgi on üleandmine võimalik kinnisasja omaniku nõusolekul, muutmata seejuures isikliku kasutusõiguse kestust).
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tartu Maakohtu
9.detsembri 2005 otsus muutmata. Kuna Tartu Maakohtu 9. detsembri 2005 otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid TsMS § 654 lg 6 alusel korrata. Vastavalt TsMS §-le §-ile 651 lg 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud maakohtu otsust osas, millega on jäetud rahuldamata
K. N hagi E. T ja M. T vastu kahju hüvitamiseks ning ringkonnakohus ei kontrolli selles osas maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust. Ükski apellatsioonkaebuses esitatud põhjendus ei ole aluseks maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamisele. Ebaõige on apellandi seisukoht, et maakohus on vääralt tõlgendanud 27.09.2002 lepingu p 5.1.1. Vastavalt 27.09.2002 sõlmitud lepingu p-le 5.1.1. ostu-müügi lepinguobjektil, Väike-Saksjaago kinnistul, olevatest ehitistest jääb eluaegselt ja tasuta müüja valdusse väike elumaja ja üks kahendik (1/2) kõrvalhoonetest. Nimetatud väikese elumaja ja ühe kahendiku (1/2) kõrvalhoonest kasutamise kohustub ostja võimaldama tasuta ja eluaegselt ka müüja lastele. Kasutusõigus on üksnes nende isiklikuks kasutamiseks, mitte üürimiseks ega rentimiseks kolmandatele isikutele. Nähtuvalt lepingu sõnastusest, on pooled soovinud jätta müüjale, s. o apellandile, isikliku kasutusõiguse elumajale ja ühele kahendikule kõrvalhoonetest. Õige on maakohtu seisukoht, et p-is 5.1.1. sisaldub võlaõiguslik kohustus, mitte ei ole tegemist asjaõigusliku lepinguga. Asjaõiguslepingu sisuks ei ole võlaõiguslike kohustuste tekitamine, vaid teatud õigusmuutuse saavutamine. Antud juhul saaks olla asjaõiguslik kokkulepe isikliku kasutusõiguse sissekandmine kinnistusraamatusse, kuid pooled ei ole sellist kokkulepet sõlminud. Vastavalt AÕS §-ile 228 kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. AÕS § 203 kohaselt peab kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Asjaõigusleping esitatakse kinnistusosakonnale vastava kande tegemiseks kinnistusraamatusse, kuid antud juhul selline asjaõigusleping puudub. Asjakohatu on apellandi seisukoht, et kui lepingu p 5.1.1. ei ole asjaõiguslik, siis oleks kohus pidanud hindama, kas K. N oleks tehingut üldse sellisel kujul teinud. K. N ei ole vaidlustanud 27.09.2002 sõlmitud lepingut ja seetõttu ei saanudki maakohus hinnata, kas ta oli lepingu sõlmimisel eksimuses või esines muu lepingu tühistamise aluseks olev asjaolu. Kuna lepingu p-is 5.1.1. sisaldub võlaõiguslik kokkulepe, siis saaks selle alusel müüja esitada oma õiguste kaitseks ostja vastu isikliku kasutusõiguse tunnustamist ja kinnistusraamatu kande tegemist taotleva hagi. Antud juhul on apellant esitanudki hagi ostja vastu, kuid kuna ostja on omakorda kinnisasja edasi müünud, siis on hagi esitatud ka uue ostja vastu. Maakohus on õigesti leidnud, et 27.09.2002 lepingu p 5.1.1. ei ole siduv uue ostja (omaniku) suhtes. Vastavalt VÕS §-ile 2 lg 1 on võlasuhe õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik ehk võlgnik) kohustus teha teise isiku (õigustatud isik ehk võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta see tegemata (täita kohustus) ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. 27.09.2002 leping (s.h ka p 5.1.1.) on sõlmitud K.N. ning E. ja M.T. vahel. Seega viidatud lepingust said tekkida kohustused ja ka õigused ainult lepingupoolte vahel. OÜ Lion Estate ei olnud lepingupooleks. Samuti puuduvad asjas tõendid selle kohta, et ta oleks E. ja M.T. lt üle võtnud kohustuse jätta K. N kasutusõiguse eluaegselt ja tasuta väikesele elumajale ja üks kahendikule (1/2) kõrvalhoonetest. Asjakohatu on apellandi viide VÕS §-ile 291, mis sätestab üürilepingu ülemineku üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel. K.N. ning E. ja M.T. vahel 27.09.2002 sõlmitud müügileping saaks olla asjaõiguslepingule eelnevaks kohustustehinguks (pis 5.1.1. oli fikseeritud elamu kasutusõigus) juhul, kui selline asjaõigusleping sõlmitakse K. N ning E. ja T.T. vahel, kuid nimetatud müügileping ei saa olla kohustustehinguks K. N ja OÜ Lion Estate vahelisele asjaõiguslepingule. Isiklik kasutusõigus jääb seaduse kohaselt kinnisasja uue omaniku suhtes kehtima juhul, kui on tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse, kuid antud juhul vastav kanne puudub. Asjakohatud ka apellandi väited selle kohta, et OÜ Lion Estate ei käitunud tehingut tehes heauskselt. OÜ Lion Estate omandas kinnistu, tuginedes kinnistusraamatu kandele. Asjas
puuduvad tõendid selle kohta, et osaühing oleks üle võtnud E. ja M.T. lt kohustuse jätta K. N kasutusõiguse eluaegselt ning tasuta väikesele elumajale ja üks kahendikule (1/2) kõrvalhoonetest. Kuna K. N ei olnud sõlminud isikliku kasutusõiguse seadmiseks asjaõiguslepingut, siis ta teadis, et vastavat piiratud asjaõigust ei ole kantud ka kinnistusraamatusse. Seda, kas K. N on õigus esitada hagi kasutusõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemist, ei pidanud osaühing teadma, sest ta ei olnud 27.09.2002 lepingu pooleks. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et AÕS §-de 225 ja 226 kohaselt ei saa isiklikku kastusõigust seada kolmandate isikute kasuks. Vastavalt AÕS §-ile 227 lg 3 võib anda isikliku kasutusõiguse elamule mitmele isikule ühiselt. Seega oleks ka antud juhul võimalik isikliku kasutusõiguse seadmine elamule apellandile ja tema lastele, kuid kuna K. N nõue isikliku kasutusõiguse tunnustamiseks ja kandmiseks kinnistusraamatusse jääb rahuldamata, siis see maakohtu ebaõige seisukoht ei ole vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks. Vastustaja OÜ Lion Estate on esitanud taotluse apellatsiooniastmes kantud õigusabikulu 9835.30 krooni väljamõistmiseks ning vastustajad E.T. ja M.T. taotlevad õigusabikulu 4720 krooni väljamõistmist. Vastavalt „Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse“ §-ile 3 enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Seega tuleb lähtuda menetluskulude jaotamisel kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS §-ist 60 lg 1 ning vastavalt nimetatud paragrahvile välja mõista apellandilt OÜ Lion Estate kasuks õigusabikulu 9835.30 krooni ning vastustajate E. T ja M. T õigusabikulu 4720 krooni. Apellandi poolt apellatsiooniastmes kantud menetluskulud jäävad tema enda kanda.
Maili Lokk
Ago Kutsar
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.