2-03-321/6 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

26.aprillil 2000. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud lepinguga talle kuuluva korteriomandi Pärnus Väike-Aru ***(Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr. 11472) oma heale tuttavale ja endisele töökaaslasele ***. Ostuhinna 150.000 krooni laenas *** elukaaslaselt ja lapse isalt ***, kellega sõlmis samas notariaaldokumendis laenulepingu. 26. aprilli 2000. a. lepingus leppisid pooled kokku korteri üleandmises *** ja selle koormamises hüpoteegiga *** kasuks *** laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks. *** ja kostjate vahel sõlmitud lepingud on näilised ja heade kommete vastased ning korteri ostu-müügileping, asjaõigusleping, korteri hüpoteegiga koormamise leping ja laenuleping tuleb 1. juulini 2002. a. kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg. 1 ja §-de 69 ja 70 alusel tühiseks tunnistada. Korteri võõrandamise ja koormamisega ei kavatsenud tehingu pooled luua õiguslikke tagajärgi, vaid varjata *** vara sundtäitmise eest. Lepingud sõlmiti vahetult pärast **** ja *** nõudekirja saamist. *** kasutab müüdud korterit edasi ja see ei ole läinud *** valdusesse. *** täidab korteriga seotud kohustusi. Korteri kasutamisega seotud lepinguid, näiteks Eesti Energiaga, ümber ei vormistatud. Korteri müügihinda *** kontole laekunud ei ole, samuti ei ole pärast väidetavat 150.000 krooni saamist muutunud *** elukorraldus ega toimingud. Kostjate vaheline laenuleping oli rahatu. Tehingute kogumi eesmärgiks oli korteri formaalne võõrandamine, kusjuures tegelik õigushüve – õigus nõuda hüpoteegisummat 150.000 krooni – jäi *** lähikondsele ***. Ostu-müügilepingu puhul on tegemist kinke iseloomuga tehinguga 1. jaanuarini 2004. a. kehtinud pankrotiseaduse (PankrS) § 44 lg. 2 ja 1. juulini 2002. a. kehtinud TsÜS § 70 mõttes. Vaidluse lahendamisel tuleks samuti arvestada PankrS §-s 42 ja § 44 lg 1 punktis 4 ja lõikes 2 sätestatuga. Kostjate kasuks korteri kohta kinnistusraamatusse tehtud kanded rikuvad hageja õigusi ja tuleb kustutada. 2(6)

lepingu sõlmimise ajal *** elukaaslane, seega võlgniku lähikondne pankrotiseaduse mõttes, ja pidi teadma tehingute sõlmimise asjaoludest. *** ei ole piiratud asjaõiguse heauskne omandaja. *** omanikukande ja hüpoteegikande aluseks olnud asjaõiguslepingute tühisuse tõttu ei vasta kinnistusraamatu kanded tegelikule õiguslikule olukorrale ja tuleb AÕS § 65 lg. 1 alusel kustutada. Hageja ei ole ***ja *** vahel sõlmitud laenulepingu pooleks, leping ei tekita, muuda ega lõpeta tema tsiviilõigusi, mistõttu laenulepingu tühisuse tunnustamiseks esitatud hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuste nõuded ja põhjendused Maakohtu otsuse vaidlustasid kostjad. Kostja *** palub vaidlustatava maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse. Kohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust ja ebaõigesti hinnanud tõendeid. Kohus on jätnud kostja *** ja *** ütlused põhjendamatult analüüsimata, tuginedes oma otsuses üksnes kolmandate isikute oletuslikele väidetele. Kostja tahteks oli omandada vaidlusalune korter, kostja tahteavaldus vastas tema vabalt kujunenud tegelikule tahtele. Korterit ostes toimis kostja heas usus. Pärnu Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja oleks pidanud TsMS § 60 lõikest 1 lähtudes mõistma hagejale kohtukulud välja võrdeliselt rahuldatud nõude suurusega või jätma kummagi poole kohtukulud tema enda kanda, kohus aga mõistis kostjatelt hageja kasuks välja kohtukulud täies ulatuses. Kostja *** palub vaidlustatava kohtuotsuse tühistada hagi rahuldamise ja kohtukulude jaotamise osas. Kohtuotsus tugineb üksnes kolmandate isikute väidetele. Asjaolu, et *** ja *** on näinud kostjat ***korteris, ei tõenda nende kooselu. Kooselu *** ja kostja vahel on lõppenud 1999. a. ning kostja käib *** juures üksnes oma tütart vaatamas. Vastustajate seisukoht ***pankrotihaldur L. Müürsoo leiab, et apellatsioonkaebustes toodu ei anna alust vaidlustatava kohtuotsuse tühistamiseks. Kolmanda isiku seisukoht Iseseisva nõudeta kolmandad isikud hageja poolel *** apellatsioonkaebustes toodu ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks.

hüpoteegikande kustutamise ja *** kohtukulude väljamõistmise osas. Muus osas tühistas Riigikohus ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Riigikohtu otsuse kohaselt ei olnud laenulepingu tühisuse tunnustamise nõude rahuldamata jätmist apelleeritud ning laenulepingu kehtivus ei ole seega vaidluse all. Selles osas on ringkonnakohtu otsus jõustunud. Kohtute poolt tuvastatud asjaoludel ei ole vaidlustatud ostu-müügileping tühine näilikkuse ega ka vastuolu tõttu heade kommetega. Küll võivad hageja esitatud ja kohtute tuvastatud asjaolud anda alust selle lugemiseks teeseldud tehinguks 1. juulini 2002. a. kehtinud TsÜS § 70 lg. 1 järgi. Selle sätte järgi saab tehingut pidada teeselduks, kui pooled soovivad küll õiguslike tagajärgede saabumist, kuid mitte nende tagajärgede saabumist, mis tulenevad tegelikult vormistatud tehingust. Kohtud leidsid, et *** ja *** ei soovinud korterit müüa ega osta ega omandit üle anda, vaid tehingu eesmärgiks oli üksnes *** võlausaldajatelt võimaluse võtmine rahuldada oma nõudeid *** vara arvel. Seega oli tehingu majanduslikuks sisuks korteri üleandmine n. ö. usaldusomanikule, kes pidi omandist tulenevaid õigusi teostama jätkuvalt. ***i huvides, muuhulgas võimaldades tal seda jätkuvalt tasuta kasutada. Tehingut saab pidada teeselduks, kui pooled soovivad küll õiguslike tagajärgede saabumist, kuid mitte nende, mis tulenevad tegelikult vormistatud tehingust. Teeseldud tehingu puhul tuleb hinnata ka varjatud tehingu sisu ja kehtivust, kusjuures seda saab teha ka üksnes teeseldud tehingu tühisuse tuvastamise hagi alusel. Asja uuel läbivaatamisel tuleb hinnata tehingu teeselduks lugemise võimalust ja võimaliku varjatud tehingu kehtivust. Seejuures tuleb arvestada ka, et kinnisasja omandamise võlaõiguslik tehing pidi asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg. 1 järgi olema notariaalselt tõestatud ning varjatud tehingu suulises vormis tegemine toob TsÜS § 93 lg. 3 kohaselt kaasa tehingu tühisuse. Hageja poolt *** kui korteriomaniku kustutamiseks kinnistusraamatust esitatud nõude rahuldamine sõltub sellest, kas kohus tuvastab korteriomandi ostu-müügilepingu ja sellega võimalikult varjatud tehingu tühisuse. Kui kohus seda teeb ja puudub muu kehtiv võlaõiguslik alus korteri omandi ülekandmiseks ***, on hagejal võlaõiguslik nõue tehingu tagasitäitmise korras kinnisomandi tagasikandmiseks TsÜS § 66 lg. 5 järgi. Sel juhul saab kohaldada TsÜS § 68 lõiget 5, millest tulenevalt kostja nõusolekut kinnistusraamatu kande muutmiseks asendab tahteavaldust andma kohustav kohtulahend. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Vastavalt Riigikohtu lahendile tuleb tsiviilasi uuesti läbi vaadata korteri ostumüügilepingu tühisuse osas teeseldud tehinguna ja hageja nõude osas *** kinnistusraamatust kustutamiseks ning hageja korteri omanikuna sissekandmiseks, samuti kohtukulude jaotuse osas hageja ja kostja *** vahel. Kolleegium leiab, et korteri ostu-müügilepingu tühisust puudutava nõude osas ja nõude osas *** kinnistusraamatust kustutamiseks tuleb maakohtu otsus tühistada ning tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Nende nõuete lahendamisel ei ole maakohus täiel määral täitnud eelmenetluse ülesandeid, nende ülesannete täitmine apellatsioonimenetluses ei ole apellatsioonimenetluse eripära arvestades võimalik. Nii pidi maakohus TsMS § 164 lg. 1 punktide 1 ja 2 kohaselt eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ja kostja vastuväited, kolmandate isikute seisukohad ja nende protsessiosaliste põhjendused, samuti tõendid, mis protsessiosalistel on esitada oma väidete põhjendamiseks, samuti, mida iga tõendiga tahetakse tõendada. Hageja pidas vaidlusalust müügilepingut tühiseks näilikkuse tõttu, samuti vastuolu tõttu heade kommetega. Hageja ei olnud väitnud tehingu teeseldust, samas tugines hageja väitele, et müügileping sõlmiti selleks, et välistada võlausaldajate nõuete rahuldamine *** vara arvel. Seega kinnitas hageja ise, et 5(6)

müügilepingut sõlmides sooviti õiguslikke tagajärgi, mis muudaksid *** vara arvel võlausaldajate nõuete rahuldamise võimatuks, sellest tulenevalt ei saanud aga juba esitatud väidetest lähtudes olla tegemist näiliku tehinguga kuni 1. juulini 2002. a. kehtinud TsÜS § 69 lg. 1 mõttes. Sellele vaatamata pidas maakohus tehingut näilikuks. Samas ei ole kohus seotud poolte poolt esitatud õigusliku põhjendusega. Müügilepingu tühisuse tunnustamiseks esitatud hagi alusel sai maakohus hinnata, kas müügileping võib olla tühine teeselduse tõttu TsÜS § 70 lg. 1 alusel. Maakohus seda ei teinud. Kuna hageja ei tuginenud tehingu tühisusele teeselduse tõttu, siis ei pidanud hageja vajalikuks esile tuua faktiväiteid, mis annaksid aluse pidada müügilepingut teeseldud tehinguks. Et maakohus pidas müügilepingut näilikuks tehinguks, siis ei pidanud ka kohus vajalikuks kontrollida, kas tegemist võib olla teeseldud tehinguga, ega teinud pooltele ettepanekut esitada selle kohta oma väited, vastuväited (sealhulgas faktiväited) ja põhjendused, aga samuti tõendid. Teeseldud tehingu puhul tuleb hinnata ka varjatud tehingu sisu ja kehtivust, sellegi kohta oma väidete, vastuväidete (sealhulgas faktiväidete) ja tõendite esitamiseks ei ole maakohus menetlusosalistele ettepanekut teinud. Tuvastamaks, kas tegemist on teeseldud tehinguga, tuleb kindlaks teha, milliseid õiguslikke tagajärgi pooled tehingut tehes soovisid ning millistes tingimustes nad tegelikult kokku leppisid, seega, kas notariaalses ostu-müügilepingus kokkulepitu vastas poolte poolt tegelikult kokkulepitule. Kui kirjalikus lepingus ja tegelikult tehtud tehingus kokkulepitu erines, siis tuleb tuvastada, millist võlaõiguslikku tehingut ostu-müügilepinguga varjati, ja hinnata selle vastavust seadusele. Kolleegium leiab, et hageja poolt seni esiletoodud ja maakohtu poolt tuvastatud asjaolud ei võimalda tuvastada, milles pooled tegelikult kokku leppisid. Asjaolude puudulik esiletoomine võib iseenesest olla aluseks hagi rahuldamata jätmisele, arvestades aga, et maakohus pidas võimalikuks hagi rahuldada, ilma et oleks hagejale osundanud, et asjaolud on esile toodud ebapiisavalt, oleks hagi rahuldamata jätmine apellatsiooniastmes hagejale ootamatu ega oleks tema suhtes õiglane. Kohus ei ole diskuteerinud pooltega kohaldamisele kuuluva õiguse üle, sealhulgas selle üle, kas TsÜS § 70 lg. 1 kohaldamine tuleb kõne alla. Et lahend ei oleks pooltele ootamatu, tuleb anda neile võimalus eespooltoodu kohta oma seisukohtade avaldamiseks. Uute faktiliste asjaolude esiletoomine ja uute asjaolude olulises ulatuses esmakordne tuvastamine apellatsioonimenetluses ei ole võimalik. Kohtukulude jaotus hageja ja *** vahel tuleb kindlaks määrata vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.