Tsiviilasi nr 2-04-1321
Kohus
2-04-1321 Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Tiit Kollom (eesistuja), Ande Tänav ja Gaida Kivinurm
Tsiviilasja number
Otsuse tegemise aeg ja 17.01.2006 Tallinnas koht Tsiviilasi
E. S. hagi R. R. vastu omandiõiguse tunnustamiseks, asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 20.06.2005 otsus tsiviilasjas nr 2-971/2004
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
E. S. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
03.01.2006
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant E. S. ja vastustaja esindaja vandeadvokaat U. R.
Jätta Pärnu Maakohtu 20.06.2005 otsuse lõppjäreldus E. S. hagi R. R. vastu rahuldamata jätmises muutmata, tühistades otsuse osaliselt põhjenduste osas vastavalt ringkonnakohtu otsuse põhjendustele. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
Kohtukulude jaotus
Välja mõista E. S.-lt kolm tuhat viissada nelikümmend (3540) krooni R. R. kasuks.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse ärakirja kättetoimetamisest arvates. Asjaolud
23.05.1996 sõlmisid E. S. ja R. R. notariaalse ostu-müügilepingu hagejale kuuluva 4toalise korteri asukohaga Pärnus XXX (hagi esitamise ajal aadress YYY) müügiks kostjale hinnaga 80 000 krooni. Tehingu järgselt andis hageja kostjale müüdud korteri valduse üle ja asus seni kostja poolt üürilepingu alusel kasutatud kahtoalisesse korterisse Pärnus ZZZ. Hagiavalduse kohaselt veenis kostja hagejat tehingu tegemisel, et sisuliselt on tegemist vahetustehinguga, mille järgi kostja omandab hageja korteri ja hageja kostja korteri aadressil ZZZ Pärnus ning kostja tasub korterite väärtuste vahe 80 000 krooni. Hageja leidis, et ta sõlmis ostu-müügilepingu pettuse mõjul, olles eksitusse viidud kostja poolt, kes kasutas ära hageja puuet (vaegkuulja) ning asjatundmatust. Hagejale tekitati ettekujutus vahetuslepingu tagajärgede saabumisest. Pooled andsid teineteisele üle korterite otsesed valdused ja hageja sai aru, et ta on saanud ZZZ asuva korteri omanikuks, kuna kostja initsiatiivil sõlmis AS Elex hageja kui omanikuga 28.05.1996 eluruumi hoolduslepingu ja OÜ Eleks Haldus sõlmis hageja kui eluruumi omanikuga 01.12.2000 vee tarbimise lepingu. Samuti kirjutati hageja ja tema perekonnaliikmed ZZZ eluruumi sisse. Kui hageja oleks teadnud, et ta ei saa ZZZ asuva korteri omanikuks, ei oleks ta sõlminud endale kahjulikku ostu-müügilepingut, mille tehinguväärtus oli mitmeid kordi turuhinnast madalam. 17.09.2004 esitas hageja kostjale 23.05.1996 ostu-müügilepingu tühistamisavalduse TsÜS §-de 94 ja 98 alusel ja palus kostjat tulla notaribüroosse asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega kinnistu nr 18828 omandiõigus (mille reaalosaks on lepinguga müüdud korter) kantakse üle hagejale. Kostja notaribüroosse ei ilmunud, millest hageja järeldas, et kostja keeldub kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmisest, ja esitas Pärnu Maakohtule 08.10.2004 hagiavalduse, milles palus tunnustada hageja omandiõigust korterile Pärnus YYY (Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu linna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 18828), kohustada kostjat andma hagejale üle nimetatud kinnistu valdus ning muuta kinnistusraamatu kannet, kandes kinnistusregistri registriosa nr 18828 omanikuna kinnistusraamatusse hageja E. S. ning kustutades registriosast nr 18828 omanikukande kostja R. R. kohta. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Hageja väited pettuse mõjul sõlmitud tehingust ei ole tõendatud. Pooled täitsid ostu-müügilepingu selle notariaalse vormistamise järgselt ning leping vastas poolte tahtele. Tehingu notariaalse tõestamisega tagati selle usaldusväärsus ja õiguskindlus ning mõlema poole konsulteerimine tehingu olemusest ja tagajärgedest. Hageja ei ole väitnud, et ta ei saanud tehingust aru või temale ei selgitatud selle tagajärgi. Kostja märkis lisaks sisulistele vastuväidetele, et hageja on mööda lasknud tehingu tühistamise tähtajad. Vastavalt TsÜS § 99 lg 1 p-le 2 võib pettuse korral tühistada tehingu kuue kuu jooksul pettusest teadasaamisest. Kuivõrd hageja sai kõigist tehingu asjaoludest teada selle sõlmimisel 23.05.1996 ja täitis tehingu täies ulatuses, on tühistamise tähtaeg möödunud. 01.08.2001 sõlmis hageja OÜ-ga Eleks Haldus kirjaliku üürilepingu, mis tõendab, et hageja pidi hiljemalt sellel ajal teadma ZZZ asuva korteri kasutamise õiguslikku alust. TsÜS § 99 lg 2 kohaselt ei või tehingut tühistada, kui selle tegemisest on möödunud kolm aastat. Maakohtu otsus Pärnu Maakohus jättis 20.06.2005 otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste 2(7)
kohaselt on tühistamisavalduse materiaalsed ja formaalsed eeldused täitmata ja 23.05.1996 ostu-müügilepingu näol ei olnud tegemist pettuse mõjul tehtud tehinguga. Maakohus kontrollis materiaalõiguslikust aspektist, kas ostu-müügilepingu tühistamise aluseks olev väidetav kostjapoolne pettus leiab tõendamist, see on, kas poolte vahel 23.05.1996 ostu-müügilepingu sõlmimises esinevad pettuse tunnused kuni 01.07.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 72 lg 1 mõttes. Nimelt kohaldatakse võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRakS) § 7 lg 1 teise lause kohaselt tehingu tühistamise aluste suhtes tehingu tegemise ajal kehtinud seadust, mistõttu hagi viide TsÜS §-le 94 on ebaõige. Samuti kontrollis maakohus tehingu tühistamiseks formaalsete eelduste olemasolu, see tähendab, kas hageja oli järginud 17.09.2004 tühistamisavalduse tegemisel seaduses ettenähtud tähtaegu. Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 72 lg 1 sätestab, et pettus on isiku poolt teise isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine, et kallutada teda tehingut tegema. Hageja on väitnud, et kostja viis ta eksimusse ja tekitas temas veendumuse, et 23.05.1996 ostu-müügilepingu näol on tegemist vahetustehinguga. Selle tõendiks esitatud hageja seletus on ebausutav ja vastuolus kõigi teiste käesolevas tsiviilasjas ja Pärnu Maakohtu tsiviilasjas nr 2-216/2004 (hageja abikaasa K. S. hagi käesoleva tsiviilasja poolte vastu sama tehingu tühisuse tunnustamiseks) kogutud tõenditega. Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja esialgne soov oli tõepoolest vahetuslepingu sõlmimine. Kuna kostja omandis ei olnud korterit, mida vahetada, siis hageja müüs oma korteri kostjale ning sai vastutasuks raha ja Pärnus ZZZ asuva korteri kasutamisõiguse. Hageja nõustus korteri kasutamisõiguse omandamisega, teatades notarile, et korteriomanik üürib temale korteri, ning miski ei viita asjaolule, et hageja ei saanud tehingu tegemisel aru, et tegemist on müügilepinguga. Sellekohaseid seletusi on tsiviilasjas nr 2-216/2004 ja käesolevas tsiviilasjas andnud kostja ja tehingu tõestanud notar Anne Kaldvee, kes kuulati üle tsiviilasjas nr 2-216/2004 tunnistajana. 23.05.1996 tehingu olemus on kohtu arvates piisavalt tõendatud notariaalselt tõestatud ostumüügilepingu sisu ja notari vande all antud tunnistajaütlustega, mille usaldusväärsust ei vähenda hageja ebaloogiline ja sisult vastuoluline seletus. Nimelt seletas hageja kohtuistungil, et vaatamata kostjale antud kinnitusele, et tema ei tee mingit tehingut ilma abikaasaga konsulteerimata: a) läks ta uudishimust kostjaga kaasa; b) näitas koheselt oma vigastatud kätt ja teatas oma kõrvakahjustusest; c) võttis hooneregistrist tõendi korteri kuuluvuse kohta; d) võttis kostjalt vastu 30 000 krooni; e) läks kostjaga notari juurde; f) kirjutas alla lepingule, seda läbi lugemata. Seda kõike tegi hageja 2 tunni jooksul, kusjuures varem ei olevat ta kostjaga kordagi kohtunud. Lisaks on hageja seletuses vastuolu hageja abikaasa K. S. seletusega tsiviilasjas nr 2-216/2004, kus viimane kinnitas, et viibis ajavahemikul 21.-24.05.1996 Häädemeestel tomatitaimi istutamas. Hageja seletas aga käesolevas tsiviilasjas kohtuistungil kahel korral, et abikaasa lahkus sama päeva ehk 23.05.1996 hommikul. Tõendamist ei ole leidnud hageja väide, et kostja kallutas teda müüma korterit Pärnus YYY tegelikust turuhinnast kordades odavamalt ning kokkulepitud müügihind 80 000 krooni oli vaid korterite väärtuste vahe. Hageja esitatud OÜ Kinnisvaraekspert eksperdiarvamuse kohaselt, mida kohus hindas dokumentaalse tõendina, oli hageja korteri turuväärtus 1996. a. mais vahemikus 130 000 kuni 140 000 krooni ning ZZZ asuva korteri väärtus oli 70 000 kuni 80 000 krooni. Asjaolu, et hageja korteri turuhind tehingu tegemise ajal oli müügihinnast mõnevõrra kõrgem, ei viita iseenesest hagi 3(7)
aluseks olevale pettusele. Hageja on kuulmispuude tõttu alates 1995.aasta maist II grupi invaliid, kuid ta ei ole tõendanud, et kostja oleks tema puuet ära kasutanud endaga tehingut tegema kallutamisel, mis on eelduseks kostja tegevuse pettusena kvalifitseerimiseks. Ei kostja ega tsiviilasjas nr 2-216/2004 ülekuulatud notar ei kinnitanud asjaolu, et hageja oleks oma käitumisega lepingu sõlmimisel ja/või ettevalmistamisel näidanud nõrka kuulmist. Asjaolu, et AS Elex sõlmis hagejaga 28.05.1996 valmistrükitud standardblanketil ZZZ eluruumi hoolduslepingu (tüüplepingu), milles hagejat nimetati eluruumi omanikuks, võis olla hagejale eksitav, kuid sellisel juhul on teda eksitanud hoolduslepingu teine pool AS Elex, mitte kostja. Kohus märkis muuhulgas, et eluruumi hooldusleping ei tõenda omandiõigust korterile. Analoogiliselt hindas kohus ka OÜ Eleks Haldus ja hageja vahel 01.12.2000 sõlmitud vee tarbimise lepingut. Maakohus leidis, et 17.09.2004 tühistamisavalduse tegemise formaalsed eeldused ei ole täidetud, kuna hageja on mööda lasknud TsÜS § 99 lg 1 p-s 2 ja lg-s 2 sätestatud tähtajad 23.05.1996 sõlmitud ostu-müügilepingu tühistamiseks. Kohus asus seisukohale, et kuigi kuni hageja ja OÜ Eleks Haldus vahel 01.08.2001 üürilepingu sõlmimiseni ei olnud hagejal esitatud tõendite valguses põhjust kahelda oma omandiõiguses ZZZ korteri suhtes, siis vähemalt sellest kuupäevast üürnikuna lepingut allkirjastades oleks ta pidanud aru saama oma õiguslikust staatusest nimetatud korteri osas. Ostumüügitehingu pettuse alusel tühistamise kuuekuuline tähtaeg hakkas kulgema tühistamiseks aluse andnud tsiviilseadustiku üldosa seaduse jõustumisest 01.07.2002 ja lõppes 01.01.2003. TsÜS § 99 lg 2 ei luba tehingut tühistada, kui sellest on möödunud üle kolme aasta. Antud juhul oli tehingust tühistamisavalduse tegemise päeval möödas üle kaheksa aasta. Tehingu tühistamise tähtajad on õigust lõpetavad välistustähtajad, mille möödalaskmisel tühistamise õigus puudub. Hageja nõuded omandiõiguse tunnustamiseks, asja valduse üleandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks ei ole täidetavad põhjusel, et lepingu objektiks olnud korterit kui vallasasja ei ole enam olemas, vaid see on muutunud korteriomandi (kinnistusregistri registriosa nr 18828) oluliseks osaks, mida hageja kostjale kunagi müünud ei ole. Apellatsioonkaebus ja vastuväited sellele Hageja palub tühistada Pärnu Maakohtu 20.06.2005 otsuse ja uue otsusega hagi täies ulatuses rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjendustes jääb hageja hagi aluseks olnud väite juurde, et kostja on tema rasket puuet ära kasutanud ja sõlminud temaga 23.05.1996 pettuse teel Pärnus YYY asuva neljatoalise korteri ostu-müügilepingu. Hageja oli kostjaga kokku leppinud vahetuslepingu sõlmimises, millega hageja pidi vahetama oma eluruumi Pärnus ZZZ asuva kahetoalise korteri vastu. Korterite väärtuste vahe hindasid pooled 80 000 kroonile. Kostja on tsiviilasjas nr 2-216/2004 tunnistanud hageja soovi sõlmida vahetusleping. Hageja elas teadmises, et talle kuulub omandiõiguse alusel eluruum Pärnus ZZZ, kuni 23.04.2004, kui talle anti kätte hagi tema kui üürniku väljatõstmiseks nimetatud elamispinnalt.
4(7)
Apellant ei nõustu esimese astme kohtu järeldusega, et talle selgitati ammendavalt ostumüügilepingu olemust. Nii ei olnud hageja käsutuses dokumenti abikaasa nõusolekuga nende ühisvarasse kuulunud korteri võõrandamiseks. Notari ütlustesse tuleks apellandi arvates suhtuda kriitiliselt, kuna paljude aastate möödumise järel ei ole võimalik meenutada kõiki asjaajamisega seotud nüansse. Samuti on kohus täielikult tähelepanuta jätnud hageja raske nägemispuude (lisaks kuulmispuudele), mis soodustas toimuvast ebaõige ettekujutuse loomist. Hageja rõhutab, et ta ei oleks loovutanud raske tööga väljateenitud neljatoalist korterit 80 000 krooni eest, saades vastu võimaluse elada üürnikuna mitte väga eksklusiivses linnaosas. Hageja ei nõustu kohtuotsuse järeldustega ka korterite hinnavahe ning AS-ga Elex ja OÜ-ga Eleks Haldus sõlmitud hoolduslepingutele antud hinnangu osas. Eksperdiarvamusega tuvastatu, et Pärnus YYY asuva korteri hind oli 1996. a. peaaegu kaks korda kõrgem XXX tänava korteri hinnast, on küllaldaseks kinnituseks võõrandamistehingu petturlikust olemusest. Ei ole õige, et hoolduslepingute sõlmimisel hageja kui ZZZ korteri väidetava omanikuga oli hageja eksitusse viijaks vaid elamut haldav äriühing. Kostja oli korteri õiguslikust staatusest teadlik. Eluruumi hoolduslepingud sõlmiti ainult omanikega ning lepingu p 6 käsitleb korteri võõrandamist, millist õigust üürnikul ei ole. Apellant toob esile kaevatavas kohtuotsuses sisalduva vastuolu. Ostu-müügilepingu tühistamise materiaalõiguslikke eeldusi analüüsides on maakohus jõudnud järeldusele, et hagejal ei olnud alust arvata, et ta sõlmis vahetustehingu. Seoses tehingu tühistamise formaalsete eeldustega on kohus aga tuvastanud, et kuni hageja ja OÜ Eleks Haldus vahel 01.08.2001 üürilepingu sõlmimiseni ei olnud hagejal põhjust kahelda oma omandiõiguses ZZZ korteri suhtes. Kohtu arvamus on ebaõige, et 01.08.2001, kui hageja nägemine ja kuulmine olid 1996. aastaga võrreldes veelgi halvenenud, pidi ta kõigest aru saama ning nõue on aegunud. Enne 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 72 lg 2 ja VÕSRakS § 9 lg 3 silmas pidades ei ole hageja nõue aegunud. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Vastustaja palub apellandilt välja mõista apellatsioonimenetluse kohtukulud. Ringkonnakohtu istung Istungil palus apellant kaebuse rahuldada, kostja esindaja - rahuldamata jätta. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb lõppjärelduses jätta muutmata, kuid tühistada osaliselt põhjenduste osas (muuta põhjendusi). Kohus on ebaõigesti leidnud, et „esitatud tõendite valgusel“ ei olnud hagejal kuni 01.08.2001 kirjaliku üürilepingu sõlmimiseni alust kahelda oma omandiõiguses XXX t. korterile. Kohus ei ole märkinud, milliste tõendite alusel ta seda järeldab. Kohtu see järeldus on vastuolus kohtu poolt eelnevalt tuvastatuga, mille kohaselt oli hageja juba ostu-müügilepingu sõlmimisel teadlik, et kostja ei ole XXX tänava korteri omanik ega saa selle omandit hagejale üle anda, ning et hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik, et ta saab XXX tänava korterile üksnes kasutusõiguse. Eksimus lepingust tulenevate õiguste mahus ei anna alust tunnistada lepingut kehtetuks (või seda tühistada), vaid eksimus peab seisnema tehingu tegemise ajal eksisteerivas tegelikkusele mittevastavas 5(7)
ettekujutuses mingites olulistes faktides või asjaoludes. Hageja poolt väidetav eksimus lepingu olemuses on välistatud juba seetõttu, et tegemist oli notariaalselt sõlmitud lepinguga, mille läbilugemist ja tahtele vastavust on hageja oma allkirjaga kinnitanud. Hageja sai lepingust ärakirja, ja nagu nähtub kohtu poolt viidatud teise tsiviilasja 23.11.2004 istungi protokollist, näitas ta ostu-müügilepingut kohe pärast lepingu sõlmimist abikaasale, viimane aga kinnitas, et „nägi lepingut esimest korda 1996.a.“, ja E.S. seletas talle, et „tahtsin vahetuslepingut, aga tehti ostu-müügileping“ (mainitud tsiviilasja toimiku lk.100). Seega ei alanud hagi aegumistähtaeg mitte 01.08.2001, vaid 23.05.1996. Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 72 lg.2 oli tehingu kehtetuks tunnistamise hagi aegumistähtaeg 1 aasta ajast, mil isik pettusest teada sai või pidi sellest teada saama, kuid mitte pikem kui 10 aastat tehingu tegemisest. Sõlmitud lepingu olemusest sai hageja teadlikuks 23.05.1996, seega oli TsÜS-i 01.07.2002 redaktsiooni, mis kehtestas tehingu tühistamise instituudi, jõustumise ajaks mainitud tehingu vaidlustamise nõue aegunud. Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS andis tehingu vaidlustamiseks vaid sellise õiguskaitsevahendi nagu tehingu kehtetuse tunnistamise hagiga kohtusse pöördumine. VÕS, TsÜS ja RES RakS § 9 lg.1 kohaselt tsiviilosa üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses aegumise kohta sätestatut kohaldatakse ka enne 01.07.2002 tekkinud aegumata nõuetele. Sama seaduse § 10 kohaselt kohaldatakse sama seaduse §-i 9 ka tähtaegade suhtes, millega on seotud õiguse maksmapanek, omandamine või lõppemine (tehingu tühistamine kujutab endast õiguse maksmapanekut). § 11 järgi võlasuhetele, mis on tekkinud enne 01.07.2002, kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud seadust. Nimetatud sätetest kolleegium järeldab, et tehingu tühistamist ei saa kohaldada tehingutele, milliste vaidlustamise aegumistähtaeg oli 01.07.2002 saabunud, ehk selleks ajaks aegunud nõuetele. Seega oli hageja poolt kostjale 17.09.2004 tehtud tühistamisavaldus õigustühine ja hagejal puudub õigus nõuda kostjalt tehingu järgi saadu tagastamist ja vaidlusalusele korteriomandile omandi tunnustamist. Ülejäänud osas kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Apellatsioonkaebuses apellant kordab põhiliselt väiteid, millele maakohus on otsuses juba vastanud. Mis puutub kaebuse väidetesse tehingu tegemisel hageja abikaasa nõusoleku puudumisse, siis see väide ei seostu hageja õigustega, tema väidetava eksimusega, vaid tema abikaasa õigustega. Lisaks sellele, hageja abikaasa vastav hagi, kus hageja oli üheks kostjaks, on maakohtu 07.12.2004 otsusega jäetud rahuldamata, kuna maakohus tuvastas, et tehingu tegemiseks oli olemas hageja abikaasa kirjalik notariaalselt tõestatud nõusolek. Otsuse tegemise ajal kehtinud TsMS § 94 lg.2 kohaselt ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu ei saa vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled. Hagiavalduses ja apellatsioonkaebuse rõhutab hageja oma puudeid- vaegkuulmist, vaegnägemist, käevigastust. Nimetatud puuded ei seondu kostja poolt tema väidetava petmisega, s.o. väidetava teadliku eksitusse viimisega tehingu tegemise ajal olnud faktides või asjaoludes, millistest õiget ettekujustust omades ei oleks hageja tehingut 6(7)
sõlminud. Lisaks sellele ei ole hageja pime, mida tõendavad tema omakäelised kirjalikud avaldused, seletuse ja taotlused. Ta ei ole ka kurt; tema enda väidetel kasutab ta kuuldeaparaati. Ka käevigastus ei mõjuta tema võimet tehingu asjaoludest ja olemusest aru saada. Kui mainitud puuete väljatoomisele lisada hageja väited oma kogenematusest tehingu tegemiseks ja liiga väikesest müügihinnast, siis need kogumis oleksid kaalumist väärt argumendid siis, kui hageja oleks kolme aasta jooksul tehingu tegemisest tehingu vaidlustanud kohtus otsusevõimetuse motiivil, tolleaegse TsÜS 79 alusel. Käesoleva hagi raames, väidetava eksimuse suhtes, nad aga õiguslikku tähendust ei oma. Kuna kohtuotsus jääb lõppjärelduses muutmata, siis mõistab kolleegium hagejalt kostja kasuks välja varem kehtinud TsMS § 61 lg.1 ning TsMS ja TMS RakS § 3 alusel apellatsioonimenetluse õigusabikulu 3540 kr.
Tiit Kollom
Ande Tänav
Gaida Kivinurm
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.