Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Maret Altnurme ja Villem Lapimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
15. juuni 2017, Tallinn
Haldusasja number
3-15-2932
Haldusasi
CCP (ANC üldõigusjärglane) kaebus Tallinna Linnavalitsuse 17. juuni 2015. a korralduse nr 984-k tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 24. märtsi 2016. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – CCP, esindaja v.adv Pille Pettai Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Inge Lumiste
Menetluse alus ringkonnakohtus
CCP apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta CCP apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 24. märtsi 2016. a otsus haldusasjas nr 3-15-2932 muutmata.
Menetlusosaliste menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 17. juulil 2017 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).
3-15-2932 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.LS esitas 1991. a-l avalduse Tallinnas Liivalaia tn 3 (varasem Liivalaia tn 1a, endine kinnistu nr 4852) korteri nr 4 tagastamiseks, mille juurde kuulus hoone all asuv garaažiboks. Nimetatud vara kuulus 1941. a-l toimunud natsionaliseerimise ajal taotlejale endise korteriühingu „Varjula“ liikmelisuse kaudu. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Tallinna linnakomisjon luges 16.01.1995 otsusega nr 4712 Liivalaia tn 3 korteri nr 4 ja 15 m2 suuruse garaaži omandireformi objektiks ning LS nimetatud vara suhtes omandireformi õigustatud subjektiks.
2.Tallinna Linnavalitsus tagastas 09.11.1995 korraldusega nr 3149-k Liivalaia tn 3 korteri nr 4 ja garaaži hoone mõttelise osana LS-le. Tallinna Linnavalitsus tunnistas 31.01.1997 korraldusega nr 272-k kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 09.11.1995 korralduse nr 3149-k ning lõpetas korteri tagastamise menetluse ja alustas selle kompenseerimise menetlust. LS esitas 07.04.1997 avalduse (vaide) Tallinna Linnavalitsuse 31.01.1997 korralduse nr 272-k tühistamiseks. Tallinna Linnavalitsus määras 16.05.1997 korraldusega nr 1502-k LS-le vara eest kompensatsiooniks 157 400 krooni. Tallinna Linnavalitsus tunnistas 08.08.1997 korraldusega nr 2745-k kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 31.01.1997 korralduse nr 272-k ja 16.05.1997 korralduse nr 1502-k (punkt 1) ning otsustas alustada Tallinna Linnavalitsuse 09.11.1995 korralduse 3149-k täitmist (punkt 2).
3.Tallinna linn ja EA sõlmisid 27.05.1997 notariaalse ostu-müügilepingu, mille esemeks oli Liivalaia tn 3 korter nr 4 (viis tuba üldpinnaga 86,4 m2). EA võõrandas 05.06.1997 ostumüügilepinguga Liivalaia tn 3-4 eluruumi edasi TK-le.
4.ÕVVTK Tallinna linnakomisjon muutis 12.04.1999 otsusega nr 10674 oma varasema 16.01.1995 otsus nr 4712 punkti 2, lugedes tõendatuks, et vara kuulus õigusvastase võõrandamise ajal korteriühingule „Varjula“ ning seda kasutas osamaksu alusel korteriühingu liige LS, kes vastas omandireformi aluste seaduse (ORAS) §-s 7 ning endiste korteriühingute liikmete korterite tagastamise ja kompenseerimise seaduse §-s 3 toodud nõuetele. Muus osas jäi varasem otsus kehtima.
5.Tallinna Linnavalitsus otsustas 17.06.2015 korraldusega nr 984-k kompenseerida Liivalaia tn 3 korteri nr 4 ja garaažiboksi ning määras ANC-le (16.10.1999 surnud LS tütar) makstava kompensatsiooni suuruseks 10 076 eurot. Ühtlasi tunnistati kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 08.08.1997 korralduse nr 2745-k punkt 2 ning loeti LS taotlus Liivalaia tn 3 korteri nr 4 ja garaažiboksi tagastamiseks lahendatuks.
6.ANC esitas 23.11.2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 17.06.2015 korralduse nr 984-k tühistamiseks. Vaidlustatud korraldus on motiveerimata ja sellest ei nähtu, miks on kaebaja jäetud ilma korteri tagasisaamise õigusest. Abstraktne sätete loetelu ei ava korralduse andmise põhjuseid ega võimalda veenduda, kas korralduse andmine oli õigustatud või mitte. Õiguslik alus korteri tagastamata jätmiseks ja selle kompenseerimiseks puudub. LS või ANC ei ole korteri tagastamisest kunagi loobunud ega 2(8)
3-15-2932 soovinud selle kompenseerimist. Ühtegi ORAS § 12 lg-s 3 sätestatud alust vara tagastamata jätmiseks ei esine ning viide ORAS § 13 lg-le 1 (või § 12 lg 3 p-le 1) ei ole asjakohane. Ostu-müügilepingust nähtuvalt võõrandas Tallinna linn EA-le üksnes Liivalaia tn 3-4 eluruumi. Garaažiboksi ei sisaldu lepingu esemena ka EA ja TK vahelises ostumüügilepingus. Puuduvad mis tahes tõendid, et vara koosseisus olev garaažiboks kuuluks kolmanda isiku heausksesse omandisse. Tallinna linn võõrandas Liivalaia tn 3-4 korteri EA-le ajal, kui Tallinna Linnavalitsuse 31.01.1997 korraldus nr 272-k vara tagastamise menetluse lõpetamise ja kompenseerimise alustamise menetluse kohta ei olnud jõustunud. LS vaie rahuldati Tallinna Linnavalitsuse 08.08.1997 korraldusega nr 2745-k ning Tallinna linn oli ORAS § 18 lg-st 2 tulenevalt kohustatud säilitama vara enda omandis kuni vara tagastamise küsimuse lahendamiseni, mis toimus alles Tallinna Linnavalitsuse 17.06.2015 korraldusega nr 984-k. Olukorras, kus vastustaja on rikkunud vara säilitamise kohustust, ei saa vastustaja otsustada vara kompenseerimist põhjendusega, et vara on kolmanda isiku heauskses omandis. Korteri ostu-müügileping on tühine ja Tallinna linnal oli kohustus see kolmandalt isikult välja nõuda. Korteri edasivõõrandamise tehingud on tehtud seotud isikute vahel, sest TK on EA hea tuttav. Samuti on ebausutav 720 000 krooni suuruse müügihinna tasumine juba enne korteri müügilepingu sõlmimist. Kinnistusraamatu andmetel oli korteri omanikuks 27.12.2001– 22.08.2005 Hansa Liising Eesti AS ning 22.08.2005 omandas korteri OÜ I, kelle juhatuse liikmeks oli alates 21.07.2005 MS, kes oli ka OÜ I osanikuks oleva UF OÜ osanik. MS oli EA elukaaslane. Tõendid viitavad, et EA oli vaidlusaluse varaga seotud veel vähemalt kuni 2011. aastani ja kõik vahepealsed tehingud tehti vaid mulje jätmiseks, nagu oleks vara kolmandate isikute heauskses omandis. Tallinna linn ei ole teinud midagi selleks, et korterit EA-lt välja nõuda ja LS-le tagastada. Paljasõnaline ja tõendamata on väide, et garaažiboks on Liivalaia tn 3 korteriomanike kaasomandis. Vastustaja ei ole haldusmenetluse jooksul kordagi maininud, et garaaži ei saaks kaebajale tagastada. Isegi kui garaažiboks on vastustaja omandist välja läinud, on see toimunud vastuolus ORAS § 18 lg-ga 2. Sellises olukorras peab vastustaja garaažiboksi maksumuse kaebajale hüvitama ja puudub alus garaažiboksi kompenseerimiseks ORAS § 12 lg 3 p 3 järgi.
7.Tallinna linn vaidles kirjalikus vastuses kaebusele vastu ja palus selle jätta rahuldamata. Tegemist ei ole kaalutlusõiguse alusel tehtud otsusega, mistõttu on etteheited selle põhjendamispuuduste kohta alusetud. Asja uuel otsustamisel peaks linn andma välja samasisulise haldusakti. Vaidlustatud korralduses viidatud ORAS § 12 lg 3 p 1 ei ole tõepoolest asjakohane, kuid vara tagastamine kaebajale ei ole siiski võimalik, sest see on pärast mitmekordset võõrandamist füüsilise isiku heauskses omandis. Vara oli kolmanda isiku heauskses omandis juba Tallinna Linnavalitsuse 08.08.1997 korralduse nr 2745-k andmise ajal, mistõttu oli vara tagastamise korralduse täitmine võimatu ja selle tühistamine ei mõjuta kaebaja olukorda. Kuna vara ei kuulu ORAS § 12 lg 3 p 3 alusel tagastamisele, tuleb see ORAS § 13 lg 1 alusel kompenseerida. Garaažiboks on kõigi Liivalaia tn 3 korteriomandite omanike heauskses kaasomandis. Kõnealune garaaž paiknes 1948. a-l koostatud ruumide eksplikatsiooni ja asendiplaani kohaselt elamu keldrikorrusel ning 2000. a-l koostatud ruumide asendiplaanilt nähtub, et see ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. Kaebuses kirjaldatud asjaolude pinnalt ei ole võimalik asuda seisukohale, et vaidlusalune vara ei ole tänasel päeval või ei olnud vaidlustatud korralduse andmise ajal füüsilise isiku heauskses omandis. Samuti on põhjendamatud etteheited, et Tallinna linn ei ole korterit EA-lt välja nõudnud, sest Tallinna Linnavalitsuse 08.08.1997 korralduse nr 2745-k vastuvõtmise ajaks oli korteri juba omandanud TK. LS esitas 17.04.1998 ise hagiavalduse EA, TK ja Tallinna linna vastu ostu-müügilepingute kehtetuks tunnistamiseks (tsiviilasi nr 2-98-64), kuid seoses LS surmaga peatas kohus 14.09.2000 asja menetluse ja lõpetas selle 30.06.2010 määrusega, sest LS pärijad ei soovinud menetlust jätkata. 3(8)
3-15-2932
8.Tallinna Halduskohus jättis 24.03.2016 otsusega ANC kaebuse rahuldamata. Vaidlustatud haldusakt ei sisalda haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 nõuetele vastavat põhjendust, vaid korralduses on loetletud üksnes selle andmise õiguslikud alused. Sisulist vaidlust ei ole selles, et tuginemine ORAS § 12 lg 3 p-le 1 oli ebaõige ning vastustaja hinnangul kuulus selle asemel kohaldamisele ORAS § 12 lg 3 p 3. Tallinna Kesklinna Valitsus ja EA sõlmisid 27.05.1997 notariaalse ostu-müügilepingu, mille kohaselt omandas EA Liivalaia tn 3-4 eluruumi (mis koosneb viiest toast üldpinnaga 86,4 m2 ja moodustab 7,07% elamu korterite üldpinnast) koos sellele vastava muu osaga elamust. EA müüs 05.06.1997 notariaalse ostu-müügilepingu alusel sama korteri edasi TK-le. Käesoleval ajal on korteri omanikuks OT. Harju Maakohus lõpetas 30.06.2010 määrusega nr 2-98-64 menetluse LS hagis EA, TK ja Tallinna linna vastu ostu-müügilepingute kehtetuks tunnistamise nõudes. Seega läks vaidlusalune korter TK heausksesse omandisse ja isegi kui EA jäi varaga faktiliselt seotuks kuni 2011. aastani, ei muuda see olematuks heauskse omandamise fakti. Kuna vaidlusalune korter on heauskses omandis ja selle tagastamine ei ole võimalik, tuleb vara ORAS § 13 lg 1 alusel kompenseerida. Kuna tegemist ei ole kaalutlusotsusega ja vastustaja peaks andma uuesti välja samasisulise haldusakti, siis ei ole korralduse tühistamine põhjendatud (vt Riigikohtu 29.11.2012 otsus nr 3-3-1-29-12). ÕVVTK Tallinna linnakomisjon luges 16.01.1995 otsusega nr 4712 mh garaažiboksi omandireformi objektiks. Vastustaja esitatud Liivalaia tn 3 plaanidest ja ruumide eksplikatsioonist ei ole võimalik üheselt järeldada, kas garaaž kuulub korteri reaalosa hulka või mitte. Ostu-müügilepingust nähtuvalt on EA-le müüdud üksnes eluruum (viis tuba üldpinnaga 86,4 m2) ja tõenditest ei nähtu, et vaidlusalune garaaž olnuks Liivalaia tn 3-4 korteri reaalosa. Vastustaja on õigesti leidnud, et korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg-st 2 tulenevalt on garaažiboks kõigi korteriomanike kaasomandis. Haldusaktides garaaži eraldi nimetamine võib olla tingitud asjaolust, et üldjuhul kortermajades garaaž puudus, kuid Liivalaia tn 3 korteriomanikel oli vastav võimalus olemas, mistõttu peeti vajalikuks seda ka rõhutada. Eluliselt ei ole usutav, et kortermaja garaaži võiksid kasutada muud isikud peale korteriomanike. Seega läks ka garaaž EA ja TK vahelise ostu-müügilepingu alusel heausksesse valdusesse. ORAS § 18 lg-test 1 ja 2 tulenevalt kohustus Tallinna linn säilitama vara omandivormi, kuna 27.05.1997 seisuga ei saanud olla selge, et Tallinna Linnavalitsuse 31.01.1997 korraldust nr 272-k ei vaidlustata (seda ilmestab asjaolu, et Tallinna Linnavalitsus tunnistaski 08.08.1997 korraldusega nr 2745-k varasema korralduse kehtetuks). Sellele vaatamata läks vaidlusalune vara heausksesse omandisse. Vaidlustatud haldusakti tühistamisnõude rahuldamata jätmisele vaatamata säilib kaebajal õigus esitada Tallinna linna vastu kahju hüvitamise nõue.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
9.CCP (18.03.2016 surnud ANC üldõigusjärglane) palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks või alternatiivselt teha asjas uus otsus, millega rahuldada tema kaebus. Halduskohtu otsus ei ole nõuetekohaselt põhjendatud. Vaidlustatud korraldus on täielikult motiveerimata ega ole seetõttu kontrollitav. Korralduses on viidatud ORAS § 12 lg 3 p-le 1, mis ei ole asjassepuutuv. Kuna otsuses on käsitletud vaid kompensatsiooni maksmist, siis ei olnud võimalik lugeda sellega lahendatuks LS taotlust vara tagastamiseks. Olukorras, kus vara tagastamise välistas ORAS § 18 lg-tes 1 ja 2 sätestatu rikkumine, tuleb apellandile hüvitada vaidlusaluse vara praegune turuväärtus, mitte kompenseerida seda vastavalt ORAS § 12 lg-le 1 ja §-le 13. 4(8)
3-15-2932 Halduskohus on asunud vaidlusalust korraldust vastustaja eest ise põhjendama, lugedes haldusaktis märgitud ORAS § 12 lg 3 p 1 asemel vara tagastamata jätmise tegelikuks aluseks ORAS § 12 lg 3 p 3 ja jättes seetõttu kaebuse rahuldamata. Haldusorganil on kohustus kontrollida kolmanda isiku heausksust sisuliselt (vt Tallinna Ringkonnakohtu 26.04.2013 otsus nr 3-11-1273, p 12), kuid vaidlustatud korralduse andmisel ei ole seda tehtud. Ka halduskohus ei ole sisuliselt hinnanud, kas vara oli vaidlustatud otsuse tegemise ajal kolmanda isiku heauskses omandis või mitte, viidates üksnes kinnistusraamatu kandele, mille kohaselt on Liivalaia tn 3-4 korteriomandi omanikuks OT. Samuti on põhjendamatu seisukoht, et heauskne omandamine toimus juba EA ja TK vahelise 05.06.1997 tehinguga. Halduskohus on jätnud kaebaja poolt 18.01.2016 esitatud väited ja tõendid (mille kohaselt oli korter vähemalt kuni 28.09.2011 tegelikkuses EA kontrolli all) täielikult tähelepanuta ning see on toonud kaasa ebaõige lahendi tegemise. Viide Harju Maakohtu 30.06.2010 määrusele nr 2-98-64 ei ole asjakohane, sest Tallinna linna ja EA vaheline 27.05.1997 leping oli ORAS § 18 lg 1 järgi tühine nimetatud kohtuvaidluse tulemusest olenemata (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 30.10.2013 otsus nr 3-12-1599, p 8). Võõrandamise keeld kehtis ka ajal, mil toimus vaidemenetlus. Tehingute tühisusest pidid olema teadlikud ka EA ja TK. ORAS § 18 lg-st 2 ei ole võimalik järeldada, et ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keelu rikkumise tõttu vara tagastamise võimatuks muutumise korral tuleks vastustajal maksta üksnes ORAS § 13 järgset kompensatsiooni. ORAS § 13 ja § 18 lg 2 üheaegne kohaldamine on kaheldav. Seega ei saa olla ilmselge, et asja uuel läbivaatamisel tuleks vastustajal anda uuesti välja samasisuline haldusakt. Halduskohus on garaažiboksi osas ebaõigesti kohaldanud KOS sätteid ning jätnud välja selgitamata garaaži tegeliku staatuse (st kas tegemist on reaalosaga või mõttelise osaga ning kuidas see vastustaja valdusest välja läks). Halduskohus on põhjendamatult järeldanud, et garaaž läks EA ja TK vahelise tehinguga TK omandisse. Kõnealusel ajal ei olnud tegemist korteriomandiga, vaid vallasasjaga. Kinnistusraamatu kohaselt avati Liivalaia tn 3-4 korteri kohta registriosa esmakordselt alles 27.12.2001. Müügilepingus ei ole garaaži märgitud ja vastustaja käsitas garaažiboksi samuti eraldiseisva tagastamise objektina, mitte korteri mõttelise osana. Asjas puuduvad igasugused tõendid, mille alusel saaks järeldada, et garaaži tagastamine apellandile ei olnud võimalik. Halduskohus on rikkunud uurimispõhimõtet ja selgitamiskohustust. Kohus viitas, et apellandil on õigus nõuda kahju hüvitamist, kuid ei ole selgitanud talle kaebuse muutmise (s.o täiendavalt kahju hüvitamise nõude esitamise) võimalust. Apellant on siiski seisukohal, et ORAS § 18 lg 2 mõtteks ei ole koormata isikut täiendavate kahjunõuete esitamisega, vaid sättest tuleneb vastustajale kohustus hüvitada kahju ORAS §-s 13 sätestatud kompensatsiooni maksmise asemel.
10.Tallinna linn vaidleb kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele vastu ning palub selle jätta rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Halduskohus jättis vaidlustatud haldusakti õigesti tühistamata, vaatamata selle mõningatele põhjendamispuudustele. Vaidlust ei saa olla selles, et korralduse vastuvõtmise ajal olid nii Liivalaia tn 3-4 korter kui ka majas asuv garaaž füüsiliste isikute heauskses omandis, millest tulenevalt ei olnud vara võimalik apellandile tagastada. Heauskses omandis olev vara ei kuulu ORAS § 12 lg 3 p 3 alusel tagastamisele ja tuleb kompenseerida ORAS § 13 lg 1 alusel. Asja uuel otsustamisel ei oleks võimalik jõuda teistsugusele tulemusele. Asjas kogutud tõenditest nähtuvalt erastati vaidlusalune korter 27.05.1997 EA-le, kes võõrandas selle 05.06.1997 TK-le ja pärast mitmeid omanikuvahetusi on korteri omanikuks alates 17.10.2011 (sh vaidlustatud korralduse vastuvõtmise ajal) OT. Apellant ei ole toonud esile asjaolusid, mis seaksid kahtluse alla OT omandi heausksuse. ORAS § 18 lg 1 järgi on tühine vaid selles sätestatud keeldu rikkuv tehing, kuid mitte edasised käsutustehingud sama varaga. Kuna vaidlusalust korterit on pärast EA-le 5(8)
3-15-2932 võõrandamist edasi võõrandatud vähemalt neljal korral, siis puudub alus kahelda selles, et vara on heauskses omandis. Vara omandi heausksust tuleb hinnata vaidlustatud korralduse andmise hetke seisuga. Ebaõige on ka seisukoht, et garaažiboksi tagastamata jätmiseks puudus alus. Tõenditest nähtuvalt ei ole garaažiboks ühegi korteriomandi reaalosaks, millest tulenevalt on see kõigi Liivalaia tn 3 korteriomandite omanike kaasomandis. Kuna valdavas osas on korteriomanikud korduvalt vahetunud, on garaažiboks sarnaselt korterile nr 4 heauskses omandis ega kuulu ORAS § 12 lg 3 p 3 järgi tagastamisele, vaid tuleb ORAS § 13 lg 1 alusel kompenseerida. Apellandi etteheide kohtu selgituskohustuse täitmata jätmise osas on põhjendamatu, sest apellanti on kohtumenetluses esindanud piisava õigusalase kogemusega vandeadvokaat.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Ringkonnakohus leiab, et CCP apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub alus. HKMS § 201 lg 4 alusel märgib ringkonnakohus, et nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid ega pea seetõttu vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi üle korrata.
12.Halduskohus on õigesti järeldanud, et võõrandades Liivalaia tn 3-4 eluruumi 27.05.1997 ostu-müügilepingu (tl 34) alusel EA-le, rikkus Tallinna linn ORAS § 18 lg-test 1 ja 2 tulenevat kohustust säilitada vara omandivorm, sest võõrandamise ajaks ei olnud veel lõppenud vaidlus Tallinna Linnavalitsuse 31.01.1997 korralduse nr 272-k (millega lõpetati vara tagastamise menetlus) õiguspärasuse üle (LS oli 07.04.1997 esitanud avalduse selle kehtetuks tunnistamiseks) ja möödunud ei olnud ka Tallinna Linnavalitsuse 16.05.1997 korralduse nr 1502-k (millega määrati LS-le vara eest kompensatsioon) vaidlustamise tähtaeg, mistõttu ei saanud vara tagastamise küsimust pidada lõplikult lahendatuks ORAS § 18 lg 1 tähenduses.
13.Kuna Liivalaia tn 3-4 eluruumi võõrandamise ajal kehtis ORAS § 18 lg 1 esimesest lausest tulenev võõrandamise keeld, siis oli seda keeldu rikkudes sõlmitud 27.05.1997 müügileping ORAS § 18 lg 1 teise lause kohaselt tühine (vt Riigikohtu 28.11.2001 otsus nr 32-1-95-01; 05.12.2001 otsus nr 3-2-1-130-01; 25.01.2002 otsus nr 3-2-1-2-02). Vallasasjast korteri heauskse omandamise eelduseks on eelkõige võõrandaja ja omandaja vaheline kehtiv omandi üleandmise (asjaõigus)kokkulepe, omandaja poolt valduse saamine asjale ning omandaja heausksus võõrandaja käsutusõiguse olemasolu suhtes (vt Riigikohtu 19.12.2001 otsus nr 3-2-1-160-01; 31.10.2002 otsus nr 3-2-1-118-02, p 22; 15.01.2007 otsus nr 3-2-1132-06, p 22). Heauskne omandamine ei ole võimalik ilma kehtiva asjaõiguslepinguta ning asjaõiguslepingu kehtivus ei sõltu asja omandada sooviva isiku pahausksusest (vt Riigikohtu 28.11.2001 otsus nr 3-2-1-95-01; 20.11.2003 otsus nr 3-2-1-128-03, p 11; 05.06.2006 otsus nr 3-2-1-41-06, p 18). Seega ei tekkinud seaduses sätestatud käsutuskeelu rikkumise tõttu tühise käsutustehingu (st asjaõiguskokkuleppe) alusel EA-l kunagi omandiõigust Liivalaia tn 3-4 eluruumile, olenemata tema väidetavast pahausksusest või selle puudumisest.
14.Tallinna Linnavalitsuse 17.06.2015 korralduse nr 984-k (tl 7-8) õiguspärasuse hindamisel omab aga esmajoones tähtsust, kas vaidlusalune vara oli korralduse andmise aja seisuga füüsilise isiku heauskses omandis või mitte. Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et vaidlustatud korralduses ORAS § 12 lg 3 p-le 1 viitamisele vaatamata on haldusakt sisuliselt antud ORAS § 12 lg 3 p 3 alusel. Koormavas haldusaktis eksliku 6(8)
3-15-2932 õigusliku aluse kasutamine on küll haldusakti oluline puudus, kuid see ei too kohtupraktika kohaselt vältimatult kaasa haldusakti tühistamist juhul, kui asjakohane regulatsioon on tegelikult olemas ja kaalutlusõiguse puudumise tõttu on ilmselge, et haldusorgan peaks samasuguse resolutsiooniga haldusakti nii või teisiti uuesti välja andma (nt Riigikohtu 24.11.2011 otsus nr 3-3-1-74-11, p 16; 15.12.2009 otsus nr 3-3-1-82-09, p 22; 05.11.2008 otsus nr 3-3-1-49-08, p 11; 20.09.2007 otsus nr 3-3-1-33-07, p 16). Viidatud seisukohta on lahendis nr 3-3-1-49-08 seejuures väljendatud just praegusega analoogses olukorras, kus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamata jätmise korralduses oli õigusliku alusena märgitud ORAS § 12 lg 3 p 2, kuid reaalselt esines õiguslik ja faktiline alus vara tagastamata jätmiseks ORAS § 12 lg 3 p 3 alusel (vrd varasema lähenemise osas Riigikohtu 03.10.1997 määrus nr 3-3-1-27-97). Vaidlustatud korralduses viidatud õigusliku aluse ekslikkus pidi olema kaebajale ka arusaadav, sest ta oli ilmselgelt teadlik, et ta ei ole vara tagastamise nõudest loobunud ega soovinud vara kompenseerimist.
15.Praeguses asjas on ringkonnakohtu hinnangul määrav, et ORAS § 18 lg-s 1 sisalduv keeld muuta tagastamisele kuuluva vara omandivormi enne tagastamise otsustamist kehtib üksnes omandireformi kohustatud subjekti suhtes (vt Riigikohtu 11.02.2015 otsus nr 3-2-1147-14, p 18) ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 95 lg-st 1 tulenevalt on isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Asjaõiguslepingu kehtivus ei sõltu sellest, kas omandaja teadis, et võõrandaja ei ole asja omanik (vt Riigikohtu 25.01.2002 otsus nr 3-21-2-02; 05.06.2006 otsus nr 3-2-1-41-06, p 17). See tähendab, et ka tühise asjaõiguslepingu korral on võimalik asja heauskne omandamine selle edasivõõrandamisel selleks õigustamata isiku poolt ehk mitteomaniku käsutustehing on kehtiv (vt Riigikohtu 16.06.2003 otsus nr 3-21-68-03, p 30). Heauskse omandamise saab sellisel juhul välistada üksnes omandaja pahausksus. Kuna Liivalaia tn 3 korter nr 4 oli vaidlustatud korralduse andmise ajal OT omandis (28.09.2011 asjaõiguslepingu alusel omanikuna kinnistusraamatusse kantud 17.10.2011 – tl 36-36p), siis omab asja lahendamisel tähtsust üksnes tema heausksus (vt Riigikohtu 21.05.2002 otsus nr 3-3-1-29-02, p 12; 18.06.2002 otsus nr 3-3-1-33-02, p 11). Asjas ei ole esitatud mingeid väiteid või andmeid, mille põhjal oleks alust arvata, et OT oli Liivalaia tn 3-4 korteriomandi omandamisel teadlik selle kohta kinnistusraamatusse kantud andmete ebaõigsusest, mis saaks välistada tema kui omandaja heausksuse (vt AÕS § 56 lg 1 ja § 561 lg 1). Kinnistusraamatus ei sisaldunud kandeid, mis keelanuks korteriomandi käsutamist ning ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud käsutuskeelu mõju oli lõppenud pärast seda, kui Tallinna linn võõrandas korteri EA-le. Samuti puuduvad andmed, et esineks mõni ORAS § 12 lg 3 p-s 3 sätestatud heauskset omandamist välistav asjaolu. Eeltoodut arvestades tuleb OT lugeda Liivalaia tn 3 korteri nr 4 heauskseks omanikuks ja Tallinna linn oli ORAS § 12 lg 3 p-st 3 tulenevalt kohustatud jätma selle vara kaebajale tagastamata.
16.Seonduvalt Liivalaia tn 3 korteri nr 4 juurde kuulunud ja ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 16.01.1995 otsusega nr 4712 (tl 9) omandireformi objektiks loetud garaažiboksiga märgib ringkonnakohus esmalt, et kuigi halduskohtu otsus on mõneti ebaselge, ei saa sellest siiski teha järeldust, et kohus luges garaaži Liivalaia tn 3-4 korteri reaalosa hulka ja asus seisukohale, et see läks 05.06.1997 ostu-müügilepingu (tl 35-35p) alusel TK heausksesse omandisse. Halduskohus on hoopis nõustunud vastustajaga, et garaažiboks on vähemasti alates 30.09.2002 toimunud korteriomandite moodustamisest (27.12.2001 kinnistamisavalduse alusel) Liivalaia tn 3 korteriomandite omanike kaasomandis kui selline ehitise osa, mis ei kuulu ühegi korteriomandi eseme reaalosa hulka ega ole ka kolmanda isiku omandis (KOS § 1 lg 2). Ringkonnakohus jagab seda seisukohta. Tallinna linna ja EA vahel 27.05.1997 sõlmitud ostu-müügilepingust ei nähtu, et garaažiboks oleks võõrandamisel arvatud Liivalaia tn 3-4 korteri reaalosaks ja seega EA-le erastatud ning 7(8)
3-15-2932 teistsugust järeldust ei saa teha ka vastustaja esitatud plaanidelt (tl 51-54p). Isegi kui kõnealune garaažiboks pidanuks vara õigusvastase võõrandamise eelset kasutust arvestades tegelikkuses kuuluma Liivalaia tn 3 korteri nr 4 reaalosa hulka (vrd KOS § 2 lg 1), kuid seda ei võõrandatud 27.05.1997 lepinguga EA-le, ei saanud garaažiboks pärast Liivalaia tn 3 ehitise aluse maa kinnistusraamatusse kandmist ja korteriomandite moodustamist olla tsiviilkäibes ka iseseisva vallasasjana (vt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 esimene lause). Kuna kõnealusest garaažiboksist kui mitteeluruumist ei ole lisaks moodustatud eraldiseisvat korteriomandit, on see kõigi Liivalaia tn 3 korteriomandite esemete mõttelise osana korteriomanike kaasomandis ja selle iseseisev tsiviilkäibes olek on välistatud (vt KOS § 1 lg 3). Seetõttu on ilmselgelt ekslik apellandi seisukoht, et garaažiboksi olnuks vaidlustatud korralduse andmise ajal jätkuvalt võimalik temale tagastada.
17.Kui vara ei kuulu selle tagastamist taotlenud omandireformi õigustatud subjektile ORAS § 12 alusel tagastamisele, siis tuleb vara talle ORAS § 13 lg 1 alusel kompenseerida. Kui vara tagastamine muutus võimatuks omandireformi kohustatud subjekti poolt ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud käsutuskeelu rikkumise tõttu, siis peab kohustatud subjekt hüvitama sellega isikule tekitatud kahju. Kaebajal säilib ORAS § 18 lg 2 alusel Tallinna linna vastu kahju hüvitamise nõude esitamise võimalus, olenemata tagastamata jäänud vara eest ORAS § 13 lg 1 alusel kompensatsiooni maksmisest, sest vastavate nõuete alused on erinevad. ORAS § 13 lg 1 alusel kompensatsiooni maksmine ja ORAS § 18 lg 2 alusel kahju hüvitamine ei ole teineteist välistavad ega asendavad, vaid hoopis täiendavad üksteist.
18.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb CCP apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 24.03.2016 otsus muutmata.
19.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et CCP on apellatsioonimenetluses kandnud menetluskulusid kokku 1565,80 eurot (sh riigilõiv 15 eurot, õigusabikulud 1442,80 eurot ja tõlkekulud 108 eurot – tl 122; tl 146-146p). Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja muutmata halduskohtu otsus, millega jäeti kaebus tervikuna rahuldamata, jäävad apellandi menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Tallinna linn ei ole esitanud andmeid apellatsioonimenetlusega seoses kantud menetluskulude kohta, mistõttu jäävad ka vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
Maret Altnurme
Villem Lapimaa
Virgo Saarmets
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.