Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-2-04 Otsuse kuupäev Tartu, 27. jaanuar 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja L. Laarmaa, liikmed A. Kull ja H. Jõks Kohtuasi Jana Kotsalaineni hagi Tiina Pakkoneni vastu 50 000 krooni nõudes. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. augusti 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1091/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tiina Pakkoneni kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 5. jaanuar 2004. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 29. augusti 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Tiina Pakkonenile 26. septembril 2003. a kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 500 (viissada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Tiina Pakkonen kui müüja ja Jana Kotsalainen kui ostja 7. augustil 2002. a Tallinnas Toome pst 60 / Metsaveere 3 asuva kinnistu 1/9 mõttelise osa müügi notariaalse eellepingu. Ostja tasus eellepingu sõlmimisel ettemaksu 200 000 krooni. Eellepingu kohaselt kohustusid pooled sõlmima müügi- ja asjaõiguslepingu hiljemalt 20. augustil 2002. a. Nimetatud tähtajaks lepingut ei sõlmitud. Eellepingu p-s 2.1.7 avaldas ja kinnitas müüja, et kinnistu oluliseks osaks oleva elamu suhtes on 5. augustil 2002. a sõlmitud eluruumide kasutamise leping, mille kohaselt on müüja ainuvalduses ja -kasutuses elamu teisel korrusel asuvad ruumid nr 23-29. Hageja väitel ei jõudnud pooled lepingu sõlmimiseni, sest ilmes, et kostja esitatud ja eellepingus sätestatud informatsiooni ei vastanud tegelikule olukorrale ning kinnistul asuva elamu eluruumide kasutamise kokkuleppel puudus ühe kaasomaniku allkiri. Eellepingu p 4.3.2 järgi kohustub müüja kahe pangapäeva jooksul tagastama ostjale käsiraha 200 000 krooni ning tasuma nimetatud tähtajal lisaks leppetrahvi 50 000 krooni, kui müügi- ja asjaõiguslepingut ei sõlmita müüjast tulenevatel põhjustel. Kuivõrd leping jäi sõlmimata müüjast olenevatel asjaoludel, pidi ta tagastama ettemaksu. Müüja tagastas tasutud ettemaksust 150 000 krooni. Hageja palus VÕS § 76 lg-le 1, § 101 lg 1 p-le 1 ja § 108 lg-le 1 tuginedes kostjalt välja mõista tagastamata ettemaksu 50 000 krooni.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja väite kohaselt tuli ta vastu ostja palvele põhilepingu sõlmimine edasi lükata. Ostja väitel oli tal probleeme pangast laenu saamisega ning käsil abielu lahutamine. Eluruumide kasutamise lepingule olid alla kirjutanud kolm kaasomanikku neljast, kellele kuulus kokku 6/9 asjast. Kuna leping vastab seaduses sätestatud nõuetele, puudus ja puudub ka praegu õiguslik vaidlus ruumide kasutuse üle. Eellepingu p 4.3.1 järgi jääb 200 000 krooni suurusest ettemaksust müüjale leppetrahvina 50 000 krooni ja müüja kohustub kahe pangapäeva jooksul tagastama ostjale 150 000 krooni, kui müügi- ja asjaõiguslepingut ei sõlmita ostjast tulenevatel põhjustel.
3.Tallinna Linnakohtu 28. mai 2003. a otsusega hagi rahuldati ja kostjalt mõisteti hageja kasuks välja
50 000 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt võib käsiraha andnud lepingupool vastavalt VÕS § 157 lg-le 2 nõuda selle tagastamist, kui käsirahaga tagatud leping jääb täitmata muul põhjusel kui käsiraha andnud lepingupoole süü tõttu. Notar K. Sepa selgituse kohaselt jäi müügileping sõlmimata, kuna lepingupooltel tekkis vaidlus lepinguobjekti täpse piiritlemise üle. Seega otsustati põhileping sõlmimata jätta, sest pooltel tekkis vaidlus ruumi kasutuse üle. Poolte seletustega on tõendatud, et hagejal tekkis raskusi pangast laenu saamisega, kuid ei ole tõendatud, et need raskused tekkisid hageja süül. Kuna pooled ei ole tõendanud teise poole süüd selles, et põhilepingu jäi sõlmimata, ei ole neil kummalgi alust leppetrahvi nõuda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tallinna Ringkonnakohus jättis 29. augusti 2003. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata.
5.Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis linnakohus põhjendatult, et esitatud asjaolud ei võimalda hageja kui ostja suhtes eellepingus kokkulepitud leppetrahvi kohaldada ja seetõttu peab müüja ostja tasutud ettemaksu täielikult tagastama. Vaidluse lahendamiseks tuleb välja selgitada, mis põhjusel jäi põhileping sõlmimata ja kas üks lepingupool rikkus lepingut või mitte. Pooled sõlmisid seaduse nõuetele vastava eellepingu ja olid valmis vormistama põhilepingut. Notar K. Sepa tunnistusest ilmneb, et pooltel oli tahe sõlmida kinnistu müügilepingut, kuid see jäi tõestamata vaidluse tõttu ühe ruumi valdamise ja kasutamise üle.
6.Lepingu sõlmimisel oli oluline välja selgitada poolte tahe. Ostja tahe oli osta 1/9 mõttelist osa Tallinnas Toome pst 60 / Metsaveere 3 asuvast kinnistust, kusjuures oluliseks peeti lepingus kokku leppida, et müüja ainuvalduses ja -kasutuses on elamu teisel korrusel asuvad ruumid nr 23-29. Eellepingus on viide 5. augusti 2002. a kinnistu eluruumide kasutamise lepingule. Seega oli nii müüjal kui ostjal võimalik kontrollida lepingu seaduslikkust. Eellepingus kinnitas aga just müüja, et tulenevalt kaasomanike lepingust on ruumid nr 23-29 tema ainuvalduses ja -kasutuses. 5. augusti 2002. a kinnistu eluruumide kasutamise lepingul puudub aga ühe kaasomaniku allkiri. Seega ei saavutanud kaasomanikud kokkulepet eluruumide kasutamise osas. AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. On igati mõistetav, et ostja, ostes kinnistu mõttelise osa eluruumide kasutamise eesmärgil, soovib olla kindel, et tal ei teki teiste kaasomanikega õiguslikke probleeme eluruumide kasutamise osas ning et kolmandatel isikutel ei teki asja suhtes nõuet või õigust, mida too võib esitada. Ühe kaasomaniku allkirja puudumine lepingul näitab, et ruumide kasutamise osas ei olnud kaasomanikud kokkulepet saavutanud.
7.Asi peab vastama lepingutingimustele. Hageja huviks oli saada eluruumid ja muud eellepingus märgitud ruumid oma valdusesse. Põhilepingu sõlmimisel tekkisid selles osas õiguslikud lahkarvamused. Pole tõendatud, et hageja oleks kõrvale hoidunud põhilepingu sõlmimisest või rikkunud eellepingu tingimusi, millest tulenevalt on kostja õigustatud nõudma leppetrahvi VÕS § 158 lg 1 järgi.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, sest ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõiguse norme. Kostja on seisukohal, et ringkonnakohtu järeldus, mille kohaselt hageja ei rikkunud eellepingut ja tal on õigus käsiraha täies ulatuses tagasi saada, ei vasta tuvastatud asjaoludele. Hageja rikkus eellepingus kokkulepitud kohustust sõlmida kinnistu mõttelise osa müügileping 20. augustil 2002. a eellepingus kokkulepitud tingimustel. Pooled pidasid enne eellepingu sõlmimist läbirääkimisi, mille käigus avaldas kostja hagejale kõik lepinguobjekti puudutavad ja hagejat huvitada võivad asjaolud. Eellepingus kinnitas kostja, et kinnistu omandi suhtes ei ole vaidlusi ja et kaasomanikud on
5.augustil 2002. a sõlminud kinnistul oleva elamu kasutuskorra lepingu. Hageja kinnitas, et ta on tutvunud eluruumide kasutuskorra kokkuleppe sisu ja tingimustega ning on teadlik kinnistu oluliseks osaks oleva elamu kasutuskorrast. Seega oli hageja kõigist lepinguobjekti puudutavatest asjaoludest teadlik juba eellepingu sõlmimise ajal. Müügilepingu sõlmimisest keeldumisega rikkus hageja eellepinguga võetud kohustust ja kostjal on eellepingust tulenevalt õigus jätta endale leppetrahvina 50 000 krooni. Ringkonnakohtu järeldus, et kaasomanikud polnud kokku leppinud kinnistu kasutuskorras, ei ole kooskõlas tuvastatud asjaoludega ega AÕS § 72 lg-s 1 sätestatuga. Kaasomanike enamus oli kinnistu kasutuskorras kokku leppinud.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.
10.Apellatsioonikohus on hagi rahuldamisel tuginenud sellele, et ostja soovis kindlustunnet kaasomandis olevate ruumide kasutamise osas ja just müüja kinnitas eellepingus, et teisel korrusel olevad ruumid nr 23-29 on kaasomanike vahel sõlmitud lepingu järgi tema ainuvalduses ja kasutuses. Samas on ka ostja 7. augusti 2002. a eellepingu p-s 2.2.1 avaldanud ja kinnitanud, et ta on teadlik lepinguobjekti seisukorrast, on tutvunud kinnistu plaani, piiriprotokolli ja ka kasutuskorra kokkuleppe sisu ja tingimustega ning on eelnimetatud andmete alusel teadlik maaüksuse suurusest ja piiridest ja ka kinnistu oluliseks osaks oleva elamu kasutuskorrast ning ostab lepinguobjekti seisundis, milles see on lepingu sõlmimise päeval. Samuti kinnitas ostja, et soovib osta müüjalt mõttelise osa kinnistust, mis on vaba muudest kolmandate isikute õigustest, välja arvatud seadusest tulenev kaasomanike ostueesõigus. AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui selle enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kohus tuvastas, et neljast kinnistu kaasomanikust on 5. augustil 2002. a dateeritud dokumendile alla kirjutanud kolm. Seega ei ole tegemist kaasomanike kokkuleppega AÕS § 72 lg 1 järgi. Kui lepingule allakirjutanud kaasomanikele kuulub ka suurem osa ühises asjas, võib tegemist olla kaasomanike enamuse otsusega, mis andis müüjale õigusliku aluse dokumendis märgitud ruumide kasutamiseks ja valdamiseks. Sel
juhul avaldas müüja põhjendatult, et tal on õigus dokumendis märgitud ruumide kasutamiseks ja valdamiseks. Müüja on küll eksinud 5. augusti 2002. a dokumendi õiguslikul hindamisel, kuid ostja on kinnitanud selle dokumendiga tutvumist ja soovi osta kinnistu sellises õiguslikus staatuses, nagu see on lepingu sõlmimise päeval. Kohtud ei ole tuvastanud, et pärast eellepingu sõlmimist oleks elamu kasutuskorras midagi muutunud või et müüja oleks jätnud mõne oma kohustuse (nt saada kokkuleppele neljanda kaasomaniku allkiri) täitmata.
11.Apellatsioonikohus on ekslikult leidnud, et kui kasutuskorra kokkuleppel oleks ka neljanda kaasomaniku allkiri, siis annaks see ostjale kindlustunde, et tema kasutusse ja valdusse jääb seal nimetatud osa. Eksitav ja seadusega vastuolus on 5. augusti 2002. a dokumendi p 6, mille kohaselt, kui kinnistu mõni kaasomanik vahetub, siis uuele kaasomanikule kandub üle samade eluruumide kasutamise õigus, mis oli eelmisel kaasomanikul, ülejäänud kaasomanike õigused ei laiene ega kitsene.
30.juunini 2003. a kehtinud AÕS § 79 järgi kehtivad kaasomanike õigusjärglaste suhtes kaasomanike kokkulepe ja enamuse otsus ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise korra kohta, samuti kokkulepe kinnisasja kaasomandi lõpetamise keelu kohta ainult siis, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse. 1. juulist 2003. a kehtiva AÕS § 79 1. lõike järgi kehtivad kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Samas sätestab AÕS § 79 2. lõige, et kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Seega kinnisasja puhul saavad varasemad kokkulepped kaasomandi osa omandaja suhtes kehtida ja talle kindlustunde anda vaid siis, kui need on kantud kinnistusraamatusse.
12.Hagi üle otsustamisel on seega määrava tähtsusega küsimus, kellest tulenevatel põhjustel jäid müügi- ja asjaõigusleping sõlmimata ehk kumb pooltest rikkus eellepingut ja kas sellest tulenevalt oli müüjal õigus leppetrahvile või mitte. Kui eellepingut rikkus ostja, siis leppetrahvi tasumise kohustusest vabanemiseks peab ta VÕS § 103 lg 1 järgi tõendama, et kohustuse rikkumine on vabandatav. Kui kohustuse rikkumine on vabandatav, siis kuulub kohaldamisele VÕS § 160. L. Laarmaa, A. Kull, H. Jõks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.