Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-19-05 Otsuse kuupäev Tartu, 13. mai 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja V. Kõve, P. Jerofejev ja J. Luik Kohtuasi Hillar Ilvese hagi ETK Ehitusvalitsuse (likvideerimisel), Kallar Peedu ja Toomas Lepiste vastu ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks ning eluruumi mitte omandamise ja ETK Ehitusvalitsuse (likvideerimisel) erastamise kohustatud subjektiks olemise tuvastamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 22-62/2004 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Hillar Ilvese kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 4. aprill 2005. a Istungil osalenud isikud Kassaator Hillar Ilves ja tema lepinguline esindaja vandeadvokaat Nikolai Kõiv ning kolmanda isiku esindaja vandeadvokaat Leonid Tolstov. Resolutsioon Jätta Tartu Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2004. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hageja Hillar Ilves palus tunnustada kostja ETK Ehitusvalitsuse ja Kallar Peedu vahel
5.septembril 1995. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust, tuvastada, et kostja Toomas Lepiste ei ole omandanud xxxxxx xxxxxx xx-x asuvat eluruumi ja et kostja ETK Ehitusvalitsus on endiselt selle eluruumi erastamise kohustatud subjekt.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid kostja ETK Ehitusvalitsuse (endine ETKVL Ehitusvalitsus) ja hageja 20. mail 1974. a üürilepingu, millega kostja andis hagejale üürile xxxxxx xxxxxx xx-x asuva eluruumi. 2. novembril 1994. a sõlmiti hageja ja ETK Ehitusvalitsuse vahel uus üürileping tähtajaga 5 aastat. Samal päeval esitas hageja avalduse nimetatud eluruumi erastamiseks.
5.septembril 1995. a müüs ETK Ehitusvalitsus xxxxxx xx-x asuva korteri K. Peedule. 27. aprillil 1998. a müüs K. Peedu korteri T. Lepistele. Hageja leiab, et ETK Ehitusvalitsus on eluruumide erastamise kohustatud subjekt ja xxxxxx xx-x eluruum on erastamise objekt. Eluruumi erastamise kohustatud subjekti kokkulepe erastamisele kuuluva eluruumi omandiõiguse üleandmiseks isikule, kes ei ole eluruumi erastamise õigustatud subjekt, on eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 11, § 4 lg 1 ja § 5 lg 1 rikkumise tõttu tühine. Seega ei tekkinud K. Peedul omandiõigust korterile. K. Peedu oli nendest asjaoludest teadlik. T. Lepiste, kes müüs endale korteri K. Peedu esindajana, pidi korterit müües samuti teadma, et K. Peedul ei olnud õigust omandit üle anda, sest korteris elas üürnik. Kuna T. Lepiste ei ole korterit omandanud, siis on selle omanikuks endiselt ETK Ehitusvalitsus, kellel lasub kohustus erastada eluruum hagejale. Et hageja saaks eluruumi erastada, peab ETK Ehitusvalitsus esitama hagiavalduse T. Lepiste vastu omandiõiguse tunnustamiseks vaidlusalusele korterile.
3.Kostja ETK Ehitusvalitsus tema vastu esitatud nõudele vastu ei vaielnud, leides, et on eluruumi erastamise kohustatud subjekt ning hageja on õigustatud subjekt ja 5. septembri 1995. a eluruumi ostu-müügileping on tühine.
Kostja T. Lepiste hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole vaidlustanud T. Lepiste omandiõigust kinnistule. Korteriomand on tekkinud 25. aprillil 2000. a. Hageja väited T. Lepiste pahausksuse kohta on alusetud. Kostja K. Peedu hagi ei tunnistanud. Vaidlusaluse korteri ostu-müügilepingu sõlmimisel on nii tema kui T. Lepiste käitunud heauskselt, sest neile ei olnud teada ega pidanudki teada olema asjaolud, mis takistasid tehingu sooritamist. Iseseisva nõudeta kolmas isik notar Tiina Tomberg palus jätta hagi rahuldamata. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 12. aprilli 1995. a otsuse nr III-4/A-1/95 (RT I 1995, 42, 655) kohaselt ei ole käesoleval juhul tegemist erastamisele kuuluva varaga ning ETK Ehitusvalitsusel oli õigus elamu käsutamise üle vabalt otsustada.
4.Tartu Maakohtu 5. novembri 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on ETK Ehitusvalitsus eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kuid Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 12. aprilli 1995. a lahendiga asjas nr III-4/A-1/95 tunnistati EES § 3 lg 1 kehtetuks osas, mis loeb erastamise objektiks selle seaduse tähenduses kooperatiivse organisatsiooni elamu või korteri olenemata sellest, kelle vahendite arvel see on ehitatud. Riikliku vastuvõtukomisjoni aktist (kinnitatud 15. septembril 1969. a) nähtuvalt oli xxxxxx xx tellijaks ja töövõtjaks ETKVL Ehitusvalitsus. Seega on tõendatud, et ETK Ehitusvalitsus ei ole xxxxxx xx hoonet riigilt tasuta saanud ja järelikult ei kuulu see erastamise objektide hulka. Ka tunnistaja, ETK Ehitusvalitsuse juhataja aastatel 1994-1997, J. Okki ütluste kohaselt ei olnud ETK Ehitusvalitsusel erastamise kohustust. ETK Ehitusvalitsus ja K. Peedu sõlmisid vaidlusaluse korteri notariaalse ostu-müügilepingu 5. septembril 1995. a. Lepingu sõlmimise ajaks oli jõustunud Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 12. aprilli 1995. a otsus. Sellest otsusest lähtudes ei ole vaidlusalune eluruum erastamise objektiks. Seega ei pidanud ETK Ehitusvalitsus arvestama EES § 4 p-st 1 ja § 5 lg 1 p-st 1 tuleneva hageja õigusega eluruum erastada ning 5. septembri 1995. a ostu-müügileping ei ole tühine. Kuigi pooled ja tunnistaja J. Okk räägivad
5.septembri 1995. a tehingust kui erastamisest, ei nähtu lepingust endast ega ka esitatud tõenditest, et ETK Ehitusvalitsus ja K. Peedu oleksid lepingu sõlminud eluruumide erastamiseks ettenähtud tingimustel ja korras. Seetõttu ei olnud tegemist erastamisele mittekuuluva eluruumi omandiõiguse üleandmisega erastamise korras ning seega ei rikutud ka EES § 3 lg-t 1. Hageja viide EES § 3 lg-le 11 ei ole asjakohane, sest nimetatud lõige jõustus alles pärast lepingu sõlmimist 20. jaanuaril 1996. a. Kuna K. Peedu ja ETK Ehitusvalitsuse vahel sõlmitud asjaõigusleping ei ole tühine, langeb ära vaidlus selle üle, kas T. Lepiste omandas vaidlusaluse korteri või mitte. Samuti puudub vajadus hinnata T. Lepiste hea- või pahausksust korteri omandamisel K. Peedult.
5.Apellatsioonkaebuse maakohtu otsuse peale esitas hageja. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei tõenda riikliku vastuvõtukomisjoni akt, milliste vahendite arvel ehitustöid teostati. Samuti ei saa tunnistaja ütlustega tõendada asjaolu, kas ETK Ehitusvalitsusel oli erastamise kohustus või mitte. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et ETK Ehitusvalitsus ei pidanud arvestama EES § 4 p-st 1 ja § 5 lg 1 p-st 1 tuleneva hageja õigusega erastada eluruum ning et ostu-müügileping ei ole vastuolu
tõttu eluruumide erastamise seadusega tühine. Kostja ETK Ehitusvalitsus on hagi tunnistanud ning leidnud, et ETK Ehitusvalitsus on eluruumi erastamise kohustatud subjekt. Selline seisukoht tuleneb seadusest ja Riigikohtu 15. oktoobri 1998. a otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-101-98 (RT III 1998, 28, 275). Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2004. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg 5 alusel ei korranud ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse kõiki põhjendusi.
7.Põhjendatud ei ole apellandi viide sellele, et hagi tulnuks rahuldada, kuna ETK Ehitusvalitsus on kostjana hagi tunnistanud. Vastavalt TsMS § 182 lg-le 9 arvestab kohus hagi õigeksvõtu korral TsMS §-s 116 sätestatut. Selle sätte kohaselt, kui üks pool võtab omaks asjaolu, millele teine pool rajab oma nõude või vastuväite, loeb kohus omaksvõetud asjaolu tõendatuks, kui see ei riku teiste protsessiosaliste õigusi ega seaduslikke huve ja kui omaksvõttu ei mõjutatud pettuse ega vägivallaga ning see ei rajanenud eksimusel. Käesoleval juhul on ETK Ehitusvalitsus küll kostjana hagi õigeks võtnud, kuid see ei ole protsessuaalselt arvestatav, sest teised kostjad on hagile vastu vaielnud. Tulenevalt eelpool viidatud tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätetest saab kohus menetluses, kus osaleb mitu kostjat, rahuldada hagi kostja õigeksvõtu põhjal üksnes juhul, kui kõik kostjad hagi õigeks võtavad. ETK Ehitusvalitsuse hagi õigeksvõtt ei ole lisaks eelmainitule õiguslikult arvestatav ka seetõttu, et see põhineb kostja esindaja eksimusel, s.o Riigikohtu 15. oktoobri 1998. a tsiviilasjas nr 3-2-1-101-98 tehtud otsuse vääral tõlgendamisel. Põhjendatud ei ole hageja väide, et ETK Ehitusvalitsus on vaidlusaluse eluruumi erastamise kohustatud subjekt Riigikohtu 15. novembri 1998. a otsusest tulenevalt. Viidatud Riigikohtu lahendis leiti küll, et ETK Ehitusvalitsus saab tulenevalt seadusest olla üldiselt erastamise kohustatud subjektiks, kuid see ei tähenda, et nimetatud otsusega oleks tuvastatud kõikide ETK Ehitusvalitsuse omandis olevate eluruumide erastamise objektiks olemine. Maakohus on vaidluse lahendamisel õigesti aluseks võtnud Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 12. aprilli 1995. a otsuses toodud seisukoha, mille kohaselt kooperatiivsele organisatsioonile kuuluv eluruum saab EES § 3 lg 1 järgi olla erastamise objektiks üksnes juhul, kui see saadi riigilt tasuta. Käesoleval juhul ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, et kostja ETK Ehitusvalitsus on saanud vaidlusaluse eluruumi riigilt tasuta, kuigi just hagejal lasus tulenevalt TsMS § 91 lg-st 1 tõendamiskoormis. Hageja ei ole kummutanud omapoolsete tõenditega kostja väidet, et xxxxxx xx elamu ehitati ETK Ehitusvalitsus omavahendite arvel, kuna ehitusvalitsus oli elamu ehitamisel nii tellijaks kui ka tööettevõtjaks (akt toimiku lk-l 145). Kuna ETK Ehitusvalitsusel ei olnud kohustust korter hagejale erastada, ei ole korteri müügiga K. Peedule rikutud hageja subjektiivseid õigusi. Seetõttu ei oma vaidluse lahendamisel õiguslikku tähendust hageja väide, et korter müüdi K. Peedule sisuliselt erastamishinnaga. Iseenesest on õige apellandi väide, et arusaamatu on maakohtu põhjendus, et käesoleval juhul ei olnud tegemist erastamisele mittekuuluva eluruumi omandiõiguse üleandmisega erastamise korras ning seega ei rikutud ka EES § 3 lg 1. Maakohus on nimetatud lauses kasutanud ekslikult sõna "mittekuuluva" sõna
"kuuluva" asemel, mis ei ole aga viinud kohut asja ebaõigele otsustamisele ega anna põhjust kohtuotsuse muutmiseks.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
9.ETK Ehitusvalitsus aktsepteeris hageja 2. novembril 1994. a esitatud erastamise avalduse. ETK Ehitusvalitsus on enamiku xxxxxx xx asuvatest korteritest erastanud. Hageja leiab, et rikutud on tema põhiseaduse (PS) §-st 32 tulenevat õigust omandi puutumatusele. Omand on põhiseaduse mõttes asja valdamine ja järelikult on üürilepingu alusel korteri valdamine "omand" PS § 32 mõttes. Korteri müük ilma hageja nõusolekuta, kelle tegeliku võimu all asi oli, on põhiseaduse vastane.
10.Kassaator leiab, et riikliku vastuvõtuaktiga ei saa tõendada ei omanikku ega ehituse finantseerimise allikat. Tegemist on ehitus-tehnilise- mitte finantsdokumendiga. NSVL-s tegeles ehituse, ehitiste projekteerimise, ehitusnormide ja ehituseeskirjade ning ehituse tehniliste dokumentide väljatöötamisega NSVL Ehituskomitee, kellele allusid kõikide liiduvabariikide ehituskomiteed. Viimased juhindusid oma tegevuses NSVL Ehituskomitee direktiividest ja korraldustest. Riikliku vastuvõtukomisjoni akti alusel tekkis ETKVL Ehitusvalitsusel õigus riiklikku elamut hallata. Eritasandite majandusplaanide täitmise ergutamiseks kehtestati ettevõtetele materiaalse stimuleerimise fondi normatiivid kasumi arvelt, mis tulenes ühtsest riiklikust rahvamajandusplaanist. Nimetatud fondi üks allfonde oli ka elamuehituse fond, mille vahenditest finantseeriti xxxxxx xx elamu ehitamist. xxxxxx xx elamus eraldati lisaks ehitusvalitsusele kortereid ka teistele ETKVL Tartu organisatsioonidele. Ringkonnakohus on vääralt sisustanud sotsialismi majandusterminid "omavahendid" ja "tellija".
11.Õige ei ole ringkonnakohtu järeldus, et kuigi ETK Ehitusvalitsus tunnistas kostjana hagi, oli selle põhjuseks väär arusaam Riigikohtu 15. novembri 1998. a otsusest, ja seetõttu ei tule hagi rahuldada. Kui xxxxxx xx elamus erastatakse 18-st korterist 17 ja jätkuvalt vaieldakse ühe korteri erastamise üle, siis on tegemist võrdsuse printsiibi ignoreerimisega. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi seisukohaga ei ole nõustunud ka seadusandja. Oma arvamuses 29. mai 1996. a Äripäevale märkis tollane justiitsminister P. Varul, et "Riigikohus ei tõlgendanud seadusi mitte nii, nagu pidas silmas seadusandja neid luues".
12.K. Peedu ja ETK Ehitusvalitsuse vahel 5. septembril 1995. a sõlmitud leping on tühine ja kehtetu algusest peale vastuolu tõttu eluruumide erastamise seaduse sätetega. Tühine on ka K. Peedu ja T. Lepiste vahel 27. aprillil 1998. a sõlmitud ostu-müügileping. Analoogilises tsiviilasjas on Riigikohus 15. oktoobri 1998. a otsuses U.-D. Kaasikese kassatsioonkaebuse rahuldanud.
13.Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kolmas isik, notar T. Tomberg, et kassatsioonkaebus ei ole põhjendatud ning palus jätta selle rahuldamata. Kohtud leidsid õigesti, et vaidlusalune eluruum ei olnud erastamise objekt, mistõttu ETK Ehitusvalitsus ei olnud kohustatud seda erastama. Riigikohtu menetluses ei ole võimalik vaidlustada Riikliku vastuvõtukomisjoni 10. septembri 1969. a aktile kohtute poolt antud hinnangut.
14.Riigikohtu istungil jäid kassaator ja tema esindaja kassatsioonkaebuses toodud seisukohtade juurde. Kolmanda isiku esindaja jäi vastuses toodud seisukohtade juurde.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning kassatsioonkaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks.
16.Hageja palus tunnustada ETK Ehitusvalitsuse ja K. Peedu vahel 5. septembril 1995. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust eluruumide erastamise seaduse rikkumise tõttu põhjendusel, et ostumüügilepingu objektiks oli erastamisele kuuluv korter, mille müük isikule, kes ei ole erastamise õigustatud subjekt, ei ole lubatud ning seetõttu on ostu-müügileping tühine.
17.Kolleegium leiab, et ringkonnakohus asus põhjendatult seisukohale, et 5. septembril 1995. a xxxxxx xxxxxx xx-x asuva korteri suhtes sõlmitud ostu-müügitehing on kehtiv. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 12. aprilli 1995. a otsusega asjas nr III-4/A1/95 (RT I 1995, 42, 655) tunnistati kehtetuks EES § 3 lg 1 osas, mis loeb erastamise objektiks selle seaduse tähenduses kooperatiivse organisatsiooni elamu või korteri olenemata sellest, kelle vahendite arvel see on ehitatud. EES § 3 lg 1 oli sõnastatud järgmiselt: �Käesoleva seaduse kohaselt on erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga elamust või ehitusjärgus olev elamu või korter, mis on riigi, kohaliku omavalitsuse, põllumajandusreformi seaduse paragrahvis 3 sätestatud põllumajandusreformi kohustatud subjekti või seaduse �Kooperatiivsete, riiklikkooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" paragrahv 2 3. lõikes sätestatud taasriigistamise kohustatud subjekti omandis, olenemata sellest, missuguste juriidilise isiku valduses (bilansis) see on või kelle vahendite arvel see on ehitatud /../". Seadusandja reageeris Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi sellele lahendile
20.jaanuaril 1996. a. Sellest kuupäevast täiendati EES § 3 lg-ga 11 järgmises sõnastuses: �Eesti Vabariigi omandireformi aluste paragrahv 40 alusel ja käesoleva seaduse kohaselt on erastamise objektiks eluruum koos sellele vastava muu osaga elamust või ehitusjärgus olev eluruum, mis on põllumajandusreformi seaduse paragrahvis 3 sätestatud kohustatud subjekti või seaduse "Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" paragrahv 2 3. lõikes sätestatud taasriigistamise ja erastamise kohustatud subjekti (edaspidi taasriigistamise kohustatud subjekt) omandis ja oli nende omandis vastavate seaduste jõustumise hetkel. Erastamise objektiks on ka eluruum, mis on põllumajandusreformi või taasriigistamise kohustatud subjekti omandist üle läinud tema õigusjärgsele juriidilisele isikule või põllumajandusreformi või taasriigistamise kohustatud subjektide reformi käigus moodustunud uuele juriidilisele isikule." Järelikult ei tohtinud ETK Ehitusvalitsus võõrandada tema omandis olnud (omavahendite arvel ehitatud korterit) kellelegi teisele kui erastamise õigustatud subjektile alates 20. jaanuarist 1996. a. Vaidlusaluse tehingu tegemise ajal selline keeld puudus ning seetõttu ei olnud korteri müük
5.septembril 1995. a seadusega vastuolu tõttu tühine.
18.Eelnevas punktis toodud järeldusele tuleb siiski lisada täpsustus, et ETK Ehitusvalitsus ei
tohtinud 20. jaanuarini 1996. a võõrandada kellelegi teisele kui õigustatud subjektile korterit, mis ei olnud ehitatud tema omavahendite arvel. Selles osas on ringkonnakohus õigesti leidnud, et hageja oleks pidanud tõendama, et vaidlusalune korter ei olnud ehitatud ETK Ehitusvalitsuse omavahendite arvel. Hageja ei ole seda teinud. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on, otsustamaks, kelle vahendite arvel elamu, s.h vaidlusalune korter ehitati, õigesti ja oma seisukohta piisavalt põhjendatult tuginenud riiklikule vastuvõtuaktile. TsMS § 353 lg 3 teise lause kohaselt põhineb Riigikohtu otsus alama astme kohtu otsusega tuvastatud asjaoludel ning Riigikohtu menetluses ei ole võimalik tõendeid hinnata.
19.Ringkonnakohus on maakohtu otsuse põhjendustele tuginedes õigesti leidnud, et kuna ETK Ehitusvalitsuse ja K. Peedu vahel sõlmitud asjaõigusleping ei ole tühine, puudub käesoleva hagi alusel põhjus käsitleda K. Peedu ja T. Lepiste vahel sõlmitud asjaõiguslepingu kehtivust.
20.Ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et asjas, kus osaleb mitu kostjat, kellel on vastuväited kogu hageja nõudele (või siis kõigile hageja nõuetele), ei anna ühe kostja omaksvõtt alust lugeda TsMS § 116 alusel asjaolu tõendatuks. TsMS § 116 kohaselt loeb kohus juhul, kui üks pool võtab omaks asjaolu, millele teine pool rajab oma nõude või vastuväite, omaksvõetud asjaolu tõendatuks, kui see ei riku teiste protsessiosaliste õigusi ega seaduslikke huve ja kui omaksvõttu ei mõjutatud pettuse ega vägivallaga ning see ei rajanenud eksimusel. Käesoleval juhul rikuks automaatne ühe kostja omaksvõtuga asjaolu tõendatuks lugemine teise kostja õigust esitada omapoolseid vastuväiteid hageja nõudele. V. Kõve, P. Jerofejev, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.