H. P.i (P.), J. L. avaldus H. T.e (T.), K.-G. K. vastu kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks
Tsiviilasja hind
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja I: H. P. (isikukood: xxxx; elukoht: xxxx); Avaldaja II: J. L. (isikukood: xxxx; elukoht: xxxx) Avaldajate lepinguline esindaja: advokaat Aldo Vassar (Advokaadibüroo Lindeberg; Kentmanni 6, 10116 Tallinn; e-post: [email protected]) Puudutatud isik I: H. T. (isikukood: xxxx; elukoht: xxxx) Puudutatud isiku I lepinguline esindaja: Ardi Šuvalov Puudutatud isik II: K.-G. K. (isikukood: xxxx; elukoht: xxxx)
Asja läbivaatamine
18.06.2020 avalikul ärakuulamisel avaldaja lepingulise esindaja vandeadvokaadi abi Aldo Vassari, avaldajate H. P.i ja J. L., puudutatud isikute H. T.e ja K.-G. K. ning puudutatud isiku I esindaja Ardi Šuvalovi osavõtul.
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada avaldus osaliselt.
2.Muuta osaliselt 06.12.2007. a. Tallinna notar Margus Veskimäe koostatud ja tõestatud Xxxx asuva kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe (notari ametitoimingute raamatu reg nr xxxx) punkti 2.2 ja lepingu lisaks 1 olevat hooviala plaani ning määrata kindlaks Xxxx asuva kinnistu (registriosa nr xxxx) hooviosa kasutamise kord järgmiselt: 2.2 määruse lisaks nr 1 oleval plaanil kollasega märgitud õueala, parkimiskohad ja autosissepääs jäävad H. P.i ja J. L. ainukasutusse; 2.3 määruse lisaks nr 1 oleval plaanil rohelisega märgitud õueala ja parkimiskohad jäävad H. T.’e ainukasutusse; 2.4 määruse lisaks nr 1 oleval plaanil punasega märgitud õueala ja parkimiskohad jäävad K.-G. K. ainukasutusse;
2.5 määruse lisaks nr 1 oleval plaanil punase ja rohelise värviga viirutatud õueala ja autosissepääs jäävad H. T.’e ja K.-G. K. ühiskasutusse.
3.Ülejäänud osas kehtib 06.12.2007. a. Tallinna notar Margus Veskimäe koostatud ja tõestatud Xxxx asuva kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ptk 2 (notari ametitoimingute raamatu reg nr xxxx) edasi.
4.Kohustada H. T.t (isikukood: xxxx) ja K.-G. K.t (isikukood: xxxx) andma nõusolek määruse punktis 2 kirjeldatud kasutuskorra muudatuse kohta kinnistusraamatu registriosa nr xxxx III jakku esimesele vabale järjekohale märkuse kandmiseks ja asendada nende nõusolek kohtumäärusega.
5.Lugeda käesoleva määruse lahutamatuks osaks sellele lisatud (1) plaan. Menetluskulud
6.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Asjaolud ja avaldajate nõue
1.Kinnistu Xxxx (registriosa nr: xxxx) kaasomanikud on H. T. (isikukood xxxx) 1/4 kaasomandist, K.-G. K. (isikukood: xxxx) 1/4 kaasomandist, H. P. (isikukood: xxxx) 1/8 kaasomandist ja J. L. (isikukood: xxxx) 3/8 kaasomandist.
2.06.12.2007. a. Tallinna notar Margus Veskimäe vahendusel sõlmisid U. H., H. T., T. T., H. T. ja T. T. kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe. Kasutuskorra kokkuleppe punktis 3 leppisid kaasomanikud kokku, et Omanik I ja Omanik II annavad Omanikule III (ehk H. T.) nõusoleku kinnistul paikneva elamu katusealuse (pööningu) väljaehitamiseks alljärgnevatel tingimustel: Kõik katuse, pööningu ning korstna (pööningust üleval pool) ehituskulud kannab Omanik III; Omanik III peab tagama Omanikule I ja Omanikule II ligipääsu läbi pööningukorruse korstnale ja antennidele nende hooldamiseks; Omanikul I on õigus kasutada ühe kahendiku (1/2) suurust osa pööningust panipaigana kuni seitsmenda detsembrini kahe tuhande kümnendal aastal (07.12.2010.a.), vastutades sellel perioodil tema kasutuses oleva katuseosa heakorra eest. Seejuures ei laiene nimetatud Omaniku I õigus temale kuuluva Kinnistu mõttelise osa võõrandamisel nimetatud mõttelise osa ostjale. Lisaks leppisid toonased kaasomanikud kasutuskorra kokkuleppes kokku, et Omaniku III ainukasutusse ja -valdusesse jäävad lepingu lahutamatuteks lisadeks olevatel plaanidel rohelise joonega ümbritsetud alad ning kinnistul paikneva elamu pööning ning et kaasomanike ühiskasutusse jäävad käesoleva lepingu lisadeks olevatel plaanidel tähistamata alad, va pööningukorrus.
3.H. T. ei ole tänase päeva seisuga täitnud oma 2007. a. sõlmitud kasutuskorra kokkuleppest tulenevat kohustust, milleks oli kinnistul paikneva elamu katusealuse (pööningu) väljaehitamine.
4.Avaldajad on seisukohal, et kehtiv kasutuskorra kokkulepe ei lähtu võrdsetel alustel kaasomanike huvidest ehk praegune kasutuskord on ebaproportsionaalselt ühe kaasomaniku poole kaldu, kes ei ole mh täitnud oma senist kasutuskorra kokkuleppest tulenevat kohustust. Käesoleval hetkel kehtib kinnistul Tulika tn 30 kasutuskord, milles leppisid pooled kokku aastal 2007. Osad toonased osapooled olid omavahel lähisugulased.
5.Avaldajad soovivad reguleerida kaasomandis oleva kinnisasja Xxxx valdamise ja kasutamise korda järgmiselt:
5.1.avalduse lisaks nr 3 oleval plaanil kollasega märgitud õueala, parkimiskohad ja autosissepääs jäävad avaldajate ainukasutusse;
5.2.avalduse lisaks nr 3 oleval plaanil rohelisega märgitud õueala ja parkimiskohad jäävad H. T.’e ainukasutusse;
5.3.avalduse lisaks nr 3 oleval plaanil punasega märgitud õueala ja parkimiskohad jäävad K.-G. K. ainukasutusse;
5.4.avalduse lisaks nr 3 oleval plaanil punase ja rohelise värviga viirutatud õueala ja autosissepääs jäävad H. T.’e ja K.-G. K. ühiskasutusse;
5.5.avalduse lisaks nr 4 oleval plaanil kollasega märgitud eluruumid ja keldriruumid jäävad avaldajate ainukasutusse;
5.6.avalduse lisaks nr 4 oleval plaanil punasega märgitud eluruumid ja keldriruum jäävad K.-G. K. ainukasutusse;
5.7.avalduse lisaks nr 4 oleval plaanil rohelisega märgitud keldriruum jääb H. T.-i ainukasutusse;
5.8.avalduse lisaks nr 5 oleval plaanil (Mansard korrus) kollasega märgitud eluruumid jäävad avaldajate ainukasutusse;
5.9.avalduse lisaks nr 5 oleval plaanil rohelisega märgitud eluruumid jäävad H. T. ́i ainukasutusse;
5.10.avalduse lisaks nr 5 oleval plaanil värvimata ruumid ehk pööning ja koridorid jäävad kõikide kaasomanike kaasvaldusesse ja -kasutusse;
5.11.ülejäänud hoonete/ruumide osas avaldajal nõuded puuduvad – avaldaja seisukohast ei ole ülejäänud hoonete/ruumide osas vajalik kasutuskorda määrata.
5.12.kaasomanike ainukasutusse jäävate osade kasutamine peab toimuma selliselt, et kaasomanikel oleks võimalik takistamatult kasutada käesoleva kasutuskorra alusel määratud osa, kusjuures kaasomaniku poolt tema osa kasutamine ei tohi takistada teise osa kaasomaniku kasutusõigust.
5.13.ainuvalduses ja -kasutuses olevate alade alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi kannab vastava ala ainuvaldaja ja -kasutaja ning tal ei ole õigust nõud teistelt kaasomanikelt nimetatud kulude hüvitamist.
5.14.kaasomanikud kannavad kaasomandis oleval asjal lausuvaid avalik-õiguslikke koormatisi vastavalt neile kuuluvate mõtteliste osade suurusele ühises asjas.
5.15.ühisvalduses ja -kasutuses olevate alade ja ka hoone tervikuna alalhoidmise, ühise valdamise ja kasutamisega seotud kulud kannavad pooled vastavalt oma mõttelistele osade suurusele kinnisasjast.
5.16.kaasomanikel on õigus ilma teise kaasomaniku nõusolekuta sõlmida enda ainukasutuses ja -valduses olevate alade suhtes üüri-, rendi-, ja muid kasutuslepinguid kolmandate isikutega.
6.Avaldajad paluvad: määrata eelmises punktis väljatoodud (avalduse punktis 3) tingimustel kaasomandis oleva kinnisasja Xxxx valdamise ja kasutamise kord; asendada kohtulahendiga H. T.’e (isikukood: xxxx) ja K.-G. K. (isikukood: xxxx) tahteavaldused, mis on vajalikud kasutuskorra kandmiseks kinnistusraamatusse avaldaja ja puudutatud isikute kaasomandis oleva kinnisasja Xxxx (registriosa nr: xxxx) registrikaardi esimese jao esimesele vabale järjekohale; jätta menetlusosaliste menetluskulud menetlusosaliste endi kanda
7.Seoses puudutatud isikute seisukohtadega märgivad avaldajad järgmist. Kohtupraktikast tulenevalt sarnaselt kinnisasjale juurdepääsuõigusega võib asjaolude muutmisel nõuda kohtult ka varem määratud kasutuskorra muutmist. H. T. on oma vastuses välja toonud, et „Kehtiv notariaalne kasutuskord ei kohustu vaid annab võimaluse katusealuse korruse väljaehitamiseks eluruumiks.“ H. T. oma vastusega kinnitab fakti, et pööning on tänase päeva seisuga jätkuvalt välja ehitamata. Ilmselgelt ei ole teistel kaasomanikel huvi loovutada enda kaasomandi osa arvelt teisele kaasomanikule suuremaid/rohkemaid õigusi, kui puudub igasugune vastusooritus.
Kasutuskorra muutmisega ei suurene avaldajatele kuuluva osa suurus. 06.12.2007.a. kasutuskorra punkt 1.2.2. sätestab, et omanik I on kantud teise jakku kinnistusregistrisse kaasomanikuna kahe neljandiku suuruses mõttelises osas, st 50% kinnistust. Avaldajad on asunud omanik I asemele ja avaldajatele kuulub nüüd kinnistust eelpool nimetatud osa. Osade suuruse jaotusest on puudutatud isikud teadlikud. H. T. ́i poolt lisatud parkimiskohtade leht on temapoolne väljamõeldis ja sellisel viisil parkimist ei ole kinnistu omanike poolt kokku lepitud. Tema poolt väljamõeldud koht nr 6 ei ole avaldajatele teadaolevalt parkimiseks kasutatudki, sest kinnistu ostmisel asusid nimetatud alal vanad lauad ja kaevurõngas, mis olid seal pikka aega olnud ja mis koristati avaldate poolt. Hetkel kasutavad avaldajad ala ehitusest tekkinud esemete ajutiseks hoiustamiseks. Samuti on puudutatud isikud kasutanud Tartesi kuuri eesolevat ala enda esemete hoiustamiseks, põhiliselt jäätmete hoiustamiseks. Omanike poolt ei ole kokku lepitud, et üldkasutataval alal ei tohiks esemeid hoida ja et ala peaks kasutama vaid sõidukite parkimiseks. Üldkasutatava ala kasutamine endale kuuluva mõttelise osa suuruses ei ole teisi kaasomanikke kahjustav. Kahe kuuri vahelisel alal on võimalik parkida kõrvuti nelja sõidukit ja sellisel viisil antud juhul neid parkimiseks ka kasutatakse. Avaldajatel on parkimiseks 2 parkimiskohta ja mõlemal puudutatud isikul 1 koht, mis on vastavuses kõikide isikute osade suurusega antud kinnistust. Samuti peavad avaldajad oluliseks märkida, et kui eelmine kinnistu omanik tegi ajutiselt ka teistsuguseid kokkuleppeid, siis need ei ole kohustuslikud kinnistu igakordse omaniku suhtes. Avaldajate jaoks on oluline ära jagada kinnistu üldkasutatav ala, et nad saaksid kasutada ala vastavalt oma osa suurusele.
8.Avaldajad ei nõustu puudutatud isikute väidetega, et ala jagamisel on liiga vähe ruumi sõidukite manööverdamiseks ja parkimiskohale liikumiseks. Liikumisruumi on piisavalt ja manööverdada saab ka enda ala poole jääval osal. Pärast kasutuskorra muutmist jääks avaldajatele samamoodi võimalus kasutada vaid enda poole jäävat ala. Kinnistu 1 autosissepääsudest, mis avaldajate taotlusel peaks jääma puudutatud isikutele, on algusest peale olnud suletud avaldajate jaoks. Puudutatud isik H. T. on paigaldanud vanale aiale seadmed, mis võimaldavad aia avamise vaid tema korraldamisel. Avaldajatele seda pole võimaldatud. Avaldajate poolt on vahetatud teise sissepääsu aed ja paigaldatud seadmed automaatseks avamiseks sügisel 2019.a.
9.Avaldajad on seisukohal, et pööning tuleb anda üldkasutusse, kuna kaasomanik H. T. ei täida enda kohustusi. Maja katus on väga halvas seisukorras ja katuse kattematerjal on auklik. Samuti on pööningu lagi korralikult soojustamata. Maja katuse ja pööningu selline seisukord kahjustab avaldajate vara ja takistab endale kuuluva osa kasutamist. Soojustamata pööning tähendab avaldajate jaoks suurt soojakadu ja katkine katus võib samuti ilmastikust olenevalt avaldajate vara kahjustada. Tuleb arvestada, et tegemist on puitkonstruktsiooniga hoonega, mis kahjustub eriti kergesti. Katuse väga halba seisukorda tunnistab ka puudutatud isik H. T. ise. Katuse veerennid, renniesised plekid, vihmavee lehtrid ja torud on väga halvas seisukorras. Vesi ei valgu vihmaveetorusse, vaid mööda maja seina alla ja põhjustab maja puitkonstruktsioonide mädanemist ja sammaldumist. Selle tõttu on eriti oluline anda pööning kiiresti ühiskasutusse, et avaldajad saaksid vajalikud tööd enda majapoolel teostada.
10.Puudutatud isiku vastusest nähtub, et ta on teinud taotluse hoone katuse laiendamiseks alles 2015.a, kuigi kasutuskord määrati kaasomanike vahel kindlaks juba 2007.a. Kuigi kasutuskorras puudub tähtaeg tööde teostamiseks, siis on nii pika aja peale küsitav, kas tegemist on mõistliku ajaga, avaldajate seisukohalt ei ole tegemist mõistliku ajaga. Samuti on puudutatud isik saanud pööningu laiendamise kohta eitava vastuse, pärast seda ei ole puudutatud isik pööningut renoveerinud ka olemasolevas suuruses, et suurendada enda elamist selle võrra. Arvestades nende asjaoludega võib eeldada, et puudutatud isikul H. T.il pole kavatsust pööningu väljaehitamiseks ja selle tõttu ei ole põhjendatud pööningu tema valdusesse jätmine. Avaldajad on nõus tasuma 50% katuse ja pööningu renoveerimisest, kui kasutuskorda muudetakse ja pööning jääb kõikide kaasomanike kasutusse.
11.Puudutatud isik H. T. on võtnud 06.12.2007.a. sõlmitud kasutuskorra järgi endale kohustuse, et ta peab tagama teistele kaasomanikele ligipääsu pööningukorruse korstnale ja antennidele nende hoolduseks. Avaldajad peavad vajalikuks välja tuua, et neil on olnud probleeme pööningule pääsemiseks, et hinnata korstna hooldust. Pikemajalise veenmise peale õnnestus koos korstnapühkijaga tööd tegema minna. Samuti on vajalik, et avaldajatel oleks juurdepääs pööningule selle seisukorra hindamiseks ja vajadusel tööde teostamiseks, sest katkise katuse korral on ohustatud avaldajate vara. Arvestades puudutatud isiku püsivalt vaenulikku suhtlus ja takistuste seadmist pööningule pääsuks, ei ole õigustatud see, et pööning on ainult H. T.e valduses, selline korraldus kahjustab püsivalt kõiki teisi kaasomanikke.
12.Ärakuulamisel märkisid avaldajad, et eraldi parkimiskohti õuealale märkima ei pea, tuleks lihtsalt hooviosa jagada ja paika panna, kelle ainukasutusse see jääb. Parkimiskohtade kindlaksmääramine oleks ülereguleerimine. H. T.e eesmärk on välja ehitada katusealune ja elamisruumi juurde saada ja teha seda kasutuskorra varjus. Loogiline, et pööning oleks ühiskasutuses. Võib ka osadeks jagada, et kaasomanikud saaks asju hoiustada ja kontrollida, kas vaja remonti teha. Puudutatud isikute I ja II seisukoht
13.Puudutatud isik I leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. Kinnistu Xxxx on notariaalselt koostatud ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskord, kus on kindlaks määratud kinnistul kaasomanike ainuvaldused ja üldkasutatavad alad. Antud notariaalse lepinguga on avaldajad J. L. ja H. P. enne kinnistu ostmist tutvunud ning pole seda ostuhetkel vaidlustanud siis peale kinnistu omandamist nõuda, kinnistu kaasomanikelt kasutuskorra muutmist, suurendades seeläbi enda kinnistu osa, ei paista heauskse käitumise moodi.
14.Pööningu väljaehitamiseks on taotletud linnavalitsuselt luba, mis sai antud hetkel eitava vastuse. Puudutatud isik I on teinud pööningukorrusel erinevaid vajalike kulutus seniks kuni Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastab pööningukorruse väljaehitamise loa. Pööningukorrus on puudutatud isiku I kasutuses. Kehtiv notariaalne kasutuskord ei kohusta, vaid annab võimaluse katusealuse korruse väljaehitamiseks eluruumiks.
15.06.12.2007. a. notariaalse kokkuleppe lahutamatuteks osadeks on kolm plaani, kust nähtuvad tähistamata ja seega kaasomanike ühiskasutusse jäetud alad (s.o punase, kollase ja ka rohelisega märkimata õue ala, parkimiskohad ja autosissepääsu väravad). Nimetatud ala jagamine kaasomanike vahel takistab olulisel määral sõidukitel liikumist parklasse, ka jääb parkla ala kasutamine sõiduvahendiga äärmiselt piiratuks. Veelgi enam, ühiskasutusala piiramisega muutub võimatuks ehitus-või ka remonditööde puhul juurpääs suuremate sõidukitega, kuivõrd manööverdamisruum sellisel juhul puudub täielikult. Praegugi on avaldajate poolt ühiskasutus alale paigutatud ja ladustatud isiklikud esemed, mis takistavad normaalset kinnistu hoovi kasutust.
16.Antud juhul tuleb arvesse võtta poolte vaheliste suhete halvenemist võrdeliselt ajaga, mil avaldajad on olnud kaasomanikud. Seniste suhete valguses on ilmne, et kokkuleppeid ei ole võimalik sõlmida heas usus.
17.Ärakuulamisel märkisid puudutatud isikud, et hoov peaks olema üldkasutatav, et vältida tarade ehitamist ja et väljasõit oleks turvaliselt võimalik. Samuti tuleks kindlaks määrata kaasomanike parkimiskohad. Puudutatud isik I ei ole hoone pööningukorrusele ja katusele juurdepääsu takistanud. Pööningukorrus on puudutatud isiku I korteri osa ja ei ole nõus seda ühiskasutusse andma. Puudutatud isik II toetas seda seisukohta. Kohtumääruse põhjendused
18.Kohus, olles tutvunud esitatud avalduse ja puudutatud isikute vastustega ning kuulanud menetlusosalised kohtuistungil ära, on seisukohal, et esitatud avaldus tuleb rahuldada osaliselt.
19.TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 613 lg-st 2 tulenevalt lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Võttes arvesse, et avaldajad on esitanud nõude, mis puudutab kaasomandisse kuuluva kinnisasja kasutamist, lahendab kohus käesoleva asja eelviidatud sätete alusel hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
20.Antud juhul puudub vaidlus, et :
20.1.kinnistu Xxxx (registriosa nr xxxx) kaasomanikud on H. T. 1/4 kaasomandist, K.-G. K. 1/4 kaasomandist, H. P. 1/8 kaasomandist ja J. L. 3/8 kaasomandist (tlk 5, kinnistusraamatu väljavõte);
20.2.kinnistul paiknevas elamus korteriomandeid moodustatud ei ole;
20.3.06.12.2007. a. Tallinna notar Margus Veskimäe vahendusel sõlmisid U. H., H. T., T. T., H. T. ja T. T. kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ning selle kohta on tehtud märge kinnistusraamatusse.
21.AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. AÕS § 72 lg 3 sätestab, et kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.
22.Pooled vaidlevad selle üle, kas avaldajad üldse saavad käesoleva avaldusega kohtu poole pöörduda, kuna kinnistu osas on olemas kehtivkasutuskord, mille kohta on tehtud ka märkus kinnistusraamatusse. Avaldajad on märkinud, et kehtiv kasutuskord ei lähtu võrdsetel alustel kaasomanike huvidest ehk praegune kasutuskord on ebaproportsionaalselt ühe kaasomaniku poole kaldu, kes ei ole mh täitnud oma senist kasutuskorra kokkuleppest tulenevat kohustust seoses pööningukorruse väljaehitamisega. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-12-08 p-des 9-10 märkinud järgmist: „Kaasomanike kokkulepped kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise kohta kehtivad esmajoones üksnes nende kaasomanike suhtes, kes on kaasomanikud lepingu sõlmimise ajal. Lähtudes AÕS § 79 lg-st 1 kehtivad vallasasja kaasomanike kokkulepped ka nende õigusjärglaste suhtes, st need seovad kaasomaniku vahetumisel ka uut kaasomanikku. Kinnisasja kaasomanike kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta aga üksnes kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel (vt selle kohta ka Riigikohtu 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-07, p 19, 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-197-06, p-d 21 ja 22 ning viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-04, p 11). Kinnistusraamatusse kandmata ei ole kaasomanike kokkulepped uue kaasomaniku jaoks kohustuslikud. Erandiks on üldõigusjärglus (esmajoones pärimine), mille korral seovad üldõigusjärglast ka tema õiguseelnejale kohustuslikud olnud kokkulepped (vt nt pärimisseaduse § 130 lg 1), st sõna "õigusjärglaste" tuleb AÕS § 79 lg 2 tähenduses mõista kui "eriõigusjärglaste". Seadus ei anna selget vastust, kas kaasomanike õigusjärglaste suhtes kehtivad ka kaasomandis oleva asja valdamise või kasutamise kohta tehtud kaasomanike enamuse otsused. Vaatamata AÕS § 79
pealkirjale ei ole nimetatud sätte tekstis juttu kaasomanike enamuse otsustest. Riigikohus on varem möönnud, et AÕS § 79 reguleerib sisuliselt ka kaasomanike enamuse otsuste kohustuslikkust kaasomaniku õigusjärglaste suhtes (vt Riigikohtu 2. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05, p 22). Siiski asub kolleegium seisukohale, et kuna asjaõigusseadus (mh AÕS § 79) ei näe ette otsuste kohustuslikkust kaasomanike õigusjärglaste suhtes, kehtivad kaasomanike enamuse otsused üksnes otsuse vastuvõtmise ajal kaasomanikeks olnud isikute suhtes.“ Seega kuivõrd 2007. a sõlmitud kasutuskorrakokkulepe on notariaalne ning selle kohta on tehtud ka märge kinnistusraamatusse, on nimetatud leping tänastele kaasomanikele siduv (AÕS § 79 lg 2). Sisuliselt soovivad avaldajad kehtivat kasutuskorra kokkulepet muuta. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-121-05 p-is 42 kinnitanud, et sarnaselt kinnisasjale juurdepääsuõigusega võib asjaolude muutmisel nõuda kohtult ka varem määratud kasutuskorra muutmist.
23.Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, st lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega. Tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (vt ka Riigikohtu 23. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12; 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13; 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42; 16. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14; 8. mai 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 14).
24.Avalduse kohaselt soovivad avaldajad, et kohus määraks kasutuskorra kindlaks lähtuvalt avaldusele lisatud plaanidest. Kohus on seisukohal, et avaldus on põhjendatud osaliselt. Vaidlust ei ole elamu keldri-, I ja II korruse osas, jätkub praegune eluline olukord, kasutuskord jääb selles osas igal juhul kehtima. Sisuliselt on kaasomanike vahel vaidlus õue-ala ja pööningu osas.
25.Käesoleval juhul on kehtiva kasutuskorraga reguleeritud kinnistu kasutamine selliselt, et elamu ümbrus ning selle vahetu tagumine osa (s.o ca 50% kinnistu hooviast) on kaasomanike ühiskasutuses ning kinnistu edela/lääneosas on maakasutus reguleeritud vastavalt omandiosade suurusele (vt tlk 33 – plaan). Avaldajad soovivad reguleerida kogu hooviala kasutamist selliselt, et kõigi kaasomanike ühiskasutuses olev osa puuduks (vt tlk 9 - plaan). Poolte vahel on erimeelsused ühiskasutuses oleva hooviala kasutamisel, mistõttu kohus on seisukohal, et ühiskasutuses olev hooviala on mõistlik kasutuskorraga n.ö likvideerida ning määrata kindlaks, millist osa hoovialast on igal kaasomanikul õigus kasutada. Kinnistu hoovi kasutuse jaotamine avaldaja toodud viisil on põhjendatud, kuivõrd see vastab tänasele kasutusele, nimetatud kasutus ei ole ühegi kaasomaniku huvidega vastuolus, se võimaldab kaasomanikel pääseda probleemideta kinnistul asuvate kuurideni ja enda kasutuses olevasse majaossa-korterisse ning õuealale. Sellise kasutuse määramine ei ole kaasomanike huvidega vastuolus, hoopis vastupidi, see vastab kaasomanike huvidele, kuivõrd üksnes seadustab-kinnistab juba täna toimiva korra. Ühiskasutuses oleva hooviala jagamine käesoleva kasutuskorraga kõrvaldab ka sõidukite parkimisega ning asjade ladustamisega seonduvad probleemid. Samuti kasutavad juba täna avaldajad ühelt poolt ning puudutatud isikud teiselt poolt kinnistule pääsemiseks erinevaid väravaid, mistõttu on kõigile kaasomanikele tagatud ka juurdepääs avalikult kasutatavale teele – Xxxx. Kohus on seisukohal, et puudutatud isiku poolt pakutud idee jätta hooviala ühiskasutusse ja reguleerida üksnes parkimise korraldust, põhjendamatu. Üksnes parkimiskorralduse sätestamine ei lahendaks muid hoovialaga seotud erimeelsusi (nt asjade ladustamine jms).
26.Hoone pööning on kasutuskorra kokkuleppega jäetud H. T.e ainukasutusse- ja valdusesse (p 2.2.3). Avaldajad soovivad, et hoone pööninguosa oleks kaasomanike ühiskasutuses. Avaldajad viitavad, et; (i) H. T. ei ole tänase päeva seisuga täitnud oma 2007. a. sõlmitud kasutuskorra
kokkuleppest tulenevat kohustust, milleks oli kinnistul paikneva elamu katusealuse (pööningu) väljaehitamine; (ii) kehtiv kasutuskorra kokkulepe ei lähtu võrdsetel alustel kaasomanike huvidest ehk praegune kasutuskord on ebaproportsionaalselt ühe kaasomaniku poole kaldu; (iii) osad toonased osapooled olid omavahel lähisugulased; (iv) elamu katus on halvas seisus ning ühine kasutus võimaldaks avaldajatel enda poole katusest renoveerida. Kohus leiab, et avaldus tuleb pööningu osas rahuldamata jätta. Avaldajad ei ole esitanud ühtegi mõjuvat põhjust, miks peaks hoone pööninguosa jätma kaasomanike ühiskasutusse. 06.12.2007 lepingu peatükis 3 anti teiste kaasomanike poolt H. T.ele nõusolek hoone pööningukorruse väljaehitamiseks. Tegemist ei ole pööningu väljaehitamise või katuse ja korstna renoveerimise kohustusega. Asjaolu, et H. T. ei ole tänaseni kaasomanike kokkuleppest tulenevat õigust realiseerinud, ei anna alust kasutuskorra kokkuleppe muutmiseks. Asjakohane ei ole ka viide kaasomanike võrdsusele. Avaldajad olid (või vähemalt pidid olema) kaasomandi osa omandamisel teadlikud, et kinnistu osas on kehtiv kasutuskord, kuna selle kohta oli tehtud märge kinnistusraamatusse. Samuti pidid seega olema teadlikud, et see kasutuskord on ka neile siduv. Kehtiva kasutuskorra kokkuleppe mõjul kujunes ka avaldajate kaasomandiosa ostuhind. Seega asjaolu, et üks kaasomanik saab kasutuskorra kokkuleppe alusel kasutada suuremat osa kaasomandis olevast asjast, kui tema kaasomandiosa suurus eeldab, ei ole aluseks kasutuskorra kokkuleppe muutmiseks. Siiski võib see teistele kaasomanikele anda õiguse ja aluse esitada suuremat osa valdava kaasomaniku vastu rahalise hüvitisnõude. Riigikohus märgib, et üldjuhul, kui ühe isiku ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi osa, tuleb tal maksta selle eest teistele hüvitist. Kolleegium on varasemas praktikas leidnud, et AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue. Kasutuseeliseks on ka see, kui kostja kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat pinda (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1137-10, p 12). Siiski võib kohus jätta AÕS § 71 lg 2 kohaldamata ja eelnimetatud hüvitisnõude rahuldamata, kui hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p-d 13-14; 16. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1149-10, p 13). Kasutuskorra muutmise aluseks olevaks oluliseks asjaoluks ei saa kohtu hinnangul olla see, et kasutuskorra sõlminud isikud olid lähisugulased. Samuti ei anna kasutuskorra muutmiseks alust soov renoveerida elamu katust. Kohus osundab, et elamu katus on vaatamata kehtivale kasutuskorrale kõigi kaasomanike kaasomandis. AÕS § 72 lg 4 sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Seega on avaldajatel õigus elamu katus renoveerida ning nõuda hiljem teistelt kaasomanikelt katuse renoveerimiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Kehtiv kasutuskord seega ei takista elamu alahoidmiseks tehtavate parenduste ja paranduste tegemist. Olukorras, kus kaasomanik ei täida kasutuskorra kokkuleppest tulenevaid õigusi või kohustusi kohaselt (s.o rikub kasutuskorra kokkulepet, nt ei luba korstnapühkijal katusele minna), on teistel kaasomanikel õigus nõuda kasutuskorra kokkuleppe täitmist (AÕS § 72 lg 5).
27.Kuivõrd kohus analüüsis käesolevas lahendis üksnes olemasoleva kasutuskorra muutmise põhjendatust ja ülejäänud osas kattub avaldus juba kehtiva kasutuskorraga, siis ülejäänud osas tuleb avaldus rahuldamata jätta. Kohus muudab käesoleva määrusega osaliselt üksnes kinnistu hooviala kasutust puudutavat, ülejäänud osas jääb varasem kasutuskord kehtima.
28.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et antud juhul on põhjendatud kohustada puudutatud isikuid TsÜS § 68 lg 5 alusel andma tahteavaldus Xxxx kinnisasja osas kasutuskorra osalise muutmise kokkuleppe sõlmimiseks ning vastava kande tegemiseks kinnistusraamatusse.
29.Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1 järgi 7000 eurot. Menetluskulud
30.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et olukorras, kus antud menetlus toimus avaldajate huvides, kuid avaldus kuulus osaliselt rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.