Kohtulahend

kostjad ei tõendanud, et hageja ei ole omanik või et asja omanik on kostja või et kostjal on õigus asja vallata mõne muu asjaõiguse või õiguse alusel, tunnustas kohus hageja omandiõigust. T. Orissaare väited vara heauskse omandamise kohta on põhjendamatud. AS Scanbalt Invest ei olnud asja valdust kunagi saanud. Tuvastatud on, et T. Orissaar sai korteri võtmed M. Laikmaana esinenud isikult. Võtmete saamine isikult, kes ei olnud vara võõrandaja ega tema esindaja, ei saa seaduse alusel olla T. Orissaare omandiõiguse tekkimise aluseks. AÕS §-s 95 sätestatud vastuväide esialgse omaniku omandiõiguse tunnustamisele on põhjendatud vaid asja heauskse vastuvõtmise korral võõrandajalt, mitte aga asja vastuvõtmise korral mistahes isikult. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega tunnustati 14. veebruari 1996. a müügilepingu tühisust ja hageja omandiõigust ning uue otsusega jäeti selles osas hagi rahuldamata. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse M. Laikmaalt kohtukulude väljamõistmise osas ning jättis kohtukulud poolte kanda. Muus osas jäi linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei olnud hageja 14. veebruari 1996. a müügilepingu pool ning see leping ei tekita, muuda ega lõpeta tema tsiviilõigusi ega -kohustusi. Asjaolu, et müüja ei olnud asja omanik, ei anna hagejale õigust lepingu vaidlustamiseks. Lepingus sisalduv asjaõigusleping ei ole iseenesest tühine. Hageja saab oma õigusi kaitsta vindikatsioonihagi esitamisega. T. Orissaar oli AÕS § 95 lg l kohaselt korteri omandamisel heauskne. Tõendatud on, et T. Orissaar soovis korterit osta ja sai korteri müügist teada ajalehekuulutuse kaudu. Korterit näitasid talle V. Liiva ja M. Laikmaa; M. Laikmaalt kuulis ta, et korter kuulub M. Laikmaale, kes pantis selle tagasiostuõigusega AS-le Scanbalt Invest, T. Orissaar tasus M. Laikmaa võla ja M. Laikmaa loobus tagasiostuõigusest; valduse ja võtmed andsid T. Orissaarele üle V. Liiva ja M. Laikmaa. Esitatud tõendite alusel ei ole alust arvata, et T. Orissaar võis olla või pidi olema teadlik, et võõrandajal puudus korteri võõrandamise õigus. T. Orissaare seletusel ei teadnud ta tehingute tegemise ajal hageja väidetavast omandiõigusest. Hooneregistri õiendi järgi oli omanik AS Scanbalt Invest ja M. Laikmaale kuulus korteri tagasiostuõigus. Vastavalt AÕS § 90 lg l eeldatakse vallasasja valduse ajal valdaja omandiõigust. Kuna korter oli M. Laikmaa valduses, siis oli ostjal alust pidada seda M. Laikmaale kuuluvaks. T. Orissaar sai võtmed M. Laikmaana esinenud isikult ja korter oli T. Orissaare valduses 14. veebruarist kuni 3. märtsini 1996. a, mil politsei korteriukse kinni pitseeris. Hagejal puudub alus väita, et vara on tema valdusest välja läinud tema tahte vastaselt, kuna ta andis korteri üürile ja sellega V. Liiva valdusse. Kohaldamisele ei kuulu AÕS § 95 lg 3. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti tunnustamata hageja omandiõigus ja 14. veebruari 1996. a lepingu tühisus ja muudeti kohtukulude jaotust ning uue otsusega tunnustada hageja omandiõigust ja mõista hageja kasuks välja kohtukulud. Vastavalt AÕS § 81 piisab omandiõiguse tunnustamiseks, kui omanik tõendab, et tema omandiõigus on tekkinud õiguslikul alusel. Hageja omandiõigust tõendab 2. mail 1994. a sõlmitud korteri ostu-

müügileping. Kuna 15. detsembril 1995. a hageja nimel tehtud tehing on tühine, ei saa järgnevad korteriga teostatud tehingud tekitada pooltele õiguslikke tagajärgi, kuivõrd need põhinevad tühisel tehingul. Ebaõige on ringkonnakohtu järeldus, et 14. veebruari 1996. a leping ei riku hageja õigusi. Korter võõrandati hageja teadmata ja tema tahte vastaselt. PS § 32 kohaselt võib omandit omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides ja kohase hüvitise eest. Tühine tehing on kehtetu algusest peale. Pärast korteri üürileandmist V. Liivale säilis hagejal korteri valdus - hageja on korterisse sisenenud oma võtmega, seal olid tema mööbel ja teised asjad, sinna tuli tema post, ta on igakuiselt tasunud korteri haldus- ja kommunaalkulusid. Seega oli korter AÕS § 32 mõttes hageja tegeliku võimu all. Kui kohus ei käsitlenud hagejat otsese valdajana, oleks ta pidanud arvestama AÕS § 33 lg 2 sätteid kaudse valdaja kohta. TsMS § 332 kohaselt peab ringkonnakohus põhjendama, miks ta tuli samu tõendeid hinnates linnakohtust erinevale järeldusele. Ringkonnakohus tugines ainult T. Orissaare seletustele, jättes tähelepanuta teiste tunnistajate ütlused, mis kinnitavad, et üürileandmisega ei läinud korter hageja valdusest välja. Samuti rikkus kohus TsMS § 330 lg 4. Ringkonnakohtu otsus on sisult vastuoluline. Ringkonnakohus märkis, et vastavalt hooneregistri õiendile oli korteri omanik AS Scanbalt Invest, kuid samas leidis, et kuna korter oli M. Laikmaa valduses, oli ostjal alus pidada seda M. Laikmaale kuuluvaks. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta linnakohtu poolt tuvastatud asjaolu, et T. Orissaarele korteri võõrandanud AS Scanbalt Invest ei olnud kunagi korteri valdaja. Kuna korteri andis T. Orisaarele üle M. Laikmaa, ei saanud T. Orissaar olla heauskne omanik. Ringkonnakohtu väitel ei lükanud hageja T. Orissaare heausksust ümber. Hageja tõenditele T. Orissaare pahausksuse kohta ei andnud kohus hinnangut. Kohus eksis TsMS § 60 lg 1 kohaldamisel, jättes kohtukulud poolte kanda. III. Vastused kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele pidas T. Orissaar ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. Kostja oli vaidlusaluse korteri omandamisel heauskne. Kostja M. Laikmaa toetas kassatsioonkaebust tehingu tühisuse ja omandiõiguse tunnustamise osas, kuid pidas ebaõigeks kohtukulude ümberjaotamise nõuet. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus kuulub osaliselt tühistamisele TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Seadusel ei põhine kassaatori seisukoht, et müüjaks, kellel TsK §-st 242 lg 1 tulenevalt lasub kohustus anda ostjale üle asi ja omandiõigus sellele, saab olla vaid asja omanik. Õige on apellatsioonikohtu seisukoht, et sellise kohustuse võtmine müüja poolt ei tekita, lõpeta ega muuda lepingupooleks mitteoleva isiku tsiviilõigusi. Asjaõiguslepingu, millega antakse üle omandiõigus, tühisus ei tulene AÕS §-st 68 lg 1. Selles normis on sätestatud omanikule kuuluvad õigused.

Tunnustades heauskse omandamise võimalust, tunnustab AÕS § 95 lg 1 ka mitteomaniku sõlmitud asjaõiguslepingut. Kassatsioonkaebuses leitakse alusetult, et AÕS § 95 lg 1 järgi õigustamata isiku poolt omandiõiguse üleandmine kujutab endast sundvõõrandamist, mis Põhiseaduse § 32 lg 1 lause kaks järgi võib toimuda ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Põhiseaduse § 32 lg 1 lauses kaks kaitstakse omandit võimupoolse meelevaldse võõrandamise eest. See norm ei välista aga heauskset omandamist AÕS § 95 lg 1 alusel. Vaidlust pole selles, et AS Scanbalt Invest ei olnud korteri omanik ja tal puudus õigus omandit üle anda. AÕS § 95 lg 1 kohaselt võis T. Orissaar omandada korteri üleandmisega aga heauskselt. AÕS § 92 lg 1 järgi tekib vallasomand üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Seega on heauskse omandamise eelduseks eelkõige omandaja ja mitteomanikust võõrandaja vaheline omandiõiguse üleandmise kokkulepe ning omandaja poolt valduse saamine asjale. Heauskne omandamine on võimalik ka läbi AÕS §-de 93 ja 94. Kooskõlas tuvastatud asjaoludega on apellatsioonikohus põhjendatult leidnud, et AS Scanbalt Invest ja T. Orissaar on sõlminud korterile omandiõiguse üleandmise asjaõiguslepingu (14. veebruari 1996. a lepingu punkt 7). Samuti on kohus tuvastanud, et T. Orissaar sai korteri valduse ja elas selles 14.02."03.03.1996. a. Tuvastanud nimetatud kaks heauskse omandamise eeldust, pidi kohus hageja esiletoodud asjaolude alusel võtma seisukoha, kas T. Orissaar oli korteri omandamisel pahauskne, s.t kas ta teadis või pidi teadma või ei teadnud ega pidanudki teadma, et AS"l Scanbalt Invest polnud õigust omandiõigust korterile üle anda. Asja omandada sooviv isik peab olema heauskne nii asjaõiguslepingu sõlmimise ajal kui ka tegeliku võimu saamise ajal. Linnakohus leidis, et T. Orissaar ei omandanud korterit heauskselt, kuna ta ei saanud selle otsest valdust mitte võõrandajalt AS Scanbalt Invest, vaid M. Laikmaana esinenud isikult. See asjaolu vääriks tähelepanu, kui kontrollitakse omandamist AÕS § 92 lg 2 tunnustel. Apellatsioonikohus leidis, et T. Orissaar omandas korteri heauskselt. Samas rikkus ringkonnakohus kohtuotsuse põhjendamise nõuet. Hageja on esimese astme kohtus toonud esile asjaolud, millistele tuginedes ta väitis, et T. Orissaar polnud heauskne. Nende väidete tagasilükkamist pole apellatsioonikohus motiveerinud. Küll on apellatsioonikohtu enda seisukohad osaliselt vastuolulised: ühelt poolt leiti, et esitatud tõendite kohaselt oli korteri omanik AS Scanbalt Invest, samas märgiti, et T. Orissaarel oli alus pidada korterit M. Laikmaale kuuluvaks. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtuga selles, et tuvastatuks loetud asjaolude kohaselt on omanik korteri üürileandmisega vabatahtlikult loobunud tegelikust võimust korteri üle, see on tema valdusest välja läinud tema tahte kohaselt ning puudub alus AÕS § 95 lg 3 kohaldamiseks. Hageja väite osas, et ta on kogu aeg olnud vaidlusaluse korteri otsene valdaja, märgib kolleegium järgmist. AÕS §-de 36 lg 3 ja 39 lg 3 kohaselt otsustakse selle üle, kas isik on kaotanud või saanud tegeliku võimu asja üle, asjaolude alusel. Kolleegium leiab, et kohtu poolt tuvastatuks loetud asjaoludel ei saa hagejat pidada eluruumi otseseks valdajaks ainuüksi seetõttu, et ka temal olid korteri võtmed. Otsene valdus eluruumile seondub tegeliku võimuga selle üle. Seega pole valduse üle

otsustamisel asjakohased hageja väited, et korteris on tema asjad, ta ei andnud üürniku kasutusse keldriboksi, korteri aadressile tuleb tema post ning ta tasub korteri halduskulud ja kommunaalkulud. Ringkonnakohtu otsuse osalisel tühistamisel tuleb tühistada otsus ka kohtukulude jaotamise osas. Asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta seisukoht kohtukulude jaotamise osas arvestades ka seda, kelle suhtes hagi rahuldati või rahuldamata jäeti. Ainuüksi see, et isik osaleb menetluses kostjana, ei anna alust temalt kohtukulude väljamõistmiseks, kui ta pole teinud vaidlustatud tehinguid. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. mai 2001. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata Evelyn Vill"i hagi omandiõiguse tunnustamiseks ja kohtukulude jagamise osas ning saata asi tühistud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Evelyn Vill"ile 11. juunil 2001. a tasutud kautsjon 1 250 (üks tuhat kakssada viiskümmend) krooni. J. Odar, H. Jõks, J. Luik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.