Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
01.02.2006, Tallinn
Tsiviilasi
A.I.e hagi A.T.i vastu kaasomandi kasutamise korra rikkumise lõpetamiseks Tallinna Linnakohtu 14. juuni 2005. a otsus ja 14. oktoobri 2005. a täiendav otsus nr 2/19-3719/03
Vaidlustatud kohtulahend
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Kohtuistungi toimumise aeg
A.I.e apellatsioonkaebus Hageja A.I., kostja A.T. ja tema esindaja adv M.V., kolmandad isikud L.Z., O.R., V.A., C.T., T.R., G.M.V., M.I., I.V., kolmandate isikute esindajad K.I. ja M.V.. 17. jaanuar 2006. a, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Linnakohtu 14.06.2005 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Välja mõista A.I.elt 2000 (kaks tuhat) krooni apellatsiooniastme õigusabikulu A.T.i kasuks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib apellatsioonimenetluse apellant või vastustaja esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
Asjaolud ja menetluse käik
1.Tallinnas, M4 asuvas majas on kokku 10 korterit. Korterite nr 9 ja 10 omanik on kostja A.T.. 2001. a pöördus kostja teiste kaasomanike poole sooviga omandada tema korterite kõrval asuv üldkasutatav ruum maja katusekorrusel. Kostja alustas oma korterite renoveerimist ja kokku ehitamist ilma vastava projekti ja teiste
kaasomanike nõusolekuta. Kostja võttis ainukasutusse ka tema korterite kõrval asuva üldkasutatava ruumi. A.I. ja I.V. esitasid hagi Tallinna Linnakohtusse A.T.i vastu, paludes kohustada kostjat lõpetama kaasomandi kasutamise korra rikkumine ning kohustada teda tagama kõigi kaasomanike juurdepääsu kaasomandis olevale üldkasutatavale ruumile ja taastama endise olukorra. I.V. loobus hagist kostja vastu ja tema nõude osas menetlus lõpetati. Teised M4 kaasomanikud L.Z., O.R.p, V.A., C.T.u, T.R., G.M.V. ja M.I. kaasati protsessi kolmandate isikutena. Kostja hagi ei tunnistanud. Pööninguruumi kaasomanikud sisuliselt ei kasutanud. Kuna nii väikest ruumi ei ole kaasomanikel ühistes huvides võimalik efektiivselt kasutada, pöördus kostja kaasomanike poole taotlusega nõusoleku saamiseks oma korteri laiendamiseks nimetatud pööninguruumi arvelt. Kuna 2001. a puudus korteriomanike ühisus, siis kaasomanike nõusolekut ei vormistatud koosolekul protokollilise otsusega. Kostja sai kaasomanike enamikult põhimõttelise nõusoleku, seda nii suulises kui kirjalikus vormis. Vahepeal on vahetunud mitu korteri omanikku ja seega tuli kooskõlastusprotsessi pidevalt uuendada. Kostja nõustus kompenseerima hõivatava pööninguruumi maksumuse teistele kaasomanikele lähtuvalt OÜ Uus Maa hinnangust, mis on fikseeritud 13.05.2003 kaasomanike üldkoosoleku protokollilise otsusega. 19.07.2003 vormistasid kaasomanikud kokkuleppe kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks, millele kirjutas alla kaasomanike enamus, kellele kuulub suurem osa ühises asjas. Kostja on oma tegevuses käitunud heas usus ning toetunud korterilahenduse rajamisel kaasomanike nõusolekule. Kolmandatel isikutel I.V.il, M.I.el, G.M.V.il ja O.R.al ei ole pretensioone A.T.ile. Kolmandad isikud L.Z., V.A., T.R. ja C.T. kohtuistungile ei ilmunud, asja arutamisest olid nad teadlikud.
Esimese astme kohtu otsus
6.Kohus jättis hagi rahuldamata. Ehitusloa puudumine ei ole hageja õiguste rikkumise aluseks. Asjaolu, et A.T. pöördus 2001. a M4 korteriomanike poole sooviga välja ehitada ning jätta tema kasutusse pööningul olev üldkasutatav ruum, on tõendatud hageja enda 29.04.2003 hagiavaldusega. Kostja väite kohaselt oli pöördumine teiste kaasomanike poole suuline ning enamus kaasomanikest andis oma nõusoleku. Enamus korteriomanikke nõustus sellega, et A.T. kasutab üldkasutatavat pööninguruumi enda otstarbeks ning maksab teistele kaasomanikele ruumisoa kasutamise eest hüvitust.
7.Oluline on, kas kostja poolt teostatud ümberehitus M4 majas ka sisuliselt rikub teiste kaasomanike huve. Käesolevaks ajaks on M4 korteriomanike, v.a A.I., vahel sõlmitud notariaalne võlaõiguslik kokkulepe korteriomandi reaalosa koosseisu ja korteriomandite mõtteliste osade muutmise kohta. Lähtuvalt nimetatud kokkuleppest ning kohtuistungil kolmandate isikute poolt antud seletustest, ei ole A.T. oma ehitustegevusega nende huve sisuliselt rikkunud.
8.Hageja väite kohaselt ei ole temal võimalik kasutada korterite 9 ja 10 vahel asuvat ruumi ja samuti pööninguruumi. Nimetatud ruume kasutas hageja vana, kasutu mööbli paigaldamiseks ning korteri remondi ajal mööbli paigutamiseks. Asja arutamisel väitis kostja, et hageja ainukasutuses on keldris olev duširuum, mida kinnitas ka hageja ise. Hageja seletuse kohaselt tegi ta duširuumi korda, pani ukse ette luku ja kasutab seda selliste asjade hoidmiseks, mis ei mahu korterisse.
9.Antud juhul on hagejale tagatud võimalus kasutada endise ühiskasutuses oleva ruumi asemel teist üldkasutavat ruumi olmeinventari hoidmiseks, mistõttu ei riku
2(5)
kostja poolt teostatud üldkasutatavate ruumide ümberehitus sisuliselt hageja õigusi. Õigustatud ei ole kostja poolt korterite 9 ja 10 lammutatud vaheseinte ning pööninguruumi taastamine ainuüksi karistusena kostja omavolilise käitumise eest. Kostja tegi kaasomanikele ettepaneku kaasomandi kasutamise eest maksta hüvitust, millist ettepanekut hageja vastu ei võtnud. Hagi rahuldamata jätmisel on hagejal alus nõuda kostjalt mõistlikku hüvitust kaasomandi ruumiosa kasutamise eest.
10.14.10.2003 täiendava otsusega mõistis kohus hagejalt kostja kasuks välja õigusabi eest 5900 krooni, mis on kostjale õigusabi hüvitamise vajalik ja põhjendatud kulu. Apellatsioonkaebus
11.A.I. esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada linnakohtu otsuse ning teha uus otsus, millega kohustada kostjat lõpetama kaasomandi kasutamise korra rikkumine, taastama korterit nr 10 üldkasutatavast majapidamisruumist eraldava seina, võimaldama ligipääsu nii kaasomandis olevale pööninguruumile kui ka üldkasutatavale majapidamisruumile.
12.Põhjendatud ei ole kohtuotsuse väide, et hageja on enda hagiavaldusega tõendanud seda, et kostja pöördus 2001. a M4 korteriomanike poole sooviga välja ehitada korteriomand üldkasutatavast majapidamisruumist. Hageja selgitas 25.08.2004 pöördumises kohtu poole ja ka kohtukõne kirjalikes seisukohtades, et hagiavalduse kirjutas kaashageja I. Vürst ning apellant ühises sellega. Kostja ei ole kunagi pöördunud hageja poole sooviga teostada ümberehitustöid.
13.Kaasomanike 11.03.2003, 13.03.2003 ja 19.07.2003 üldkoosolekud toimusid kaasomaniku O.R.a korteris ning kuna varasematest koosolekutest võtsid osa ka isikud, kellel Maisi nt 4 asuvas elamus korteriomand puudus, kuid kes osalesid arutelus, siis ei pidanud hageja edaspidistest koosolekutest osavõtmist võimalikuks. Üldkoosoleku otsuseid ei avalikustatud.
14.Kaasomanike 19.07.2003 kokkulepe ei sisalda kaasomandis oleva katusealuse pööninguruumiga seonduvat. Kostjal puudub siiani ümberehitusprojekt ja Tallinna Linnavalitsuse ehitusluba koos vastavate nõutavate kooskõlastustega.
15.Korteri nr 9 originaal laudpõranda eemaldamisel ja asendamisel konstruktsiooniliselt vääral tehnoloogial põhineva ning valest materjalist uue põrandaga rikuti heli ja vibratsiooni isolatsioon ning hageja korteri WC ventilatsioon, mis on muutnud hageja elamise enda korteris võimatuks. Kohtuotsuses puudub viide nendele asjaoludele, kuigi hageja teavitas kohut korduvalt sellest.
16.Kohtu väide, et hageja kasutas kostja korteri nr 9 ja 10 vahel asuvat ruumi ja samuti pööninguruumi vana ning kasutu mööbli paigaldamiseks ei vasta tõele. Hageja on hoidnud majapidamisruumis hädavajalikku mööblit. Pööninguruumi ei ole hageja aga kasutanud mööbli hoidmiseks. Samuti on kohus eksinud selles, et korterite nr 9 ja nr 10 vahel asub vaidlusalune ruum, tegelikult asub see ruum korteri nr 10 kõrval.
17.Õige ei ole kohtu väide, et hageja ainukasutuses on keldris asuv duširuum, mille hageja korda tegi ning mida ta kasutab selliste asjade hoidmiseks, mis ei mahu keldrisse. Hageja ei ole seda kinnitanud. Tegemist on lukustamata ja remontimata ruumiga, mis ei ole olnud kunagi ühegi elaniku ainukasutuses ning seda ei saa kasutada olmeinventari hoidmiseks ning remonttööde ajal ajutise elamispinnana.
18.Maisi nt 4 asuva maja korteriomanikest enamus ei ole kunagi enda korteris elanud ning kahte korteriomanikku ei ole hageja kunagi näinud. Need korteriomanikud on ostnud korterid remonditult või siis teostavad remonttöid neile kuuluvates tühjades korterites, elades ise mujal. Selline võimalus hagejal puudub ning seetõttu ei ole hagejal olnud võimalik teostada suuremahulisi remonttöid.
3(5)
19.Kostja tegevuse tõttu pööninguruumis on elamu korstnate puhastamine, ventilatsioonisüsteemi toimivaks muutmine, elektrijuhtmete ülekuumenemise jälgimine ja televisioonikaabliga toimetamine võimatu. Seetõttu on ka kogu katusealuse tehnilise korrasoleku jälgimine võimatu. Rajatud uute seinte tõttu on pööningruum, mis sai enne valgust mõlemast otsaaknast, pime. Hagejal kui elamu kauaaegsel kohuse- ja vastutustundlikul elanikul peab olema võimalus osaleda toimingutes, mille eesmärgiks on enda vara kahjustamise ärahoidmine. Kuna enamus korteriomanikest ei ela M4 asuvas majas ning seetõttu puudub neil huvi nende probleemide vastu ja seoses sellega on nad ka kergekäeliselt loobunud kostja kasuks kaasomandis olevatest üldkasutatavatest majapidamisruumidest.
20.Kaasomand on kõigi eraomandite kogum, mistõttu peab olema kaasomandi majandusliku otstarbe oluliseks muutmiseks kõigi kaasomanike kokkulepe. Seadusandja eeldab, et kaasomand on ka reaalselt olemas. Kaasomanikke, kes ei nõustu loobuma kaasomandi valdamisest ja kasutamisest, ei saa nende tahte vastaselt kohustada loobuma enda kaasomandist ühe kaasomaniku kasuks. Puudub kõigi kaasomanike kokkulepe ning ka kõigi kaasomanike vahel sõlmitav notariaalne leping kaasomandi ümberjaotamiseks vastavalt uutes suurustes reaalosadele.
21.Kohtu seisukoht käsitleda üldkasutatava majapidamisruumi sisuliselt eraomandiks muutumist kaasomandi kasutamisena tulenevalt AÕS § 72 lõigetest 1 ja 5 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lõigetest 1 ja 2 on arusaamatu, sest seadusandja eesmärgiks on kaitsta kaasomanikku teiste kaasomanike omavoli eest kaasomandi kasutamisel ja omandivormi muutmisel. Antud vaidluses asjakohasele AÕS §-le 74 ei ole kohtuotsuses viidatud. Hageja tahte vastaselt temale kuuluva kaasomandi osa vähendamine notariaalaktiga on omandiõiguste rikkumine ning notariaalakt peaks sisaldama ka pööninguruumiga seonduvat kaasomandi ümberjaotamist.
22.Kuna kohtumenetluse vajaduse on põhjustanud kostja seadusevastane tegevus, siis ei nõustu hageja sellega, et kostja kohtukulud õigusabile jäeti tema kanda. Vastustaja seisukoht
23.A.T. ei pea apellatsioonkaebust õigeks, palub jätta selle rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
24.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust linnakohtu otsuse tühistamiseks ja see tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata. TsMS § 654 lg 6 alusel ühineb ringkonnakohus esimese astme kohtu põhjendustega ja ei korda neid.
25.Tallinna Linnakohus lahendas kahe korteriomaniku vahelise vaidluse kaasomandi kasutamisel. Vaidlusaluses majas on korteriomandeid ja kaasomanikke rohkem. Ehkki selline vaidlus oleks tulnud korteriomandiseaduse § 25 lg 1 p 1 kohaselt lahendada hagita menetluse korras, ei ole see iseenesest otsuse tühistamise aluseks. Kõik isikud, kelle huvisid kohtulahend puudutab, olid asjas kaasatud kolmandate isikutena ja neil oli võimalus nõude osas oma seisukoht öelda. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus oma lahendites nr 3-2-1-34-00 ja 3-2-1-31-03.
26.Kohus tugines asja lahendamisel õigesti AÕS § 72 lg-le 1, mille kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kohtule esitatud kaasomanike kokkuleppest (tl 43) nähtub, et enamus kaasomanikke jõudis kokkuleppele, kuidas elamus olevat kaasomandi osa kasutada. Kokkuleppele ei
4(5)
kirjutanud alla ainult I.V. ja hageja. Kohtumenetluse käigus loobus ka I.V. nõudest kostja vastu ja nõustus kaasomanike kokkuleppega.
27.Asjaolu, et kaasomanike üldkoosolekud toimusid O.R.a korteris, kuhu hageja ei soovinud minna, ei tähenda, et seal vastuvõetud otsused tema suhtes ei kehti.
28.Samuti ei muuda kaasomanike kokkulepet kehtetuks asjaolu, et paljud korteriomanikud oma korteris ei ela.
29.Käesolevas asjas ei ole vaidlust hageja omandi suuruse üle, vaid kaasomandi kasutamise ja valdamise üle elamus. Samuti ei ole käesoleva vaidluse esemeks ümberehitustööde seaduslikkus ja projektidele vastavus. Kehtestatud ehitusnormidest kinnipidamist kontrollivad vastavad ehitusjärelevalve inspektsioonid, kes teevad avastatud puuduste kohta kohustuslikke ettekirjutusi halduskorras.
30.Antud vaidluse puhul pidi kohus hindama, kas esinevad asjaolud, mis tingiksid hageja huvide eelistamise enamuse huvidele. Kohus tuvastas, et hageja kasutas vaidlusaluseid ruume üksnes kasutu mööbli hoidmiseks ja selleks otstarbeks on hageja kasutuses ka ruum elamu keldrikorrusel. Hageja ei ole vastupidist tõendanud.
31.Seega ei ole põhjendatud hageja seisukoht, et kaasomanike kokkulepe on seadusevastane ja rikub tema huve. Kehtiva kaasomanike kokkuleppe kohaselt on vaidlusalune üldkasutatav ruum A.T.i ainukasutuses ja seega puudub alus hageja nõude rahuldamiseks.
32.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele senikehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Seoses hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 ning § 61 lg 1 p 2 alusel hagejalt kostja kasuks välja mõista apellatsiooniastme kohtukulu. Kostja taotleb õigusabikulu väljamõistmist summas 5900 krooni. Arvestades asja keerukust ja mahtu peab kolleegium põhjendatud ja vajalikuks õigusabikulu suuruseks 2000 krooni.
G. Kivinurm
M. Seppik
U. Loonurm
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.